Luxuswohnimmobilienmarkt Deutschland

Luxuswohnimmobilienmarkt Deutschland
Marktanalyse A-Standorte · 2015
Inhaltsverzeichnis
02
Editorial
03
Analyse der sieben größten deutschen Städte – Häuser
04
Die teuersten Wohnungsverkäufe
06
Unser weltweites Engel & Völkers Netzwerk
08
Impressum
10
Inhaltsverzeichnis Engel & Völkers
Lieber Leser, liebe Leserin,
was zeichnet für Sie eine Luxusimmobilie aus? Wohl jeder
Mensch hat eine mehr oder weniger deutliche Vorstellung
davon, was der Begriff Luxus für ihn persönlich bedeutet.
Luxusimmobilien vermitteln nicht nur Stabilität und Werthaltigkeit, sondern auch eine Reihe positiver Emotionen
wie Geborgenheit und Sicherheit. Objekte im Premium-
Segment sind äußerst rar und zeichnen sich zum einen durch
Kriterien wie eine außergewöhnliche Lage, eine qualitativ
hochwertige Ausstattung oder einen einzigartigen Blick aus.
Zum anderen definiert sich dieses höchst exklusive Marktsegment durch Kaufpreise, welche zum Teil das Doppelte
bis Dreifache des durchschnittlich am Markt erzielten
Objektwertes erreichen.
Deutliche Kaufpreisunterschiede in den Metropolen
Mit der Marktanalyse zum deutschen Luxusimmobilienmarkt legen wir Ihnen zum ersten Mal eine Analyse der
teuersten 5 Prozent der Immobilienverkäufe für die Segmente der Häuser sowie Eigentumswohnungen vor. Die
Analyse konzentriert sich auf die sieben größten Metropolen Deutschlands. Daten von städtischen Gutachterausschüssen aus dem ersten Halbjahr 2015 dienten als
Grundlage. Die Auswertung zeigt, dass die Einstiegspreise
im Segment der Häuser zwischen den Metropolen sehr
unterschiedlich ausfallen. So lagen in den beobachteten
Metropolen der niedrigste Einstiegspreis für Luxusimmobilien in Frankfurt am Main bei 700.000 Euro und der
höchste in München bei 2,1 Mio. Euro. Einen hohen regionalen Unterschied weisen auch die absoluten Spitzenpreise
der gehandelten Objekte auf. In Hamburg wechselte im
Städtevergleich für 13 Mio. Euro die teuerste Immobilie den
Besitzer, während in Stuttgart mit 2,8 Mio. Euro der niedrigste Spitzenpreis unter den Städten erfasst wurde.
Auch im Segment der Eigentumswohnungen registrierten
wir Unterschiede in den Metropolen bei den erzielten TopQuadratmeterpreisen. In Berlin wurde der höchste Quadratmeterpreis mit 19.020 Euro erzielt, dicht gefolgt von
Hamburg mit 19.000 Euro pro Quadratmeter. Durch die
Realisierung zahlreicher Neubauprojekte in den vergangenen Jahren hat Berlin seinen Nachholbedarf im PremiumSegment nahezu aufgeholt. Köln bildet im Metropolenvergleich das Schlusslicht, hier wechselte im ersten Halbjahr
2015 für 9.800 Euro pro Quadratmeter die teuerste Wohnung den Besitzer.
Weiterhin dynamisches Marktgeschehen erwartet
Wir erwarten im Jahresverlauf eine weiterhin hohe Nachfrage nach Top-Objekten sowie steigende Kaufpreise.
Zudem beflügeln die hohe Bautätigkeit im Premium-
Segment sowie der Mangel an Anlagealternativen das
Marktgeschehen.
Vor diesem Hintergrund freut es mich, Ihnen die vorliegende Analyse zum deutschen Luxusimmobilienmarkt zu
präsentieren.
Kai Enders
Mitglied des Vorstands - Franchise
Engel & Völkers AG
Editorial Engel & Völkers
03
Luxusmarkt in Deutschland
Analyse der sieben größten Städte - Häuser
Anhaltende Nachfrage nach Luxusimmobilien
Der Handel mit Luxusimmobilien in den exklusiven Lagen
Deutschlands ist durch ein kontinuierliches Wachstum und
eine anhaltende Nachfrage geprägt. Der Markt ist dabei
sehr klein und steht lediglich einer begrenzten sowie vermögenden Klientel offen. Luxusimmobilien zeichnen sich
durch ihre einzigartige Lage, eine besondere Architektur
sowie eine qualitativ hochwertige Ausstattung aus. Aufgrund der verschiedenen Kriterien, Vorlieben und Nutzungswünsche dieser anspruchsvollen Käufergruppe ergibt
sich ein entscheidendes Merkmal für Luxusimmobilien: Sie
sind durch ein hohes Maß an Exklusivität und Knappheit
gekennzeichnet. Premium-Lagen mit außergewöhnlichen
Wohnimmobilien sind in ganz Deutschland in den unterschiedlichsten Städten und Regionen zu finden. Dabei
erreicht das Preisniveau herausragender Ausnahmeimmobilien zum Teil das Doppelte bis Dreifache des durchschnittlichen am Markt erzielten Objektwertes. In den
deutschen Metropolstädten sind die größten Agglomerationen von Wohnimmobilien im oberen Marktsegment zu
finden. Daher betrachtet die Analyse von Engel & Völkers
die teuersten Immobilienverkäufe in den sieben größten
deutschen Städten: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main,
Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Definition über den Kaufpreis nicht ausreichend
Die Heterogenität auf dem Markt für Luxusimmobilien
macht eine Definition lediglich über den erzielten Kaufpreis unzureichend. Dabei verdeutlicht auch das Zusammenspiel zwischen dem vorhandenen Angebot und der
Nachfrage nach Premium-Objekten, dass die Kaufpreise
insbesondere für Luxusimmobilien regional sehr unterschiedlich sein können. Alleine in der bayerischen Landeshauptstadt München werden beispielsweise im
Durchschnitt rund 998.000 EUR für ein Ein- und Zweifamilienhaus erzielt – die gängige Definition, die das
04
Luxussegment ab einem Kaufpreis von 750.000 EUR
abgrenzt, ist demzufolge hier nicht anwendbar. So schwanken die Kaufpreise für exklusive Immobilien je nach Lage
und Region (z. B. städtische Lage, ländliche Lage oder
Feriengebiet) sowie Objekttyp (z. B. Villen, Ferienhäuser
oder Penthäuser) stark. Zielführender ist nach Ansicht von
Engel &Völkers demnach eine Abgrenzung der Immobilientransaktionen, die preislich weit über dem üblichen
regionalen Marktgeschehen liegen.
Die Auswertung von Engel & Völkers der jeweils teuersten
5 % der Immobilienverkäufe in den sieben größten Städten
Deutschlands belegt, dass das Preisgefüge selbst zwischen
den Metropolen sehr unterschiedlich ausfällt.
Deutliche Kaufpreisunterschiede in vergleichbaren
Premium-Lagen
In der Analyse des deutschen Luxusimmobilienmarkts
registrierte Engel & Völkers im ersten Halbjahr 2015 auffällige Preisunterschiede bei Ein- und Zweifamilienhäusern
in vergleichbaren Premium-Lagen in den sieben größten
Städten Deutschlands. Eine Abfrage bei den Gutachterausschüssen belegt, dass die Preise der teuersten Hausverkäufe
in den flächen- und einwohnergrößten Standorten wie
Berlin, Hamburg, München oder Köln große Spannen aufweisen. So liegt die Preisspanne der teuersten 5 % der
Immobilienverkäufe in der bayerischen Landeshauptstadt
zwischen 2,05 Mio. und 12,6 Mio. EUR bei einer Anzahl
von 25 erfolgten Transaktionen. Demnach wurde in München mit 4,51 Mio. EUR der höchste durchschnittliche
Objektwert im Premium-Segment registriert. Die größten
preislichen Unterschiede im Luxussegment weist Hamburg
auf – hier liegen die Kaufpreise zwischen
1,67 Mio. EUR und 13 Mio. EUR mit einem Mittelwert
von 3,14 Mio. EUR. In den kleineren Städten der „BigSeven“ wie Düsseldorf und Stuttgart fallen die
Luxusmarkt in Deutschland Analyse der sieben größten Städte - Häuser
Preisspannen deutlich enger aus, während die Mittelwerte
für exklusive Immobilien gleich hinter München und
Hamburg liegen. So wurden in Düsseldorf insgesamt zwölf
Objekte zwischen 1,5 Mio. und 2,85 Mio. EUR gehandelt.
Der errechnete Mittelwert von 2,08 Mio. EUR für
Düsseldorfer Luxusimmobilien liegt damit vor Stuttgart mit
1,91 Mio. EUR. In Köln beträgt der Mittelwert 1,74 Mio.
EUR und in Berlin 1,6 Mio. EUR. Die 12 teuersten Immobilienverkäufe in Frankfurt wurden mit einem Gesamtverkaufsvolumen von 18,15 Mio. EUR gehandelt. Dabei lag
die Preisspanne in der Mainmetropole im ersten Halbjahr
2015 zwischen 720.000 EUR und 3,5 Mio. EUR.
dabei eine relative Konzentration der Verkäufe auf ausgewählte Stadtteile. So liegt ein Drittel der insgesamt 25
gehandelten Münchener Premium-Objekte in Bogenhausen. Dabei entfällt auf diesen Stadtteil auch fast die Hälfte
des Gesamtvolumens von 112,7 Mio. EUR. In Hamburg
fanden die Verkäufe im Luxussegment überwiegend in den
Elbvororten Blankenese und Othmarschen statt, die
gemeinsam rund 45 % des Gesamtvolumens auf sich vereinen. Auch in Köln ist eine Konzentration der exklusivsten
Immobilienabschlüsse auf den Bezirk Lindenthal zu erkennen. In der Hauptstadt Berlin finden sich die teuersten
Wohnlagen im Südwesten. Mehr als die Hälfte der gehobenen Objekte wurde mit Blick sowohl auf die Anzahl als
auch das Volumen im Bezirk Steglitz-Zehlendorf gehandelt, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf, auf das etwa
ein Drittel des Umsatzes entfällt. In Frankfurt hingegen
verteilen sich die Transaktionen in der oberen Preisklasse
auf das gesamte Stadtgebiet. In Stuttgart wurde nahezu die
Hälfte der Umsätze in den nordwestlichen Stadtteilen
Krähenwald und Mönchshalde registriert. Die teuersten
Immobilienverkäufe in Düsseldorf fanden überwiegend in
den links-rheinischen Premium-Wohnlagen statt.
Teuerste Immobilie für 13 Mio. EUR in Hamburg
verkauft
Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurde die
teuerste Immobilie im ersten Halbjahr 2015 in Hamburg
mit 13 Mio. EUR gehandelt. Auf dem zweiten Platz folgt
München mit einem erzielten Objektwert von 12,6 Mio.
EUR. In Köln wechselte das teuerste Objekt zum Kaufpreis
von 6,25 Mio. EUR den Besitzer. Während im gleichen
Zeitraum in Berlin 5,6 Mio. EUR für die teuerste Immobilie registriert wurden, erreichte Frankfurt einen Höchstwert
von 3,5 Mio. EUR. Auf einem ähnlich hohen Niveau erzielten verkaufte Häuser in Düsseldorf mit 2,85 Mio. EUR und
in Stuttgart mit 2,79 Mio. EUR Spitzenpreise. Auffällig ist
Preisspannen im Premiumsegment für Ein- und Zweifamilienhäuser *
1. HJ
14
München
12,6
2015
Hamburg
13,0
Gesamtkaufpreis in Mio €
12
10
8
Köln
6,3
6
4
2
2,1
0
Düsseldorf
4,5
3,1
2,9
1,7
1,5
Berlin
5,6
Frankfurt
Stuttgart
3,5
2,8
2,1
1,9
1,4
1,7
1,6
1,0
0,9
Preisspanne in Mio €
1,5
0,7
Mittelwert des Gesamtkaufpreises in €
Quelle: Gutachterausschüsse
*Auswertbare Kauffälle der teuersten 5% aller gehandelten Objekte pro Standort im 1.HJ 2015
Luxusmarkt in Deutschland Analyse der sieben größten Städte - Häuser
05
Luxusmarkt in Deutschland
Die teuersten Wohnungsverkäufe
Wohnungen in Hamburg und Berlin am teuersten
Die Analyse der teuersten 5 % der im ersten Halbjahr 2015
am Markt gehandelten Eigentumswohnungen betrachtet die
sechs Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt am
Main, Stuttgart und Düsseldorf.
Stadtteile an der Hamburger Außenalster erzielen die
meisten Premium-Verkäufe
In Hamburg erreichen hochwertige Eigentumswohnungen
in den exklusiven Wohnlagen an der Außenalster die mit
Abstand höchsten Spitzenwerte in diesem Segment. Denn
diese Objektart erfreut sich bei der vermögenden Klientel
großer Beliebtheit und ist zugleich sehr rar. So wechselte
für 7,2 Mio. EUR die teuerste Wohnung Hamburgs im
Stadtteil Uhlenhorst den Besitzer. Alleine 61 % aller gehandelten Eigentumswohnungen der 5%-Abfrage befanden
sich in den vier zentralen Stadtteilen rund um die Außenalster – Harvestehude, Winterhude, Rotherbaum und
Uhlenhorst. Auch in der HafenCity wurden mit Quadratmeterpreisen von bis zu 18.200 EUR Höchstpreise erzielt.
Für München standen in diesem Teilsegment keine auswertbaren Daten zur Verfügung. Im Städtevergleich verzeichnet Berlin den höchsten Quadratmeterpreis mit 19.020
EUR im Bezirk Mitte. In den vergangenen Jahren wurden
in der Hauptstadt zahlreiche exklusive Neubauprojekte
realisiert und damit hat Berlin seinen Nachholbedarf im
Premium-Segment nahezu aufgeholt. Mit einem Preis von
19.000 EUR/m² erzielte Hamburg den zweithöchsten Wert
für eine Eigentumswohnung im Stadtteil Harvestehude. In
Frankfurt wurde der höchste Quadratmeterpreis mit rund
14.800 EUR in bester Lage des Westends gezahlt. In
Stuttgart verzeichneten hochwertige Wohnungen im neu
entstehenden Europaviertel Top-Preise. Hier wurde mit
einem Wert von 12.600 EUR/m² der Spitzenquadratmeterpreis der baden-württembergischen Landeshauptstadt aufgerufen. In Düsseldorf wechselte die teuerste Wohnung zu
einem Gesamtpreis von 4,2 Mio. EUR den Besitzer, was
einem Quadratmeterpreis von 11.100 EUR entspricht. Mit
einem Preis von 9.800 EUR/m² bildet Köln das Schlusslicht
im Ranking der teuersten Eigentumswohnungen.
Berliner Luxuspreise ziehen an
In Charlottenburg-Wilmersdorf wechselten die teuersten
Wohnungen für einen Preis von 12.500 EUR/m² den Besitzer. Auch im Szeneviertel Friedrichshain-Kreuzberg wurde
ein absoluter Spitzenpreis von 9.400 EUR/m² erzielt. Der
Bezirk mit dem dynamischsten Kaufgeschehen war
Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem Anteil von rund
35 % am gesamten im Luxussegment umgesetzten Transaktionsvolumen. Ebenso befindet sich in CharlottenburgWilmersdorf für 4,3 Mio. EUR die teuerste Wohnung der
Stadt im Hinblick auf den absoluten Kaufpreis.
Erzielte Maximalpreise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen*
1. HJ
2015
20
Berlin
Hamburg
19.020 €/m²
19.000 €/m²
Quadratmeterpreis in Tsd. €
Frankfurt
15
14.800 €/m²
Stuttgart
12.600 €/m²
10
5
0
Quelle: Gutachterausschüsse
*Auswertbare Kauffälle der teuersten 5% aller gehandelten Objekte pro Standort im 1.HJ 2015
06
Luxusmarkt in Deutschland Die teuersten Wohnungsverkäufe
Düsseldorf
11.100 €/m²
Köln
9.800 €/m²
Hohes Preisniveau im Frankfurter Westend und
Sachsenhausen
Die innenstadtnahen Lagen in Frankfurt am Main erzielten
die höchsten Kaufpreise im Wohnungssegment der Bankenmetropole. Im Stadtteil Westend befindet sich nicht nur
die Immobilie mit dem höchsten Quadratmeterpreis
Frankfurts. Dasselbe Objekt rief mit rund 3,1 Mio. EUR
auch den höchsten absoluten Verkaufspreis auf. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 7.700 EUR lagen
die Preise der teuersten Eigentumswohnungen in Frankfurt
signifikant unter dem Hamburger Niveau. Die beliebtesten
Lagen zum Kauf von Wohneigentum markierten hierbei
Sachsenhausen (19,8 %), die Wohnstraßen um den
Palmengarten (18,8 %) oder auch Westend-Süd (10,8 %).
Auffällig viele Verkäufe in der Preiskategorie zwischen
7.000 und 9.000 EUR/m² wurden im südlichen Ostend
registriert. Diese Preise wurden für hochwertige Neubauwohnungen in der Nähe der Europäischen Zentralbank
erzielt.
Die teuersten Immobilien in Stuttgart befinden sich
noch im Bau
Das Europaviertel in der Stadt am Neckar gewinnt an
Gestalt. Die hier entstehenden exklusiven Neubauwohnungen markieren Spitzenpreise im Stuttgarter PremiumSegment. Eigentumswohnungen, die sich noch in der
Bauphase befinden, machen hier 84 % der ausgewerteten
teuersten 90 Wohnungsverkäufe aus. Die Wohnung mit
dem höchsten absoluten Kaufpreis befand sich hingegen in
Relenberg in direkter Innenstadtnähe. Die Immobilie mit
einer Wohnfläche von 336 m² erzielte einen Kaufpreis von
rund 3,58 Mio. EUR. Für Neubauprojekte in Halbhöhenlagen wie Lenzhalde wurden Verkaufspreise von über
10.000 EUR/m² aufgerufen. Zusammen mit Rosenberg
bilden diese Stadtteile nach Auswertung der Transaktionsdaten die beliebtesten Lagen für anspruchsvolle Immobiliensuchende.
Luxuriöse Neubauwohnungen in zentraler Lage
beflügeln den Düsseldorfer Premium-Markt
Die derzeit teuerste Wohnung Düsseldorfs mit einem
absoluten Kaufpreis von über 4 Mio. EUR befindet sich in
zentraler Lage. Für dieses Neubauobjekt wurde auch der
höchste Quadratmeterpreis der Rheinmetropole erzielt. Die
teuerste Altbauwohnung wechselte für 1,48 Mio. EUR den
Besitzer. Düsseldorf zählt zu den kaufkraftstärksten
Großstädten Deutschlands. Entsprechend hoch ist die
Anzahl vermögender Kaufinteressenten. Diese zieht es
bevorzugt in Premium-Lagen wie Oberkassel und Niederkassel. Auch die Altstadt ist eine der begehrtesten
Wohnlagen, was sich im Preisniveau widerspiegelt. So
werden für exklusive Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von über 10.000 EUR aufgerufen.
Spitzenpreise auf dem Kölner Wohnungsmarkt auch
im Altbausegment
Das errechnete Gesamtvolumen der obersten 5 % der
gehandelten Wohnungen in Köln belief sich im ersten
Halbjahr 2015 auf über eine halbe Mrd. EUR. Von den 110
analysierten Verkäufen wurde die teuerste Eigentumswohnung für 9.800 EUR/m² im Neubausegment verkauft.
Den zweiten- und drittenhöchsten Quadratmeterpreis
erzielten auch exklusiv sanierte Altbauwohnungen mit über
8.000 EUR. Top-Preise werden unter anderem für Wohnungen im neuen Rheinauhafen erreicht. Weitere 1a-Lagen
markieren die Stadtteile Neustadt-Süd, die Altstadt sowie
Lindenthal.
Im Neubausegment wird ein rasanter Anstieg der Herstellungskosten beobachtet, welche durch steigende Bodenpreise sowie höhere energetische Standards die
Preisentwicklung beeinflussen. So zeigt die Auswertung
der absoluten Premiumverkäufe, dass in den größten deutschen Metropolen ein sehr unterschiedliches Preisgefüge
herrscht. Von zentraler Bedeutung für die Entwicklung des
Kaufpreises ist gerade bei Luxuswohnimmobilien der
Faktor Emotionen. Die subjektive Wahrnehmung von
Exklusivität kann dabei in diesem Marktsegment zu
Ausnahmepreisen führen.
Luxusmarkt in Deutschland Die teuersten Wohnungsverkäufe
07
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Unternehmensprofil Engel & Völkers
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Impressum
Herausgeber
Engel & Völkers Residential GmbH
Stadthausbrücke 5
20355 Hamburg
Geschäftsführung
Kai Enders, John Philipp Niemann, Sven Odia, Constantin Freiherr von Dalwigk
Research
Dr. Maike Brammer (Head of Research Residential)
Redaktion Text
Greta Niessner (freie Redakteurin)
Grafiken
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Satz und Lektorat
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Hamburg, März 2016
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