第28期（2016年2月期）決算説明資料 2016年4月13日 オリックス・アセットマネジメント株式会社 目次 1 オリックス不動産投資法人の運用理念 オリックス不動産投資法人の運用理念 財務関連 2 今回のポイント 今回のポイント 財務戦略 34 今後の運営戦術 3 運用成果 現状の環境認識に即した運営戦術 36 参考資料 運用ハイライト 5 決算ハイライト (実績) 38 前回決算発表後の一連の施策とその効果 6 第27期（2015.8期）- 第30期（2017.2期）の損益計算書 39 1口当たり分配金の安定的成長 7 第28期（2016. 2期）業績予想・実績比較 40 分配金向上策のイメージ 8 第29期（2016. 8期）業績新旧予想比較 41 第27期（2015. 8期）実績と第28期（2016. 2期）実績の比較 42 成長戦略の推進 本投資法人の成長戦略 10 第28期（2016. 2期）実績と第29期（2016. 8期）予想の比較 43 成長戦略の実績 11 第29期（2016. 8期）予想と第30期（2017. 2期）予想の比較 44 強みを活かせる物件への厳選投資 12 増資の概要（7期連続） 45 強固なスポンサーパイプラインと活用実績 13 主要テナントの状況 46 オリックスグループの開発・運営事例 14 第28期（2016.2期）売却物件 47 ポートフォリオの状況 48 外部成長関連 成長戦略に即した物件取得の継続 16 ポートフォリオ成長の推移 49 成長戦略における今回のオフィス取得の位置付け① 17 ポートフォリオ一覧 50 成長戦略における今回のオフィス取得の位置付け② 18 ポートフォリオMAP 51 新規取得物件のご紹介 (札幌ブリックキューブ) 19 ポートフォリオデータ 52 20 新規取得物件のご紹介 (オリックス淀屋橋ビル) 鑑定評価の概要 53 新規取得物件のご紹介 (浜松アクトタワー) 21-22 第28期末（2016. 2期末）鑑定評価額一覧① 54 新規取得物件のご紹介 (青山サンクレストビル(追加取得)・北青山ビル) 23-24 第28期末（2016. 2期末）鑑定評価額一覧② 55 財務関連資料 56 投資口の状況 57 新規取得物件のご紹介 (神田松永町ビル) 25 内部成長関連 内部成長戦略 28 環境への取り組み 58 稼働率・テナント入替推移 29 スポンサーとの取引とコンプライアンス体制 59 既存テナントの賃料改定推移 30 オリックス・アセットマネジメント株式会社 組織図 60 内部成長の実績：オフィス 31 本資料で使用する用語等について 内部成長の実績：オフィス以外の用途 32 61-64 オリックス不動産投資法人の運用理念 ポートフォリオの収益性と安定性の向上及び財務面のコスト低減と安定性の向上を図り、投資主価値の安定的 成長を目指す 2 今回のポイント 3 強みを活かせる物件への厳選投資 既存ポートフォリオを上回る収益性での物件取得 外部・内部・財務の各戦略を駆使した分配金の 安定的成長 運用成果 運用ハイライト Asset 5 Debt ポートフォリオの収益性と安定性の向上 資金コスト低減と財務安定性向上を両立 内部成長 ～賃貸条件改善の推進～ テナント入替・賃料改定ともに前回決算発表時想定より賃料増減率を改善 （2016.2期） （P29～30ご参照） オフィス稼働率は2016.2期末以降も引き続き高稼働を維持 （P29ご参照） 前回決算発表後、増資やFCFの活用によりオフィス4物件・商業施設1物件の 合計286億円を取得。加えて、増資により創出した借入余力を機動的に活 用し、オフィス1物件（52億円）を追加取得予定 （P6ご参照） これら一連の施策による取得物件の利回りは、既存ポートフォリオの収益性を 上回る水準（賃貸NOI利回り：6.1％、償却後利回り：4.9％） 都心・政令指定都市のターミナル駅至近のオフィスや複合用途の物件等、 “強み”を活かせる多様な物件に厳選投資 （P12ご参照） Equity （P47ご参照） 各戦略の推進により、1口当たり分配金・1口当たりNAVを向上 将来の分配金安定化のため、物件売却による売却益約9.5億円のうち 約7.6億円を圧縮記帳により内部留保 （P6ご参照） 一連の施策(注2) 実施後 525,399 552,328 558,056 580,068 97物件 102物件 102物件 105物件 第29期 (2016.8期) 賃貸NOI利回り 5.0% 4.9% 5.0% 償却後利回り 3.8%(注3) 3.8% 3.8% 3.8% 54,953 69,837 有利子負債残高 LTV(総資産ベース) 前回決算 発表時予想 第28期末 (2016.2期末) 5.0%(注3) 含み損益 1口当たり分配金 前回決算 発表時公表 施策(注1)実施後 (2015.8期末) 物件数 投資主価値の安定的成長 （単位：百万円） 第27期末 取得価格 2016年3月増資によりLTV（総資産ベース）を引き下げLTV50％までの 借入余力を拡大：2016年3月増資後約540億円 （取得予定1物件（札幌）取得後の借入余力：約500億円） （P6ご参照） 将来的な競争力等を考慮し物件売却を実施。約9.5億円の売却益を計上 (商業施設・住宅合計2物件の計60億円（取得価格ベース）を売却） 各指標の推移 期限前弁済・借換等を通じて平均調達コストは 1.31%（2015.8期）→ 1.20%（2016.2期）に低減 （P34ご参照） 機動的な物件取得のための取得余力を創出 外部成長 ～強みを活かせる物件に厳選投資～ 資金コスト低減と財務安定性の向上 54,293 244,850 2015年 9月 増資後 256,950 46.0% 44.9％ 46.1% 70,965 第28期 (2016.2期) 第30期 (2017.2期) 2,780円 今回決算発表時 （2016年4月13日） 2,989円 （実績） 前回決算発表時 予想対比 +209円 2,800円 2,900円 +100円 － 2,980円 ― 1口当たりNAV（内部留保考慮後）（注4） 256,950 2016年 3月 増資後 269,117 前回決算発表時 公表施策(注1)実施後 一連の施策(注2) 実施後 45.9％ 45.4％ 45.8% 138,081円 145,893円 （注1）「前回決算発表時公表施策」とは、第27期（2015.8期）決算発表時（2015年10月13日）と同時に公表の「アークヒルズ サウスタワー」及び「コナミスポーツクラブ香里園」の取得（取得に伴う有利子負債の調達及び「アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）」の消却を含みます。）をいいます。 （注2) 「一連の施策」とは、2015年10月15日以降に公表の取得済3物件（北青山・神田松永町・青山SC）、取得予定2物件（淀屋橋・浜松）及び本取得予定1物件（札幌）の取得、売却2物件（北浜・西麻布）の売却、期限前 弁済、並びに物件取得及び期限前弁済等に伴う有利子負債の調達（本取得予定1物件（札幌）の取得に係る借入金（予定）4,430百万円を含みます。）をいいます。 （注3）当該時点において「アークヒルズ サウスタワー(優先出資証券)」は優先出資証券での保有であるため、賃貸NOI利回り及び償却後利回りには加算していません。 （注4）「1口当たりNAV（内部留保考慮後）」とは、各時点において右記の計算式により求められる金額をいいます。 （出資総額＋含み損益＋内部留保累計額）÷発行済投資口数 前回決算発表後の一連の施策とその効果 6 投資主価値の安定的成長に資する成長戦略の推進 物件取得 都心の商業施設1物件 （9億円）を取得 物件取得 区分所有権 の追 加 取得を 含む成長期待の高い都心オ フィス2物件（計109億円） を取得 物件取得 New 政令指定都市の好立地 オフィス2物件（計168億 円）を取得 物件取得 取得余力を活用し、政令指定 都市の好立地オフィス１物件 （計52億円）を取得 北青山ビル 神田松永町ビル 2015年 前回決算発表 10月13日 10月15日 12月 青山サンクレストビル （追加取得） オリックス淀屋橋ビル 札幌ブリックキューブ 浜松アクトタワー （公表日ベース） 1月 2016年 第28期末 公募増資 （2016.2期末）3月1日 期限前 弁済 期限前弁済69億円を実施 借換により返済期限の長期化・返済期 日の分散を進めつつ調達コストを低減 （注2） 借入余力 (LTV(総資産ベース)水準) 内部留保 (1口当たり分配金相当額) （注3） 第29期 （2016.8期） 第30期 １口 （2017.2期） 当たり 1口当たり固都税 分配金 費用化見込額 調整後予想分配金 前回決算発表時 公表施策実施後 約430億円 （46.1％） 約7.7億円 （約330円） 2,800円 2,800円（注5） 売却・ 圧縮記帳 商業施設1物件、住宅1物件の合計 2物件を売却 売却益約9.5億円のうち約7.6億円を 圧縮記帳により内部留保 The Kitahama PLAZA 今回決算発表 4月13日 パークアクシス西麻布ステージ 2016年3月増資後 一連の施策実施後 一連の施策の効果 約540億円 （45.4％） 約15.0億円 （約610円） 約500億円 （45.8％） 約15.3億円 （約630円） +70億円 （-0.3％） +7.6億円 （約＋300円） 2,850円 2,900円 +100円（+3.6％） 2,920円 2,980円 約110円（注4） 約120円（注4） 2,810円（注6） 2,860円（注6） +60円（+2.1％） （注1） 各施策の公表日時点の想定数値を記載しています。但し、「2016年3月増資後」の借入余力及びLTV（総資産ベース）については、第28期（2016.2期）及び2016年3月増資の実績を基に再計算しています。 （注2） 「借入余力」は、LTV（総資産ベース）50％までの借入余力を10億円未満を四捨五入して記載しています。また、「借入余力」と「フリーキャッシュフロー」を併せて「取得余力」といいます。 （注3） 「1口当たり分配金相当額」は、「前回決算発表時公表施策実施後」においては第27期末（2015.8期末）の内部留保額実績を当該期末時点の発行済投資口数で除した金額を、「2016年3月増資後」においては2016年3月増資 公表時点における想定の内部留保額を当該時点の予定発行済投資口数で除した数値を、「一連の施策実施後」においては第28期末（2016.2期末）の内部留保額実績を当該時点の発行済投資口数で除した数値を、10円未満を 四捨五入して記載しています。 （注4） 「1口当たり固都税費用化見込額」は、 各時点において、2016年1月1日以降に取得する物件で第31期（2017.8期）以降費用化することが想定される固定資産税及び都市計画税の総額を、各時点の予定発行済投資口数又は 発行済投資口数で除した数値を10円未満を四捨五入して記載しています。 （注5） 第29期（2016.8期）の予想分配金から固定資産税及び都市計画税の費用化見込額などの特殊要因を控除した分配金を記載しています。 （注6） 各時点における第30期（2017.2期）の予想分配金から固定資産税及び都市計画税の費用化見込額などの特殊要因を控除した分配金を記載しています。 1口当たり分配金の安定的成長 7 外部成長・内部成長・財務の各戦略を駆使して分配金（実績・予想）の継続的成長を推進（売却相当額を除く） 1口当たり分配金の推移（注1） P42～44 2015.8期の実績及び2016.2期～2017.2期の実績/予想対前期比較 分配金 （円／口） 2016.2期の 2016.8期の P40 業績予実比較 3,000 2,929 売却 相当額 P41 業績予想比較 2,989 2,900 （予想） 63 （注2） 2,900 売却 相当額 2,800 （注2） 2,980 （予想） 202 2,700 2,926 実績 2,600 2,717 2,727 2,604 2,500 1年前 予想 2,479 2,400 2,740 第26期 2,780 2,800 半年前 予想 半年前 予想 今回 予想 今回 予想 第24期 第25期 第28期 第29期 第30期 （2014.8期） （2015.2期） 第27期 （2014.2期） （2015.8期） （2016.2期） （2016.8期） （2017.2期） 増資実施 増資実施 増資実施 増資実施 増資実施 増資実施 1口当たり分配金の 更なる向上のための 主な施策 年間フリーキャッシュフロー：約60億円 外部成長戦略 取得余力の 活用による 機動的な物件取得 内部成長戦略 賃料増額等の賃貸条件の改善 財務戦略 LTV50%までの借入余力：約500億円 借換等による平均調達コストの低減 （注1）「1年前予想」とは、当該決算期の2期前の決算発表日時点の予想分配金をいい、 「半年前予想」とは、当該決算期の1期前の決算発表日時点の予想分配金をいいます。 （注2）「売却相当額」は、当該期に発生する物件売却による売却益から圧縮記帳による内部留保額及び期限前弁済に係る費用を控除し、当該期末時点の発行済投資口数で除した金額を、単位未満で切り捨てて記 載しています。 分配金向上策のイメージ 8 多様な成長機会を組み合わせることで引き続き中長期的な分配金の安定的成長を目指す 大口テナント退去 既存物件の修繕費 （想定）・埋め戻 前倒し等によるコス し伴うダウンタイム・ トマネージメント等 フリーレントの影響 等一時的要因よる 既存物件の賃料収 入減少等 -50円/口 -20円/口 分配金の 安定的成長を 目指す 一連の施策の 効果（注1) 既存の運営活動の効果 前回決算発表時 公表施策実施後 の有利子負債 2,569億円に 対する融資関連 費用の低減等 取得6物件（北青 山・神田松永町・青山 SC・淀屋橋・浜松・札 幌）の寄与及び売 却2物件（西麻布・ 北浜）の売却に ＋75円/口 ＋55円/口 よる収益減少等 +60円 多様な成長機会の 組み合わせ 2,860円 2,800円 前回決算発表時 調整後予想分配金 一連の施策実施後の 調整後予想分配金 分配金向上のための施策例とその効果（シミュレーション） （注）以下の各数値は、各施策による業績上の影響を本資産運用会社が一定の前提条件を基に試算し、1口当たり分配金への影響として示したものです。 その実現性、金額及び時期について何ら保証するものではありません。特に、物件取得の成否については、日々変化する不動産マーケットの状況に左右されるため、 下記の条件での物件取得について何ら保証するものではありません。また実際の分配金は、下記以外の要因に影響を受けて変動する可能性があります。 一連の施策後のポートフォリオ・財務状況の効果 （シミュレーション） 既存オフィス物件の賃料増減率 （0.5％） 20円/口 第25期～第28期のオフィステナント入替・ 賃料改定時における賃料増減実績等を 勘案した想定賃料増減率（0.5%）に 基づく、一連の施策実施後保有オフィスの 想定賃料収入総額（約100億円）の増 減による1口当たり分配金への影響（注2) 平均調達コストの変動率 （0.1％pt） 40円/口 一連の施策実施後の有利子負債残高 （2,691億円）に対する想定平均調達 コスト変動率（0.1%）に基づく融資関 連費用増減による1口当たり分配金への 影響 多様な資金を活用した外部成長の効果 （シミュレーション） フリーキャッシュフロー（60億 円）活用による物件取得 借入余力（100億円） 活用による物件取得 40円/口 1年間に創出されるフリーキャッシュフローの うち60億円（P7ご参照）を取得資金と して、償却後利回り3.8%相当（第28期 実績と同水準）の物件を取得し、当該物 件の運用収益（資産運用報酬等を控除 したもの）が通期で寄与した場合の1口当 たり分配金への影響 50円/口 一連の施策実施後の借入余力約500億 円（P7ご参照）のうち、LTV（総資産 ベース）約1%相当額の100億円を取得 資金として、償却後利回り3.8%相当 （第28期実績と同水準）の物件を取得 し、当該物件の運用収益（資産運用報 酬及び借入に係る資金コスト等を控除し たもの）が通期で寄与した場合の1口当 たり分配金への影響 （注1）一連の施策の内容及び調整後予想分配金については、P6をご参照下さい。 （注2）用途ごとのテナント入替・賃料改定の頻度を踏まえ、保有物件の賃料総額のうち過半を占めるオフィス賃料の増減による1口当たり分配金への影響を記載しています。 （注3）1口当たり分配金を算出する際の投資口数は、一連の施策実施後の投資口数である2,421,323口を前提としています。 成長戦略の推進 本投資法人の成長戦略 10 「総合型REIT」、「ORIXシナジー」、「運営力」の強みを背景に各種戦略を実行 投資主価値の安定的成長を目指す 総合型REIT ORIXシナジー 投資機会の拡大 パイプライン リスク分散 運営力 ファンドマネジメント 専門性 （注） ダイレクトＰＭ 収益の安定成長 全国ネットワーク （注）ファンドマネジメントとは、外部成長戦略・内部成長戦略・財務戦略を駆使して投資主価値の安定的成長を目指すことをいいます。 成長戦略の実績 11 ポートフォリオ及び財務の安定性強化と成長機会の多様化により、分配金の安定的成長を推進 各戦略の相乗効果・相互補完による分配金の安定的成長 Debt Asset 外部成長戦略 NAV向上に寄与する物件 財務戦略 収益性・安定性の高い物件 機動的な 物件取得 取 青山サンクレストビル（追加取得）・北青山ビル 得 浜松アクトタワー 期限前弁済・借換等による 資金コスト低減 内部成長 期待の高い 好立地物件 神田松永町ビル 売 却 ポートフォリオの 収益性・成長性 向上のための 入替戦略 増資・借入余力・ フリーキャッシュフローの活用 オリックス淀屋橋ビル The Kitahama PLAZA 札幌ブリックキューブ 期限前弁済 費用の創出 （売却益等） 返済期限の長期化・ 返済期日の分散による 財務安定性の維持・向上 パークアクシス西麻布ステージ 運営力による収益性・安定性・成長性の強化 内部成長戦略 賃料下落リスクの低減 用途・エリア・規模を問わず賃貸条件改善を推進 Equity 売却益を 活用した 内部留保 分配金・NAVの安定的成長 内部留保による分配金 安定性の向上 強みを活かせる物件への厳選投資 12 総合型REIT ・ORIXシナジー・運営力の強みを活かし、ポートフォリオクオリティを向上 本投資法人の強み 総合型REIT ORIXシナジー 幅広い用途への投資が可能で あることによる投資機会の拡大 複合用途の物件への 投資機会 運営力 オリックスグループは、首都圏を中心にオフィス・商業施設を主とした賃貸 不動産5,085億円、ホテル等を含む運営事業資産1,659億円を保有 （2015年12月31日時点） 幅広い用途、エリアにおける開発・運営・金融の各実績を通じた専門性 多岐に渡る事業領域と全国ネットワークによるシナジー及びグループ力 ダイレクトPMによる物件競争力の 向上及びテナントリレーションの強化 ファンドマネジメントによる取得余力 を活用した機動的な物件取得 本投資法人の強みを活かした厳選投資例 物件名 用途・タイプ 立地特性 発揮できる強み 青山サンクレストビル 北青山ビル オフィス 商業施設 流行発信エリア 完全所有化による運営の合理化ノウハウ オリックスグループの開発力 神田松永町ビル オフィス 都心ターミナル駅前 来店型テナントに適したオフィスにおける内部成長実績 浜松アクトタワー オフィス・ホテル・商業施設の 複合物件 政令指定都市 新幹線停車駅直結 オフィス・ホテル・商業施設の各用途における運営実績 オリックスグループによる10年超の保有・運営実績とテナントリレーション オリックス淀屋橋ビル 札幌ブリックキューブ オフィス 政令指定都市の中心駅至近 小規模区画でテナント分散されたオフィスにおける内部成長実績 本投資法人が目指すポートフォリオクオリティ 安定性 用途・テナント等の分散 Stability オリックスグループの専門性 （ホテル等の運営を含む）の活用 ダイレクトPMによる内部成長 多様な成長要因の取り込み ・企業業績（オフィス等） ・個人消費（商業施設等） ・旅行・観光需要（ホテル等） オリックスグループならではのダウンサイドリスクマネジメント（注） ポートフォリオ クオリティの向上 成長性 Growth 収益性 Profitability ・柔軟なリーシング（用途変更・区画分割等） ・全国の多様な業種の企業とのリレーション（リーシング等） ・ホテル・サービスアパートメント等での運営実績 （バックアップオペレーター含む） 既存ポートフォリオの利回りを目線としてポートフォリオで 物件を取得 物件入替による収益性の向上 （注）「ダウンサイドリスクマネジメント」とは、大口テナントの退去によるキャッシュフローの減少や景気後退時における保有資産の価値の下落等のリスクを回避又は限定することをいいます。 強固なスポンサーパイプラインと活用実績 13 ORIXシナジーを活用して外部成長を推進 オリックスグループの不動産セグメント資産の状況（注）（簿価ベース・2015年12月31日時点） ■賃貸不動産（用途別）・運営事業資産等 ■賃貸不動産（所在地別） （億円） （億円） 開発中 開発中 賃貸中 2,000 2,000 1,659 1,648 1,601 賃貸中 1,860 1,384 1,078 1,000 705 585 1,000 527 497 173 280 260 277 関西 名古屋 札幌・仙台 0 0 オフィスビル 商業施設 賃貸マンション 物流施設 その他 運営事業資産 その他資産 東京 関東 大阪 （除く東京） 賃貸不動産 5,085億円 （除く大阪） その他 ・福岡 （注）2016年1月オリックス株式会社作成の「2016年3月期第3四半期決算補足資料」を基に、本資産運用会社にて独自に作成したものです。本グラフにおける「用途」及び「所在地」の定義は、オリックス株式会社の定義に依 拠しています。 物件取得ルート別の取得価格合計の推移 ▼ ORIXシナジーによる物件取得 （百万円） スポンサー（開発物件） スポンサー（開発以外） ブリッジファンド 不動産マーケット 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 （2013.2期） （2013.8期） （2014.2期） （2014.8期） （2015.2期） （2015.8期） （2016.2期） （2016.8期） （注1）第27期（2015.8期）は、アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）を含む数値を記載しています。 （注2）第29期（2016.8期）は、一連の施策後までに取得した物件を集計しています。 オリックスグループの開発・運営事例 14 多様な用途、広範なエリアにおける豊富な開発・運営実績 SIX HARAJUKU TERRACE （仮称）山王プロジェクト （仮称）上野一丁目ビルプロジェクト （東京都渋谷区神宮前） (東京都港区赤坂) （東京都台東区上野） 商業施設 オフィス オフィス 2015年4月開業 2016年11月竣工予定 2016年9月竣工予定 表参道から渋谷方面にのび るキャットストリートエリア。 アパレル・飲食店等をテナン トとした都市型商業施設 外堀通りに面した都心オフィス。 株式会社サンケイビルとの共同 事業 中央通りに面し、JR線・地下 鉄合わせて7路線利用可能 な都心オフィス HUNDRED CIRCUS East Tower （仮称）新京橋プロジェクト （東京都新宿区百人町） （東京都中央区八丁堀） 住宅 オフィス ホテル・サービスアパートメント 2017年春竣工予定 1992年8月竣工 賃貸マンション、ホテル・サービス アパートメント、オフィス及び商業 施設の複合物件 地下鉄宝町駅、京橋駅、 八丁堀駅のいずれも徒歩5 分圏内にある都心オフィス ヒルトン沖縄北谷リゾート （沖縄県中頭郡北谷町） ホテル ユニバーサル ポート （大阪府大阪市此花区） ホテル ホテル 2014年7月開業 2005年7月開業 ヒルトン・ワールドワイドと の共同開発によるリゾート ホテル 日本有数のテーマパーク 至近、ウォーターフロント に位置するホテル （注）上記各物件について、決算発表日（2016年4月13日）時点で本投資法人が取得する予定はありません。 外部成長関連 ②決算概要及び業績予想 成長戦略に即した物件取得の継続 16 引き続き、用途に拘らず「成長性・収益性・安定性」という３つの観点から個別厳選投資を推進 オフィス 2013年3月 増資 商業施設 物流施設 住宅 2013年10月 増資 イオンタウン仙台泉大沢 (底地) その他 2014年3月 増資 インターヴィレッジ大曲 2014年9月 増資 2016年3月 増資 2015年9月 増資 2015年3月 増資 J-ONE SQUARE aune有楽町 ORE錦二丁目ビル セントラルクリブ六本木 アールスタイルズ武蔵小杉 MG白金台ビル ウエストパークタワー池袋 渋谷パインビル アークヒルズ サウスタワー (優先出資証券) デュープレックス 銀座タワー2/11 クロスガーデン川崎 青山サンクレストビル (追加取得) 北青山ビル aune仙台 堂島プラザビル 岩槻ロジスティクスセンター グランマート手形 MG市ヶ谷ビルディング コナミスポーツクラブ香里園 JouLe SHIBUYA ヴィアイン心斎橋ビル SO-CAL LINK OMOTESANDO The Kitahama PLAZA クロスアベニュー原宿 神田松永町ビル ホテル京阪 札幌 オリックス淀屋橋ビル バロー鈴鹿ショッピングセンター クリオ藤沢駅前 プライムスクエア広瀬通 ORE池袋 テックランド戸塚店 （底地） ORE大宮ビル リッチモンドホテル 山形駅前 浜松アクトタワー Friend Town 深江橋 （底地） ベルファース金沢香林坊 クロスモール下関長府 取得価格総額（百万円） （注1） 賃貸NOI 取得物件 利回り 既存ポートフォリオ（注2） （注1） 償却後 取得物件 利回り 既存ポートフォリオ（注2） ベルファース東十条 2013年3月 増資 32,770 5.1% 5.0% 4.0% 3.6% 2013年10月 増資 20,215 5.1% 4.9% 4.4% 3.5% 2014年3月 増資 54,635 5.3% 4.9% 4.1% 3.6% 2014年9月 増資 34,743 5.3% 5.0% 3.7% 3.7% 2015年3月 増資 24,273 5.1% 5.1% 3.9% 3.8% 2015年9月 増資 30,001 (注3) 5.4% 5.0% 4.1%(注3) 3.8% 2016年3月 増資 30,234 合計 226,871 6.2％ 5.0％ 4.8％ 3.8％ （注1）物件取得時の鑑定評価における運営純収益を基に算出した数値を記載しています。 （注2）2013年３月増資については2013年３月増資の有価証券届出書提出日に保有している物件の数値を、2013年10月増資以降2015年9月増資までについては各増資の直前に実施した増資に係る第三者割当増資の払込期日に保有して いる物件の数値を記載しています。2016年3月増資については「アークヒルズ サウスタワー」の共有持分25%を信託財産とする不動産信託受益権の取得完了直後である2015年10月16日時点に保有している物件の数値を記載しています。 （注3）「アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）」は優先出資証券の取得であるため除外して算出しています。 成長戦略における今回のオフィス取得の位置付け① 17 外部・内部・財務の各戦略の実績を活用し、投資主価値の安定的成長に資するオフィスポートフォリオを取得 外部成長：多様なパイプラインを活用し、多様な収益特性・成長要因を有する物件に厳選投資 内部成長：来店型テナントに適したオフィスや政令指定都市所在のオフィス等における豊富な内部成長実績 財務戦略：強固な財務基盤と増資により創出した取得余力を機動的に活用し取得機会を拡大 実績に裏付けられた多様な手法により投資主価値の更なる成長を追求 ＜前回決算発表時公表施策実施後取得（予定含む）のオフィス＞ 物件名 青山サンクレストビル 取得先 所在エリア 取得価格 （百万円） 賃貸NOI 利回り（注1） 償却後 利回り（注1） 稼働率（注2） 含み益 (百万円) 1,810 （追加取得） 2016.2期 外部 東京都心6区 6,720 3.5％ 3.3％ 80.2％ 神田松永町ビル 2016.2期 外部 東京都心6区 4,202 4.2％ 3.8％ 100.0％ 128 浜松アクトタワー 2016.8期 スポンサー その他地域（浜松） 11,800 9.1％ 6.5％ 99.0％ 800 オリックス淀屋橋ビル 2016.8期 スポンサー その他地域（大阪） 5,012 5.0％ 4.1％ 97.5％ 208 札幌ブリックキューブ NEW 外部 その他地域（札幌） 5,200 5.6％ 4.9％ 99.5％ 120 32,934 6.1% 4.9% － 3,066 322,756 4.5％ 3.5％ 97.9％ 27,295 ５物件合計 【ご参考】第28期末（2016.2期末）保有オフィス （注1）取得（予定）のオフィスについては物件取得決定時に取得した鑑定評価書における運営純収益を基に算出した数値を記載しています。また、【ご参考】 第28期末（2016.2期末）保有オフィスについては第 28期（2016年2月期）の実績を記載しています。 （注2）第28期末（2016年2月期末）時点の稼働率を記載しています。なお、「浜松アクトタワー」及び「オリックス淀屋橋ビル」は売主より提供された2016年2月29日時点の数値を記載しています。また「札幌ブリック キューブ」は売主より提供された2016年2月14日時点の数値を記載しています。 成長戦略における今回のオフィス取得の位置付け② 特性の異なる物件を組み合わせて取得することで、ポートフォリオの収益性の安定的な成長を目指す エリア別オフィス想定成約賃料の推移（注1）（注2） 150 140 賃貸マーケットの好転時に 高い成長が期待できる 都心オフィス 130 120 各エリアとも賃料は 底打ち/反転傾向 東京主要5区グレードA 東京主要5区グレードB 大阪グレードB 110 札幌 100 浜松 90 安定性の高い 札幌エリアのオフィス 80 70 2005/4Q 2006/4Q 2007/4Q 2008/4Q 2009/4Q 2010/4Q 2011/4Q 2012/4Q 2013/4Q 2014/4Q 2015/4Q エリア別オフィス空室率の推移（注1）（注3） （％） 20 （ご参考） 浜松アクトタワーのオフィス 区画の空室率は1.4% 18 16 （2016年2月29日時点） 14 東京主要5区グレードA 12 東京主要5区グレードB 10 大阪グレードB 各エリアとも５％ 内外にまで低下 8 6 4 2 0 2005/4Q 2006/4Q 2007/4Q 2008/4Q 2009/4Q 2010/4Q 2011/4Q 2012/4Q 2013/4Q 2014/4Q 2015/4Q （注1）シービーアールイー株式会社が独自に設定したオフィスエリア内の調査を基に本資産運用会社が作成したものです。各オフィスの対象は以下のとおりです。 東京主要5区グレードA：基準階面積500坪以上、貸付総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上、築11年未満のオフィス 東京主要5区グレードB：基準階面積200坪以上、延床面積2,000坪以上7,000坪未満かつ新耐震基準に準拠したオフィス 大阪グレードB：延床面積2,000坪以上かつ新耐震基準に準拠したオフィス 札幌：同社が独自に設定した札幌市のオフィスエリア内にある延床面積1,000坪以上かつ新耐震基準に準拠したオフィス 浜松：同社が独自に設定した浜松市のオフィスエリア内にある延床面積500坪以上のオフィス （注2）浜松以外は2005年第4四半期、浜松は2005年（年間）の数値を100とし、浜松以外は四半期毎、浜松は年毎（2015年は1～9月）の数値を指数化して記載しています。 （注3）浜松以外は各四半期末、浜松は各年末時点（2015年は9月30日時点）の数値を記載しています。 札幌 浜松 18 新規取得物件のご紹介 19 底堅い需要が見込まれる札幌の好立地オフィス。豊富な内部成長実績を活かせる小規模区画で、分散の効いたテナント構成 札幌ブリックキューブ NEW 取得価格 5,200百万円 鑑定評価額 5,320百万円 賃貸NOI利回り 5.6% 償却後利回り 4.9% 稼働率 99.5%（注） 用 オフィス 途 所在地 北海道札幌市中央区 敷地面積 2,152.76㎡ 延床面積 13,873.68㎡ 構造規模 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下１階付10 階建 建築時期 1981年5月 （注）2016年2月14日時点の数値を記載しています。 ■札幌市オフィスの平均想定成約賃料と空室率の推移 平均想定成約賃料（左軸） (円) 空室率（右軸） (%) 12,000 12 10 立地/物件特性 地下鉄さっぽろ駅徒歩約1分のほか、JR札幌駅・地下鉄大通駅からも徒歩圏の交通利便性に 優れた立地 JR札幌駅から“すすきの”エリアまでを繋ぐ地下歩行空間の出入り口前に立地し、荒天時や積雪 時においても快適にアプローチ可能 基準階面積約280坪の整形フロア・エレベーター4基・駐車場65台等の基本スペックを有する。 共用部リニューアル・エレベーター更新・OAフロア化等を2014年に実施済であり、立地を含めて高 い競争力を有する 札幌エリアのオフィス空室率は極めて低い状態にあり単価上昇が進んでいる一方、今後のオフィス 新規供給は限定的なことから引き続き安定した運営が期待できる テナント特性 コールセンター・広告・保険代理店等計36テナントに分散 8 9,000 6 4 2 6,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 /1Q /1Q /1Q /1Q /1Q /1Q /1Q /1Q /1Q /1Q /1Q 出所：シービーアールイー株式会社 新規取得物件のご紹介 20 大阪ビジネスエリアの中心に位置する駅至近の好立地オフィス。豊富な内部成長実績を活かせる小規模区画で、分散の効いたテナント構成 オリックス淀屋橋ビル 開 発 2016.8期 取得価格 5,012百万円 鑑定評価額 5,220百万円 賃貸NOI利回り 5.0% 償却後利回り 4.1% 稼働率 97.5% 用 オフィス 途 所在地 大阪府大阪市中央区 敷地面積 1,150.59㎡ 延床面積 8,787.77㎡ 構造規模 鉄骨鉄筋コンクリート・ 鉄筋コンクリート造陸屋 根地下2階付9階建 建築時期 1991年3月 2006年6月(増築) テナント特性 オフィス区画のテナントは商社やIT企業等30社に分散が図られており、 今後も安定的な運用が期待できる 駅上の繁華性と土佐堀通に面した視認性の高さから、低層階には飲食 店・オフィス用品販売店が入居 ■オフィス空室率の推移 （％） 立地/物件特性 大阪市営地下鉄御堂筋線・京阪本線淀屋橋駅徒歩約1分のほか、大阪市 営地下鉄堺筋線北浜駅、京阪中之島線大江橋駅も利用可能な好立地オ フィス 淀屋橋エリアは金融機関等の大企業や公共施設が集積する大阪を代表する ビジネスエリアの一つ。伝統あるビジネスエリアとしての知名度と、御堂筋線を通 じて梅田駅（大阪駅）まで1駅約3分、新大阪駅まで4駅約10分と広域アク セスに優れ、安定したオフィス需要を有する オリックスグループで隣地を買収し既存棟を増築した開発物件。既存棟部分 は共用部や空調設備をリニューアル済 本物件 14 淀屋橋・本町地区 梅田地区 12 10 8 6 4 2 0 2012年6月 2012年12月 2013年6月 2013年12月 2014年6月 2014年12月 2015年6月 2015年12月 （注1）上図の「本物件」のオフィス空室率の推移は、売主より提供されたＰＭレポート等の情報を基に、本資産運用会社が作成したものです。 （注2）上図の「淀屋橋・本町地区」及び「梅田地区」のオフィス空室率の推移は、三鬼商事株式会社が独自に設定した大阪ビジネス地区内の 各エリアにある延床面積が1,000坪以上の主要貸事務所ビルに関する空室率の調査を基に、本資産運用会社が作成したものです。 （注3）上図は各四半期末（最新の数値のみ2016年2月末）の数値を記載しています。 新規取得物件のご紹介 21 浜松駅直結、地域のランドマークであるオフィス・ホテル・商業の複合施設 オリックスグループによる長期にわたる安定した保有・運営実績 浜松アクトタワー 立地/物件特性 JR浜松駅直結・地上47階建・高さ212ｍの制振装置を備えた超高層ビルで浜松市のランドマー ク。オフィス・ホテル・商業施設で構成されており、オリックスグループが幅広い用途における運営ノウハ ウを活かしてマネジメントしてきた実績を有する 浜松市は人口約81万人。中部圏において名古屋市に次ぐ人口規模を有する政令指定都市で、 「ものづくりのまち」として発展。株式会社本田技研工業・スズキ株式会社・ヤマハ株式会社などに代 表される、輸送用機器・繊維・楽器産業、先端技術産業の本社・工場や研究開発拠点が集積。 東京と大阪の中間に位置し、東海道新幹線や東名・新東名高速道路によって大都市圏とつながる 「浜松アクトタワー」は浜松駅直結の大規模複合施設「アクトシティ浜松」の中核となるタワー棟。 「アクトシティ浜松」は浜松市と民間企業により共同開発された施設で、「浜松アクトタワー」のほか浜 松市所有の大・中ホール、コングレスセンター、展示イベントホール等で構成。さまざまな機能を持つ 複合施設ならではの相乗効果が期待できる 本資産運用会社が施設全体のBM会社の発行済株式（76％）をスポンサーから取得予定 （24％は浜松市保有） 2016.8期 取得予定価格 11,800百万円 鑑定評価額 12,600百万円 賃貸NOI利回り 9.1％ 償却後利回り 6.5％ 稼働率 99.0％ 用 途 オフィス 所在地 静岡県浜松市中区 敷地面積 12,334.88㎡ 延床面積 142,511.21㎡ 建築時期 1994年8月 構造規模 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下2階付47階建 駐車場台数 530台（一部機械式、アクト シティ浜松全体933台） ■アクトシティ浜松全体概要 新規取得物件のご紹介 22 浜松アクトタワー オフィス・商業施設概要 中層階のオフィス区画は、1フロア約600坪（半フロア約300坪の無柱 空間）のゆとりあるスペース。最小約22坪、1フロア20区画まで小割り 対応でき、自由なオフィスレイアウトが可能。駐車場を豊富に付設し、浜 松を拠点とした広域営業にも適する。多様なテナントニーズを取り込んだ 柔軟なリーシングが可能 フロアから浜松市街や富士山を望むことができ、眺望に優れる。浜松市 随一の規模・立地・ランドマーク性により、企業イメージの向上やリクルー ト効果も期待でき、オフィスとしての希少性が高い オフィステナントは約140社。金融・製造業・サービス業・IT系等さまざま な業種に分散されており、安定的に高稼働を実現。上場企業（グルー プ会社を含む）が半数以上を占め、公的機関も入居。外資系を含め 県外の企業が70%超を占め、浜松におけるビジネス拠点として活用さ れている 低層階の商業区画には、飲食店や文化センター、語学スクール等のほ か、コンビニエンスストア、郵便局、クリニックといった利便性の高い店舗が 入居。オフィス区画の安定稼働が店舗の稼働向上にも繋がっている 2016.8期 ■浜松アクトタワーの各用途の概要 稼働率 テナント数 オフィス 約12,700坪 98.6％ 138 ホテル 約11,000坪 100％※ 1 約1,800坪 95.7％ 26 商業施設 ホテル12％ 収益内訳 （賃料割合） 30% 浜松アクトタワーオフィス空室率 ■オフィステナント分散（面積割合） 浜松市オフィス空室率 2015年12月31日時点空室率1.4％ 25% 公的機関 （2016年2月29日時点も同じ） 20% 15% 上場／ 非上場 10% 業種別 5% 0% 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 非上場 浜松市データ出所：シービーアールイー株式会社 いずれも各年末数値。但し2015年の浜松市オフィス空室率は2015年9月30日時点 ■ホテル概要 上場（グループ含む） ホテル名称 オークラアクトシティホテル浜松 総客室数 322室（シングル99室、ダブル38室、ツイン178室、スイート7室） 賃借人 賃料形態 運営会社 2016年2月29日時点 レストラン、バー、カフェ、宴会場、婚礼施設(スカイチャペル、神殿）、ヘルスクラブ、室内プール 株式会社オークラアクトシティホテル浜松 固定／一部変動賃料※（取得後） ※GOP×82%-固定賃料（279百万円/年）-本ホテル部分以外の賃料（27百万円/年）（注） 株式会社オークラ ニッコー ホテルマネジメント （注）賃借人（ホテル経営会社）は浜松アクトタワーのオフィス、店舗の一部を賃借しており、当該部分に係る賃料を控除して変動賃料を算出します ■客室稼働率推移 ■外国人延べ宿泊者数推移 賃借人（ホテル経営会社）はオリックスグループ。契約賃料には一部 変動賃料を設定。客室稼働率やADR（平均客室単価）の向上によ る内部成長が期待できる 浜松市は訪日外国人が東京・大阪や富士山をめぐるいわゆる“ゴール デンルート”の中間に位置し、外国人延べ宿泊者数が大きく伸びている オフィス79％ 2016年2月29日時点 ■オフィス空室率推移 ホテル概要 新幹線停車駅直結という立地に加え、複合施設内にあることから婚礼 や学会等での宿泊需要も取り込むなど、ホテルとしての高い競争優位 性をもつ。ビジネス需要が高く、インバウンドの需要も増加している。シン グルルームでも約23㎡以上の広さでゆとりある居室空間を確保 商業施設9％ ※客室稼働率とは異なります 施設 高層階はフルサービスホテルである「オークラアクトシティホテル浜松」 2016年2月29日時点 賃貸可能面積 浜松市データ出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」より年平均値 出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」 新規取得物件のご紹介 23 景気感応度の高いテナントが集まる流行の発信地・青山のオフィス及び商業施設を取得し、運用の選択肢を拡大 青山サンクレストビル（追加取得） 青山サンクレストビル 取得価格 6,720百万円 鑑定評価額 8,530百万円 賃貸NOI利回り 3.5% 償却後利回り 稼働率 3.3% 途 取得価格 900百万円 鑑定評価額 900百万円 賃貸NOI利回り 3.9% 償却後利回り 3.2% 稼働率 39.8% 用 商業施設 オフィス 途 東京都港区 北青山二丁目 所在地 東京都港区 北青山二丁目 敷地面積 50.10㎡ 延床面積 209.09㎡ 1,682.34㎡ (共有持分100分の62) 構造規模 鉄骨造陸屋根5階建 2008年4月 延床面積 建物全体:9,851.12㎡ 専有部分:4,144.68㎡ 建築時期 契約形態 定期借家契約 構造規模 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下2階付8階建 建築時期 1979年11月 所在地 敷地面積 2016.2期 85.3%(建物全体) 北青山ビル 用 北青山ビル 2016.2期 立地/物件特性 東京メトロ銀座線外苑前駅徒歩約2分に立地し、オフィスや店舗が立 ち並ぶ青山通りに面し視認性に優れる。周辺では再開発や東京オリン ピックの中心施設の建設が予定され、繁華性の高まりが期待される 区分所有権の既存所有分（約40％）に加え、今回の追加取得 （約60％）により完全所有化を実現。再開発も検討しやすい権利 関係となり、流動性の向上により資産価値が向上 運用面においても管理コストの削減、柔軟なリーシング戦略を実施する ことが可能 テナント特性 金融機関・雑貨企画・寝具販売等の8テナントが入居。うち4テナントが 来店型テナント 青山サンクレストビルと北青山ビルの一体運用による選択肢の拡大 青山サンクレストビルの敷地は、前面に建つ北青山ビルの取得により青山通りに面する 間口が約1.5倍に拡大、路面店舗営業に一層適した整形敷地となった 両物件を保有することで将来的な一体開発という選択肢が拡大し、流動性の向上と 相対的に高い賃料単価の路面部分が拡大され、更なる資産価値の向上が期待できる ■青山通りとの接道部分が1.5倍に拡大 ■運用における選択肢の拡大 青山サンクレストビル 青山サンクレスト ビル 北青山 ビル 青山通り 完全所有化による 柔軟なリーシングと合理化の実施 ①安定的な賃貸運用を継続 ②未消化容積も活用した再開発 ③再開発前提の買主への売却 敷地一体化によるメリット 敷地面積合計約1,732㎡の整形 敷地 運用の選択肢 青山通りの間口が約1.5倍に拡大 の更なる拡大 ④資産価値の更なる向上を 目指した2物件の一体運用 新規取得物件のご紹介 24 区分所有権の追加取得による完全所有化で資産価値を向上 青山サンクレストビル（追加取得） 2016.2期 青山サンクレストビルの追加取得による資産価値向上効果のイメージ 12,170 百万円 ①完全所有化による資産価値向上 完全所有化による流動性の向上 将来的な再開発による資産価値の向上 追加取得分の 取得価格 6,720 百万円 完全所有化後の 鑑定評価額 ②完全所有化後の運営メリット 一体運営による柔軟なリーシング 管理の合理化によるコスト削減効果 既存所有分の 帳簿価格 3,366 百万円 既存所有分(約40%) 追加取得分（約60%） 完全所有化後 鑑定評価額（注1)（注2） 3,640百万円 8,530百万円 12,170百万円 帳簿価格/取得価格（注3) 3,366百万円 6,720百万円 10,086百万円 含み損益（注4) 273百万円 1,810百万円 2,083百万円 含み損益比率（注5) 8.1％ 26.9% 20.7% 資産価値向上によりNAVが増加 投資主価値向上に寄与 （注1）「鑑定評価額」は、いずれも区分所有権の追加取得決定時に取得した鑑定評価書に記載された数値を記載しています。 （注2）「既存所有分（約40%）」の鑑定評価額は、完全所有化による資産価値向上が織り込まれていない追加取得前の区分所有（区分所有割合約40％）を前提として算出されており、「追加取得分（約60％）｣及び「完全 所有化後」の鑑定評価額は完全所有化による資産価値向上が加味されています。 （注3）「帳簿価格／取得価格」は、次の金額を使用し、単位未満を切り捨てて記載しています。 • 既存所有分（約40%）については、第27期末（2015年8月期末）における帳簿価格です。 • 追加取得分（約60%）については、取得時における売買契約書等に記載された金額であり、消費税その他取得に係る諸経費は含みません。 • 完全所有化後については、上記の既存所有分（約40%）と追加取得分（約60%）の総額です。 （注4）「含み損益」は、それぞれ「鑑定評価額」と「帳簿価格／取得価格」の差額を記載し、単位未満を切り捨てて記載しています。 （注5）「含み損益比率」は、それぞれ「含み損益」を「帳簿価格／取得価格」で除した数値を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。 新規取得物件のご紹介 25 都心ターミナル駅、秋葉原駅前に位置する高い利便性と視認性。豊富な内部成長実績を活かせる来店型テナントに適したオフィス 神田松永町ビル 2016.2期 取得価格 4,202百万円 鑑定評価額 4,330百万円 賃貸NOI利回り 4.2% 償却後利回り 3.8% 稼働率 100% 用 オフィス 途 所在地 東京都千代田区 神田松永町 敷地面積 389.41㎡ 延床面積 3,204.50㎡ 構造規模 鉄骨鉄筋コンクリート 造陸屋根地下1階付 11階建 建築時期 2004年2月 立地/物件特性 ■秋葉原駅周辺路線図 JR山手線、京浜東北線、総武・中央線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス秋葉原駅徒歩約2分。 首都圏各方面からのアクセスに優れ、交通利便性が高い 秋葉原駅は、つくばエクスプレス開業(2005年)以降10年連続で年間の乗車人員数が増加している都内 有数のターミナル駅。秋葉原エリアは電気街やサブカルチャーの街として海外でも知名度が高く、訪日外国 人旅行者も多く訪れる。近年は駅周辺における再開発事業によりオフィスの集積が進んでおり、来店型テナ ントにとってより魅力あるエリアになることが期待できる 昭和通り等の三面道路で視認性に優れた立地。基準階面積約70坪で、一棟貸し・フロア貸しのいずれに も使いやすい規模。来店型テナントも含めた幅広い業種に適した立地とスペックを有し、柔軟なリーシングに よる内部成長が期待できる ■秋葉原駅の年間乗車人員数推移 13,500 (万人） 13,000 12,500 12,000 11,500 テナント特性 2～11階は業界大手グループの大学進学予備校、1階店舗には印刷サービス店が入居 約20%増加 11,000 10,500 2005年つくばエクスプレス開業 10,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 （注）上図は、東京都統計年鑑の「JRの駅別乗車人員」、「私鉄の駅別乗降者人員」及び「地下鉄 の駅別乗降者人員」における秋葉原駅の数値を基に本資産運用会社が作成したものです。 BLANK 内部成長関連 ②決算概要及び業績予想 内部成長戦略 28 ORIXシナジーを活かしたダイレクトPMにより環境変化を先取りし、多様な用途・タイプの物件に おいて賃料増額を拡大 ダイレクトPMを用いた運営方針 各用途の専任チームを配置 ダイレクトＰＭ 内部成長におけるORIXシナジー 物件の競争力向上 全国 ネットワーク 専門性 テナントリレーションの強化 安定的成長 ダイレクトPMの具体策 物件の競争力向上 柔軟なリーシング 業況・業容の把握 テナント・マーチャンダイジング 各種潜在ニーズの発掘 ⇒商圏に未進出の業態や相乗効果の高いテナントの誘致 テナント満足度の向上 ⇒賃貸区画の分割対応、用途変更等 テナントリレーションの強化 戦略的CAPEX（資本的支出） ⇒美装工事や省エネ設備の導入等 ⇒オリックスグループとのビジネスマッチング等 稼働率・テナント入替推移 29 オフィス稼働率：第29期末（2016.8期末）以降97％程度で推移すると想定 入替時の賃料増減率：第28期（2016.2期）は前回決算発表時想定-2％に対して+2%に改善 業績予想の前提条件 入居の前提 確定した契約（増・減額共）に加え、テナントの引き合いや賃貸マーケット状況等を勘案して入居を想定 退去の前提 確定した契約（増・減額共）に加え、テナントの引き合いや賃貸マーケット状況等を勘案して退居を想定 期末稼働率 99.0 98.0 全体 99.4 オフィス 99.5 99.4 98.4 99.1 99.0 99.2 98.7 98.8 98.6 96.1 99.0 98.9 98.6 97.6 97.4 オフィス前回決算発表時想定（注）点線は想定 オフィス以外 99.5 97.7 99.3 98.9 98.1 （%） 100 99 97.2 97.9 96.7 97 96 96.0 96.5 98 第21期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末 第22期末 （2012.8期末） （2013.2期末） （2013.8期末） （2014.2期末） （2014.8期末） （2015.2期末） （2015.8期末） （2016.2期末） （2016.8期末） （2017.2期末） （想定） （想定） 95 入退去面積（上）、テナント入替による賃料増減率（オフィス・商業施設のみ）（下） 入居（第29期（2016.8期）以降は入居確定） 入居想定 前回決算発表時入居想定 退去（第29期（2016.8期）以降は退去確定） 退去想定 前回決算発表時退去想定 （注）入退去面積は、100㎡未満を四捨五入して記載しています。 25,000 12,600 -11,000 8,200 8,000 5,600 -6,500 -5,000 -5,400 テナント入替に伴う賃料増減率（オフィス・商業施設のみ）（点線は想定） 前回決算発表時想定のテナント入替に伴う賃料増減率（オフィス・商業施設のみ） 6,700 -8,600 9,700 8,400 6,800 -10,000 -4,600 -6,000 13,70014,800 -19,700-18,400 -19,600 12,000 -14,000 10% 2% -20% -17% -23% -2% -4% -1% 3% 1% -2% 1% （㎡） 30,000 20,000 10,000 0 -10,000 -20,000 -30,000 10% 0% -10% -20% 第21期 第22期 （2012.8期） （2013.2期） 第23期 （2013.8期） 第24期 （2014.2期） 第25期 第26期 （2014.8期） （2015.2期） 第28期 第27期 （2015.8期） （2016.2期） 第29期 （2016.8期） （想定） -30% 第30期 （2017.2期） （想定） 既存テナントの賃料改定推移 30 賃料改定：第28期（2016.２期）は約12,600㎡の増額改定面積を獲得 賃料増減率：第28期（2016.２期）は前回決算発表時想定+4%を上回る+6%に増加 業績予想の前提条件 賃料増額改定の前提 確定した契約に加え、マーケット賃料との乖離や交渉状況等を勘案して賃料増額を一定程度想定 賃料減額改定の前提 確定した契約に加え、マーケット賃料との乖離や交渉状況等を勘案して賃料減額を想定 既存テナントの賃料改定動向（オフィス・商業施設のみ） 既存テナントの賃料改定面積（オフィス・商業施設のみ） ＜第28期（2016.2期）＞ 増額改定面積：約12,600㎡ 増額率：6% 増額（第29期（2016.８期）以降は増額確定） 増額想定 減額（第29期（2016.８期）以降は減額確定） 減額想定 （注）賃料改定面積は、100㎡未満を四捨五入して記載しています。 前回決算発表時増額想定 前回決算発表時減額想定 12,600 9,600 9,100 8,600 8,500 8,000 8,000 5,300 同額更新 79% 賃料改定 21% 増額改定 100% -400 -600 -3,400 10,000 5,000 -400 -1,800 -1,600 （㎡） 15,000 -700 0 -5,000 -10,000 全体面積：約59,400㎡ 減額改定面積：0㎡ 第26期 第25期 （2014.8期） （2015.2期） 第27期 第28期 （2015.8期）（2016.2期） 第29期 （2016.8期） （想定） 第30期 （2017.2期） （想定） 賃料増減率（オフィス・商業施設の賃料改定部分のみ） 増減率 ＜第27期（2015.８期）＞ 10% 10% 9% 賃料改定 14% 全体面積：約67,200㎡ 減額改定６% 減額率（注）点線は想定 増額改定 94% 6% 4% 0% -12% -12% 第25期 （2014.8期） 第26期 （2015.2期） 7% 6% 6% 5% 5% 同額更新 86% 増額率 5%5% 前回決算発表時 6% 想定の増減率 -9% 第27期 （2015.8期） 15% 第28期 （2016.2期） 10% 5% 0% -5% -8% -9% 第29期 （2016.8期） （想定） 第30期 （2017.2期） （想定） -10% -15% 内部成長の実績：オフィス 31 来店型テナントに適したオフィスや近時取得した政令指定都市のオフィスでも内部成長を実現 来店型テナントに適したオフィス 政令指定都市のオフィス 青山246ビル ラウンドクロス西新宿 ＯＲＥ錦二丁目ビル (東京都港区南青山） (東京都新宿区西新宿） (愛知県名古屋市中区） 東京メトロ表参道駅徒 ターミナル駅に近く来店 2015年2月期以降本 2013年2月期以降、 歩約1分、青山通りに 面する好立地で、来店 型テナントに選好される 書の日付現在までの増 額事例は計4件・平均 +12% ラウンドクロス川崎 (神奈川県川崎市川崎区） JR川崎駅に近接する 好立地 学習塾等の教育関連 施設を中心に約9割が 来店型テナント 2015年2月期以降 本書の日付現在まで の増額事例は計4件・ 平均+29% 型に適したオフィスでは、 過去いち早く賃料増額 の動きが見られた 2度目の賃料増額交 渉も含め順調に増額 事例を拡大中 オリックス品川ビル (東京都港区港南） 新幹線を含む6路線が 乗り入れるターミナル品 川駅徒歩約3分の立地 不動産仲介・クリニック 等、約6割が来店型フ ロア 2015年2月期以降本 書の日付現在までの増 額事例は計2件・平均 +8% 名古屋市有数のオフィ スエリアに立地。2014 年10月取得 1,000坪弱の大口テ ナントの退去が決定し たが、本書の日付現 在までに約9割を新規 契約済。平均+7%の 賃料増額を達成 プライムスクエア広瀬通 (宮城県仙台市青葉区） 仙台駅からも徒歩圏で ある仙台市の主要オフィ スエリアに立地。2015 年4月取得 契約賃料とマーケット賃 料にギャップを有する 取得以降本書の日付 現在までの増額事例は 計8件・平均+9% 内部成長の実績：オフィス以外の用途 32 オフィス以外の用途の物件においても、ダイレクトPMによる着実な内部成長を推進 ネイバーフッドショッピングセンター（NSC) インターヴィレッジ大曲 （北海道北広島市） 札幌市近郊のベッドタウンに 都市型商業施設 aune港北 （神奈川県横浜市都筑区） 横浜市営地下鉄センター南 立地するNSC 駅徒歩約1分の利便性、視 認性に優れた都市型商業 施設 2015年8月期以降集客力 向上に寄与するテナント入 替を実施。本書の日付現在 までに、契約賃料の+15% 増額に成功 2015年2月期以降本書の 日付現在までに、入替1テナ ント、学習塾を含む既存2テ ナントにおいて平均+6%の 増額事例を実現 2016年2月にスポンサーとの 間で別棟増築のプロジェクト 契約を締結済 クロスガーデン川崎 （神奈川県川崎市幸区） 物流施設 その他（ホテル） 人口増加が続き、若いファミ リー層が多く居住する川崎市 に立地するNSC 取得後初めて到来した定期 借家契約満了を期に2016 年2月期以降増額交渉を実 施。本書の日付現在までに3 テナントにおいて平均+40% の増額を達成 2016年2月期には物流施設1件、ホテルテナント1件に おいても契約賃料の増額を達成 いずれも長期の定期借家契約における隔年の賃料改 定のタイミングを逃さず交渉 2件合計で年間約18百万円の契約賃料の増額 財務関連 ②決算概要及び業績予想 財務戦略 34 資金コストの低減と財務安定性の向上を推進 格付けの状況 平均調達コストの推移 1.5% 資金コスト低減を推進 1.4% 1.38% 1.3% 決算発表日（2016年4月13日）時点 S&P 長期会社格付け ： A- ／ 短期会社格付け ： A-2 アウトルック ： ポジティブ R&I 発行体格付 ： A+ 格付の方向性 ： 安定的 JCR 長期発行体格付 ： AA 格付の見通し 1.31% 1.2% 1.20% 1.1% 1.0% 第26期 第27期 第28期 第29期想定 第30期想定 (2015.2期) （2015.8期） （2016.2期） （2016.8期） （2017.2期） コミットメントラインの設定状況 LTV（総資産ベース）の推移 増資によって確保した借入余力を物件取得に機動的に使用 借入余力（右軸） 48% 47.1% 47% 45.9% 46.0% 46% 45.8% 45.5% 45.4% 44.9% 45% 44% 第26期末 2015年3月 第27期末 2015年9月 第28期末 2016年3月 一連の施策 増資後 （2015.8期末） 増資後 （2016.2期末） 増資後 実施後 期間 7,500 2017年12月29日 60,000 三井住友信託銀行 6,000 50,000 三菱UFJ信託銀行 6,000 40,000 みずほ銀行 3,000 20,000 三井住友銀行 10,000 三菱東京UFJ銀行 りそな銀行 30,000 0 （2015.2期末） 期限 あおぞら銀行 （百万円） LTV（左軸） 決算発表日（2016年4月13日）時点 設定総額 （百万円） 金融機関名 ： 安定的 合計 2年 2017年6月12日 2年 5,000 2018年2月24日 2年 4,000 2017年8月27日 3年 2,000 2017年7月31日 2年 33,500 - - 有利子負債の返済期限の状況（注） 売却益を活用した期限前弁済等により、返済期日の分散及び返済金額の平準化を実現 決算発表日（2016年4月13日）時点 （百万円） 40,000 コミットメントライン 335億円 30,000 平均残存年数：4.6年 20,000 10,000 0 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 （16.8期） （17.2期） （17.8期） （18.2期） （18.8期） （19.2期） （19.8期） （20.2期） （20.8期） （21.2期） （21.8期） （22.2期） （22.8期） （23.2期） （23.8期） （24.2期） （24.8期） （25.2期） （25.8期） （26.2期） （26.8期） （注）「札幌ブリックキューブ」の取得に係る借入金（予定） 4,430百万円を含みません。 今後の運営戦術 現状の環境認識に即した運営戦術 Asset 内部成長戦略 環境認識 36 Debt 財務戦略 環境認識 都心オフィスを中心に賃料上昇の動きが見られるが、本格的な賃料上 昇にはいたっていない 本格的な賃料上昇が発生する前に移転先を見つけようと考えるテナント の退去が増加する懸念あり 財務運営戦術 現状の内部成長を実現するポイントは①希少物件、②景気感応度の 高いテナント、③柔軟なリーシングの3つ 資金コスト低減と財務安定性強化の両立を目指す 機動的な物件取得のため、取得余力を確保 LTV（総資産ベース）は45％～50％程度でコントロール 運営戦術 ダイレクトPMにより稼働重視か賃料単価重視かを個別物件毎に見極 めながら、各用途・地域で成約賃貸条件の改善を推進 外部成長戦略 日銀のマイナス金利政策導入により一部に混乱はみられるものの、金融 緩和策により資金調達環境は概ね良好で低金利水準が継続 環境認識 Equity REITを含め不動産の取得競争は引き続き過熱。優良物件は品薄状 態のため、全ての用途においてCap Rate が低下傾向 投資戦術 個別厳選投資の継続により、ポートフォリオの安定性を強化（既存ポー トフォリオの利回りを目線としてポートフォリオで物件を取得） 本投資法人の強みである「総合型REIT」「ORIXシナジー」「運営力」 を活かし、ポートフォリオクオリティ（収益性・安定性・成長性）の向上を 目指す 「用途に拘らず個別厳選投資」の方針は変わらないが、当面、成長性 の期待できるオフィス・商業施設・ホテルを中心に取得を検討 機動的な入替戦略（将来的に競争力低下が懸念される物件や収益 性が比較的低い物件の売却）を引き続き検討 フリーキャッシュフローは物件取得と戦略的CAPEXに活用 環境認識 海外要因等により株式市場のボラティリティは高く、世界的な景気下振 れリスクも増している 方針 「内部成長」「外部成長」 「財務戦略」各戦略の多様な成長機会を 駆使。引き続き、NAVに配慮しつつ分配金の安定的成長を目指す - マーケット環境に応じ、多様な調達手法（増資・借入余力・フリーキ ャッシュフロー）を活用した機動的な外部成長と資金コスト低減によ る分配金の向上を推進 - 売却益（外部成長戦略）を活用した内部留保（財務安定性強 化）の検討 参考資料 決算ハイライト（実績） 38 1口当たりNAV（注1） 1口当たりNAV（内部留保考慮後）（注2） 第24期 （2014.2期） 13,705 5,768 4,191 4,183 181,980 186,231 408,479 1,687,494 110,360 2,479 115,744 115,784 取得価格 第24期 （2014.2期） 411,119 第25期 （2014.8期） 459,944 第26期 （2015.2期） 502,187 第27期 （2015.8期） 525,399 81 89 96 97 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 出資総額 純資産額 総資産額 発行済投資口数 1口当たり純資産額 1口当たり分配金 物件数 賃貸NOI利回り 償却後利回り 含み損益 FFO 減価償却費 リース売上原価 資本的支出 フリーキャッシュフロー 口 円 円 円 円 第25期 （2014.8期） 15,786 6,918 5,129 5,120 215,092 220,281 460,763 1,966,174 112,036 2,604 122,618 122,652 口 円 円 円 円 第26期 （2015.2期） 17,028 7,469 5,776 5,762 234,589 240,421 504,894 2,120,884 113,359 2,717 130,651 130,683 口 円 円 円 円 第27期 （2015.8期） 19,403 9,121 7,275 7,252 252,424 259,747 532,695 2,235,735 116,180 2,929 137,188 137,534 口 円 円 円 円 （百万円） 第28期 （2016.2期） 19,895 9,369 7,705 7,698 264,720 273,193 559,742 2,320,701 口 117,720 円 2,989 円 144,162 円 144,824 円 （百万円） 第28期 （2016.2期） 558,056 102 5.0 ％ 5.1 ％ 5.0 ％ 5.0 ％ 4.9 ％ 3.7 ％ 13,337 7,197 2,925 89 564 2,450 3.8 ％ 25,996 8,404 3,192 90 699 2,583 3.8 ％ 42,507 9,341 3,487 91 624 2,954 3.8 ％ 54,293 9,675 3,629 92 253 3,467 3.8 ％ 69,837 10,549 3,718 86 794 3,010 （注1）「1口当たりNAV」は、「（出資総額＋含み損益）÷ 発行済投資口数」で算出されます。 （注2）「1口当たりNAV（内部留保考慮後）」は、「（出資総額＋含み損益＋内部留保累計額）÷ 発行済投資口数」で算出されます。 第27期（2015.8期）ー 第30期（2017.2期）の損益計算書 第27期実績 （2015年8月期） 賃貸事業収入 16,015 その他賃貸事業収入 2,088 不動産等売却益 1,299 営業収益合計 19,403 管理業務費 1,582 水道光熱費 1,526 公租公課 1,342 修繕費 384 減価償却費 3,629 その他 389 賃貸事業費用合計 8,854 資産運用報酬 1,096 資産保管手数料等 149 その他 181 賃貸事業費用以外の費用合計 1,427 営業費用合計 10,281 営業利益 9,121 営業外収益合計 6 融資関連費用（投資法人債含む）（注1） 1,806 投資口交付費 36 その他 9 営業外費用合計 1,852 経常利益 7,275 特別損益 税引前当期純利益 7,275 法人税等合計 22 当期純利益 7,252 前期繰越利益 1 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,254 （注１）支払利息、投資法人債利息、投資法人債発行費償却及び融資手数料の合計です。 第28期実績 （2016年2月期） 16,705 2,235 954 19,895 1,655 1,375 1,320 450 3,718 499 9,020 1,151 163 189 1,505 10,525 9,369 5 1,625 36 7 1,669 7,705 7,705 6 7,698 1 7,700 第29期予想 （2016年8月期） 17,826 2,470 20,297 1,931 1,959 1,430 430 3,885 465 10,103 1,220 162 186 1,569 11,673 8,623 5 1,528 49 10 1,588 7,040 7,040 19 7,021 0 7,021 【補足1】 上記業績予想に含まれる一連の施策における取得6物件（注2）の不動産賃貸事業損益の前提 第27期実績 第28期実績 第29期予想 （2015年8月期） （2016年2月期） （2016年8月期） 賃貸事業収入 22 1,253 その他賃貸事業収入 8 410 不動産賃貸事業収益合計 30 1,663 不動産賃貸事業費用合計 9 966 うち公租公課 0 うち減価償却費 3 173 不動産賃貸事業損益 20 696 （注2）「北青山ビル」、「神田松永町ビル」、「青山サンクレストビル（追加取得）」、「オリックス淀屋橋ビル」、「浜松アクトタワー」及び「札幌ブリックキューブ」をいいます。 （注3）物件取得決定時に取得した鑑定評価及び物件取得決定時の本投資法人による想定減価償却費を基に算出しています。 【補足2】 上記業績予想に含まれる売却2物件（注4）の不動産賃貸事業損益の前提（売却益及び売却による収益減少） 第27期実績 第28期実績 （2015年8月期） （2016年2月期） 賃貸事業収入 -38 その他賃貸事業収入 -9 不動産等売却益 954 不動産賃貸事業収益合計 906 不動産賃貸事業費用合計 -28 うち公租公課 0 うち減価償却費 -11 不動産賃貸事業損益 934 （注4）「The Kitahama PLAZA」及び「パークアクシス西麻布ステージ」をいいます。 第29期予想 （2016年8月期） -228 -60 -289 -191 -18 -70 -98 39 （単位：百万円） 第30期予想 （2017年2月期） 18,111 2,460 20,571 1,934 1,971 1,429 483 3,907 515 10,242 1,276 163 179 1,620 11,863 8,708 5 1,472 6 1,478 7,235 7,235 19 7,216 0 7,216 （単位：百万円） 第30期予想 （2017年2月期） 1,655 501 2,157 1,235 209 921 （単位：百万円） 第30期予想 （2017年2月期） -228 -63 -292 -192 -18 -70 -100 取得時鑑定評価等に基づく期 当たり想定値(注3） 2,306 1,485 286 208 820 第28期（2016.2期）業績予想・実績比較 40 機動的な物件売買等により１口当たり分配金（売却相当額を除く）を146円向上させつつ内部留保を約760百万円実施 第28期（2016.2期）業績予実の差異 1口当たり分配金 営業収益 当期純利益 売却相当額 （注1） （注1） 売却相当額除く 前回決算発表時予想 (A) 18,908 百万円 6,453 百万円 2,780 円 実績 (B) 19,895 百万円 7,698 百万円 2,989 円 63円 2,926 円 +986 百万円 +1,245 百万円 +209 円 +63円 +146 円 +5.2 % +19.3 % +7.5 % 増減額 (C)=(B)－(A) 増減率 (C)/(A) 差異の内訳 2,780 円 +5.3 % （単位：百万円） 既存の 運営活動 の影響 2016年3月 増資時の施策 の影響 合計 （当期純利益の 増減額内訳） （注1） 売却相当額の内訳は以下をご参照ください。 【売却相当額内訳】 （注2） +106 取得済1物件（ARK）の寄与の増加 売却2物件（西麻布・北浜）の売却益等の発生 +934 取得済3物件（北青山・神田松永町・青山SC）の寄与 その他 +106 +20 +17 外部成長要因合計 +123 +934 +20 +17 +955 +1,079 既存物件の賃料収入の減少 - 24 既存物件の修繕費の増加 - 33 - 33 +118 +118 既存物件の管理業務費（テナント募集経費等）の減少 +22 +22 既存物件のその他収入（駐車場・更新料等）の増加 +66 +66 その他 +15 +15 +165 +165 既存物件の水光熱費収支の良化 内部成長要因合計 融資関連費用等の減少 - 24 +47 期限前弁済費用の発生 +47 - 44 その他 - 44 +17 - 20 -2 +64 - 64 +0 増減額計(a) +354 +890 +1,245 前回決算発表時予想 当期純利益(b) 6,453 実績 当期純利益(c=a+b) 内部留保額(b') （注3） 6,807 財務戦略等要因合計 分配可能利益(c'=ｃ-b') 投資口数（口）(d) 6,807 7,698 +761 761 +129 2,934 前回決算発表時予想 1口当たり分配金（円）(f) 2,780 1口当たり分配金への影響（円）(e-f) （注1） 1口当たり売却相当額（円） +154 1口当たり売却相当除く（円） +154 6,937 2,320,701 +55 2,989 第28期実績 売却益 期限前弁済費用 当期純利益への影響 圧縮記帳による内部留保 分配可能利益への影響 口数（口） 一口当たり分配金への影響（円） 当期純利益 売却相当額 当期純利益（売却相当額を除く） 6,453 6,453 増減額 954 -44 910 -761 149 2,320,701 63 +954 -44 +910 -761 +149 7,698 910 6,788 +1,245 +910 +335 +63 （注2）アークヒルズ サウスタワーについては第28期（2016.2期）において、優先交渉権行使により物件取得を行 いました。これに伴い、平塚ホールディング特定目的会社が発行する優先出資は買入消却されました。これら 一連の取引に基づく収益寄与の内訳は以下をご参照ください。 【アークヒルズ サウスタワーの収益内訳】 （単位：百万円） 前回決算発表時 第28期予想 6,453 +890 2,320,701 実績 1口当たり分配金（円）(e=c'/d) （単位：百万円） 前回決算発表時 第28期予想 TMK投資損益（2015/4/10～2015/10/14） 現物化による物件収益 賃貸事業利益 現物化に伴う資金コスト 合計 141 284 425 -45 380 第28期実績 238 293 532 -33 498 増減額 +97 +8 +106 +11 +117 2,780 +55 +209 +63 +63 -8 +146 （注3） 当該内部留保の実施に伴い第28期（2016.8期）末の内部留保残高は約15億円になります。 （注4) 各用語についてはP61以降の定義集をご参照ください。 第29期（2016.8期）業績新旧予想比較 41 一連の施策等により１口当たり予想分配金を100円上方修正 第29期（2016.8期）新旧予想の差異 営業収益 前回決算発表時予想 (A) 当期純利益 1口当たり分配金 18,873 百万円 6,499 百万円 2,800 円 今回予想 (B) 20,297 百万円 7,021 百万円 2,900 円 増減額 (C)=(B)－(A) +1,423 百万円 +521 百万円 +100 円 増減率 (C)/(A) +7.5 % +8.0 % +3.6 % （単位：百万円） 差異の内訳 一連の施策 既存の 運営活動 の影響 2016年3月 増資時の施策 の影響 追加施策の影響 合計 （当期純利益の 増減額内訳） 売却2物件（西麻布・北浜）の売却による収益減少 - 98 取得済3物件（北青山・神田松永町・青山SC）の寄与 +98 +98 +512 +512 取得予定2物件（淀屋橋・浜松）の寄与 取得予定1物件（札幌）の寄与 その他 - 98 +85 +85 +85 +573 - 24 外部成長要因合計 既存物件の賃料収入の増加 - 24 - 24 +512 +36 +36 - 110 - 110 既存物件の水光熱費収支の良化 +86 +86 既存物件の管理業務費（テナント募集経費等）の増加 - 84 - 84 その他 +13 +13 - 57 - 57 既存物件の修繕費の増加 内部成長要因合計 融資関連費用等の増減 +112 投資口発行費用の発生 - 23 - 12 - 49 その他 財務戦略等要因合計 増減額計(a) 前回決算発表時予想 当期純利益(b) 今回予想 当期純利益(c=a+b) - 49 - 17 -2 +94 - 75 - 13 - 21 +12 +436 +72 6,499 6,512 +436 +100,622 今回予想 1口当たり分配金（円）(e=c /d) 2,806 +64 +30 前回決算発表時予想 1口当たり分配金（円）(f) 2,800 +64 +30 1口当たり分配金への影響（円）(e-f) （注） 各用語についてはP61以降の定義集をご参照ください。 +6 +5 +521 6,499 2,320,701 投資口数（口）(d) +76 +72 7,021 2,421,323 2,900 2,800 +100 第27期（2015.8期）実績と第28期（2016.2期）実績の比較 42 機動的な物件売買等により１口当たり分配金（売却相当額を除く）を199円向上させつつ内部留保を約760百万円実施 第27期（2015.8期）実績と第28期（2016.2期）実績の差異 1口当たり分配金 営業収益 当期純利益 売却相当額 （注1） 第27期（2015.8期）実績(A) 19,403 百万円 7,252 百万円 2,929 円 第28期（2016.2期）実績(B) 19,895 百万円 7,698 百万円 +491 百万円 +445 百万円 +2.5 % +6.1 % +2.0 % 増減額 増減率 (C)=(B)－(A) (C)/(A) 差異の内訳 売却相当額除く 202 円 2,727 円 2,989 円 63 円 2,926 円 +60 円 -139 円 +199 円 +7.3 % （単位：百万円） 既存の 運営活動 の影響 2015年3月増資時取得3物件の通期寄与 売却4物件（一番町・宮町・晩翠・蒲田）の売却益等の消失 合計 （当期純利益の 増減額内訳） +39 +39 - 1,321 - 1,321 2015年9月増資時取得5物件の寄与 取得済1物件（ARK）の寄与 2016年3月 増資時の施策 の影響 +265 +265 （注2）+532 +532 +33 +33 取得済1物件（香里園）の寄与 売却2物件（西麻布・北浜）の売却益等 +934 取得済3物件（北青山・神田松永町・青山SC）の寄与 外部成長要因合計 - 449 +934 +20 +20 +955 +505 既存物件の賃料収入の増加 +13 +13 代々木フォレストビルの土地の一部売却収益の消失 - 76 - 76 既存物件の修繕費の増加 - 57 - 57 既存物件の除却損の増加 - 114 - 114 既存物件の水光熱費収支の良化 +45 +45 既存物件の管理業務費（テナント募集経費等）の増加 - 24 - 24 その他 +34 +34 - 180 - 180 内部成長要因合計 融資関連費用等の減少 期限前弁済費用の増減 +0 その他運用報酬等の増加 +0 +83 +141 - 44 - 20 +120 増減額計(a) - 445 +890 +445 第27期実績 当期純利益(b) 7,252 第28期実績 当期純利益(c=a+b) 6,807 分配可能利益(c'=ｃ-b') 投資口数（口）(d) 6,807 第28期実績 1口当たり分配金（円）(e=c'/d) 2,934 第27期実績 1口当たり分配金（円）(f) 2,929 1口当たり分配金への影響（円）(e-f) 7,252 7,698 +761 761 +129 6,937 2,320,701 2,320,701 +55 当期純利益 売却相当額 当期純利益（売却相当額を除く） 第28期実績 954 -44 910 -761 149 2,320,701 63 7,252 -1,158 6,094 7,698 -910 6,788 （単位：百万円） 増減額 -345 +97 -248 -56 -304 +84,966 - 139 +445 +248 +693 （注2）アークヒルズ サウスタワーについては第28期（2016.2期）において、優先交渉権行使により物件取 得を行いました。これに伴い、平塚ホールディング特定目的会社が発行する優先出資は買入消却され ました。これら一連の取引に基づく収益寄与の内訳は以下をご参照ください。 - 60 - 64 +890 売却益 期限前弁済費用 当期純利益への影響 圧縮記帳による内部留保 分配可能利益への影響 口数（口） 一口当たり分配金への影響（円） 第27期実績 1,299 -141 1,158 -705 453 2,235,735 202 +97 - 40 内部留保額(b')（注3） 【売却相当額内訳】 +83 +184 財務戦略等要因合計 （注1） 売却相当額の内訳は以下をご参照ください。 2,989 【アークヒルズサウスタワーの収益内訳】 （単位：百万円） 第28期実績 TMK投資損益（2015/4/10～2015/10/14） 238 現物化による物件収益 293 賃貸事業利益 532 現物化に伴う資金コスト -33 合計 498 2,929 +5 +55 +60 （注1） 1口当たり売却相当額（円） - 202 +63 - 139 1口当たり売却相当額を除く（円） +207 -8 +199 （注3） 当該内部留保の実施に伴い第28期（2016.8期）末の内部留保残高は約15億円になります。 （注4) 各用語についてはP61以降の定義集をご参照ください。 第28期（2016.2期）実績と第29期（2016.8期）予想の比較 43 第29期（2016.8期）は物件売却益等の一時収入が消失するものの１口当たり予想分配金2,900円の見込み 第28期（2016.2期）実績と第29期（2016.8期）予想の差異 1口当たり分配金 営業収益 当期純利益 売却相当額 （注1） 第28期（2016.2期）実績 (A) 19,895 百万円 7,698 百万円 2,989 円 第29期（2016.8期）予想 (B) 20,297 百万円 7,021 百万円 2,900 円 +402 百万円 -677 百万円 -89 円 +2.0 % -8.8 % -3.0 % 増減額 増減率 (C)=(B)－(A) (C)/(A) 差異の内訳 売却相当額除く 63 円 2,926 円 2,900 円 -63 円 -26 円 -0.9 % （単位：百万円） 一連の施策 既存の 運営活動 の影響 2016年3月 増資時の施策 の影響 追加施策の影響 合計 （当期純利益の 増減額内訳） （注1） 売却相当額の内訳は以下をご参照ください。 2015年取得6物件の固都税費用化 - 58 - 58 2015年9月増資時取得5物件の寄与 +26 +26 取得済1物件（ARK）の寄与の減少 （注2） -184 売却2物件（西麻布・北浜）の売却益等の消失 - 184 - 1,033 取得済3物件（北青山・神田松永町・青山SC）の通期寄与 取得予定2物件（淀屋橋・浜松）の寄与 +77 +77 +512 +512 取得予定1物件（札幌）の寄与 その他 - 1,033 +85 +85 +85 - 565 +7 外部成長要因合計 既存物件の賃料収入の減少 - 208 +7 - 442 - 124 - 124 2015年取得2物件の固都税費用化 - 35 - 35 既存物件の修繕費の減少 +92 +92 既存物件の除却損の減少 +95 +95 既存物件の水光熱費収支の悪化 - 41 - 41 既存物件の管理業務費（テナント募集経費等）の増加 - 71 - 71 その他 内部成長要因合計 融資関連費用等の増減 - 31 - 31 - 115 - 115 +88 期限前弁済費用の消失 - 23 - 12 +52 +44 +44 投資口発行費用の増減 +36 - 49 - 13 その他運用報酬等の増減 - 97 +17 - 80 +27 - 11 - 13 増減額計(a) - 295 - 453 +72 第28期実績 当期純利益(b) 6,807 +890 財務戦略等要因合計 第29期予想 当期純利益(c=a+b) 6,512 +436 2,320,701 +100,622 第29期予想 1口当たり分配金（円）(e=c /d) 2,806 +64 第28期実績 1口当たり分配金（円）(f) 2,934 +55 1口当たり分配金への影響（円）(e-f) - 128 +9 - 128 +72 投資口数（口）(d) （注1） 1口当たり売却相当額（円） 1口当たり売却相当額を除く（円） +72 +3 -63 当期純利益 売却相当額 当期純利益（売却相当額を除く） 2,421,323 7,698 910 6,788 7,021 - 677 - 910 +233 7,021 （注2）アークヒルズ サウスタワーについては第28期（2016.2期）において、優先交渉権行使により物件取 得を行いました。これに伴い、平塚ホールディング特定目的会社が発行する優先出資は買入消却され ました。これら一連の取引に基づく収益寄与の内訳は以下をご参照ください。 【アークヒルズサウスタワーの収益内訳】 （単位：百万円） 第28期実績 第29期予想 差額 TMK投資損益（2015/4/10～2015/10/14） 238 0 - 238 現物化による物件収益 293 347 +54 賃貸事業利益 532 -184 7,021 ※ 347 現物化に伴う資金コスト -33 -44 -10 合計 498 303 -195 2,900 - 89 - 63 +30 売却益 期限前弁済費用 当期純利益への影響 圧縮記帳による内部留保 分配可能利益への影響 口数（口） 一口当たり分配金への影響（円） （単位：百万円） 増減額 -954 +44 -910 +761 -149 +100,622 - 63 第29期予想 - 677 2,989 +30 第28期実績 954 -44 910 -761 149 2,320,701 63 7,698 2,421,323 +30 【売却相当額内訳】 - 26 ※29期の賃貸事業利益は固都税(32百万円)費用化後の数字です。 （注3） 各用語についてはP61以降の定義集をご参照ください。 第29期（2016.8期）予想と第30期（2017.2期）予想の比較 44 一連の施策等の効果により１口当たり予想分配金を80円増加見込み 第29期（2016.8期）予想と第30期（2017.2期）予想の差異 営業収益 第29期（2016.8期）予想(A) （注1） 第30期（2017.2期）予想(B) 増減額 (C)=(B)－(A) 増減率 (C)/(A) 当期純利益 1口当たり分配金 20,297 百万円 7,021 百万円 2,900 円 20,571 百万円 7,216 百万円 2,980 円 +274 百万円 +194 百万円 +80 円 +1.3 % +2.8 % +2.8 % 差異の内訳 （単位：百万円） 一連の施策 既存の 運営活動 の影響 2016年3月 増資時の施策 の影響 取得予定2物件（淀屋橋・浜松）の通期寄与 +184 取得予定1物件（札幌）の通期寄与 その他 外部成長要因合計 既存物件の賃料収入の減少 取得済1物件（ARK）の収益の減少 既存物件の修繕費の増加 既存物件の管理業務費（テナント募集経費等）の減少 その他 内部成長要因合計 融資関連費用等の増減 追加施策の影響 +2 +4 +2 +189 +184 +34 +34 +34 +225 +7 - 20 - 20 - 108 - 108 -3 -3 +83 +83 - 41 - 41 - 89 - 89 +65 投資口発行費用の消失 -4 -5 +49 その他運用報酬等の増減 合計 （当期純利益の 増減額内訳） +20 +49 - 10 +86 - 12 - 15 +58 +0 +177 +18 +194 第29期予想 当期純利益(b) 6,512 +436 +72 7,021 第30期予想 当期純利益(c=a+b) 6,511 +614 +90 7,216 2,320,701 +100,622 2,805 2,806 -1 +137 +64 +73 財務戦略等要因合計 投資口数（口）(d) 第30期予想 1口当たり分配金（円）(e=c /d) （注1） 第29期予想 1口当たり分配金（円）(f) 1口当たり分配金への影響（円）(e-f) - 46 2,421,323 +38 +30 +8 2,980 2,900 +80 （単位：百万円） 第30期予想における一連の施策の効果 既存の 運営活動 の影響 +56 - 57 増減額計(a) （注1） 第30期予想の収支の内訳は以下をご参照ください。 賃貸事業利益 内、賃貸NOI 内、減価償却費及びリース売上原価 賃貸事業以外の費用 営業外損益 法人税等 当期純利益 投資口数（口） １口当たり分配金（円） 31期の固都税費用化見込額（円/口） 9,507 13,349 -3,842 -1,549 -1,428 -19 6,511 2,320,701 2,805 一連の施策 2016年3月 増資時の施策 追加施策の影響 の影響 +701 +119 +824 +136 - 122 - 16 - 59 - 11 - 27 - 17 （注2） 各用語についてはP61以降の定義集をご参照ください。 +614 +100,622 +137 -110 +90 +38 -10 合計 10,329 14,310 -3,981 -1,620 -1,473 -19 7,216 2,421,323 2,980 -120 増資の概要（7期連続） 45 良好な資本市場を捉えた増資により、投資主価値の安定的成長を推進 項 目 第23期 第24期 第25期 （2013年3月増資） （2013年10月増資） （2014年3月増資） 168,947口 【内訳】 新規発行口数 一般募集： 96,377口 【内訳】 一般募集： 278,680口 【内訳】 一般募集： 第26期 （2014年9月増資） 154,710口 【内訳】 一般募集： 第27期 (2015年3月増資） 114,851口 【内訳】 一般募集： 第28期 （2015年9月増資） 84,966口 【内訳】 第29期 （2016年3月増資） 100,622口 【内訳】 一般募集： 一般募集： 160,915口 91,788口 265,410口 147,343口 109,381口 84,966口 95,830口 第三者割当： 第三者割当： 第三者割当： 第三者割当： 第三者割当： 第三者割当： 第三者割当： 8,032口 4,589口 13,270口 7,367口 5,470口 0口 4,792口 投資口数 （新投資口発行後） 1,591,117口 1,687,494口 1,966,174口 2,120,884口 2,235,735口 2,320,701口 2,421,323口 基準価格 （条件決定日終値） 125,800円 121,500円 126,000円 133,500円 164,500円 156,100円 168,800円 発行価格 122,655円 118,462円 122,850円 130,162円 160,387円 149,467円 164,580円 20,722百万円 11,417百万円 34,235百万円 20,137百万円 18,420百万円 12,699百万円 16,560百万円 118,629円 114,574円 118,818円 126,023円 155,287円 144,714円 159,347円 発行価額総額 20,042百万円 11,042百万円 33,112百万円 19,497百万円 17,834百万円 12,295百万円 16,033百万円 発行決議日 2013年3月8日 2013年10月15日 2014年3月3日 2014年9月1日 2015年3月2日 2015年8月14日 2016年3月1日 条件決定日 2013年3月18日 2013年10月23日 2014年3月11日 2014年9月9日 2015年3月10日 2015年8月24日 2016年3月9日 払込日 （一般募集） 2013年3月26日 2013年10月30日 2014年3月18日 2014年9月17日 2015年3月17日 2015年9月1日 2016年3月16日 払込日 （第三者割当） 2013年4月24日 2013年11月27日 2014年4月16日 2014年10月9日 2015年4月10日 ー 2016年4月12日 発行価格総額 発行価額 主要テナントの状況 テナントの名称 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 日本通運株式会社 アークランドサカモト株式会社 センコー株式会社 京葉流通倉庫株式会社 株式会社大京リアルド オリックス不動産株式会社 藤田観光株式会社 (非開示） (注2) 株式会社カインズ 三井不動産住宅リース株式会社 アール・エー・アセットマネジメント 株式会社 (注3) 業種 運送業 小売業 運送業 倉庫業 入居物件名 堺ロジスティクスセンター北棟 ホームセンタームサシ 仙台泉店（底地） 市川ロジスティクスセンター 戸田ロジスティクスセンター ラウンドクロス南麻布 ラウンドクロス築地 Ｗｅ Ｗｉｌｌ 八丁堀 ベルファース戸越スタティオ 不動産業 ベルファース蒲田 ベルファース本郷弓町 ベルファース大阪新町 ベルファース宮町 ベルファース晩翠通り 盛岡南ショッピングセンター サンサ 芝浦アイランド ブルームタワー グッドタイムリビング新浦安 不動産業 ホテル 事業 運送業 小売業 クロスゲート 小牧ロジスティクスセンター 神戸桃山台 ショッピングセンター（底地） 不動産業 芝浦アイランド エアタワー 合 計 テナントの名称 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 日本通運株式会社 アークランドサカモト株式会社 センコー株式会社 京葉流通倉庫株式会社 株式会社大京リアルド オリックス不動産株式会社 藤田観光株式会社 (非開示） (注2) 株式会社カインズ 三井不動産住宅リース株式会社 アール・エー・アセットマネジメント 株式会社 (注3) 業種 運送業 小売業 運送業 倉庫業 ホテル 事業 賃貸面積 (㎡) 64,004.80 56,109.95 37,456.96 36,158.60 33,998.18 23,618.26 19,744.39 18,089.76 16,715.94 12,357.65 318,254.49 入居物件名 堺ロジスティクスセンター北棟 ホームセンタームサシ 仙台泉店（底地） 市川ロジスティクスセンター 戸田ロジスティクスセンター ラウンドクロス南麻布 ラウンドクロス築地 Ｗｅ Ｗｉｌｌ 八丁堀 ベルファース戸越スタティオ 不動産業 ベルファース蒲田 ベルファース本郷弓町 ベルファース大阪新町 ベルファース宮町 ベルファース晩翠通り 盛岡南ショッピングセンター サンサ 芝浦アイランド ブルームタワー グッドタイムリビング新浦安 不動産業 クロスゲート 運送業 小牧ロジスティクスセンター 小売業 神戸桃山台 ショッピングセンター（底地） 不動産業 芝浦アイランド エアタワー 合 計 賃貸面積 (㎡) 64,004.80 56,109.95 37,456.96 36,158.60 33,998.18 23,618.26 19,744.39 18,089.76 16,715.94 46 全賃貸面積に 占める割合 （％） (注1) 10.2 8.9 6.0 5.8 5.4 3.8 3.1 2.9 2.7 2.0 50.7 全賃貸面積に 占める割合 （％） (注1) 10.2 8.9 6.0 5.8 5.4 3.8 3.1 2.9 2.7 12,357.65 2.0 318,254.49 50.7 オフィスのテナントは比較的分散 長期契約の商業施設や物流施設のテナントが中心 第28期末（2016.2期末）の主要10テナント（全用途） テナントの名称 1 オリックス株式会社 業種 金融業 全賃貸面積に 占める割合 （％） オフィス 119,473.31 12.2 商業施設 堺ロジスティクスセンター北棟 物流施設 64,004.80 6.5 小売業 ホームセンタームサシ仙台泉店（底地） 商業施設 56,109.95 5.7 センコー株式会社 運送業 市川ロジスティクスセンター 物流施設 37,456.96 3.8 京葉流通倉庫株式会社 倉庫業 戸田ロジスティクスセンター 物流施設 36,158.60 3.7 29,478.08 3.0 住宅 24,335.51 2.5 商業施設 20,422.17 2.1 その他 19,744.39 2.0 482,114.42 49.1 日本通運株式会社 運送業 4 アークランドサカモト株式会社 5 6 株式会社大京穴吹不動産 アール・エー・アセット・マネジメント 株式会社 株式会社ヤマダ電機 10 藤田観光株式会社 不動産業 イオンタウン仙台泉大沢(底地） ラウンドクロス南麻布（注） ラウンドクロス築地（注） Ｗｅ Ｗｉｌｌ 八丁堀 ベルファース戸越スタティオ 不動産業 ベルファース蒲田 ベルファース本郷弓町 ベルファース東十条 ベルファース大阪新町 不動産業 ウエストパークタワー池袋 小売業 ホテル 事業 合 計 テックランド戸塚店(底地) 神戸桃山台ショッピングセンター(底地) クロスゲート 区分 賃貸面積 (㎡) 全賃貸面積に 占める割合 （％） オフィス賃貸面積 に占める割合 （％） 第1位 オリックス株式会社 10,153.02 1.0 3.6 上位5社 合計 42,976.66 4.4 15.0 上位10社 合計 68,818.79 7.0 24.1 オフィス総テナント数 7.6 3 9 賃貸面積 (㎡) 74,930.65 イオンタウン株式会社 8 ラウンドクロス赤坂 オリックス芝2丁目ビル オリックス目黒ビル 大宮下町1丁目ビル ORE札幌ビル オリックス神戸三宮ビル aune有楽町 クロスアベニュー原宿 JouLe SHIBUYA ORE池袋 クロスガーデン川崎 盛岡南ショッピングセンターサンサ クロスモール下関長府 インターヴィレッジ大曲 バロー鈴鹿ショッピングセンター 用途 商業施設 2 7 入居物件名 第28期末（2016.2期末）オフィステナント概況 オフィス 住宅 （注）「ラウンドクロス南麻布」及び「ラウンドクロス築地」の用途はオフィスですが、上記テナントとの契約は住宅部分を対象としています。 587 第2８期（2016.2期）売却物件 47 マーケット環境を捉え、将来の競争力や収益特性を考慮し住宅1物件及び商業施設１物件を売却 売却益を期限前弁済費用や将来の分配金安定化のための圧縮記帳による内部留保に活用 物件名 地域 売却先 売却日 取得価格 （百万円） （注1） 売却価格 （百万円） 売却時 売却益 帳簿価額 （百万円） （百万円） 賃貸NOI 利回り 償却後 利回り （注2） （注2） 商業 施設 The Kitahama PLAZA その他地域 外部 （非開示） 2016年 1月29日 4,875 5,710 4,613 887 5.8％ 3.4％ 住宅 パークアクシス西麻布 ステージ 東京都心 6区 外部 （非開示） 2016年 1月27日 1,219 1,100 1,026 66 4.1％ 3.2％ 6,094 6,810 5,640 954 5.5％ 3.4％ 合計 （注1）「取得価格」は、当該物件に係る取得時における売買契約書等に記載された金額であり、消費税その他取得に係る諸経費は含みません。 （注2）第27期（2015年8月期）の実績を記載しています。 ポートフォリオの状況 48 ポートフォリオの運用状況 （一連の施策実施後） 取得価格合計 （億円） 物件数 （物件） 稼働率（注） （％） 賃貸NOI利回り （％） 償却後利回り （％） オフィス 3,447 53 98.1 4.7 3.6 商業施設 1,054 28 99.9 5.7 4.8 住宅 682 14 96.3 5.2 3.6 物流施設 371 5 100 5.6 3.7 その他 245 5 99.3 5.3 3.5 ポートフォリオ全体 5,800 105 98.9 5.0 3.8 ポートフォリオの分散状況（取得価格ベース）（一連の施策実施後） その他 4.2% 物流施設 首都圏 73.5% その他地域 6.4% 26.5% 住宅 11.8% 用途分散 地域分散 〔目安〕 〔目安〕 オフィス比率 首都圏比率 概ね60％±10％ 東京都心6区 43.3% 概ね80％±10％ オフィス 59.4% 商業施設 18.2% 首都圏その他 地域 17.2% その他東京 23区 13.1% （注）稼働率については、2016年2月29日時点の数値を記載しています。なお、第29期（2016年8月期）以降の取得物件については、売主から提供された2016年2月29日時点の数値（札幌ブリックキューブのみ 2016年2月14日時点の数値）を使用しています。 ポートフォリオ成長の推移 49 不動産マーケットの変化を勘案し、機動的な物件入替を推進 取得価格の推移 オフィス 物流施設 商業施設 住宅 その他 売却 （億円） 5,800 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 996 1,000 0 -1,000 第1期末 （02.8期末） -2,000 第28期末 一連の施策 （16.2期末） 実施後 ポートフォリオ一覧 50 （一連の施策実施後） 用 途 地域区分 物件名 取得時期 取得価格 (百万円) 取得価格 比率 （％） 用 途 地域区分 物件名 取得時期 取得価格 (百万円) (注1)(注2) 青山サンクレストビル 東京都心 ６区 （注3） 3,526 0.6 ラウンドクロス西新宿 2001年12月1日 2,650 0.5 DT外苑 2001年12月21日 2,430 0.4 日本橋イーストビル 2001年12月21日 1,720 0.3 代々木フォレストビル 2001年12月21日 1,406 0.2 ラウンドクロス南麻布 取得時期 物 流 施 設 首都圏 その他地域 (注1)(注2) 9,600 1.7 We Will 八丁堀 2011年6月1日 2,370 0.4 市川ロジスティクスセンター 2008年9月29日 8,300 1.4 芝浦アイランド エアタワー 2011年7月28日 6,030 1.0 岩槻ロジスティクスセンター 2014年10月1日 6,300 1.1 ベルファース戸越スタティオ 2012年5月9日 2,642 0.5 24,200 4.2 2012年10月19日 3,330 0.6 2015年4月1日 7,493 1.3 21,865 3.8 首都圏その他地域 計3件 その他地域 東京都心 ６区 ベルファース目黒 堺ロジスティクスセンター北棟 2010年3月30日 10,200 1.8 セントラルクリブ六本木 小牧ロジスティクスセンター 2011年6月30日 2,700 0.5 東京都心6区 計5件 12,900 2.2 ベルファース蒲田 2011年6月1日 3,550 0.6 37,100 6.4 ベルファース本郷弓町 2011年6月1日 3,340 0.6 2,548 0.4 ベルファース三宿 2012年3月30日 2,000 0.3 ウエストパークタワー池袋 2014年4月1日 20,500 3.5 ベルファース東十条 2014年4月4日 3,000 0.5 32,390 5.6 4,433 0.8 4,433 0.8 0.2 2,624 0.5 ラウンドクロス三田 芝大門ビル 2002年1月10日 2002年1月10日 1,748 2,195 0.3 0.4 ラウンドクロス築地 2002年1月10日 3,378 0.6 CUBE代官山 2004年3月31日 2,435 0.4 オリックス芝2丁目ビル 青山246ビル 2003年9月29日 2004年3月3日 7,500 5,200 1.3 0.9 aune有楽町 2013年4月1日 9,900 1.7 ラウンドクロス新宿 シーフォートスクエア／ センタービルディング 2006年4月28日 2005年9月30日 8,020 1.4 クロスアベニュー原宿 2013年11月1日 4,815 0.8 J-ONE SQUARE 2014年1月31日 1,510 0.3 18,000 3.1 首都圏 アールスタイルズ武蔵小杉 JouLe SHIBUYA 2014年4月1日 7,550 1.3 その他地域 首都圏その他地域 計1件 21,860 3.8 SO-CAL LINK OMOTESANDO 2014年10月1日 2,300 0.4 900 0.2 31,958 5.5 6,410 1.1 2006年6月26日 2006年12月4日 ラウンドクロス新宿5丁目 2007年4月26日 4,500 0.8 日本橋本町1丁目ビル 2007年3月28日 10,500 1.8 ラウンドクロス渋谷 オリックス水道橋ビル 2008年3月28日 2008年3月28日 3,500 3,000 0.6 0.5 オリックス品川ビル オリックス不動産西新宿ビル 2008年6月27日 2009年3月27日 15,200 13,600 2.6 2.3 オーエックス田町ビル MG白金台ビル 2010年3月29日 2013年11月1日 6,730 8,500 1.2 1.5 渋谷パインビル MG市ヶ谷ビルディング 2014年3月20日 2014年4月4日 3,400 3,100 0.6 0.5 2015年9月30日 2015年10月15日 5,200 22,000 0.9 3.8 2016年1月26日 4,202 197,160 0.7 34.0 2001年12月1日 2001年12月1日 2001年12月21日 5,479 5,270 2,450 オリックス池袋ビル KN自由が丘プラザ 2003年4月18日 2007年5月30日 オリックス目黒ビル 秋葉原ビジネスセンター 2010年7月29日 2011年6月1日 その他東京23区 計7件 ネオ・シティ三鷹 その他地域 計2件 物流施設 計 5件 日本地所南青山ビル 東京都心 ６区 北青山ビル （注3） 2003年10月31日 2016年2月1日 東京都心６区 計8件 その他東京 23区 商 業 施 設 首都圏 その他地域 ORE池袋 2014年9月30日 その他東京23区 計1件 6,410 1.1 aune港北 2010年3月10日 4,000 0.7 aune幕張 2010年3月10日 3,600 0.6 マルエツさがみ野店 2011年3月1日 2,350 0.4 クロスガーデン川崎 2013年3月29日 12,950 2.2 テックランド戸塚店（底地） 2013年4月1日 6,020 1.0 クリオ藤沢駅前 2013年12月20日 首都圏その他地域 計6件 3,900 0.7 32,820 5.7 神戸桃山台ショッピングセンター（底地） 2010年3月5日 3,260 0.6 0.9 0.9 0.4 岡山久米商業施設 2011年1月31日 2,750 0.5 ホームセンタームサシ仙台泉店（底地） 2012年1月11日 2,350 0.4 aune札幌駅前 2012年6月29日 1,900 0.3 9,577 3,110 1.7 0.5 盛岡南ショッピングセンターサンサ 2012年7月31日 2,800 0.5 6,350 5,060 1.1 0.9 グランマート手形 2013年11月1日 980 0.2 イオンタウン仙台泉大沢(底地) 2013年11月1日 3,510 0.6 6.4 0.4 クロスモール下関長府 2014年1月10日 2,400 0.4 2001年12月1日 37,296 2,200 インターヴィレッジ大曲 2014年4月1日 5,100 0.9 ラウンドクロス川崎 大宮宮町ビル 2004年4月27日 2009年3月27日 4,130 4,400 0.7 0.8 バロー鈴鹿ショッピングセンター 2014年4月1日 3,200 0.6 大宮下町1丁目ビル ORE大宮ビル 2010年3月29日 2015年4月15日 3,750 7,030 0.6 1.2 aune仙台 2014年6月20日 2,000 0.3 Friend Town 深江橋 (底地) 2014年9月30日 2,400 0.4 首都圏その他地域 計5件 名古屋伊藤忠ビル ORIX高麗橋ビル 3.7 0.8 1.0 コナミスポーツクラブ香里園（注3） 2015年10月30日 1,600 0.3 2003年9月29日 2005年4月27日 21,510 4,500 5,560 ルナール仙台 オリックス名古屋錦ビル 2007年6月28日 2008年9月29日 8,500 12,500 1.5 2.2 ORE札幌ビル オリックス神戸三宮ビル 2010年10月1日 2011年9月29日 4,250 3,800 0.7 0.7 2014年10月1日 2014年12月22日 10,900 9,500 1.9 1.6 2015年4月1日 2016年4月15日 7,280 11,800 1.3 2.0 ORE錦二丁目ビル 堂島プラザビル 浜松アクトタワー（注3） （注3） オリックス淀屋橋ビル 札幌ブリックキューブ（注3） その他地域 計12件 53件 2016年5月2日 2016年4月14日 5,012 5,200 0.9 0.9 88,802 344,768 15.3 59.4 その他地域 その他地域 計13件 商業施設 計 取得価格 比率 （％） 2008年3月28日 1,394 2006年4月28日 取得価格 (百万円) 戸田ロジスティクスセンター 2002年1月10日 プライムスクエア広瀬通 オフィス 計 物件名 2001年12月21日 キャロットタワー 東陽MKビル ビサイド木場 その他地域 地域区分 ラウンドクロス赤坂 神田松永町ビル（注3） 東京都心６区 計29件 首都圏 その他地域 用 途 (注1)(注2) 1.7 ラウンドクロス一番町 デュープレックス銀座タワー2/11（注3） アークヒルズ サウスタワー（注3） その他東京 23区 10,076 2016年2月2日 2001年12月1日 オリックス赤坂2丁目ビル オ フ ィ ス 2001年12月1日 取得価格 比率 （％） 28件 34,250 5.9 105,438 18.2 住 宅 その他東京 23区 その他東京23区 計5件 その他地域 2014年10月1日 ベルファース大阪新町 2011年6月1日 3,684 0.6 ベルファース尼崎 2011年6月1日 3,440 0.6 ベルファース金沢香林坊 2013年11月1日 2,410 0.4 その他地域 計3件 住宅 計 首都圏 その他地域 そ の 他 14件 2002年1月10日 15,040 2.6 2012年9月6日 1,550 0.3 16,590 2.9 2015年9月30日 3,100 0.5 2015年9月30日 2,550 0.4 2015年9月30日 2,300 0.4 首都圏その他地域 計2件 （注3） （注3） ホテル京阪 札幌 その他地域 計3件 総計 105件 11.8 グッドタイムリビング新浦安 リッチモンドホテル山形駅前 その他 計 1.6 68,222 クロスゲート ヴィアイン心斎橋ビル その他地域 9,534 5件 （注3） 7,950 1.4 24,540 4.2 580,068 100.0 （注1）「取得価格比率」は、取得価格の合計に対する各物件の取得価格の比率をいいます。 （注2）「取得価格比率」は、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお「取得価格比率」の合計は、四捨五入の関係上合計数値に一致しない場合があります。 （注3）第28期（2016年2月期）以降の取得物件は赤字で記載しています。なお、これらのうち「浜松アクトタワー」、「オリックス淀屋橋ビル」及び「札幌ブリックキューブ」の取得時期については 取得予定日を記載しています。 ポートフォリオMAP 51 （一連の施策実施後） ポートフォリオデータ 52 上場後売却及び取得物件の平均取得価格 取得価格区分 （注2） 10億円未満 7.2% 100億円以上 26.7% 58.0 億円 10億円以上 50億円未満 50.2% 31.0 億円 上場後売却 築年数区分 5年未満 19.0% 5年以上 10年未満 24.8% 20年以上 20.4% 平均 12.1 年 15年以上 20年未満 6.2% 10年以上 15年未満 29.6% 第1期末 （2002.8期末） 10億円未満 0.3% 平均 25.5 億円 50億円以上 100億円未満 15.9% 第1期末 （2002.8期末） 上場後取得 10億円以上 50億円未満 30.9% 100億円以上 35.4% 平均 55.2 億円 50億円以上 100億円未満 33.4% 一連の施策実施後 （注3） 5年未満 7.4% 5年以上 10年未満 45.3% 20年以上 20.7% 平均 13.0 年 15年以上 20年未満 8.5% 10年以上 15年未満 18.1% 一連の施策実施後 （注1）各円グラフに記載する比率は、取得価格合計に対する各物件の取得価格の比率を示したものであり、各比率の合計は四 捨五入の関係上合計数値に一致しない場合があります。 （注2）上場時保有物件である「青山サンクレストビル」の追加取得、物件の一部売却は除外して算出しています。 （注3）神戸桃山台ショッピングセンター（底地）、ホームセンタームサシ仙台泉店（底地）、テックランド戸塚店（底地）、イオン タウン仙台泉大沢（底地）及びFriend Town 深江橋（底地）については築年数区分に含めていません。 鑑定評価の概要 53 Capレートの低下を中心に、賃貸条件の改善等もあり含み益は安定的に向上 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 （2011.8期末）（2012.2期末）（2012.8期末）（2013.2期末）（2013.8期末）（2014.2期末）（2014.8期末）（2015.2期末）（2015.8期末）（2016.2期末） 物件数 鑑定評価額 （億円） 帳簿価額 （億円） 一連の施策 実施後 62 63 68 70 73 81 89 96 96 102 105 3,145 3,181 3,271 3,330 3,651 3,996 4,590 5,153 5,382 5,942 6,173 3,243 3,267 3,326 3,351 3,603 3,862 4,330 4,728 4,839 5,243 5,463 -97 -86 -54 -21 47 133 259 425 542 698 709 -3.0 -2.7 -1.7 -0.6 1.3 3.5 6.0 9.0 11.2 13.3 13.0 含み損益（注1） （億円） 含み損益率（注2） （％） （％）15 11.2 含み損益率 13.3 13.0 9.0 10 6.0 3.5 5 0 -2.7 -3.0 1.3 -0.6 -1.7 -5 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 一連の施策 （2011.8期末） （2012.2期末） （2012.8期末） （2013.2期末） （2013.8期末） （2014.2期末） （2014.8期末） （2015.2期末） （2015.8期末） （2016.2期末） 実施後 ●用途別期末鑑定評価額 用途 オフィス 物流施設 商業施設 住宅 その他 合計（直還法不適用物件（注4）及び第28期以降取得物件除く） (注3) 物件数 46 5 21 14 2 88 第28期末（2016.2期末） 帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 CR （百万円） （百万円） （百万円） 261,107 285,430 4.4% 24,322 32,820 41,900 4.8% 9,079 83,278 98,660 4.7% 15,381 65,251 75,460 4.6% 10,208 11,698 17,850 5.3% 6,151 454,156 519,300 4.6% 65,143 前期との比較 評価額差異 （百万円） 5,810 990 1,320 670 900 9,690 2.1% 2.4% 1.4% 0.9% 5.3% 1.9% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.2% -0.1% 含み損益差異 （百万円） 7,233 1,416 1,812 1,247 1,006 12,716 評価額変化率 CR差異 （以下、参考） 直還法不適用物件（注4） 第28期（2016.2期）取得物件(注5） 第28期末（2016.2期末）保有物件 第29期（2016.8期）取得物件 一連の施策実施後保有物件 6 8 102 3 105 28,031 30,880 - 2,848 - - - - 42,185 524,372 44,030 594,210 4.0% - 1,844 69,837 - - - - 22,012 23,140 5.6% 1,128 - - - - 546,384 617,350 - 70,965 - - - - （注1） 「含み損益」は、各時点の「鑑定評価額」から同時点の「帳簿価額」を減算し算出しています。ただし一連の施策実施後については、第28期（2016.2期）以前に取得した物件については第28期末（2016.2期末）における「鑑定評価額」及び 「帳簿価額」を、第29期（2016.8期）に取得した物件については物件取得決定時に取得した「鑑定評価額」及び「取得価格」を用いて算出しています。 （注2） 「含み損益率」は、各時点の「含み損益」を同時点の「帳簿価額」で除して算出しています。 （注3） 用途別期末鑑定評価額のCRは、加重平均にて算出し小数点第2位を四捨五入して記載しています。 （注4） 直接還元法によるCRの算出が行われていない「青山サンクレストビル」 、「テックランド戸塚店（底地）」、「神戸桃山台ショッピングセンター（底地）」、「ホームセンタームサシ仙台泉店（底地）」、「イオンタウン仙台泉大沢(底地）」及び「Friend Town 深江橋（底地）｣を指します。 （注5） 直接還元法によるCRの算出が行われていない「青山サンクレストビル」は含みません。 第28期末（2016.2期末）鑑定評価額一覧① 54 第28期末（2016.2期末）保有全物件の期末鑑定評価額一覧 ※エリアの記号表示について ： ●－東京都心6区、 ▲－その他東京23区、 ■－首都圏その他地域、 ★－その他地域（首都圏以外） 用途 オ フ ィ ス エリア 物件名 ● 青山サンクレストビル （注） ● ラウンドクロス一番町 ● ラウンドクロス西新宿 ● DT外苑 ● 日本橋イーストビル ● 代々木フォレストビル ● ラウンドクロス南麻布 ● ラウンドクロス赤坂 ● ラウンドクロス三田 ● 芝大門ビル ● ラウンドクロス築地 ● オリックス芝2丁目ビル ● 青山246ビル ● ラウンドクロス新宿 ● シーフォートスクエア/センタービルディング ● オリックス赤坂2丁目ビル ● ラウンドクロス新宿5丁目 ● 日本橋本町1丁目ビル ● ラウンドクロス渋谷 ● オリックス水道橋ビル ● オリックス品川ビル ● オリックス不動産西新宿ビル ● オーエックス田町ビル ● MG白金台ビル ● 渋谷パインビル ● ＭＧ市ヶ谷ビルディング ● デュープレックス銀座タワー2/11 ● アークヒルズ サウスタワー ● 神田松永町ビル ▲ キャロットタワー ▲ 東陽MKビル ▲ ビサイド木場 ▲ オリックス池袋ビル ▲ KN自由が丘プラザ ▲ オリックス目黒ビル ▲ 秋葉原ビジネスセンター ■ ネオ・シティ三鷹 ■ ラウンドクロス川崎 ■ 大宮宮町ビル ■ 大宮下町1丁目ビル ■ ORE大宮ビル ★ 名古屋伊藤忠ビル ★ ORIX高麗橋ビル ★ ルナール仙台 ★ オリックス名古屋錦ビル ★ ORE札幌ビル ★ オリックス神戸三宮ビル ★ ORE錦二丁目ビル ★ 堂島プラザビル ★ プライムスクエア広瀬通 オフィス 計 第28期末（2016.2期末） 帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 CR （百万円） （百万円） （百万円） 10,217 12,170 1,952 3,031 3,420 4.3% 388 2,430 3,500 3.9% 1,069 2,146 2,630 4.3% 483 1,529 1,550 4.6% 20 1,408 1,470 4.5% 61 1,251 1,420 5.3% 168 2,737 2,600 4.9% -137 1,712 1,490 4.8% -222 2,208 2,960 4.9% 751 2,961 3,690 4.8% 728 6,330 8,900 4.6% 2,569 5,329 7,860 3.9% 2,530 7,508 9,290 3.9% 1,781 16,621 13,600 4.3% -3,021 20,063 21,500 3.6% 1,436 3,948 3,960 4.1% 11 9,631 8,120 4.1% -1,511 3,295 2,590 3.9% -705 2,765 2,930 4.4% 164 14,443 12,700 3.8% -1,743 13,192 13,500 3.9% 307 6,652 7,430 4.4% 777 8,549 8,580 4.2% 30 3,411 4,050 3.8% 638 3,071 3,360 3.9% 288 5,225 5,570 3.8% 344 22,087 22,800 3.6% 712 4,365 4,330 3.6% -35 3,901 6,450 4.6% 2,548 3,908 5,530 4.9% 1,621 2,031 2,780 4.7% 748 8,303 12,300 4.3% 3,996 3,078 2,900 4.2% -178 6,133 7,210 4.5% 1,076 4,673 5,780 4.2% 1,106 1,965 2,890 4.9% 924 4,015 5,920 4.8% 1,904 3,887 4,760 5.1% 872 3,401 4,260 5.1% 858 7,214 7,660 5.5% 445 4,640 5,290 5.3% 649 4,564 4,910 4.4% 345 7,593 6,160 5.0% -1,433 11,015 8,310 4.7% -2,705 3,553 5,640 6.0% 2,086 3,386 4,070 5.6% 683 10,670 11,400 5.0% 729 9,687 9,960 4.5% 272 7,250 8,150 4.9% 899 303,004 330,300 27,295 前期との比較 評価額差異 （百万円） 110 100 70 20 40 30 60 50 0 140 180 530 360 0 300 150 -80 100 30 100 1,000 0 150 220 30 170 10 40 0 10 70 130 60 100 90 90 150 50 130 250 50 100 70 200 10 340 - 評価額変化率 3.3% 2.9% 2.7% 1.3% 2.8% 2.2% 2.4% 3.5% 0.0% 3.9% 2.1% 7.2% 4.0% 0.0% 1.4% 3.9% -1.0% 4.0% 1.0% 0.8% 8.0% 0.0% 1.8% 5.7% 0.9% 2.7% 0.2% 1.5% 0.0% 0.3% 1.0% 2.3% 2.1% 1.7% 1.9% 2.2% 2.0% 1.0% 2.7% 4.2% 0.6% 1.8% 1.8% 1.8% 0.1% 4.4% - CR差異 -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% 0.0% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% 0.0% -0.1% 0.0% 0.0% -0.1% 0.0% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% 0.0% -0.1% 0.0% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.2% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.1% -0.2% - 含み損益差異 （百万円） 131 110 85 32 47 35 68 59 10 142 223 540 391 -98 403 181 -28 115 47 160 1,044 14 115 226 44 225 57 66 48 17 121 179 78 135 131 125 169 32 175 332 159 172 120 304 75 399 - （注）「青山サンクレストビル」については、区分所有権の追加取得による完全所有化後の数値を記載しており、前期との比較を記載していません。また、当該物件は直接還元法による収益価格及びCRの算出は行われていません。 第28期末（2016.2期末）鑑定評価額一覧② 55 ※エリアの記号表示について ： ●－東京都心6区、 ▲－その他東京23区、 ■－首都圏その他地域、 ★－その他地域（首都圏以外） 用途 物流 施設 商業 施設 住宅 その他 合計 地域 物件名 ■ 戸田ロジスティクスセンター ■ 市川ロジスティクスセンター ■ 岩槻ロジスティクスセンター ★ 堺ロジスティクスセンター北棟 ★ 小牧ロジスティクスセンター 物流施設 計 ● 日本地所南青山ビル ● CUBE代官山 ● aune有楽町 ● クロスアベニュー原宿 ● J-ONE SQUARE ● JouLe SHIBUYA ● SO-CAL LINK OMOTESANDO ● 北青山ビル ▲ ORE池袋 ■ aune港北 ■ aune幕張 ■ マルエツさがみ野 ■ クロスガーデン川崎 ■ テックランド戸塚店（底地）（注） ■ クリオ藤沢駅前 ★ 神戸桃山台ショッピングセンター（底地）（注） ★ 岡山久米商業施設 ★ ホームセンタームサシ仙台泉店（底地）（注） ★ aune札幌駅前 ★ 盛岡南ショッピングセンターサンサ ★ イオンタウン仙台泉大沢（底地）（注） ★ グランマート手形 ★ クロスモール下関長府 ★ インターヴィレッジ大曲 ★ バロー鈴鹿ショピングセンター ★ aune仙台 ★ Friend Town 深江橋（底地）（注） ★ コナミスポーツクラブ香里園 商業施設 計 ● Ｗｅ Ｗｉｌｌ 八丁堀 ● 芝浦アイランド エアタワー ● ベルファース戸越スタティオ ● ベルファース目黒 ● セントラルクリブ六本木 ▲ ベルファース蒲田 ▲ ベルファース本郷弓町 ▲ ベルファース三宿 ▲ ウエストパークタワー池袋 ▲ ベルファース東十条 ■ アールスタイルズ武蔵小杉 ★ ベルファース大阪新町 ★ ベルファース尼崎 ★ ベルファース金沢香林坊 住宅 計 ■ クロスゲート ■ グットタイムリビング新浦安 ★ ヴィアイン心斎橋ビル ★ ホテル京阪 札幌 ★ リッチモンドホテル山形駅前 その他 計 第28期末（2016.2期末） 帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 CR （百万円） （百万円） （百万円） 8,614 10,700 4.5% 2,085 7,248 8,900 4.7% 1,651 6,147 6,940 4.8% 792 8,456 12,200 5.1% 3,743 2,353 3,160 5.4% 806 32,820 41,900 9,079 2,471 3,930 3.8% 1,458 2,400 3,380 4.5% 979 9,910 11,500 3.5% 1,589 4,809 5,640 3.4% 830 1,521 1,640 3.9% 118 7,555 8,530 3.6% 974 2,314 2,630 3.7% 315 951 920 3.6% -31 6,343 6,960 4.0% 616 3,586 4,310 5.0% 723 3,197 4,420 5.2% 1,222 2,229 2,600 5.4% 370 12,413 14,400 4.6% 1,986 6,073 6,020 -53 3,937 4,480 5.7% 542 3,392 3,290 -102 2,487 3,170 6.2% 682 2,381 2,900 518 1,875 2,200 5.4% 324 2,749 3,400 6.3% 650 3,540 3,820 279 962 1,100 6.3% 137 2,350 2,640 6.1% 289 4,990 6,120 6.0% 1,129 3,158 3,460 6.0% 301 2,011 2,150 5.2% 138 2,424 2,680 255 1,609 1,690 5.6% 80 103,652 119,980 16,327 2,185 2,540 4.4% 354 5,259 7,110 4.8% 1,850 2,461 3,030 4.3% 568 3,206 3,820 4.2% 613 7,552 7,930 4.2% 377 3,218 4,190 4.6% 971 3,098 3,720 4.4% 621 1,961 2,300 4.5% 338 20,396 22,000 4.3% 1,603 2,963 3,170 4.6% 206 4,350 4,780 5.2% 429 3,209 4,460 4.9% 1,250 3,059 3,820 5.1% 760 2,328 2,590 5.9% 261 65,251 75,460 10,208 10,187 15,900 5.3% 5,712 1,511 1,950 5.4% 438 3,106 3,330 4.5% 223 2,542 2,930 4.9% 387 2,296 2,460 5.9% 163 19,644 26,570 6,925 524,372 594,210 69,837 前期との比較 評価額差異 含み損益差異 評価額変化率 CR差異 （百万円） （百万円） 300 2.9% -0.1% 374 190 2.2% -0.1% 272 140 2.1% -0.1% 210 300 2.5% -0.1% 458 60 1.9% -0.1% 100 100 2.6% -0.1% 104 0 0.0% 0.0% 5 300 2.7% -0.1% 316 180 3.3% -0.1% 187 0 0.0% 0.0% 2 220 2.6% -0.1% 234 70 2.7% -0.1% 71 120 1.8% -0.1% 160 90 2.1% -0.1% 132 80 1.8% -0.1% 117 -100 -3.7% 0.0% -85 0 0.0% 0.0% 114 -20 -0.3% -20 30 0.7% -0.1% 57 60 1.9% -24 40 1.3% -0.1% 70 30 1.0% 30 50 2.3% -0.1% 57 10 0.3% 0.0% 35 40 1.1% 40 -10 -0.9% 0.0% -3 0 0.0% 0.0% 19 130 2.2% -0.1% 178 10 0.3% 0.0% 32 0 0.0% 0.0% 1 60 2.3% 60 40 1.6% -0.1% 63 160 2.3% -0.1% 257 20 0.7% -0.1% 48 10 0.3% -0.1% 33 180 2.3% -0.1% 201 20 0.5% 0.0% 61 10 0.3% 0.0% 36 10 0.4% -0.1% 23 0 0.0% 0.0% 92 30 1.0% -0.1% 51 50 1.1% 0.0% 109 100 2.3% -0.1% 156 20 0.5% -0.1% 68 20 0.8% -0.1% 43 900 6.0% -0.2% 998 0 0.0% 0.0% 8 - （注）「テックランド戸塚店（底地）」、「神戸桃山台ショッピングセンター（底地）」、「ホームセンタームサシ仙台泉店（底地）」、「イオンタウン仙台泉大沢(底地）」及び「Friend Town 深江橋（底地）」は、直接還元法による収益価格 及びCRの算出は行われていません。 財務関連資料 56 長期借入金借入先金融機関一覧 合計 29社/245,187百万円（注） 財務指標 （決算発表日（2016年4月13日）時点） 第28期末 （2016年2月末日） 有利子負債残高 256,950 百万円 一連の施策実施後 269,117 45.9 ％ 45.8 ％ ＬＴＶ(出資総額ベース) 49.3 ％ 48.9 ％ 平均調達金利 0.98 ％ - 平均調達コスト 1.20 ％ - 固定金利比率 91.4 ％ 89.4 平均残存年数 4.2 年 4.6 ％ 年 （百万円） シェア 2,000 0.8 ％ (注1) 三井住友銀行 32,628 13.3 ％ 七十七銀行 2,000 0.8 ％ (注1) 三菱UFJ信託銀行 26,605 10.9 ％ 第四銀行 2,000 0.8 ％ 日本政策投資銀行 25,440 10.4 ％ オリックス銀行 1,000 0.4 ％ みずほ銀行 19,259 7.9 ％ 香川銀行 1,000 0.4 ％ 三菱東京UFJ銀行 15,960 6.5 ％ 太陽生命保険 1,000 0.4 ％ りそな銀行 11,860 4.8 ％ 百五銀行 1,000 0.4 ％ 農林中央金庫 11,350 4.6 ％ 広島銀行 1,000 0.4 ％ 新生銀行 11,260 4.6 ％ 三井住友海上火災保険 1,000 0.4 ％ みずほ信託銀行 9,840 4.0 ％ 横浜銀行 1,000 0.4 ％ あおぞら銀行 6,550 2.7 ％ みなと銀行 800 0.3 ％ 福岡銀行 5,900 2.4 ％ 新銀行東京 500 0.2 ％ 全国信用協同組合連合会 5,800 2.4 ％ 東邦銀行 500 0.2 ％ 全国共済農業協同組合連合会 5,000 2.0 ％ 島根銀行 300 0.1 ％ 西日本シティ銀行 3,800 1.5 ％ (注2) (注2) 合計 19,500百万円 利率 残高 （百万円） 静岡銀行 （決算発表日（2016年4月13日）時点） 残高 金融機関名 38,835 15.8 ％ （注1）「札幌ブリックキューブ」の取得に係る借入金（予定）4,430百万円を含みます。 （注2）決算発表日(2016年4月13日)時点の調達済の有利子負債に係る数値を記載しています。なお、「札幌ブ リックキューブ」の取得に係る借入金（予定）については借入条件未定につき含みません。 投資法人債 シェア 三井住友信託銀行 百万円 ＬＴＶ(総資産ベース) (注1) 金融機関名 残高 （百万円） 発行年月日 期間 第5回無担保投資法人債 5,000 0.760% 2013年2月8日 5年 第6回無担保投資法人債 5,000 0.440% 2014年1月20日 4.5年 第7回無担保投資法人債 2,500 1.200% 2014年1月20日 10年 第8回無担保投資法人債 2,000 0.308% 2014年8月11日 5年 第9回無担保投資法人債 3,000 0.901% 2014年8月11日 10年 第10回無担保投資法人債 2,000 0.886% 2014年12月19日 10年 （注）「札幌ブリックキューブ」の取得に係る借入金（予定）4,430百万円を含みません。 コミットメントライン使用状況 （決算発表日（2016年4月13日）時点） コミットメントライン設定総額 格付の状況 （決算発表日（2016年4月13日）時点） S&P 長期会社格付け ： A- ／ 短期会社格付け ： A-2 アウトルック ： ポジティブ R&I 発行体格付 ： A+ 格付の方向性 ： 安定的 JCR 長期発行体格付 ： AA 格付の見通し ： 安定的 コミットメントライン使用額 コミットメントライン借入未実行残高 33,500 百万円 0 百万円 33,500 百万円 投資口の状況 所有者別 投資口数 個人・その他 金融機関 都市銀行等 第27期 （2015.8期） 口数 比率 （口） （%） 214,688 9.6 57 第28期 （2016.2期） 口数 比率 （口） （%） 210,096 9.1 増減 口数 比率 （口） （%） -4,592 -0.6 1,478,894 66.2 1,527,841 65.8 48,947 -0.3 4,747 0.2 2,307 0.1 -2,440 -0.1 地方銀行 102,573 4.6 104,659 4.5 2,086 -0.1 信託銀行 1,169,492 52.3 1,222,849 52.7 53,357 0.4 生命保険会社 75,321 3.4 79,337 3.4 4,016 0.0 損害保険会社 9,590 0.4 12,737 0.5 3,147 0.1 証券会社 72,578 3.3 62,162 2.7 -10,416 -0.6 その他 44,593 2.0 43,790 1.9 -803 -0.1 49,769 2.2 53,670 2.3 3,901 0.1 492,384 22.0 529,094 22.8 36,710 0.8 2,235,735 100.0 2,320,701 100.0 84,966 その他法人 外国法人等 合計 所有者別 投資主数 第27期 （2015.8期） 投資主数 比率 （人） 個人・その他 （%） 第28期 （2016.2期） 投資主数 比率 （人） （%） － 増減 人数 比率 （人） （%） 個人・その他 金融機関(証券会社含む） その他法人 外国法人等 2.2% 第27期末 合計 2,235,735口 66.2% 9.6% 2.3% 第28期末 合計 2,320,701口 65.8% 9.1% 0% 20% 投資主上位10社 比率 （%） 口数 （口） 比率 （%） 100% 増減 口数 （口） 比率 （%） 23.6 -1,475 -1.0 資産管理サービス信託銀行株式会社 （証券投資信託口） 260,632 11.6 292,014 12.5 31,382 0.9 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 （信託口） 235,515 10.5 242,256 10.4 6,741 -0.1 96.3 -301 -0.2 164 0.7 168 0.8 4 0.1 1 0.0 1 0.0 0 0.0 地方銀行 37 0.2 39 0.2 2 0.0 信託銀行 16 0.1 16 0.1 0 0.0 NON - TREATY JASDEC ACCOUNT （注2） 生命保険会社 9 0.0 10 0.0 1 0.0 損害保険会社 3 0.0 4 0.0 1 0.0 NOMURA BANK （LUXEMBOURG） S. A. 証券会社 24 0.1 20 0.1 -4 0.0 その他 74 0.3 78 0.4 4 0.1 その他法人 329 1.5 333 1.5 4 0.0 外国法人等 272 1.2 293 1.4 21 0.2 21,938 100.0 21,666 100.0 -272 － 口数 （口） 80% 第28期 （2016.2期） 548,566 20,872 合計 60% 第27期 （2015.8期） 550,041 24.6 96.5 都市銀行等 40% 22.8% 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 （信託口） 21,173 金融機関 22.0% 野村信託銀行株式会社（投信口） 69,836 3.1 88,927 3.8 19,091 0.7 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505223 33,599 1.5 32,083 1.3 -1,516 -0.1 － 30,830 1.3 1.3 30,639 1.3 － － 25,146 1.0 － － － － 25,000 1.0 － － 0.9 24,884 1.0 4,201 THE BANK OF NEW YORK, STATE STREET BANK - WEST PENSION FUND CLIENTS - EXEMPT 505233（注2） 野村證券株式会社 自己振替口（注2） THE BANK OF NEW YORK MELLON SA/NV 10 － 30,837 20,683 － -198 － -0.1 0.2 (注1) 投資主上位10社の比率は、増減比率を除き、小数点第1位未満を切り捨てて記載しています。 (注2) 第27期（2015.8期）において上位10社に該当していないため、第27期及び増減の数値を 記載していません。 環境への取り組み 58 欧州の機関投資家が創設した指標「GRESB」から最高位の『Green Star』（2015年度）評価を獲得 DBJグリーンビルディング認証の取得を推進し、決算発表日時点で17物件が認証取得 GRESB 評価 2013年度より「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）調 査」に参加。2015年度は「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面で高 い評価を受け、4つに分類される評価の中で最高位の「Green Star」を獲得 グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）とは、欧州の年金基金のグループを中心に創設された、不動産会社・不動産運用機関の環境・社会等への配慮の姿勢を測る ベンチマークです。欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際などに活用しています。 DBJグリーンビルディング認証取得 ORE 錦二丁目ビル 岩槻 ロジスティクスセンター 物件名 堺ロジスティクスセンター 北棟 シーフォートスクエア／センタービルディング 日本橋本町1丁目ビル 戸田ロジスティクスセンター 極めて優れた 「環境・社会への配慮」 がなされたビル ★★★★ 優れた 「環境・社会への配慮」が なされたビル ★★ オリックス 赤坂2丁目ビル ORE 札幌ビル オリックス 品川ビル オリックス 神戸三宮ビル オリックス 名古屋錦ビル 小牧ロジスティクスセンター 市川ロジスティクスセンター New クロスガーデン川崎 ラウンドクロス 新宿 プライムスクエア 広瀬通 ウエストパーク タワー池袋 New 非常に優れた 「環境・社会への配慮」 がなされたビル ★★★ DBJグリーンビルディング認証とは、ビルの環境性能に加えて、防災や防犯、及び不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産“Green Building”の普及 促進を目的に、日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルにより評点化を行い、その上で時代の要請に応える優れた不動産を選定するとされています。 スポンサーとの取引とコンプライアンス体制 ■リスク・コンプライアンス委員会 オリックス不動産投資法人（OJR） 資産運用会社 リスク・コンプライアンス部管掌役員、外部 委員（弁護士）で構成 リスク・コンプライアンス部管掌役員及び外 部委員の出席・賛成が必須 資産運用委託契約 オリックス・アセットマネジメント株式会社 （OAM） 資本金：100百万円 オリックス㈱ 出資 （比率：100％） 59 物 件 の 供 給 スポンサー・サポート契約 （不動産売買等に関する 情報提供・助言等） オリックスグループ ・金融・不動産分野を中心に多角的に事業を展開 ・オフィスビル・物流施設・マンション等の開発・売買 実績は業界有数 ■投資委員会 社長、OAM執行役員、リスク・コンプライ アンス部管掌役員、外部委員（不動産 鑑定士）で構成 外部委員の出席・賛成が必須 ■投資法人（OJR）役員会 執行役員１名、監督役員３名 （利害関係のない不動産鑑定士・弁護 士・公認会計士）で構成 ▼物件取得・売却のコンプライアンス体制 立案 投資運用第1～3部 ＤＤ(注) 実施 リスク・ コンプライアンス部 法務・コンプライアンスを 中心にサポート 決議 決議 リスク・コンプライアンス 委員会 投資委員会 ＜外部委員（弁護士）含む＞ ＜外部委員（不動産 鑑定士）含む＞ 否決 物件取得・ 売却を決定 否決 差し戻し （注） DD（Due Diligence, デューデリジェンス) とは、 物理的・法務的・経済的側面から物件を点検・査定することをいいます。 事前同意 OJR役員会 ＜利害関係のない 監督役員が過半＞ 不同意 取引実行 オリックス・アセットマネジメント株式会社 組織図 60 株主総会 会計監査人 監査役 取締役会 会長 代表取締役社長 投資委員会 リスク･コンプライアンス委員会 監査室 リスク･コンプライアンス部 戦略企画部 投資運用第1部 ：オフィスの運用担当 投資運用第2部 ：商業施設・物流施設・住宅の運用担当 投資運用第3部 ：ホテル等の運用担当 業務企画部 総務経理部 財務ＩＲ部 本資料で使用する用語等について 【各数字データの表示方法】 61 ・各数字データは、表示単位未満を切り捨てて表示しています。ただし、稼働率、ＬＴＶ等の各百分比、並びに年数、倍率等については、 原則、小数点第2位を四捨五入して表示しています。 【定義集】 用語 定義 2013年3月増資 2013年3月26日を払込期日とする公募増資及び2013年4月24日を払込期日とする第三者割当増資の総称です。 2013年10月増資 2013年10月30日を払込期日とする公募増資及び2013年11月27日を払込期日とする第三者割当増資の総称です。 2014年3月増資 2014年3月18日を払込期日とする公募増資及び2014年4月16日を払込期日とする第三者割当増資の総称です。 2014年9月増資 2014年9月17日を払込期日とする公募増資及び2014年10月9日を払込期日とする第三者割当増資の総称です。 2015年3月増資 2015年3月17日を払込期日とする公募増資及び2015年4月10日を払込期日とする第三者割当増資の総称です。 2015年3月増資時取得3物件 「堂島プラザビル」、「プライムスクエア広瀬通」及び「セントラルクリブ六本木」をいいます。 2015年9月増資 2015年9月1日を払込期日とする公募増資をいいます。 2015年9月増資時施策 2015年6月25日付で公表の「ラウンドクロス蒲田」の売却、2015年9月増資、並びに2015年8月14日付で公表の「デュープレックス銀座タワー2/11」、「ヴィアイ ン心斎橋ビル」、「ホテル京阪 札幌」及び「リッチモンドホテル山形駅前」の取得の総称です。 2015年9月増資時取得5物件 「ORE大宮ビル」、「デュープレックス銀座タワー2/11」、「ヴィアイン心斎橋ビル」、「ホテル京阪 札幌」及び「リッチモンドホテル山形駅前」をいいます。 2015年取得2物件 「プライムスクエア広瀬通」及び「セントラルクリブ六本木」をいいます。 2015年取得6物件 「ＯＲＥ大宮ビル」、「デュープレックス銀座タワー2/11」、「ヴィアイン心斎橋ビル」、「ホテル京阪 札幌」、「リッチモンド山形駅前」及び「コナミスポーツクラブ香里園」を いいます。 2016年3月増資 2016年3月16日を払込期日とする公募増資及び2016年4月12日を払込期日とする第三者割当増資の総称です。 2016年3月増資時の施策 2015年10月15日以降2016年3月1日までに公表の「北青山ビル」、「神田松永町ビル」、「青山サンクレストビル（追加取得）」、「オリックス淀屋橋ビル」及び 「浜松アクトタワー」の取得、「パークアクシス西麻布ステージ」及び「The Kitahama PLAZA」の売却、期限前弁済、並びに物件取得及び期限前弁済等に伴う有 利子負債の調達をいいます。 FFO Funds From Operationの略で、当期純利益+減価償却費+リース売上原価－不動産売却損益で算出されます。 LTV（出資総額ベース） 各時点の有利子負債残高を同時点の出資総額と有利子負債残高の合計値で除して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。 LTV（総資産ベース） 各時点の有利子負債残高を同時点の総資産で除した数値を示したものであり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、本書において単に「LTV」と称 することがあります。各時点毎の総資産の算出方法は以下のとおりです。 • 各期末時点においては、各期末における総資産です。 • 「2015年3月増資後」は、総資産を「第26期末（2015.2期末）の総資産+2015年3月増資による出資総額純増額+第27期（2015.8期）期初以降 2015年3月増資における第三者割当増資の完了後までの有利子負債純増額」として算出しています。 • 「2015年9月増資後」は、総資産を「第27期末（2015.8期末）の総資産+2015年9月増資による出資総額純増額+第28期（2016.2期）期初以降 2015年9月増資時施策実施後までの有利子負債純増額」として算出しています。 • 「前回決算発表時公表施策実施後」は、総資産を「第27期末（2015.8期末）の総資産+2015年9月増資による出資総額純増額+第28期（2016.2 期）期初以降前回決算発表時公表施策実施後までの有利子負債純増額」として算出しています。 • 「2016年3月増資後」は、総資産を「第28期末（2016.2期末）の総資産+2016年3月増資による出資総額純増額+第29期（2016.8期）期初以降 2016年3月増資における第三者割当増資の完了後までの有利子負債純増額」として算出しています。 • 「一連の施策実施後」は、総資産を「第28期末（2016.2期末）の総資産+2016年3月増資による出資総額純増額+第29期（2016.8期）期初以降一 連の施策実施後までの有利子負債純増額」として算出しています。 用語 定義 NAV Net Asset Valueの略で、出資総額＋含み損益で算出されます。 ORIXシナジー オリックス株式会社及びそのグループ企業と本投資法人との協働関係をいいます。 アークヒルズ サウスタワー（優先出 「アークヒルズ サウスタワー」（共有持分50％）を裏付け不動産とする平塚ホールディング特定目的会社が発行する優先出資証券の379,282口（発行済優先 資証券） 出資証券758,566口の約49.9%) のことをいいます。 アークヒルズ サウスタワー現物化 「アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）」取得の際に獲得した優先交渉権を行使し、裏付け不動産である「アークヒルズ サウスタワー」の共有持分25％に係 る信託受益権を取得することをいいます。 一連の施策 2015年10月15日以降に公表の「北青山ビル」、「神田松永町ビル」、「青山サンクレストビル（追加取得）」、「オリックス淀屋橋ビル」、「浜松アクトタワー」及び「札 幌ブリックキューブ」の取得、「パークアクシス西麻布ステージ」及び「The Kitahama PLAZA」の売却、期限前弁済、並びに物件取得及び期限前弁済等に伴う有 利子負債の調達（「札幌ブリックキューブ」の取得に係る借入金（予定）4,430百万円を含みます。）をいいます。 一連の施策における取得6物件 （北青山・神田松永町・青山SC・ 「北青山ビル」、「神田松永町ビル」、「青山サンクレストビル（追加取得）」、「オリックス淀屋橋ビル」、「浜松アクトタワー」及び「札幌ブリックキューブ」をいいます。 淀屋橋・浜松・札幌） 稼働率 各時点の「賃貸面積」を同時点の「賃貸可能面積」で除して算出しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。第29期（2016.8期）以降の取得物 件の稼働率は、売主から提供された2016年2月末日時点（「札幌ブリックキューブ」のみ2016年2月14日時点）の数値を使用しています。 鑑定評価額 • 各期末時点においては、各期末保有物件にかかる期末鑑定評価額です。 • 前回決算発表時公表施策実施後においては、第27期末（2015.8期末）保有物件については第27期末鑑定評価額と、第28期（2016.2期）以降取得 物件については物件取得決定時に取得した鑑定評価額の合計額です。 • 一連の施策実施後においては、第28期末（2016.2期末）保有物件については第28期末鑑定評価額と、第29期（2016.8期）以降取得物件は物件取 得決定時に取得した鑑定評価額の合計額です。 • 一連の施策における取得6物件の個別の記載においては、物件取得決定時に取得した鑑定評価額です。 既存の運営活動 第27期末（2015.8期末）時点の保有物件に「デュープレックス銀座タワー2/11」、「ヴィアイン心斎橋ビル」、「ホテル京阪 札幌」、「リッチモンドホテル山形駅前」 及び「アークヒルズ サウスタワー」及び「コナミスポーツクラブ香里園」を加えた保有物件における運営活動（財務関連の活動を含みます。）をいいます。 固定金利比率 各時点の固定金利有利子負債（金利スワップ取引によって固定化した有利子負債を含みます。）の残高を同時点の有利子負債残高で除した数値を示したもの であり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。 取得価格 売買契約書等に記載された金額であり、消費税その他取得に係る諸経費は含んでいません。 取得済1物件（ARK） 「アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）」又は「アークヒルズ サウスタワー」をいいます。 取得済1物件（香里園） 「コナミスポーツクラブ香里園」をいいます。 取得済3物件（北青山・神田松 「北青山ビル」、「神田松永町ビル」及び「青山サンクレストビル（追加取得）」をいいます。 永町・青山SC） 取得予定1物件（札幌） 「札幌ブリックキューブ」をいいます。 取得予定2物件（淀屋橋・ 浜松） 「オリックス淀屋橋ビル」及び「浜松アクトタワー」をいいます。 償却後利益 賃貸NOI－当期減価償却費－リース売上原価で算出されます。 用語 定義 償却後利益の年換算額 • 各期末時点においては、各期末保有物件にかかる各期の実績の年換算額です。 • 前回決算発表時公表施策実施後においては、第27期末（2015.8期末）保有物件については第27期の実績の年換算額と、第28期（2016.2期）以降 取得物件については物件取得決定時に取得した鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益から本投資法人が算定する想定減価償却費を控 除した金額の合計額です。 • 一連の施策実施後においては、第28期末（2016.2期末）保有物件については第28期の実績の年換算額と、第29期（2016.8期）以降取得物件につい ては物件取得決定時に取得した鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益から本投資法人が算定する想定減価償却費を控除した金額の合 計額です。 • 一連の施策における取得6物件の個別の記載においては、物件取得決定時に取得した鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益から本投資 法人が算定する想定減価償却費を控除した金額です。 ただし、「青山サンクレストビル（追加取得）」については、当該物件の区分所有権の追加取得決定時 に取得した鑑定評価書において完全所有化後の鑑定評価額を算出する際に用いられたＤＣＦ法における「保有期間中における標準化純収益査定表」に記載 された運営純収益から既存所有分の鑑定評価額を算出する際に用いられた直接還元法における運営純収益を控除した金額から、本投資法人が算定する想定 減価償却費を控除した金額です。 • 一連の施策における取得6物件のポートフォリオでの記載においては、上記個別の記載における償却後利益の年換算額の合計額です。 • なお、「想定減価償却費」は、エンジニアリングレポート等の各種情報を考慮した上で本投資法人の既保有資産と同じく、耐用年数に応じた定額法により算出して います。 償却後利回り 「償却後利益の年換算額」を「帳簿価額」で除して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。 前回決算発表 2015年10月13日付で実施した第27期（2015.8期）決算発表をいいます。 前回決算発表時公表施策 第27期（2015.8期）決算発表時（2015年10月13日）と同時に公表の「アークヒルズ サウスタワー」及び「コナミスポーツクラブ香里園」の取得（取得に伴う有 利子負債の調達及び「アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）」の消却を含みます。）をいいます。 総合型REIT 事務所（オフィス）・物流施設・商業施設・住宅・その他用途の不動産等複数の用途に投資を行う不動産投資法人をいいます。 ダイレクトPM 本投資法人の資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社がＯＲＩＸシナジーも活用しつつ、自らリーシングや物件のバリューアップを含むＰＭ（プ ロパティ・マネジメント）業務の補完を行うことです。 賃料増減率 【テナント入替時】 • 各期における新規入居（想定含む）のうち、各入居区画における新規月額契約賃料（想定含む）と同区画における従前のテナント月額契約賃料が比較可 能な区画において、新規月額契約賃料合計と従前のテナント月額契約賃料合計の差額を、従前のテナント月額契約賃料合計で除して算出しています。 【賃料更改時】 • 各期における賃料更改を行ったテナント（想定含む）について、当該区画における新規月額契約賃料（想定含む）合計と賃料更改前の月額契約賃料合計 の差額を、賃料更改前の月額契約賃料合計で除して算出しています。また、増額更改をおこなったテナント（想定含む）についてのみで算出したものを増額率と いい、減額更改をおこなったテナント（想定含む）についてのみで算出したものを減額率といいます。いずれも同額更改は含みません。 帳簿価額 • 各期末時点においては、各期末保有物件にかかる期末帳簿価額です。 • 前回決算発表時公表施策実施後においては、第27期末（2015.8期末）保有物件については第27期末帳簿価額と、第28期（2016.2期）以降取得物 件については取得価格の合計額です。 • 一連の施策実施後においては、第28期末（2016.2期末）保有物件については第28期末帳簿価額と、第29期（2016.8期）以降取得物件は取得価格 の合計額です。 • 一連の施策における取得6物件の個別の記載においては、取得価格です。 • 一連の施策における取得6物件のポートフォリオでの記載においては、取得価格の合計額です。 賃貸NOI（Net Operating Income） 賃貸営業利益（賃貸事業収益－賃貸事業費用）＋当期減価償却費で算出されます。なお、賃貸事業収益及び賃貸事業費用には、リース売上高及びリース 売上原価をそれぞれ含み、賃貸NOIの算定においては、リース売上原価を当期賃貸営業利益に足し戻しています。 用語 定義 賃貸NOIの年換算額 • 各期末時点においては、各期末時点保有物件にかかる各期の実績の年換算額です。 • 前回決算発表時公表施策実施後においては、第27期末（2015.8期末）保有物件については第27期の実績の年換算額と、第28期（2016.2期）以降 取得物件については物件取得決定時に取得した鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の合計額です。 • 一連の施策実施後においては、第28期末（2016.2期末）保有物件については第28期の実績の年換算額と、第29期（2016.8期）以降取得物件につい ては物件取得決定時に取得した鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の合計額です。 • 一連の施策における取得6物件の個別の記載においては、物件取得決定時に取得した鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益です。 ただし、 「青山サンクレストビル（追加取得）」については、当該物件の区分所有権の追加取得決定時に取得した鑑定評価書において完全所有化後の鑑定評価額を 算出する際に用いられたＤＣＦ法における「保有期間中における標準化純収益査定表」に記載された運営純収益から既存所有分の鑑定評価額を算出する 際に用いられた直接還元法における運営純収益を控除した金額です。 • 一連の施策における取得6物件のポートフォリオでの記載においては、上記個別の記載における運営純収益の合計額です。 賃貸NOI利回り 「賃貸NOIの年換算額」を「取得価格」で除して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。 賃貸可能面積 個々の運用不動産に係る本投資法人の保有部分において賃貸が実務的に可能な面積（共用部分等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。）の合 計をさします。なお、本投資法人による運用不動産の保有部分又は保有割合に係る数値を記載しています。 賃貸面積 賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸している面積をさします。なお、本投資法人による運用不動産の保有部分又は保有割合に係る 数値を記載しています。 追加施策 第28期（2016.２期）決算発表日（2016年4月13日）に公表の「札幌ブリックキューブ」の取得（取得に伴う有利子負債の調達（予定）4,430百万円を 含みます。）をいいます。 売却2物件（西麻布・北浜） 「パークアクシス西麻布ステージ」及び「The Kitahama PLAZA」をいいます。 売却4物件（一番町・宮町・ 晩翠・蒲田） 「ラウンドクロス一番町（駐車場棟） 」、「ベルファース宮町」、「ベルファース晩翠通り」及び「ラウンドクロス蒲田」をいいます。 売却相当額 各期の物件売却による売却益から圧縮記帳による内部留保額及び期限前弁済に係る費用を控除し、各期末時点の発行済投資口数で除した金額を、単位未 満を切り捨てて記載しています。 含み損益 各時点の保有物件に係る「鑑定評価額」と「帳簿価額」の差額を使用し、単位未満を切り捨てて記載しています。 フリーキャッシュフロー 減価償却費+リース売上原価-資本的支出で算出されます。 平均残存年数 各有利子負債の各時点から返済期限又は償還期日までの残期間を各時点の有利子負債残高で加重平均した数値であり、小数点第2位を四捨五入して記載 しています。 平均調達金利 各時点の残高による加重平均利率（年率）を示したものであり、小数点第3位を四捨五入して記載しています。また、金利変動リスクを回避する目的で金利ス ワップ取引を行った借入金の平均利率については、金利スワップ取引の効果を勘案した加重平均利率を使用しています。 平均調達コスト 各決算期における損益計算書上で計上した「支払利息、投資法人債利息、融資手数料（期限前返済に係る費用及びコミットメントライン契約に係る費用は除 きます。）及び投資法人債発行費償却の総額」を当該決算期中の「総有利子負債平均残高」で除した数値を年換算したものであり、小数点第3位を四捨五入 して記載しています。 本資料は、情報提供を目的として、作成・提供するものであり、本投資法人の投資口の購入を含め、 特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。 本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律及び これに付随する政令、内閣府令、規則並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で 要請され、又はこれらに基づく開示書類又は運用報告書ではありません。 本資料には、財務状況、経営結果、事業に関する一定の将来予測ならびに本投資法人及び 本投資法人の資産運用会社（以下、「資産運用会社」といいます。）であるオリックス・アセット マネジメント株式会社経営陣の計画及び目的に関する記述が含まれます。このような将来に 関する記述には、既知又は未知のリスク、不確実性、その他実際の結果又は本投資法人 の業績が、明示的又は黙示的に記述された将来予測と大きく異なるものとなる要因が内在 することにご留意ください。これらの将来予測は、本投資法人の現在と将来の経営戦略及び 将来において本投資法人の事業を取り巻く政治的、経済的環境に関するさまざまな前提に 基づいて行われています。 本資料で提供している情報に関しては、万全を期していますが、その情報の正確性、確実性、 妥当性及び公正性を保証するものではありません。また予告なしに内容が変更又は廃止 される場合がありますので、予めご了承ください。 資産運用会社 ： オリックス・アセットマネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第315号 / 一般社団法人投資信託協会会員）
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