City Report Region Landeshauptstadt Düsseldorf No XXXI - Kon-ii

Vorstellung City Report Region Landeshauptstadt Düsseldorf No XXXI 2016/2017
City Report Region Landeshauptstadt Düsseldorf No XXXI 2016/2017
Die Düsseldorfer Immobilienmärkte
- aktuelle Situation und Entwicklungstrends
Dr. Wulff Aengevelt
M k Aengevelt
Mark
A
lt
Geschäftsführende Gesellschafter
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Birthe Nordhues
Leiterin Gewerbliche Vermietung AENGEVELT Düsseldorf
Walter Kotlowski
Key Account Investment AENGEVELT Düsseldorf
Uwe Menzel
Leiter Privatimmobilien AENGEVELT Düsseldorf
Michael Fenderl
Leiter AENGEVELT
AENGEVELT-RESEARCH
RESEARCH
12/04/2016
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
1
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Ihre Ansprechpartner
Dr. Wulff Aengevelt
Mark Aengevelt
Birthe Nordhues
Walter Kotlowski
Geschäftsführender
Gesellschafter
Tel.: +49-211-8391-213
Mobil: +49-172-9804-213
[email protected]
Geschäftsführender
Gesellschafter
Tel.: +49-211-8391-205
Mobil: +49-172-9804-261
[email protected]
Leiterin Gewerbliche Vermietung
AENGEVELT Düsseldorf
Tel.: +49-211-8391-273
Mobil: +49-172-9804-273
[email protected]
Key Account Investment
AENGEVELT Düsseldorf
Tel.: +49-211-8391-220
Mobil: +49-172-9804-220
[email protected]
Uwe Menzel
Dipl.-Geogr. Michael Fenderl
M.A. Thomas Glodek
Leiter Privatimmobilien
AENGEVELT Düsseldorf
Tel.: +49-211-8391-245
Mobil: +49-172-9804-245
49 172 9804 245
[email protected]
Leiter
AENGEVELT-RESEARCH
Tel.: +49-30-20193-125
Mobil: +49-172-9804-125
[email protected]
Leiter
Öffentlichkeitsarbeit
Tel.: +49-211-8391-307
Mobil: +49-172-9804-203
[email protected]
12/04/2016
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
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Der Düsseldorfer Markt für Büroflächen:
Dynamischer Markt
Büromarkt Region Düsseldorf:
Büroflächenumsatz inkl. Eigennutzer [m²]
Entwicklung von Flächenumsatz, Angebotsreserve und Spitzenmiete
1.200.000
Ø 10-Jahre: 350.000
471.000
28,0
317.000
27,5
1.000.000
400.000
27,5
2014
2015
2016***
Trend
27,0
800.000
Angebotsreserve [m²]
26,5
600.000
26,0
,
400.000
26,0
,
26,0
,
26,0
1 040 000
1.040.000
25,5
25,0
2015
2016***
Trend
24,5
2014
2015
2016***
Angebotsreserve [m²]
*inkl. Eigennutzer **Medianmiete des obersten Preissegments mit einem Marktanteil von 3%
*** Prognose
Quelle: Eigene Erhebungen
© AENGEVELT-RESEARCH
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
2014
Gewichtete Spitzenmiete [m²]
0
12/04/2016
850.000
25,5
200.000
2012
2013
Büroflächenumsatz* [m²]
Spitzenmiete** [EUR / m²]
905.000
3
26,0
26,0
26,0
2014
2015
2016***
Trend
Vorstellung City Report Region Landeshauptstadt Düsseldorf No XXXI 2016/2017
Der Düsseldorfer Markt für Büroflächen:
Spitzenumsätze nur mit großvolumigen Abschlüssen
Büromarkt Region Düsseldorf:
Büroflächenumsatz nach Größenklassen
Büroflächenumsatz 2014:
317.000 m²
Büroflächenumsatz 2015:
471.000 m²
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2014
unter 200
2015
200 - < 500
500 - < 2.000
Quelle: Eigene
Q
g
Erhebungen
g
12/04/2016
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
2.000 - < 5.000
ab 5000
© AENGEVELT
AENGEVELT-RESEARCH
RESEARCH
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Vorstellung City Report Region Landeshauptstadt Düsseldorf No XXXI 2016/2017
Der Düsseldorfer Markt für Büroflächen:
Unterdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen
Büromarkt Region Düsseldorf: Fertigstellungsvolumen von Büroflächen in m²
Relation zwischen vorvermarkteten und noch verfügbaren Büroflächen
140.000
120.000
38.000
24.000
Ø 10-Jahre: 101.000 m²
100 000
100.000
80.000
60.000
47 000
47.000
27.000
89.000
40.000
70%
37 000
37.000
20.000
80%
96.000
12.000
42.000
76%
61%
34 000
34.000
42%
0
2012**
2013**
vorvermarktete Büroflächen*
2014**
2015**
noch verfügbare Büroflächen
* inkl. Eigenutzer ** Erfassungsstand jeweils zum Jahresanfang
Quelle: Eigene Erhebungen
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2016**
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Der Düsseldorfer Markt für Büroflächen:
Leerstand nach Marktwirksamkeit gemäß ARLEX*
Büromarkt Region Düsseldorf:
Differenzierung der Angebotsreserve nach Marktwirksamkeit gemäß ARLEX* [in m²]
3.000.000
2.500.000
rd. 9,3 Mio.
2.000.000
1.500.000
Differenzierung der Angebotsreserve
905.000
1.000.000
429.000
35.000
160.000
281.000
ca. 9,7%
,
500.000
ca. 3,0%
0
Gesamtbestand
Gesamtleerstand
Fluktuationsreserve
Latenter
Leerstand
* ARLEX - AENGEVELT RESEARCH Leerstand-IndEX (Stand: Q1/2016)
Quelle: Eigene Erhebungen
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Struktureller
Leerstand
Angebotsüberhang
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Der Düsseldorfer Markt für Büroflächen:
Leerstand nach Marktwirksamkeit im Vergleich der “Big
Big Five
Five“
Büromarktregion “Big Five“:
Leerstandsdifferenzierung gemäß ARLEX* [in %]
Bestand
Leerstand
Quote
9,3 Mio. m²
0,91 Mio. m²
(9,7%)
18,7 Mio. m²
1,06 Mio. m²
(5,7%)
12,1 Mio. m²
1,32 Mio. m²
(10,9%)
14,0 Mio. m²
0,80 Mio. m²
(5,7%)
19,3 Mio. m²
1,04 Mio. m²
(5,4%)
31%
36%
11%
3%
8%
1%
55%
55%
Hamburg
München
100%
12%
90%
31%
80%
28%
70%
60%
50%
18%
0%
4%
13%
3%
40%
30%
20%
47%
45%
60%
39%
10%
0%
Düsseldorf
Fluktuationsreserve
Berlin
Latenter Leerstand
Frankfurt/M.
Struktureller Leerstand
* ARLEX - AENGEVELT RESEARCH Leerstand-IndEX (Stand: Q1/2016)
Quelle: Eigene Erhebungen
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Aktiver Angebotsüberhang
g
g
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Der Düsseldorfer Markt für Einzelhandelsflächen:
Ausgewählte Kennziffern im Vergleich der “Big
Big Seven
Seven“
Vergleich der “Big Seven”:
Rankingvergleich:
Einzelhandelskennziffern - Jahr 2015
I d (Deutschland
Index
(D t hl d = 100)
Zentralität
Kaufkraft
Umsatz
München
4
1
1
Düsseldorf
3
2
2
Stuttgart
1
4
3
Frankfurt/
Main
6
3
6
Köln
2
6
4
Hamburg
5
5
5
Berlin
7
7
7
0
50
100
150
FAZIT:
Zentralitätskennziffer, Centrality rates
Kaufkraftkennziffer (Einzelhandel),
(Einzelhandel) Purchasing Power Index (Retail)
Umsatzkennziffer (Einzelhandel), turnover rates (retail)
Quelle: IFH, Köln, 2016
12/04/2016
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Düsseldorf
ld f ist
i gut positioniert!
ii i
© AENGEVELT-RESEARCH
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Der Düsseldorfer Markt für Einzelhandelsflächen:
Spitzenmieten: Düsseldorf ist “günstig“
günstig
Vergleich der “Big Seven”:
Spitzenmieten* für Einzelhandelsflächen
München
Frankfurt/M.
Stuttgart
Berlin
Köln
2015
Hamburg
2014
Düsseldorf
0
50
100
150
200
250
EUR / m² (Verkaufsfläche)
* Spitzenmieten – Ladengeschäfte in 1a-Lagen mit ca. 100m² Verkaufsfläche, ebenerdig
Quelle: DIP, Aengevelt-Research
12/04/2016
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300
350
400
© AENGEVELT-RESEARCH
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Der Düsseldorfer Grundstücksmarkt 2015:
Steigende Geldumsätze – neuer Rekordwert
Düsseldorfer Grundstücksmarkt:
Geldumsatz am Immobilienmarkt
Mio. €
6.000
5 000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2006
2007
2008
2009
2010
Share-Deals/share deals
2011
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
2013
2014
2015
Asset-Deals/asset deals
© AENGEVELT-RESEARCH
AENGEVELT RESEARCH
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf und AENGEVELT-RESEARCH
AENGEVELT RESEARCH
12/04/2016
2012
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Der Düsseldorfer Investmentmarkt 2015:
Steigende Geldumsätze – differenzierte Entwicklungen
Markante Investmentdeals 2015:
Geldumsatz Asset- u. Share-Deals:
“Sevens“
EUR 220 Mio.
2014: rd. EUR 2,60 Mrd.
2015: rd.
rd EUR 3
3,17
17 Mrd
Mrd.
Trend:
Wohninvestments Asset-Deals:
2014: rd. EUR 559 Mio.
2015: rd. EUR 578 Mio.
Sitz der “IKB“
EUR 185 Mio.
Trend:
Gewerbliche Investments Asset-Deals:
2014: rd.
rd EUR 1
1,42
42 Mrd
Mrd.
2015: rd. EUR 2,07 Mrd.
Trend:
Share-Deals:
“Galeria Kaufhof“
EUR 225 Mio.
12/04/2016
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2014: rd. EUR 620 Mio.
2015: rd. EUR 520 Mio.
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Trend:
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Der Düsseldorfer Investmentmarkt 2015:
Weiter sinkende Spitzenrenditen
Der Düsseldorfer Markt für Immobilieninvestments:
Mittlere Anfangsrenditen , Stand: Anfang 2016
in %
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
20
2,0
Büro- / Geschäftshäuser: City-Lagen
Mietwohnhäuser: Bestand
© AENGEVELT-RESEARCH
Quelle: Eigene
Q
g
Erhebungen
g
12/04/2016
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Mietwohnhäuser: Neubau
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Vorstellung City Report Region Landeshauptstadt Düsseldorf No XXXI 2016/2017
Der Düsseldorfer Investmentmarkt:
Trends 2016
 Weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität; hier bleibt Düsseldorf eines
der bevorzugten Anlageziele in Deutschland
 Ein Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstücksmarkt von EUR 3,5 – 4,0 Mrd. ist
möglich (2015: EUR 4,33 Mrd.)
 Gefragt bleiben sicherheitsorientierte Immobilieninvestments angesichts eines
fortgesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen
historisch niedriger Kapitalmarktzinsen
 Eine stärkere Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt auch
von der Finanzierungsbereitschaft der Banken ab
 D
Das Düsseldorfer
D
ld f Wohninvestmentsegment
W h i
profitiert
fi i vom anhaltenden
h l d Ei
Einwohnerh
und
d
Haushaltswachstum mit weiterhin hoher Nachfrage bei allerdings zu geringer
Verkaufsbereitschaft seitens der Eigentümer
 Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weitgehend stabile
Renditen auf niedrigem Niveau
12/04/2016
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Der Düsseldorfer Markt für Wohnimmobilien:
Einwohnerwachstum erhöht Druck am Wohnungsmarkt
Prognose 2040: 677.000 **
Wohnungsmarkt Düsseldorf:
Bevölkerungsentwicklung in Düsseldorf 2006-2015
Einwohner in Tsd.
620
610
600
590
580
570
2006
2007
2008
2009
2010
* eigene Hochrechnung
Quelle: Landesdatenbank NRW,
NRW Information und Technik NRW
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2011
2012
2013
2014 2015*
© AENGEVELT
AENGEVELT-RESEARCH
RESEARCH
14
** Regionalisierte
eg o a s e te Bevölkerungsvorausberechnung
e ö e u gs o ausbe ec u g 2014
0 b
biss 2040/2060
0 0/ 060
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Der Düsseldorfer Markt für Wohnimmobilien:
Markantes Wohnungsdefizit
Wohnungsmarkt Düsseldorf:
Anzahl Privathaushalte / Wohnungsbestand
W h
Wohnungsdefizit
d fi it in
i Düsseldorf
Dü
ld f (Anfang
(A f
2016)
WE/HH
350.000
Anzahl Private Haushalte:
rd 340
rd.
340.200
200 Haushalte
340.000
330.000
Wohnungsbestand (nominell):
rd. 339.900 Wohnungseinheiten
320.000
310.000
Marktaktiver Wohnungsbestand (97%):
rd. 329.700 Wohnungseinheiten
300.000
290.000
= Kalkulatorisches Wohnungsdefizit:
rd. 10.500 Wohnungseinheiten
280.000
270.000
1990
2000
Wohnungsbestand
* eigene Hochrechnung
Quelle: IT NRW
12/04/2016
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2010
2015*
2015
Privathaushalte
© AENGEVELT‐RESEARCH
15
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Der Düsseldorfer Markt für Wohnimmobilien:
Fertigstellungen unter MINDEST
MINDEST-Erhaltungsbedarf
Erhaltungsbedarf
Wohnungsmarkt Düsseldorf:
Baugenehmigungen vs. Baufertigstellungen
Wohneinheiten
3 500
3 000
2 500
2 000
*
1 500
1 000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Baugenehmigungen
Quelle: IT.NRW
12/04/2016
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
2011
2012
2013
2014
2015
Baufertigstellungen
* MINDEST-Erhaltungsbedarf (0,5% des Wohnungsbestandes p.a.)
16
Copyright: AENGEVELT-RESEARCH
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Der Düsseldorfer Markt für Wohnimmobilien 2015:
Nachfrage “treibt“
treibt Mietpreisniveau
Vergleich der “Big Seven”:
Wohnungsmietentwicklung*
EUR/m²
Änderung Q4/2015 vs. Q4/2014
Q4/14
Q4/15
abs.
%
München
14 51
14,51
15 12
15,12
0 61
0,61
4 2%
4,2%
Frankfurt a. M.
11,81
12,60
0,79
6,7%
g
Hamburg
11,38
,
11,09
,
-0,29
,
-2,5%
,
Düsseldorf
10,51
11,01
0,50
4,8%
Stuttgart
11,82
12,07
0,25
2,1%
Köln
10,14
10,53
0,39
3,8%
Berlin
10,42
10,73
0,31
3,0%
* Nettokaltmieten – Angebots-Mietpreise (Neubau, 60-80m², hochwertige Ausstattung)
Quelle: empirica
12/04/2016
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
© AENGEVELT-RESEARCH
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Der Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien 2015:
Sinkende Geldumsätze
Düsseldorf:
Geldumsatz am Markt für Privatimmobilien
Mio. €
Eigentumswohnungen
1.600
Geldumsatz
EUR Mio.
2014
958
2015
860
Verkaufsfälle
Anzahl
2014
3.710
2015
2.980
Mittl. KP
EUR
2014 259.000
2 9 000
2015 288.000
1 400
1.400
1.200
1.000
800
600
Trend
Trend
Ein-/ Zweifamilienhäuser
400
200
0
2006
2007
2008
2009
2010
Ein- und Zwei-Familienhäuser
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
12/04/2016
Trend
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
2011
2012
2013
2014
2015
Eigentumswohnungen
py g AENGEVELT-RESEARCH
Copyright:
18
Geldumsatz
EUR Mio.
Mio
2014
434
2015
380
Verkaufsfälle
Anzahl
2014
748
2015
621
Mittl. KP
EUR
2014 580.000
2015 612.000
Trend
Trend
Trend
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Düsseldorfer
Privatimmobilienmarkt:
DerDer
Düsseldorfer
Markt für Privatimmobilien
2015:
Stärkster
Kaufpreisanstieg in unterer
Preiskategorie
Wertentwicklung
Eigentumswohnungen
Düsseldorf:
Eigentumswohnungen - Indizes für durchschnittliche Kaufpreise, 2004 bis 2015
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
2004
101
96
99
94
102
2005
98
97
104
104
102
2002 = 100
2006
106
103
105
106
104
2007
106
104
105
106
104
2008
106
103
106
105
104
2009
108
101
109
112
108
2010
107
101
109
117
111
untere Preiskategorie ≤ € 2.500/m²
mittlere Preiskategorie € 2.500/m² - € 3.250/m²
gehobene Preiskategorie € 3.250/m² - < € 4.000/m²
Quelle: Eigene
Q
g
Erhebungen
g
12/04/2016
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
2011
107
102
110
124
114
2012
111
106
114
127
122
2013
113
107
116
132
124
höhere Preiskategorie
Stadt gesamt
2014
118
110
122
133
134
2015
121
112
124
135
136
≥ € 4.000/m²
© AENGEVELT
AENGEVELT-RESEARCH
RESEARCH
19
+ 2,8%
2 8%
+ 1,9%
+ 1,5%
+ 1,2%
+ 1,8%
Vorstellung City Report Region Landeshauptstadt Düsseldorf No XXXI 2016/2017
Düsseldorfer
Privatimmobilienmarkt:
DerDer
Düsseldorfer
Markt für Privatimmobilien
2015:
Stärkster
Kaufpreisanstieg in unterer
Preiskategorie
Wertentwicklung
EinEin und
Zweifamilienhäuser
Düsseldorf:
Ein- und Zweifamilienhäuser - Indizes für durchschnittliche Kaufpreise, 2004 bis 2015
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
2004
99
95
100
109
100
2005
104
97
100
111
103
2002 = 100
2006
105
102
101
112
104
2007
106
102
103
114
107
2008
108
100
104
114
107
2009
107
103
106
121
118
2010
107
103
109
125
123
untere Preiskategorie ≤ € 400.000
mittlere Preiskategorie
€ 400.000 - € 800.000
gehobene Preiskategorie € 800.000 - < € 1,2 Mio.
Quelle: Eigene
Q
g
Erhebungen
g
12/04/2016
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
2011
106
103
110
131
126
2012
108
105
111
135
127
höhere Preiskategorie
Stadt gesamt
2013
111
107
114
141
132
2014
114
110
117
143
138
2015
117
113
119
146
139
≥ € 1,2 Mio.
© AENGEVELT
AENGEVELT-RESEARCH
RESEARCH
20
+ 2,7%
2 7%
+ 2,0%
+ 2,4%
+ 2,3%
+ 1,1%
Vorstellung City Report Region Landeshauptstadt Düsseldorf No XXXI 2016/2017
Der Düsseldorfer Markt für Wohnimmobilien:
Trends 2016
 Weiterhin Bevölkerungswachstum und Zunahme der Privathaushalte
= weiter steigende Wohnungsnachfrage insbesondere in den innerstädtischen Quartieren
g yp (u.a. seniorengerecht,
g
studentisches Wohnen,
 Anhaltender Bedarf an allen Wohnungstypen
familiengerecht etc.)
 Privater Wohnimmobilienmarkt (Eigenheime und Eigentumswohnungen)
auff weiterhin
i hi hohem
h h
Umsatzniveau
U
i
 Steigendes Miet-/Kaufpreisniveau insbesondere in gefragten Quartieren, aber auch stadtweit
 Dadurch zunehmende Angebotsverknappungen im einkommensadäquaten unteren
Miet- und Kaufpreisniveau
 Preismaximum im gehobenen und Luxussegment erreicht?
12/04/2016
© AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
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