Kontakt Wirtschaftsförderung Bochum WiFö GmbH Petra Weiß T + 49 234 61063-144 F + 49 234 61063-149 [email protected] www.bochum-wirtschaft.de Büromarktbericht 2016 Bochum. Dynamischer Standort mit Zukunft 3 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht 2016 Inhalt Büromarktbericht Bochum 2016 Bochum auf einen Blick 4 Büroflächenumsatz 6 Büroflächenumsatz nach Branchen 7 Büroflächenumsatz nach Lagen 8 Fertigstellungen 10 Büromieten, Leerstand und Renditen 12 Definitionen 14 Impressum 15 Kontakt 16 4,5 5,9 Justizzentrum am Ostring 4 5 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht 2016 Bochum auf einen Blick Makrolage und Verkehrsinfrastruktur Quelle: Bochum Wirtschaftsentwicklung (2016) Kreis Recklinghausen Bottrop Gelsenkirchen Oberhausen Münster / Osnabrück Paderborn / Lippstadt FMO PAD Zentrum des mittleren Ruhrgebietes Herne Dortmund Hamm Kreis Wesel Die Stadt Bochum liegt im Herzen der Metropole Ruhr – einer der größten Ballungsräume in Europa. Die Region mit ihren rund 5,1 Millionen Einwohnern gehört zu den führenden Technologie- und Dienstleistungsstandorten in Deutschland und zeichnet sich durch eine breit gefächerte Wirtschaftsstruktur aus. Als positive Standortfaktoren sind die polyzentrische Struktur der Region, die damit verbundene hohe Einwohnerdichte, eine herausragende verkehrliche Erreichbarkeit sowie die außerordentlich gute logistische Vernetzung zu nennen. Als Standort der Ruhr-Universität Bochum und sieben weiterer Hochschulen ist Bochum mit seinen rund 369 300 Einwohnern das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des mittleren Ruhrgebietes. DTM Kreis Unna NRN Weeze (Niederrhein) 524 Duisburg Mülheim an der Ruhr DUS Hagen Essen Bochum Düsseldorf International CGN Rahmendaten Einwohner 369 314 Stadtfläche 145,6 km2, davon 17,7 % Wald- und Erholungsfläche Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 126 112 Arbeitslosenquote 9,9 % Anzahl der Hochschulen 8 Anzahl der Studierenden 56 024 Einzelhandelszentralität 116,2 Gästeübernachtungen 624 786 Grundsteuer A Hebesatz 250 v.H. Grundsteuer B Hebesatz 645 v.H. Gewerbesteuer Hebesatz 495 v.H. Bochumer Innenstadt Köln/Bonn Ennepe-Ruhr-Kreis 6 7 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht 2016 Büroflächenumsatz Büroflächenumsatz nach Branchen Spitzenwert bei Fremdvermietungen Der Büroflächenumsatz in Bochum lag im Jahr 2015 bei insgesamt 38 476 m2. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein deutlicher Anstieg der Fremdvermietungen zu beobachten. Mit 35 872 m2 wurde ein langjähriger Spitzenwert erzielt, der um 25 % höher lag als im Jahr 2014. Gleichzeitig fiel der Anteil der Eigennutzungen deutlich geringer aus (2 604 m2). Auf dem Campusgelände der Ruhr-Universität Bochum war darüber hinaus Baubeginn für zwei große Immobilienprojekte. Die Investitionen betreffen den Neubau GD der Geisteswissenschaften (39 200 m2 BGF) sowie den Ersatzbau IA und IB der Ingenieurwissenschaften (59 900 m2 BGF). Der Büroflächenbestand in der Stadt Bochum belief sich im Jahr 2015 auf schätzungsweise rund 1,6 Mio. m2 (ca. 1,9 Mio. m2 BGF). Büroflächenumsatz in 1 000 m2 Höchster Flächenumsatz durch unternehmensbezogene Dienstleistungen Wichtigste Nachfragegruppe waren die unternehmensbezogenen Dienstleistungen. Die Nachfrage veränderte sich jedoch dahingehend, dass weniger kleine bis mittlere Vermietungsfälle beobachtet wurden, dafür aber einige größere Vertragsabschlüsse zustande kamen. Diese konzentrierten sich weitestgehend auf den Bereich Software/IT. Insgesamt entfielen 9 058 m2 bzw. 23,5 % des Gesamtumsatzes auf diese Branche. Weitere wichtige Nachfragegruppen waren die Hochschulen (6 355 m2) sowie Industrie & Handel (4 606 m2). Unter den Umsatzzahlen der Hochschulen ist rund ein Drittel den Eigennutzungen zuzuordnen. Insgesamt zeigte sich eine vielfältige Nachfragestruktur auf dem Bochumer Büromarkt. Büroflächenumsatz in Prozent 90 Unternehmensbezogene 80 Dienstleistungen (23,5 %) 70 Hochschulen und Universität (16,5 %) 23,5 Industrie und Handel (12 %) 60 50 82 40 30 20 66 60 10 0 2006 2007 Fremdvermietung 2008 2009 12 13 35 32 34 29 2011 2012 2013 2014 64 40 2010 Eigennutzung Quellen: RIWIS und Erhebungen Georg Consulting (2016) Öffentliche Verwaltung (2,4 %) 27 21 3 Banken und Versicherungen (0,2 %) 45,4 Sonstige Branchen (45,4 %) 16,5 36 12 2015 0,2 2,4 Quelle: Georg Consulting (2016) 8 9 Büromarktbericht 2016 Büroflächenumsatz nach Lagen Büromarktbericht 2016 Forschungszentrum ZEMOS der RUB Bochum-Mitte und Universitätsstraße umsatzstärkste Teilmärkte Umsatzstärkster Teilmarkt im Jahr 2015 war Bochum-Mitte, der damit die Universitätsstraße ablöste. Im vergangenen Jahr wurden zwei Mietverträge über 1 000 m2 abgeschlossen, darunter mit einem Call-Center-Betreiber für eine Bürofläche über 3 100 m2 im Stadtteil Riemke. Insgesamt summierte sich der Flächenumsatz auf 9 211 m2. Im Teilmarkt Universitätsstraße zeigte sich ebenfalls eine hohe Dynamik. Der Umsatzanteil lag bei 22,9 %, was einem Flächenumsatz von 8 796 m2 entspricht. Hier gab es ebenfalls zwei größere Mietvertragsabschlüsse über 1 500 m2 sowie 4 283 m2. Einen deutlichen Zuwachs gab es im Teilmarkt Wattenscheid (5 165 m2). Im Vorjahr wurden hier lediglich rund 1 500 m2 umgesetzt. Der Flächenumsatz in der Bochumer Innenstadt fiel mit 1 728 m2 deutlich geringer aus als ein Jahr zuvor (8 498 m2). 6,1 6,1 Büroflächenumsatz nach Lagen in Prozent 1,1 2,6 Bochum-Mitte (23,9 %) Universitätsstraße (22,9 %) 11,0 23,9 4,3 Bochum-Wattenscheid (13,4 %) Bochum-Süd (6,1 %) Bochum-Ost (5,9 %) 4,4 Innenstadt (4,5 %) 4,5 Springorum (4,4 %) Bochum-Nord (4,3 %) 5,9 22,9 6,1 13,4 Quelle: Georg Consulting (2016) Trimonte (2,6 %) Bochum-Südwest (1,1 %) Ohne Angabe (11,0 %) 10 11 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht 2016 Fertigstellungen Hochschule für Gesundheit dominiert Fertigstellungszahlen Fertigstellungen Bochum in 1 000 m2 60 50 40 10 9 14 26 10 13 24 29 37 42 53 43 20 Prognose 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 0 Fertigstellungen Objekt Adresse Teilraum Typ Fläche (m2) fertig Fertigstellungen 2015 1 Büroobjekt Gewerbepark Hiltrop Bochum-Nord N 600 2015 2 Hochschule für Gesundheit (Bauteil B) Gesundheitscampus Universitätsstraße N 17 400 2015 3 Hochschule für Gesundheit (Bauteil C) Gesundheitscampus Universitätsstraße N 6 200 2015 Aktuelle Bauaktivitäten Das Fertigstellungsvolumen betrug im Jahr 2015 rund 24 200 m2. Insgesamt wurden drei Neubauprojekte abgeschlossen. Der Großteil der Fertigstellungen entfiel auf die Bauteile B (17 400 m2) und C (6 200 m2) der Hochschule für Gesundheit im Teilmarkt Universitätsstraße. Die aktuellen Bautätigkeiten umfassen ein Volumen von rund 79 300 m2, wovon voraussichtlich 26 500 m2 im laufenden Jahr fertiggestellt werden. Bekanntestes Projekt ist das Gerichtsviertel am Ostring in der Innenstadt. 30 Nr. 4 Gerichtsviertel am Ostring Ostring Innenstadt N 23 000 2016 5 Gesundheitscampus NRW – Landeseinrichtung der Gesundheitswirtschaft (Bauteil A) Gesundheitscampus Universitätsstraße N 12 800 2017 6 Büroobjekt Konrad-Zuse-Straße 6 Universitätsstraße U/N 604 2016 7 Küpperskarree – Wohn- und Gewerbebebauung Castroper Straße/Stadionring/ Küpperstraße Bochum-Mitte N 1 480 2016 8 Ruhr-Universität Bochum – IA & IB Universitätsstraße Universitätsstraße N 59 900 2018 9 Ruhr-Universität Bochum – GD Universitätsstraße Universitätsstraße N 39 200 2018 Ruhr-Universität Bochum – ZEMOS Universitätsstraße Universitätsstraße N 1 400 2016 10 Planvorhaben 11 seven stones weitere BA Universitätsstraße 106-116 Universitätsstraße N 35 000 12 Aesculap Akademie weitere BA Gesundheitscampus Universitätsstraße N 1 200 2017 2017 13 Büropark Wasserstraße/Paulstraße Universitätsstraße N 60 000 14 City-Tor-Süd Viktoriastraße/Konrad-Adenauer-Platz Innenstadt N 11 000 15 Stadtturm Bochum Südring 1/Universitätsstraße Innenstadt U/N 21 700 16 Büroobjekt Gesundheitscampus Universitätsstraße N 3 100 17 Büroobjekt Lise-Meitner-Allee Universitätsstraße N ca. 600 18 Büroobjekt Lise-Meitner-Allee Universitätsstraße N 1 000 19 Stadtquartier Viktoriastraße Viktoriastraße Innenstadt N 5 000 20 Büroobjekt Kreuzstraße Innenstadt N 1 000 21 Büroobjekt Neustraße Innenstadt N 1 000 22 Büroobjekt – Ärztezentrum Hattinger Straße 987 Bochum-Südwest N ca. 3 500 23 Büroobjekt Gesundheitscampus Universitätsstraße N ca. 2 400 24 Büroobjekt Lise-Meitner-Allee Universitätsstraße N 900 25 Büroobjekt Innenstadt-West Innenstadt N 1 500 26 Büroobjekt Lise-Meitner-Allee 31 Universitätsstraße N ca. 890 27 Forschungsbau ProDI (Bauteil D) Gesundheitscampus Universitätsstraße N 28 Ruhr-Universität Bochum – ZGH Universitätsstraße Universitätsstraße N 29 Lern- und Verwaltungszentrum Springorumallee Bochum-Südwest N 30 Seminargebäude Architektur- und Bauingenieurwesen Lennershofstraße Universitätsstraße N Hochschulnutzung N = Neubau, U = Umbau/Nutzungsänderung 2015 2017 2017 2017 2018 3 035 2018 Quellen Abbildung und Tabelle: Bochum Wirtschaftsentwicklung und Georg Consulting (2016) 12 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht 2016 Büromieten, Leerstand und Renditen Wie in vorangegangenen Jahren gab es eine überschaubare Anzahl von Transaktionen auf dem Bochumer Investmentmarkt. Beispielhaft sind in diesem Zusammenhang der Kauf eines Büroobjektes an der Lohrheidestraße mit einer Fläche von 2 825 m2 sowie einer Immobilie im Gewerbepark Harpener Feld mit einer Bürofläche von rund 3 100 m2 zu erwähnen. Der Trend sinkender Renditen setzte sich im vergangenen Jahr fort. Die Angaben sind aufgrund der geringen Anzahl zugrunde liegender Transaktionen jedoch als Richtwerte anzusehen. Leichter Anstieg der Spitzenmiete und Rückgang des Leerstands Nettoanfangsrenditen 7,0 12,0 6,5 11,5 6,0 11,0 5,5 10,5 5,0 10,0 4,5 9,5 4,0 9,0 3,5 8,5 3,0 2006 2007 Spitzenmiete 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 €/m2, nettokalt Spitzenmiete und Leerstand Prozent 13 2015 (%) Veränderung zu 2014 Objekte in zentraler/guter Büromarktlage 5,8 i Objekte in dezentraler Büromarktlage 7,0 i Quellen: RIWIS und Erhebungen Georg Consulting (2016) Zusammenfassung der Marktsituation in Bochum 2015: 8,0 2015 • • Leerstand 2015 (%) Veränderung zu 2014 5,5 iw Durchschnittliche Leerstandsquote • • • • Quellen: RIWIS und Erhebungen Georg Consulting (2016) Mieten nach Lage Lage Spitzenmiete, nettokalt (€/m2) Mittlere Mietspanne, nettokalt (€/m2) Fertigstellungsvolumen* (m2) Innenstadt 11,60 7,50–10,50 - 375 Bürozentren 10,80 8,00–9,50 - 64 Universitätsstraße 10,50 7,00–10,00 23 600 434 * inkl. Neubau und Sanierung 2015 Quellen: RIWIS und Erhebungen Georg Consulting (2016) Bestandsvolumen (1 000 m2) Technologie-Quartier Bochum Spitzenwert bei Fremdvermietungen Bochum-Mitte und Universitätsstraße umsatzstärkste Teilmärkte Deutlich steigendes Fertigstellungsvolumen Stabile Mietpreisentwicklung Weiterhin leicht sinkende Renditen Rückläufige Leerstandsquote 14 15 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht 2016 Definitionen Flächenbestand Als Büroflächen zählen Dienstleistungsflächen und Flächen, die auf dem Büromarkt gehandelt bzw. vermietet werden können. Hierzu gehören eigengenutzte und fremdvermietete Flächen in reinen Büroobjekten und mischgenutzten Objekten. Flächenumsatz und Vermietungsleistung Zum Flächenumsatz zählen Vermietungen (Neuvermietungen und Untervermietungen), jedoch nicht die Verlängerung oder Erneuerung von bestehenden Mietverträgen. Eine Ausnahme bildet die Mietvertragsverlängerung, bei der die Bürofläche größer als die bisher genutzte Fläche ist (dann zählt die Differenz als Flächenumsatz). Weiterhin gelten die Entwicklung und der Kauf eines Büroobjektes oder einer Liegenschaft mit dem Ziel eigener Büronutzung als Flächenumsatz. Ebenso zum Flächenumsatz gehören Leasingverträge durch eigene Objektgesellschaften. Leerstand Als Leerstand wird das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot verstanden, welches zum Zeitpunkt der Erfassung ungenutzt oder innerhalb von drei Monaten beziehbar ist. Mieten Die Mieten sind als Nettomieten/Anfangsmieten (nettokalt) pro Quadratmeter und Monat angegeben ohne Berücksichtigung von Sondervergünstigungen, Nebenkosten und lokalen Steuern. Bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten handelt es sich um grundsätzlich erzielbare Werte (nach Objektgüte und Lage). Nettoanfangsrendite Überwiegend werden unter Nettoanfangsrendite die Nettomieteinnahmen des ersten Jahres ausgedrückt in Prozenten des Objektpreises. Meist werden die „Nettomieten“ vorher von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie von nicht umlegbaren Betriebskosten bereinigt. Impressum Herausgeberin Wirtschaftsförderung Bochum WiFö GmbH Geschäftsführung: Heinz-Martin Dirks, Ralf Meyer Viktoriastraße 10 44787 Bochum www.bochum-wirtschaft.de Recherche und Text Georg Consulting Immobilienwirtschaft | Regionalökonomie Bei den Mühren 70 20457 Hamburg www.georg-ic.de Bildnachweis Stadt Bochum, Presse- und Informationsamt Wirtschaftsförderung Bochum WiFö GmbH, Michael Grosler 16
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