Neue Studie zeigt: Steuerreform 2015/2016 bremst Investitionsmotor

Neue Studie zeigt: Steuerreform 2015/2016 bremst Investitionsmotor „Immobilie“ ÖVI fordert Entlastung und präsentiert alternative Steuermodelle Schon wenige Monate nach Inkrafttreten der Steuerreform 2015/16 zeichnen sich deutlich negative gesamtwirtschaftliche Auswirkungen ab. „Die Investitionsbereitschaft der Immobilieneigentümer ist deutlich gesunken“, zitiert ÖVI Geschäftsführer Anton Holzapfel das übereinstimmende Credo vieler Immobilientreuhänder, die für die optimale Bewirtschaftung der ihnen anvertrauten Immobilien verantwortlich sind. Trotz der ohnehin schon in Summe massiven Belastungen für die Immobilienwirtschaft in der jüngeren Vergangenheit wurde nun auch noch die Indexierung der Richtwertmieten durch das MILG II (2. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz) erneut ausgesetzt. Nun sind wirklich nur noch die Wenigsten bereit, Investitionen zu tätigen. Diese Entwicklung verwundert wenig, bedenkt man, dass die letzte Steuerreform Immobilien gleich mehrfach und überproportional belastet hat: 
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So soll die Erhöhung der erst 2012 eingeführten Immobilienertragsteuer von 25 Prozent auf 30 Prozent bei gleichzeitigem Wegfall des Inflationsabschlages Geld in die Staatskasse spülen ‐ das ist nichts anderes als eine kalte Progression für Immobilien. Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Übertragungen wurde größtenteils vom Einheitswert abgegangen und auf einen ‐ vom (weitaus höheren) Verkehrswert abgeleiteten ‐ Wert gemäß Grundstückswertverordnung abgestellt. Problematisch ist dies vor allem bei größeren Investitionen vor einer unentgeltlichen Übertragung im Familienverband. Jeder seriöse Steuerberater kann seinen Klienten nur raten, keine Investitionen mehr zu tätigen, wenn mittelfristig geplant wird die Liegenschaft (etwa an seine Kinder) weiterzugeben. Rückwirkend eingegriffen wurde auch in die einkommensteuerrechtlichen Bereiche der AfA (Absetzung für Abnutzung) bei vermieteten Immobilien. Der für die Berechnung der AfA auszuscheidende Grundanteil wurde in Ballungszentren massiv erhöht. Anders als bisher beträgt im Regelfall das Verhältnis Boden/Gebäude anstelle von 20/80 nun 40/60. Gleichzeitig können Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr auf 10, sondern nur noch auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Auch für bestehende vermietete Immobilien ist ab 1.1.2016 diese Neuregelung anzuwenden. Solche rückwirkende Eingriffe zerstören das Vertrauen von Investoren nachhaltig und haben negative Auswirkungen auf die Investitionsbereitschaft und das Wirtschaftsgefüge. Die Investitionstätigkeit ist in Österreich in den vergangenen Jahren ohnehin bekanntermaßen viel zu gering gewesen. Dabei wäre die Schaffung von Wohnraum durch demographische Veränderungen und Zuzug dringendes Gebot der Stunde. Alleine in Wien – so jüngst Wolfgang Amann vom Institut für Bauen und Wohnen – müssten jährlich mindestens 17.000 Widmungen vorgenommen werden, um einer massiven Verknappung des Wohnraumes entgegen zu wirken. Ohne einen nennenswerten Beitrag der privaten Immobilienwirtschaft wird das nicht zu stemmen sein! Und so rechnet Wohnbaustadtrat Ludwig auch mit etwa 4000 Wohneinheiten pro Jahr von der privaten ÖVI – Die Stimme der Immobilienwirtschaft www.ovi.at 1 Wohnungswirtschaft. Doch wer soll nach den drastischen, investitionsfeindlichen Beschränkungen noch Geld für derartige Projekte in die Hand nehmen? „Der Staat tut alles, um Investitionen in vermietete Immobilien zu hemmen anstatt zu fördern, obwohl nur ein ausreichendes Angebot leistbaren Wohnraum schaffen kann“, so Anton Holzapfel weiter. Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft hat Frau MMag. Agnes Streissler‐Führer mit der Erstellung einer Studie zu den Auswirkungen der veränderten Abschreibungsmöglichkeiten auf die private und gewerbliche Wohnungsvermietung beauftragt, um deren Effekte volkswirtschaftlich zu beleuchten. Immobilien sind ein bedeutsames Investitionsgut und stellen damit eine wichtige Verwendungskomponente des Bruttoinlandsprodukts dar. Laut der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung betragen die jährlichen Investitionen in den Wohnbau rund 14 Mrd Euro bzw knapp 20 Prozent aller Bruttoinvestitionen. In Relation zum BIP heißt dies, dass mehr als vier Prozent des Bruttoinlandsprodukts für Investitionen in den Wohnbau verwendet werden. Es ist daher schon aus gesamtwirtschaftlicher Sicht sinnvoll Investitionen und insbesondere Investitionen in den Wohnbau zu stützen. Wie die Studie darlegt, trägt die private Immobilienwirtschaft in erheblichem Ausmaß zu diesen Investitionen bei – insgesamt dürften jährlich von Privaten rund sechs Mrd Euro in Wohnbau und Sanierung investiert werden. 2,2 Mrd Euro davon bzw 14,5 Prozent der Wohnbaugesamtinvestitionen werden von Privaten zum Zwecke der Vermietung in Neubau und Renovierung investiert. Volkswirtschaftlich wirken Abschreibungen auf Investitionen über zwei Kanäle: Für zukünftige Investitionen sind die Abschreibungen Bestandteil der Kapitalnutzungskosten – wie viel kostet die Investition jährlich? Je höher die Kapitalnutzungskosten umso weniger Anreiz gibt es zu investieren. Wenn nun aufgrund der veränderten Abschreibungsraten die Höhe der Gewinnsteuerschuld verändert wird, verringert sich der Cash Flow und damit steht weniger Geld für neue Investitionen zur Verfügung. Laut dem Bericht der Steuerreformkommission sollten etwa ein Viertel der veranschlagten 380 Mio Euro, also ca 95 Mio Euro, Mehraufkommen aufgrund der Veränderungen der Abschreibungen aus der Vermietung und Verpachtung privater Immobilien stammen. Diese rund 95 Mio Euro lassen sich durch Schätzungen der Summe der veränderten rückwirkenden Abschreibungsraten und der Abschreibungen neuer Investitionen (wenn keine Veränderung des Investitionsverhaltens angenommen wird) gut plausibilisieren. Es wird also erhofft, knapp 100 Mio Euro durch die veränderten Abschreibungsraten von der Wohnimmobilienwirtschaft zu lukrieren. Anders gesagt: Der Wohnimmobilienwirtschaft werden jährlich knapp 100 Mio Euro an Cash Flow zusätzlich zu den bestehenden Abgaben entzogen ‐ Geld, das nun für Investitionen in Wohnbau und Sanierung fehlt. ÖVI – Die Stimme der Immobilienwirtschaft www.ovi.at 2 Insgesamt (Wohnimmobilien und betriebliche Gebäude zusammen) kann geschätzt werden, dass die Verschlechterung der Abschreibungsmöglichkeiten das Investitionsvolumen um 75 Mio Euro verringern würde, was zu einem Verlust von rund 860 Arbeitsplätzen führen kann. Die damit verbundenen Steuer‐ und Sozialbeitragsausfälle würden das erwartete Steuervolumen um mehr als 30 Mio Euro sinken lassen. 3 Allein für den Bereich der privaten und gewerblichen Vermietung (Gemeinnützige und Gemeinden also ausgenommen) ergibt dies folgende Auswirkungen: Es zeigt sich, dass sich allein aufgrund der Veränderung der Abschreibungen das von der Steuerreform betroffene Investitionsvolumen privater Vermieter um ca. drei Prozent bzw. 36 Mio Euro verringern würde. Konsequenz ist die Gefährdung von fast 400 Arbeitsplätzen, insbesondere in der Bauwirtschaft. Für die öffentlichen Kassen (Steuern und Sozialversicherung) kommen unterm Strich um 14 Mio Euro weniger an Einnahmen herein als veranschlagt. So viel zu den Bedingungen hierzulande. ÖVI Präsident Georg Flödl weist auf best‐practice‐Beispiele hin: „In Deutschland wurde im Februar 2016 eine Sonderabschreibung für Neubauten beschlossen, die zusätzlich zur Normalabschreibung von zwei Prozent in den ersten beiden Jahren 10 Prozent und im dritten Jahr 9 Prozent beträgt. Umgelegt auf die österreichischen Zahlen würde das geschätzte Gesamtergebnis für den Bereich der privaten und gewerblichen Vermietung gleich ganz anders aussehen: ÖVI – Die Stimme der Immobilienwirtschaft www.ovi.at Wie ersichtlich ist, würde sich mit dem deutschen Modell das Investitionsvolumen (gegenüber der gesetzlichen Lage bis 2015) um 26 Mio Euro erhöhen, damit wären rund 290 Arbeitsplätze geschaffen. In Anbetracht des ohnehin knappen Wohnungsmarktes und der Tatsache, dass nur ausreichend Angebot leistbaren Wohnraum gewährleistet, appelliert ÖVI Präsident Georg Flödl an die österreichische Politik, Investoren und Anleger nicht durch ein investitionsfeindliches Klima weiter zu vergraulen und fordert dringend: 
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Einführung einer Sonder‐AfA nach dem dt. Modell zur Wohnraumschaffung Schaffung von Rechtssicherheit bei der Abgrenzung Instandhaltung (also sofort abschreibbare Maßnahmen) vs. Instandsetzung Sofortabsetzung von Instandsetzungsmaßnahmen Um Sanierungen (und damit die Baunebengewerbe) zu fördern und damit positive Lenkungseffekte zu erzielen. Modernisierung des Mietrechts mit einer marktaffinen Mietzinsbildung 60 Prozent aller Mietwohnungen gehören ohnehin dem gemeinnützigen und kommunalen Sektor an und werden mit hohen öffentlichen Mitteln quersubventioniert. Für den privaten Bereich muss aber ein marktaffines Mietzinsbildungssystem ohne Beschränkungen und Deckel möglich sein. Wenn sich die Mietzinsbildung nicht an einem marktaffinen System orientieren kann, bleiben nicht nur Investitionen in die Qualität und Ausstattung aus, auch das Wohnungsangebot wird dadurch ausgedünnt. Leistbarer Wohnraum kann nur durch ein ausreichendes Angebot gewährleistet werden. Rückfragehinweis: MMag. Anton Holzapfel, Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft 1040 Wien, Favoritenstraße 24/11 Tel: 01 505 48 75, email: [email protected], www.ovi.at ÖVI – Die Stimme der Immobilienwirtschaft www.ovi.at 4

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