「国際不動産価格賃料指数」（2015 年 10 月現在）

日本不動産研究所第 5 回
国際不動産価格賃料指数（2015 年 10 月現在）
2015 年 11 月 26 日
一般財団法人日本不動産研究所
第 5 回「国際不動産価格賃料指数」
（2015 年 10 月現在）の調査結果
日本不動産研究所は、第 5 回「国際不動産価格賃料指数」
（2015 年 10 月現在）の調査結果概要を次の
とおり公表いたします。なお、詳細な調査結果については、
「国際不動産価格賃料指数／詳細調査」
（2015
年 10 月現在）として、有料にてご提供しておりますので、末尾のお問合わせ先までご連絡ください。
国際不動産価格賃料指数
国際的な主要都市の不動産市場動向を調査するため、対象都市の調査物件について、日本不動産研究
所の不動産鑑定士が評価した価格・賃料を指数化したもの。
〔第 5 回調査概要〕
□対象都市：東京、大阪、ソウル、北京、上海、香港、台北、
シンガポール、クアラルンプール、バンコク、ジャカルタ、ホーチミン、
ニューヨーク、ロンドンの 14 都市
□対象用途：オフィス、マンション
□物件数
： 1 都市あたり 6 物件（オフィス 3 物件、マンション 3 物件）
□調査内容：価格時点（各年 4 月 1 日、10 月 1 日）において、対象物件の新築・新規契約を前提
とした 1 ㎡あたりの価格・賃料を評価し、指数化
調査結果（前回調査との比較を中心に）((括弧内の数値は 2015 年 4 月から 2015 年 10 月までの変動率）
■オフィス市場
・オフィス価格は、前回調査に引き続き、14 都市全てにおいて上昇した。今回調査でオフィス価格上
昇率が最も大きかったのは、
「東京」
（+5.8%）で、次いで「大阪」
（+4.0%）、「ロンドン」
（+3.4%）の
順であった。
「東京」と「大阪」は、国際的な主要都市と比べても価格上昇が大きく、金融環境の緩
和等を背景とした旺盛な投資需要によるところが大きい。一方、オフィス賃料は、上昇した都市と下
落した都市の二極化の兆候が見え始めた。今回調査でオフィス賃料上昇率が最も大きかったのは、
「東
京」
（+2.3%）で、次いで、
「ニューヨーク」（+2.2%）
、「バンコク」（+2.2%）
、「ホーチミン」
（+2.2%）
が並んだ。その他多くの都市で賃料が微増となったが、需給環境の悪化で「シンガポール」
（-4.5%）
と「ジャカルタ」
（-2.5%）では下落した。
「シンガポール」では 2016 年にオフィスの大量供給を控え
ており、今後の動向がさらに注目される。
■マンション市場
・マンション価格については、上昇と下落の二極化がより進んだ。価格上昇率のトップは「北京」
（+5.3%）で、次いで、
「ニューヨーク」
（+3.5%）
、
「上海」
（+3.4%）の順であった。
「北京」は 2014 年
10 月以降の不動産取引活性化策等により都心部を中心に大きく回復した。一方、変動率がマイナスと
なったのは、前回調査と同じく「台北」
（-4.6%）と「シンガポール」
（-2.4%）であった。「台北」と
「シンガポール」はともに市況過熱を懸念した当局による住宅価格抑制策が影響した。賃料の上昇率
トップは「上海」
（+2.9%）で、次いで「北京」
（+2.7%）
、
「ジャカルタ」
（+2.3%）の順であった。
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1
日本不動産研究所第 5 回
国際不動産価格賃料指数（2015 年 10 月現在）
１．各都市の不動産市場トレンド
１－１．オフィス価格指数・対前回変動率（2015 年 4 月から 2015 年 10 月までの 6 ヶ月間）
図表１－１は、オフィス価格指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 10 月現在）
、対前回変動率
が最も高かったのは「東京」の+5.8%、次いで、「大阪」+4.0%、「ロンドン」+3.4%の順であった。一方、
対前回変動率が最も低かったのは「シンガポール」で、+0.3%という結果であった。
（図表１－１）[オフィス価格指数・対前回変動率の比較]
6%
2015.04
2015.10
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝ
ﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
2015.04
3.9%
3.8%
2.3%
0.1%
2.1%
0.7%
1.1%
1.6%
0.7%
1.3%
3.4%
0.6%
2.6%
3.5%
2015.10
5.8%
4.0%
2.3%
0.7%
1.4%
0.7%
0.5%
0.3%
0.4%
2.2%
1.4%
2.3%
1.6%
3.4%
１－２．オフィス賃料指数・対前回変動率（2015 年 4 月から 2015 年 10 月までの 6 ヶ月間）
図表１－２は、オフィス賃料指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 10 月現在）
、対前回変動率
が最も高かったのは「東京」+2.3%、次いで、
「ニューヨーク」+2.2%、
「バンコク」+2.2%、
「ホーチミン」
+2.2%が並んだ。一方、対前回変動率がマイナスとなったのは「シンガポール」-4.5%、
「ジャカルタ」-2.5%
の 2 都市であった。
（図表１－２）[オフィス賃料指数・対前回変動率の比較]
6%
2015.04
2015.10
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝ
ﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
1.1%
1.5%
0.7%
0.5%
-4.5%
0.5%
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
2015.04
1.9%
0.1%
0.2%
0.5%
0.9%
0.7%
2015.10
2.3%
0.8%
0.6%
0.2%
1.4%
0.7%
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2
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
1.3%
2.1%
0.6%
2.6%
2.0%
2.2%
-2.5%
2.2%
2.2%
1.3%
日本不動産研究所第 5 回
国際不動産価格賃料指数（2015 年 10 月現在）
１－３．マンション価格指数・対前回変動率（2015 年 4 月から 2015 年 10 月までの 6 ヶ月間）
図表１－３は、マンション価格指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 10 月現在）
、対前回変動
率が最も高かったのは「北京」+5.3%で、次いで、
「ニューヨーク」+3.5%、「上海」+3.4%の順であった。
一方、対前回変動率がマイナスとなったのは、
「台北」-4.6%、
「シンガポール」-2.4%の 2 都市であった。
（図表１－３）[マンション価格指数・対前回変動率の比較]
6.0%
2015.04
2015.10
4.0%
2.0%
0.0%
-2.0%
-4.0%
-6.0%
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝ
ﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
2015.04
2.4%
2.8%
2.0%
1.0%
3.6%
3.6%
-3.9%
-2.3%
1.3%
2.0%
3.0%
0.8%
3.5%
1.2%
2015.10
2.3%
2.8%
2.2%
5.3%
3.4%
2.9%
-4.6%
-2.4%
0.4%
2.4%
2.9%
1.1%
3.5%
2.2%
１－４．マンション賃料指数・対前回変動率（2015 年 4 月から 2015 年 10 月までの 6 ヶ月間）
図表１－４は、マンション賃料指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 10 月現在）
、対前回変動
率が最も高かったのは「上海」の+2.9%、次いで、
「北京」の+2.7%であった。一方、対前回変動率がマイ
ナスとなったのは、
「シンガポール」-1.1%、「ソウル」-0.6%の 2 都市であった。
（図表１－４）[マンション賃料指数・対前回変動率の比較]
6.0%
2015.04
2015.10
4.0%
2.0%
0.0%
-2.0%
-4.0%
-6.0%
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝ
ﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
2015.04
0.6%
0.4%
-0.2%
-0.5%
2.5%
0.9%
0.0%
-1.2%
0.6%
1.0%
3.0%
1.0%
1.4%
1.1%
2015.10
0.7%
0.4%
-0.6%
2.7%
2.9%
0.7%
0.0%
-1.1%
0.1%
1.7%
2.3%
0.8%
1.4%
1.1%
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日本不動産研究所第 5 回
国際不動産価格賃料指数（2015 年 10 月現在）
２．価格・賃料指数（2010 年 10 月=100.0）
（図表２－１）[各都市のオフィス価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
200
〔
東
京
200
〕
180
180
160
160
140
〔
大
阪〕
140
127.3
120
112.8
120
108.7
100
100
100.2
80
80
2010.10
2011.10
200
2012.10
〔
2013.10
ソウル
2014.10
2015.10
2010.10
2011.10
200
〕
180
180
160
160
140
140
126.6
120
2012.10
〔
北
2013.10
2014.10
2015.10
191.3
京〕
164.5
120
100
100
106.7
80
80
2010.10
2011.10
200
2012.10
〔
上
2013.10
海
2014.10
2015.10
2010.10
2011.10
200
〕
180
2012.10
〔
香
2013.10
2014.10
2015.10
港〕
180
160
160
146.8
140
145.6
140
137.0
120
120
100
100
80
125.2
80
2010.10
2011.10
200
2012.10
〔
台
2013.10
北
2014.10
2015.10
2010.10
200
〕
180
2011.10
〔
2012.10
2013.10
シンガポール
2014.10
2015.10
〕
180
160
160
147.9
140
140
120
120
108.6
100
116.4
100
80
107.2
80
2010.10
2011.10
2012.10
2013.10
2014.10
2015.10
2010.10
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2011.10
2012.10
2013.10
2014.10
2015.10
日本不動産研究所第 5 回
国際不動産価格賃料指数（2015 年 10 月現在）
（図表２－１）[各都市のオフィス価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
200
〔
クアラルンプール
200
〕
180
180
160
160
140
〔
バンコク
〕
140
116.5
120
112.1
100
125.7
120
112.9
100
80
80
2010.10
200
2011.10
〔
2012.10
2013.10
ジャカルタ
2014.10
2015.10
2010.10
200
〕
195.5
180
160
2011.10
〔
2012.10
2013.10
ホーチミン
2014.10
2015.10
〕
180
160
163.9
140
140
120
120
100
100
138.5
101.8
80
80
2010.10
200
2011.10
〔
2012.10
2013.10
ニューヨーク
2014.10
〕
2015.10
2010.10
200
184.3
180
2011.10
2012.10
2013.10
〔ロンドン
2014.10
〕
179.6
180
160
2015.10
160
146.6
140
140
120
120
100
100
80
136.6
80
2010.10
2011.10
2012.10
2013.10
2014.10
2015.10
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2013.10
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2015.10
日本不動産研究所第 5 回
国際不動産価格賃料指数（2015 年 10 月現在）
（図表２－２）[各都市のマンション価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
180
〔
東
京
180
〕
160
160
140
140
120
〔
大
阪〕
120
108.6
100
108.2
100
100.0
101.4
80
80
2010.10
2011.10
180
2012.10
〔
2013.10
ソウル
2014.10
2015.10
2010.10
2011.10
180
〕
160
160
140
140
120
120
2012.10
〔北
2013.10
京
2014.10
2015.10
〕
147.9
137.0
98.6
100
100
95.0
80
80
2010.10
2011.10
180
2012.10
〔
上
2013.10
海
2014.10
2015.10
2010.10
2011.10
180
〕
160
2012.10
〔香
2013.10
港
2014.10
2015.10
〕
160
150.1
140
139.1
140
120
120
126.3
120.0
100
100
80
80
2010.10
2011.10
180
2012.10
〔
台
2013.10
北
2014.10
2015.10
2010.10
180
〕
160
2011.10
2012.10
2013.10
〔シンガポール
2014.10
2015.10
〕
160
140
140
124.5
122.0
120
120
113.9
100
96.8
100
80
80
2010.10
2011.10
2012.10
2013.10
2014.10
2015.10
2010.10
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2011.10
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2013.10
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2015.10
日本不動産研究所第 5 回
国際不動産価格賃料指数（2015 年 10 月現在）
（図表２－２）[各都市のマンション価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
180
〔
クアラルンプール
180
〕
160
〔
バンコク
〕
160
142.7
140
140
120
117.9
120
108.9
100
108.2
100
80
80
2010.10
180
2011.10
〔
2012.10
2013.10
ジャカルタ
2014.10
〕
2015.10
2010.10
180
168.7
160
2011.10
〔
2012.10
2013.10
ホーチミン
2014.10
2015.10
〕
160
140.6
140
140
120
120
100
100
80
86.6
82.0
80
2010.10
180
2011.10
〔
2012.10
2013.10
ニューヨーク
2014.10
2015.10
2010.10
180
〕
160
2011.10
〔
2012.10
2013.10
ロンドン
2014.10
〕
2015.10
163.4
160
152.9
140
140
122.5
120
114.0
120
100
100
80
80
2010.10
2011.10
2012.10
2013.10
2014.10
2015.10
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2014.10
2015.10
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国際不動産価格賃料指数（2015 年 10 月現在）
３．各都市の価格・賃料水準の都市間比較（2015 年 10 月現在）
３－１．オフィス／都心地区（CBD）／最上位の価格水準比較
図表３－１は、東京／丸の内・大手町地区所在／最上位オフィスの価格（1 棟の賃貸可能面積あたりの
床価格単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。なお、比較指数の作成にあたっては、
価格時点において現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化した（以下同じ）
。
（図表３－１）[オフィス／都心地区（CBD）／最上位のオフィス価格水準の比較]
250
（2015 年 10 月時点の東京／丸の内・大手町地区=100.0）
188.4
200
150
100.0
96.3
100
64.0
59.8
42.0
50
31.6
56.4
46.3
41.4
10.2
7.5
ｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
15.2
12.6
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)都心地区（CBD）に所在する最上位オフィスを前提とした床価格単価の各都市比較指数
（2015 年 10 月の東京・丸の内大手町地区=100.0）
３－２．オフィス／都心地区（CBD）／最上位の賃料水準比較
図表３－２は、東京／丸の内・大手町地区所在／最上位オフィスの賃料（基準階の賃貸可能面積あた
りの賃料単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。
（図表３－２）[オフィス／都心地区（CBD）／最上位のオフィス賃料水準の比較]
250
（2015 年 10 月時点の東京／丸の内・大手町地区=100.0）
190.9
200
158.7
150
109.3
100.0
100
71.6
79.3
69.1
56.2
43.6
50
35.6
21.3
16.8
ｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
37.1
40.0
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)都心地区（CBD）に所在する最上位オフィスを前提とした賃料単価の各都市比較指数（2015 年 10 月の東京・丸の内大手町地区=100.0）
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8
日本不動産研究所第 5 回
国際不動産価格賃料指数（2015 年 10 月現在）
３－３．マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準比較
図表３－３は、東京／港区元麻布所在／高級住宅（ハイエンドクラス）のマンション価格（1 戸の専有
面積あたりの分譲単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。なお、比較指数の作成にあ
たっては、価格時点において現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化した（以
下同じ）
。
（図表３－３）[マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準の比較]
350
337.0
（2015 年 10 月時点の東京／港区元麻布地区=100.0）
300
232.5
250
200
173.3
155.4
149.9
135.6
150
100.0
100
72.9
85.1
52.7
31.6
50
26.5
24.9
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
12.1
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)各都市の高級住宅
（ハイエンドクラス）のマンションを前提とした分譲単価の各都市比較指数（2015 年 10 月の東京・元麻布地区=100.0）
３－４．マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の賃料水準比較
図表３－４は、東京／港区元麻布所在／高級住宅（ハイエンドクラス）のマンション賃料（1 戸の専有
面積あたりの賃料単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。
（図表３－４）[マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の賃料水準の比較]
357.8
350
（2015 年 10 月時点の東京／港区元麻布地区=100.0）
281.4
300
250
200.6
200
154.7
150
100.0
100
92.5
90.1
63.4
72.0
71.4
69.6
50
43.5
44.2
ｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
26.6
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)各都市の高級住宅
（ハイエンドクラス）のマンションを前提とした賃料単価の各都市比較指数（2015 年 10 月の東京・元麻布地区=100.0）
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日本不動産研究所第 5 回
国際不動産価格賃料指数（2015 年 10 月現在）
４．
「国際不動産価格賃料指数／詳細調査」（有料版）のご案内
（１）内容
第 5 回国際不動産価格賃料指数調査（2015 年 10 月現在）に基づく各種投資指標等の詳細データ集
（２）掲載内容
１）オフィス
①各都市の価格指数・賃料指数
②各都市の平均 NOI 利回りと国債利回りとの比較
③都心地区（CBD）最上位オフィスの価格・賃料水準比較
④各都市のオフィス市況概要など
２）マンション
①各都市の価格指数・賃料指数
②各都市の平均 NOI 利回りと国債利回りとの比較
③高級住宅（ハイエンドクラス）の価格・賃料水準比較
④各都市のマンション市況概要など
〔データ集サンプル（例）
〕
（３）照会先
詳細は、下記までご連絡下さい。
一般財団法人日本不動産研究所
研究部：愼、平井、吉野、田口／TEL：03-3503-5335
（HP）
：http://www.reinet.or.jp/
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