日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）平成 27 年 5 月 28 日一般財団法人日本不動産研究所第 4 回「国際不動産価格賃料指数」（2015 年 4 月現在）の調査結果日本不動産研究所は、第 4 回「国際不動産価格賃料指数」（2015 年 4 月現在）の調査結果概要を次のとおり公表いたします。なお、詳細な調査結果については、「国際不動産価格賃料指数／詳細調査」（2015 年 4 月現在）として、有料にてご提供しておりますので、末尾のお問合わせ先までご連絡ください。国際不動産価格賃料指数国際的な主要都市の不動産市場動向を調査するため、対象都市の調査物件について、日本不動産研究所の不動産鑑定士が評価した価格・賃料を指数化したもの。〔第 4 回調査概要〕 □対象都市：東京、大阪、ソウル、北京、上海、香港、台北、シンガポール、クアラルンプール、バンコク、ジャカルタ、ホーチミン、ニューヨーク、ロンドンの 14 都市 □対象用途：オフィス、マンション □物件数： 1 都市あたり 6 物件（オフィス 3 物件、マンション 3 物件） □調査内容：価格時点（各年 4 月 1 日、10 月 1 日）において、対象物件の新築・新規契約を前提とした 1 ㎡あたりの価格・賃料を評価し、指数化調査結果（前回調査との比較を中心に）((括弧内の数値は 2014 年 10 月から 2015 年 4 月までの変動率） ■オフィス市場・オフィス価格は、14 都市全てにおいて上昇したが、「東京」「大阪」「北京」「上海」「ニューヨーク」「ロンドン」などでは上昇率が鈍化した。今回、価格上昇率のトップは、「東京」（+3.9%）で、次いで「大阪」（+3.8%）、「ロンドン」（+3.5%）の順であった。「東京」と「大阪」の価格上昇は、金融環境の緩和等を背景とした旺盛な投資需要によるところが大きい。・オフィス賃料も、14 都市全てにおいて上昇したが、「東京」「大阪」「北京」「香港」「シンガポール」「ニューヨーク」「ロンドン」では上昇率が鈍化した。オフィス賃料の上昇率トップは、「ニューヨーク」（+2.6%）で、業績が好調な TAMI（テクノロジー・広告・メディア・インフォメーションの 4 業種の略称）を中心とした旺盛な需要が牽引役となった。 ■マンション市場・マンション価格については、前回と同様、上昇した都市と下落した都市の二極化が進んだ。価格上昇率のトップは、「上海」と「香港」であった（ともに+3.6%）。「上海」は、昨年 10 月以降の不動産取引活性化策（いわゆる「930 緩和」）により、都心部を中心に実需・投資需要の双方顕在化の影響が大きい。なお、前回まで下落基調で推移していた「ホーチミン」だが、マンション価格に対する底打ち感から、今回、わずかながら上昇に転じた（+0.8%）。・一方、対前回変動率がマイナスとなったのは、「台北」（-3.9%）と「シンガポール」（-2.3%）の 2 都市であった。「台北」は、価格高騰を懸念した当局の規制強化が大きく影響した。 Copyright © 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。 1 日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）１．各都市の不動産市場トレンド１－１．オフィス価格指数・対前回変動率（2014 年 10 月から 2015 年 4 月までの 6 ヶ月間）図表１－１は、オフィス価格指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 4 月現在）、対前回変動率が最も高かったのは「東京」の+3.9%、次いで、「大阪」+3.8%、「ロンドン」+3.5%の順であった。一方、対前回変動率が最も低かったのは「北京」で、+0.1%という結果であった。（図表１－１）[オフィス価格指数・対前回変動率の比較] 6% 2014.10 2015.04 5% 4% 3% 2% 1% 0% 東京大阪ｿｳﾙ北京上海香港台北ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙﾊﾞﾝｺｸｼﾞｬｶﾙﾀﾎｰﾁﾐﾝﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ 2014.10 5.2% 4.6% 2.2% 1.4% 2.2% 1.4% 1.1% 1.4% 0.6% 0.7% 2.8% 0.5% 3.6% 4.2% 2015.04 3.9% 3.8% 2.3% 0.1% 2.1% 0.7% 1.1% 1.6% 0.7% 1.3% 3.4% 0.6% 2.6% 3.5% １－２．オフィス賃料指数・対前回変動率（2014 年 10 月から 2015 年 4 月までの 6 ヶ月間）図表１－２は、オフィス賃料指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 4 月現在）、対前回変動率が最も高かったのは「ニューヨーク」の+2.6%、次いで、「ジャカルタ」+2.1%、「ロンドン」+2.0%の順であった。一方、今回調査で対前回変動率が最も低かったのは、「大阪」の+0.1%であった。（図表１－２）[オフィス賃料指数・対前回変動率の比較] 6% 2014.10 2015.04 5% 4% 3% 2% 1% 0% ｼﾝｶﾞﾎﾟｰｸｱﾗﾙﾝﾙﾌﾟｰﾙ東京大阪ｿｳﾙ北京上海香港台北 2014.10 3.2% 1.9% 0.2% 1.0% 0.4% 1.4% 1.1% 3.6% 2015.04 1.9% 0.1% 0.2% 0.5% 0.9% 0.7% 1.1% 1.5% ﾊﾞﾝｺｸｼﾞｬｶﾙﾀﾎｰﾁﾐﾝﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ 0.7% 0.7% 1.5% 0.6% 3.6% 2.3% 0.7% 1.3% 2.1% 0.6% 2.6% 2.0% Copyright © 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。 2 日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）１－３．マンション価格指数・対前回変動率（2014 年 10 月から 2015 年 4 月までの 6 ヶ月間）図表１－３は、マンション価格指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 4 月現在）、対前回変動率が最も高かったのは「上海」と「香港」でともに+3.6%、次いで、「ニューヨーク」+3.5%、「大阪」+2.8% の順であった。一方、対前回変動率がマイナスとなったのは、「台北」-3.9%、「シンガポール」-2.3%の 2 都市のみであった。（図表１－３）[マンション価格指数・対前回変動率の比較] 6.0% 2014.10 2015.04 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% 台北ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙﾊﾞﾝｺｸｼﾞｬｶﾙﾀﾎｰﾁﾐﾝﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ 3.8% 0.1% -2.5% 1.5% 3.3% 2.9% -1.2% 3.8% 5.6% 3.6% -3.9% -2.3% 1.3% 2.0% 3.0% 0.8% 3.5% 1.2% 東京大阪ｿｳﾙ北京上海香港 2014.10 1.7% 4.0% 1.5% -2.0% 3.3% 2015.04 2.4% 2.8% 2.0% 1.0% 3.6% １－４．マンション賃料指数・対前回変動率（2014 年 10 月から 2015 年 4 月までの 6 ヶ月間）図表１－４は、マンション賃料指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 4 月現在）、対前回変動率が最も高かったのは「ジャカルタ」の+3.0%、次いで、「上海」の+2.5%であった。一方、対前回変動率がマイナスとなったのは、「シンガポール」-1.2%、「北京」-0.5%、「ソウル」-0.2%の 3 都市であった。（図表１－４）[マンション賃料指数・対前回変動率の比較] 6.0% 2014.10 2015.04 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% 東京大阪ｿｳﾙ北京上海香港台北ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙﾊﾞﾝｺｸｼﾞｬｶﾙﾀﾎｰﾁﾐﾝﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ 2014.10 0.6% 0.6% -0.7% 0.9% 2.4% 2.8% 0.7% -1.4% 0.6% 0.4% 3.1% -3.9% 1.3% 1.8% 2015.04 0.6% 0.4% -0.2% -0.5% 2.5% 0.9% 0.0% -1.2% 0.6% 1.0% 3.0% 1.0% 1.4% 1.1% Copyright © 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。 3 日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）２．価格・賃料指数（2010 年 10 月=100.0）（図表２－１）[各都市のオフィス価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0） 200 〔東京 200 〕 180 180 160 160 140 〔大阪〕 140 120.3 120 108.5 120 100 100 106.3 80 99.4 80 2010.10 200 2012.04 〔 2013.10 ソウル 2015.04 2010.10 2012.04 200 〕 180 180 160 160 〔北 2013.10 2015.04 190.0 京〕 164.2 140 140 123.8 120 120 100 100 106.1 80 80 2010.10 200 2012.04 〔上 2013.10 海 2015.04 2010.10 2012.04 200 〕〔香 2013.10 2015.04 港〕 180 180 160 160 144.8 140 144.6 140 135.1 120 120 124.3 100 100 80 2010.10 200 2012.04 〔台 2013.10 北 80 2015.04 2010.10 200 〕 180 2012.04 〔 2013.10 シンガポール 2015.04 〕 180 147.2 160 160 140 140 116.1 108.1 120 120 100 100 80 112.2 80 2010.10 2012.04 2013.10 2015.04 2010.10 Copyright © 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。 4 2012.04 2013.10 2015.04 日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）（図表２－１）[各都市のオフィス価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0） 200 〔クアラルンプール 200 〕 180 180 160 160 140 〔バンコク〕 140 123.0 116.0 120 120 100 100 111.5 80 110.5 80 2010.10 200 2012.04 〔 2013.10 ジャカルタ〕 2015.04 2010.10 192.8 200 180 2012.04 〔 2013.10 ホーチミン 2015.04 〕 180 160 160 168.1 135.4 140 140 120 120 100 100 80 99.6 80 2010.10 200 2012.04 〔 2013.10 ニューヨーク〕 2015.04 2010.10 200 181.4 180 2012.04 〔ロンドン 2013.10 〕 180 160 2015.04 173.7 160 143.4 134.8 140 140 120 120 100 100 80 80 2010.10 2012.04 2013.10 2015.04 2010.10 Copyright © 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。 5 2012.04 2013.10 2015.04 日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）（図表２－２）[各都市のマンション価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0） 180 〔東京 180 〕 160 〔大阪〕 160 140 140 106.2 120 120 100 100.7 80 2010.10 2012.04 2013.10 105.3 100 2015.04 99.6 80 マンション価格指数 180 〔マンション賃料指数ソウル 2010.10 2012.04 180 〕 160 160 140 140 120 〔北 2013.10 京〕 144.0 120 130.1 99.2 100 2015.04 100 93.0 80 80 2010.10 180 2012.04 〔上 2013.10 海 2015.04 2010.10 180 〕 160 2011.10 〔 2012.10 香 2013.10 2014.10 港〕 160 145.9 140 135.2 140 116.1 120 120 100 100 80 125.4 80 2010.10 180 2012.04 〔台 2013.10 北 2015.04 2010.10 180 〕 160 2012.04 〔 2013.10 シンガポール 2015.04 〕 160 130.5 140 140 120 123.4 120 99.2 113.9 100 100 80 80 2010.10 2012.04 2013.10 2015.04 2010.10 Copyright © 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。 6 2012.04 2013.10 2015.04 日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）（図表２－２）[各都市のマンション価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0） 180 〔クアラルンプール 180 〕 160 〔バンコク〕 160 142.1 140 140 108.8 120 115.1 120 100 100 80 106.4 80 2010.10 180 2012.04 〔 2013.10 ジャカルタ〕 2015.04 2010.10 180 163.9 160 2012.04 〔 2013.10 ホーチミン 2015.04 〕 160 137.4 140 140 120 120 100 100 80 85.9 80 2010.10 180 2012.04 〔 2013.10 ニューヨーク 2015.04 2010.10 180 〕 160 2012.04 〔ロンドン 2013.10 〕 81.1 2015.04 159.9 160 147.7 140 140 120.8 120 120 100 100 80 112.8 80 2010.10 2011.10 2012.10 2013.10 2014.10 2010.10 Copyright © 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。 7 2011.10 2012.10 2013.10 2014.10 日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）３．各都市の価格・賃料水準の都市間比較（2015 年 4 月現在）３－１．オフィス／都心地区（CBD）／最上位の価格水準比較図表３－１は、東京／丸の内・大手町地区所在／最上位オフィスの価格（1 棟の賃貸可能面積あたりの床価格単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。なお、比較指数の作成にあたっては、価格時点において現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化した（以下同じ）。（図表３－１）[オフィス／都心地区（CBD）／最上位のオフィス価格水準の比較] 250 （2015 年 4 月時点の東京／丸の内・大手町地区=100.0） 191.0 200 150 100.0 93.5 100 66.5 62.8 43.0 50 34.1 57.7 48.7 42.9 11.7 8.1 15.5 13.0 ｼﾞｬｶﾙﾀﾎｰﾁﾐﾝ 0 東京大阪ｿｳﾙ北京上海香港台北ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙﾊﾞﾝｺｸﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ (※)都心地区（CBD）に所在する最上位オフィスを前提とした床価格単価の各都市比較指数（2015 年 4 月の東京・丸の内大手町地区=100.0）３－２．オフィス／都心地区（CBD）／最上位の賃料水準比較図表３－２は、東京／丸の内・大手町地区所在／最上位オフィスの賃料（基準階の賃貸可能面積あたりの賃料単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。（図表３－２）[オフィス／都心地区（CBD）／最上位のオフィス賃料水準の比較] 200 185.2 （2015 年 4 月時点の東京／丸の内・大手町地区=100.0） 180 151.5 160 140 120 106.9 100.0 100 72.0 80 80.0 75.6 58.9 60 44.1 35.6 40 23.5 20 38.0 39.3 ｼﾞｬｶﾙﾀﾎｰﾁﾐﾝ 17.6 0 東京大阪ｿｳﾙ北京上海香港台北ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙﾊﾞﾝｺｸﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ (※)都心地区（CBD）に所在する最上位オフィスを前提とした賃料単価の各都市比較指数（2015 年 4 月の東京・丸の内大手町地区=100.0） Copyright © 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。 8 日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）３－３．マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準比較図表３－３は、東京／港区元麻布所在／高級住宅（ハイエンドクラス）のマンション価格（1 戸の専有面積あたりの分譲単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。なお、比較指数の作成にあたっては、価格時点において現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化した（以下同じ）。（図表３－３）[マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準の比較] 350 330.0 （2015 年 4 月時点の東京／港区元麻布地区=100.0） 300 234.9 250 200 144.1 150 100.0 100 77.2 175.8 165.7 151.3 83.4 52.4 35.7 50 27.8 24.9 ﾊﾞﾝｺｸｼﾞｬｶﾙﾀ 12.1 0 東京大阪ｿｳﾙ北京上海香港台北ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙﾎｰﾁﾐﾝﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ (※)各都市の高級住宅（ハイエンドクラス）のマンションを前提とした分譲単価の各都市比較指数（2015 年 4 月の東京・元麻布地区=100.0）３－４．マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の賃料水準比較図表３－４は、東京／港区元麻布所在／高級住宅（ハイエンドクラス）のマンション賃料（1 戸の専有面積あたりの賃料単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。（図表３－４）[マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の賃料水準の比較] 400 （2015 年 4 月時点の東京／港区元麻布地区=100.0） 339.6 350 276.1 300 250 196.2 200 157.9 150 100.0 100 93.1 90.6 66.7 71.7 69.8 47.5 50 66.7 45.2 25.7 0 東京大阪ｿｳﾙ北京上海香港台北ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙﾊﾞﾝｺｸｼﾞｬｶﾙﾀﾎｰﾁﾐﾝﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ (※)各都市の高級住宅（ハイエンドクラス）のマンションを前提とした賃料単価の各都市比較指数（2015 年 4 月の東京・元麻布地区=100.0） Copyright © 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。 9 日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）４．「国際不動産価格賃料指数／詳細調査」（有料版）のご案内（１）内容第 4 回国際不動産価格賃料指数調査（2015 年 4 月現在）に基づく各種投資指標等の詳細データ集（２）掲載内容１）オフィス ①各都市の価格指数・賃料指数 ②各都市の平均 NOI 利回りと国債利回りとの比較 ③各都市のオフィス・リターン分析（インカム・キャピタル・トータルリターン分析） ④都心地区（CBD）最上位オフィスの価格・賃料水準比較 ⑤各都市のオフィス市況概要など２）マンション ①各都市の価格指数・賃料指数 ②各都市の平均 NOI 利回りと国債利回りとの比較 ③各都市のマンション・リターン分析（インカム・キャピタル・トータルリターン分析） ④高級住宅（ハイエンドクラス）の価格・賃料水準比較 ⑤各都市のマンション市況概要など〔データ集サンプル（例）〕（３）照会先詳細は、下記までご連絡下さい。一般財団法人日本不動産研究所研究部：愼、平井、吉野、田口／TEL：03-3503-5335 （HP）：http://www.reinet.or.jp/ Copyright © 本資料の知的財産権は、一般財団法人日本不動産研究所に属します。許可無く使用、複製することはできません。 10