J-REITその魅力と、不動産市場の動向

販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴその魅力と、不動産市場の動向
2016.3
Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン
（毎月決算型）/（年2回決算型）
追加型投信／国内／不動産投信
ご留意事項
●当資料は三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではありません。
●ご購入のお申込みの際は最新の投資信託説明書（交付目論見書）の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。
●投資信託は値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクを伴います。）に投資しますので基準価額は変動します。したがって、投資元本や利回りが保証されるものではありません。
ファンドの運用による損益は全て投資者の皆様に帰属します。
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の対象ではありません。
●当資料は信頼できると判断した各種情報等に基づき作成していますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。また、今後予告なく変更される場合があります。
●当資料中の図表、数値、その他データについては、過去のデータに基づき作成したものであり、将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません。また、将来の市場環境の変動等により
運用方針等が変更される場合があります。
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Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン
（毎月決算型）/（年2回決算型）
追加型投信／国内／不動産投信
目次
 日本の不動産市場について・・・・・Ｐ．２
 Ｊ-ＲＥＩＴについて・・・・・・・・・・・・・・Ｐ．７
 ファンドのご案内・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ．２２
当ファンドの参考指数で使用するインデックスの著作権等について
東証ＲＥＩＴ指数とは、株式会社東京証券取引所（以下「東証」といいます。）が算出、公表する指数で、東京証券取引所に上場しているＲＥＩＴ（不動産投資信託証券）全銘柄を対
象とした時価総額加重型の指数です。配当込み指数は、配当収益を考慮して算出したものです。
同指数は、東証の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関する全ての権利は、東証が有しています。
なお、東証は、ファンドの設定または売買に起因するいかなる損害に対しても、責任を有しません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
1
販売用資料
日本の不動産市場について
基準地価の動向
Ｊ-ＲＥＩＴの主要投資地域である東京、大阪、名古屋の三大都市圏の基準地価は、住宅地が２年連続上昇、商業
地が３年連続上昇で、商業地は上昇基調が強まりました。
足もとの地価や賃料等の動向を鑑みると、今後も緩やかな上昇を続けていく可能性があります。
三大都市圏の基準地価対前年平均変動率の推移
（％）
（2005年∼2015年、年次）
15
三大都市圏平均住宅地
10.4
三大都市圏平均商業地
10
5
0
3.6
4.0
0.4
-2.1
3.3
1.7
0.6
1.4
-0.8
-1.7
-2.9
-5
2.3
-2.8
-5.6
-0.9
-0.1
0.5
0.4
2014
2015 （年）
-2.2
-4.2
-8.2
-10
2005
2006
2007
2008
2009
2010
（出所）国土交通省のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
基準地価
(都道府県地価調査)とは
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
2011
2012
2013
国土利用計画法施行令第９条にもとづき、都道府県知事が毎年７月１日における標準価格を判定するものです。
土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価
の形成を図ることを目的としています。
2
日本の不動産市場について
販売用資料
物価と不動産価格の動向
過去の物価上昇時の不動産価格や家賃の平均上昇率は、消費者物価指数の上昇率を上回っています。
物価上昇時には、不動産や賃料も上昇しやすいことから、インフレヘッジ*資産として、不動産やＪ-ＲＥＩＴなどへ
の投資に注目が集まることが期待されます。
* インフレヘッジ：物価上昇率を上回って価格が上昇すると見込まれる資産に資金を投じ、インフレによる貨幣価値の下落から財産を守ること。
消費者物価指数上昇時の地価と家賃の平均上昇率
過去のインフレ時には
地価や家賃の上昇率が高い
※1971年から2015年までの過去45年間で、消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）の上昇率が0％を超過していた32年を母集団とした場合。
（出所）国土交通省および総務省のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
3
販売用資料
日本の不動産市場について
公示地価とＧＤＰ、消費者物価指数の動向
公示地価は、名目ＧＤＰ（国内総生産）や消費者物価指数の伸びと比べて低い水準に置かれています。今後、
ＧＤＰや物価が上昇局面となった場合、地価も上昇することが期待されます。
名目ＧＤＰ・消費者物価指数・公示地価の推移
（1980年∼2015年、年次）
450
400
消費者物価指数(全国総合、年平均)
名目GDP（暦年）
350
公示地価(商業地、三大都市圏平均)
新３本の矢では、
2020年に名目
ＧＤＰを600兆円
に拡大する目標
を設定
300
250
206
200
150
134
100
86
50
0
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 （年）
※1980年＝100として指数化。
※名目GDPデータは1980年∼1993年は確報値、1994年以降は2016年3月8日公表の2次速報値。
（出所）国土交通省、総務省、内閣府のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
4
販売用資料
日本の不動産市場について
オフィス空室率
東京都心部のオフィス空室率は、米国都心部と比較すると、低水準で推移していることが確認されます。
都心主要５区のオフィス空室率は低下傾向となっており、賃料も穏やかな上昇が続いています。
日米都心部オフィス空室率の推移
20
（％）
都心主要５区のオフィス空室率と賃料の推移
（米国：2010年10-12月期∼2015年10-12月期、四半期）
（東京：2010年12月∼2016年2月、月次）
18
賃料 (左軸）
16.3％
（％）
12
空室率 (右軸）
9.4％
24,000
16
10
8.6％
14
米国都心部オフィス空室率
12
（2002年1月∼2016年2月、月次）
（円/坪）
26,000
22,000
8
20,000
6
18,000
4
東京都心部オフィス空室率
10
8
6
4.0％
4
4.0％
16,000
2
2.5％
2
0
10/12 11/6 11/12 12/6 12/12 13/6 13/12 14/6 14/12 15/6 15/12
（年/月）
※東京都心部：都心主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区（基準階面積が
100坪以上の主要貸事務所ビル）
（出所）REIS、三鬼商事、Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
14,000
02/1
04/1
06/1
08/1
10/1
12/1
14/1
0
16/1
（年/月）
※都心主要5区は、左記の「東京都心部」と同じ定義。
（出所）三鬼商事のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
5
販売用資料
日本の不動産市場について
東京の人口とＧＤＰ予想
都市圏という観点で見ると、東京の人口は世界一を維持しています。
ＧＤＰ予想で見ても、東京は世界一の地位を維持しています。
世界５大都市圏人口予測∼国連見通し∼
世界主要都市圏ＧＤＰランキング
（万人）
2014年
2030年
都市名 1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
3,783
1位
1位
東京
3,719
2,495
2位
2位
デリー
3,606
2,299
3位
3位
上海
3,075
2,074
6位
4位
ムンバイ
2,780
5位
北京
2,771
※2014年、2030年ともに、その時点での推定値。
（出所）国連のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
2008年
1位
2025年
1位
都市名 0.0
2030年
（購買力平価ベース、兆ドル）
1.0
1.5
2.0
0.5
1.48
東京
1.98
2位
2位
ニューヨーク
3位
3位
ロサンゼルス
5位
4位
ロンドン
4位
5位
シカゴ
2014年
1,952
8位
4,000
1.41
1.92
0.79
1.04
0.57
0.82
0.57
2008年
0.82
2025年
※2008年、2025年ともに、その時点での推定値。
（出所）PricewaterhouseCoopersのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
6
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
Ｊ-ＲＥＩＴとは
Ｊ-ＲＥＩＴとは、ＪａｐａｎＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔの略で、投資者から集めた資金で複数の不動産に
投資し、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当（正確には分配）する金融
商品です。
2016年2月末現在で53銘柄＊が取引所に上場しており、一般の株式と同様に売買可能です。
Ｊ-ＲＥＩＴのしくみ
資産運用会社
（不動産の運用・選定等）
スポンサー
出資
（親会社）
運用の委託
Ｊ-Ｊ-ＲＥＩＴ投資法人
ＲＥＩＴ（不動産投資法人）
現預金・他
不動産
オフィスビル、商業施設、
ホテル、賃貸マンション等
保有・
管理・運営
不動産投資
借入
借入金
金融機関
金融機関
（負債）
返済・
利払い
不動産
不動産売却益・
賃料収入等
賃貸料収入・
賃料収入等
売買損益
（銀行等）
投資
出資金
投資家
投資者
（純資産）
ポイント
投資者は、J-REITを通じて
間接的に様々な不動産の
オーナーになり、不動産の
プロによる運用の成果を享
受することができます。
分配金
配当
＊銘柄数は上場日ベース
※上記は一般的なイメージ図であり、実際のしくみ（運用）が必ずしも上記の通りになるとは限りません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
7
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
上場ＲＥＩＴ銘柄と主なスポンサー企業
（2016年2月末現在）
投資法人名
（運用資産タイプ）
日本ビルファンド
（オフィス特化型）
ジャパンリアルエステイト
（オフィス特化型）
日本リテールファンド
（商業施設特化型）
オリックス不動産
（総合型）
日本プライムリアルティ
（総合型）
プレミア
（総合型）
東急リアル･エステート
（総合型）
グローバル･ワン不動産
（オフィス特化型）
ユナイテッド･アーバン
（総合型）
森トラスト総合リート
（総合型）
インヴィンシブル
（総合型）
フロンティア不動産
（商業施設特化型）
平和不動産リート
（総合型）
日本ロジスティクスファンド
（物流特化型）
福岡リート
（総合型）
ケネディクス・オフィス
（オフィス特化型）
積水ハウス・SIレジデンシャル
（住居特化型）
いちごオフィスリート
（オフィス特化型）
大和証券オフィス
（オフィス特化型）
阪急リート
（総合型）
時価総額
（百万円）
主なスポンサー企業
944,628 三井不動産
891,640 三菱地所
656,425 三菱商事
398,000 オリックス
404,636 東京建物
186,882 エヌ・ティ・ティ都市開発
159,056 東京急行電鉄
89,342 明治安田生命保険
488,094 丸紅
266,376 森トラスト
236,972 Calliope合同会社
255,936 三井不動産
93,772 平和不動産
215,424 三井物産
145,067 福岡地所
265,200 ケネディクス
119,628 積水ハウス
119,538
いちごグループホールディング
ス
350,416 大和証券グループ本社
81,260 阪急電鉄
投資法人名
（運用資産タイプ）
スターツプロシード
（住居特化型）
トップリート
（総合型）
大和ハウス・レジデンシャル
（住居特化型）
ジャパン･ホテル･リート
（ホテル特化型）
日本賃貸住宅
（住居特化型）
ジャパンエクセレント
（総合型）
日本アコモデーションファンド
（住居特化型）
MCUBS MidCity
（総合型）
森ヒルズリート
（総合型）
産業ファンド
（物流特化型）
大和ハウスリート
（総合型）
アドバンス･レジデンス
（住居特化型）
ケネディクス･レジデンシャル
（住居特化型）
アクティビア･プロパティーズ
（総合型）
ＧＬＰ
（物流特化型）
コンフォリア・レジデンシャル
（住居特化型）
日本プロロジスリート
（物流特化型）
星野リゾート・リート
（ホテル特化型）
ＳＩＡ不動産
（総合型）
イオンリート
（商業施設特化型）
時価総額
（百万円）
主なスポンサー企業
29,646 スターツコーポレーション
76,648 三井住友信託銀行
175,719 大和ハウス工業
327,208
Rockrise Sdn Bhd（ロックライズ
社）
148,917 大和証券グループ本社
196,243 新日鉄興和不動産
200,350 三井不動産
92,710
三菱商事・ユービーエス・リアル
ティ
297,609 森ビル
186,859 三菱商事
159,568 大和ハウス工業
353,470 伊藤忠商事
103,924 ケネディクス
投資法人名
時価総額
主なスポンサー企業
（運用資産タイプ）
（百万円）
ヒューリックリート
141,830 ヒューリック
（総合型）
日本リート
108,753 双日
（総合型）
インベスコ・オフィス・ジェイリート
56,390 インベスコ・リミテッド
（オフィス特化型）
日本ヘルスケア
13,673 大和証券グループ本社
（ヘルスケア施設特化型）
積水ハウス・リート
100,600 積水ハウス
（オフィス特化型）
トーセイ・リート
18,402 トーセイ
（総合型）
ケネディクス商業リート
98,333 ケネディクス
（商業施設特化型）
シップヘルスケアホールディング
ヘルスケア＆メディカル
12,170
ス
（ヘルスケア施設特化型）
サムティ・レジデンシャル
14,031 サムティ
（住居特化型）
ジャパン・シニアリビング
11,721 ケネディクス
（ヘルスケア施設特化型）
野村不動産マスターファンド
582,867 野村不動産ホールディングス
（総合型）
いちごホテルリート
いちごグループホールディング
18,393
ス
（ホテル特化型）
ラサールロジポート
110,491 ラサール不動産投資顧問
（物流特化型）
363,390 東急不動産
311,773
グローバル・ロジスティック・プロ
パティーズ
116,646 東急不動産
414,342 プロロジス
107,573 星野リゾート
31,880
シンプレクス・インベストメント・ア
ドバイザーズ
167,612 イオン
※スポンサー企業とは、各投資法人（REIT）の資産運用会社に出資する企業です（実質的な出資企業の場合もあります）。※運用資産タイプは、三井住友トラスト・アセットマネジメントが独自に分類。
（出所）東京証券取引所、投資法人各社ホームページ、有価証券報告書、Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
※上記は特定の有価証券への投資を推奨しているものではありません。また、今後当ファンドが当該有価証券に投資することを保証するものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
8
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
Ｊ-ＲＥＩＴの魅力
J-REITの魅力
不動産への直接投資とＲＥＩＴ投資の違い
①比較的安定した配当が期待できる
 配当原資は不動産の賃貸料などで、比較的安定した配当が期待
できます。
 J-REITは円建資産で、直接的には為替変動の影響を受けません。
 利益の90％超を配当する等の一定の条件を満たせば実質的に法人
税がかからず、効率よく配当できます。
② 流動性が高く換金が容易
 取引所で売買できるので比較的流動性が高く、換金性に優れて
います。
③ 専門知識を活用した分散投資が可能
 REITの運用は不動産運用のプロが担うため、運用の手間が不要
です。
 様々な用途の不動産（REIT）への分散投資が可能です。
投資対象
必要資金
物件選定の際の
情報入手
分散投資
物件の維持・
管理・運営
流動性・換金性
不動産への
直接投資
ＲＥＩＴを通じた
不動産投資
主に住居向け不動産
多様な物件に投資可能
（マンション、アパート等）
（オフィス、ホテル、倉庫等）
多額
少額から投資可能
（数千万円超の資金が必要）
（数万円程度から可能）
困難
不要
（専門知識が必要）
（ＲＥＩＴが良質な情報を提供）
困難
可能
（多額の資金がないと不可能）
（複数物件の分散投資が可能）
投資者自身が管理
不要
（または外部委託）
（管理者としてＲＥＩＴが管理）
低い
高い
（不動産市場で売買）
（証券市場で売買）
※J-REITはわが国の法律に基づく不動産投資信託ですが、国内不動産に限らず、海外不動産を組み入れることも可能です。このため、海外不動産を組み入れた場合には、その部分については
間接的に為替変動の影響を受けることになります。
※上記は一般的な内容を示したものであり、これに限定されるものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
9
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
不動産株式との違い
ＲＥＩＴの配当原資となる収益は、賃貸事業（賃貸料収入）が主体であるため、比較的安定しています。
また、利益の90％超を配当する等の条件を満たせば実質的に法人税がかからず、高い配当が期待できます。
不動産事業会社とＲＥＩＴの資産構成比と売上高構成比
賃貸
開発・分譲
その他
大手不動産Ａ社
【2015年3月期】
Ｊ-ＲＥＩＴの場合
国内株式の場合
1.5％
10.8％
27.2％
費用
費用
資
産
構
成
比
Ａ社ｽﾎﾟﾝｻｰ
不動産投資法人
（上場ＲＥＩＴ）
【2015年12月期】
Ｊ-ＲＥＩＴと国内株式の配当のしくみ（イメージ図）
98.5％
61.9％
収益
収益
その他
法人税
41.8％
27.8％
景気悪化に
よる販売不振
などのリスク
が懸念される
30.4％
100.0％
賃貸事業が主体で
開発・分譲事業の
リスクがない
※上記データは不動産株式とREITの比較をしているものですが、全ての不動産株式とREITに
該当するものではありません。
※構成比は端数処理の関係で100％にならない場合があります。
（出所）Bloombergのデータ、各社決算資料を基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
配当
利益
利益
売
上
高
構
成
比
内部留保
（90％超）
配当
※上記はイメージ図であり、実際のしくみ（運用）が必ずしも上記の通りになるとは限りません。
また、国内株式とＪ-REITの配当のしくみの全てを表したものではありません。
10
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
Ｊ-ＲＥＩＴ市場
Ｊ-ＲＥＩＴの保有不動産額は順調に拡大を続けており、2016年2月末現在の保有資産は14兆円を超えています。
Ｊ-ＲＥＩＴの保有物件の用途は分散されており、所在地も首都圏を中心に全国に分散しています。
Ｊ-ＲＥＩＴの保有不動産額と保有資産数の推移
16
（2001年9月末∼2016年2月末、月次)
（兆円）
Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件の地域別・用途別構成比
（件）
4,000
保有不動産額(取得価格）(左軸)
保有資産数(右軸)
14
3,000
10
2,500
8
2,000
保有不動産額：約14.2兆円
保有資産数：3,233件
（2016年2月末現在）
4
Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件の用途別構成比（取得価格ベース）
3,500
12
6
（2016年2月末現在）
2
Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件の地域別構成比（取得価格ベース）
1,500
1,000
500
0
0
01/9
03/9
05/9
07/9
09/9
11/9
13/9
15/9
（年/月）
※東証上場銘柄のデータを使用しています。
（出所）三井住友トラスト基礎研究所のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
※東京都心主要5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
※東京23区：都心主要5区以外
※構成比は端数処理の関係で100％にならない場合があります。
（出所）三井住友トラスト基礎研究所のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
11
Ｊ-ＲＥＩＴについて
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ保有不動産の例
Ｊ-ＲＥＩＴが保有している不動産は、身近なところにもあります。
（2016年2月末現在）
※区分所有・(準)共有不動産を含みます。なお、上記は不動産情報の一部であり、すべてを網羅したものではありません。
（出所）各社資料を基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
※上記は特定の有価証券への投資を推奨しているものではありません。また、今後当ファンドが当該有価証券に投資することを保証するものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
12
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
Ｊ-ＲＥＩＴの魅力：相対的に高い配当利回り
日本は、主要国の中でもＲＥＩＴと国債の利回り差が相対的に大きく、Ｊ-ＲＥＩＴの魅力となっています。
資産別の利回り比較でも、Ｊ-ＲＥＩＴの配当利回りは高く、相対的に投資魅力が高いといえます。
主要国のＲＥＩＴと国債の利回り差
6
国内資産別の利回り比較
（2016年2月末現在）
（％）
REIT
10年国債
4
5.0
5
（2016年2月末現在）
（％）
3.1
3
4.0
4
4.0
2.2
3.5
3.1
2
3
2.4
1.7
2
1.3
1
0.5
利回り差
利回り差
利回り差
利回り差
利回り差
3.2％
2.3％
2.6％
2.1％
3.5％
1
0
-0.1
0
-0.1
-1
-1
日本
米国
オーストラリア
英国
フランス
※日本のREIT配当利回りは東証REIT指数、その他のREIT配当利回りはS&PグローバルREIT指数の各
国インデックスの実績配当利回りを使用。
※データは小数点以下第2位を四捨五入しています。
（出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックス、Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント
作成
Ｊ-ＲＥＩＴ
国内株式
10年国債
※J-REITの配当利回りは東証REIT指数、国内株式の配当利回りはTOPIX
（東証株価指数）の実績配当利回りを使用。
※データは小数点以下第2位を四捨五入しています。
（出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。また、ファンドの運用実績ではなく、ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
13
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
リスクプレミアムの推移
◆直近のリスクプレミアム*は10年国債の利回り低下を受け、3.2％（2016年2月末時点）とインフレ傾向であった
2005年から2007年の平均（1.7％）と比較しても相対的に高い水準にあります。
* リスクプレミアム：金融商品において、リスクに対し支払われる対価。具体的には、金融商品と一般的に無リスクとみなされる「国債」との利回りの差。
Ｊ-ＲＥＩＴ配当利回りと10年国債利回りの格差（リスクプレミアム）の推移
12
（2005年1月末∼2016年2月末、月次）
（％）
インフレ時リスクプレミアム
の平均
J-REIT配当利回り
10年国債利回り
リスクプレミアム
10
8
6
リスクプレミアム
3.2％
4
Ｊ-ＲＥＩＴ配当利回り
3.1％
2
1.7％
0
10年国債利回り
-0.1％
-2
05/1
06/1
07/1
08/1
09/1
10/1
11/1
12/1
13/1
14/1
15/1
16/1 （年/月）
※J-REIT配当利回り：東証REIT指数の実績配当利回り
※本ページにおけるインフレ時とは、消費者物価指数（生鮮食品を除く総合、全国、年平均）が対前年比でマイナスを記録しなかった2005年∼2007年の期間を三井
住友トラスト・アセットマネジメントが独自に定義するもので、一般的なインフレ時の定義とは異なります。
※データは小数点以下第2位を四捨五入しています。
（出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。また、ファンドの運用実績ではなく、ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
14
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
Ｊ-ＲＥＩＴの魅力：海外ＲＥＩＴと比較しての割安感
Ｊ-ＲＥＩＴの価格指数は、米国やフランスの水準と比較すると、未だ出遅れ感があります。
Ｊ-ＲＥＩＴのリスクプレミアムは、他の先進国と比較して相対的に高い水準で推移しています。
主要国のＲＥＩＴ指数の推移
主要国のリスクプレミアムの推移
（2009年3月31日∼2016年2月29日、日次）
10
500
米国
413.4
450
（2009年3月末∼2016年2月末、月次）
（％）
リスクプレミアム
||
配当利回り−10年国債利回り
8
400
フランス
324.4
350
300
日本
307.7
250
6
4
2
ｵｰｽﾄﾗﾘｱ
304.4
200
0
150
英国
285.6
100
50
09/3
フランス
日本
オーストラリア
米国
英国
-2
-4
10/3
11/3
12/3
13/3
14/3
15/3
（年/月）
09/3
10/3
11/3
12/3
13/3
14/3
15/3
（年/月）
※日本のREIT配当利回りは東証REIT指数、その他のREIT配当利回りはS&PグローバルREIT
※2009年3月31日を100として指数化。
指数の各国インデックスの実績配当利回りを使用。
※使用インデックスは日本：東証REIT指数（配当込み）、その他：S&PグローバルREIT指数の
※リスクプレミアム：各国のREIT指数配当利回りと10年国債利回りの格差。
各国インデックス（現地通貨ベース、配当込み）。
（出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックス、Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセット
（出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックス、Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセット
マネジメント作成
マネジメント作成
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。また、ファンドの運用実績ではなく、ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
15
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
ＮＡＶ倍率の動向
ＮＡＶ倍率は、1.37倍と過去平均を上回るものの、保有不動産の価格上昇に伴うＮＡＶの上昇が期待できます。
前回、三大都市圏商業地における公示地価上昇時の2005年から2007年にかけての平均は1.51倍でした。
ＮＡＶ倍率の推移
割高
（2004年6月30日∼2016年2月29日、日次）
（倍）
2.0
1.8
1.6
2005年∼2007年の
平均値＝1.51倍
1.4
1.37倍
（2016年2月29日現在）
1.2
1.0
2004年6月30日からの
平均値＝1.23倍
0.8
0.6
割安
0.4
04/6
05/6
06/6
07/6
08/6
09/6
10/6
11/6
12/6
13/6
14/6
15/6
（年/月）
※過去平均は、上記グラフデータの期間における平均。
※公示地価は、その年の1月1日時点の地価であり、三大都市圏商業地の公示地価は2006年∼2008年に対前年で上昇しているため、2005年から2007年までを上昇時とした。
（出所）三井住友トラスト基礎研究所のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
ＮＡＶ倍率
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
NAVとは、保有不動産の時価ベースの純資産で「Net Asset Value = 純資産価値」の略です。NAV倍率は一口当たりの
NAVの何倍までREITが買われているかをみる指標です。数値が1倍未満であると、投資口が保有不動産の時価より割安
に評価されているということを意味します。
16
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
マイナス金利付き量的・質的金融緩和について
2016年1月、日銀は「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入を発表しました。
各金融機関がそれぞれ保有する日銀当座預金の階層構造の一部に▲0.1％のマイナス金利を適用します。
当座預金の一部の金利をマイナス化することでイールドカーブ*の起点を引き下げ、金利全般により強い下押し
圧力を加えることにより、対前年比２％の「物価安定の目標」の早期実現を目指しています。
* イールドカーブ：債券の利回りと残存年数の関係を表す曲線。
日本国債のイールドカーブ
「マイナス金利導入」のイメージ
1.6
（％）
1.4
1.2
1.0
0.8
0.6
0.4
2015年2月末現在
0.2
0.0
-0.2
2016年2月末現在
-0.4
3ヵ月 6ヵ月
（出所）日銀「本日の決定のポイント」（2016年1月29日）
※上記はイメージ図であり、「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」のすべてを表した
ものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
1年
3年
5年
7年
10年 15年 20年 30年
（残存期間）
（出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
17
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
量的・質的金融緩和について①
2014年10月の追加金融緩和では、①Ｊ-ＲＥＩＴの買入期間を対前年比プラス２％の物価安定目標達成まで延長、
②Ｊ-ＲＥＩＴ保有残高の増加ペースを年間約300億円から３倍の約900億円としました。２％のインフレ目標に到達
していない現状下では、2016年以降も900億円の買入が続くことが見込まれます。
2015年12月の補完措置では、Ｊ-ＲＥＩＴの銘柄別買入限度額を発行済み投資口総数の５％以内から10％以内に
引き上げました。
日銀のＪＲＥＩＴの保有残高実績および見通し
（2012年末∼2016年末、年次）
（億円）
4,000
約3,600億円
3,500
日銀は世界の中央銀行の中で唯一、ＲＥＩＴを資産買入の対象としています。
3,000
2,696億円
2,500
2,000
1,778億円
年間
＋900億円
ペース
1,401億円
1,500
1,108億円
1,000
500
0
2012年末（実績）
資産買入等の基金
2013年末（実績）
量的・質的金融緩和
（∼2013.4.4）
（2013.4.4∼）
2012年末（実績）
2013年末（実績）
2014年末（実績）
2015年末（実績）
量的・質的金融緩和の拡大
（2014.10.31∼）
2014年末（実績）
2015年末（実績）
2016年末（見通し）
補完措置の導入
（2015.12.18∼）
2016年末（見通し）
（出所）日銀の発表資料を基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
18
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
量的・質的金融緩和について②
2014年10月の追加金融緩和では、長期国債の買入を①年間増加ペースを約50兆円から約80兆円に、
②買入の平均残存期間を7年程度から7年∼10年程度に最大３年延長することが決定されました。
2015年12月の補完措置では、買入の年間増加ペースは約80兆円に据え置くものの、平均残存期間を2016年
からは7年∼12年程度に長期化することが決定されました。日銀は、より円滑なイールドカーブ全体の金利低下
促すことを目指しており、Ｊ-ＲＥＩＴにとってプラス要因といえます。
日銀の長期国債の保有残高実績および見通し
（2012年末∼2016年末、年次）
（兆円）
400
約360兆円
350
282兆円
300
250
202兆円
200
100
年間
＋80兆円
ペース
142兆円
150
89兆円
50
0
2012年末（実績）
資産買入等の基金
2013年末（実績）
量的・質的金融緩和
（∼2013.4.4）
（2013.4.4∼）
2012年末（実績）
2013年末（実績）
2014年末（実績）
2015年末（実績）
量的・質的金融緩和の拡大
（2014.10.31∼）
2014年末（実績）
2015年末（実績）
2016年末（見通し）
補完措置の導入
（2015.12.18∼）
2016年末（見通し）
（出所）日銀の発表資料を基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
19
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
量的金融緩和の日米比較
日銀は2014年10月、量的金融緩和の拡大を発表しました。一方、米国のＦＲＢ（米連邦準備理事会）は、同月に
量的金融緩和を終了しました。
量的金融緩和の面からは、株式やＲＥＩＴに対するプラス効果は米国よりも日本の方が大きいと言えます。
日米のマネタリーベースの推移比較
（2013年6月末∼2016年2月末、月次）
230
日本
210
米国
190
170
150
130
110
90
13/6
米国は緩和終了
13/8 13/10 13/12 14/2
14/4
14/6
14/8 14/10 14/12 15/2
15/4
15/6
15/8 15/10 15/12 16/2 （年/月）
※2013年6月末を100として指数化。
（出所）FRB、日銀のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
20
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴについて
投資家動向について
2016年2月は海外投資家がマイナス金利政策の導入を好感し、大きな買い越しとなりました。一方、銀行や投資
信託などの国内勢はひとまず利益確定する動きがみられ、売り越しとなりました。
今後も地銀等はマイナス金利導入により資金の運用難が意識され、Ｊ-ＲＥＩＴ市場への資金流入が期待されます。
ＪＲＥＩＴの主な投資部門別の売買動向と東証ＲＥＩＴ指数の推移
海外投資家
投資信託
個人投資家
銀行
日本銀行
（2014年2月∼2016年2月、月次） (億円)
1,600
2,000
東証ＲＥＩＴ指数（左軸、月末値）
1,750
1,200
1,500
800
1,250
400
1,000
0
750
-400
500
-800
買い越し
※売買動向（棒グラフ）は右軸
250
-1,200
0
14/2
14/4
14/6
14/8
14/10
14/12
15/2
15/4
15/6
15/8
15/10
15/12
売り越し
-1,600
16/2 （年/月）
※銀行の定義：銀行法により免許を受けた国内普通銀行ならびに一般社団法人信託協会に加盟している信託銀行
（出所）東京証券取引所のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
21
Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）/（年2回決算型）
販売用資料
ファンドの特色
1
Ｊ-ＲＥＩＴを主要投資対象とし、ファミリーファンド方式で運用を行います。
＜ファンドのしくみ＞
2
安定したインカムゲイン（Ｊ-ＲＥＩＴから得られる配当等の収益）の確保と
投資信託財産の中長期的な成長を目指して運用を行います｡
● J-REITへの投資は、徹底した銘柄調査と市場分析に基づいて行います。マザーファンドは、不動産研究に特化した三井住友トラスト基礎研究所から
投資助言を受けます。
3
毎月決算型と年2回決算型があります。
● 「毎月決算型」と「年2回決算型」の2種類の収益分配のタイプからお選びいただけます。
● 分配対象額は、経費控除後の繰越分を含めた配当等収益および売買益等の全額とします。
毎月17日（休業日の場合は翌営業日）に決算を行い、収益の分配を行います。
毎年6月17日および12月17日（休業日の場合は翌営業日）に決算を行い、分配金額を決定します。
※分配金額については、委託会社が基準価額水準、市況動向等を勘案して決定します。ただし、分配を行わないことがあります。
※27ページの「収益分配金に関する留意事項」をご覧ください。
※資金動向、市況動向、信託財産の規模等によっては上記の運用ができない場合があります。
※上記はイメージであり、将来の分配金の支払いおよびその金額について示唆あるいは保証するものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
22
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）/（年2回決算型）
運用プロセス
ファンドは、不動産に特化したシンクタンク（三井住友トラスト基礎研究所）と、経験豊富なファンドマネジャー
の強みが融合しています。
卓越したリサーチ力が業界でも高く評価され、不動産分野の研究に特化したシンクタンクである『三井住友トラスト基礎研究所』と、
不動産の運用経験が豊富なファンドマネジャーによる実地調査等の強みが融合した運用体制です。
投資助言
マザーファンドの投資プロセス
投資ユニバース
価格査定
個別J-REITが保有する不動産の資産価値を査定する
三井住友トラスト
基礎研究所
わが国の金融商品証券取引所に上場（上場予定銘柄を含む）している
不動産投資信託証券（J-REIT）
三井住友トラスト基礎研究所
昭和63年に不動産に関する専門の調査・研究機関として設立された研究所です。
不動産市場のリサーチからコンサルティング（投資助言やリスク管理）まで提供しており、
その研究内容や調査レポートは、業界で高く評価されています。
不動産の投資適格性評価、不動産投資市場の将来予測など不動産投資に関する
調査や、主要不動産の需給動向や市場予測、不動産市場に関する調査のコンサル
ティング業務などを行っています。
また、J-REITのインデックス「SMTRI J-REIT Index」を開発・公表しています。
収益予想
個別J-REITの収益成長性を独自に分析し、収益予想を行う
投資助言
個別銘柄評価
個別銘柄選定
配当利回りや流動性、時価総額を勘案し、マネジメント評価、定性判断を加味して
個別銘柄を選定
三井住友トラスト・
アセットマネジメント
財務リスクチェックを行い、個別銘柄の評価を行う
ポートフォリオの構築
個別銘柄選定に基づき売買を行い、ポートフォリオを構築
※上記プロセスは、今後変更となる場合があります。
※実際の運用は「J-REIT・リサーチマザーファンド」を通じて行います（ファミリーファンド方式）｡
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
運用
三井住友トラスト・アセットマネジメント
株式運用、債券運用、不動産投資顧
問などの豊富な運用経験があるファンド
マネジャーが運用します。ファンドマネ
ジャーは数多くの現地調査を行い、個別
不動産の評価を独自の基準で行ってい
ます。調査済み不動産は全国のJ-REIT
保有不動産のうち約8割を占め、徹底し
たリサーチ力とカバー率を誇っています。
また、当社の公募J-REIT投信の運用資
産額は約5,900億円と、国内運用会社
中第1位の規模となっています。
【調査済み不動産物件】
1,969件(保有資産額:約11.6兆円)
全国の
約8割をカバー
※●は実地調査済み物件の所在地イメージ
※REIT売却済み物件除く
※2016年2月末現在
23
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）/（年2回決算型）
組入資産の状況
マザーファンドの組入上位10銘柄
マザーファンドの用途別組入状況
（2016年2月29日現在）
銘柄名
組入
比率
予想配当利回り
2.81％
1 アクティビア・プロパティーズ投資法人
9.09％
2 アドバンス・レジデンス投資法人
7.09％
3.33％
3 ユナイテッド・アーバン投資法人
6.84％
3.33％
4 野村不動産マスターファンド投資法人
6.16％
5 森トラスト総合リート投資法人
5.43％
6 大和ハウスリート投資法人
4.51％
7 大和ハウス・レジデンシャル投資法人
4.40％
3.82％
8 コンフォリア・レジデンシャル投資法人
4.01％
3.73％
9 東急リアル・エステート投資法人
3.76％
3.23％
10 ジャパンエクセレント投資法人
3.59％
3.17％
組入銘柄数⇒46銘柄
3.22％
3.47％
4.04％
※REITの評価総額に対する用途別の構成比率です。
※用途は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが独自に分類したものです。
【ご参考】
Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件の用途別構成比（取得価格ベース）
予想平均配当利回り⇒3.35％
※組入比率はマザーファンドの純資産総額に対する比率です。
※予想配当利回りは、各種情報を基に三井住友トラスト・アセットマネジメントが算出したものです。
※予想平均配当利回りは、各種情報を基に組入銘柄の予想配当利回りを加重平均して算出した
値（対純資産総額比）です。また、ファンドの運用利回り等を示唆するものではありません。
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
（2016年2月29日現在）
※上記は端数処理の関係で合計値が100％にならない場合があります。
（出所）三井住友トラスト基礎研究所のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント
作成
24
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）/（年2回決算型）
運用実績：Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）
設定来の基準価額、純資産総額および分配金実績の推移
（2005年1月17日（設定日）∼2016年2月29日、日次） (億円）
5,000
30,000
純資産総額（右軸）
東証REIT指数（配当込み）（左軸）
基準価額（円）（左軸）
基準価額（分配金再投資）（円）（左軸）
25,000
純資産総額
4,288.39億円
4,000
20,000
3,000
15,000
2,000
10,000
1,000
基準価額（分配金再投資）
22,593円
＋125.93％上昇（設定来）
東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）
21,595
＋115.95％上昇（設定来）
基準価額
5,000
05/1
80
06/1
07/1
（円）
20 30
40
40
50
08/1
60
50
40
10/1
50
11/1
12/1
13/1
14/1
15/1
0
16/1（年/月）
9,027円
65
60
設定来分配金合計額
7,400円
0
05/1
06/1
07/1
08/1
期間別騰落率
※
※
※
※
※
※
09/1
09/1
1ヵ月
10/1
11/1
12/1
13/1
14/1
15/1
3ヵ月
6ヵ月
1年
3年
設定来
当ファンド
5.93％
6.01％
12.73％
▲ 2.78％
54.48％
125.93％
東証REIT指数（配当込み）
5.62％
8.06％
16.66％
1.67％
57.25％
115.95％
16/1（年/月）
基準価額および基準価額（分配金再投資）は1万口当たり、信託報酬控除後の値です。分配金は1万口当たり、税引前の値です。
基準価額（分配金再投資）は、分配金（税引前）を再投資したものとして計算しています。
東証REIT指数（配当込み）は当ファンドの参考指数です。当ファンドの設定日を10,000として指数化しています。
ファンドの騰落率は、分配金(税引前)を再投資したものとして計算しています。
分配金額については、委託会社が基準価額水準、市況動向等を勘案して決定します。ただし、分配を行わないことがあります。
上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
25
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）/（年2回決算型）
運用実績：Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（年2回決算型）
設定来の基準価額、純資産総額および分配金実績の推移
（2013年11月22日（設定日）∼2016年2月29日、日次）
16,000
純資産総額（右軸）
東証REIT指数（配当込み）（左軸）
基準価額（円）（左軸）
基準価額（分配金再投資）（円）（左軸）
14,000
(億円）
500
純資産総額
254.61億円
400
12,000
300
10,000
200
8,000
100
基準価額（分配金再投資）
13,639円
＋36.39％上昇（設定来）
東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）
14,047
＋40.47％上昇（設定来）
基準価額
6,000
13/11
（円）
80
14/2
14/5
14/8
14/11
15/2
15/5
15/8
15/11
0
16/2 （年/月）
13,639円
設定来分配金合計額
40
0円
0
13/11
14/2
14/5
期間別騰落率
※
※
※
※
※
※
14/8
14/11
15/2
15/5
15/8
1ヵ月
3ヵ月
15/11
6ヵ月
1年
3年
設定来
当ファンド
6.03％
6.10％
12.95％
▲ 2.61％
-
36.39％
東証REIT指数（配当込み）
5.62％
8.06％
16.66％
1.67％
-
40.47％
16/2 （年/月）
基準価額および基準価額（分配金再投資）は1万口当たり、信託報酬控除後の値です。分配金は1万口当たり、税引前の値です。
基準価額（分配金再投資）は、分配金（税引前）を再投資したものとして計算しています。
東証REIT指数（配当込み）は当ファンドの参考指数です。当ファンドの設定日を10,000として指数化しています。
ファンドの騰落率は、分配金(税引前)を再投資したものとして計算しています。
分配金額については、委託会社が基準価額水準、市況動向等を勘案して決定します。ただし、分配を行わないことがあります。
上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
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Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）/（年2回決算型）
販売用資料
収益分配金に関する留意事項
●分配金は、預貯金の利息とは異なり、投資信託の純資産から支払われます
ので、分配金が支払われると、その金額相当分、基準価額は下がります。
●投資者のファンドの購入価額によっては、分配金の一部または全部が、
実質的には元本の一部払戻しに相当する場合があります。
ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がり
が小さかった場合も同様です。
●分配金は、計算期間中に発生した収益（経費控除後の配当等収益および評
価益を含む売買益）を超えて支払われる場合があります。その場合、当期決
算日の基準価額は前期決算日と比べて下落することになります。また、分配
金の水準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではあり
ません。
普通分配金：個別元本（投資者のファンドの購入価額）を上回る部分からの分配金です。
元本払戻金（特別分配金）：個別元本を下回る部分からの分配金です。分配後の投資者の
個別元本は、元本払戻金（特別分配金）の額だけ減少します。
(注)普通分配金に関する課税については、投資信託説明書（交付目論見書）の「手続・
手数料等」の「ファンドの費用・税金」をご覧ください。
（注）分配対象額は、①経費控除後の配当等収益および②経費控除後の評価益を含む売買益
並びに③分配準備積立金および④収益調整金です。分配金は、分配方針に基づき、分配
対象額から支払われます。
※上記はイメージであり、実際の分配金額や基準価額を示唆あるいは保証するものではありませんのでご留意ください。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
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Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）/（年2回決算型）
販売用資料
お申込みメモ
信託期間
毎月決算型：無期限（平成17年1月17日設定）
年2回決算型：無期限（平成25年11月22日設定）
決
毎月決算型：毎月17日（休業日の場合は翌営業日）
年2回決算型：毎年6月17日および12月17日（休業日の場合は翌営業日）
算
日
収益分配
毎月決算型：年12回、毎決算時に収益分配を行う方針です。
年2回決算型：年2回、毎決算時に分配金額を決定します。
分配金額については、委託会社が基準価額水準、市況動向等を勘案して決定します。ただし、分配を行わないことがあります。
※分配金再投資コースの場合、収益分配金は税引き後、自動的に無手数料で再投資されます。
購入単位
【分配金受取りコース】（新規申込）10万口以上1万口単位（追加申込）1万口単位
【分配金再投資コース】（新規申込）10万円以上1円単位（追加申込）1万円以上1円単位
スイッチングの場合：1万円以上1円単位（全額スイッチングを行う場合：1円以上1円単位）
※別に定める場合はこの限りではありません。
購入価額
購入申込受付日の基準価額とします。
スイッチング
分配金再投資コースのみ、スイッチングができます。
換金単位
【分配金受取りコース】1万口以上1万口単位
【分配金再投資コース】1万円以上1円単位または1口単位
※別に定める場合はこの限りではありません。
換金価額
換金申込受付日の基準価額から信託財産留保額を差し引いた価額とします。
換金代金
原則として、換金申込受付日から起算して5営業日目からお支払いします。
申込締切時間
原則として、販売会社の営業日の午後3時までとします。
課税関係
課税上は株式投資信託として取り扱われます。
公募株式投資信託は税法上、少額投資非課税制度の適用対象です。
（平成28年4月1日以降は未成年者少額投資非課税制度も対象となります。）
※ご購入の際は、必ず投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
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Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）/（年2回決算型）
販売用資料
ファンドの費用
▼お客様が直接的にご負担いただく費用
購入時手数料は、お申込代金/金額に応じて、以下のように変わります。
【分配金受取りコース】（*）お申込代金に応じて下記の料率を適用
【分配金再投資コース】（**）お申込金額に応じて下記の料率を適用
お申込代金/金額
購入時
購入時手数料
手数料率
1億円未満
3.24％（税抜3.0％）
1億円以上5億円未満
1.62％（税抜1.5％）
5億円以上10億円未満
0.81％（税抜0.75％）
10億円以上
0.54％（税抜0.5％）
（＊）ご購入時手数料は、お申込代金（お申込価額×ご購入口数）に、ご購入手数料率を乗じて次のように計算されます。
ご購入時手数料=お申込価額×ご購入口数×ご購入手数料率（税込み）
例えば、お申込価額10,000円（1万口当たり）の時に100万口をご購入いただく場合は、ご購入時手数料=100万口×10,000円/10,000口×3.24％=32,400円となり、合計
1,032,400円をお支払いいただくことになります。
（**）ご購入時手数料は、お申込金額に応じて、次のように計算されます。
お申込金額=（お申込価額×ご購入口数）＋ご購入時手数料（税込み）
【ご注意ください】例えば、お申込金額100万円でご購入いただく場合、100万円の中からご購入時手数料（税込み）をご負担いただきますので、100万円全額が当該
投資信託のご購入金額となるものではありません。
スイッチング手数料
分配金再投資コースのみ、毎月決算型と年2回決算型の間で、無手数料でスイッチングをすることができます。
※別に定める場合はこの限りではありません。
※信託財産留保額および税金をご負担いただきます。
換金時
信託財産留保額
換金申込受付日の基準価額に0.3％の率を乗じて得た額とします。
▼お客様が間接的にご負担いただく費用
保有期間中
運用管理費用
（信託報酬）
純資産総額に対して年率1.08％（税抜1.0％）
保有期間中
その他の費用・
手
数
料
監査費用、有価証券の売買･保管、信託事務に係る諸費用等をその都度（監査費用は日々）、ファンドが負担します。これらの費用は、運用状況等により変動する
などの理由により、事前に料率、上限額等を示すことができません。
※上記の手数料等の合計額については、保有期間等に応じて異なりますので、上限額等を事前に示すことができません。また、上場投資信託は市場の需給により価格形成されるため、
上場投資信託の費用は表示しておりません。
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
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Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）/（年2回決算型）
販売用資料
ファンドの投資リスク等
ファンドは、値動きのある有価証券等に投資しますので、基準価額は変動します。したがって、投資者の皆様の投資元本は保証されて
いるものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。信託財産に生じた利益および損失は、全て
投資者の皆様に帰属します。投資信託は預貯金と異なります。
リ
ー
ト
の
価格変動リスク
リートの価格は、不動産市況（不動産稼働率、賃貸料、不動産価格等）、金利変動、社会情勢の変化、関係法令・各種
規制等の変更、災害等の要因により変動します。また、リートおよびリートの運用会社の業績、財務状況の変化等によ
り価格が変動し、基準価額の変動要因となります。
信
ク
有価証券の発行体が財政難、経営不振、その他の理由により、利払い、償還金、借入金等をあらかじめ決められた条
件で支払うことができなくなった場合、またはそれが予想される場合には、有価証券の価格は下落し、基準価額の下落
要因となる可能性があります。
流動性リスク
時価総額が小さい、取引量が少ない等流動性が低い市場、あるいは取引規制等の理由から流動性が低下している市
場で有価証券等を売買する場合、市場の実勢と大きく乖離した水準で取引されることがあり、その結果、基準価額の下
落要因となる可能性があります。
用
リ
ス
※基準価額の変動要因は上記に限定されるものではありません。
※基準価額の変動要因は、上記に限定されるものではありません。
その他の留意点
ファンドのお取引に関しては、金融商品取引法第37条の6の規定（いわゆるクーリング・オフ）の適用はありません。
委託会社およびファンドの関係法人
■ 委託会社
三井住友トラスト・アセットマネジメント
■ 受託会社
三井住友信託銀行株式会社
■ 販売会社
ＳＭＢＣ日興証券株式会社
株式会社
[ファンドの財産の保管および管理]
[募集・販売の取扱い、
[ファンドの運用の指図]
目論見書・運用報告書の交付等]
ホームページアドレス http://www.smtam.jp/
フリーダイヤル 0120-668001
（受付時間は営業日の午前9時∼午後5時）
表紙の「ご留意事項」を必ずご確認ください。
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