Ratsversammlung
eilbedürftig
Beschlussvorlage Nr. VI-DS-01611
14
:40
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Termin
Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters
Grundstücksverkehrsausschuss
Fachausschuss Finanzen
Fachausschuss Allgemeine Verwaltung
23.03.2016
.03
Ratsversammlung
.20
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-
Gremium
tel
lt a
m
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Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Beschlussfassung
Betreff
nk
ee
rs
Fortschreibung des Konzeptes zur langfristigen Verwaltungsunterbringung - hier:
Anmietung eines neuen Objektes sowie Bestätigung überplanmäßiger
Aufwendungen und Auszahlungen nach § 79 (1) SächsGemO
EILBEDÜRFTIG
Ja
Beschlussvorschlag:
Di
et
er
1.
Zur Unterbringung der Verwaltung wird das Objekt Otto-Schill-Straße 2 angemietet. Das
Objekt soll vorzugsweise genutzt werden vom Bürgeramt Mitte, von der erweiterten und neu
strukturierten Stadtkasse (einschließlich des ehemaligen Amtes zur Regelung offener
Vermögensfragen sowie des Sonderprojektes „Gesetzliche Vertretung“) und dem Referat für
Beschäftigungspolitik.
rf
ür
2.
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Mietvertrag mit der Rubin 42. GmbH für die
Unterbringung der Verwaltungseinheiten entsprechend Belegungskonzept in dem Gebäude OttoSchill-Straße 2 in Leipzig abzuschließen.
Ex
em
pla
3.
Die außerplanmäßigen Aufwendungen gem. § 79 (1) SächsGemO für Miete und
Nebenkostenvorauszahlung entsprechend des geplanten Mietbeginns zum 01.10.2016 in Höhe von
129.264 € und die einmaligen außerplanmäßigen Aufwendungen gem. § 79 (1) SächsGemO für die
datentechnischen Anbindung in Höhe von 79.730 € für das Objekt Otto-Schill-Straße 2 werden in
den Budgets 65_MP „Mieten und Pachten“ und 65_UH2 „Bauliche und techn. Unterhaltung“ sowie
Aufwendungen für den laufenden Betrieb (Elektroenergie, Unterhaltsreinigung) in Höhe von 16.169
€ in den gemäß der Anlage „Finanzielle Auswirkungen“ ausgewiesenen PSP-Elementen bestätigt.
Die Deckung erfolgt aus der Kostenstelle „unterjährige Finanzierung ohne Deckung
Ergebnishaushalt“ (1098600000). Für die Haushaltsplanung 2017/18 werden die Aufwendungen für
Miete und Nebenkostenvorauszahlung gemäß Vertragslage sowie für die Bewirtschaftung
vorbehaltlich der Beschlussfassung und Genehmigung des Doppelhaushaltes 2017/2018 bestätigt.
4.
Die außerplanmäßigen Auszahlungen nach § 79 (1) SächsGemO für das Haushaltsjahr 2016
i.H.v. 212.000 € in den Budgets 21IN70000364 „Amt 21 bewegl. AV“und 35.000,00 € in
10IN70000178 „Amt 10 bewegliches AV/Bürgeramt“ (siehe hierzu Anlage „Finanzielle
Auswirkungen“) werden bestätigt. Die Deckung erfolgt aus der Kostenstelle „unterjährige
Finanzierung ohne Deckung Finanzhaushalt“ (1098700000).
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5.
Die überplanmäßigen Aufwendungen nach § 79 (1) SächsGemO für Umzug, Neuausstattung
von Arbeitsplätzen (z.B. Möblierung und IT-Technik) sowie Entsorgungsleistungen / Bau- und
Renovierungsleistungen für das Haushaltsjahr 2016 i.H. 598.300 € in den PSP-Elementen
entsprechend Begründungstext und Anlage „Finanzielle Auswirkungen“ werden bestätigt. Die
Deckung erfolgt aus der Kostenstelle „unterjährige Finanzierung ohne Deckung Ergebnishaushalt“
(1098600000).
.20
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-
6.
Die für die Anmietung notwendigen zusätzliche 0,5 VzÄ Hausmeister sowie 0,3 VzÄ
Mitarbeiter Technischen Dienst werden ab 2017ff. In den Stellenplan aufgenommen. Die
Aufwendungen in Höhe von rd. 37.000 € werden vorbehaltlich der Beschlussfassung und
Genehmigung des Doppelhaushaltes 2017/2018 bestätigt.
.03
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
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Di
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Ja
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lt a
m
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Hinweis: Finanzielle Auswirkungen
Vorlage VI-DS-01611: Fortschreibung des Konzeptes zur langfristigen Verwaltungsunterbringung – hier: Anmietung eines neuen Objektes sowie Bestätigung überplanmäßiger
Aufwendungen und Auszahlungen nach § 79 (1) SächsGemO
Sachverhalt:
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:40
siehe Anlage
Begründung für Eilbedürftigkeit:
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-
Im vergangenen Jahr wurden u.a. aufgrund der steigenden Flüchtlingszahlen zahlreiche
Stellenmehrbedarfe durch verschiedene Ämter angezeigt und durch die Dienstberatung des
Oberbürgermeisters bestätigt. Dies hat zur Folge, dass in den vorhandenen bürogenutzten
Verwaltungsobjekten nicht mehr ausreichend Arbeitsplätze für diese neuen Stellen eingerichtet
werden können. Die zeitnahe Anmietung eines neuen Verwaltungsobjektes ist daher notwendig,
um die dringenden Bedarfe noch in 2016 sicherstellen zu können.
tel
lt a
m
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Die Verhandlungen zu dem neuen Verwaltungsobjekt laufen bereits seit mehreren Monaten,
zahlreiche Abstimmungen mit der Vermieterseite sowie den beteiligten Ämtern erfolgten und der
Vermieter nimmt aufgrund der Verhandlungen mit der Stadt seit Monaten Leerstand und eine
Verschlechterung des Gebäudezustandes in Kauf. Um eine Belegung des neuen Objektes zum
Ende des III. Quartals 2016 zu ermöglichen, müssen die notwendigen Umbaumaßnahmen noch
im März 2016 beginnen. Dies setzt einen unterzeichneten Mietvertrag voraus.
Ex
em
pla
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ür
Di
et
er
Ja
nk
ee
rs
Daher muss über den vorverhandelten Mietvertrag spätestens im März durch die
Ratsversammlung entschieden werden. Andernfalls sieht sich der Vermieter aus wirtschaftlichen
Gesichtspunkten veranlasst, dass Objekt weiteren Mietinteressenten bzw. Käufern anzubieten.
Sachverhalt:
I.
Ausgangssituation - Konzeptionelle Grundlagen und bestehende Aufträge zur
Unterbringung der Verwaltung
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:40
Mit DB-Vorlage 19/94 vom 24.01.1994 wurde erstmals eine Konzeption zur Unterbringung der
Stadtverwaltung Leipzig entwickelt und mit jeder Anmietung oder Investition im Eigentum
fortgeschrieben.
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Im Rahmen der Vorbereitungen für die Anmietung des Technischen Rathauses (TRH) erfolgte ab
2008 die bisher umfangreichste Organisationsuntersuchung zur Verwaltungsunterbringung. Diese
stellte nicht allein die Fläche in den Focus, sondern analysierte die Bedingungen, die Beziehungen
der Zusammenarbeit und die Einflussfaktoren räumlicher Nähe über die gesamte Verwaltung. Die
Rahmenbedingungen für die Nutzung des zentralsten Standortes, Neues Rathaus/ Stadthaus
(NRH/SH), wurden fixiert und zuletzt mit den Anmietungsüberlegungen zum Burgplatz erneut
bestätigt (siehe Anlage 2, zuletzt bestätigt in DB OB vom 10.06.2014, V/3669).
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Das Projekt Stadthaus II wurde mit Bestätigung der Vorlage Drucksache IV/4206 vom 28.04.2009
„Mietvertrag Stadthaus II – Ergebnis der Bedarfsplanung, durch den Standortwechsel verursachte
Außer- und Überplanmäßige Ausgaben gem. § 79 (1) SächsGemO-Neufassung“ umgesetzt.
tel
lt a
m
Die Unterbringung der Stadtkasse im Technischen Rathaus erfolgte vordergründig unter dem
seinerzeit wirtschaftlichen Aspekt der möglichen Abmietung eines Objektes.
rs
Seither erfolgten zwei grundsätzliche strukturelle Veränderungen innerhalb der Stadtverwaltung,
welche die räumlichen Zusammenlegungen und somit das Heben der ermittelten Synergien
erfordern:
Ja
nk
ee
1. Das mit Wirkung zum 01.01.2013 gebildete Amt für Gebäudemanagement ist räumlich am
Standort des Technischen Rathauses zu konzentrieren (DA 37/2012 vom 27.11.2012 Grundsätzliche Herangehensweise zur konzentrierten Unterbringung des Amtes für
Gebäudemanagement). Damit und mit der Einrichtung des Technischen Bürgerbüros rundet sich
der Nutzungsinhalt dieses Komplexes ab.
Di
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er
Die im Mai 2012 durch das Hauptamt beauftragte Untersuchung durch einen Externen hinsichtlich
der Zentralisierung des AGM an einem Standort kam zu dem Ergebnis, dass aus
organisatorischer und fachspezifischer Sicht die Unterbringung im TRH sinnvoll ist.
rf
ür
Das AGM mit seinem Kernbestand ist derzeit noch auf 3 Standorte verteilt:
em
pla
1. ca. 182 Büroarbeitsplätze im Technischen Rathaus
2. ca. 23 Büroarbeitsplätze Rathaus Wahren zzgl. 2 Praktikanten + 2 Azubis
3. ca. 25 Büroarbeitsplätze NRH/SH, von denen 14 Büroarbeitsplätze zzgl. 1 Azubi im TRH
untergebracht werden.
Insgesamt sollen damit ca. 224 Arbeitsplätze am Standort TRH untergebracht werden.
Ex
2. In Bezug auf das Technische Rathaus ist außerdem von Bedeutung, dass die dort
untergebrachte Stadtkasse organisatorisch mit dem ehemaligen Amt zur Regelung offener
Vermögensfragen (AROV) zusammengelegt wurde und dies auch räumlich noch nachzuvollziehen
ist. Im Zuge der weiteren organisatorischen Entwicklung wurden auch die Aufgaben des
Sonderprojektes Gesetzliche Vertretung ab 2016 in die Stadtkasse eingegliedert. Die durch diese
Zusammenlegungen neu strukturierte Stadtkasse ist gegenwärtig untergebracht im Technischen
Rathaus und im Sportforum und soll standörtlich näher an das Dezernat Finanzen und die
Stadtkämmerei angebunden werden (DA 04/2014 v. 10.03.2014). Dabei ist die Besonderheit zu
beachten, dass insgesamt 700 m² Archivfläche unmittelbar am Standort des Amtes erforderlich
1
sind.
Das Amt für Gebäudemanagement (AGM) wurde hierzu beauftragt, die „gemeinsame räumliche
Unterbringung in unmittelbarer Nähe zum Dezernat II sicherzustellen“.
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Durch die örtliche Zusammenführung soll auch dem Sachverhalt Genüge getan werden, dass
durch die Umstellung auf NKF und des damit verbundenen umfangreichen Buchungsgeschäftes
mit bereichsübergreifenden Zusammenhängen die Zusammenarbeit zwischen Stadtkasse und
Stadtkämmerei noch enger geworden ist. Deshalb ist ein Standort in der Nähe des Neuen
Rathauses/Stadthauses wünschenswert. Was diesen Standort betrifft, ist außerdem zu beachten,
dass enge Verknüpfungen zwischen dem Hauptamt, Personalamt sowie dem Rechtsamt
bestehen.
Standortprüfung für die Verwaltungsunterbringung in der Nähe vom NRH/SH
tel
lt a
II.
m
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Unter
Berücksichtigung
der
geltenden
Prämissen/konzeptionellen
Grundlagen
der
Verwaltungsunterbringung und des bestehenden Unterbringungsauftrages ergab sich der
grundsätzliche Lösungsansatz eines Auszugs der Stadtkasse aus dem Technischen Rathaus und
deren Unterbringung in unmittelbarer Rathausnähe. Gleichzeitig kann das Amt für
Gebäudemanagement im Technischen Rathaus konzentriert werden. Im Technischen Rathaus
besteht außerdem eine Bedarfserweiterung für das Ordnungsamt und das Sozialamt. Parallel sind
verschiedene Varianten zur Nachnutzung von Flächen des AGM zu prüfen. Im Rahmen der
Erarbeitung eines Lösungsansatzes wurden nachfolgende Standorte geprüft.
er
Ja
nk
ee
rs
Um zusätzlichen Raum im Technischen Rathaus für die Zusammenführung des AGM und die
Bedarfserweiterung für das Ordnungsamt und das Sozialamt zu gewinnen, wurde zunächst
untersucht, ob eine Unterbringung der Stadtkasse im NRH/SH ermöglicht werden kann. Dies
musste unter dem vordergründigen Aspekt der noch anstehenden Sanierungserfordernisse und
der Rahmenbedingungen für die Nutzung des NRH/SH verneint werden. Das Prüfergebnis wurde
in gemeinsamer Beratung der Dezernate II und VI erörtert und im Ergebnis festgelegt, dass die
Anmietungsüberlegungen in unmittelbarer Rathausnähe zu forcieren sind und ein wirtschaftliches
„Gesamtpaket“
(Anmietung,
Abmietung,
Nachnutzung)
für
die
mittelfristige
Verwaltungsunterbringung vorzulegen ist. Das Prüfergebnis ist als Anlage 3 beigefügt.
Für die Erarbeitung des Gesamtkonzeptes wird derzeit ein gemeinsames Projekt von Hauptamt
und AGM eingerichtet.
Di
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In den Jahren 2014 und 2015 wurden mehrere rathausnahe Bestandsobjekte und Neubauflächen
hinsichtlich Eignung und Wirtschaftlichkeit für eine Anmietung geprüft.
pla
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ür
Merkur-Haus, Petersstr. 50
Standort in unmittelbarer Nähe zum NRH. Der Flächenbedarf konnte insgesamt nicht abgedeckt
werden. Flächeneffizienz und natürliche Belichtung sind in den betrachteten Obergeschossen
nicht optimal. Die Mietzinserwartungen lagen bei mehr als 10,00 €/m².
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TRIAS
Räumlich optimaler Standort direkt angrenzend an NRH/SH. Der Flächenbedarf konnte im
Rahmen der Prüfung 2013 bei hochwertiger baulicher Ausstattung abgedeckt werden. Die
Mietzinserwartungen des Vermieters lagen bei 20-jähriger Laufzeit bei 12,95 €/m² und waren trotz
intensiver Bemühungen nicht weiter verhandelbar. Im Jahre 2015 kann der Bedarf nicht mehr
abgedeckt werden.
Burgplatz
Nach Jahren der Stagnation ergab sich 2014 die Möglichkeit, das Areal Burgplatz städtebaulich
abzuschließen. Mit Drucksache Nr. V/3669 - „Burgplatz: Darstellung der finanziellen und sonstigen
Auswirkungen unterschiedlicher strategischer Vorgehensweisen“ haben der Dienstberatung des
2
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Oberbürgermeisters am 10.06.2014 unterschiedliche strategische Vorgehensweisen zur
Entwicklung des Areals Burgplatz vorgelegen. Dabei wurde festgelegt, die Strategie „aktive Rolle
der Stadt als Schlüsselmieter“ weiter zu verfolgen. Mit der Vorlage sollte der Stand der
Verhandlungen mit dem Verfügungsberechtigten zur Kenntnis gegeben und die
Rahmenbedingungen für ein Nutzungskonzept fixiert werden. Mit Letter of intent (LOI) vom
10.06.2014 hat die Stadt Leipzig gegenüber dem Verfügungsberechtigten ihr Interesse an einer
Anmietung
bekundet.
Letztlich
scheiterten
die
Verhandlungen
zwischen
dem
Verfügungsberechtigten und den Eigentümern zum Erwerb des Grundstücks. Die
Anmietungsüberlegungen wurden somit gegenstandslos. Die Vorstellungen der neuen Eigentümer
(Schweizer Konsortium) zur Entwicklung des Grundstücks sehen den erforderlichen Umfang an
Büroflächen nicht mehr vor.
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Nonnenmühlgasse
Der Eigentümer (Gemeinnützige Gesellschaft mbH des Katholischen Kirchenlehens St. Trinitatis
zu Leipzig) beabsichtigt die Errichtung von Neubauten, zunächst angrenzend an das
Bestandsgebäude Nonnenmühlgasse. Die beauftragten Architekten haben Mitte Mai 2015
mitgeteilt, dass der erforderliche Flächenbedarf abgedeckt werden kann. Erste geäußerte
Mietzinserwartungen liegen bei 11,35 €/m².
rs
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Löhrs Carree (sog. Turm)
Der
Leasingvertrag
mit
dem
Eigentümer
(Kyma-Grundstücksverwaltungsgesellschaft
Aschheim/München) endet zum 30.09.2016. Leasingnehmer sind LBBW (Sachsenbank) und zu
Teilen die Sparkasse Leipzig. Der Flächenbedarf könnte abgedeckt werden. Der vor 20 Jahren
errichtete Neubau orientiert sich an den Nutzungsbedingungen eines Bankhauses. Die technische
Gebäudeausstattung entspricht teilweise nicht mehr den heutigen Standards und ist wesentlich
auf einen Gebäudenutzer ausgerichtet. Kleinteilige Untervermietungen erfolgen im Bestand, wie
es steht und liegt.
er
Ja
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Otto-Schill-Str. 2
Das denkmalgeschützte Geschäftshaus wurde bis vor kurzem durch die Universität Leipzig
genutzt (Jura/ Theologie). Der Eigentümer Stadtbau AG hat das Gebäude erworben und nach
dem Scheitern seiner Erwerbs-/ Investitionsabsichten am Burgplatz ins Gespräch gebracht. Das
Gebäude ist in seiner Grundstruktur sehr gut für eine Verwaltungsnutzung geeignet. Der
erforderliche Flächenbedarf kann vollständig abgedeckt werden.
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ür
Di
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Die Unterbringung der erweiterten und neu strukturierten Stadtkasse wäre in diesem
Verwaltungsobjekt auf 4 Etagen mit einer Gesamtfläche von 4.451,18 m² realisierbar. In der
Gesamtfläche können die an den Standorten TRH sowie Am Sportforum 3 untergebrachten
Archivflächen (200 m² AROV + 500 m² Stadtkasse) berücksichtigt werden. Auch die aktuellen
Stellenmehrbedarfe lassen sich in diesen Flächen unterbringen.
Hervorzuheben ist das sehr gute Verhältnis der Nebenfläche zur Hauptnutzfläche an diesem
Standort, die kurzen Wege innerhalb des Gebäudes und die Nähe zum Standort NRH / SH. Eine
effiziente Bürounterbringung der Stadtkasse an diesem Standort könnte sichergestellt werden.
Ex
em
Hinzu kommt, dass im Erdgeschoss eine Unterbringung des „Bürgeramtes Stadthaus“ mit einer
Mietfläche von 568,33 m² gut erreichbar möglich wäre. Damit könnten die gegenwärtigen
Probleme der hohen Besucherfrequenz und der Barrierefreiheit gelöst werden. Die Räume des
größten und meistbesuchten Bürgeramtes der Stadt sind für mehr als 100.000 Besucher im Jahr
zu klein geworden. Aus denkmalschützerischen Gründen darf der ohnehin zu beengte
Wartebereich nicht von dem Bearbeitungsbereich getrennt werden, was die Lärmbelästigung aus
dem Wartebereich zu einem hohen Störfaktor für die eigentliche Arbeit werden lässt. Das
Besucheraufkommen lässt die Erwägung zu, das zentrale Bürgeramt von gegenwärtig sieben auf
zehn Arbeitsplätze aufzustocken, die auch den Anforderungen an den Datenschutz entsprechen
müssen. Auch für die Aufstellung von Kassen- und Ausweisautomaten ist der Platz am derzeitigen
Standort nicht ausreichend. Ebenso fehlen hier genügend Lager- und Archivkapazitäten sowie ein
3
Rückzugsbereich für das Personal. Angedacht ist auch die Einrichtung eines Infotresens, auch für
sogenannte Kurzgeschäfte wie Verkäufe (Ferienpässe, Wertstoffmarken etc.).
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Für den Ausbau einer angemessenen Willkommenskultur ergibt sich am neuen Standort ebenso
Potenzial. Über die Aufwendungen für die Ausstattung wird nach Kostenschätzung entschieden.
Die freiwerdenden Räumlichkeiten im EG SH sind der Prüfung einer verwaltungsinternen
Nachnutzung zu unterziehen. Alternativ wird eine standortangemessene Vermietung der
Bürgeramts-Räume im Stadthaus in Betracht gezogen.
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Aus aktuellem Anlass haben verschiedene Ämter der Stadtverwaltung Stellenmehrbedarfe
gegenüber dem im Rahmen des Doppelhaushaltes 2015/2016 bestätigten Stellenplan
angemeldet. Exemplarisch sind hier die Themenfelder Asyl, Kita- und Schulneubau oder die
Einführung SAP zu benennen. Durch die DB OBM wurden in diesem Zusammenhang ca. 236
Stellenmehrbedarfe bestätigt (siehe hierzu DS-VI-01756-NF-003, VI-DS-01808-DS-001 und VIDS-01808). Diese Stellenmehrbedarfe sind in verschiedenen Verwaltungsobjekten, u.a. im Neuen
Rathaus/Stadthaus unterzubringen. Mangels disponiblen Leerstandes in vorgenanntem
Gebäudekomplex wurde daher die Frage aufgeworfen, zusätzlich eine Verwaltungseinheit aus
dem Neuen Rathaus in die Otto-Schill-Straße zu verlagern, um so den dringend notwendigen
Freiraum zu erreichen und die Stellenmehrbedarfe unterbringen zu können.
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Der Vermieter hat der Stadt Leipzig daher das Angebot unterbreitet, das gesamte Objekt (EG –
5.OG) mit einer Gesamtfläche von 6.648,44 m² anzumieten, was für Mieter- wie Vermieterseite
Vorteile mit sich bringen würde.
ee
rs
Durch den Vermieter wurden 3 Mietvertragsangebote mit unterschiedlichen Laufzeiten und
Konditionen vorgelegt, welche als Anlage 1 beigefügt sind. Hinsichtlich der dort angegebenen
Flächengröße sowie der Mietkosten handelt es sich um die Obergrenzen für die zukünftigen
Mietvertragsverhandlungen.
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er
Ja
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Die zusätzlich angebotenen Erdgeschossflächen sind überwiegend Ladenflächen. Im Rahmen
einer möglichen Nutzung dieser Flächen wären beispielsweise verschiedene bürgerorientierte
Leistungsangebote denkbar. Die konzeptionelle Präzisierung ist jedoch noch nicht beendet.
Sollten die aktuell angebotenen zusätzlichen Flächen im EG derzeit noch keiner konkreten
Verwendung zugeführt werden können, kann die Option einer späteren Anmietung genutzt
werden, welche im Vertragsangebot enthalten ist. Im Fall der Ausübung der Option beginnt die
Mietzahlung ab Übergabe der Fläche.
Ex
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rf
ür
Darüber hinaus kann der Vermieter weitere Flächen (941,84 m²) im 5. OG zur Verfügung stellen.
Hier könnte auf einer Teilfläche das Referat für Beschäftigungspolitik untergebracht werden, so
dass dadurch dringend benötigte Flächen im Neuen Rathaus freigelenkt werden könnten.
Insgesamt ergibt sich mit der Hinzunahme des 5.OG eine maximale Kapazität von ca. 170
Arbeitsplätzen, deren Auslastung im Rahmen der spezifischen Raum- und Funktionsprogramme
der Nutzer nochmals fein abgestimmt werden muss. Die Prüfungen laufen, sind jedoch noch nicht
abgeschlossen. Die Restfläche soll durch den Vermieter ausgebaut übergeben werden und als
Vorbehaltsfläche für nicht vorhersehbare, kurzfristig zu realisierende Bedarfe (z.B. zur Thematik
Asyl oder längerfristigen Projektstrukturen) oder als Baufreiheitsreserve im Zuge der Sanierung
NRH dienen. Um die dringend benötigte Entspannung im Neuen Rathaus zu erzielen, sollte das 5.
OG angemietet werden.
Nach Prüfung der oben aufgeführten Objekte wird der Standort Otto-Schill-Straße 2 für eine
Verwaltungsunterbringung aus den nachfolgenden Gründen favorisiert:
–
–
Mietzins fällt im Verhältnis zu den Vergleichsobjekten in dieser Lage deutlich
günstiger aus
Verhältnis HNF (80%) zu NNF (8%) zu VF (12%) ist optimal
4
–
–
–
–
Belegungskonzept
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-
III.
Vorhandene Raumaufteilung kann größtenteils sehr gut nachgenutzt werden,
bauliche Veränderungen sind kaum erforderlich
erforderliche Umbauarbeiten werden nach Mietvertragsabschluss zügig durch den
Eigentümer umgesetzt
Büroflächen im EG können optimal durch das Bürgeramt genutzt werden und
liegen in unmittelbarer Nähe zum alten Standort SH
die Flächen können sehr zeitnah bereitgestellt werden
eine 25jährige Mietlaufzeit ist durch die unmittelbare Nähe zum Neuen Rathaus
vertretbar, da die zentrale Lage stets als bevorzugter Standort angesehen werden
kann
14
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–
Mit der Anmietung Otto-Schill-Straße 2 könnten bei Umsetzung der vorangehend beschriebenen
Nutzungen in den nachfolgenden Objekten Flächen freigezogen und wie folgt nachbelegt werden:
17
.03
1. Technisches Rathaus
Mit dem Auszug der Stadtkasse aus dem TRH werden im Haus B in der 2. Etage 21 Räume und in
der 3. Etage 44 Räume freigelenkt. Des Weiteren ist der Stadtkasse ein Archivraum (132 m²) im
Untergeschoss zugeordnet.
23 Mitarbeiter des AGM, Abt. IGM aus RH Wahren + 2 Azubi + 2 Praktikanten
14 Mitarbeiter des AGM, Abt. SGM (65.22, 65.23) sowie 65.21 + 1 Azubi aus dem SH
rs
•
•
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Vorrangig sollen diese Flächen für eine konzentrierte Unterbringung des AGM (siehe auch DA
37/20212) nachgenutzt werden. Insgesamt können durch den Auszug der Stadtkasse 58
Büroräume und 7 Funktionsräume wie folgt nachbelegt werden:
Di
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Mittelfristig sind dabei auch im Rahmen des weiteren Vollzuges des Projektes der Einführung
eines ganzheitlichen Gebäudemanagements voraussichtlich ab 01.01.2019 ca. 15 Arbeitsplätze
für den Übergang der Eigentümer- und Bauherrenfunktion aus dem Personalbestand des Amtes
für Jugend, Familie und Bildung und ab 2019 bis zu 28 Arbeitsplätze für den kompletten Übergang
der Eigentümer- und Bauherrenfunktion aller Ämter abzusichern. Grundlage dieses
Mengenansatzes ist das KPMG-Gutachten zum Projekt AGM. Diese Angabe wird mit der
Weiterführung des Projektes modifiziert. Noch verbleibende freie Büroflächen sollen für aktuelle
und zukünftige Stellenmehrbedarfe, z.B. des Sozialamtes, Abt. Wohngeld, des Ordnungsamtes
sowie anderer Ämter des Technischen Rathauses neu disponiert werden.
pla
rf
ür
2. Am Sportforum 3 (Hauptgebäude Sportforum)
In dem Mietobjekt ist die Stadtkasse mit dem Bereich Amt zur Regelung offener Vermögensfragen
untergebracht. Bei einem Auszug können die freiwerdenden Flächen zur Nachnutzung dem
Hauptnutzer des Stadions angeboten werden. Dieser hat bereits sein Interesse bekundet.
Ex
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3. Bürgeramt Stadthaus
Mit Auszug des Bürgeramtes aus dem Stadthaus werden ca. 230 m² frühere Ladenfläche frei.
Entsprechend des aktuellen Antrages A-01381 wird die Einrichtung eines Willkommenszentrums
Asyl zu prüfen sein. Darüber hinaus liegen von Seiten des Standesamtes Interessenbekundungen
für die ehemalige Bürgeramtsfläche vor, die bei der Prüfung einer möglichen Nachbelegung
Berücksichtigung finden werden.
4. Büroflächen im Stadthaus
Ein Auszug des AGM (65.21, 65.22, 65.23) würde im Stadthaus zu einem temporären Leerstand
von ca. 310 m² führen. Dieser temporäre Leerstand soll als Baufreiheitsreserve bis zur
abschließenden Neubelegung dienen und mittelbar für die räumlich bessere Zusammenführung
5
des Geschäftsbereichs des OB genutzt werden.
5. Rathaus Wahren
Mit dem Auszug des AGM, Abt. IGM, werden ca. 340 m² Büroflächen freigelenkt. Die Leerflächen
können durch die Stellenmehrbedarfe des Amtes für Jugend, Familie und Bildung nachbelegt
werden. Hier ist bereits jetzt ein Mehrbedarf von 5,5 VZÄ bestätigt worden.
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6. Otto-Schill-Straße 2
Die Gesamtfläche des Objektes beträgt nach planimetrischem Aufmaß ca. 5.976,10 m² (vgl. MF/G
v. 01.05.2012 - gültige Richtlinie zur Abrechnung der Mietfläche für gewerbl. Raum der
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) verteilt über 5 Etagen. Nachfolgende Ämter
sollen in dem Mietobjekt wie folgt untergebracht werden:
.03
Stadtkasse (inkl. Gesetzliche Vertretung) + AROV
- Bereitstellung von insgesamt 139 APL
- Unterbringung erfolgt auf den Etagen 1 – 4
- Gesamtfläche beträgt 4.465,93 m²
m
17
Bürgeramt
- Bereitstellung von insgesamt 10 APL
- Unterbringung erfolgt im Erdgeschoss
- Gesamtfläche beträgt 568,33 m²
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Baufreiheitsreserve
- Bereitstellung von bis zu 15 APL
- Unterbringung erfolgt im 5. OG
- Gesamtfläche 427,28 m²
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Referat für Beschäftigungspolitik
- Bereitstellung von derzeit 16 APL
- Unterbringung erfolgt im 5. OG
- Gesamtfläche 514,56m²
6
IV.
Eckdaten Mietvertrag
Die mit Datum 06.10.15 vorgelegten Mietvertragsangebote sind in der nachfolgenden Tabelle
gegenübergestellt:
15 Jahre
6.648,44
8,5
6.648,44
8,5
100% ab Mietbeginn
100% ab 4. Jahr
877.594,08
10.172.113,20
8,5
2,50 €/m²
Mietaufwand im ersten Mietjahr in €
Miete in € über LZ (ohne Index)
Miete in € über LZ/m²
NK Pauschal in ersten 5 Jahren
24 Monate (48 Mon.
12 Monate hälftige Mietzahlung)
538.523,64
538.523,64
12.884.676,72
15.597.240,24
8,075
7,82
2,50 €/m²
2,50 €/m²
17
Incentives bis max.
Umzugskostenzuschuss
Möblierungskostenzuschuss
Teeküchen
innenliegender Sonnenschutz
für alle Räume mit
südwestlicher Ausrichtung
100% ab 6. Jahr
.20
16
-
Mietfrei
6.648,44
8,5
.03
m²
Kalt in €/m²
Index
25 Jahre
14
:40
Laufzeit
20 Jahre
tel
lt a
m
50.000,00 €
50.000,00 €
75.000,00 €
100.000,00 €
150.000,00 €
175.000,00 €
nein 10 Stück (a3.500€) 10 Stück (a3.500€)
nein
150.000,00 €
ja
235.000,00 €
ja
285.000,00 €
ee
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gesamt
Ja
nk
In der 2. Lesung zur Vorlage am 27.10.2015 wurde festgelegt, die Verhandlung zu dem
Mietvertrag entsprechend der Vorzugsvariante bis zur Unterschriftsreife fortzuführen.
er
Vorzugsvariante für die Anmietung des Objektes:
Di
et
Für die finalen Verhandlungen wurden folgende Vertragseckwerte favorisiert:
• Mietdauer von 25 Jahren
• Anmietoption für die zusätzlich angebotenen Flächen im EG.
em
pla
rf
ür
Diese Vorzugsvariante beinhaltet den Abschluss eines Mietvertrages über 25 Jahre, beginnend mit
Fertigstellung/ Übergabe des Objektes. Im Rahmen der Verhandlungen wurde die Mietfläche
konkretisiert und erstreckt sich nunmehr auf Teilflächen im EG (ca. 568,33 m² für Bürgeramt)
sowie die jeweilige Gesamtfläche der Obergeschosse 1 bis 5. Für die Restfläche im Erdgeschoss
(ca. 672,34 m²) besteht eine Anmietoption innerhalb der ersten 3 Mietjahre. Über die Konditionen
ist zum jeweiligen Zeitpunkt zu verhandeln. Die folgende Darstellung zur Mietzahlung etc.
beinhaltet dafür noch keine Aufwendungen.
Ex
Als Verhandlungsergebnis entstand ein Mietvertrag mit folgenden Eckdaten:
Mietfläche für Umsetzung Nutzungskonzept:
anfänglicher Kaltmietzins:
5.976,10 m²
8,50 €/m²
(In den ersten 58 Monaten ist jeweils monatlich nur der hälftige Betrag zu zahlen. Darin werden die mietfreie Zeit über 48 Monate
hälftige Miete und die Verrechnung der Umzugs- und Möblierungskostenzuschüsse abgebildet.)
7
Indexierung:
VPI; 100% der Veränderung bei Steigerung um
mehr als 10%, frühestens und erstmals mit
Beginn des 6. Mietjahres
Nebenkostenpauschale für definierte Positionen
in den ersten 5 Jahren:
Nebenkostenvorauszahlung für definierte
Positionen:
2,50 €/m²
14
:40
0,46 €/m²
.20
16
-
Diese Trennung hinsichtlich der Nebenkostenregelung ergab sich aus dem Wunsch der Stadt, so
viele Nebenkostenpositionen wie möglich über den Vermieter abzubilden. Im Rahmen der
Pauschale konnten hier die Wesentlichen (z.B. Verbrauchskosten wie Wasser, Heizung, alle
vermieterseitig durchzuführenden Wartungen der technischen Anlagen, öffentliche Lasten)
abgebildet werden. Dadurch werden zukünftige Aufwendungen kalkulierbarer.
.03
In den ersten 58 Monaten ist der Kaltmietzins nur hälftig zu zahlen. In diesem Zeitraum ist die
Abbildung der im ursprünglichen Mietangebot enthaltenen „Zuschüsse“ für Umzug und Möblierung
verrechnet.
17
Aus dem Mietvertrag ergeben sich folgende monatlichen Aufwendungen für die ersten 5 Jahre:
Je Mietmonat 59- 60
Kaltmietzins (SK 42311100)
25.398,42 €
50.796,85 €
Nebenkostenpauschale
(SK
42311110) in den ersten 5
Mietjahren FEST
14.940,25 €
Nebenkostenvorauszahlung(SK
42311110)
2.749,01 €
m
Je Mietmonat 1- 58
tel
lt a
14.940,25 €
ee
rs
2.749,01 €
Gesamt
68.486,11 €
nk
43.087,68 €
er
Ja
In Abhängigkeit von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex verändert sich der Kaltmietzins
frühestens ab dem 61. Mietmonat und sodann bei einer Änderung um mehr als 10%.
Entsprechender Mehrbedarf findet in der jeweiligen Haushaltsplanung Berücksichtigung.
Di
et
Der vollständige Mietvertrag ist dieser Vorlage als Anlage 4 beigelegt.
rf
ür
Der erforderliche Umbau wird durch den Eigentümer nach Mietvertragsabschluss zügig umgesetzt
und mit einer voraussichtlichen Dauer von ca. 6 Monaten angesetzt. Somit wäre ein Mietbeginn
bzw. Umzug ab 01.10.2016 realisierbar.
pla
Weitere Kosten im Zusammenhang mit der Anmietung
Ex
em
Der Vermieter realisiert die Verkabelung des Objektes entsprechend Verkabelungsrichtlinie der
Stadt Leipzig. Die Kosten für die Installation des Leitungsnetzes beziffert die Lecos mit ca. 25.000
€. Hinzukommen ca. 30.0000 € für die netztechnische Ausstattung sowie weitere 12.000 € für eine
Backupleitung die via Richtfunk im Rathaus eingerichtet wird. Insgesamt sind somit einmalige
Kosten von insgesamt 67.000 € netto = 79.730,00 € brutto einzuplanen.
Aus der laufenden Bewirtschaftung des Objektes ist mit folgenden Aufwendungen zu kalkulieren:
Stromversorgung (5,00 €/m²):
Unterhaltsreinigung/ Glasreinigung/ Bewachung etc.:
Wartung übereigneter Anlagen und Gegenstände:
8
ca.
29.880,50
42.256,50
5.500,00
€ im Jahr
€ im Jahr
€ im Jahr
Aus dem Mietvertrag wird die Stadt Leipzig an den Kosten der Instandsetzung von Teilen des
Mietgegenstandes finanziell beteiligt. Diese belaufen sich auf max. 5.000 €/ Jahr. Zur Erfüllung der
Instandhaltungspflichten aus dem Mietvertrag werden nach ersten Schätzungen ab dem Jahr 2020
ca. 20.000 € benötigt (Leuchtmittelersatz, Schönheitsreparaturen, lauf. Instandhaltung).
14
:40
Mit der Anmietung der Otto-Schill-Straße 2 ist anteilig zusätzliches Personal einzuplanen. Für die
Betreuung des Objektes wird ein Hausmeister (0,5 VZÄ) sowie ein Mitarbeiter Techn. Dienst (0,3
VZÄ) benötigt. Die Personalkosten belaufen sich anteilig auf 20.425,00 € bzw. 16.590,00 € im
Jahr. Die vorgenannte Personalressource ist für den sicheren und ordnungsgemäßen
Gebäudebetrieb notwendig.
17
.03
Umzugs-/Entsorgungskosten in €
m
APL
15
10
27
112
27
16
207
tel
lt a
Objekt
SH (KGM)
SH (Bürgeramt)
RH Wahren (IGM)
TRH (Stadtkasse)
Sportforum (AROV)
Referat für Beschäftigungspolitik
gesamt
.20
16
-
Erfahrungsgemäß fallen Umzugs- und Entsorgungskosten i.H.v. ca. 600,00 € je Arbeitsplatz an,
die entsprechend berücksichtigt werden müssen. Sollten die vorangehend beschriebenen
Nutzungen umgesetzt werden, dann ergeben sich bei Berücksichtigung der einzubindenden
Umzugsketten etwa folgende Kosten für die beteiligten Ämter:
9.000,00
6.000,00
16.200,00
67.200,00
16.200,00
9.600,00
124.200,00
Ja
nk
ee
rs
Weiterhin müssen für die weitere Einrichtung von Archivflächen der Stadtkasse ca. 54.000 €
einbezogen werden. Insgesamt sind Archive an den Standorten TRH und Am Sportforum 3 mit
einer Gesamtfläche von ca. 700,00 m² zu berücksichtigen. Darüber hinaus fallen Kosten für den
Umzug von ca. 200 m² Archivfläche des IGM und KGM in das TRH an. Hinzu kommen ggf.
vorhandene Archive des Bürgeramtes im SH. Die Kosten für die Einrichtung und Umzüge für alle
vorgenannten Archivflächen können nur vor Ort durch eine Umzugsfirma/ Architekten ermittelt
werden.
Di
et
er
Bedingt durch das Verhandlungsergebnis erfolgt nunmehr die Verrechnung der ursprünglichen
vermieterseitigen „Zuschüsse“ für Möblierung und Umzug in den ersten Mietmonaten. Aus diesem
Grund müssen die dafür notwendigen Aufwendungen für Umzug, Entsorgung bzw.
Neuausstattung i.H.v. ca. 775.800 €1 für die betreffenden Ämter im Haushalt der Stadt Leipzig
außerplanmäßig abgebildet werden.
em
pla
rf
ür
Bei Auszug der beteiligten Ämter sind finanzielle Mittel für Schönheitsreparaturen in den
Büroräumen bereitzustellen. Nach einer Kostenschätzung belaufen sich diese auf ca. 69.500,00 €.
Die freiwerdenden Räume im Neuen Rathaus müssen im Rahmen der anstehenden Sanierung
hergerichtet werden, eine temporäre Nachnutzung im gegenwärtigen Zustand ist aufgrund der
aktuell vorliegenden Raumnachfrage einzelner Ämter zu prüfen.
Ex
Unberücksichtigt sind bei der o.g. Kostenaufstellung Aufwendungen für die Herrichtung der
Ladenflächen im UG SH für eine spätere Nachnutzung.
1
Gesamtkosten für Umzug, Entsorgung und Neuausstattung (Ergebnis- und Finanzhaushalt) für Stadtkasse, Bürgeramt und Ref. f.
Beschäftigungspolitik lt. Anlage Finanzielle Auswirkungen.
9
V.
Einsparpotentiale
1. Einsparung „weicher“ Kosten
14
:40
Durch den Umzug der Stadtkasse in das neue Verwaltungsobjekt fallen, geschätzt durch den
Wegfall von Pendelfahrten sowie der damit einhergehenden Optimierung von Arbeitsabläufen in
den Aufgabenspektren der jeweiligen Fachämter, Kosten von ca. 20.000 €/Jahr weg. Hinzu
kommen noch die Ausfallstunden der produktiven Arbeit.
.20
16
-
Ein ähnlicher Sachverhalt lässt sich für das AGM widerspiegeln, das gegenwärtig auf insgesamt 3
Standorte verteilt ist. Hier sind lange Wege und vielfältige Koordinierungserfordernisse besonders
kostentreibend.
.03
Darüber hinaus sind auch nicht monetäre Faktoren zu berücksichtigen, wie beispielsweise
optimierte interne Arbeits- und Führungsbeziehungen, verbesserte Möglichkeiten zur Erschließung
von Synergien und Entwicklungspotentialen in den Arbeitsprozessen. Eine gut organisierte
Unterbringung unterstützt ein positives Arbeitsklima und wirkt auch als Motivationsfaktor für die
Mitarbeiter.
17
2. Abmietung von Verwaltungsobjekten
nk
ee
rs
Kaltmiete in €
110.533,80
22.500,00
22.476,96
20.633,40
176.144,16
BKVZ in €
50.400,00
6.000,00
12.260,16
8.253,36
76.913,52
Jahresmiete in €
160.933,80
28.500,00
34.737,12
28.886,76
253.057,68
Mietende
31.05.2017
31.07.2016
31.12.2016
31.03.2016
Ja
Mietobjekt
Mietfläche
Seeburgstraße 51
1.852 m²
Naumburger Straße 26
250 m²
Reclamstraße 52
340 m²
Rietschelstraße 2
382 m²
gesamt 2.824 m²
tel
lt a
m
Grundsätzlich wurden – analog zur Vorlage DS V/3669 – „Burgplatz: Darstellung der finanziellen
und sonstigen Auswirkungen unterschiedlicher strategischer Vorgehensweisen“ Schlüsselmieter
Burgplatzbebauung - für eine mögliche Gegenfinanzierung die in naher Zeit auslaufenden
Mietverträge geprüft. Dabei standen die nachfolgend aufgeführten Mietobjekte im Fokus.
Bedarfsentwicklung
em
VI.
pla
rf
ür
Di
et
er
Mit einer Aufgabe der in der Tabelle aufgeführten Verwaltungsobjekte/ -flächen wären, unter
Berücksichtigung der Mietvertragslaufzeiten, insgesamt 2.824 m² Mietfläche abmietbar. Jedoch
kann auf Grund der aktuellen Stellenmehrbedarfe einzelner Ämter und der erfolgten
Stellenplanaufstockung 2015/16 aus heutiger Sicht an den o.g. Abmietungsvorschlägen zur
Gegenfinanzierung nicht mehr festgehalten werden. Im komplexen Kontext von Nachnutzung
freigezogener Flächen, zusätzlicher Stellen-/Flächenbedarfe und baulicher Herrichtungsaufwand
lässt sich ein wirtschaftlicher Vorteil aktuell nicht mehr ableiten.
Jedoch bleiben im Rahmen der mittel- und langfristigen Verwaltungs- und Stellenentwicklung die
o.g. Abmietungen weiterhin Prüfgegenstand. Die Prüfungen werden eingegliedert in das Projekt
zur Fortschreibung des Konzeptes zur langfristigen Verwaltungsunterbringung, welches
gemeinsam von Hauptamt und AGM ab Dezember 2015 umgesetzt wird.
Ex
Im Zuge der ansteigenden Bevölkerungsentwicklung in Leipzig ist davon auszugehen, dass
sukzessive auch öffentliche Aufgabenbereiche an die derzeitige Entwicklung angepasst werden
müssen. Erste Tendenzen zeichnen sich bereits in den Bereichen Kindertagesstätten und
Schulhausbau ab. Darüber hinaus führen die ansteigenden Flüchtlings- und Asylbewerberzahlen
zu einem deutlichen Stellenmehrbedarf, um den aktuell auftretenden Aufgaben gewachsen zu
sein. Mit Drucksache VI-DS-01756-NF-004 wurden daher Stellenmehrbedarfe in Höhe von 232,40
VZÄ allein im Zusammenhang mit der Asylthematik bestätigt. Aufgrund des dringenden
10
Handlungsbedarfes sind diese Stellen/Arbeitsplätze zeitnah einzurichten. Zusätzlich zum
Stellenplan 2015/2016 wurden des Weiteren 74,45 VZÄ für sonstige Aufgaben in
unterschiedlichen Ämtern bestätigt.
14
:40
Es wird auch zukünftig insgesamt ein Anstieg der Personalstärke der Stadtverwaltung
prognostiziert. Durch das Dezernat I wurde eine mittelfristige Prognose für die Stellenentwicklung
der Stadtverwaltung erarbeitet und im Rahmen der Beigeordnetenklausur im Herbst 2015
vorgestellt. Dieser Prognose entsprechend kann davon ausgegangen werden, dass für die
Stadtverwaltung (ohne Erzieher, Schulhausmeister, u.ä.) durchschnittlich mit einem
Stellenzuwachs von 1,0 - 1,5 Prozent p.a. zu rechnen ist .
Fazit
.20
16
-
VII.
ee
rs
tel
lt a
m
17
.03
Im Ergebnis wird eine langfristige Anmietung des Objektes Otto-Schill-Straße 2 empfohlen. Die
vorzugsweise Unterbringung der erweiterten Stadtkasse (einschl. AROV und Projektes
„Gesetzliche Vertretung“) sowie des Bürgeramtes und des Referates für Beschäftigungspolitik in
der Otto-Schill-Str. 2 erschließt verwaltungsorganisatorisch viele Vorteile.
Mit der Nachnutzung der Räume im Technischen Rathaus kann eine Zentralisierung des Amtes für
Gebäudemanagement erfolgen. Durch eine konzentrierte Unterbringung ergeben sich für die
Ämter Synergieeffekte. Kurze Wege ermöglichen eine schnelle und kostengünstige
Aufgabenerledigung. Eine deutlich verbesserte abteilungs- und bereichsübergreifende
Zusammenarbeit wird ermöglicht.
Damit kann den Beschlussfassungen sowohl zur zentralen Unterbringung des Amtes für
Gebäudemanagement als auch zur rathausnahen Zusammenlegung der Stadtkasse mit dem
ehem. Amt zur Regelung offener Vermögensfragen entsprochen werden.
Mit einem Auszug des Referates für Beschäftigungspolitik könnte dringend benötigter Platz im
Neuen Rathaus (Baufreiheit; Unterbringung zusätzlicher Stellenbedarfe) geschaffen werden.
er
Ja
nk
Auch aus wirtschaftlicher Sicht ist einzuschätzen, dass das Gebäude über eine sehr gute
Flächenwirtschaftlichkeit aufgrund des optimalen Verhältnisses der Haupt- zur Nebennutzfläche
verfügt. Arbeitsplätze sowie Archivflächen können sehr gut abgebildet werden. Darüber hinaus
stellt die Anmietung dieses Standortes aufgrund seiner unmittelbaren Nähe zum Neuen Rathaus
zum einen aus arbeitsorganisatorischer Sicht ein Optimum dar, andererseits aber auch aufgrund
des vergleichsweise kostengünstigen Mietzinses für diese zentrale Lage.
rf
ür
Di
et
Die Anmietung dieses Standortes stellt einen ersten wesentlichen Grundbaustein im Zuge der
Erarbeitung des Konzeptes zur mittelfristigen Verwaltungsunterbringung dar.
Ex
em
pla
Anlagen:
Anlage 1 - Mietkonditionen – Schreiben der Stadtbau AG vom 06.10.2015
Anlage 2 - Rahmenbedingungen für ein Nutzungskonzept
Anlage 3 - Plausibilitätsprüfung zur Unterbringung der Stadtkasse im Neuen Rathaus
Anlage 4 – Mietvertrag (nicht öffentlich)
Anlage 5 - Finanzielle Auswirkungen
11
Finanzielle Auswirkungen Anmietung Otto-Schill-Straße 2
Entsorgungsleistungen
(Stadtkasse)
Neuausstattung der
Arbeitsplätze (Stadtkasse)
Neuausstattung
(Ref.Besch.pol.)
Entsorgungsleistungen
(Ref.Besch.pol.)
Neuausstattung
(Ref.Besch.pol.)
Neuausstattung der
Arbeitsplätze (Bürgeramt)
Entsorgungsleistungen
(Bürgeramt)
Neuausstattung (Bürgeramt)
14
:40
42112200 „Sonst.Inst.an Techn.Anl.u.Masch.“
0,00
79.730,00
79.730,00
42112100 „Wart. Techn.Anl.u.Maschinen“
0,00
0,00
1.100.11.1.6.07.01 „Bürgerämter“
21_111_ZW
Amt 21 Verw.steuerg/service zahlungswir
1.100.11.1.3.02.01 „Zahlungsverkehr“
1.100.11.1.3.02.02 „Buchführung“
1.100.11.1.3.02.03 „Vollstreckung“
10_111_ZW
Amt 10 Verw.steuerg/service zahlungswir
1.100.11.1.6.07.01 „Bürgerämter“
.20
16
-
0,00
0,00
0,00
5.500,00
5.500,00
-8.396,89
227.762,43
-33.587,57
120.300,00
129.882,46
9.582,46
158.629,83
38.329,83
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
7.246,21
5.046,77
6.560,64
4.569,29
70.785,32
33.869,25
7.246,21
5.046,77
6.560,64
4.569,29
70.785,32
33.869,25
28.984,83
20.187,08
26.242,56
18.277,17
283.141,28
135.476,99
28.984,83
20.187,08
26.242,56
18.277,17
283.141,28
135.476,99
0,00
7.500,00
7.500,00
30.000,00
30.000,00
14.122,00
18.400,12
4.278,12
31.234,48
17.112,48
3.358,20
4.401,65
1.043,45
7.532,00
4.173,80
1.835,00
2.259,63
424,63
3.533,52
1.698,52
8.253,00
2.923,00
17.022,00
11.692,00
75.060,00
75.060,00
0,00
5.400,00
5.400,00
0,00
8.640,00
8.640,00
0,00
25.200,00
25.200,00
0,00
17
.03
42311110 „BK Gebäude (BK Vorausz.) z.“
42311110 „BK Gebäude (BK Vorausz.) z.“
ee
1.100.11.1.3.04.04 "IGM"
37.015,00
42311100 „Miete Gebäude z.“
42311110 „BK Gebäude (BK Vorausz.) z.“
42311100 „Miete Gebäude z.“
42419160 „Unterhaltsreinigung“
65_111_ZW
Amt 65 Verw.steuerg/service zahlungswir
37.015,00
Differenz
(Mehrbedarf)
261.350,00
1.100.57.1.0.02.01 „Ref. Beschäftigungspolitik“
2.050,00
3.280,00
nk
1.100.11.1.3.04.02.02 „KGM“
44310100 „Porto und Transportkosten“
1.100.57.1.0.02.01 „Ref.Beschäftigungspolitik“
252.953,11
2017/2018
(p.a.)
42311100 „Miete Gebäude z.“
1.100.11.1.3.04.04 "IGM"
1.100.11.1.3.04.02.02 „KGM“
21_111_ZW
Amt 21 Verw.steuerg/service zahlungswir
1.100.11.1.3.02.01 „Zahlungsverkehr“
1.100.11.1.3.02.02 „Buchführung“
1.100.11.1.3.02.03 „Vollstreckung“
1.100.11.1.3.02.07 „Gesetzliche Vertretung“
1.100.11.1.3.02.08 „Regelung off. Verm.fragen“
42531000 „Erwerb bew Gegenstände bis 410€“
0,00
330.000,00
330.000,00
0,00
42419230 „KR sonst. Entsorgung (Schrott-, Sperrmüll)“
0,00
8.340,00
8.340,00
0,00
7.0000364.710.020 „Betriebs-& Geschäftsausst.“
78327400 „Erwerb Betriebs- & Geschäftsausstattung“
0,00
212.000,00
212.000,00
0,00
42531000 „Erwerb bew Gegenstände bis 410€“
0,00
48.000,00
48.000,00
0,00
42419230 „KR sonst. Entsorgung (Schrott-, Sperrmüll)“
0,00
960,00
960,00
0,00
78327400 „Erwerb Betriebs- & Geschäftsausstattung“
0,00
0,00
0,00
0,00
42531000 „Erwerb bew Gegenstände bis 410€“
0,00
26.000,00
26.000,00
0,00
42419230 „KR sonst. Entsorgung (Schrott-, Sperrmüll)“
0,00
1.200,00
1.200,00
0,00
78327400 „Erwerb Betriebs- & Geschäftsausstattung“
0,00
35.000,00
35.000,00
0,00
406.295,20 1.476.757,45
1.070.462,25
21IN70000364
„Amt 21 bewegl. AV“
er
65_111_ZW
Amt 65 Verw.steuerg/service zahlungswir
44310200 „Transport- und Umzugskost.“
81_571_ZW
Amt 81 Wirtschaftsförd.
Zahlungswirksam
1.100.57.1.0.02.01 „Ref.Beschäftigungspolitik“
81IN70000081
Amt 81 bewegliches AV
7.0000081.710.020 „Betriebs-& Geschäftsausst.“
10_111_ZW
Amt 10 Verw.steuerg/service zahlungswir
10IN70000178
Amt 10 bewegliches AV
(Bürgeramt)
pla
r
Neuausstattung der
Arbeitsplätze (Stadtkasse)
69.500,00
42419130 „KR Strom“
10_111_ZW
Amt 10 Verw.steuerg/service zahlungswir
81_571_ZW
Amt 81 Wirtschaftsförd.
Zahlungswirksam
69.500,00
1.100.11.1.3.04.02.02 „KGM“
1.100.11.1.3.02.01 „Zahlungsverkehr“
1.100.11.1.3.02.02 „Buchführung“
1.100.11.1.3.02.03 „Vollstreckung“
1.100.11.1.6.07.01 „Bürgerämter“
em
Umzugskosten
0,00
42311100 „Miete Gebäude z.“
42311110 „BK Gebäude (BK Vorausz.) z.“
21_111_ZW
Amt 21 Verw.steuerg/service zahlungswir
81_571_ZW
Amt 81 Wirtschaftsförd.
Zahlungswirksam
42111000 „Bauliche Unterhaltung z.“
1.100.11.1.3.04.04 "IGM"
1.100.11.1.3.04.02.02 „KGM“
7.0000178.710.020
„Betriebs- und Geschäftsausstattung (Bürgeramt)“
Ex
- Unterhaltsreinigung
- Hygieneartikel
65_EN_ZW
Amt 65 Energie
0,00
tel
lt a
m
1.100.11.1.6.07.01 „Bürgerämter“
1.100.57.1.0.02.01 „Ref. Beschäftigungspolitik“
Elektroenergie
Differenz (Mehrbedarf)
2016
40XX XXXX Diverse Personalkosten-SK
1.100.11.1.3.04.02.02 „KGM“
1.100.11.1.3.02.01 „Zahlungsverkehr“
1.100.11.1.3.02.02 „Buchführung“
1.100.11.1.3.02.03 „Vollstreckung“
Miete und Betriebskosten
Annahme: Anmietung erfolgt zum 01.10.2016
1.100.11.1.3.04.02.02 „KGM“
Bautechnische Unterhalt.
65_MP
Amt 65 Mieten und
Pachten
Anfallende Aufwendungen im Zuge der Anmietung Otto-Schill-Str.
und der einhergehenden Neuverortung
1.100.11.1.3.04.04 "IGM"
rs
Daten u Telefonanb.(Lecos) einmalige Installation
65_UH2
Amt 65 baul. und techn.
Unterhaltung 2
Sachkonten
Ja
Notwendige
Instandsetzungen nach
Auszügen
11_PA_ZW
Amt 11 Personalaufw.
Zahlungswirksam
PSP-Element
rD
iet
Personalkosten
(HM- und Haushandwerker)
Budgeteinheit
fü
Anfallende Aufwendungen
In 2016 veranschlagte Mittel
für Bereiche
die im Zuge
der Anmietung
Otto-Schill-Str.
umziehen
Mehrbedarf
Seite 1
1.030.539,17
624.243,97
rf
ür
pla
em
Ex
rJ
ete
Di
ke
an
er
ste
m
llt
a
.03
17
.20
16
-
14
:40
rf
ür
pla
em
Ex
rJ
ete
Di
ke
an
er
ste
m
llt
a
.03
17
.20
16
-
14
:40
rf
ür
pla
em
Ex
rJ
ete
Di
ke
an
er
ste
m
llt
a
.03
17
.20
16
-
14
:40
rf
ür
pla
em
Ex
rJ
ete
Di
ke
an
er
ste
m
llt
a
.03
17
.20
16
-
14
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rf
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pla
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Ex
rJ
ete
Di
ke
an
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ste
m
llt
a
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.20
16
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14
:40
rf
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ete
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ke
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ste
m
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a
.03
17
.20
16
-
14
:40
Anlage 2
Rahmenbedingungen für ein Nutzungskonzept
Das konkrete Nutzungskonzept für eine Anmietung Burgplatz soll den nachstehenden
Rahmenbedingungen folgen:
.20
16
-
14
:40
a) Mit DB-Vorlage 19/94 vom 24.01.1994 wurde die Konzeption zur Unterbringung der
Stadtverwaltung Leipzig entwickelt und seither beständig fortgeschrieben. Zuletzt erfolgte dies
im Zusammenhang mit der Bedarfsplanung für das Technische Rathaus im Jahr 2009.
Es besteht bisher ununterbrochen Konsens, dass im Gebäudekomplex Neues Rathaus/
Stadthaus die Verwaltungsspitze (OB/BM), die Fraktionen, die Querschnittsämter sowie
Referate, die einer Orientierung auf bestimmte Bevölkerungsgruppen dienen, untergebracht
sind.
17
m
Bereich OBM/Fraktionen/Beigeordnete
Hauptamt
Stadtkämmerei
Rechtsamt
Referat für Migration und Integration
Personalamt
Referat für Gleichstellung von Frau und Mann
Familieninfobüro des Dezernates V.
tel
lt a
–
–
–
–
–
–
–
–
.03
Im Einzelnen sind dies:
Ja
nk
ee
rs
b) Die durch Zusammenlegung mit dem bisherigen Amt zur Regelung offener Vermögensfragen
neu strukturierte Stadtkasse (bisher untergebracht im Technischen Rathaus und im Sportforum)
soll standörtlich näher an das Dezernat Finanzen und die Stadtkämmerei angebunden werden
(von DB OB so beschlossen). Dabei ist die Besonderheit zu beachten, dass insgesamt 700 m²
Archivfläche unmittelbar am Standort des Amtes erforderlich sind.
Di
et
er
c) Das mit Wirkung zum 01.01.2013 gebildete Amt für Gebäudemanagement ist räumlich am
Standort des Technischen Rathauses zu konzentrieren ( von DB OB so beschlossen ). Damit
und mit der Einrichtung des Technischen Bürgerbüros rundet sich der Nutzungsinhalt dieses
Komplexes ab.
rf
ür
d) Die räumlichen Bedingungen für die Unterbringung des Rechtsamtes im Neuen Rathaus und
für die Unterbringung der Geschäftsbereiche des Oberbürgermeisters sind zu verbessern.
Ex
em
pla
e) Nutzungsänderungen im Komplex Neues Rathaus/Stadthaus müssen berücksichtigen, dass die
Büros und Öffentlichkeitsbereiche im Neuen Rathaus ab 2. OG abwärts noch nicht saniert sind
und infolge der nicht möglichen Bereitstellung finanzieller Mittel auch in den Folgejahren noch
nicht dem Standard entsprechen, der in den Geschossen 5 bis 3 des Neuen Rathauses bereits
vorhanden ist. Je nach der Möglichkeit der Bereitstellung der finanziellen Mittel sind dann auch
Baufreiheitsräume für die abschnittsweise Innensanierung erforderlich.
f) Disponibler Leerstand steht im NR/SH nicht zur Verfügung
( Vorstehende Rahmenbedingungen wurden von der DB OB am 10.06.2014 bestätigt )
Anlage 3
Plausibilitätsprüfung zur Unterbringung der Stadtkasse im Neuen Rathaus/Stadthaus
Eine Unterbringung der Stadtkasse (Stadtkasse im TRH + AROV im Objekt Am
Sportforum 3) im NRH / SH bedeutet:
−
−
−
−
.20
16
-
14
:40
Unterbringung von insgesamt 125 Arbeitsplätzen
benötigte Büroraumfläche (zzgl. Beratungsräume) ca. 2.000 m²
benötigte Archivfläche im NRH von ca. 700 m² (SK 500 m² + AROV 200 m²)
benötigte Gesamtnutzfläche von mindestens 2.700 m² ( ohne Berücksichtigung
VF/NF )
I. Ausgangssituation Neues Rathaus
17
.03
Die weitere Innensanierung ab 2. OG abwärts steht noch aus. Ein Flächenleerstand existiert
nicht. Bei Fortsetzung der Sanierung wird Baufreiheit, je nach Größe der Bauabschnitte,
erforderlich.
3.641,68 m²
2.962,21 m²
2.900,54 m²
3.924,32 m²
2.120,68 m²
2.855,46 m²
772,08 m²
19.176,97 m²
nk
ee
rs
tel
lt a
Untergeschoss
Erdgeschoss
1. Obergeschoss
2. Obergeschoss
3. Obergeschoss
4. Obergeschoss
5. Obergeschoss
gesamt
Ja
−
−
−
−
−
−
−
m
Die Hauptnutzfläche1 des NRH beträgt:
er
Betrachtung der einzelnen Geschosse
pla
rf
ür
Di
et
4./5. Obergeschoss
− genutzt durch das Stadtplanungsamt im 5. OG sowie im 4. OG, weiterhin
untergebracht Stadtkämmerei mit einer Hauptnutzfläche von 594,81 m²
− Dezernat VI auf ca. 225 m² untergebracht
− Der raumbildende Ausbau des Stadtplanungsamtes wurden an fachspezifischen
Belangen ausgerichtet, d.h. es wurden große Ausstellungsflächen geschaffen, in
den Innenbereichen großflächig Glas- und Stahlmaterialien verarbeitet, auf
Zwischentüren in den Büroräumen wurde verzichtet.
3. OG
−
−
−
−
−
1
Ex
em
Fazit:
− Unterbringung der Stadtkasse scheidet im 4./5. OG aus, da die Fläche nicht
ausreicht und wirtschaftlich nicht vertretbare Rück- und Umbaukosten verursacht
würden.
derzeit genutzt durch die Dezernatsbüros II, III und IV mit ca. 405 m²
Stadtkämmerei mit ca. 740 m²
Kulturamt mit ca. 450 m²
GB OBM + Stadtrat mit ca. 215 m²
Rechtsamt mit ca. 165 m²
Flächenangaben wurden aus Famos web entnommen
Seite 1 von 5
Fazit:
− Die erforderliche Fläche steht nicht zur Verfügung
14
:40
2. OG
− derzeit genutzt durch den Oberbürgermeister und den überwiegenden Teil der
Referate des GB OBM
− Hauptamt mit ca. 520 m² + Dezernat I mit ca. 145 m² untergebracht
− hoher Anteil an Veranstaltungsflächen wie Wandelhalle, Ratsplenarsaal,
Sitzungssaal, zentrale Beratungsräume etc.
17
.03
derzeit Liegenschaftsamt mit ca. 725 m² untergebracht
darüber hinaus die Fraktionen mit ca. 290 m²
Dezernate IV, V und VII mit insgesamt ca. 530 m²
Rechtsamt mit ca. 530 m²
Kantine des Ratskeller (Umkleide, Lager, Spülraum und Küche) mit ca. 150 m² sowie
Speiseräume mit ca. 240 m²
m
1. OG
−
−
−
−
−
.20
16
-
Fazit:
− die erforderliche Fläche steht nicht zur Verfügung
− Die Innensanierung steht für den überwiegenden Anteil der Etage aus
tel
lt a
Fazit:
− die erforderliche Fläche steht nicht zur Verfügung
die Innensanierung steht für die gesamte Etage aus
im Zuge der Sanierung entfällt dauerhaft Büronutzfläche durch Rückbau von
Provisorien ( Turmumgang )
−
−
div.kleinere Ämter/ Referate untergebracht
Liegenschaftsamt mit ca. 905 m² und Amt für Wirtschaftsförderung mit ca. 630 m² als
größte Flächennutzer
hoher Anteil an Technikräumen, Lecos etc.
ee
rs
−
−
Ja
er
−
nk
EG
Di
et
Fazit:
− die erforderliche Fläche steht nicht zur Verfügung
− die Innensanierung steht für die gesamte Etage aus
−
1. Hauptnutzer ist das Hauptamt mit Hausdruckerei und Poststelle mit einer Fläche
von ca. 1.180 m²
2. Hauptnutzer ist der Ratskeller mit knapp 1.700 m²
pla
−
rf
ür
UG
Ex
em
Fazit:
− Unterbringung der vorgenannten Bereiche an einem anderem Standort scheidet aus.
− Verbleibende Flächen sind nicht ausreichend
− Deutlich schlechtere Büroraumqualität ( unabhängig von der ausstehenden
Innensanierung )
Prüfung der Archivflächenunterbringung im KG
− das Kellergeschoss ist vollumfänglich belegt mit betriebstechnischen Anlagen,
Lapidarium, Lagerbereich Ratskeller, Technikbereiche Lecos sowie Werkstätten.
Fazit:
− keine disponiblen Flächen vorhanden
Seite 2 von 5
Gesamtbewertung
14
:40
Eine Unterbringung müsste etagenübergreifend erfolgen, wobei immer infolge der
notwendigen Innensanierung ein gestaffelter erneuter Freizug für die Baufreiheit erforderlich
wird.
.20
16
-
Ein einzelnes Amt reicht nicht aus, um der Stadtkasse genügend Fläche zur Verfügung
stellen zu können. Mehrere Ämter müssten berücksichtigt werden. Die bisher bestätigten
Rahmenbedingungen für die Nutzung des Gebäudekomplexes würden verändert.
Die notwendigen Archivflächen könnten nur im „hellen Bürobereich“ abgebildet werden.
.03
II. Situation im SH
m
1.059,84 m²
1.207,46 m²
1.278,18 m²
1.319,74 m²
1.348,77 m²
1.309,55 m²
7.523,54 m²
rs
tel
lt a
Untergeschoss
Erdgeschoss
1. Obergeschoss
2. Obergeschoss
3. Obergeschoss
4. Obergeschoss
gesamt
ee
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−
−
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−
−
17
Die Hauptnutzfläche2 des Stadthauses beträgt:
nk
Betrachtung der einzelnen Geschosse
rf
ür
Di
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Ja
4. Obergeschoss
− Hauptnutzfläche wird ausschließlich durch das Amt für Geoinformation und
Bodenordnung genutzt
− Neben dem Ausbau nach fachspezifischen Belangen wurde bei der Unterbringung
des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung darauf Wert gelegt, Dusch- und
Umkleidemöglichkeiten (Vermesser) sowie gesicherte Unterstellmöglichkeiten für
den mit Spezialtechnik ausgestatteten Fuhrpark vorzuhalten. Räume wurden
teilweise statisch für den speziellen Nutzungszweck ertüchtigt.
pla
Fazit:
− Die erforderliche Fläche steht nicht zur Verfügung.
Ex
em
3. OG
− Hauptnutzer der Fläche ist das Personalamt mit ca. 1.063 m² sowie
− Amt für Geoinformation und Bodenordnung mit ca. 251 m²
Fazit:
− Die erforderliche Fläche steht nicht zur Verfügung.
2. OG
− Amt für Statistik und Wahlen auf ca. 431 m² untergebracht
− darüber hinaus derzeit durch Amt für Gebäudemanagement mit ca. 465 m² genutzt.
Bei Konzentration des AGM im Techn. Rathaus wurde bisher davon ausgegangen,
2
Flächenangaben wurden aus Famos web entnommen
Seite 3 von 5
−
−
diese Fläche als Baufreiheit für die Innensanierung des Neuen Rathauses zu
verwenden.
Personalamt mit ca. 320 m² angesiedelt
vereinzelte Raumnutzung durch Sozialamt, Hauptamt sowie GB OBM mit insgesamt
ca. 104 m²
14
:40
Fazit:
− Die erforderliche Fläche steht nicht zur Verfügung.
Fazit:
− Die erforderliche Fläche steht nicht zur Verfügung.
EG
.03
m
−
−
der Großteil der Hauptnutzfläche wird vom Standesamt mit ca. 984 m² genutzt incl.
spezieller Räume für Trauungen
Referat für Gleichstellung von Frau und Mann mit ca. 136 m²
Hauptamt ( IT-Koordination ) mit ca. 106 m² untergebracht
17
−
.20
16
-
1. OG
− Hauptnutzer der Fläche ist Sozialamt mit ca. 1.120 m²
− Archivnutzung durch Standesamt mit ca. 150 m²
tel
lt a
Fazit:
− Die erforderliche Fläche steht nicht zur Verfügung.
UG
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−
−
nk
−
Ja
−
−
derzeit genutzt durch GB OBM (z.T. Sonderprojekt „Gesetzliche Vertretung“) mit ca.
407 m²
Hauptamt (Bürgeramt SH) mit ca. 247 m²
Amt für Jugend, Familie und Bildung mit dem Familieninfobüro auf einer Fläche von
ca. 104 m²
Lager- und Archivnutzung durch Liegenschaftsamt, Stadtplanungsamt, Amt für
Geoinformation und Bodenordnung mit ca. 158 m²
Rechtsamt (Friedensrichter) mit ca. 30 m²
vermietetes Ladengeschäft (Reisefibel) mit ca. 142 m²
er
−
em
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rf
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Fazit:
− Gesamtfläche ist nicht ausreichend.
− Unterbringung der vorgenannten Bereiche an einem anderem Standort scheidet
durch die Vernetzung der Arbeitsbedingungen aus.
− deutlich schlechtere Büroraumqualität (Lichtverhältnisse und Zuschnitte) sowie
Ladenflächen für Büronutzung unzweckmäßig
Ex
Prüfung der Archivflächenunterbringung im KG
− das Kellergeschoss ist vollumfänglich belegt mit betriebstechnischen Anlagen,
Technikbereichen, Werkstätten sowie Lagerbereichen einzelner Ämter.
Fazit:
− keine disponiblen Flächen vorhanden
Prüfung der Archivflächenunterbringung im ehemaligen Heizhaus / Hofkellerbereich
Im derzeit noch ungenutzten Hofkellerbereich Stadthaus ist perspektivisch geplant,
Archivflächen von ca. 600 m² zu schaffen. Voraussetzung dafür sind umfangreiche und
kostenintensive Ausbaumaßnahmen.
Seite 4 von 5
–
–
–
Einbau einer derzeit nicht vorhandenen Zwischendecke zum Tiefkellerbereich
zwecks Schaffung einer vollumfänglichen Kellergeschossebene.
Beseitigung von Durchfeuchtungsschäden
Einbau von Lüftungstechnik als Voraussetzung für eine Archivnutzung
.20
16
-
14
:40
Hinweis: Die Nutzung dieses Hofkellerbereiches ist perspektivisch zur Auslagerung des
Wahlarchivs aus der Großen Fleischergasse 12 vorgesehen (Optimierung der
Arbeitsabläufe bei Wahlen in einem Objekt und Ersatz hinsichtlich
städtebaulicher Entwicklung des Areals Große Fleischergasse und
Matthäikirchhof).
Weiterhin ist dort die Unterbringung von derzeit in ausbaufähigen
Büronutzflächen im Stadthaus untergebrachten Archiven des Standesamtes
vorgesehen.
Gesamtbewertung
.03
Eine Unterbringung müsste etagenübergreifend erfolgen, da generell die Hauptnutzfläche
pro Geschoss kleiner als die erforderliche Büroraumfläche der Stadtkasse ist.
m
17
Ein einzelnes Amt reicht nicht aus, um der Stadtkasse genügend Fläche zur Verfügung
stellen zu können. Mehrere Ämter müssten berücksichtigt werden. Die vernetzten
Arbeitsbedingungen würden empfindlich gestört. Baufreiheitsbedingungen bestünden nicht
mehr.
tel
lt a
Die notwendigen Archivflächen könnten derzeit nicht zur Verfügung gestellt werden. Sie
müssten zusätzlich im „hellen Bürobereich“ abgebildet werden.
Ex
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Ja
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Selbst bei Unterbringung im Hofkeller Stadthaus bestünde weiterhin ein Defizit. Zu den
eingeschätzten Umbaukosten in Höhe von ca. 1,2 Mio € müssten zusätzlich Archivflächen
angemietet werden.
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1
14
:40
MIETVERTRAG
.20
16
-
zwischen
Rubin 42. GmbH
vertr. d. GF Sebastian Jagiella und Patrik Fahrenkamp
Reichsstraße 1 - 9
04109 Leipzig
.03
- im folgenden „Vermieter“ -
m
17
und
- im folgenden „Mieter“ –
er
Ja
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tel
lt a
Stadt Leipzig
vertr. d. den Oberbürgermeister,
dieser vertreten durch die Bürgermeisterin Frau Dorothee Dubrau,
Neues Rathaus,
Martin-Luther-Ring 4-6
04109 Leipzig
Di
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wird folgender Mietvertrag geschlossen:
Ex
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ür
Vorbemerkung
Die Leipziger Stadtbau AG ist langjährig als Projektentwickler tätig. Größere Projekte werden
regelmäßig über eigens hierfür gegründete Zweck- bzw. Projektgesellschaften gehalten und
abgewickelt. Der Vermieter ist eine solche Zweck- bzw. Projektgesellschaft, über die die
Leipziger Stadtbau AG die Immobilie Otto-Schill-Straße 2 in Leipzig hält. Die Leipziger
Stadtbau AG ist zu 100 % Anteilseignerin des Vermieters. Der Vermieter ist Eigentümer der
vorgenannten Liegenschaft.
1.
Mietgegenstand
1.1
Der Vermieter vermietet an den Mieter folgende Flächen in dem auf dem Grundstück
Otto-Schill-Straße 2, Leipzig, nachstehend auch „Gesamtobjekt“ genannt, befindliche
historische und denkmalgeschützte Gebäude
2015-12-08 Entwurf_MV_OS2_Version_10.8_clean.docx
2
ca. 568,33 m² Büroflächen im EG für Bürgeramt
ca. 1.030,42 m² Büro- und Archivflächen im 1. OG (Deckentraglast bis 1.000kg/m²)
ca. 1.171,81 m² Büroflächen im 2. OG
ca. 1.184,11 m² Büroflächen im 3. OG
ca. 1.079,59 m² Büroflächen im 4. OG
ca. 941,84 m² Bürofläche im 5. OG
ca. 5.976,10 m² Gesamtfläche
14
:40
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
.20
16
-
Die vorstehend vermieteten Flächen sind im als Anlage 1 beigefügten Plansatz rot umrandet gekennzeichnet und werden – ebenso wie im Falle der Ausübung der Anmietoption die im nachstehenden Absatz aufgeführten Optionsflächen - im Folgenden „Mietgegenstand“ oder „Mietobjekt“ genannt.
Die Berechnung unter Ziff. 1.1 genannten Flächen erfolgte nach der derzeit gültigen
Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (MF/G vom 01.05.2012) nach planimetrischem Aufmaß. Hierbei wurde die Konstruktionsgrundfläche etwaiger Stützen und Wände übermessen.
nk
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1.2
tel
lt a
m
17
.03
Der Vermieter gewährt dem Mieter eine Option („Anmietoption“) zur zusätzlichen Anmietung der Flächen im EG (ca. 672,34 m²) („Optionsflächen“). Die Anmietoption kann nur
innerhalb der ersten 3 Jahre, gerechnet ab Mietbeginn, ausgeübt werden. Im Fall der
Ausübung der Anmietoption werden die Parteien die Konditionen der Anmietung (Ausstattung und Zeitpunkt der Übergabe der Optionsflächen, Miete und Nebenkosten für die Optionsflächen etc.) einvernehmlich vereinbaren. Dies ist notwendig auf Grund der besonderen Räumlichkeiten im Erdgeschoss. Die Mietzahlung für die Optionsflächen ist ab Übergabe der Optionsflächen geschuldet. Die Parteien werden die Ausübung der Anmietoption und die Konditionen der Anmietung der Optionsflächen in einem schriftformgerechten
Nachtrag zu diesem Mietvertrag niederlegen.
Di
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Ja
Eine Abweichung von mehr als 1 % der unter Ziff. 1.1 angegebenen Flächen von den tatsächlichen Verhältnissen im Mietobjekt begründet sowohl für den Vermieter als auch für
den Mieter einen Anspruch auf Änderung der Miete sowie der Neben- und Heizkostenvorauszahlung im Sinne einer Anpassung an die sich aus dem Aufmaß ergebenden Flächengrößen. Nach Ablauf von 18 Monaten seit Übergabe des Mietgegenstandes (Ziff.
5.1) können weder der Mieter noch der Vermieter eine Anpassung der Miete wegen möglicher Flächenabweichungen verlangen. Weitergehende Ansprüche sind ausgeschlossen.
Dem Mieter ist bekannt, dass der Mietgegenstand kein Neubau ist (daher kein Neubaustandard), sondern dass es sich um einen denkmalgeschützten Altbau handelt, der
unter Berücksichtigung der Vorgaben des Denkmalschutzes modernisiert wird. Der Mietgegenstand wird dem Mieter aber in voll funktionsfähigem Zustand zur Verfügung gestellt.
1.4
Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Mietgegenstand etwa während der
Mietzeit eingeführten strengeren oder verbesserten bautechnischen Anforderungen genügt. Letzteres gilt insbesondere für den Bereich des Schall- und Wärmeschutzes sowie
hinsichtlich der energetischen Sanierung.
1.5
Dem Mieter ist bekannt, dass vermieterseitig nicht gewährleistet werden kann, dass in
den Büro- und Archivräumen bei hohen Außentemperaturen jederzeit die Bestimmungen
der Arbeitsstätten-VO/Arbeitsstättenrichtlinie eingehalten werden, d.h. bei einer Außentemperatur von 32°C die Innentemperatur nicht über 26°C steigt - bzw. bei höheren Außentemperaturen als 32°C - die Innentemperatur mindestens 6°C unter der jeweiligen
Außentemperatur liegt.
Ex
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1.3
2015-12-08 Entwurf_MV_OS2_Version_10.8_clean.docx
3
Mietzweck
2.1
Der Mieter wird den Mietgegenstand als Bürofläche der Stadt Leipzig sowie dazu gehörige Nebenflächen im 1. OG (im Folgenden „Mietzweck“) nutzen. Im EG wird die Fläche
als Bürgeramt sowie – im Falle der Ausübung der Anmietoption (Ziff. 1.1) - als Bürofläche
genutzt.
2.2
Der Vermieter gewährt keinen Konkurrenzschutz.
2.3
Eine Änderung des Nutzungszwecks ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters
zulässig, die dieser nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Etwaige Zustimmungserklärungen des Vermieters werden stets, auch wenn dies in der Zustimmungserklärung
nicht ausdrücklich gesagt ist, vorbehaltlich einer etwa erforderlichen behördlichen Genehmigung zur Nutzungsänderung erteilt, deren Beschaffung und Aufrechterhaltung dem
Mieter auf seine Kosten obliegt. Vor Durchführung der genehmigten Nutzungsänderung
hat der Mieter dem Vermieter entweder nachzuweisen, dass die hierfür erforderliche behördliche Genehmigung rechtsbeständig erteilt ist, oder dass eine behördliche Genehmigung nicht erforderlich ist.
2.4
Der Mieter darf keine Tätigkeiten ausüben, die in irgendeiner Weise eine Erhöhung des
Versicherungsrisikos für den Mietgegenstand mit sich bringen oder den behördlichen
Bestimmungen (z.B. der Baugenehmigung oder dem Bebauungsplan) widersprechen.
Der Mietgegenstand darf ferner im Rahmen des Mietzwecks nur für gesetzlich, behördlich
und vertraglich zulässige Zwecke genutzt werden.
2.5
Für jede Beschädigung innerhalb des Mietgegenstandes ist der Mieter verantwortlich,
auch wenn die Beschädigung von seinen Angehörigen, Angestellten, Mitarbeitern, Untermietern, Besuchern, Lieferanten oder Handwerkern verursacht ist. Dies gilt nicht, wenn
der Mieter nachweist, dass die Beschädigung vom Vermieter bzw. sonstigen aus dessen
Sphäre stammenden Personen verursacht wurde.
3.
Untervermietung
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2.
Im Falle der Untervermietung gelten die gesetzlichen Vorschriften.
Ausstattung des Mietgegenstandes
4.1
Die Ausstattung des Mietgegenstandes ergibt sich aus Teil I und II der – lediglich eineBeschreibung und keine zugesicherte Eigenschaft darstellenden – als Anlage 2 beigefügten
Bau- und Ausstattungsbeschreibung (Teil I: Allgemeine Bau- und Ausstattungsbeschreibung; Teil II: Zuordnung, welche Arbeiten jeweils vermieterseits und welche Arbeiten jeweils mieterseits zu erbringen sind bzw. die vermieterseits bzw. mieterseits einzubringenden Anlagen, im Vertrag auch „Checkliste“ genannt) (nachfolgend insgesamt „Baubeschreibung“). Bei der Bauausführung ist auch die als Anlage 3 beigefügte Richtlinie für
die informationstechnische Verkabelung von Objekten der Stadtverwaltung Leipzig für
2014 zu beachten.
Ex
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4.
Dem Mieter ist bekannt, dass das Mietobjekt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
noch nicht fertig gestellt ist. Der Vermieter ist berechtigt, Änderungen und Anpassungen
vorzunehmen, soweit dies aufgrund behördlicher Auflagen oder wegen erheblicher wirtschaftlicher Belange oder technisch erforderlich ist und dadurch die Qualität des Mietobjektes und dessen Nutzbarkeit nicht erheblich beeinträchtigt werden.
2015-12-08 Entwurf_MV_OS2_Version_10.8_clean.docx
4
Der Vermieter wird Änderungswünsche des Mieters berücksichtigen, soweit solche mit
der Baudurchführung und der Bauzeitplanung vereinbar sind. Im Einzelnen gilt Folgendes:
Der Mieter wird dem Vermieter seine Wünsche hinsichtlich einer Änderung der
Baubeschreibung unter Benennung der konkreten Abweichungen und/oder Beifügung von Plänen schriftlich mitteilen. Der Vermieter ist verpflichtet, Sonderwünsche des Mieters nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen umzusetzen, es sei denn, öffentlich rechtliche Vorschriften stehen zwingend entgegen.
(b)
Der Vermieter wird dem Mieter die Kosten für Sonderwünsche inkl. etwaiger
sonstiger Mehrkosten und eventueller damit verbundener Verschiebungen des
Übergabetermins unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb von 5 Werktagen
nach Zugang des Sonderwunsches beim Vermieter mitteilen. Bei der Berechnung der Mehrkosten sind marktübliche Preise in Ansatz zu bringen.
(c)
Der Mieter wird dem Vermieter innerhalb von 5 Werktagen nach Zugang der Mitteilung über die Mehrkosten schriftlich oder per Fax mitteilen, ob er die Ausführung des Sonderwunsches beauftragt oder nicht. Sofern der Mieter die Sonderwünsche beauftragt, wird der Vermieter diese Sonderwünsche bei der Herstellung der Mietsache berücksichtigen. Erfolgt keine schriftliche Rückmeldung, gilt
der Sonderwunsch als nicht beauftragt.
(d)
Durch die Sonderwünsche bedingte Mehrkosten werden dem Mieter nach Übergabe des Mietgegenstandes direkt in Rechnung gestellt.
.03
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(a)
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4.2
Mietdauer und Option
5.1
Dieser Mietvertrag wird mit Unterzeichnung durch beide Parteien bindend. Das Mietverhältnis beginnt am Tag der Übergabe („Mietbeginn“). Die Übergabe erfolgt voraussichtlich _________, spätestens jedoch am _________ („spätester Übergabetermin“).
5.2
Der Vermieter wird dem Mieter den Monat der Übergabe 3 Monate zuvor und die Woche
der Übergabe 4 Wochen zuvor schriftlich mitteilen. Der genaue Tag der Übergabe wird
dem Mieter 2 Wochen zuvor verbindlich mitgeteilt. Der Mieter hat das Mietobjekt zu diesem mitgeteilten Termin zu übernehmen. Weigert sich der Mieter, das sich im vertragsgerechten Zustand befindliche Mietobjekt zu übernehmen, beginnt der Mietvertrag mit dem
Annahmeverzug des Mieters.
5.3
Das Mietverhältnis hat eine feste Laufzeit von 25 Jahren ab Mietbeginn („Festmietzeit“).
Die Parteien verpflichten sich, den Tag des Mietbeginns sowie des Mietendes in einem
formgerechten Nachtrag zu dokumentieren.
5.4
Wird der sich aus Ziffer 5.1 ergebende späteste Übergabetermin aus Gründen, die der
Vermieter zu vertreten hat, um mehr als 3 Monate überschritten, kann der Mieter vom
Vertrag zurücktreten, jedoch längstens binnen zwei Wochen nach Entstehen dieses
Rücktrittsrechts; danach entfällt das Rücktrittsrecht. Weitergehende Ansprüche im Falle
des Rücktritts (insbesondere Schadensersatzansprüche) des Mieters sowie das Kündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 1 BGB sind ausgeschlossen, es sei denn, der
Vermieter hätte vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt oder es wäre eine Verletzung
von Leib, Leben oder Gesundheit gegeben.
5.5
Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Verzuges des Vermieters mit der Übergabe sind auf den vorhersehbaren, typischen Schaden beschränkt; der Ersatz entgangenen
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2015-12-08 Entwurf_MV_OS2_Version_10.8_clean.docx
5
Gewinns ist ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hätte vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt oder es wäre eine Verletzung von Leib und/oder Leben gegeben.
Ein Rücktrittsrecht oder sonstige Rechte des Mieters bestehen nicht, sofern der Mieter die
Überschreitung des Übergabetermins zu vertreten hat (z. B. durch verspätete Übergabe
geschuldeter Planungsunterlagen oder durch die Realisierung von Ausbauwünschen des
Mieters über die Baubeschreibung Anlage 2 hinaus) oder diese auf höherer Gewalt oder
Arbeitskämpfen (Streik/Aussperrung/Schlechtwettertage) beruht. Schlechtwettertage während der Ausführungszeit, mit denen der Vermieter bei Mitteilung des Ausbauwunschs
durch den Mieter (Ziffer 4.1 lit (a)) rechnen musste, führen nicht zum Ausschluss des
Rücktrittsrechts.
5.7
Die Parteien verpflichten sich, die Übergabe in einem Übergabeprotokoll festzuhalten. In
das Übergabeprotokoll sind das Datum der Übergabe sowie etwaige Mängel und Restarbeiten aufzunehmen, die der Vermieter unverzüglich zu beseitigen oder erledigen hat.
Soweit das Protokoll keine Mängel oder Restarbeiten enthält, erkennt der Mieter den Zustand des Mietgegenstandes mit Unterzeichnung des Übergabeprotokolls als vertragsgemäß an, es sei denn, es handelt sich um verdeckte, arglistig verschwiegene oder durch
den Vermieter vorsätzlich verursachte Mängel. Die Gewährleistungsansprüche des Mieters sind nach Maßgabe von Satz 1 und 2 auf die Mängel und/ oder Restarbeiten beschränkt, die bei der Übergabe ausdrücklich im Übergabeprotokoll vermerkt werden. Auf
Verlangen des Vermieters hat der Mieter nach erfolgter Beseitigung die Beseitigung von
Mängeln und/ oder Restarbeiten schriftlich zu bestätigen und diese Bestätigung zum
Übergabeprotokoll zu nehmen.
5.8
Der Mieter hat das Recht, die Laufzeit dieses Mietvertrages einmalig um weitere fünf
Jahre zu den in diesem Mietvertrag festgelegten Konditionen zu verlängern („Option“).
Die Option ist gegenüber dem Vermieter schriftlich mit einer Frist von 12 Monaten zum
Ablauf der Festmietzeit auszuüben, entscheidend ist der Zugang beim Empfänger.
5.9
Nach Ablauf der Festmietzeit gemäß Ziffer 5.3 dieses Mietvertrages und gegebenenfalls
nach Ablauf des Fortsetzungszeitraumes im Falle der Ausübung der Option setzt sich das
Mietverhältnis als unbefristetes Mietverhältnis mit gesetzlicher Kündigungsfrist fort, wenn
nicht mindestens eine der Parteien der Verlängerung schriftlich widerspricht. Der Widerspruch muss der anderen Vertragspartei spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit
zugehen.
6.
Kündigung
6.1
Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund richtet sich
nach den gesetzlichen Bestimmungen.
pla
rf
ür
Di
et
er
Ja
nk
ee
rs
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16
-
14
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5.6
Ex
em
In Bezug auf das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung auf Grund Zahlungsverzuges gelten die monatlichen Vorauszahlungen für Nebenkosten als Bestandteil der
Miete.
6.2
Für jede Kündigung wird zwingend Schriftform vereinbart.
6.3
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch des Mietgegenstandes fort, so
verlängert sich das Mietverhältnis auch dann nicht auf unbestimmte Zeit gemäß § 545
BGB, wenn die Parteien ihren entgegenstehenden Willen nicht erklären.
7.
Miete und Zahlungsmodalitäten
2015-12-08 Entwurf_MV_OS2_Version_10.8_clean.docx
6
Die monatliche Kaltmiete für den Mietgegenstand (im Folgenden „Kaltmiete“) beträgt
o
für den 1. bis einschließlich 58. Monat nach Mietbeginn (Ziff. 5.1): € 25.398,42, (in
Worten: fünfundzwanzigtausenddreihundertachtundneunzig 42/100 Euro)
o
ab Beginn des 59. Monats nach Mietbeginn (Ziff. 5.1): € 50.796,85, (in Worten: fünfzigtausendsiebenhundertsechsundneunzig 85/100 Euro)
14
:40
7.1
7.2
.20
16
-
Dazu sind jeweils die monatliche Nebenkostenpauschale (Ziff. 9.12) und die Nebenkostenvorauszahlung bzw. Nebenkostenvorausleistung (Ziff. 9.7) zu zahlen. Nebenkosten
sind rechtlicher Bestandteil der Miete (gemeinsam „Miete“ genannt).
Die Pflicht zur Zahlung der Kaltmiete beginnt mit Mietbeginn (Ziff. 5.1). Nebenkosten,
Nebenkostenpauschalen und Nebenkostenvorausleistungen (Ziff. 9) schuldet der Mieter
ebenfalls ab Mietbeginn (Ziff. 5.1)
17
.03
Dasselbe gilt, wenn der Mieter trotz rechtzeitiger Mitteilung des Übergabetermins durch
den Vermieter der Übergabe des Mietobjekts fernbleibt oder die Übergabe unberechtigt
ablehnt (Annahmeverzug).
Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats,
auf ein noch vom Vermieter zu benennendes Konto zu zahlen. Für die Rechtzeitigkeit von
Zahlungen ist der Tag des Eingangs des Betrages bei dem Vermieter oder der Gutschrift
auf dessen Konto maßgebend.
7.4
Die Vermietung erfolgt umsatzsteuerfrei.
8.
Indexklausel
8.1
Die Kaltmiete und die in Ziff. 12.3 genannten Beträge (nachstehend „Erneuerungsbeträge“ genannt) werden wie folgt wertgesichert:
nk
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tel
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7.3
em
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Ja
Sollte sich der Stand des durch das Statistische Bundesamt ermittelten monatlichen Verbraucherpreisindexes für Deutschland (2010=100) gegenüber seinem Stand in dem Monat, in dem das Mietverhältnis begann, um mehr als 10 % verändern, verändern sich die
Kaltmiete und die Erneuerungsbeträge in gleichem Maße automatisch (100 % der Indexänderung) ab dem 1. Tag des auf die Bekanntgabe der Veränderung des Preisindexes folgenden Kalendermonats, erstmals jedoch zu Beginn des 6. Mietjahres. Für spätere
Mietanpassungen auf Grund einer Veränderung des Verbraucherpreisindexes gelten –
mit Ausnahme der zeitlichen Begrenzung auf den Beginn des 6. Mietjahres - die gleichen
Grundsätze und ist Bemessungsgrundlage der jeweilige Verbraucherpreisindexstand der
letzten Mietanpassung auf Grund einer Veränderung des Verbraucherpreisindexes. Vor
einer schriftlichen Mitteilung der von der Indexveränderung jeweils begünstigten Vertragspartei über den Umfang der Anpassung der Kaltmiete sind Verzugsfolgen ausgeschlossen.
Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass die vorstehende Wertsicherungsklausel
gemäß §§ 2 Abs. 1 Nr. 1, 3 Abs. 1 Nr. 1 lit. e des Preisklauselgesetzes zulässig ist. Sollte
dies nicht der Fall sein, verpflichten sich die Vertragsparteien, eine solche Wertsicherungsklausel zu vereinbaren, die nach den Vorschriften des Preisklauselgesetzes zulässig ist und der in diesem Mietvertrag vereinbarten Wertsicherungsklausel wirtschaftlich
am nächsten kommt.
8.3
Falls der in Ziffer 8.1 dieses Mietvertrages genannte Index nicht mehr fortgeführt, durch
einen anderen Index ersetzt oder auf eine andere Basiszahl umgestellt werden soll, tritt
der geänderte Index an die Stelle des in Ziffer 8.1 dieses Mietvertrages genannten Inde-
Ex
8.2
2015-12-08 Entwurf_MV_OS2_Version_10.8_clean.docx
7
xes. Im Übrigen sind die Vertragsparteien einander verpflichtet, eine auch insoweit entsprechende Regelung zu vereinbaren, die der hier getroffenen Vereinbarung wirtschaftlich am nächsten kommt.
Betriebs- und Nebenkosten
9.1
Zusätzlich zur Kaltmiete trägt der Mieter anteilig die Kosten des Betriebes, der Reinigung,
Pflege, Wartung einschließlich TÜV- und behördlicher Prüfungen des Mietgegenstandes
und aller darin befindlicher Anlagen sowie des Gesamtobjekts und aller im Gesamtobjekt
befindlicher gemeinschaftlicher Anlagen, insbesondere der in Ziffern 9.12 und 9.13 genannten Anlagen. Der Abschluss aller Wartungsverträge obliegt dem Vermieter.
9.2
Zu den vom Mieter anteilig zu tragenden Betriebs- und Nebenkosten gehören neben den
in Ziffern 9.12 und 9.13 genannten Kosten auch alle Kosten, die in der derzeit geltenden
Betriebskostenverordnung genannt sind. Die derzeit geltende Fassung der Betriebskostenverordnung ist als Anlage 4 diesem Mietvertrag beigefügt. Die Parteien sind sich dabei einig, dass die Negativdefinition in § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung für diesen Vertrag unbeachtlich ist.
9.3
Der Mieter trägt zusätzlich alle auf Gesetz, Verordnung oder Ortsatzung beruhenden
Gebühren, Steuern und Abgaben, die aus der Nutzung des Gebäudes oder Grundstückes
resultieren oder in der Nutzung bereits bei Vertragsschluss angelegt waren oder sind und
künftig neu für das Grundstück eingeführt werden.
9.4
Der Mieter trägt die Kosten nach der HeizkostenVO.
9.5
Zu den Betriebs- und Nebenkosten gehören auch die Kosten der Verwaltung des Grundstücks. Für diese Kosten wird eine monatliche Pauschale in Höhe von 1,5 % (eineinhalb
von Hundert) der (jeweiligen) monatlichen Kaltmiete (ohne Betriebskosten) vereinbart. Die
Pauschale wird auch dann geschuldet, wenn die Verwaltung von dem Vermieter selbst
durchgeführt wird. Diese monatliche Pauschale ist Bestandteil der pauschalierten Nebenkosten für die ersten 5 Jahre (siehe Ziffer 9.12). Die Kosten der Verwaltung umfassen
insbesondere die Kosten der kaufmännischen Verwaltung (dazu gehören beispielsweise
– jedoch nicht abschließend – die Übergabe der Mieträume, die Abrechnung von Nebenkosten) und die Kosten der technischen Gebäudeverwaltung (dazu gehören beispielsweise – jedoch nicht abschließend – der Abschluss, die Kontrolle, die Anpassung von Werkund Dienstleitungsverträgen, die Gewährleistungsverfolgung, die Durchführung von Gebäudekontrollen).
9.6
Hinsichtlich des Abrechnungsschlüssels gilt Folgendes:
pla
Sollten die Betriebs- und Nebenkosten dem Mieter direkt zurechenbar sein, werden
sie ihm auf diese Art zugerechnet; ansonsten werden sie dem Mieter anteilig berechnet. Schlüssel für die Aufteilung der anteiligen Kosten ist im Zweifel der Anteil
des Mieters an den Gebäude-Mietflächen des Gesamtobjekts oder - nach billigem
Ermessen des Vermieters - des Gebäudes oder Gebäudeabschnitts.
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14
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9.
(b)
Für die Aufteilung der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und sofern vorhanden - des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
sind die Bestimmungen der Heizkostenverordnung maßgebend. Alle der Heizkostenverordnung unterliegenden Kosten (Verbrauchsstoffe, Wartung usw.) werden
vom Vermieter zu 70 % nach Maßgabe des Verbrauchs und zu 30 % nach dem Anteil der Mietfläche des Mieters an der gesamten beheizten Fläche des Gesamtobjekts umgelegt.
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8
(c)
Der Vermieter ist auch im Laufe des Mietverhältnisses bei Vorliegen sachlicher
Gründe berechtigt, den Maßstab für die Umlage der Betriebs- und Nebenkosten
nach billigem Ermessen zu ändern. Bzgl. der Heizkosten muss eine solche Änderung die zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung in ihrer jeweils gültigen
Fassung berücksichtigen.
Über die Betriebs- und Nebenkostenvorausleistung gem. Ziff. 9.13 rechnet der Vermieter
ebenso jährlich einmal ab wie über die ggf. ab Beginn des 6. Mietjahres nach Ziffer 9.12
geschuldeten Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen.
9.8
Der Vermieter ist berechtigt, von dem Mieter die Leistung einer monatlichen Vorauszahlung für alle voraussichtlichen Betriebs- und Nebenkosten für den Mietgegenstand zu verlangen, soweit sie nicht direkt von dem Mieter zu zahlen sind.
9.9
Der Vermieter wird dem Mieter auf dessen Wunsch nach vorheriger terminlicher Abstimmung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Jahresabrechnung in den Geschäftsräumen des Vermieters während der üblichen Geschäftszeiten Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren. Die Betriebs-, Nebenkosten- und sonstigen Abrechnungen
durch den Vermieter gelten als vom Mieter anerkannt, wenn innerhalb von drei Monaten
nach Zugang der Abrechnung schriftliche Einwendungen vom Mieter nicht erhoben werden, sofern in dem Abrechnungsschreiben auf diese Frist und die Folgen ihres Ablaufes
gemäß dem Vorstehenden besonders hingewiesen worden ist.
9.10
Werden dem Vermieter die in dieser Ziff. 9 dieses Mietvertrages genannten Betriebs- und
Nebenkosten für Zeiträume in Rechnung gestellt, über die er gegenüber dem Mieter bereits abgerechnet hat, kann der Vermieter solche Betriebs- und Nebenkosten auch im
Nachhinein von dem Mieter erheben (z.B. nachträgliche Erhebung von Grundsteuern).
9.11
Abfälle, die nicht der Hausmüllabfuhr unterliegen (insbesondere Sonderabfälle, Elektrikund Elektronikschrott und gefährliche Stoffe sowie sperrige Abfälle u. ä.), hat der Mieter
auf eigene Kosten fachgerecht und in Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen
Vorschriften zu entsorgen. Die vorübergehende ordnungsgemäße Aufbewahrung dieser
Abfälle bis zu deren Entsorgung ist gleichfalls Sache des Mieters. Außerhalb der für diesen Zweck von dem Vermieter besonders gekennzeichneten Bereiche dürfen weder
Müllbehälter aufgestellt noch Abfälle oder Wertstoffe gelagert werden. Soweit der Mieter
die Abfälle nicht entsprechend den gesetzlichen Vorschriften trennt, hat er dem Vermieter
den dadurch entstehenden Schaden zu ersetzen. Findet eine ordnungsgemäße Trennung
der Abfälle auch nach einer Mahnung des Vermieters nicht statt, kann er die weitere
Übernahme der Abfälle ablehnen.
9.12
Für die ersten fünf Mietjahre werden die nachfolgend aufgelisteten Betriebs- und Nebenkosten lediglich mit einer monatlichen Pauschale von 2,50 €/m² berücksichtigt. Für die
Betriebs- und Nebenkosten, die Gegenstand der vorstehenden Pauschale sind, bedarf es
keines weiteren Kostennachweises. Nach Ablauf dieses 5-Jahres-Zeitraums leistet der
Mieter auch für diese Betriebs- und Nebenkosten wieder monatliche Vorauszahlungen,
über die der Vermieter abrechnen wird, wenn nicht Mieter und Vermieter nach Ablauf der
ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses eine neue Nebenkostenpauschale miteinander
vereinbaren. Eine solche Vereinbarung werden die Parteien in einem schriftformgerechten Nachtrag zu diesem Mietvertrag niederlegen. Soweit in den nachstehenden Positionen dieser Ziffer 9.12 sowie Ziffer 9.13 von „Wartung“ oder „Kosten der Wartung“ die Rede ist, umfasst dies alle Kosten des Betriebes, der Reinigung, Pflege und Wartung einschließlich TÜV- und behördlicher Prüfungen.
Ex
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9.7
·
Gebäudeversicherung (Allgefahrenversicherung), Glasversicherung, Haus- und
Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
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9
Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die
Grundsteuer und die Straßenreinigungsgebühren
·
Kosten der Aufzüge für Wartung/ Haupt- und Nebenprüfung/ Notrufkosten
·
Kosten der Wartung der Brandmeldeanlage und die Miete für die Aufschaltung
der Brandmeldeanlage zur Feuerwehr
·
Wartung der Be- und Entlüftungsanlagen sowie der Kältetechnik
·
Wartung der Blitzschutzanlage
·
Wartung der Heizungsanlage (Wärmeerzeuger und Pumpentechnik)
·
Wartung der Heizkörper, Thermostatventile, Strangregulierungsventile
·
Heizkosten
·
Die Kosten der Wasserver- und –entsorgung
·
Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung
·
Wartung der Fluchttürsteuerung/ Feststellanlagen/Freilaufschließer
·
Wartung der sicherheitsrelevanten Anlagen und Einrichtungen wie RWA, Brandschutztüren/Rauchschutztüren, Fluchtweg- und Sicherheitsbeleuchtung, Fluchtwegpläne, Laufkarten Feuerwehr
·
Wartung der Rufanlage des Behinderten-WCs
·
Die Kosten der Prüfungen der Betriebssicherheit der elektrischen ortfesten Anlagen und Betriebsmittel (insbes. nach BGV A3)
Ja
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·
er
Die Höhe der Pauschale beträgt in den ersten 5 Mietjahren monatlich
rf
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Die nachfolgend aufgelisteten Betriebs- und Nebenkosten sind mit einer monatlichen
Vorausleistung von 0,46 /m² berücksichtigt.
Wartung der sicherheitsrelevanten Einrichtungen wie bewegliche Feuerlöscheinrichtungen (Feuerlöscher) inkl. Wartung
·
Winterdienst straßenseitig
em
pla
·
·
Bereitstellung der Abfallbehälter und Leerung dieser
Ex
9.13
Di
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5.976,10 m² x 2,50 EUR/m² = 14.940,25 EUR
(in Worten: vierzehntausendneunhundertvierzig 25/100 Euro)
·
Graffitientfernung
Die Höhe der Vorausleistung beträgt in der ersten Betriebskostenabrechnungsperiode
monatlich
5.976,10 m² x 0,46 EUR/m² = 2.749,01 EUR
(in Worten: zweitausendsiebenhundertneunundvierzig 01/100 Euro)
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10
und wird nach jeder erfolgten Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter nach billigem Ermessen an das jeweilige Ergebnis der Abrechnung angepasst.
Die Nebenkostenabrechnungsperiode dauert ein Jahr und muss nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen.
Sicherheit
14
:40
10.
entfällt
Verkehrssicherungspflicht
.20
16
-
11.
17
.03
Dem Mieter obliegt ab Übergabe die Verkehrssicherungspflicht für den Mietgegenstand.
Diese umfasst insbesondere die Pflicht zur Information des Vermieters, sollten sich Schäden am Gebäude oder den techn. oder sonstigen Anlagen zeigen sowie eine allgemeine
Kontrollpflicht (Sichtkontrolle) hinsichtlich der Sicherheit des Mietgegenstandes.
Der Winterdienst wird nach Winterdienstsatzung durch den Vermieter durchgeführt. Er
stellt den Mieter von Ansprüchen Dritter frei.
Instandhaltung und Instandsetzung
12.1
Der Vermieter führt die Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung des Mietgegenstandes an Dach und Fach (äußere Unterhaltung) durch. Entsprechendes gilt für die Instandhaltung und Instandsetzung der technischen und sonstigen Einrichtungen und Anlagen
des Mietgegenstandes, soweit diese nicht nach Ziffer 12.2 vom Mieter instand zu halten
oder instand zu setzen sind.
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tel
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12.
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Ja
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ee
„Dach“ im Sinne dieser Bestimmung ist die Dachkonstruktion mit der Eindeckung und den
dazugehörigen Klempnerarbeiten (Dachrinnen) einschließlich von Vor- und Nebendächern sowie Zu- und Abgängen des Daches. „Fach“ im Sinne dieser Bestimmung sind die
tragenden Teile des Gebäudes (alle Fundamente, tragenden Wände, Stützen, Pfeiler sowie Geschossdecken ohne abgehängte Decken), die Fassade nebst Fassadenverkleidung, alle innen im Mauerwerk (tragende und nicht tragende Wände) verlegten technischen Gebäudeeinrichtungen bis zum Austritt aus dem Mauerwerk in den Mietgegenstand sowie der Schornstein. Fensterreinigung innen und außen inkl. Rahmen sowie
Fensterbank ist Sache des Mieters.
em
Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand schonend und pfleglich zu behandeln
und in einem funktionsfähigen Zustand zu erhalten. Dazu gehören insbesondere die Reinigung, Pflege, sowie - sofern infolge des Mietgebrauchs erforderliche - Instandhaltung
und Instandsetzung der Innentüren, Türsprechanlagen, der Fenster, des Elektro- und des
Be- und Entwässerungssystems, der Sanitäranlagen, Schlösser, Feuerlöscher, Wasserhähne, Wasch- und Abflussbecken, Sanitärausstattung und ähnlicher Einrichtungen einschließlich der Zu- und Ableitungen und lufttechnischen Anlagen/Klimageräte (jeweils ab
Austritt aus dem Mauerwerk oder über dem Mauerwerk). Beleuchtungskörper im Mietgegenstand und Leuchtmittel hat der Mieter auf seine Kosten unverzüglich zu ersetzen.
Ex
12.2
pla
rf
ür
An den durch die Instandhaltung und Instandsetzung der unter Ziff. 12.1, 1. Absatz genannten technischen und sonstigen Einrichtungen und Anlagen des Mietgegenstandes
durch den Vermieter anfallenden Kosten beteiligt sich der Mieter mit einem Höchstbetrag
pro Jahr von 5 % der jährlichen Kaltmiete. Umfang und Art der durchzuführenden Maßnahmen werden vorher mit dem Mieter einvernehmlich abgestimmt.
Zerbrochene Glasscheiben (einschl. evtl. angebrachter einwurfhemmender Sicherheitsfolie), Schaufenster (einschl. evtl. angebrachter einwurfhemmender Sicherheitsfolie), Spie2015-12-08 Entwurf_MV_OS2_Version_10.8_clean.docx
11
.20
16
-
14
:40
gel oder andere Glasbestandteile (nachstehend zusammenfassend „Glasbestandteile“
genannt) berechtigen den Mieter erst zur Minderung, nachdem er dem Vermieter den
Schaden angezeigt und eine für die Ersatzbeschaffung und Erneuerung angemessene
Frist verstrichen ist. Der Vermieter wird zerbrochene Glasbestandteile auf eigene Kosten
ersetzen. Er unterhält für diese Schadensfälle eine Glasversicherung, deren Prämien im
Rahmen der Nebenkosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Erhöht der Versicherer die Prämie für die Glasversicherung nach Mietbeginn (Ziff. 5.1) infolge eingetretener
Schadensfälle oder werden durch den Versicherer nicht alle Kosten für die zerbrochenen
Glasbestandteile ersetzt, erstattet der Mieter dem Vermieter den Mehrbetrag der Prämien
und/oder die vom Versicherer nicht ersetzten Kosten für die zerbrochenen Glasbestandteile . Diese Mehrbeträge sind von der in Ziff. 9.12 vereinbarten Pauschalierung der Nebenkosten nicht umfasst. Kündigt der Versicherer die Glasversicherung infolge eingetretener Schadensfälle, obliegt dem Mieter anstelle des Vermieters vom Zeitpunkt der Beendigung der Glasversicherung an die Verpflichtung, die Glasbestandteile auf eigene Kosten zu ersetzen.
nk
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17
.03
Darüber hinaus ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (beispielsweise Erneuerung der gesamten Innenanstriche, Tapeten, Anstriche von Innentüren und der Innenseiten der Außentüren), die im Rahmen eines angemessenen Wirtschaftsplanes/Fristenplanes erforderlich werden, je nach Grad der Abnutzung, regelmäßig ordnungsgemäß durchzuführen. Sollten der bei Vertragsbeginn vom Vermieter auf den vorhandenen Parkettboden aufgebrachte Teppichboden oder ähnlich verschleißende Bodenbeläge während der Mietvertragslaufzeit erneuert oder instand gesetzt werden müssen, wird dies durch den Mieter und auf Kosten des Mieters durchgeführt. Die Festlegung,
ob ein Fußboden erneuert oder instand gesetzt werden muss, trifft der Mieter während
der Mietzeit selbst. Um sicherzustellen, dass bei der Instandsetzung oder Erneuerung des
Bodenbelags der darunter vorhandene Parkettboden nicht beschädigt wird, wird der Mieter diese Maßnahmen nur auf die Weise vornehmen, die sich aus der als Anlage 6 beigelegten Verarbeitungsrichtlinie ergibt..
er
Ja
Soweit im Rahmen der vorgenannten Verpflichtungen Belange des Denkmalschutzes betroffen sind, ist der Mieter verpflichtet, diese zu beachten und haftet für alle Schäden, Auflagen und sonstige Nachteile die auf der Nichtbeachtung dieser Verpflichtung beruhen.
Der Vermieter steht dem Mieter vor deren Durchführung zur Abstimmung zur Verfügung.
Sind Teile des Mietgegenstandes, für die der Mieter die Instandsetzungspflicht gem.
vorstehender Ziffer 12.2 Abs. 1 trägt, nicht mehr instandsetzungsfähig und müssen erneuert werden, so trägt der Mieter die Kosten einer Erneuerung, wenn diese Erneuerung
je Einzelfall keine höheren Kosten als 500,00 EUR erfordert. Maximal trägt der Mieter
aber in der Summe die Kosten solcher Erneuerungen im Mietjahr lediglich bis zu einer
Höhe von 5.000,00 EUR. Die vorgenannten Beträge ändern sich nach Maßgabe der Indexklausel in Ziff. 8.
12.4
Der Mieter trägt die Kosten des Betriebes, der Pflege, Reinigung, Wartung, Prüfung incl.
behördlicher Prüfungen, Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich die Kosten der
Erneuerung aller Anlagen, die vermieterseits für den Mieter über die in Anlage 2 (Bauund Ausstattungsbeschreibung) genannten Anlagen hinaus in das Mietobjekt eingebracht
und/oder eingebaut werden.
12.5
Zum Zwecke der weiteren Gefahrenabwehr und -vorsorge hat der Mieter darüber hinaus
den Vermieter von beabsichtigten Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu
informieren. Das gilt nicht für Klein- und Schönheitsreparaturen.
12.6
Wegen Engpässen in der Versorgung mit Verbrauchsstoffen und Energie kann der Mieter
einen Anspruch auf Schadensersatz nur geltend machen, wenn der Vermieter den Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht hat oder wenn eine schuldhafte Verletzung
Ex
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12.3
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12
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit eingetreten ist. Auf die Verpflichtung des
Mieters, sich gegen Schäden an seinen eingebrachten Sachen zu versichern, wird ausdrücklich hingewiesen.
Schadensersatzansprüche des Mieters wegen vom Vermieter nicht zu vertretender Immissionen oder Störungen der Zugänge des Gebäudes oder wegen Baumaßnahmen Dritter außerhalb des Gebäudes sind auf den versicherbaren Schaden begrenzt, ein Ersatz
entgangenen Gewinns ist ausgeschlossen. Der Vermieter wird ihm im Hinblick auf den
Mietgegenstand insoweit zustehende Ansprüche an den Mieter abtreten. Eine Mietminderung wegen vom Vermieter nicht zu vertretender Immissionen oder Störungen der Zugänge des Gebäudes oder wegen Baumaßnahmen Dritter außerhalb des Gebäudes ist
ausgeschlossen, wenn die daraus resultierende Beeinträchtigung des Mietgegenstandes
nicht länger als einen Monat andauert.
13.
Bauliche Veränderungen durch den Mieter
13.1
Bauliche Veränderungen denkmalgeschützter Bereiche sind generell ausgeschlossen.
13.2
Bauliche Veränderungen durch den Mieter, insbesondere Um- und Einbauten sowie
Installationen sowie die Gestaltung der Fenster (z. B. Schriftzüge auf Fensterscheiben,
Abdecken der Scheiben von innen, o. ä.) dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden, die dieser nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn eine solche bauliche Veränderung Garantieansprüche oder Gewährleistungsansprüche des Vermieters gefährdet.
Erteilt der Vermieter eine solche Zustimmung, so ist der Mieter auf seine Kosten für die
Einholung und Beachtung aller erforderlichen behördlichen Genehmigungen verantwortlich und haftet für sämtliche Schäden und die Erfüllung aller Auflagen, die im Zusammenhang mit von ihm veranlassten Baumaßnahmen entstehen. Auf Verlangen des Vermieters
sind diesem die Genehmigungen vorzulegen bzw. deren Entbehrlichkeit nachzuweisen.
Dies gilt auch für das Versetzen von Trennwänden.
13.3
Der Vermieter ist bei Mietvertragsende berechtigt den Verbleib der baulichen Veränderungen gegen Erstattung zum Zeitwert zu verlangen. Kann eine Einigung über den Zeitwert nicht erzielt werden, ist dieser von dem Sachverständigen als Schiedsgutachter zu
ermitteln, den die Industrie- und Handelskammer zu benennen hat, in deren örtlicher Zuständigkeit das Mietobjekt liegt. Bei der Bemessung des Zeitwertes sind insbesondere der
technische Fortschritt und die Abnutzung zu berücksichtigen. Soweit vom Mieter veranlasste Veränderungen bei Übernahme durch den Vermieter bereits abgeschrieben sind,
ist eine Vergütung zugunsten des Mieters ausgeschlossen. Der Mieter ist verpflichtet, Abschreibungen und Abschreibungszeiträume insoweit offen zu legen. Kommt der Mieter
dieser Pflicht nicht nach, gilt die Veränderung als abgeschrieben.
13.4
Hinsichtlich der vom Vermieter für den Mieter gem. der als Anlage 2 beigefügten Bauund Ausstattungsbeschreibung eingebauten technischen Anlagen und Einrichtungen ist
der Mieter berechtigt aber nicht verpflichtet, diese bei Beendigung des Mietverhältnisses
zu entfernen. Verbleiben diese technischen Anlagen und Einrichtungen im Mietobjekt, so
gehen diese entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters über. Dies gilt nicht für
technischen Anlagen und Einrichtungen, die nicht funktionstüchtig sind; diese hat der Mieter auf eigene Kosten zu entfernen.
14.
Ausbesserungen und bauliche Veränderungen durch den Vermieter
14.1
Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Veränderungen zur Erweiterung, zum
Ausbau oder zur Erhaltung des Mietgegenstandes oder des Grundstücks insgesamt, zur
Ex
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:40
12.7
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13
Wegen der mit den vorgenannten Maßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen kann
der Mieter die Miete weder mindern noch Ansprüche wegen zu viel gezahlter Miete oder
Schadensersatz geltend machen, es sei denn, der Mieter kann den Mietgegenstand nicht
mehr betreiben oder die Beeinträchtigungen sind ihm nicht mehr zumutbar.
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-
14.2
14
:40
Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Mängeln oder Schäden auch
ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Dies gilt auch für Arbeiten, die zwar nicht notwendig, aber vom Vermieter als zweckmäßig angesehen werden, wie zum Beispiel die
Modernisierung des Gebäudes. Der Mieter hat die betroffenen Teile des Mietgegenstandes zugänglich zu machen. Die Ausführung der Arbeiten darf von ihm nicht behindert
werden. Die mit den vorgenannten Maßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen sind
von ihm zu dulden. § 559 BGB findet Anwendung.
Der Vermieter wird dem Mieter jedoch, soweit möglich, 1 Monat vor Beginn der durchzuführenden Arbeiten über diese informieren.
17
.03
Die außerordentlichen Kündigungsrechte des Mieters nach § 578 BGB i. V. m. § 555e
Abs. 1 BGB sowie § 561 Abs. 1 BGB werden abbedungen.
Haftungs- und Gewährleistungsausschluss
15.1
Der Vermieter haftet nur bei schuldhafter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten. Im
Falle der Verletzung nicht wesentlicher Vertragspflichten haftet der Vermieter nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit sowie bei schuldhafter Verletzung von Leben, Körper und
Gesundheit.
15.2
Die Schadenersatzhaftung des Vermieters ist auf den vorhersehbaren, typischen Schaden beschränkt. Hat der Vermieter das vorstehende, typische Schadensrisiko durch eine
Versicherung abgedeckt, so beschränkt sich die Schadensersatzhaftung auf die Versicherungssumme, es sei denn, der Versicherer kann sich ganz oder teilweise auf seine Leistungsfreiheit berufen. Die vorstehenden Einschränkungen gelten nicht, sofern der Vermieter wegen Vorsatzes oder grober Fahrlässigkeit haftet oder der Schaden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit resultiert.
15.3
Die Haftung des Vermieters nach § 536a Abs. 1 1. Fall BGB, wonach der Vermieter für
Sachmängel, die bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorhanden waren, auch
dann haftet, wenn ihn ein Verschulden nicht trifft, ist insoweit ausgeschlossen.
15.4
Sämtliche in diesem Vertrag enthaltenen Haftungsausschlüsse und Haftungsbeschränkungen gelten auch zu Gunsten der Erfüllungsgehilfen des Vermieters.
16.
Betreten der Mieträume
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15.
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Der Vermieter oder von ihm beauftragte Personen sind berechtigt, den Mietgegenstand
nach rechtzeitiger Ankündigung während der Geschäftszeiten des Mieters zu betreten
sowie Arbeiten, zu denen der Vermieter nach diesem Vertrag verpflichtet ist oder Gewährleistungsarbeiten durchzuführen. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (z.B. bei
Verdacht eines vertragswidrigen Gebrauchs oder Gefahr in Verzug) ist eine vorherige Ankündigung entbehrlich. Bei Gefahr im Verzug sind der Vermieter und von ihm beauftragte
Personen notfalls berechtigt, sich Zutritt zu verschaffen.
17.
Anbringung von Schildern, Reklameanlagen und Gestaltung der Außenfront
17.1
Der Mieter ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters berechtigt, Schilder, Reklameanlagen und sonstige Einrichtungen, die der Werbung für den Mieter dienen, anzu2015-12-08 Entwurf_MV_OS2_Version_10.8_clean.docx
14
bringen. Der Vermieter darf die Zustimmung insbesondere verweigern, sofern denkmalschutzrechtliche Belange entgegenstehen. Die Kosten von Schildern, Reklameanlagen
und sonstige Einrichtungen, die der Werbung dienen und deren Anbringung trägt der Mieter.
14
:40
Der Mieter haftet für alle Schäden, die durch diese Anlagen verursacht werden. Er ist verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses den früheren Zustand wiederherzustellen;
beschädigte Fassadenplatten sind auszuwechseln.
Rückgabe des Mietgegenstandes
18.1
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter den Mietgegenstand geräumt und
besenrein zurückzugeben. Ziff. 13 und 17 bleiben unberührt. Schönheitsreparaturen müssen nur vorgenommen werden, soweit sie fällig und notwendig sind. Bei Rückgabe des
Mietgegenstandes verbleibt dann bestehender Teppich und andere Beläge gereinigt im
Objekt. Weiterhin treffen die Parteien zum Rückbau und zum Verbleib von Einbauten bei
Beendigung des Mietverhältnisses die aus der Anlage 5 ersichtlichen Vereinbarungen.
18.2
Lässt der Mieter nach Auszug vertragswidrig Gegenstände zurück, kann der Vermieter
diese nach fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist auf Kosten des Mieters abholen
lassen bzw. anderweitig entsorgen oder sie sich aneignen und ist nicht mehr zur weiteren
Aufbewahrung dieser Gegenstände verpflichtet.
18.3
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung des
Mietgegenstandes verjähren, ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung, gemäß § 548 BGB nach
Rückgabe des Mietgegenstandes.
19.
Beschränkung der Aufrechnung, Zurückbehaltung und Mietminderung
19.1
Der Mieter kann nur mit solchen Ansprüchen gegenüber dem Mietzins und den Nebenkosten aufrechnen oder das Zurückbehaltungsrecht geltend machen, die entweder
rechtskräftig festgestellt oder vom Vermieter nicht bestritten werden.
19.2
Die Minderung der Miete ist ausgeschlossen, soweit das Minderungsrecht des Mieters
nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist. Davon unberührt bleibt das Recht des
Mieters zur Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruches wegen zu viel gezahlter
Miete.
19.3
Der Mieter verpflichtet sich, vor Ausübung einer Mietminderung oder vor die Ausübung
eines Zurückbehaltungsrechts dem Vermieter mindestens einen Monat vorher über den
zugrunde liegenden Mangel/Sachverhalt und seine Absicht, Mietminderung und/oder Zurückbehaltungsrechte geltend machen zu wollen, zu unterrichten. Reagiert der Vermieter
innerhalb dieser Frist nicht, ist der Mieter gem. den vorstehenden Regelungen zur Mietminderung / Zurückbehaltung berechtigt.
20.
Veräußerung
20.1
Im Falle der Veräußerung an eine Dritten gilt folgendes: Der Mieter stimmt bereits jetzt
ausdrücklich einer Übertragung dieses Mietverhältnisses auf einen zukünftigen Erwerber
des Objektes zu. Zum Zeitpunkt der Übertragung des Mietverhältnisses tritt der Erwerber
an Stelle des Vermieters in den Mietvertrag ein und scheidet der Vermieter mit allen
Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag aus.
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15
Erfüllt der Erwerber im Falle der Veräußerung des Mietgegenstandes seine Pflichten
gegenüber dem Mieter nicht, ist die Haftung des Vermieters gemäß § 566 Abs. 2, 578
BGB, wonach der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein
Bürge haftet, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat, ausgeschlossen. Im Falle der Weiterveräußerung oder Belastung durch den Erwerber ist die Haftung des Vermieters nach §§ 567 b, 566 Abs. 2, 578 BGB ebenfalls ausgeschlossen.
20.3
Im Falle der Veräußerung des Mietgegenstandes ist der Vermieter berechtigt, den Mieter
unter Beifügung einer Aufstellung der Mietvertragsunterlagen um eine Vollständigkeitserklärung zu ersuchen. Der Mieter ist dann verpflichtet, innerhalb von vier Wochen schriftlich mitzuteilen, ob die Aufstellung des Vermieters vollständig und sachlich zutreffend ist.
21.
Schriftformklausel
21.1
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Alle Abreden, Änderungen und Ergänzungen
dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Auf die Schriftform kann nur schriftlich verzichtet werden. Das gleiche gilt für alle Erklärungen, für welche in diesem Vertrag Schriftform
vorgesehen ist.
21.2
Die Parteien bestätigen, dass sie die besonderen Schriftformerfordernisse der §§ 550,
578 und § 126 BGB zur Kenntnis genommen haben. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig und gegenüber einem zukünftigen Erwerber des Grundstückes, auf gegenseitige
Aufforderung jeweils alle Schritte zu unternehmen und alle Erklärungen abzugeben, die
erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gerecht zu werden und erklären weiterhin, dass sie das vorliegende Mietverhältnis nicht vorzeitig auf der Grundlage
einer etwaigen Nichtbeachtung des Schriftformgebotes beenden werden. Diese Bestimmung gilt nicht nur für die Ausfertigung des Hauptmietvertrages sondern auch für alle
diesbezüglichen Nachträge, Änderungen oder Ergänzungen. Der Verzicht auf diese Bestimmung muss schriftlich erklärt werden. Dasselbe gilt für alle Erklärungen, die laut Aussage des vorliegenden Vertrages in schriftlicher Form abzugeben sind. Diese Ziff. 21.2
bindet jedoch einen Erwerber des Grundstücks nicht.
22.
Teilunwirksamkeit
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Der Bestand dieses Vertrages wird nicht durch die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen oder durch Regelungslücken berührt. Eine unwirksame Bestimmung oder eine Regelungslücke ist durch eine gültige Bestimmung zu ersetzen bzw. auszufüllen, die dem Sinn
und Zweck der weggefallenen Bestimmung oder der übrigen Regelung entspricht.
Sonstiges
23.1
Sicherheit und Bewachung auf dem Mietgegenstand
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23.
23.2
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Der Vermieter weist den Mieter darauf hin, dass eine Verantwortlichkeit des Vermieters
für Sicherheit und Bewachung auf dem Mietgegenstand nicht besteht.
Pflege- und Bedienungsanweisungen
Soweit Lieferanten und Hersteller technischer Anlagen Bedienungs- und Pflegeanleitungen herausgeben, werden diese dem Mieter übergeben und sind, soweit die Bedienung
und Pflege ihm obliegen, von ihm zu beachten.
23.3
Die in Nr. 20 der Allgemeinen Bau- und Ausstattungsbeschreibung (Anlage 2, Teil I)
genannten Bauteile, Anlagen und sonstigen Einrichtungen gehen mit Mietvertragsbeginn
2015-12-08 Entwurf_MV_OS2_Version_10.8_clean.docx
16
(Ziffer 5.1) in das Inventar des Mieters über. Ergänzend gelten die Regelungen in Nr. 20
der Allgemeinen Bau- und Ausstattungsbeschreibung.
Ausschließlicher Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist das für
Leipzig örtlich zuständige Gericht. Es gilt deutsches materielles Recht.
23.5
Vertragsgegenstand sind folgende Anlagen:
14
:40
23.4
Plansatz mit Kennzeichnung der Mietflächen
Anlage 1.1:
Plan EG vom 08.12.2015 mit zusätzlicher Kennzeichnung der Optionsflächen
grün umrandet
Plan 1. OG vom 02.10.2015
Plan 2. OG vom 02.10.2015
Plan 3. OG vom 02.10.2015
Plan 4. OG vom 02.10.2015
Plan 5. OG vom 19.11.2015
Anlage 1.2:
Anlage 1.3:
Anlage 1.4:
Anlage 1.5:
Anlage 1.6:
.20
16
-
Anlage 1:
Teil I: Allgemeine Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Teil II: Checkliste zur Baubeschreibung
Anlage 3:
Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung von Objekten der
Stadtverwaltung Leipzig für 2014
Anlage 4:
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
Anlage 5:
Vereinbarung zum Rückbau und zum Verbleib von Einbauten bei Ende
des Mietvertrages
Anlage 6:
Verarbeitungsrichtlinie Bodenbeläge
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Anlage 2:
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(Mieter)
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(Vermieter)
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33 ro
.76
m²
P
Bü
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4.7 WC
5m
²
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NF
5.3 W
6m C
²
Gang
30.67 m²
NF
Ab
s
3.7 tellen
5m
²
NF
tel
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m
0m
0m
1,0
2,0
P
17
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3A
Bü
42 ro
.33
m²
3A
Bü
44 ro
.58
m²
P
Kopiere
13.18 n_Büromater
m²
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NF
Ja
Abstellen
2.55 m²
Gang
18.85 m²
Balkon
4.35 m²
Büro
35.66 m²
2 AP
2 AP
Büro
32.80 m²
Büro
22.47 m²
em
Büro
24.65 m²
3 AP
Ex
2 AP
pla
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TH
13.58 m²
Büroeinheit 01
262.49 m²
WC
7.21 m²
WC
11.50 m²
2 AP
Stadtkasse Abtl. 21.20
Teeküche
12.34 m²
Beratun
46.83 g Amt 21
m²
NF
Stadtkasse Abtl. 21.21
Bürgeramt HNF
Bürgeramt NNF
(nicht im Raumprogramm geforderte notw. Nebenflächen)
Stadtkasse HNF
Stadtkasse NNF
1 AP
+ Azubi
2 AP
Büro SGL
26.86 m²
Büro
30.86 m²
(nicht im Raumprogramm geforderte notw. Nebenflächen)
3 AP
Stadtkasse- Ber. Reg. off. Vermögensfragen HNF
Stadtkasse- Ber. Reg. off. Vermögensfragen NNF
Büro
43.39 m²
(nicht im Raumprogramm geforderte notw. Nebenflächen)
Archiv HNF
Archiv NNF
Balkon
3.64 m²
2 AP
NF
offener Vermögensfragen
Büro
29.79
m²
Stadtkasse Abtl. 21.2
Balkon
4.90 m²
Teeküche
8.12 m²
NF
Stadtkasse- Bereich Regelung
Gang
50.74 m²
fü
WC
6.07 m²
NF
Büro
31.89 m²
rD
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Gang
18.79 m²
4. Obergeschoss
Büro Ab
25.44 tL
m²
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Büro (Reserve)
19.24 m²
2 AP
Grundriss
1 AP
2 AP
Büro (R
24.36 eserve)
m²
NF
Besprec
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m²
nk
Büro (Reserve)
22.43 m²
n
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Ba 7 m²
3.8
Post
2 AP
Büro (R
25.26 eserve)
m²
2 AP
Raumkonzept_Stadt Leipzig
Planstand 2015-10-02
Teeküc
he
16.32
m²
INNENHOF
Otto- Schill- Strasse 2
.20
16
-
Bü
40.0ro
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3A
P
14
:40
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NF
(nicht im Raumprogramm geforderte notw. Nebenflächen)
Verkehrsflächen VF
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14
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m²
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14.05 m²
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m²
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7.44 m² he
1. Entwurf
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2 AP
Büro
17.16 m²
Büro
22.66 m²
em
1m
1 AP
Dittric
hring
1m
2m
1m
2m
2m
1m
1 AP
Kommunikation-Point
15.73 m²
2m
Lichtkuppel
1m
Büro
18.21
m²
1 AP
Büro
39.53 m²
1 AP
Büro
21.50 m²
3 AP
Büro
29.53 m²
5.OG_???
5.OG_Referat f. Beschäftigungspolitik
2m
2m
2m
2m
1m
1m
1m
1m
Nebennutzfläche NF
Verkehrsflächen VF
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2m
TH
13.56 m²
WC
6.73 m²
2m
2m
Besprechung
64.60 m²
2 AP
Büro
26.49
m²
Kopierraum / Lager
11.37 m²
1m
13 STG
14.7/30
Büro
23.87 m²
Büro
15.41
m²
1 AP
1m
Gang
32.00 m²
2 AP
2 AP
Büro
23.69
m²
Gang
49.05 m²
2m
WC
8.23 m²
Faltwand
2m
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1m
1m
2m
Büro
16.31
m²
1 AP
2m
1m
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1m
2m
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1m
Teeküche
7.51 m²
fü
2m
1 AP
Büro
19.90
m²
2m
Ja
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2m
1 AP
1m
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iße
We
1m
2m
Planstand 2015-11-19
Büro
29.77
m²
Büro
16.38
m²
begehbare Dachfläche
1m
5. Obergeschoss
Büro
14.00
m²
Nebenfl
24.13 äche
m²
INNENHOF
1m
Grundriss
Bü
29 ro
.24
m²
tel
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Gang
28.41 m²
2m
Ne
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8.1 enflä
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1m
1m
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7.9 ben
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²
2m
Raumkonzept_Stadt Leipzig
2m
24
13
14 ST
.8/3 G
0.7
24
1m
1.7
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17
.03
1m
2m
Ga
24.7ng
6m
²
Bü
18.5ro
5m
2m
Otto- Schill- Strasse 2
.20
16
-
1m
Bü
30 ro
.43
m²
2m
1m
Bü
36.2ro
0m
²
2m
1m
2m
1m
Flächenangaben inkl. Türen- und Fensterlaibungen
Otto-Schill-Straße
NORDEN
v o n do ma r os u n d par t ner
Anlage 2 – Teil I
TEIL I
Umbau und Sanierung
Büro- und Gewerbegebäude
Otto- Schill-Straße 2
Bauherr:
Rubin 42. GmbH
Reichsstraße 1 - 9
04109 Leipzig
Mieter:
Stadt Leipzig
.03
.20
16
-
Projekt:
14
:40
ALLGEMEINE
BAU- UND AUSSTATTUNGSBESCHREIBUNG
17
Vorbemerkung
nk
ee
rs
tel
lt a
m
Für die geplante Nutzung als Büro- und Verwaltungsgebäude sind verschiedene Umbauten erforderlich. Diese erfolgen unter Berücksichtigung der Auflagen des Denkmalschutzes und in Abstimmung mit dem Nutzer. Für die im 5. OG noch nicht mit Arbeitsplätzen
versehenen Bereiche wird es eine separate Abstimmung zum Ausbau geben. Diese wird
sich in Art und Güte an den bisherigen Standards orientieren.
Die Raumstruktur wird den Erfordernissen angepasst. Für Besucher und Mitarbeiter mit
körperlichen Einschränkungen wird ein Eingangsbereich behindertengerecht hergestellt.
Im Gebäude wird ein Behinderten-WC eingerichtet, welches von Gästen/Angestellten genutzt werden kann.
Es erfolgt die statische Prüfung der Deckentraglast für die Nebenflächen des Archivs.
·
er
Di
et
·
Das historische Erscheinungsbild und die Dacheindeckung des Gebäudes bleiben
erhalten.
Die Abdichtung der verschiedenen Dachbereiche werden überprüft und bei Bedarf
überarbeitet oder erneuert.
Die komplette Dachentwässerung einschließlich aller Regenrinnen, Regenfallleitungen, Dachanschlussbleche etc. werden überprüft, gereinigt und ggf. erneuert.
rf
ür
·
Ja
1. Dachkonstruktion / Dacharbeiten
2. Fassadenarbeiten
·
pla
em
·
Die vorhandenen Fassadenflächen werden überprüft. Schädigungen werden überarbeitet.
Im EG Bereich ist die Fassade an verschiedenen Stellen beschmiert. Hier erfolgt eine
fachgerechte Reinigung und ein neuer Anstrich.
An Außenbauteilen, welche durch Tauben beeinträchtigt werden können, wird eine
Taubenvergrämung angebracht.
Ex
·
3. Fenster
· Die Fenster wurden bei der letzten Sanierung bereits erneuert und bleiben im Bestand. Folgende Werte sind vorhanden: U-Wert: 3,0.
1/5
Anlage 2
·
·
Die erdgeschossigen Fensterzonen werden innenseitig vollflächig mit einer transparenten einwurfhemmenden Sicherheitsfolie versehen.
Alle Fenster erhalten eine Grundwartung. Sich daraus ggf. ergebende Beschädigungen werden überarbeitet oder getauscht.
.20
16
-
14
:40
4. Schlosserarbeiten
· Die vorhandenen äußeren Geländer werden überprüft und ggf. repariert in Abstimmung mit dem Referat Denkmalschutz.
· Die Fenster erhalten wenn erforderlich eine äußere Absturzsicherung welche mit dem
Denkmalschutz abgestimmt wird.
tel
lt a
m
17
.03
5. Maurer- und Putzarbeiten
· Maurer- und Putzarbeiten werden nach DIN 1053-1/ DIN 18550-2 und DIN 18202
Toleranzen im Hochbau durchgeführt.
· Erstellung eines neuen Aufzugschachtes nach den Anforderungen des Aufzugsbauers.
· Putzausbesserung und Ausbesserung aller Putzschäden im Bereich der Abbruchmaßnahmen, dabei Angleichen an den Altputz sowie entsprechende Untergrundvorbereitungen. Die Übergänge von Altputz zu Neuputz werden entsprechend den anerkannten Regeln der Technik vorgenommen.
pla
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Ja
nk
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rs
6. Fliesenarbeiten
· Wo die WC-Bereiche unverändert bleiben, bleiben die Fliesen im Bestand, werden
fachgerecht grundgereinigt und ggf. mit gleichem Material ausgebessert.
· Die Wandfliesen der neu zu erstellenden Toilettenräume und die ggf. erforderlichen
Fliesenspiegel in den Teeküchenbereich werden in Dünnbett mit flexiblem Kleber auf
Putz bzw. Gipskarton im Fugenschnitt als keramische Steinzeugfliesen nach DIN EN
121, deutsches Markenfabrikat, verlegt. Verwendet werden Fliesen bis zu einem Listenpreis von 25,-€/m².
· Sämtliche Ecken und Anschlüsse sowie Sanitärgegenstände werden dauerelastisch
eingedichtet, positive Ecken mit eingefliesten Eckprofilen.
· Die Bodenfliesen der neu zu erstellenden Toilettenräume werden in Dünnbett mit
flexiblem Kleber auf Estrich mit Abdichtung im Fugenschnitt als keramische Steinzeugfliese DIN EN 121, deutsches Markenfabrikat verlegt. Verwendet werden Fliesen
bis zu einem Listenpreis von 25,-€/m².
· Die Fliesenarbeiten werden in Verbindung mit der DIN 18157, 18195 sowie 18560
erbracht. Die Farbe der Fugenmasse sowie der dauerelastischen Abfugung erfolgt
nach Bemusterung.
Ex
em
7. Fußbodenarbeiten
· Die vorhandenen Holzböden werden geschliffen und lackiert oder mit Teppich oder
Teppichplanken oder PVC-Belag belegt. Materialpreis (Listenpreis) 30,00 €/m² netto.
· Alle weiteren Räume werden mit Teppich oder Teppichplanken oder PVC-Belag belegt. Materialpreis (Listenpreis) 30,00 €/m² netto
· Die Beläge werden mit dem Mieter bemustert.
· In den Bereichen Datenverteilerräume wird ein ableitfähiger PVC-Belag verlegt.
2/5
Anlage 2
14
:40
8. Innentüren
· Vorhandene Innentüren bleiben in Bestand, werden überprüft und ggf. repariert.
· Die Innentüren erhalten einen neuen Anstrich in Holzoptiklasur, ggf. im Kammzugverfahren.
· Bei neuen Büroinnentüren kommt ein dem Bestand ähnliches Fabrikat zum Einsatz.
· In Brandabschnitten, kommen Türen mit der erforderlichen Brandschutzqualität zur
Ausführung.
17
.03
.20
16
-
9. Metall- und Schlosserarbeiten
· Beschilderungsanlagen (Wegeleitsystem, Haupt- und Etagenwegweiser, Türenbeschilderungen) werden nach einem Beschilderungsplan inkl. Rettungswegeplan nach
Vorgabe Mieter und dem Referat für Denkmalschutz erstellt.
· Lieferung und Einbau einer Schließanlage. Der Schließplan wird in Abstimmung mit
dem Mieter erstellt. (Genaue Angaben des Mieters!!!)
· Die im 1. OG befindliche Stahldeckenkonstruktion ist für eine Last von bis zu 1.000
kg/m² ausgelegt.
nk
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tel
lt a
m
10. Trockenbauarbeiten
· Notwendige Trockenbauarbeiten erfolgen gemäß Raumkonzept. In der Ausführung
wird sich an die Herstellerrichtlinien eines bewährten Trockenbausystems orientiert.
Unterdecken in den Sanitärbereichen werden überprüft und bei Bedarf erneuert.
· Notwendige Vorwandmontagen, Rohrverkleidungen, Stützen usw. werden ebenfalls
mit Gipskarton analog den Herstellerrichtlinien auf Metall-Unterkonstruktion mit
Dämmungseinlage nach Schallschutzvorgabe gespachtelt hergestellt und für die weitere Aufnahme der vorgesehenen Wandbeläge vorbereitet.
Di
et
er
Ja
11. Malerarbeiten
· Alle vorhandenen Decken und Wände werden überprüft, ausgebessert und mit einem
deckenden Anstrich versehen.
· Die nicht gefliesten Wände der Sanitärbereiche erhalten einen deckenden scheuerbeständigen Anstrich.
Ex
em
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12. Heizungs-, Lüftungs-, Sanitär-, Klima-Anlagen
· Die Heizungsanlage bleibt im Bestand, defekt Heizkörper und Heizleitungen werden
ausgetauscht. Es erfolgt eine Heizungsberechnung und die erforderlichen Druckproben.
· Die Warmwasserversorgung erfolgt dezentral über Elektroboiler.
· Die Wasserversorgungsleitungen (Kaltwasser) werden entsprechend Trinkwasserverordnung auf Legionellen hin überprüft.
· Die Sanitäreinrichtungen (Toilettenanlagen Damen/Herren) sowie Teeküchenbereiche werden entsprechend den gesetzlichen Vorschriften (z. B. Arbeitsstättenrichtlinie)
ausgetauscht. Das Sanitärporzellan wird wandhängend Fabrikat Ideal Standart Typ
EURO VIT oder gleichwertig im Farbton weiß oder grau ausgeführt. Als Mischbatterie
kommt das Fabrikat Grohe Typ EURO SMART oder gleichwertig zum Einsatz. Eine
Bemusterung findet mit Mieter statt.
· Die Serverräume werden klimatisiert.
· Im Gebäude wird ein Behinderten-WC nach entsprechenden Vorgaben eingerichtet.
3/5
Anlage 2
13. Elektroanlage/Daten
Das Gebäude ist mit einem Hauptstromzähler ausgestattet. Ferner werden weitere
Bereiche ggf. mit Unterzählern nach Anforderung ausgestattet. Diese Bereiche werden mit dem Mieter abgestimmt.
·
Die Elektroinstallation in den Mietbereichen erfolgt in üblichen Bürostandards. Als
Schalterprogramm wird ein deutsches Markenfabrikat verwendet (Busch-Jaeger, Typ
RS 500 oder Gira).
·
Die Installation der Beleuchtung erfolgt gemäß den gültigen DIN-Normen und Arbeitsstättenrichtlinien.
·
Die Erschließung der Bereiche erfolgt über dezentrale Elektro- und Datenverteilerräume. Die Elektroverteilungen werden mit in den Serverräumen aufgestellt.
·
Die Arbeitsplätze werden hinsichtlich Verkabelung nach LECOS-Richtlinien (siehe
Anlage 3) erschlossen. Die Datenverkabelung wird als strukturierte Cat.7Verkabelung ausgeführt. Eine Trennung der 230V-Steckdosen erfolgt nicht (Trennung
EDV-/NN-Netz). Die Einführung ins Gebäude erfolgt über Glasfaser.
·
Am Zugang (Nordseite) zum Gebäude wird vom Vermieter eine Gegensprechanlage
installiert.
·
Die vorhandene Brandmeldeanlage, die RWA, die SiBe und die Fluchtwegbeleuchtung werden überprüft und entsprechend den Erfordernissen und Vorgaben des Mieters angepasst.
·
Die Installierung einer Einbruchmeldeanlage wird nur für den Kassenbereich und im
EG nach Vorgabe des Mieters durch den Vermieter installiert. Zusätzlich wird ein
Überfallmelder am Arbeitsplatz Barkasse installiert.
ee
rs
tel
lt a
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17
.03
.20
16
-
14
:40
·
Ja
Das Gebäude hat zwei bestehende Aufzüge, Fabr. OTIS, wobei der eine an der Südseite des Gebäudes die Ebenen vom KG bis 5. OG anfährt und für eine Last bis zu
630 kg (8 Personen) ausgelegt ist. Der 2. Aufzug, ein Transportaufzug, erschließt das
UG und das 1.OG. Dieser ist für eine Last von 450 kg (6 Personen) ausgelegt. Beide
Aufzüge werden nach den aktuell gültigen Vorschriften überarbeitet und ausgestattet.
Weiterhin erhält das Gebäude einen neuen behindertengerechten Personenaufzug,
Fabr. OTIS oder gleichwertig, welcher vom Eingang auf der Nordseite zugänglich ist
und nur für die im Haus ansässigen Mitarbeiter – Ausstattung mit entsprechender
Steuerung und Technik – nutzbar sein soll.
Ein weiterer behindertengerechter Lift wird an der Nordseite zur Überwindung der
ersten Hofetage mit einem Höhenunterscheid von ca. 1,00 m errichtet.
pla
·
rf
ür
·
Di
et
er
·
nk
14. Aufzugsanlage
em
15. Außenanlage
Bis auf den Gehwegbereich vor dem Eingang auf der Nordseite zur Commerzbank
bleiben die Flächen unverändert. Anschlüsse zum Haus werden bei Schädigungen
ausgebessert.
·
Der Eingang auf der Nordseite erhält einen behindertengerechten Zugang. Dazu wird
die Pflasterfläche angehoben oder eine Rampe ausgebildet.
Ex
·
16. Baureinigung
4/5
Anlage 2
·
Vor Übergabe des Mietbereiches an den Mieter erfolgt eine Baufeinreinigung sämtlicher Bereiche. Mietflächen, welche der Mieter selbst fertig stellt, werden besenrein
übergeben.
14
:40
17. Teeküchen
· Lieferung und Montage von 10 Teeküchen. Diese sind ausgestattet mit folgenden
Bauteilen: Kühlschrank, Mikrowelle, Geschirrspüler, Spüle und Schränke (bis max.
3.500 € pro Stück).
.20
16
-
18. Sonstiges
· Die bestehenden Treppenhäuser erhalten einen neuen Wand- und Deckenanstrich,
die Stufen und Podestflächen werden geschliffen und mit einem neuen Anstrich versehen.
ee
rs
tel
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m
17
.03
19. Reserve
· Folgende Materialien werden dem Mieter als Reserve für etwaige Instandsetzungen
und Instandhaltungen, Reparaturen oder Erneuerungen einmalig zum Mietbeginn im
Gebäude zur Verfügung gestellt:
-Fußbodenbeläge (250 m²)
-Leuchtmittel (100 St.)
-Toilettendeckel (30 St.)
-Wandfliesen (50 m²)
-Fußbodenfliesen (50 m²)
-Unterbauspülkasten (10 St.)
em
pla
rf
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Rollos
Teeküchen
Cat. 7 – Verkabelung
Überfallmelder
Einbruchmeldeanlage (EMA) inkl. Aufschaltung
Schließanlage
Beschilderung
Sicherheitsfolie
Ex
-
Di
et
er
Ja
nk
20. Bauteile, Anlagen, sonstige Einrichtungen
· Die nachfolgend aufgeführten Bauteile, Anlagen und sonstige Einrichtungen gehen in
das Inventar des Mieters über und werden vom Mieter gepflegt, gewartet, instand gesetzt, instand gehalten, repariert und erneuert. Dies betrifft auch die Gewährleistungsansprüche der nachfolgend aufgeführten Bauteile, Anlagen und sonstige Einrichtungen:
5/5
03.12.2015
Anlage 2 - Teil II
Checkliste zur Baubeschreibung
Brandschutztüren / Rauchschutztüren
BMA
RWA
Einbruchmeldeanlage
Fluchtweg / Sicherheitsbeleuchtung
Überfallmelder
Brandschutz
Fluchtwegpläne
Laufkarten
bewegliche Feuerlöscheinrichtungen
(Feuerlöscher) Erstausstattung
tel
lt a
m
17
.03
.20
16
-
Sicherheitsseinrichtung
14
:40
Ausstattung
Vermieter
Mieter
Generalschlüssel
Feuerwehrschließung (Schließtresor)
Schlösser
Heizungsanlage
Heizungsanlage
Heizkörper
Thermostatventile
Strangregulierventile
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Zapfstellen (Wasserhähne)
Abflussleitungen Schleppen
Abflussleitungen Fallleitungen
Sanitärausstattung (Armaturen, WCEinrichtung)
x
x
x
Hygienespender
WWB dezentral
x
x
kleine dezentrale Anlagen (WCEntlüftungsanlagen, Kopierraumentlüftung)
x
Splitgeräte / Multisplitgeräte für Server
x
em
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Be- und
Entwässerungssystem
Sanitäranlage
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Schließanlage
Erstausstattung
x
x
x
x
x
x
Ex
Erstausstattung
RLT-Anlagen
Kältetechnische Anlagen
x
1/3
03.12.2015
Anlage 2 - Teil II
Ausstattung
Vermieter
Mieter
x
14
:40
Türsprechanlagen
Telefonanlagen
Endgeräte
Rufanlage Behinderten WC
x
x
x
.20
16
-
Kommunikationstechnik
Cat. 7 Verkabelung
Elektro-Anlagen
allgemeines NS-Netz
Unterverteilungen
Ausstattung in den Räumen
Leuchtmittel Erstausstattung
Verbrauchsmesstechnik
Heizung
Kaltwasser
Elektro
Aufzüge
Personen
Lasten
Personenbefreiung (Bereitschaftsdienst)
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Di
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rs
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m
17
.03
Datentechnik
em
pla
Blitzschutz
Ex
Fenster, Türen
Fußböden
Fluchttürsteuerung
Türschließer
Feststellanlagen
x
x
x
Blitzschutzanlage
x
Schaufenster
Innentüren
Außenfenster
Außentüren
Folierung EG
x
x
x
x
x
Fußbodenbeläge
x
rf
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Türanlagen
2/3
03.12.2015
Anlage 2 - Teil II
Ausstattung
Vermieter
Mieter
x
Teeküchen
10 Stück
Teeküche mit Kühlschrank, Mikrowelle,
Spüle, Schränke, Geschirrspüler
nach BBS Pkt. 17 Anl. 2 Teil I
Ortsveränderliche Geräte
Ausstatttung Teeküchen, außer Kühlschr., Mikrowelle, Geschirrsp. (z. B.
Kaffeemaschinen, Toaster etc.)
Kopiergeräte
x
14
:40
Rollos
.20
16
-
Verschattung
Außenbeschilderung (Orientierungstafeln)
Etagen- und Türbeschilderung
Hausinformationstafel
Fahrradständer
Entsorgungskonzept-Mülltrennung
x
x
x
x
x
x
Ex
em
pla
rf
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Di
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er
Ja
nk
ee
rs
tel
lt a
m
17
.03
Allgemeines
x
3/3
.20
16
-
14
:40
$QODJH
ee
rs
tel
lt a
m
17
.03
Richtlinie für die informationstechnische
Verkabelung von Objekten der
Stadtverwaltung Leipzig für 2014
Mike Daßler
B&S / FB TK/Netze
Mike Daßler, 20.02.2014
20.02.2014 15:35:17
Dienstneutrale Verkabelungsrichtlinie
20.02.2014 15:35:00
20.02.2014 15:19:00
Verkabelungsrichtlinie der Stadt Leipzig
2014_v1.20-final
Ex
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Di
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Ja
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Autor:
Fachbereich:
Letzte Bearbeitung:
Datum:
Thema:
Letzter Druck:
Letzte Bearbeitung:
Dokument:
Version: 1.20
© Copyright - Diese Dokument ist nur mit ausdrücklicher Genehmigung der Lecos GmbH, ganz oder teilweise weiter zu geben
oder zu verwenden.
Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung
von Objekten der Stadtverwaltung Leipzig (OHB)
Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung von Objekten
der Stadtverwaltung Leipzig
OHB
7 Dienstleistungsmanagement
Version
1.0
1.1
1.11
1.12
16.10.2006
22.10.2007
1.13
1.14
26.10.2007
11.11.2008
1.15
1.16
30.03.2010
1.17
20.02.2014
15:35:17
Stand
20.02.2014
Erstveröffentlichung 1998
14
:40
Änderungen
Datum
25.09.2003
30.05.2005
22.09.2005
02.10.2006
aktuelle Version
.20
16
-
Fragen/
Rückfragen
André Rumpelt
[email protected]
Mike Daßler
[email protected]
ee
rs
tel
lt a
m
17
.03
Änderung / Beschreibung
Erstellung
Aktualisierung Standards
Anpassung Lecos Logo
FB Name, Patchkabel Farbe, Anzahl Dosen
für Doppelarbeitsplatz
Patchkabel Farben
Kleine Anpassungen nach Hinweisen ITK /
Planungsbüro (Vernetzung DV Schränke
(5.2))
Hinweise zum Brandschutz/RbALei/SächsBO
Anpassungen 2008, Hinweise ITK, HBA
NEU: 10. Index, Kapitel 4.2.6
Überarbeitet: Kapitel Einführung, Kapitel
Allgemeine Forderungen (nur gelöscht),
Kapitel zentrale Technikräume (Verringerung
Anzahle), Kapitel 4.1.5
Leitungsführungskanäle, Kapitel 4.2.6 TK
Technik NEU, Anpassung Kapitel 5.3 (neu:
FTTO Switche)
Überarbeitet: Kapitel Einführung, Allgemeine
Forderungen, Zentrale Technikräume,
Verteilerschränke, Patchfelder, Dosen usw.,
Dokumentation und Abnahme,
Abnahmemessung, Standards,
NEU: 5.5. Wachalarmierung
NEU: 11. Anhang/Verweis
Überarbeitet Kapitel: 2, 4.1.1, 4.1.3, 5.5,
NEU: 5.6. Sanierung oder Neubau von
Schulen,
NEU: 5.7. GLT – Gebäudeleittechnik
Autor
Michael Zeising
Michael Zeising
Andre Rumpelt
Uwe Wunsch
Uwe Wunsch
Andre Rumpelt
Michael Zeising
Mike Daßler
Andre Rumpelt
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Ex
25.01.2012
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Verfasser
1.18
Dokument: Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung von
Objekten der Stadtverwaltung Leipzig
Datum:
20.02.2014
15:35:17
Lecos GmbH
Autor:
Mike Daßler,
BuS TK/Netze
Mike Daßler
Andre Rumpelt
Uwe Wunsch
Mike Daßler
Uwe Wunsch
Robert Hoffmann
Andre Rumpelt
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Seite:
1.20
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Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung
von Objekten der Stadtverwaltung Leipzig (OHB)
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Richtlinie für die Informationstechnische Verkabelung von Objekten der
Stadtverwaltung Leipzig
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Inhaltsverzeichnis
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1. Einführung ..................................................................................................................................................... 5
2. Allgemeine Forderungen ............................................................................................................................... 5
3. Anforderungen an Räume für Kommunikationstechnik................................................................................ 6
4. Passive und aktive Netzwerkkomponenten ................................................................................................... 8
4.1. Passive Komponenten ............................................................................................................................. 8
4.1.1. Kabel ................................................................................................................................................ 8
4.1.2. Verteilerschränke ........................................................................................................................... 11
4.1.3. Leitungsführungskanäle ................................................................................................................. 12
4.1.4. Patchfelder ..................................................................................................................................... 12
4.1.5. Dosen, Bodentanks, Brüstungs- und Leitungsführungskanäle, Kabeltrassen ............................... 13
4.2. Aktive Komponenten ............................................................................................................................ 15
4.2.1. Netzwerkkarten .............................................................................................................................. 15
4.2.2. Repeater, Bridges und Hubs .......................................................................................................... 15
4.2.3. Router/Switches ............................................................................................................................. 15
4.2.4. USVs .............................................................................................................................................. 15
4.2.5. Netzwerk Management .................................................................................................................. 16
4.2.6. TK Anlagen und Schnittstellen zur TK Anlage ............................................................................... 16
5. Verkabelungsstrategie ................................................................................................................................. 16
5.1. Dienstneutrale Arbeitsplatzverkabelung ............................................................................................... 16
5.2. LWL und Kupfer Gebäudeverkabelung................................................................................................ 17
5.3. "Fiber to the Office" - FTTO ................................................................................................................ 18
5.4. Telekommunikation .............................................................................................................................. 19
5.5. Wachalarmierung (Absatz gilt nur für die Leipziger Berufsfeuerwehr) ............................................... 19
5.6. Sanierung oder Neubau von Schulen und Kitas (neu ab 2012) ............................................................ 22
5.7. GLT – Gebäudeleittechnik/ Gebäudeautomation/ Telematik (neu ab 2012) ........................................ 23
6. Kennzeichnung und Beschriftung ............................................................................................................... 23
6.1. Beschriftung der Ports........................................................................................................................... 23
6.2. Kabelbeschriftung ................................................................................................................................. 24
6.3. Bezeichnungsschema ............................................................................................................................ 24
7. Dokumentation und Abnahme ..................................................................................................................... 25
8. Abnahmemessungen .................................................................................................................................... 26
9. verwendete Standards .................................................................................................................................. 27
10. INDEX....................................................................................................................................................... 28
11. Anhang/Verweis ........................................................................................................................................ 29
Dokument: Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung von
Objekten der Stadtverwaltung Leipzig
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20.02.2014
15:35:17
Lecos GmbH
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Mike Daßler,
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Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung
von Objekten der Stadtverwaltung Leipzig (OHB)
1. Einführung
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Diese Richtlinie definiert Mindestforderungen an die Qualität bei der Errichtung der informationstechnischen
Infrastruktur in den Objekten der Stadtverwaltung Leipzig. Sie beschreibt die Ausführung der Leistungen.
Da nicht alle Spezialfälle in dieser Richtlinie erfasst werden können, sind Änderungen und Anpassungen an
die baulichen Gegebenheiten von Gebäuden und Projekten möglich und können in Zusammenarbeit mit der
IT-Koordination der Stadt Leipzig festgelegt werden. Die Einbeziehung in betreffende Baumaßnahmen sollte
möglichst am Anfang der Planung erfolgen. Die Abweichungen zur Richtlinie werden in den üblichen
Beratungsprotokollen festgehalten und bestätigt.
Fachliche Unterstützung leistet hierzu die Lecos GmbH FB TK/Netze (UHD: +49341-2538-5555).
Unklarheiten in der Auslegung dieser Richtlinie sind ebenfalls in jedem Fall vor Beginn der Arbeiten durch
Konsultation mit diesem Bereich auszuräumen.
Entsprechend dem Stand der Technik wird bei der Gebäudeverkabelung das Prinzip der Strukturierten
Verkabelung verfolgt (ISO/IEC 11801, EN 50173).
17
.03
Abweichende Anforderungen oder Vorgaben an Kommunikationsnetze, z.B. in Schulen die mit Fördermaßnahmen des Landes Sachsen saniert werden, sind in dieser Richtlinie nicht berücksichtigt. Diese sind in
Absprache mit der Stadt Leipzig und der Lecos GmbH separat zu klären.
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Diese Richtlinie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Anregungen und Hinweise zur Berichtigung
oder sinnvollen Ergänzung werden gern entgegen genommen. Die Einhaltung bestehender und hier nicht
ausdrücklich aufgeführter gesetzlicher Bestimmungen, Verordnungen und Vorschriften und die
Berücksichtigung aktueller technischer Standards werden vorausgesetzt.
Ja
2. Allgemeine Forderungen
nk
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rs
Die Richtlinie wird ständig auf die Anforderung der Stadt Leipzig zu einem stabilen und wirtschaftlichen
Betrieb hin optimiert und angepasst. Bitte fragen sie vor Verwendung immer die neuste Version der
Verkabelungsrichtlinie, bei der Stadt Leipzig im Bereich IT-Koordination oder bei der Lecos GmbH ab. Sie
wird kostenfrei elektronisch als PDF zur Verfügung gestellt. Die Aktualisierung erfolgt mindestens einmal pro
Jahr.
Di
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Die informationstechnische Gebäudeverkabelung ist gemäß den anerkannten technischen Regeln
auszuführen.
rf
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Wird die Strukturierte Verkabelung im Horizontalbereich mit Kupferkabel ausgeführt, muss der Link (Dose,
Kabel, Verteilerfeld) mindestens Kategorie 6 A nach ISO/IEC entsprechen.
Ex
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Bei Neubau ist jeder Raum zu erschließen, ausgenommen Sanitärräume. Jeder derzeitige oder zukünftig
mögliche Arbeitsplatz gilt als potentieller Netzarbeitsplatz.
Ab einer Raumgröße von 15 m² ist je begonnene 8 m² ein zusätzlicher AP einzuplanen. Je Arbeitsplatz sind
drei Anschlüsse (RJ45) bei Twisted Pair Verkabelung oder alternativ 2x LWL (Daten) und 2x RJ45 (Sprache,
Kategorie 3) vorzusehen. Ist der Einsatz von VoIP vorgesehen, kann die Portanzahl auf zwei RJ45 Ports pro
Arbeitsplatz verringert werden. Die Anzahl der Anschlüsse ist auf Doppeldosen aufzurunden. Weitere
Anschlüsse z. B. für Administratoren-Arbeitsplätze und in Serverräumen sind nach Absprache einzurichten.
Für die Anbindung der Objekte an das Netz der Stadt Leipzig, ist mit der Lecos GmbH die für diesen
Standort in Frage kommende Variante, bereits in der Planungsphase abzustimmen.
Zur Angebotsabgabe sind nur solche Bieter zugelassen, die mit eigenem Personal Erfahrungen bei der
Errichtung von Datennetzen gleicher Größenordnung nachweisen können. Insbesondere betrifft dies die
Verlegung von Datenkabel Kategorie 6 und höher, die fachgerechte Beschaltung der dazugehörigen
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Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung
von Objekten der Stadtverwaltung Leipzig (OHB)
Kabelabschlüsse und die Herstellung von Fusionsspleißen an Single- und Multimodekabel. Außerdem
müssen die Anbieter die Messtechnik, über die sie verfügen, explizit im Angebot nennen.
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Für DV-Technik ist die Errichtung eines gesonderten überspannungsgeschützten Stromversorgungsnetzes
mit einer farblichen Unterscheidung (bzw. anderweitige eindeutiger Kennzeichnung) der Niederspannungssteckdosen erforderlich. Das Stromnetz muss als TN-S System mit separatem Schutzleiter ausgeführt
werden um „Erdschleifen“ zu vermeiden.
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16
-
Weitere allgemeine Forderungen sind die Erfüllung der Brandlastvorschriften in Fluchtwegen. Die
Brandabschottungen sind entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen auszuführen. Die Bestimmungen
der Sächsischen Bauordnung (SächsBO vom 28.05.2004) und der Richtlinie über brandschutztechnische
Anforderungen an Leitungsanlagen (RbALei Sachsen vom 31. Mai 2006) sind einzuhalten. Weiterhin gilt für
Baumaßnahmen der Stadt Leipzig der Ratsbeschluss „BS / RBIII-1356/03“ zum Verbot von PVC Baustoffen
in öffentlichen Gebäuden (siehe Anlage Kapitel 11)
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Nach Abschluss der Arbeiten sind die Übereinstimmungserklärungen der Hersteller der Brandschottung an
den AG oder Gebäudeeigentümer zwingend zu übergeben. Werden während der Ausführung Brandschutztechnische Mängel erkannt, sind diese sofort dem AG schriftlich an zu zeigen. Werden bestehende Brandschottungen geöffnet, müssen diese nach der Beendigung der Arbeiten sofort geschlossen werden. Sollten
sich die Arbeiten über mehrere Tage erstrecken, sind die Brandschottungen jeweils zum Ende des
Arbeitstages mit geeigneten Brandschutzmaterialien (z.B. Brandschutzkissen) zu schließen!
3. Anforderungen an Räume für Kommunikationstechnik
rs
Etagenverteilerräume
nk
ee
In diesen Räumen sind die Verteiler untergebracht, in denen der horizontale Teil der strukturierten
Verkabelung der jeweiligen Etage zusammengeführt und mit der vertikalen Verkabelung verbunden wird.
Dort befinden sich auch die der jeweiligen Etage zugeordneten aktiven Datenübertragungskomponenten.
Ja
Zentrale Technikräume
Di
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er
Diese Räume haben zusätzlich zu den für Etagenverteilerräume definierten Funktionen die Aufgabe, die
Anschlüsse an das Öffentliche Telekommunikationsnetz, die TK-Anlage, den Fernmeldehauptverteiler,
Server und aktive Komponenten der Datentechnik mit Funktion für das gesamte Gebäude aufzunehmen.
Diese Räume dienen auch als zeitweiliger Arbeitsraum bei Testinstallationen.
Ex
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Für jedes Gebäude sind in angemessener Größe Räumlichkeiten vorzusehen. Für große Gebäude ist in der
Regel je Etage ein Verteilerraum zu planen, von denen einer zum zentralen Technikraum zu bestimmen ist.
In vielen kleinen und mittelgroßen Gebäuden ist es sinnvoll DV-Verteiler zusammen zu fassen, um eine
räumliche Konzentration der aktiven und passiven Technik zu erreichen und die notwendige TechnikFläche(n) zu verringern. Diese Möglichkeit sollte überall konsequent genutzt werden. Dabei ist insbesondere
auf eine fachgerechte Ausführung des Potentialausgleichs aller elektrischen Komponenten zu achten (Strom
und Daten). In kleinen Gebäuden oder bei Errichtung eines „Fiber to the desk“ Netzwerks kann die
Errichtung eines einzigen zentralen Verteiler- und Technikraumes genügen. Die für die Längen der (Daten)Kupferkabel geltenden Beschränkungen auf 90 m (für die fest verlegten Strecken) sind strikt einzuhalten.
Die Räume sollen möglichst in einer senkrechten Linie übereinander liegen und über einen frei zugänglichen
Steigeschacht ausreichender Kapazität miteinander verbunden sein.
Die Technikräume dürfen nicht anderweitig genutzt werden (Abstellraum, Lager o.ä.).
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Die Etagenverteilerräume müssen groß genug sein, um die Schränke von Vorder- und Rückseite bedienen
zu können. Diese Räume müssen trocken und belüftbar sein. Die Gefährdung der Räume und der
installierten Komponenten durch Grundwasser ist zu prüfen. Etagenverteilerräume müssen in jedem Fall
wenigstens permanent aktiv zwangsdurchlüftet werden. Ob darüber hinaus eine Kühlung nötig ist, ist in
jedem Fall mit der Lecos vorab abzustimmen. Die Ausstattung der Etagenverteilerräume mit
Doppelbodenkonstruktionen ist anzustreben.
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-
Zentrale Technikräume sind so zu dimensionieren, dass die unterzubringenden, gewöhnlich angereiht
aufgestellten Schränke von Vorder- und Rückseite bedienbar sind. Diese Räume 2müssen außerdem groß
genug sein, eine Arbeitsplatzmöblierung aufzunehmen (bei Gebäuden ab 1500 m Nettofläche mindestens
zwei Arbeitsplätze). Die Möblierung muss mindestens aus je einem Tisch und einem Stuhl bestehen.
Zentrale Technikräume sind obligatorisch zu klimatisieren. Sie müssen einen Doppelboden mit jederzeit
aufnehmbaren Bodenplatten zur Aufnahme der Kabel besitzen.
17
.03
Zentrale Technikräume sind so anzulegen, dass sie optimalen Schutz vor Wassereinbrüchen und große
Überlebenschancen bei Bränden haben und nicht benachbart sind mit explosionsgefährdeten Räumen oder
Betriebsräumen für Heizung und Kühlung.
Zentrale Technikräume sind bei Neubauten an die Brand- und Einbruchmeldeanlagen anzubinden.
tel
lt a
m
Als Bodenbelag von Technik- und Verteilerräumen soll bevorzugt ein glatter, feucht zu reinigender,
ableitfähiger Kunststoffbelag verwendet werden. Ausnahmsweise kann textiler Belag verwendet werden, der
ebenfalls ableitfähig sein muss. In jedem Fall müssen die Beläge bei der Lecos bemustert werden.
Die Türen aller Verteilerräume und des Zentralen Technikraumes sollen eine Gruppenschließung besitzen.
nk
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rs
Etagenverteiler- und Zentrale Technikräume sind je nach Leistungsbedarf entweder über eine gesonderte
Unterverteilung im Raum oder über die nötige Anzahl gesonderter Stromkreise zu versorgen. Die
Elektroanlage dieser Räume ist gegen Überspannungen besonders zu schützen, da sonst Daten und
kostspielige Technik zerstört werden könnte. Für den Anschluss der Steckdosenleisten der
Datenverteilerschränke ist in den Elektroverteilungen pro Stromkreis ein FI-LS 30mA/16A einzuplanen.
er
Ja
Die Ausstattung von Etagenverteiler- und Zentralen Technikräumen ist in jedem Fall in der Planungsphase
gemeinsam mit der Lecos festzulegen. Die für normale Büroarbeitsräume festgelegte Ausstattung ist für
diese Räume in der Regel nicht ausreichend.
rf
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Di
et
Besonderes Augenmerk muss der Ausbildung des Potentialausgleichs gewidmet werden. Die Anlage ist für
die kommunikationstechnische Infrastruktur des jeweiligen Gebäudes insgesamt so auszulegen, dass keine
Erdschleifen entstehen können. Der Erdungswiderstand soll deutlich kleiner als 5 Ohm sein. Alle DVVerteiler müssen fachgerecht an einen zentralen Potenzialausgleich angeschlossen sein.
Ex
em
pla
Zentrale Technikräume sind mit Unterbrechungsfreien Stromversorgungsanlagen so auszustatten, dass
Server bei Stromausfall geordnet heruntergefahren werden können und dadurch keine Datenverluste
entstehen. Dazu ist die Leistungsaufnahme der abzusichernden Komponenten zu beachten. Bevorzugt wird
die Abdeckung durch ein gemeinsames Gerät für Server, TKA und aktive LAN/WAN-Komponenten. Da die
Realisierbarkeit dieser Variante von der Leistungsaufnahme und der Anzahl der Geräte abhängt, muss die
USV-Auslegung für jedes Projekt einzeln mit Lecos abgestimmt werden.
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Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung
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4. Passive und aktive Netzwerkkomponenten
4.1. Passive Komponenten
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4.1.1. Kabel
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Das Kabelnetz ist auf einen Nutzungszeitraum von mind. 15 Jahren auszulegen. Da Nachverlegungen von
Kabeln wegen zu geringer Bemessung der Menge der Auslässe in den Arbeitsräumen den Arbeitsbetrieb
stark beeinträchtigen, zu stark erhöhtem Baubetreuungsaufwand führen und außerdem viel teurer sind als
bei Neubau errichtete, darf der oben festgelegte Ausstattungsgrad mit Ports nicht unterschritten werden.
Dieser Ausstattungsgrad enthält eine Reserve zur Vermeidung von Nachverkabelungen.
Sofern mit Errichtung der Infrastruktur für Sprach- und Datenkommunikation nicht auch die Kabel für
Gebäudeleittechnik, Brandschutz- und Sicherheitstechnik verlegt werden, sind die Trassen mit der dafür
nötigen Reserve zu dimensionieren.
17
.03
Kabelführungstrassen müssen nach Abschluss der Erstbelegung eine Nachbelegungsreserve von 30%
haben. Kabeltrassen (z.B. Rohre, Steiger, Zwischendecken) müssen mit Fädeldraht versehen werden, um
problemlos nach belegen zu können.
tel
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m
In Steigesträngen müssen Kupferleitungen für Kommunikation mit einem Mindestabstand von 15 cm von den
Niederspannungsleitungen geführt werden. In Leitungsführungskanälen sind für Kommunikations- und
Niederspannungskabel jeweils getrennte Kammern vorzusehen.
Die Datenkabel mit Kupferleitern müssen zu Leuchtstofflampen einen Mindestabstand nach EN 50174-2
von 130 mm haben (besonders bei Verlegung in Zwischendecken zu beachten).
nk
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rs
Kabelnetze sind bei Neubau grundsätzlich strukturiert auszubilden. Grundsätzlich sind im Sekundärbereich
LWL Multimodekabel und im Tertiärbereich Kupferkabel (Twisted Pair, mindestens Kategorie 7) zu
verwenden oder es wird ein Glasfaserkabelnetz vom zentralen Verteiler bis zu den Arbeitsplätzen errichtet
("fiber to the desk" Struktur) und die Arbeitsplätze für die Telefonie mit Kategorie 3 Kupferkabeln
erschlossen.
rf
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Di
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er
Ja
Bei Verkabelung im Sekundärbereich mit LWL und im Tertiärbereich mit Twisted Pair Kabeln sind die LWL
Verbindungen zwischen dem zentralen Technikraum und den Etagenverteilerräumen sternförmig mit
mindestens 24 Fasern 50/125 m und 24 Fasern 9/125 m zu errichten. Für die Telefonie sind gleichlaufend
hochpaarige Fernmeldekabel der Kategorie 3 zu verlegen. Zusätzlich ist zwischen den Etagenverteilern und
dem zentralen Technikraum eine Kategorie 6 A Schrank zu Schrank Verbindung mit mindestens 2 Twisted
Pair Leitungen vorzusehen. Die horizontale Verkabelung von den Etagenverteilern zu den Arbeitsplätzen ist
mit Twisted Pair Kabeln in Kategorie 7 oder besser auszuführen. Diese Kabel müssen als Gesamtschirm
eine doppelte Schirmung (PiMF) besitzen, die aus Folie und Geflechtschirm besteht und die Adernpaare
müssen einzeln mit Folie geschirmt sein.
pla
Es sind generell halogenfreie, raucharme Kabel zu verwenden.
Bei geschirmten Systemen muss die Schirmung durchgängig verwendet und fachmännisch geerdet werden.
Ex
em
Der Einsatz von Cable sharing Adaptern (Splitter bzw. Y-Kabel) ist in Objekten der Stadt Leipzig ab 09/2010
nicht mehr zulässig. Diese Adapter entsprechen nicht den Anforderungen an den Standart 1000Base-T und
den besonderen Anforderungen an das LAN für einen ausfallsicheren Betrieb z.B. beim Einsatz von PoE
Endgeräten.
Es muss beachtet werden, dass Erdschleifen auch über die Kombination der Starkstromerdung entstehen
können. Erdschleifen müssen vermieden werden.
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Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung
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Die Qualität der Installation ist über Linkmessungen nachzuweisen, die später näher definiert werden.
Der Brandschutz nach IEC 332-3C ist zu gewährleisten.
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Koaxialkabel
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-
Neuverkabelungen mit Koaxialkabel sind nicht mehr zulässig! Diese Kabel dürfen nur dann eingesetzt
werden, wenn einzelne Arbeitsplätze in bereits bestehende Koaxiakabelnetze nachträglich einzubinden sind
(Netzerweiterungen).
Twisted Pair Kabel für Horizontalverkabelung
17
Blau
Orange
Grün
Braun
m
Paar 1 (4,5):
Paar 2 (3,6):
Paar 3 (1,2):
Paar 4 (7,8):
.03
RJ45-Ports sind stets vollständig mit 4 DA dienstneutral zu beschalten. Die Adernpaare sind nach EIA/TIA
586 Version A aufzulegen:
ee
rs
gelb (übergangsweise grau)
blau
grün (übergangsweise grau)
rot
grau
schwarz (übergangsweise grün)
rosa (übergangsweise grau)
{Quelle:
nk
Ethernet 1:
Ethernet 2:
Telefon (ISDN/ab):
TK (G703, ATM)
Sonstige Dienste:
Ethernet gedreht:
Managementverbindungen
tel
lt a
Für die Patchkabel in Schaltschränken werden folgende Farben festgelegt:
BTR
Ja
GmbH}
rf
ür
Di
et
er
Generell ist der Einsatz von spezifizierten, geschirmten Komponenten nach Kategorie 6 A im Bereich der
Kupferverkabelung vorgeschrieben, d.h. im Verteilerschrank und im Arbeitsbereich sind durchgängig
geschirmte Verbindungsleitungen zu verwenden. Der Nachweis über die Einhaltung der Norm für
Anschlusskomponenten und Twisted Pair Kabel nach ISO/IEC 11801 bzw. EN 50173 ist anhand von
Zertifikaten zu erbringen und mittels Messprotokollen nachzuweisen.
Alle Endgeräte, welche an das passive Netz angeschlossen werden verfügen über eine vom AG festgelegte
Beschaltung der RJ45 Pins und müssen somit unterstützt werden:
Ex
em
pla
a/b-Schnittstelle
IP-Schnittstelle (10/100 Ethernet)
IP-Schnittstelle (Gigabit Ethernet)
S0-Schnittstelle
S2M-Schnittstelle
UX-Schnittstelle
PIN 4/5
PIN 1/2/3/6
PIN 1/2, 3/6, 4/5, 7/8
PIN 3/6/4/5
PIN 1/2/4/5
PIN 4/5
Alle Kabelschirme der Twisted Pair Kabel sind sorgfältig, beidseitig, großflächig, Impedanz arm nach den
Herstellervorschriften aufzulegen. Der Kabelschirm ist auf Hauptverteilerseite mit der Erdung zu verbinden,
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Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung
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in der Regel im Verteilerschrank. Das Auflegen des Beidrahts allein genügt nicht!
Die
unverdrillte
Länge
in
einem
Verseilelement
muss
im
Anschlussbereich
unter
13
mm
liegen.
Die
Hochpaarige Telefonkabel in Steigetrassen
Die
Verbindung
vom
zentralen
Technikraum
zu
den
ein zelnen
Kategorie 3 Telefon Stammkabel, abgeschlossen auf
Etagenverteilern
14
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Biegeradien und Einzugslasten aus den Typenblättern sind unbedingt einzuhalten.
erfolgt
mit
hochpaarigem
19“ Kategorie3 RJ45 Patchfeldern. Die Patchfelder
.20
16
-
haben eine Portdichte von 50Ports pro 1HE und werde n mit 1DA (Pin 4,5) aufgelegt. LSA Leisten sind nur
noch bei Systemerweiterungen oder Anschluss alter G ebäude HVT’s auf RJ45 Patchfelder zugelassen.
.03
Lichtwellenleiterkabel, Stecker, Kupplungen
m oder Monomode mit 9/125
Für LWL Kabelnetze dürfen nur Fasern Multimode mit 50/125
Auf
der
Bedienseite
(Patchkabelseite)
sind
17
werden.
SC-Duple x-Schnittstellen
vorzusehen.
Im
m verwendet
Spleißverteiler
bzw .
m
LWL Patchfeld (Pigtailseite) sind auch ST-Schnittst ellen zugelassen. SC-Duplex-Kompakt Kupplungen und -
tel
lt a
stecker sind unzulässig.
Durchführungskupplungen und Stecker müssen folgende r Spezifikation entsprechen:
SC
(bzw.
ST)
mit
Keramikferrule;
ee
Stecker
rs
Pigtailseite:
Grundkörpe r,
Ferrulenträger,
Feder,
Crimphülse,
Verdrehnase, Bayonettüberwurf aus Metall, mit Knick schutz, Bayonettüberwurf mit geschlossenem
nk
vorderem Abschluss, Ferrulenstirnfläche maschinell konvex geschliffen
Ja
Steckerdämpfung kleiner oder gleich 0,3 dB
Bedienseite:
SC
duplex
mit
Keramikferrule,
Grundkörper,
A-
und
Ferrulenträger,
B-Fase r
Feder,
bezeichnet,
Cri mphülse
vertauschungssicher,
aus
Metall,
mit
Abschluss,
Di
et
Knickschutz
er
Stecker
Ferrulenstirnfläche maschinell konvex geschliffen S teckerdämpfung kleiner oder gleich 0,3 dB mit
Duplex-Klammer, nachträglich zerstörungsfrei lösbar ,
rf
ür
Kupplung:
Metallgrundkörper
Schraubbefestigung
SC/SC(ST),
am
ST-Verdrehnase
Frontblech,
Gewinde
im
aus
Met all;
Hülse
Kupplu ngsgrundkörper,
Keramik,
Dämpfung
geschlitzt,
kleiner
oder
pla
gleich 0,15 dB gegen definierten Messstecker gemess en
em
Die Fasern müssen folgenden Mindestanforderungen ge nügen:
Monomode OS1,
B 2,5 dB/km 600 MHz x km
F 0,36 dB/km
Ex
Multimode OM3,
F 0,8 dB/km 1200 MHz x km
Es werden nur Spleiße mit einer Dämpfung kleiner al s 0,1 dB akzeptiert.
Die LWL-Kabel müssen folgender Spezifikation entspr echen:
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A-DQ(ZN)H
A/I-V(ZN)H
Bei LWL Patchkabeln ist auf den Mänteln zu erkennen, um welchen Fasertyp es sich handelt (Multimode,
Singlemode)
14
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Eine dauerhafte Kennzeichnung von TRANSMIT mittels eines roten Punktes ist vorzunehmen. RECEIVE
wird nicht gekennzeichnet.
Die Biegeradien sowie Quer- und Längskräfte aus den Typenblättern sind unbedingt einzuhalten.
.20
16
-
Folgende Messungen werden gefordert:
- Einfügeverlustdämpfungsmessung mit Protokoll
- OTDR-Messung mit Vor- und Nachlauffaser bei 850 nm und 1300 nm mit Protokoll
.03
Faser und Komponenten für Monomode-Netze werden hier nicht näher spezifiziert. In diesen Fällen sind
Qualitätskriterien bei der Lecos abzufordern.
17
4.1.2. Verteilerschränke
tel
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m
Als Gefäßsystem sind Schränke mit 19"-Aufnahmeschienen vom Typ Miracel NS 25 (Knürr AG) einzusetzen.
Die Abmessungen BxTxH 800x800x2100 mm werden als Standardmaß festgelegt (einschließlich Sockel).
Die Lecos verwendet Schränke in folgender Konfektion:
Di
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Ja
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rs
1 Grundgestell für 41 HE
4 Stück 19-Vertikalprofile aus Stahlblech mit Lochraster 41 HE
2 Multifunktionsstreben für Kabelbefestigung und universelle Montagemöglichkeiten, rechts und
links in halber Schrankhöhe montiert
2 abnehmbare Seitenteile mit Schnellverschlüssen und Schlosseinsatz
1 Angehobener Lüfterdeckel mit integrierter Kabeleinführung
1 Fronttür mit Einscheiben-Sicherheitsglas mit Griff und Aufnahme für Profilhalbzylinder
1 Rücktür aus Stahlblech mit Griff und Aufnahme für Profilhalbzylinder
1 Sockel mit 100 mm Höhe zur Kabeleinführung seitlich und hinten, mit Nivellierfüßen
2 Sockelblenden für Front- und Rückseite mit Lüftungsschlitzen und Aufnahme für Filtermatten,
inklusive 2 Filtermatten,
2 seitliche, geschlossene Sockelblenden
1 Erdungsset
rf
ür
folgendes Zubehör muss im Schrank eingebaut sein:
Ex
em
pla
10 Rangierbügel aus Metall, 86x86 mm, vorn seitlich links und rechts an den 19"-Profilschienen
gleichmäßig verteilt montiert
1 Potentialausgleichsschiene, am Schrankholm hinten links unten vertikal montiert
1 Steckdosenleiste 9fach, mit Überspannungsschutz und Schalter, um 45° gedrehte Doseneinsätze,
am Schrankholm hinten links über der Potentialausgleichsschiene vertikal montiert
1 wartungsfreie, geräuscharme Lüftereinheit für Dacheinbau mit 3 Lüftern (mit mindestens 330 m³/h)
thermostatgesteuert, komplett verdrahtet und im Deckel montiert
1 Kabelanschlussdose für die Elektroinstallation, hinten unten im Schrank montiert
1 19“-Zwischenboden für Festeinbau zwischen den 19"-Profilen
1 Befestigungsset Lochraster M5
1 Schließset komplett (für Einbau eines Profilhalbzylinders), für Front- und Rücktür und 2 Seitenteile
Bei der Schrankdimensionierung ist zu berücksichtigen, dass mindestens in jeder dritten Höheneinheit
zwischen den Patchfeldern eine Kabelführungsplatte einzufügen ist. Für den in den Schränken für die
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aktiven Datenübertragungskomponenten vorgesehenen Raum gilt diese Festlegung sinngemäß. Es sind 1
HE Kabelführungsplatten mit Metallgrundplatte und mindestens 4 Metallführungsbügeln zu verwenden.
Sollen Kabelführungsplatten mit Kunststoffführungsbügeln zum Einsatz kommen, sind die Fabrikate bei der
Lecos vorher zu bemustern.
14
:40
Entfallen die Zwischenwände bei Anreihung, sind die Schränke mit Anreihverbindersätzen zu verbinden.
.20
16
-
Die im Schrank ankommenden Kabel sind links an den Multifunktionsstreben hoch- bzw. herunterzuführen
und in Bündeln zu 8, 16, 24 oder 32 Kabeln sauber abzubinden. Sie sind in kurzem Bogen von hinten an d ie
Patchfelder heranzuführen und dort mit Kabelbindern an den vorhandenen Abbinde Bereichen anzubinden,
auch wenn die Patchfelder außerdem mit schraubbaren Zugentlastungen ausgestattet sind. Die Bogengröße
ist so zu bemessen, dass das jeweilige Verteilerfeld zu Montagearbeiten nach vorn gerade noch genügend
weit herauszuziehen ist und das Kabel für dreifache Nachbeschaltung bei knappem Absetzen ausreicht. Im
Dach-, Seiten- bzw. Sockelbereich dürfen keine großen Kabelreserven abgelegt werden. Abgelegt werden
darf Reserve nur dann, wenn der Schrank erst nach Kabelmontage an seine endgültige Position gesetzt
werden kann.
.03
Die 19"-Profile sind von Kabeln und Elektroinstallationsteilen freizuhalten!
tel
lt a
m
17
Die für Kupfer- bzw. für LWL-Kabel von den Herstellern vorgeschriebenen Biegeradien dürfen zu keinem
Zeitpunkt unterschritten werden. Der Schrank ist an die Haupterdungsschiene des Gebäudes mit einem
16mm² Potentialausgleichsleiter anzuschließen.
4.1.3. Leitungsführungskanäle
nk
ee
rs
Die Kabelführung kann in allen bekannten spezifizierten Kanalsystemen vorgenommen werden. Die
Kabelführung auf Kabelbahnen, Kabelleitern, in abgehängten Decken, gestelzten Fußboden, etc. ist möglich.
Die zur Verwendung vorgesehenen Leitungsführungskanäle sind vor Beginn der Planung bei der Lecos zu
bemustern. Die Bemusterung besteht aus der Vorlage der Katalogunterlagen und eines Musterexemplars
ggf. mit passender Geräteeinbaudose. In Objekten der Stadt Leipzig dürfen nur halogenfreie Kunstoffkanäle
installiert werden.
Ja
Bei der Installation von Metallkanälen ist besonders auf Potentialausgleich und Erdung zu achten.
Di
et
er
4.1.4. Patchfelder
pla
rf
ür
Ist die gemischte Bestückung eines Datenschrankes mit aktiven und passiven Komponenten geplant, dann
sind die
passiven Komponenten (Patchfelder) im oberen Schrankbereich einzubauen. Wird der Schrank mit 50%
seiner Kapazität belegt, ist unbedingt eine Abstimmung mit der Lecos GmbH erforderlich. Die Reihenfolge im
Datenschrank sollte immer oben mit den LWL Rangierverteilerfeldern beginnen.
Jeder Auslass (Port) ist dauerhaft und gut lesbar zu beschriften.
Patchfelder für Kupferkabel
Ex
em
Es sind Patchfelder mit 24 einzeln geschirmten RJ45-Modulen der Kategorie 6 A (8polig) einzusetzen.
Alternativ können Patchfelder mit 24 RJ45-Buchsen (8polig) eingesetzt werden. Diese können auf der
Rückseite mit LSA-Leisten ausgestattet sein. Diese Patchfelder müssen eine gesonderte, federnde,
großflächige Schirmungsklemme, eine schraubbare Zugentlastungsklemme und eine zusätzliche
Zugentlastung für Kabelbinder besitzen. Sie müssen an der Frontplatte genügend große Vorrichtungen oder
Flächen für gut lesbare Beschriftung haben. Patchfelder müssen für die Kategorie 6 A zertifiziert sein und den
geltenden EMV-Normen entsprechen.
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Abweichend von den Festlegungen des vorigen Absatzes können bei Patchfeldern, die die hochpaarigen
Telefonstammkabel abschließen, Schirmung und Kategorie 6A Zertifizierung entfallen. Ungeschirmte
Patchfelder müssen 50 Ports je HE besitzen.
Patchfelder für Glasfaserkabel (Spleißboxen)
14
:40
Die für LWL Durchführungskupplungen beschriebenen Forderungen sind zu beachten!
Für bis zu 72 in einem Schrank abzuschließende Fasern ist folgende Bauweise anzuwenden:
.20
16
-
1 HE-Spleißboxen aus Aluminium für 19"-Festeinbau mit Deckel für jeweils maximal 24 Fasern. Schräge
Einführung des LWL Kabels von der Rückseite über Zugentlastung. Durch Führungen in Spleißbox
geordnete Ablage von mindestens 2,5 m Bündeladerreserve. Verdreh sichere Aufnahme der
Spleißkassetten. Spleißkassette mit Zugentlastungsvorrichtung für Bündelader.
.03
Ab 73 je Schrank unterzubringender Fasern wird folgende Bauweise vorgeschrieben:
tel
lt a
m
17
3 HE 19"-Rack für Kompaktmodule. Kompaktmodule für je 12 Fasern, jeweils mit Spleiß- und
Vorratsbereich, die über Schienenführung gegeneinander verschiebbar sind. Überführungs- bzw.
Bündeladervorratsschublade, dem 3 HE Rack zugeordnet. LWL Kabel kurz nach Schrankeinführung auf
Auskreuzungsschiene abgebunden und abgesetzt, Bündeladern geschützt durch flexiblen Schlauch in
Vorratsschublade geführt.
Spleißboxen und Kompaktmodule müssen an der Frontplatte genügend große Vorrichtungen oder Flächen
für gut lesbare Beschriftung haben.
rs
4.1.5. Dosen, Bodentanks, Brüstungs- und Leitungsführungskanäle, Kabeltrassen
ee
Die Auslässe sind in den Arbeitsräumen wie folgt anzuordnen:
er
Ja
nk
bevorzugt an der Fensterwand, sonst an den Zwischenwänden nahe der Fensterwand,
soweit vorhanden in Brüstungskanälen,
in kleineren Räumen rechts oder links neben dem Fenster, so dass das Beschädigungsrisiko bei
Reinigungsarbeiten gering und die nötige Patchkabellänge nicht unnötig groß werden.
in großen Räumen in Gruppen entsprechend der erfahrungsgemäß zu erwartenden
Schreibtischanordnung.
Di
et
Bei der Verwendung von Bodentanks ist je potentiellen Arbeitsplatz ein Tank vorzusehen. Je Tank sind
mindestens 2 NS-Steckdosen für DV-Technik und 2 NS-Steckdosen für andere Elektrogeräte einzubauen.
Diese Bestückung gilt auch bei der Installation von Brüstungskanälen.
rf
ür
Die Anzahl der Kommunikationsauslässe ist in den Allgemeinen Festlegungen geregelt.
Jeder Auslass (Port) ist dauerhaft und gut lesbar zu beschriften.
Ex
em
pla
Es sind nur Halogenfreie Installationskanäle, Brüstungskanäle und Installationsrohre zulässig.
Bei der Installation von Kabeltrassen oder Installationskanälen aus Metall sind diese zwingend in den
Potentialausgleich einzubinden. An Auslässen und Kanten ist ein Kantenschutz vorzusehen.
Twisted Pair-Anschlussdosen:
Es sind Doppeldosen mit geschirmten RJ45-Modulen der Kategorie 6A einzusetzen. Alternativ können auch
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Doppeldosen mit RJ45-Buchsen eingesetzt werden. Buchsen getrennt geschirmt mit geschlossenes Zinkdruckgußgehäuse, getrennte Zugentlastungsklemme und federnde Erdungsklemme, mit Montagerahmen,
Zentralplatte, Beschriftungsfeld und Zubehör.
LWL-Anschlussdosen:
Ex
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Di
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er
Ja
nk
ee
rs
tel
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Steckertyp SC (duplex), mit Zugentlastung, Kennzeichnung von Receive und Transmit (siehe LWL-Kabel)
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4.2. Aktive Komponenten
Für die aktiven Komponenten der im Gebäude einzurichtenden LANs sind in den Etagen- und
Zentralverteilern ausreichende Einbaukapazitäten in den Schränken freizuhalten (je nach Portdichte mind.
15-30 HE).
14
:40
Ansprechpartner für Fragen der Planung von aktiven Netzwerkkomponenten ist Herr Rumpelt,
Geschäftsbereich Betrieb und Service, Fachbereich TK/ Netze, Tel. 0341/2538-240, [email protected].
.03
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m
Fast Ethernet 100Mbit/s nach IEEE 802.3
Gigabit-Ethernet nach IEEE 802.3
SNMP-Fähigkeit nach RFC 1157
MIB II nach RFC 1213
RMON und RMONII nach RFC 2819 und 2021
Managebar über IP (per „ssl“ oder „ssh“ oder „snmp v3“)
VLAN-fähig nach IEEE 802.1q
Authentifizierung nach IEEE 802.1x
PoE nach 802.3af
.20
16
-
Die aktiven Komponenten müssen entsprechend dem jeweiligen Einsatzfall folgende Standards erfüllen:
tel
lt a
4.2.1. Netzwerkkarten
rs
In den vorhandenen PCs sind Netzwerkadapter verschiedener Hersteller eingesetzt. Im Lieferumfang muss
die neueste Treibersoftware für Microsoft Windows (für die aktuelle Windows-Version) enthalten sein.
ee
4.2.2. Repeater, Bridges und Hubs
Ja
nk
Alle Netzwerkkomponenten müssen managebar über das IP Protokoll sein.
er
4.2.3. Router/Switches
rf
ür
Di
et
Gegenwärtig kommen Switches und Router von „Avaya“ zum Einsatz. Als Switches werden je nach Bedarf
Avaya Ethernet Switches und Avaya Ethernet Routing Switches eingesetzt. Für FTTO 1 Arbeitsplätze
kommen gegenwärtig Microsens Switche (managebar) zum Einsatz.
4.2.4. USVs
Ex
em
pla
In den Verteilerschränken ist eine Unterbrechungsfreie Stromversorgung (USV) zur Überbrückung von
kurzzeitigen Stromausfällen und -störungen vorzusehen. Zum Einsatz sollen SNMP-fähige USV in 19"Ausführung kommen. Die Leistung der USV richtet sich nach den abzusichernden aktiven Komponenten.
Verwendet werden Geräte der Firma Online USV Systeme AG. Typ und Fabrikat sind mit oben genannten
Ansprechpartnern zu klären.
1 FTTO = engl. „fibre to the office” = LWL zum Büro
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4.2.5. Netzwerk Management
14
:40
Die aktiven Komponenten sollen über Netzwerkmanagement Funktionen verfügen bzw. mit entsprechenden
Management Modulen ausgerüstet werden. An sicherheitsrelevanten Stellen werden redundante Module
installiert, wie z.B. redundante Netzteile, Schnittstellenkarten usw. Die konkrete Konfiguration wird mit der
Lecos abgestimmt.
.20
16
-
Die Überwachung und Abschaltung der einzelnen aktiven Komponenten sowie deren Module muss vom
zentralen Netzwerkmanagementarbeitsplatz (Avaya „COM“) über SNMP möglich sein. Die entsprechenden
MIBs gehören zum Lieferumfang der aktiven Komponenten.
4.2.6. TK Anlagen und Schnittstellen zur TK Anlage
.03
Ansprechpartner für Fragen der Planung von TK/ Anlagen und Schnittstellen zu vorhandenen TK Anlagen ist
Herr Rumpelt, Geschäftsbereich Betrieb und Service, Fachbereich TK/ Netze, Tel. 0341/2538-240.
m
17
TK Anlagen werden im Verbund betrieben und nicht im Rahmen von Baumaßnahmen erneuert. Der Ausund Einbau der vorhandenen TK/ Technik sollte mit Lecos zeitlich abgestimmt werden.
Schnittstellen zu TK Anlagen sind vor allem Türsprecheinrichtungen, Notruftelefone uvm. Diese Technik ist
vor Planung/ Einbau durch Lecos zu bemustern. Gegenwärtig werden Geräte der Firma Behnke eingesetzt.
rs
tel
lt a
Notruftaster oder -telefone die z.B. in Behindertentoiletten eingesetzt werden, ersetzen nicht die
Signalisierung und Alarmierung des Notrufes an einen ständig besetzten Arbeitsplatz. Sie dienen lediglich
zur zusätzlichen Information. Mit der Anschaltung dieser Telefone an die TKA wird kein Verantwortung für
die vorgeschriebene Alarmierung und die Verfügbarkeit des Dienstes übernommen.
ee
5. Verkabelungsstrategie
Ja
nk
Welche Art der Strukturierten Verkabelung für ein Gebäude zur Anwendung kommt, muss für jedes Objekt
einzeln entschieden werden. Wichtig sind dabei u.a. die Betrachtung des zukünftigen Bedarfs an Bandbreite
und der Gebäudecharakter.
Di
et
er
Kommunikationskabel sollen in Leerrohren, Brüstungskanälen, Leitungsführungskanälen, Kabelbahnen,
Kabelleitern oder Abhängebügeln verlegt werden. Die Trassen müssen wiederbelegbar sein, ohne dass
Maurerarbeiten anfallen. Kabelverlegung unter Putz oder im Estrich ohne Leerrohr ist unzulässig.
rf
ür
5.1. Dienstneutrale Arbeitsplatzverkabelung
pla
Die Kabelinfrastruktur muss grundsätzlich jede Fläche erschließen. Ausgenommen davon bleiben nur
Sanitärräume und in der Regel auch Flure und Treppenhäuser.
Ex
em
Wie in Abschnitt 2 "Allgemeine Forderungen" beschrieben, sind je Arbeitsplatz drei geschirmte RJ-45 Ports
zu kalkulieren. Büroräume sind mindestens mit drei geschirmten RJ-45-Doppeldosen (je AP 3 Anschlüsse)
auszustatten. Die sich ergebende Portanzahl je Raum ist auf eine durch zwei teilbare Zahl aufzurunden, da
ausschließlich Doppeldosen verwendet werden sollen.
Die Installationsart (Unterputz, in Trockenbauwand, Brüstungskanal, Fußbodentank etc.) ist nicht
vorgeschrieben, aber mit dem Architekten abzustimmen.
Jede RJ-45 Anschlussmöglichkeit des Arbeitsplatzes ist mit einem Kabel der Kategorie 7 oder besser zum
Etagenverteilerschrank sternförmig zu verbinden und auf geschirmten RJ-45 Patchfeldern abzuschließen.
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Die montierte Länge des Tertiärkabels darf 90 m nicht überschreiten. Die maximale Länge von 100 m für den
Tertiärbereich der Verkabelung beinhaltet die Patchkabellänge im Verteilerschrank und das Endgerätekabel
am Arbeitsplatz.
14
:40
Für die angebotenen Systemkomponenten des Tertiärverkabelungsbereiches sind vorab Produktzertifikate
und Baumuster der Lecos vorzulegen.
5.2. LWL und Kupfer Gebäudeverkabelung
.03
.20
16
-
Damit der Betriebsaufwand für Kühlung und aktive Technik (USV, Monitoring, Zugangskontrolle) bei DV
Verteilerräumen so gering wie möglich gehalten wird, ist folgendes zu beachten:
Bei der Planung der Gebäudeverkabelung ist die Anzahl der DV-Unterverteiler so gering wie möglich zu
halten. Dabei ist zu vermeiden mehrere DV Verteilter innerhalb eines 90m Radius zu planen/ bauen. Falls
wegen gebäudespezifischen Gegebenheiten innerhalb von 90m Radius mehrere Verteiler liegen müssen, so
sind diese zusätzlich zum LWL mit 2 Ports Kategorie 6A RJ45 und TP-Kabel Kategorie 7 zu verbinden.
Ex
em
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lt a
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17
Entsprechend der für strukturierte Verkabelung vorgegebenen Topologie wird im Sekundärbereich eine
Verkabelung mit Lichtwellenleitern vorgenommen (unabhängig vom oben genannten 90m Radius). Hierbei
ist bis 500m Multimodekabel zu verwenden. Alle längeren Kabelstrecken sind mit Monomodekabel zu
erschließen.
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5.3. "Fiber to the Office" - FTTO
14
:40
Es wird LWL in Sekundär- und Tertiärbereich eingesetzt. Dadurch können Etagenverteilerräume entfallen.
Diese Lösung kommt besonders in Gebäuden in Frage, wo Konflikte bei der Einhaltung der bei
Kupferkabelnetzen definierten Längenbeschränkung von 100 Metern im Tertiärbereich auftreten. Im Büro
wird dann mit aktiver Technik auf Kupfer konvertiert (Ethernet, RJ45).
.20
16
-
Wird diese Verkabelungsstrategie gewählt, ist sternförmig vom HVT mit hochfasrigem Kabel bis auf die
Etage zu Spleißgehäusen zu erschließen, von dort aus weiter mit niedrigfasrigen Breakout Kabeln (z.B. 4
Fasern) bis zum Büro. Der Übergang zwischen diesen Kabelstrecken ist durch Fusionsspleiße 1:1 zu
verbinden.
Die niedrigfasrigen LWL-Kabel sind werksmäßig vor zu konfektionieren und mit Protokoll zu liefern. Auf der
Baustelle dürfen nur Fusionsspleiße ausgeführt werden, die Konfektionierung von LWL-Steckern ist aus
Qualitätsgründen verboten.
.03
Bei Installation in Bodentanks oder Brüstungskanälen hat sich folgende Herangehensweise bewährt, um die
FTTO Switche (ohne externes Netzteil) elektrisch sicher anzuschließen:
(Beispiel:
Ackermann/
Microsens,
em
managebar)
pla
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17
Das Problem liegt meist im Anschluss der 230V Netzzuleitung NYM-J 3x1,5mm² an die
Stromversorgungsklemmen der Switche. Durch die (eventuell direkt angeschlossenen) starren Drähte der
Stromversorgung ist eine Lockerung des dreipoligen Anschluss-Steckers möglich. Aus diesem Grund wird
empfohlen den Elektroanschluss mit Wago-Leuchtenklemmen und flexibler Verbindungsleitung zwischen
den Klemmen und dem Dreifach-Stecker des Switches fachgerecht auszuführen.
Als Nebeneffekt wird in dieser Ausführung das Auswechseln der Switche schnell und sicherer möglich.
Ex
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5.4. Telekommunikation
.03
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Für die Netzabschlüsse der Betreiber Öffentlicher Netze, sind im Zentralen Technikraum, Montageplätze
vorzusehen.
Vom Fernmeldehauptverteiler sind entsprechend der Anzahl der zu versorgenden Arbeitsplätze mit einer
Reserve von ca. 30% zum Etagenverteiler (Sekundärbereich der Verkabelung) Fernmeldebrückenkabel zu
verlegen und im Etagenverteiler auf ungeschirmte RJ-45-Panels mit LSA-Plus-Anschaltung aufzulegen. Für
außen liegende Nebenstellen sind Erdungskabel einzusetzen, diese werden beidseitig auf LSA-PlusTrennleisten mit Überspannungsschutz abgeschlossen und zwischen rangiert, bevor die DA auf
ungeschirmte Patchpanel ankommen. Diese Kabel werden nach einem bei der Lecos zu erfragenden
Schema auf die ungeschirmten RJ-45-Panels aufgelegt. Bei der Gebäudeübergreifenden Verkabelung ist
unbedingt der Potentialausgleich zu beachten.
Für den gesamten Verkabelungsbereich Fernmeldetechnik sind Halogenfreie Brückenkabel vom Typ J2Y(St)H nx2x0,6 St III BD, nach Kategorie 3 zu verwenden.
Eine Erweiterung des Fernmeldehauptverteilers muss möglich sein, weiterhin ist der HVT mit Rangierösen
so auszurüsten, dass durch die Schalt- u. Rangierdrähte nicht die Übersicht und Zugänglichkeit der LSALeisten verloren geht.
m
17
Des Weiteren ist in jedem Gebäude vom Zentralen Technikraum zu dem geplanten Übergabepunkt
(Hausanschlussraum) freie Leitungsführungskapazität (Kabelbahn, Leerrohr etc.) vorzubereiten. Bei
Gebäudeneubauten oder einer grundhaften Rekonstruktionen ist eine Mauerdurchführung als Vorrat
einzubauen.
tel
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Telefonaufschaltungen für Einbruchmeldeanlagen und Brandmeldeanlagen werden nicht über die TKA
realisiert. Diese sind als separate Hauptanschlüsse der Telekom zu planen.
ee
rs
Die Aufschaltung von Aufzugsnotruftelefonen auf die TKA ist möglich.
nk
5.5. Wachalarmierung (Absatz gilt nur für die Leipziger Berufsfeuerwehr)
Ja
Bei der Planung der Gebäudeverkabelung (S/Ü-Technik) zur Absicherung der Wachalarmierung für die
Leipziger Berufsfeuerwehren ist zunächst prinzipiell nach dem Einsatzzweck zu unterscheiden:
Di
et
er
a) Steuerungs- und Überwachungstechnik für Tore, Abgaseinrichtungen, Heizungsabsenkung,
Kameraüberwachung, Ampelsignalanlagen, Alarmlicht, Blitzlicht etc.
b) Elektrische Lautsprecheranlagen (ELA - 100 Volt-Technik)
Ex
em
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Für die Wachalarmierung wird ein separater LAN-Schrank nach den Festlegungen zu Punkt 4.1.2.
Verteilerschränke verwendet. Dieser dient dann auch zur Aufnahme der aktiven Komponenten. Er wird an
den vorhandenen Datenverteilerschrank angereiht (ohne Seitenwand). Alle Verkabelungen aus dem
Hausnetz der Wache, die für Komponenten des Wachalarms vorgesehen sind, enden bzw. beginnen in
diesem Schrank. Dieser Schrank wurde von der BD zentral über ein Ausschreibungsverfahren beschafft und
ist nicht Bestandteil einer eventuell notwendigen Erneuerung oder Anpassung des Hausnetzes für die
Wachalarmierung. Er wird durch den Hersteller (Fa. Siemens AG) geliefert und in Betrieb genommen. Als
Übergabeschnittstelle für die Anschaltung der technischen Geräte nach a) bzw. b) steht ein LSA PlusVerteiler in diesem Wachalarmschrank zur Verfügung. Diese Leisten stellen den Übergang zwischen dem
Hausnetz und der Wachalarmsteuerung dar.
Zwischen dem LAN-Schrank für die DV und TK-Technik und dem Wachalarmschrank wird eine
Datenverkabelung (Cu) durch die Lecos aufgebaut. Eventuelle zusätzliche Technik in der Wache (z.B.
Kameras oder Displayanzeigen in den Fahrzeughallen) werden im Wachalarmschrank auf dem
Datenpatchfeld abgeschlossen und –wenn notwendig– durch die Lecos in das städtische Datennetz
eingebunden.
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Hausnetz
Die Verkabelung für a) Steuerungs- und Überwachungstechnik ist nach den Festlegungen zu Punkt 4.1.
(Passive Komponenten) auszuführen. Die Lage der Abschlussdosen (Pkt. 4.1.5) muss in der Nähe der
anzusteuernden Komponenten liegen. Die Patchkabellänge (mobile Anschlussleitung / Patchkabel) darf
dabei eine Länge von 5 m nicht übersteigen und im Betrieb kein Hindernis für Einsatzkräfte darstellen
(„Stolperfallen“).
Abweichungen vom Aufbau einer strukturierten Verkabelung für den Wachalarm –z.B. der direkte Anschluss
von anzusteuernden Komponenten mit Hausverkabelung auf Klemmleisten– verletzen diese
Verkabelungsrichtlinie und bedürfen immer eine Abstimmung in der Planungsphase (Dokumentation).
.03
.20
16
-
Da es nur einen zentralen Verteilerschrank für die Wachalarmierung je Standort (Wache) geben wird, ist
unbedingt auf Einhaltung der Längenrestriktion für Ethernetverbindungen (90m) zu achten. Ist diese Länge
nicht einhaltbar, muss unbedingt eine Abstimmung mit der Lecos vor der weiteren Planung erfolgen. Das gilt
insbesondere dann, wenn Elemente zur Wachalarmierung über LAN-Verbindungen angesteuert werden und
die LAN-Schränke der „normalen“ Büroverkabelung zur Trennung der Tertiär- und Sekundärstrecken mit
genutzt werden sollen/müssen.
17
Die Beschaltung der Patchfelder und Dosen erfolgt äquivalent zur Beschreibung Twisted Pair Kabel für die
Horizontalverkabelung nach Punkt 4.1.1.
Das Patchpanel im LAN-Schrank wird durch die Lecos gestellt und beschaltet.
tel
lt a
m
Eventuell sind Abweichungen zu einer geforderten LAN-Verkabelung zur Ansteuerung von Steuerungs- und
Überwachungstechnik notwendig. In diesem Fall ist eine Einzelabstimmung mit der Lecos notwendig.
Das betrifft z.B. bei Änderungen in alle Bestandswachen (Neubau vor 1990) – die Ansteuerung erfolgt hier
über Cat3-Kabel.
ee
rs
Alle anzusteuernden Komponenten des Wachalarms sind bei Neubau einer Wache Bestandteil des
Auftrages des Bauträgers (Alarmlicht, Blitzlampen, Temperatur- und Emissionsmesser, Tor- oder
Ampelsteuerungen usw.). Es wird dringend empfohlen, sich hierzu rechtzeitig mit der Lecos abzustimmen.
Ja
nk
Die Verkabelung für b) ELA-Technik wird nicht mit Kategorie 7 Kabel nach Punkt 4.1.1 ausgeführt.
Verwendet wird ein Installationskabel für 100 Volt-Technik mit mindestens 4 Adern (2 DA) und 0,8 mm
Leiterdurchmesser je Lautsprecher.
rf
ür
Di
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Jeder Lautsprecher (in der Regel über der Tür des Zimmers/Halle bzw. als Deckeneinbau), ist mit diesem
Installationskabel direkt (sternförmige Verkabelung) bis zum Patchfeld im LAN-Schrank zu verbinden. Zu
beachten ist, dass es je Feuerwache nur einen ELA-Verteilerstandort –der Wachalarmschrank– für die
Wachalarmierung gibt und die Kabel ohne Unterbrechung dorthin zu führen sind. Unzulässig ist der Einbau
weitere Unterverteiler zur Trennung von Horizontal- und Vertikalebene bei mehrgeschossigen Feuerwachen.
Die Längenrestriktion nach Punkt 5.1 (90 m) gilt hier ausdrücklich nicht.
Beim Aufbau der aktiven Technik ist besondere Aufmerksamkeit ist auf Einhaltung der geltenden Normen
und Vorschriften VDE/DIN/EN/IEC usw. zu achten.
em
pla
Die Patchfelder zum Abschluss der 100Volt-Lautsprecherkabel sind mit Speakon Buchsen (oder
vergleichbarer PA-Standard) bauseitig ausgerüstet. Die Anzahl der Speakon Buchsen entspricht dabei der
maximal notwendigen Anzahl von Lautsprechern im Gebäude. Das ELA-Hausnetz wird an der LSA PlusLeiste abgeschlossen. Die Verkabelung im LAN-Schrank zu den Speakon Buchsen und die Rangierkabel zu
den Lautsprechergruppen-Ausgängen übernimmt die Lecos.
Ex
Zu beachten ist auch der Bedarf im Außenbereich (Schutzklassen). Beschaltet wird die 1. DA des
Lautsprecherkabels (2. DA Reserve) auf den 6 Watt Eingang des LS-Übertragers.
Jeder Lautsprecher (mindestens im Bürobereich) soll regelbar sein. Deshalb ist ein zusätzliches Kabel
zwischen Abschlussdose am LS und Regelbereich (ca. 1,5 m Höhe) notwendig. Dieses Kabel wird an der
Abschlussdose LS mit beiden DA aufgelegt. Der Pegelregler wird von der Lecos beigestellt.
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Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung
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Die Lautsprecher sind Lieferbestandteil des Errichters des Hausnetzes und werden durch die Lecos in der
Planungsphase spezifiziert. Die Lautsprecher sind zu montieren und über geeignete Steckverbindungen mit
dem 100V-ELA-Hausnetz zu verbinden.
.20
16
-
14
:40
Beispielkomponenten:
Speakon (Quelle: Wikipedia)
tel
lt a
m
17
.03
PA-Einbaukupplungen bzw. Stecker / LS-Patchkabel (Quelle: Wikipedia)
LS-Regler (Quelle: Sounds-system24)
ee
rs
Abschlussdose LS (Quelle: kab24) und
Zur Aufstellung des Wachalarmschrankes gelten die Restriktionen nach Pkt. 3 dieser Richtlinie.
Ja
nk
Die Wachalarmschränke müssen für Installations- und Servicezwecke von beiden Seiten (vorn, hinten) zu
öffnen sein (Platzbedarf!). Sie benötigen selbst eine Grundfläche von 800 x 800 mm (siehe Pkt. 4.1.2) und
haben eine Höhe von 2300 mm (43 HE).
Ex
em
pla
rf
ür
Di
et
er
Über den Schränken sind keine wasserführenden bzw. kondenswassererzeugende Leitungen zu verlegen.
Erdung und Potentialausgleich ist am Wachalarmschrank bereitzustellen. Der Stromanschluss ist mit 2 x 16
A (ohne FI) abzusichern (separater Stromkreis bis zur UV) und am Standort des Wachalarmschrankes in
einer Klemmdose abzuschließen. Die Pufferung gegen Stromausfall erfolgt dezentral im Wachalarmschrank.
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5.6. Sanierung oder Neubau von Schulen und Kitas (neu ab 2012)
Bei der Sanierung oder dem Neubau von Schulen sind neben der Erschließung der Räume nach
Anforderung des Nutzers, noch folgende Besonderheiten zu beachten:
14
:40
Zur Steuerung und Überwachung der GLT (Heizung, Lüftung, Klimatisierung, Hebeanlagen, usw.) ist zu den
Schaltschränken jeweils ein Datenkabel vom Zentralen DV-Schrank zu installieren.
.20
16
-
Für die TK-Anlage (19“ Einbaugerät) ist im zentralen DV-Schrank ausreichend Platz ein zu planen. Vom
HÜP der Deutschen Telekom ist ein Brückenkabel mit mind. 20 DA zum zentralen DV-Schrank zu
installieren und auf einem Kategorie 3 Patchfeld mit RJ45-Ports (Pin4/5) abzuschließen.
.03
In den meisten Schulen und Kitas besteht der Wunsch nach einer flächendeckenden DECT Versorgung. Für
die Installation der DECT-Zellen ist eine Verkabelung in den Fluren und an den Standorten für Außenantennen zu planen. Die genaue Anzahl der Zellen und die Positionierung kann mit Sicherheit, nur durch
eine Ausleuchtungsmessung ermittelt werden. Bei Neubauten ist eine genaue Planung der Standorte
erforderlich.
m
17
Schnittstellen zur TK Anlage sind vor allem Türsprecheinrichtungen, Notruftelefone uvm. Diese
Technik ist vor Planung/ Einbau durch Lecos zu bemustern. Gegenwärtig werden Türsprechstellen
der Firma Behnke eingesetzt, die als Nebenstelle (a/b) der TKA konfiguriert sind.
tel
lt a
Telefonaufschaltungen für Einbruchmeldeanlagen und Brandmeldeanlagen werden nicht über die
TKA der Schule/Kita realisiert. Diese sind als separate Hauptanschlüsse der Telekom zu planen und
direkt vom HÜP zu den Anlagen zu führen.
ee
rs
Anschlüsse für Fremdnutzer (z.B. Catering) werden nicht über die TKA der Schule/Kita realisiert
können aber über den DV geschaltet werden. Für diese Nutzer ist ein Anbindung an den DV
erforderlich.
nk
Die Aufschaltung von Aufzugsnotruftelefonen auf die TKA ist möglich.
Di
et
er
Ja
Notruftaster oder -telefone die z.B. in Behindertentoiletten eingesetzt werden, ersetzen nicht die
Signalisierung und Alarmierung des Notrufes an einen ständig besetzten Arbeitsplatz. Sie dienen
lediglich zur zusätzlichen Information. Mit der Anschaltung dieser Telefone an die TKA wird kein
Verantwortung für die vorgeschriebene Alarmierung und die Verfügbarkeit des Dienstes
übernommen.
rf
ür
Wenn mehrere Gebäude im Campus vorhanden sind, sind diese mit dem zentralen DV-Schrank zu
verbinden. Die Primäranbindung der Gebäude ist mir LWL- und Kupferverkabelungen zu planen.
Siehe dazu auch Punkt 5.4 dieser Richtlinie.
pla
Netzwerkschränke müssen den Anforderungen unter Punkt 4.1.2 entsprechen. Vor allem darf von
der Breite und Tiefe der Vorgaben nicht abgewichen werden. Die Anzahl der HE der Schränke
richtet sich nach der Ausstattung mit passiven und aktiven Komponenten. Die benötigten HE für die
TK Anlage, USV usw. sind bei Lecos zu erfragen.
Ex
em
Falls eine neue TK Anlage geplant wird, sind die Parameter mit Lecos abzusprechen. (Herr Rumpelt:
0341-2538240)
Die Dokumentation und Abnahme erfolgt wie unter Punkt 7 beschrieben. Ein Exemplar (Datenträger)
der Dokumentation ist in Abstimmung mit dem Bauherren/AGM am Tag der Abnahme, an die Lecos
zu übergeben.
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Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung
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5.7. GLT – Gebäudeleittechnik/ Gebäudeautomation/ Telematik (neu ab 2012)
14
:40
Die Gebäudeleittechnik nutzte bisher direkte, proprietäre (Modem-) Anbindungen. Seit einiger Zeit wird auch
hierfür das standardisierte IP/Ethernet Protokoll verwendet (Ethernet, IP, Bacnet). Da hier fortlaufend 24h
Daten erfasst werden und auch Alarmmeldungen über diese Netze übermittelt werden, ist hier besonderer
Wert auf die Qualität der Verkabelung, aktiver Technik, Dokumentation und späterer Betrieb zu legen.
.20
16
-
Die aktiven Netzwerk Komponenten (Ethernet, IP, WLAN, Switche, Router, LWL Konverter, DSL) und die IP
Adressierung sind mit Lecos abzustimmen. Alle aktiven Komponenten müssen mindestens die
Anforderungen aus 4.2 erfüllen.
Bei Montage der aktiven Komponenten in Schaltschränke, welche kein 19 Zoll Format haben ist eine
Hutschienenmontage vorzusehen. (Fabrikat derzeit: Microsens, managebar!)
.03
Eine Abstimmung mit Lecos wird dringend empfohlen, um eventuell vorhandene Verkabelungen ,
Infrastruktur oder Netzübergänge nutzen zu können.
m
17
Weiter Hinweise sind im Netzkonzept Teil „Telematik“ der Stadt Leipzig zu finden. Dieser Telematik-Absatz
ist über ITK oder Lecos kostenfrei zu beziehen.
rs
tel
lt a
6. Kennzeichnung und Beschriftung
6.1. Beschriftung der Ports
ee
Zur Festlegung der Beschriftung ist je Bauvorhaben eine Abstimmung mit Lecos vorzunehmen.
nk
Grundsätzlich wird die Portbeschriftung von der Zimmernummerierung gelöst. Für das jeweilige Objekt wird
ein Raum als „Nullpunkt“ festgelegt, von dem aus je Etage die Ports mit der Uhrzeigerrichtung fortlaufend zu
nummerieren sind.
er
Ja
Je nach Objektgröße muss die Portnummer 3 oder 4 Stellen haben. Die erste Stelle bezeichnet
grundsätzlich die Etage, die folgenden die fortlaufende Portnummer.
1.Ebene/Geschoss
2.Ebene/Geschoss
3.Ebene/Geschoss usw.
rf
ür
0xxx
1xxx
2xxx
Di
et
Die Ports von Doppeldosen sind ebenfalls fortlaufend im gleichen Schema zu bezeichnen und nicht als "a"
und "b" o.ä.
pla
3001 Port 1 im dritten Geschoss
3002 Port 2 im dritten Geschoss usw.
Am Patchfeld ist genau die gleiche Kennzeichnung anzubringen wie am zugehörigen Dosenport.
Ex
em
Bei Verkabelungsprojekten, die mehrere Gebäude umfassen, ist für die Kennzeichnung des Gebäudes ein
Kürzel vor die Portbezeichnung anzufügen. Die Bezeichnung der Gebäude ist bei den oben genannten
Ansprechpartnern zu erfragen.
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6.2. Kabelbeschriftung
Fernmelde-, LWL Stammkabel und Twisted Pair Kabelbündel sind mit dauerhaften Kabelmarken zu
kennzeichnen.
14
:40
Beispiel:
Für Fernmelde- und LWL Stammkabel gilt: Kabelmarken sind anzubringen am Beginn und Ende des Kabels
im jeweiligen Schrank bzw. Verteiler, an den Verzweigungen der Kabeltrassen, beim Austritt aus verdeckter
Verlegung bzw. Wänden und nach je ca. 30 m auf unverzweigten Trassen.
.20
16
-
Twisted Pair Kabelbündel sind nach je ca. 10 m auf horizontalen Trassen mit Marken zu versehen.
.03
6.3. Bezeichnungsschema
einzuführendes
17
Das Bezeichnungsschema nimmt Rücksicht auf ein später ggf. noch
Kabelmanagementsystem und bezieht deshalb auch Installations- und Breakout-Kabel ein.
m
Kabelbezeichnungen setzen sich zusammen wie folgt:
tel
lt a
1. Gebäudekürzel 3stellig, z.B. NRH für Neues Rathaus
rs
2. laufende Kabelnummer je Gebäude,
3stellig bei Stammkabeln
4stellig bei Installations- und Breakout-Kabeln
er
NRH 078T
Ex
em
pla
rf
ür
Di
et
Beispiel:
Ja
nk
ee
3. Kennzeichnungsbuchstabe für Typ
L
für LWL Stammkabel
T
für Telefon Stammkabel
B
für LWL Breakout-Kabel
I
für Telefon Installationskabel
D
für Twisted Pair Kabel
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7. Dokumentation und Abnahme
14
:40
Neubauten und Änderungen an der Kommunikationsinfrastruktur sind grundsätzlich zu
dokumentieren. Es ist eine fortschreibungsfähige Dokumentation zu übergeben. Sie ist bei der
Abnahme bzw. innerhalb von 10 Arbeitstagen nach der Abnahme, schriftlich in geeigneter Form
und in Datei-Format (Microsoft Word für Textdokumente, Microsoft Excel für Tabellen, und
Microsoft >=Visio 2003 oder DXF-Format für Pläne und Grundrisse) zu übergeben.
.20
16
-
Die Dokumentation umfasst Messungen (s.a. nächstes Kapitel), genaue Dokumentation aller
Netzkomponenten sowie einen Plan über Lage, Verlauf, Standort und Beschaltung aller passiven
und aktiven Komponenten.
Die Dokumentation muss folgendermaßen aufgebaut sein:
tel
lt a
m
17
.03
1. Netzplan/Netztopologie (Übersicht)
- Netzwerkübersicht des gesamten Verkabelungssystems
- Übersichtsplan nach Gebäude
- Gebäudepläne, Seitenschnitt, vertikale Kabelwege
- Etagenpläne, Standorte, Kabelwege horizontal
- Kennzeichnung LWL-, Fernmelde-, TP-Verkabelung, Koax Verkabelung
- Verzeichnis aller Anschlussdosen
ee
rs
2. Verteilerschränke
- Bestückung der Schränke, Ansicht schematisch
- Belegung der Patchfelder
- Rangierfelder mit Beschriftung wie in Natura mit Klemmenplan
Ja
nk
3. Angaben zu den verwendeten Netzkomponenten
- Zubehörliste mit Fabrikat, Typ, Seriennummer, besondere Eigenschaften
- Angaben zur Konfiguration bei Inbetriebnahme
- Kabelliste (Kabelspezifikationen)
- zum Gerät gehörende Herstellerdokumente (Betriebsanleitungen, etc.)
Di
et
er
4.Meßprotokolle
- ausführliche Messergebnisse ( nur elektronisch auf CD/DVD)
- Messergebnisse (Kurzform, tabellarisch)
- Kabellängen (Aufmaß)
em
pla
rf
ür
5. Übergabeprotokoll
- förmliche Abnahme nach VOB
- Mängelliste
- verantwortliche Ansprechpartner bei Problemen
- Brandschotte müssen vom Ersteller dauerhaft gekennzeichnet werden, nach Abschluss
der Verkabelung ist die Übereinstimmungserklärung des Herstellers an den AG zu
übergeben!
Ex
Für jede Arbeit (für jeden Auftrag) erfolgt abschließend eine Abnahme, festgehalten in einem
Übergabeprotokoll durch einen Mitarbeiter der Lecos, der auch für Rücksprachen und bei
Problemen zur Verfügung steht.
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Ja
nk
ee
rs
tel
lt a
m
17
.03
.20
16
-
14
:40
8. Abnahmemessungen
Messungen haben immer mit dem aktuellsten Firmware-, Softwarestand des Messgerätes und den
aktuellen Grenzwerten laut Spezifikation der Kategorie und Linkklasse zu erfolgen.
Bei allen Protokollen der Abnahmemessungen sind anzugeben:
- Prüfer, Datum, Uhrzeit
- verwendetes Messgerät, Software Version
- Typenbezeichnung und NVP-Wert des verlegten Kabels,
Messungen Koax-Kabel:
- Längenmessung der Segmente
Messungen TP-Verkabelung:
- Messung des permanent Link bis 500 MHz nach ISO/IEC 61935-1 (Class EA)
- Verdrahtung, Schleifenwiderstand, Länge, Verzögerung, ACR, Dämpfung, NEXT,
PSNEXT, ELFEXT,PSELFEXT, (Return Loss)
- Anschlussbelegung
- Erdungswiderstand, Patchfeld-Gehäuseerde, Patchfeld-Dosenschirm,
Dosenschirm-Netzerde
Messungen LWL-Kabel:
- OTDR Messung mit grafischen Ausdruck der gesamten Strecke
- Angabe der Messgeräteeinstellungen
- Pulsbreite, Wellenlänge, Index, Impulszahl für Mittelung
- Bezeichnung der Faserendpunkte
- Bezeichnung der gemessenen Faser und des Kabels mit Längenangabe
- Angaben zur Vor- und Nachlaufstrecke
- Dämpfungsmessung
- Jede Faser wird immer in beide Richtungen mit 850nm und 1310 nm gemessen
Ex
em
pla
rf
ür
Di
et
er
Der AG behält sich vor, bei der Abnahme stichprobenartige Messungen zu fordern oder selber
durchzuführen.
Der AG behält sich weiter vor, installierte Komponenten wie Rangierverteilerfelder oder
Anschlussdosen zum Zwecke der Kontrolle der Einhaltung der Herstellervorgaben bzw. der
allgemeinen Regeln der Technik, zu öffnen.
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9. verwendete Standards
ISO/IEC 11801 bzw. EN 50173, EN 50174/1-3
EN50082 / 50081-2 bzw. 50082-2
EN55022 -> CE Prüfplakette
14
:40
Strukturierte Verkabelung
Störsicherheit
Hochfrequenzstörung
Das Kabelnetz hat die vorgeschriebene Funkstörfeldstärke zu erfüllen (DIN VDE 0878 Teil 3 u.
Amtsblattverfügung BMPT 243/91 inkl. Änderungen und Gesetz über die Elektromagnetische
Verträglichkeit von Geräten, EMVG).
.03
.20
16
-
Die in den internationalen bzw. nationalen EMV-Richtlinien EN 55022, EN 55011, VDE 0871, VDE
0878) festgelegten Grenzwerte für die zulässige Störabstrahlung, Funkstörspannung und
Funkstörleistung von informationstechnischen Einrichtungen sind einzuhalten.
Jede DV-Anlage im Bürobereich muss, um Funkstörungen zu vermeiden, die Grenzwerte der
Klasse B einhalten. Das EG Konformitätszeichen "CE" muss vorhanden sein.
17
Es wird eine klare Trennung zwischen dem Erdungssystem für 230V-Netz u. Kommunikationsnetz
gefordert (erst am zentralen Potentialausgleich zusammenführen).
Ex
em
pla
rf
ür
Di
et
er
Ja
nk
ee
rs
tel
lt a
m
Es ist darauf zu achten, dass alle zu einem System gehörenden Datennetzkomponenten in der
Gesamtheit betrachtet die EN 55022-Forderungen erfüllen.
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10. INDEX
Ex
em
pla
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Datum:
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:40
Passive Komponenten
7
Patchkabel
8
Pigtailseite
9
PimF
7
PVC
5, 27
Ratsbeschluß
5
Raumgröße
4
RbALei
5
Repeater
14
RJ45
9
RJ45-Ports
8
Rückfragen?
2
runden
15
S0-Schnittstelle
9
S2M-Schnittstelle
9
SächsBO
5
Sanitärräume
15
Schnittstellen
15, 20
Sekundärbereich
16
Spezialfälle
4
Spleißboxen
12
Standards
25
sternförmig
15
Störabstrahlung
25
Störsicherheit
25
Stromkreise
6
Stromversorgungsanlagen 6
Strukturierten Verkabelung 4
Telefon
8
Telefon Stammkabel
9
Telefonkabel
9
TK Anlage
15
Treppenhäuser
15
Türsprecheinrichtungen 15, 20
Twisted Pair Kabel
8
Übergabeprotokoll
23
überspannung
5
Uhrzeigerrichtung
21
Unklarheiten
4
USV
7, 14
UX-Schnittstelle
9
Verkabelungsstrategie
15
Verteilerfelder
12
Verteilerschränke
10
Verwendung
4
Vollständigkeit
4
Wachalarmierung
18
Wago-Leuchtenklemmen 17
Zentrale Technikräume 5, 6
zentralen Potenzialausgleich
16
zwangsdurchlüftet
6
Zwischendecken
7
.20
16
-
er
Ja
nk
ee
rs
tel
lt a
m
17
.03
Flure
15
Fragen?
2
FTTO
14, 17
Funkstörfeldstärke
25
Funkstörleistung
25
Funkstörspannung
25
Fusionsspleiße
17
G703
8
Gebäudekürzel
22
Gebäudeleittechnik
20
Grundwasser
6
halogenfrei
8
Herstellervorschriften
9
Hochfrequenzstörung
25
Hubs
14
Installationsart
15
IP-Schnitstelle
9
Kabel
7
Kabelbeschriftung
21
Kabelführungstrassen
7
Kabelmarken
21
Kenzeichnungsbuchstabe 22
Kleinstnetze
14
klima
6
Koaxialkabel
8
Konfektionierung
17
kosten
4
Kühlung
6
Längenbeschränkung
17
Leerrohre
15
Leitungsführungskanäle 12
Leuchtstofflampen
7
Lichtwellenleiterkabel
9
Linkmessung
8
LSA Technik
9
LWL-Anschlussdosen
13
managebare Komponenten 14
Meßprotokolle
23
MHzkm
10
Mindestabstand
7
Montageraum
18
Nachbelegungsreserve
7
Netzplan
23
Netzwerk Management
15
Netzwerkkomponenten
7
Neubau
4, 7
neuste Version
4
niedrigfasrigen LWL-Kabel 17
Notruftelefone
15, 20
Nullpunkt
21
Nutzungszeitraum
7
OTDR
24
OTDR-Messung
10
Di
et
rf
ür
"CE"
25
90 m
16
90m Radius
16
a/b-Schnittstelle
9
Abnahme
23
Abnahmemessungen
24
Abweichungen
4
Adernpaare
8
Aktive Komponenten
14
Aktualisierung
4
Allgemeine Forderungen 4
Anpassungen
4
Ansprechpartner
15
Anzahl der DV-Unterverteiler
16
Arbeitsplatzverkabelung 15
Auslegung
4
ausschließlich Doppeldosen 15
Ausstattung
6
Ausstattungsgrad
7
Baumuster
16
Bemusterung
12
Berichtigung
4
Beschaltung
9
Beschaltung der RJ45 Pins 9
Betriebsaufwand
16
Bezeichnungsschema
22
Bodentank
17
Bodentanks
13
Brandlastvorschriften
5
Brandschutz
8
Bridges
14
Brückenkabel
18
Büroräume
15
Dämpfung
10
Dokumentation
23
Doppelbodenkonstruktionen 6
Doppeldosen
13
EG Konformitätszeichen "CE"
25
EIA/TIA 586 Version A
8
ELA
18
Elektromagn. Verträglichkeit25
EN 50173
8
EN 55022
25
Erdschleifen
6, 8
Erdungskabel
18
Erdungswiderstand
6
Etagenverteilerräume
5
Fädeldraht
7
Farben
8
Fernmeldehauptverteiler 18
FI-LS 30mA/16A
6
20.02.2014
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11. Anhang/Verweis
Ex
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17
.03
.20
16
-
14
:40
Ausschluss von PVC-Baustoffen in öffentlichen Gebäuden
Ratsbeschluss BS / RBIII-1356/03
1. Die fortgeschriebenen Umweltqualitätsziele werden mit folgenden Änderungen und
Ergänzungen als Leitlinie und Prüfinstrument für die Stadtverwaltung zur
Kenntnis genommen und schrittweise umgesetzt:
°Ergänzung Seite 28, Punkt 4.4 - Standards - 3. Anstrich: Die Verwendung folgender Baustoffe in
öffentlichen Gebäuden ist auszuschließen: Tropenholz und PVC (gemäß DA 3/94), unter
Verwendung
Fluorchlorkohlenwasserstoff
hergestellte
Baustoffe
(insbesondere
Schaumdämmplatten und Schäumen), lösungsmittelbehaftete Oberflächenbehandlungs-, Anstrichund Klebestoffe.
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Anlage 4
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16
-
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tel
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m
17
.03
Bauteil
Eigentumsübergang bei Auszug von
Umfang des Rückbaus durch
Mieter auf Vermieter
den Mieter
ja / nein
Invest / Kosten getragen durch
Mieter/ Vermieter
Anlage 5
Bemerkung
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14
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.03
.20
16
-
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17
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Copex
Allround-Grundreiniger
Produkt-Code: GG 20
Reinigungsintensiver, schaumgebremster Grundreiniger, vorzugsweise für alkaliempfindliche elastische
Belagsarten. Entfernt Polymerbeschichtungen, Trenn- und Pflegemittelfilme sowie auch öl- und fetthaltige
Verschmutzungen schnell und mühelos. Frei von NTA und Butylglykol.
Produktzusammensetzung
Anwendungsbereich
tel
lt a
Grundreinigung auf beschichteten bzw. eingepflegten Belagsarten:
1 – 3 Liter zu 8 Liter kaltem Wasser.
Die Reinigungslösung auf dem Boden verteilen, ca. 10 Minuten einwirken lassen,
scheuern, wenn nötig heißes Wasser über den Laugentank zugeben, Schmutzflotte
absaugen, gründlich mit klarem Wasser nachwaschen.
m
Anwendung
17
.03
Auf wasserfesten, alkaliempfindlichen und alkalibeständigen Belagsarten anwendbar, z.B. Linoleum,
Gummi, PVC, Polyolefin, Natur- und Kunststein. Bei nicht einwandfrei identifizierbaren Belagsarten ist
vor der Anwendung die Materialbeständigkeit zu prüfen.
.20
16
-
(nach 648/2004/EG)
Nichtionische Tenside < 5 %, Seife < 5 %, wasserlösliche Lösungsmittel, Lösungsvermittler,
Farbstoffe, Duftstoffe.
pH-Wert (Konzentrat): ca. 9,5
pH-Wert (Gebrauchslösung): ca. 9
14
:40
Eigenschaften
Grundreinigung
em
pla
05.01.2015
rf
ür
Di
et
er
Ja
nk
ee
rs
Für die nicht sachgemäße oder nicht fachgerechte Anwendung und daraus entstehende Schäden kann
keine Haftung übernommen werden.
Verbrauch pro m2
GHS 07, Achtung (im Konzentrat);
H319 Verursacht schwere Augenreizung. P280 Augenschutz tragen. P305/351/338 BEI KONTAKT MIT DEN
AUGEN: Einige Minuten lang behutsam mit Wasser spülen. Vorhandene Kontaktlinsen nach Möglichkeit entfernen. Weiter spülen.
Kein Verbraucherprodukt nach 1999/44/EG Art. 1!
Verpackung
6 x 1 L Flaschen im Karton
10 L Kanister
Art.-Nr. j 15 04 01
Art.-Nr. j 15 04 10
www.kiehl-group.com
Ex
Grundreinigung: 90 ml
Trend
Metallsalzfreie Pflegeemulsion
Produkt-Code: GE 10
032
8
1
N
I
D
.20
16
-
Pflegeemulsion für die umweltbewusste Bodenpflege. Streifenfreie, selbstglänzende Abtrocknung des
Pflegefilms bei konzentrierter wie auch mit Wasser verdünnter Anwendung. Hierbei wird ein Gleitreibungsbeiwert gemäß DIN 18032 Teil 2 zwischen 0,4 und 0,6 µ erzielt (geprüft beim FMPA Baden-Württemberg,
Otto-Graf-Institut). Trend erfüllt damit die Anforderungen im Sporthallenbereich. Optimal polierfähig, daher
problemlose Begehspurenbeseitigung mit schnell laufenden Maschinen. Die Pflegeschicht ist ohne Verwendung eines Grundreinigers im Rahmen der Intensivreinigung teilweise zu entschichten.
14
:40
Eigenschaften
Produktzusammensetzung
Emulgatoren, Wachse, metallsalzfreie Polymere, Netzharze, Duftstoffe.
pH-Wert (Konzentrat): ca. 8,5 – 9
.03
Anwendungsbereich
m
17
Auf wasserbeständigen, harten und elastischen Bodenbelägen wie z. B. PVC, Gummi, Linoleum, saugfähigem
Natur- und Kunststein anwendbar. Auch geeignet zum Schutz der Versiegelungen von Holz- und Korkböden.
Nicht auf unversiegelten Holz- und Korkböden anwenden. Bei Belägen mit PU- oder PE-Nutzschichten ist vor
der Verarbeitung ein Haftungstest durchzuführen.
tel
lt a
Anwendung
Nach erfolgter Grundreinigung und kurzer Trocknungszeit Produkt unverdünnt z. B. mit einem Flachmopp
dünn auftragen, Antrocknung des Produktes im Moppbezug vermeiden, Kanister nach Gebrauch sofort
verschließen.
ee
rs
Basispflege auf grundgereinigten Bodenbelägen:
Je nach Saugfähigkeit des Bodenbelages 2 – 3 Aufträge im Abstand von ca. 30 Minuten.
nk
Nachpflege nach vorausgegangener Intensivreinigung:
1 – 2 Aufträge im Abstand von ca. 30 Minuten.
er
Ja
Sprayreinigung zur punktuellen Ausbesserung von Pflegefilmbeschädigungen:
1:1 mit kaltem Wasser verdünnen, mittels Sprühflasche und schnell laufender Maschine
(ca. 1000 U.p.M.) verarbeiten.
Di
et
Polieren:
Die abgetrocknete Pflegeschicht kann durch Polieren mit schnell laufenden Maschinen
(ca. 1000 U.p.M.) und der Multi-Disc verdichtet werden, wobei keine Glätte entsteht.
em
pla
22.06.2015
rf
ür
Beschichtung
Verbrauch pro m2
www.kiehl-group.com
Ex
Basispflege:
25 ml pro Auftrag
Nachpflege:
25 ml pro Auftrag
Sprayreinigung: 1,5 ml
Kein Verbraucherprodukt nach 1999/44/EG Art. 1!
Verpackung
2 x 5 L Kanister im Karton
Art.-Nr. j 20 04 05
Vor Frost schützen!
Technisches Merkblatt
Okatmos® EF 12 Seite 1 von 3
Universalfixierung
.20
16
-
für PVC-/CV- und Textilbeläge
universell einsetzbar
lösemittelfrei
hygienisierend
auf Fußbodenheizung geeignet
.03
·
·
·
·
·
14
:40
Okatmos® EF 12
17
Produktbeschreibung
rs
tel
lt a
m
Lösemittelfreie, sehr emissionsarme Universalfixierung zur Fixierung von Textilbelägen mit Latex-, Schaumoder Vliesrücken, CV-Belägen, PVC-/CV-Belägen mit Vliesrücken. Geeignet auf gespachtelten Untergründen
und auf alten wasserunempfindlichen Nutzbelägen.
Okatmos® EF 12 ist wasserlöslich und kann später wieder entfernt werden.
Okatmos® EF 12 trägt mit seiner hygienisierenden Wirkung zur Vermeidung von Gerüchen bei.
ee
Untergrundvorbereitung
Ja
nk
Der Untergrund muss nach VOB Teil C, DIN 18 365 sowie dem Stand der Technik geprüft und verlegereif sein.
Untergründe gemäß aktuellem BEB-Merkblatt „Beurteilen und Vorbereiten von Untergründen“ sowie Merkblatt TKB-8 vorbehandeln. Je nach Art des Untergrundes, Bodenbelages und der späteren Beanspruchung
mit geeigneten Kiesel Grundierungen/Vorstrichen und -Spachtelmassen belegereif vorbereiten.
Di
et
er
Die technischen Merkblätter der mitverwendeten Produkte sind zu beachten. Ein Systemaufbau muss gewährleistet sein.
rf
ür
Alte Nutzbeläge müssen frei von Pflegemitteln sein und einen sehr guten Haftverbund zum Untergrund aufweisen. Gegebenenfalls mit Grundreiniger reinigen.
Verarbeitung
Ex
em
pla
Okatmos® EF 12 gut durchrühren.
Anschließend die Fixierung mit einer Moltoprenrolle/Velourswalze oder Zahnspachtel auf den Untergrund
auftragen. Nach Einhaltung der Ablüftezeit Belag einlegen und andrücken.
Nach Nutzungsende den fixierten Belag und eventuell verbleibende Schaumrückenreste entfernen. Fixierungsreste mit warmem Wasser unter Zusatz von Grundreiniger entfernen.
Kiesel Bauchemie GmbH u. Co. KG
Wolf-Hirth-Straße 2
D-73730 Esslingen
Telefon: 0711 93134-0
Telefax: 0711 93134-140
www.kiesel.com
Niederlassung:
D-39590 Tangermünde
Telefon: 03 93 22 95-0
Geschäftsführung:
Wolfgang Kiesel
Dr. Matthias Hirsch
Persönlich haft. Gesellschafterin:
Kiesel Verwaltungsges. mbH
Amtsgericht Stuttgart HRB 210484
Sitz der Gesellschaft:
73730 Esslingen
Amtsgericht Stuttgart HRA 210806
Technisches Merkblatt
Okatmos® EF 12 Seite 2 von 3
Technische Eigenschaften
gelblich
Anwendungsgebiet
innen
Belastung durch Stuhlrollen
geeignet
Mindestbodentemperatur
+17°C
Ablüftezeit *
ca. 10-90 Minuten
je nach Untergrund , Auftragsweise und Oberbelag
Belastbar *
nach ca. 24 Stunden
Endfestigkeit *
nach ca. 72 Stunden
Fußbodenheizung
geeignet
Kennzeichnung nach GefStoffV
kennzeichnungsfrei
GISCODE
D 1 nach TRGS 610
EMICODE
EC 1 nach GEV
Lagerung
frostfrei lagern, ca. 12 Monate lagerfähig
*
Bei +20°C und 65 % rel. Luftfeuchtigkeit.
Höhere Temperaturen und geringere Luftfeuchtigkeit verkürzen,
niedrigere Temperaturen und höhere Luftfeuchtigkeit verlängern
diesen Wert entsprechend.
ee
rs
tel
lt a
m
17
.03
.20
16
-
14
:40
Farbe
nk
Wichtige Hinweise
Verbrauch
Zahnung/Werkzeug
rf
ür
Moltoprenrolle/Velourwalze
Di
et
er
Ja
Alte Nutzbeläge können durch die Fixierung leichte Verfärbungen annehmen, die nach Wiederaufnahme des
Belags irreversibel vorliegen. Dies gilt insbesonders bei rauen, porigen Oberflächen wie z.B. Zementfugen.
TKB A4
pla
TKB A2
100 - 200 g/m²
150 - 200 g/m²
280 - 300 g/m²
280 - 300 g/m²
em
TKB A3
Verbrauch
Ex
Der Verbrauch ist abhängig u.a. von der Untergrundbeschaffenheit sowie der Rückenstruktur des Belages
und kann bei unterschiedlichen Spachtelmassen, Zahnspachtel-Herstellern und Verarbeitern variieren.
Reinigung
Werkzeug umgehend mit Wasser reinigen.
Kiesel Bauchemie GmbH u. Co. KG
Wolf-Hirth-Straße 2
D-73730 Esslingen
Telefon: 0711 93134-0
Telefax: 0711 93134-140
www.kiesel.com
Niederlassung:
D-39590 Tangermünde
Telefon: 03 93 22 95-0
Geschäftsführung:
Wolfgang Kiesel
Dr. Matthias Hirsch
Persönlich haft. Gesellschafterin:
Kiesel Verwaltungsges. mbH
Amtsgericht Stuttgart HRB 210484
Sitz der Gesellschaft:
73730 Esslingen
Amtsgericht Stuttgart HRA 210806
Technisches Merkblatt
Okatmos® EF 12 Seite 3 von 3
Verpackung/Palettierung
Artikelnummer
33 x 12 kg Ovalkunststoffeimer
49011
14
:40
Verpackung
.03
.20
16
-
Die vorstehenden Angaben, insbesondere Vorschläge für die Verarbeitung und Verwendung unserer Produkte, beruhen auf unseren Kenntnissen und Erfahrungen. Wegen der unterschiedlichen Materialien und der
außerhalb unseres Einflussbereichs liegenden Arbeitsbedingungen empfehlen wir in jedem Falle ausreichende Eigenversuche, um die Eignung unserer Produkte für die beabsichtigten Verfahren und Verarbeitungszwecke sicherzustellen. Eine Haftung kann weder aus diesen Hinweisen noch einer mündlichen Beratung begründet werden, es sei denn, dass uns insoweit Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Mit
dem Erscheinen dieses Technischen Merkblatts verlieren alle vorherigen Ausgaben ihre Gültigkeit.
Ex
em
pla
rf
ür
Di
et
er
Ja
nk
ee
rs
tel
lt a
m
17
Stand: 22.04.2014/lo
Kiesel Bauchemie GmbH u. Co. KG
Wolf-Hirth-Straße 2
D-73730 Esslingen
Telefon: 0711 93134-0
Telefax: 0711 93134-140
www.kiesel.com
Niederlassung:
D-39590 Tangermünde
Telefon: 03 93 22 95-0
Geschäftsführung:
Wolfgang Kiesel
Dr. Matthias Hirsch
Persönlich haft. Gesellschafterin:
Kiesel Verwaltungsges. mbH
Amtsgericht Stuttgart HRB 210484
Sitz der Gesellschaft:
73730 Esslingen
Amtsgericht Stuttgart HRA 210806
Technisches Merkblatt
Okamul HD 11 Seite 1 von 2
Haftdispersion
.03
.20
16
-
bis 1 : 3 verdünnbar
gute Haftvermittlung
auf Fußbodenheizung geeignet
für den Innenbereich
für säugfähige Untergründe
lösemittelfrei
schnell trocknend
17
·
·
·
·
·
·
·
14
:40
Okamul HD 11
Produktbeschreibung
tel
lt a
m
Lösemittelfreie Kunststoffdispersion zur Herstellung einer Haftbrücke und zum Porenschließen vor Spachtel- und Planierarbeiten auf saugfähigen Untergründen wie Zement-, Calciumsulfat- und Trockenestrichen
sowie Betondecken.
rs
Untergrundvorbereitung
nk
ee
Der Untergrund muss nach VOB, Teil C, DIN 18 365 sowie dem Stand der Technik geprüft und verlegereif
sein. Untergründe gemäß aktuellem BEB-Merkblatt „Beurteilen und Vorbereiten von Untergründen“ sowie
TKB-Merkblatt 8 vorbehandeln.
Ja
Verarbeitung
Di
et
er
Okamul HD 11 gleichmäßig mit Bürste oder Lammfellrolle auf den Untergrund auftragen. Pfützen und dicke
Schichtbildung vermeiden. Zum Porenschließen, auf Rohbetondecken und auf Trockenestrichen Okamul
HD 11 im Verhältnis 1:1 mit Wasser verdünnen. Beim Einsatz auf Estrichen und anderen saugfähigen Untergründen im Verhältnis 1:3 mit Wasser verdünnen.
Farbe
pla
Anwendungsgebiet
rf
ür
Technische Eigenschaften
em
Mindestbodentemperatur
Ex
Trocknungszeit*
Kiesel Bauchemie GmbH u. Co. KG
Wolf-Hirth-Straße 2
D-73730 Esslingen
Telefon: 0711 93134-0
Telefax: 0711 93134-140
www.kiesel.com
orange
innen
+ 15 °C
ca. 1-3 Stunden
auf Calciumsulfatestrich mind. 24 Stunden
wenn mit Servoalpha-Spachtelmassen gespachtelt wird nach
Begehbarkeit
Niederlassung:
D-39590 Tangermünde
Telefon: 03 93 22 95-0
Geschäftsführung:
Wolfgang Kiesel
Dr. Matthias Hirsch
Persönlich haft. Gesellschafterin:
Kiesel Verwaltungsges. mbH
Amtsgericht Stuttgart HRB 210484
Sitz der Gesellschaft:
73730 Esslingen
Amtsgericht Stuttgart HRA 210806
Technisches Merkblatt
Okamul HD 11 Seite 2 von 2
geeignet
GISCODE
D 1 nach TRGS 610
EMICODE
EC 1 nach GEV
Lagerung
frostfrei lagern, ca. 12 Monate lagerfähig
*
Bei + 20 °C und 65 % rel. Luftfeuchtigkeit. Höhere Temperaturen und
geringere Luftfeuchtigkeit verkürzen, niedrigere Temperaturen und
hohe Luftfeuchtigkeit verlängern diesen Wert entsprechend.
.20
16
-
14
:40
Fußbodenheizung
Verbrauch
.03
ca. 50-150 g/m²
17
Werkzeug
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Bürste oder Lammfellrolle.
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Reinigung
Werkzeug umgehend mit Wasser reinigen.
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Verpackung/Palettierung
Verpackung
EAN
40009
4015705400099
40008
4015705400082
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22 x 25 kg Kunststoffkanister
Artikelnummer
er
Ja
60 x 10 kg Kunststoffkanister
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Die vorstehenden Angaben, insbesondere Vorschläge für die Verarbeitung und Verwendung unserer Produkte, beruhen auf unseren Kenntnissen und Erfahrungen. Wegen der unterschiedlichen Materialien und der
außerhalb unseres Einflussbereichs liegenden Arbeitsbedingungen empfehlen wir in jedem Falle ausreichende Eigenversuche, um die Eignung unserer Produkte für die beabsichtigten Verfahren und Verarbeitungszwecke sicherzustellen. Eine Haftung kann weder aus diesen Hinweisen noch einer mündlichen Beratung begründet werden, es sei denn, dass uns insoweit Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Mit
dem Erscheinen dieses Technischen Merkblatts verlieren alle vorherigen Ausgaben ihre Gültigkeit.
Ex
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Stand: 16.06.2015/lo
Kiesel Bauchemie GmbH u. Co. KG
Wolf-Hirth-Straße 2
D-73730 Esslingen
Telefon: 0711 93134-0
Telefax: 0711 93134-140
www.kiesel.com
Niederlassung:
D-39590 Tangermünde
Telefon: 03 93 22 95-0
Geschäftsführung:
Wolfgang Kiesel
Dr. Matthias Hirsch
Persönlich haft. Gesellschafterin:
Kiesel Verwaltungsges. mbH
Amtsgericht Stuttgart HRB 210484
Sitz der Gesellschaft:
73730 Esslingen
Amtsgericht Stuttgart HRA 210806
Technisches Merkblatt
Servoplan FS 101 Seite 1 von 3
Feinspachtelmasse
optimaler Verlauf
sehr glatte Oberfläche
bis 5 mm Schichtdicke
selbstnivellierend
.20
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-
·
·
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Servoplan FS 101
.03
Produktbeschreibung
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Zementgebundene, kunststoffvergütete, sehr emissionsarme Feinspachtelmasse mit sehr guten
Verlaufseigenschaften und besonders glatter Oberfläche zum Spachteln und Ausgleichen von verlegereifen
Untergründen bis 5 mm Schichtdicke vor der Verlegung von elastischen und textilen Bodenbelägen.
Servoplan FS 101 nicht als Nutzboden sowie in Feuchträumen einsetzen.
Untergrundvorbereitung
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Der Untergrund muss nach VOB Teil C, DIN 18 365 sowie dem Stand der Technik geprüft und verlegereif sein.
Untergründe gemäß aktuellem BEB-Merkblatt „Beurteilen und Vorbereiten von Untergründen“ sowie
Merkblatt TKB-8 vorbehandeln.
Je nach Art des Untergrundes und der späteren Nutzung mit Okamul HD 11, Okatmos® EG 20, Okapox GF
oder Okamul PU-V schnell vorstreichen, damit ein Systemaufbau gewährleistet ist.
Ja
Verarbeitung
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Servoplan FS 101 mit sauberem Wasser mittels eines elektrischen Rührgeräts bei max. 600 U/min
klumpenfrei anrühren. Nach ca. 5 Minuten Reifezeit nochmals umrühren. Anschließend die Spachtelmasse
mit Glättkelle oder Rakel auftragen.
Nachspachtelungen sind ggf. nass in nass sofort nach Begehbarkeit durchzuführen, ansonsten erneut mit
Okamul HD 11 oder Okatmos® EG 20 in der Verdünnung 1 : 3 mit Wasser grundieren.
Während der Trocknung direkte Sonneneinstrahlung und Zugluft vermeiden. In Zweifelsfällen
Probespachtelung durchführen.
Kiesel Bauchemie GmbH u. Co. KG
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D-73730 Esslingen
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Technisches Merkblatt
Servoplan FS 101 Seite 2 von 3
Technische Eigenschaften
hellgrau
Anwendungsgebiet
innen am Boden
Schichtdicke
bis 5 mm
Belastung durch Stuhlrollen
geeignet ab 1 mm Schichtdicke
(nach DIN EN 12 529)
Wasserbedarf
ca. 5,5 Liter / 20 kg Pulver
Reifezeit
ca. 5 Minuten (nochmals umrühren)
Verarbeitungszeit*
ca. 20 Minuten
Begehbar*
nach ca. 2 Stunden
Belegbar*
bis 2 mm Schichtdicke nach ca. 12 Stunden
bis 5 mm Schichtdicke nach ca. 24 Stunden
Fußbodenheizung
geeignet
Kennzeichnung nach GefStoffV
Xi - reizend
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Farbe
GISCODE
ZP 1 - chromatarm nach TRGS 613
EC 1R nach GEV
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EMICODE
trocken lagern, ca. 6 Monate lagerfähig
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Lagerung
Bei +20°C und 65 % rel. Luftfeuchtigkeit. Höhere
Temperaturen und geringere Luftfeuchtigkeit
verkürzen, niedrigere Temperaturen und höhere
Luftfeuchtigkeit verlängern diesen Wert
entsprechend.
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Verbrauch
ca. 1,2 kg/m² je mm Schichtdicke
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Reinigung
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Werkzeug und Maschinen umgehend mit Wasser reinigen.
Verpackung
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Verpackung/Palettierung
Artikelnummer
42028
Ex
54 x 20 kg Papiersäcke
Kiesel Bauchemie GmbH u. Co. KG
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Technisches Merkblatt
Servoplan FS 101 Seite 3 von 3
14
:40
Die vorstehenden Angaben, insbesondere Vorschläge für die Verarbeitung und Verwendung unserer
Produkte, beruhen auf unseren Kenntnissen und Erfahrungen. Wegen der unterschiedlichen Materialien und
der außerhalb unseres Einflussbereichs liegenden Arbeitsbedingungen empfehlen wir in jedem Falle
ausreichende Eigenversuche, um die Eignung unserer Produkte für die beabsichtigten Verfahren und
Verarbeitungszwecke sicherzustellen. Eine Haftung kann weder aus diesen Hinweisen noch einer mündlichen
Beratung begründet werden, es sei denn, dass uns insoweit Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.
Mit dem Erscheinen dieses Technischen Merkblatts verlieren alle vorherigen Ausgaben ihre Gültigkeit.
Ex
em
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Di
et
er
Ja
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tel
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17
.03
.20
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Stand: 12.04.11 lo
Kiesel Bauchemie GmbH u. Co. KG
Wolf-Hirth-Straße 2
D-73730 Esslingen
Telefon: 0711 93134-0
Telefax: 0711 93134-140
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Niederlassung:
D-39590 Tangermünde
Telefon: 03 93 22 95-0
Geschäftsführung:
Wolfgang Kiesel
Dr. Matthias Hirsch
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Kiesel Verwaltungsges. mbH
Amtsgericht Stuttgart HRB 210484
Sitz der Gesellschaft:
73730 Esslingen
Amtsgericht Stuttgart HRA 210806
Anlagenverzeichnis
Inhalt
Anlage 1
Anlage 1.1
Anlage 1.2
Anlage 1.3
Anlage 1.4
Anlage 1.5
Anlage 1.6
Plansatz
Plan EG vom 30.11.2015
Plan 1. OG vom 02.10.2015
Plan 2. OG vom 02.10.2015
Plan 3. OG vom 02.10.2015
Plan 4. OG vom 02.10.2015
Plan 5. OG vom 19.11.2015
Anlage 2 Teil I
Allgemeine Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Anlage 2 Teil II
Checkliste zur Baubeschreibung
Anlage 3
Richtlinie für die informationstechnische Verkabelung von
Objekten der Stadtverwaltung Leipzig 2014
Anlage 4
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
Anlage 5
Vereinbarung zum Rückbau und zum Verbleib von
Einbauten bei Ende MV
Anlage 6
Verarbeitungsrichtlinie Bodenbeläge
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Bezeichnung

Mietschulden- Befreiungserklärung

Vermieterbescheinigung

Wohnungsübergabeprotokoll

Muster Übergabeprotokoll zum Auszug

Genehmigung_Tierhaltung

Selbstauskunft (Mieter)

KÜNDIGUNG - WSB Bayern

Auftrag Mieter NKA - cordt + bartens Hausverwaltungsges.mbH

Rechts so

punktkontakt.de - M\344rklin CS2 - GBS Taster - HPW