事業用定期借地権と家族のための信託 家族 後見人 知的障害者 後見監督人 弁護士 家庭裁判所 横領 ７５００万円 損害賠償 ５０００万円 選任 保険会社 国家賠償は認 めれなかった 保険金 ４０００万円 2 資産防衛に必要な事 相続税等 社会の変化 健康 資産運用手 法 大きな流れ 3 信託銀行の遺言信託 遺言書の作成を手伝い 遺言書の保管 信託銀行 不動産登記の名義変更 預金の名義変更 相続時に執行手続きを代行するサービス 4 家族のための信託 2007年に登場 超高齢化社 会 認知症患者 の増加 成年後見制 度の補完 自分や家族が老後を安心して暮らせる仕組み 5 信託で出来ること 成年後見で出来る事 ① 守る 管理 ①物を買う ②活かす 本人・家族の為 ②家を借りる ③遺す ④給付 身上 監護 ③預金と払い戻し ④病院 6 奥 様 の 兄 弟 が 相 続 相 談 者 ご 主 人 奥 様 奥 様 二 男 長 男 嫁が死んだら二男の子に相続させたい 7 自分の人生を守る家族のための信託 信託契約 委託者 受益者 憲 管 理 家賃 受託者 共同住宅 誠 家 認知症を発症して も心配ない 信託財産 8 妻を守る家族のための信託 死亡 委託者 受益者 憲 信託契約 管 理 家賃 受託者 誠 共同住宅 家 家賃 瞳 新受益者 信託財産 9 家族構成 認知症 黒木 憲 父親８６歳 黒木 瞳 母親８５歳 黒木ソックス ５歳 黒木 誠 ５５歳 独身 離婚 黒木 愛 長女 ５８歳 既婚 成年後見制度とは？ 後見 法定後見制 度 保佐 任意後見制 度 補助 家庭裁判所 が後見人を 決定 候補者提 出 認知症を発症する前に任 意後見契約(公正証書) 成年後見制度は本人の財産を少しでも減らさないよう にがっちがちに管理するのが目的 11 家庭裁判所が選任した後見人 平成２５年 平成２６年 35% 42% 58% 65% 第三者 第三者 12 成年後見人と本人との関係別件数 配偶者 子 兄弟姉妹 その他… 社会福… 弁護士 司法書士 行政書士 市民後… 0 1,181 2,031 3,258 3,332 7,594 5,870 864 167 2000 4000 6000 7,295 8000 13 法定後見の流れ 認知症 親 族 の 申 し 立 て に よ り 選 任 家庭裁判所 被後見人 憲 請求 誠 監督 後見人 後見監督人 14 認知症発症で成年後見スタート 売却や自宅の建て替えは、比較的裁判所の了承は得やすい アパートの建て替えや資産の組み替えは出来ない 相続税対策としての贈与は出来ない 成年後見制度は被後見人の生活を支えるのが目的 15 平成26年 成年後見人の財産の着服 ８３１件 56億7000万円 97%が親族 家裁が後見制度支 援信託制度を推進 16 後見制度支援信託の仕組み 黒木誠 親族後見人 黒木憲 被後見人 現預金を信託 家庭裁判所 ２ヶ月に一度 多額の引き 出しは書類 を提出 生活費 17 家族構成 相続発生 黒木 憲 父親８６歳 黒木 瞳 母親８５歳 黒木ソックス ５歳 黒木 誠 ５５歳 独身 離婚 黒木 愛 長女 ５８歳 既婚 18 遺産分割協議書の作成 法定相続分 １／２ 争族になったら家 族を失ってしまう 共同住宅 法定相続分 １／４ 法定相続分 １／４ 19 妻の「お 一人様の 老後」の 安心設計 ご 主 人 長 男 二次相続も考慮した相続対策を希望 20 家族のための信託契約 契約 遺言による信託契約 遺言代用信託契約 相続開始でスタート 契約からスタート 21 信託契約で可能となる事 ①判断能力が低下しても財産管理のニーズに応えられる ②積極的な資産運用(株式投資や賃貸不動産の取得等をしたい ③相続対策として生前贈与を継続したい ④有効な土地活用を行いたい 22 遺言代用信託契約 委託者 受益者 受益 家賃収入 売却代金 信託財産 自宅 共同住宅 預金 公証役場 受託者 果実・成果 管理・運用 土地の売却 譲渡所得税・不動産取得税不要 信託による所有権名義移転 収益の移転に関しては 税務署への届け出 23 信託契約による所有権移転登記例 【権利部 （甲区）】（所有権に関する事項） 【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・受付番号 【権利者その他の事項】 】 ２ 所有権移転 平成〇年〇月〇日 受付番号第〇号 原因 平成〇年〇月〇日 相続 所有者 〇市〇町〇丁目〇番〇号 信託太郎 ３ 所有権移転 平成〇年〇月〇日 受付第〇号 原因 平成〇年〇月〇日 信託 受託者〇市〇町〇丁目〇番〇号 黒木 誠 信託一郎 余白 信託目録第〇号 信託 調整 信託目録 番号 【受付年月日・受付番号】 第⭕⭕号 平成〇年〇月〇日 受付番号第〇号 1 委託者に関する事項 黒木 憲 2 受託者に関する事項 黒木 誠 3 受益者に関する事項 受益者 4 信託事項 Ⅰ 信託の目的 Ⅱ 信託財産の管理・運営・処分 黒木 憲 財産の管理者とし て形式的に所有者 予備 民事信託通帳の作成 受託者 黒木 誠 委託者 黒木 憲 店番 口座番号 ５０ １２３４５６７８ 定借銀行 委託者 黒木 憲 受託者黒木 誠信託口 様 普通預金通帳 25 受託者の責任 自己の財産で賠償 委託者の保護 受託者が破産 信託財産は守られる 受託者の地位は相続されない 信託契約に次の受託者も指定する事が必要 26 認知症 公正証書作成 成年後見がスタート 死亡 成年後見の終了 信託スタート 終了は契約で自由に決められる 27 誠と愛どっちに頼む ？ 任意後見人 信託受託者 委託者 受益者 堅実な人 28 受託者の選定 親族の中で堅実な人(子、孫、兄弟姉妹、甥姪等) 成人 専門職である税理士、弁護士、司法書士、FP、宅建業者等 弁護士等を選任指定に当たっては、信託業法の留意が必要 反復継続 営利の目的 業法で禁止 全ての丸投げも問題 29 信託契約 受託者 委託者 受益者 司法書 士 共同住 宅 土地建物 弁護士 現金・預金 信託監督人 受益者代理人 30 施設入所 委託者 受益者 受託者 共同住 宅 土地建物 現金・預金 税理士 受益者代理人 建て替える・売却 司法書士 信託監督人 31 信託監督人 信託契約の内容通り管理・運営がされて いるかチェックする権限を持った者 受託者に不正行為があればそれを差し止 めたりする権限を持つ 受益者代理人 利益を受ける者(受益者)に代わって各種 の意思表示が出来る権限を持つ者 認知症等になり利益を受ける者(受益者) 自身が意思表示・判断出来ない事態への 備え。 32 受益者連続型信託 受益者相続型 死亡 死亡 委託者 受託者 受益者 受益権を相続 33 相続発生により信託契約終了 共同住宅 相続 受益者 死亡 持ち分1/2 相続 遺言 相続 相続税評価は通常の評価 代償分割・売却を相談 持ち分1/2 34 受益者連続型信託契約 相続のイメージ 黒木瞳さんから受益権を二人で相続し信託は継続 (遺言信託) 地代収入 家賃収入 管理・運営 受託者 委託者 死亡 受益者 信託口座 受益者 誠が死亡 ３０年ルール 愛の孫 受益者連続型信託契約 黒木憲さんから受益権を瞳さんが相続し信託は継続 (遺言信託) 地代収入 法人 受託者 管理・運営 委託者 死亡 信託口座 受益者 誠が 死亡 愛の孫 36 受益者 30年ルール 委託者 受託者 受益権を新たに取得 10 年 30年経過時点でその先には移転しない 30 年 37 ペット愛護信託と家族のための信託 委託者 受益者 ペットの死亡 ペット愛護信託の終了 信託財産 受託者 委託者の死亡 家族のための信託の終了 38 自己信託 信託財産 委託者 1 億円 受託者 債権者は差し押さえ出来ない 受益者 1年で終了するルール 39 家族のための信託に必要な専門家とネットワーク 相続 税制 成年後見 制度 遺言 コンサルタント・ファイナンシャルプランナー等 税理士 司法書士 公証人 40 一般定期借地権の設定 一般定期借地権の設定契約締結 借地権者 建物次郎 受託者 委託者 信託口座 地代支払い 信託口通帳 受益者 黒木誠が管理 定期借地権の魅力 土地の固定資産税が1/6 戸建 ロードサイ ド 無借金での相続対策 高齢者施設 マンシ ョン 商店街や団地の再生などにも活用されている 42 定期借地権の相続対策 第１１回 都市デザイン賞 43 建物譲渡特約付 き借地権 一般定期 借地権 事業用 定期借地権 期 間 ５０年以上 １０〜５０年 未満 ３０年以上 利 用 自由 居住用以外 自由 特 約 更地で返還 更地で返還 建物を地主が買う 契 約 書面 公正証書 借地権 口頭でも成立 一般定期借地権の底地の評価 底地 0% 底地 40% 借地権 60% 100% 50年で設定 50年経過 45 一般定期借地権の相続税評価 100 75 減額 相続評価 50 25 0 0 10 20 30 40 50 事業用定借は残存期間が15年超で20%減額 46 保証金の債務 100 75 債務 現金 50 25 0 0 10 20 30 40 50 保証金は賃貸マンションのローン返済も有効 47 保証金の課税 返還義務 課税なし 金利を生む投資 自家消費 5000万円 受領時の課税なし 既存のアパートのローン返済 普通預金 H27年は年0.5%を所得として経常 25万円所得が増える 48 駅徒歩5分 バス通り A C I E K G M 桜並木 49 土地１０００坪 相続評価 ４億円 50 コンビニエンスストア ６００坪 事業用借地 OK 定期借家 OK 51 相続税 地主の建物を貸す 土地の評価減額なし 借入金がマイナス財産 固定資産税 収入が相続財 産となる 更地と同じ 経費 金利 減価償却 土地建物の固定資産税 52 20年間土地を貸す 事業用定期借地権 相続税 当初は更地に比べて２０%減額 事業リスクが 少ない 固定資産税 更地と同じ 経費がない 53 法人の建物を貸す 相続税 土地の評価は更地に比べて２０%減額 固定資産税 地主の収入 地代 更地と同じ 法人の経費 地代 減価償却 金利 54 定期借地権設定契約 自社 地代支払い 地主 定期借家契約 自社 賃料支払い テナン ト 土地の相続税評価額は２０%減額 55 資産防衛に必要な事 相続税等 社会の変化 健康 資産運用手 法 何時でも相談で きるパートナー 大きな流れ 56
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