dave Bonn ausgabe N˚3 — 2015/2016 immobilienmarktbericht des deutschen anlage-immobilien verbunds Guck mal, Welt ____ In Bonn geht´s rund! berlin • kiel • dresden • hannover • münchen • stuttgart • bonn bremen • frankfurt • hamburg • leipzig • nürnberg • chemnitz essen • köln • Duisburg • pforzheim • baden-baden • karlsruhe bruchsal • heidelberg • Düsseldorf • Münster anlagemarkt Bonn Guck mal, Welt: In Bonn geht´s rund! So titelte der Bonner General-Anzeiger Mitte Juni dieses Jahres zur erfolgreichen Eröffnung des World Conference Center Bonn (WCCB), welches nach einem steinigen Weg doch noch zu einem Erfolgsfaktor für Bonn, dem UN-Standort in Deutschland, wird. Zumindest sehen dies die Verantwortli- Ten Brinke Group in der sogenannten Südüberbauung verzeichnen, sodass in absehbarer Zeit hoffentlich auch diese scheinbar unendliche Geschichte zu einem erfolgreichen Ergebnis kommt. Dies wird auch dazu beitragen, die Attraktivität der Stadt mit ihrem bereits vorhandenen hohen Wohnwert auch im Shoppingbereich auf 1.-Liga-Qualität zu steigern. Die stetig wachsende Einwohnerzahl wird hierdurch beschleunigt und ist somit in den Stadtgrenzen von Bonn, aufgrund fehlender neuer Bauflächen, künftig nicht mehr unterzubringen, sodass bereits heute erste Gedanken einer Vereinbarung zur Ausweisung von Bonner Wohn- und Gewerbeflächen in den angrenzenden Gemeinden im Rhein-Sieg-Kreis unternommen werden. Entsprechend dem anhaltenden Bevölkerungszuwachs und dem sehr knappen Angebot wird der bereits enge Bonner Immobilienmarkt sich noch verschärfen, was die Preise in vereinzelten Teilsegmenten noch anheizen wird und die Nachfrage in bislang eher weniger beliebten Stadtteilen positiv entwickeln lässt. »Bonn am Rhein und vis-à-vis dem ältesten Naturschutzgebiet Deutschlands – dem Siebengebirge –, hier lässt es sich großartig leben!« Wieland Münch, Geschäftsführer Limbach Immobilien KG, Bonn chen so und werden durch die zahlreichen Kongressbuchungen aktuell auch bestätigt. Dass nicht nur die vermeintlich unendliche Geschichte „WCCB“ ein Ende hat, sondern auch weitere große prestigeträchtige Projekte angeschoben wurden, sieht man an den weitreichenden Entscheidungen und die damit einhergehenden Vergaben der Bauprojekte „Bonner Nordfeld“, welches zwischen dem Bonner Hauptbahnhof und der Fußgängerzone liegt, und für das sogenannte Viktoriakarree, zwischen Fußgängerzone, Hofgarten und Rhein gelegen. Der Investor „Die Developer Projektentwicklung GmbH“ möchte auf dem sogenannten Nordfeld „Urban Soul“ entstehen lassen. Drei Komplexe sind dort geplant. Die Planer nennen das „Lifestyle House“, „Premium Hotel“ und „City Office“, welche Einzelhandel, Hotel, Gastronomie, Fitnessmöglichkeiten und Wohnungen beherberge. Nach der Planung der Signa Holding soll im Viktoriakarree künftig ein Einkaufszentrum mit rund 30.000 m² entstehen. Große Fortschritte kann offensichtlich auch die Auf den Gesamtmarkt gesehen sind aber die Preisobergrenzen offensichtlich erreicht, da bereits im vergangenen Jahr die Preissteigerung spürbar nachgelassen hat und die Spitzenpreise nur noch in absoluten Premiumlagen durchsetzbar waren. Konnte im vergangenen Jahr noch einmal die magische Marke mit 1,1 Mrd. Euro Gesamtumsatz am Bonner Immobilienmarkt geknackt werden, was im Wesentlichen mit dem starken Umsatzplus bei neu erstellten Eigentumswohnungen mit hohen Kaufpreisen sowie den für Bonn seltenen Investmentverkauf im hohen zweistelligen Millionenbereich zusammenhängt, muss für 2015 mit einem Umsatzrückgang von mindestens 10% gerechnet werden, insbesondere deshalb, da das Angebot an Immobilien zu vermarktbaren Preisen extrem niedrig geworden ist und neue Angebote kaum auf den Markt kommen. Wohnen Der durch einen anhaltenden Nachfrageüberhang geprägte Markt für Wohnimmobilien hat sich in den letzten Monaten auf der Angebotsseite weiter spürbar verknappt, was sich im dave Bonn ersten Halbjahr 2015 bereits negativ auf die Miet- und Kaufvertragsabschlüsse ausgewirkt hat. Hinzu kommt der enge Markt für Grundstücke für Wohnbauflächen, die in der Stadt Bonn, bis auf wenige Ausnahmen, fast aufgebraucht sind. So war es nur eine Frage der Zeit, bis ehemalige Industrieoder Gewerbeflächen, die in unmittelbarer Wohngebietsnähe liegen, zu innovativen Wohnprojekten, teils mit kreativen Zentren und vereinzelten Gewerbeflächen, umgenutzt wurden. Beispielsweise steht das Projekt „west.side“ auf dem ehemaligen Arkema-Fabrikgelände, welches von der Projektgesellschaft der Heinsberger Unternehmensgruppe Frauenrath und der Viersener Unternehmensgruppe Prangenberg & Zaum auf dem 60.000-m²-Gelände entwickelt wird, in den Startlöchern. Das innerstädtische ca. 9.400 m² große Grundstück der ehemaligen Poliklinik mit teilweise maroden Gebäuden aus den 1970 und erhaltenswürdigem Gründerzeitgebäude soll zu 130, teils geförderten, Wohneinheiten umgebaut werden. Ein ehemaliges Autohaus an der Reuterbrücke im bevorzugten Stadtteil Kessenich wurde bereits abgerissen und die Planung der Firma Garbe auf dem rd. 10.800 m² großen Grundstück mit ca. 230 Neubauwohnungen befindet sich in der Endphase, sodass die Fertigstellung Ende 2017 / Anfang 2018 erfolgen könnte. Trotz dieser für Bonner Verhältnisse großen Projekte wird sich der Markt leider nicht entspannen können. Mit einer weiteren überproportionalen Preissteigerung ist nach unserer Einschätzung aber nicht zu rechnen. Das Preisgebilde wird sich auf hohem Niveau einpendeln und lediglich inflationsbereinigte Preissteigerungen zulassen. Renditeobjekte (ohne Extremwerte) Wohngebäude (Bestand, Gewerbeanteil 0–30%) 1.600–3.300* 14,5–19** Wohngebäude (Bestand, Gewerbeanteil >30%) 1.350–2.950 13–17 Büro- und Geschäftshäuser (ohne 1-a-Lagen) 1.300–3.500 12–16 *Kaufpreise 2/m² 2013/14 **Kaufpreise als Vielfaches des Jahresrohertrages 2013/14 mietpreise (alle wohn-/nutzwerte in 2/m²) 6–8* wohnen 9,5–11,5** 11,5–14,5*** Büro 6,5–9,5 11,5–14,5 bis 18 einzelhandel 12–25 35–70 90–120 *einfacher Wohn-/Nutzwert **guter Wohn-/Nutzwert ***sehr guter Wohn-/Nutzwert Leerstandsquote BüroLeerstand in m² 2015 Bonn 113.000 3% Gesamtbürofläche 3,77 Mio. m² (Angaben der Bonner Wirtschaftsförderung) Büromarkt Trotz negativer Vorzeichen zur Mitte des vergangenen Jahres konnte zum Jahresende 2014 doch noch ein gutes Vermietungsergebnis mit rd. 88.900 m² erzielt werden. Dieses lag damit nur geringfügig unter dem langfristigen Jahresdurchschnitt von knapp 91.000 m². Über 70% aller Vermietungsfälle wurden hierbei bei Flächen unter 500 m² und rd. 23% bei Flächen bis 2.500 m² verzeichnet. Im ersten Halbjahr 2015 lagen die Vermietungsleistungen rd. 10% unter dem Halbjahresergebnis von 2014, sodass zum Jahresende 2015 mit einem ähnlich niedrigen Ergebnis wie 2013 (73.600 m²) zu rechnen ist. Bislang konnten lediglich zwei Vermietungen über 2.500 m² (rd. 3.400/3.600 m²) verzeichnet werden. Aufgrund der weiterhin gesunkenen und damit sehr niedrigen Leerstandsquote von aktuell knapp 3% kann auch nicht damit gerechnet werden, dass in diesem Jahr noch eine wesentliche Steigerung der Vermietungsleistung erfolgen wird, insbesondere, da nur wenige Flächen über 3.000 m² verfügbar sind bzw. Grundstücke fehlen, um dort entsprechend großflächige Bürovermietungen anbieten zu können. Die aktuell zur Vermietung anstehenden Bauprojekte – Rhein-Palais Bonner-Bogen, Haus der Höfe, Tower-Parc-Offices V – The Square, Bonnjour Bonn, Solarsilo, Vicus Bonn und das Forum Bonn-Nord sehen mit Ausnahme des B9 Offices, wo bereits seit längerer Zeit Verhandlungen geführt werden, lediglich Flächen zwischen 3.500 m² und 9.500 m² vor. Die Projekte und Entwicklungen des Bonn-Centers, „west.side“, Urban Soul und Viktoria- karree können hierbei noch nicht berücksichtigt werden, da mit dem Start frühestens 2017 zu rechnen ist. Die aktuellen Mietpreise sind weiterhin stabil, sowohl in einfachen wie auch mittleren Lagen. Die Durchschnittsmiete für Bonn liegt damit weiterhin bei 12,50 Euro/m². Lediglich in bevorzugten Lagen des Bundesviertels wurde eine kleine Mietpreissteigerung verzeichnet und eine Spitzenmiete über 18 Euro/m² erzielt. Standorttrends und Empfehlung Die Prognosen für Bonn sind durchgehend positiv und lediglich die eigenen Stadtgrenzen können die Expansion bremsen, sodass Bonn künftig nur noch als Metropolregion BonnRhein-Sieg stärker wachsen und den Flächenbedarf erfüllen kann. Dies hat zur Folge, dass auch Randgebiete stärker in den Fokus von Investoren treten und direkt angrenzende Nachbargemeinden an Aufmerksamkeit gewinnen werden. Aufgrund fehlender Anlageobjekte im Wohnbereich wird der Fokus kurz bis mittelfristig auch auf Büroimmobilien gelegt werden, die in den letzten Jahren nicht so stark nachgefragt waren. Dies wird auch eine Erhöhung der Angebotspreise für Büroimmobilien zur Folge haben, was aktuell vereinzelt schon zu beobachten ist. Wieland Münch, Geschäftsführer Limbach Immobilien KG, Bonn anlagemarkt Bonn 2015 – 2016 dave BONN wird vertreten durch: R. Dieter Limbach Immobilien KG • Wieland Münch Bertha-von-Suttner-Platz 2–4 • 53111 Bonn • Tel.: 0228 / 981 60 64 • e-Mail: [email protected] www.limbach-online.com