浦河町公営住宅等長寿命化計画（ダイジェスト版） （計画期間：平成 24～32 年度） １ 公営住宅等ストックの状況 ・平成 23 年度現在、浦河町内には公的賃貸住宅（公営住宅、改良住宅、町単独住宅）が 33 団地、175 棟、 1,092 戸あります。 うち町営住宅は 32 団地、171 棟、1,032 戸あります。種別の内訳は、公営住宅が 91.7％ を占め、改良住宅 7.9％、町単独住宅 0.4％となっています。 ・町営住宅 1,032 戸の構造は、簡易耐火構造平屋建て 44.8％、耐火構造 50.0％。 ・町営住宅 1,032 戸のうち、既に耐用年数を経過しているのは 470 戸で、45.5％、今後、建替事業を行わな いとすると、平成 28 年度で 48.8％、10 年後の平成 33 年度で 49.6％となります。 ・町営住宅の入居率は 92.7％、入居率の低いのは、野深団地、西幌別第４団地、東町ちのみヶ丘団地など。 ・高齢世帯率は 41.1％、生活保護世帯は 21.4％、収入超過者・高額所得者は 5.1％となっています。 ・世帯人員別世帯数は、単身世帯が 39.0％と最も多く、次いで２人世帯 31.1％、３～5 人世帯 28.6％。 表 町内公的賃貸住宅の供給状況 種類 町営 団地名 公営住宅 改良住宅 単独住宅 道営 公営住宅 構造 東町ちのみ４丁目 東町Ａ 東町かしわ 東町ちのみヶ丘 西幌別第１ 西幌別第２ 西幌別第３ 西幌別第４ 西幌別第５ 西幌別第６ 潮見ヶ丘 堺町西１丁目 堺町中央 堺町Ｅ 堺町ＦＢ 堺町川沿 堺町新栄Ａ 堺町新栄Ｂ 井寒台 絵笛 浜東栄第１ 浜東栄第２ 浜荻伏 荻伏Ａ 荻伏Ｂ 荻伏Ｃ 荻伏Ｄ 荻伏Ｅ 野深 堺町西２丁目 耐火 耐火 簡平 簡平 耐火 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 耐火 簡平、耐火 耐火 耐火 簡平 簡平 簡平 耐火 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 耐火 小計 堺町改良Ａ 堺町西２丁目 簡二 耐火 小計 東町ちのみ３丁目 町営計 まきば 合計 － 建設年度 H5,H9 S58～S60 S44～S49 S39～S42 H3 S45～S47 S49,S54 S48 S49 S58～S60 S50～S53 S32,S36,H5,H7 S54～S57 S61～S63 S49 S44,S45,S50～S53 S60,S61 H1,H2 S53 S56 S46 S55 S47 S46～S49 S39,S40,S43～S45 S53 S57 S59,S61,S63,H1 S44,S45 H11 － S39～S41,S43 H14 － 木平 － H17,H18 － 耐火 － H8,H9 － － 資料：浦河町調べ 1 棟数 戸数 敷地面積 うち 借地面積 37.00 用途 地域 １中高 ２中高 １中高 １中高 － － － － － － １中高 １中高 ２中高 ２住居 ２中高 １中高 ２中高 ２中高 － － － － － － － － － － － ２中高 2 3 28 27 2 4 2 1 1 3 7 9 4 3 4 19 2 2 1 1 3 1 2 8 10 2 1 4 2 1 52 48 111 92 12 16 4 4 2 12 84 66 96 56 8 76 8 52 4 4 6 4 6 30 27 8 4 16 6 32 7,795.60 4,066.07 19,406.95 22,214.00 1,907.84 2,168.11 845.00 700.00 485.12 2,692.00 13,235.00 9,705.96 10,383.57 5,935.88 1,811.83 13,759.00 1,886.54 6,127.72 800.00 1,035.00 1,353.93 1,027.56 1,189.86 5,823.79 4,488.00 2,024.00 995.00 4,580.56 1,545.43 4,733.09 159 9 1 946 50 32 154,722.41 4,693.10 3,468.31 8,967.18 － ２中高 ２中高 10 2 171 4 82 4 1,032 60 8,161.41 480.00 162,120.59 10,744.49 0.00 － １中高 － １中高 175 1,092 174,108.31 1,179.11 1,353.93 1,027.56 1,189.86 159.72 4,020.00 8,967.18 8,967.18 － ２ 基本フレーム 将来人口は、平成 17、22 年の国勢調査結果を用い、コーホート要因法により推計す ると、平成 27 年度で 13,222 人、平成 32 年度で 12,269 人となります。 本計画においては、上記による推計を基に、平成 32 年度の人口を 12,300 人と設定 します。 将来世帯数は、平成 7～22 年度までの平均世帯人員を基に推計した結果 2.12 人／ 世帯を平成 32 年度の平均世帯人員とします。 先ほど設定した平成 32 年度の将来人口 12,300 人をこの 2.12 人で割り返すと、平 成 32 年度の世帯数は 5,800 世帯となります。 また、過去の推移から、住宅に居住する一般世帯率を 99％と想定すると、平成 32 年度に住宅に居住する一般世帯数は 5,740 世帯となります。 将来の住宅所有関係別世帯数は、過去の趨勢を考慮して各区分割合を想定し、持ち家 51％、公的借家 17％、民間借家 18％、給与住宅 14％と設定します。その結果、各 区分別の世帯数は下表のようになります。公的借家世帯は 980 世帯と設定します。 上記により、平成 32 年度における公的借家世帯は 980 世帯と推計されます。 平成 23 年度現在、本町内の公的賃貸住宅（道営を含む）は 1,092 戸、入居者は約 1,010 世帯、空き家は約 80 戸あります。今後、老朽住宅の建替事業に着手し、空き家 の解消を図っていきますが、今期中は建替え、用途廃止を実施しない団地においても 30 戸程度の空き家があります。 よって、平成 33 年度の公的賃貸住宅の管理戸数は、建替え、用途廃止をしない団地 の空き家を見込み 1,014 戸と設定します。 表 住宅所有関係別世帯数の設定 a.人口 b.世帯規模 c=a/b.世帯数 d.住宅居住世帯率 e=c*d.住宅に住む一般世帯 住宅に住む一般世帯 持ち家 借家 公的借家 民借 給与 間借り H7 17,186 2.46 6,977 0.89 6,244 6,244 100.0% 3,087 49.4% 3,028 48.5% 1,098 17.6% 832 13.3% 1,098 17.6% 129 2.1% 国勢調査 H12 H17 16,634 15,698 2.40 2.31 6,936 6,782 0.93 0.95 6,458 6,476 6,458 6,476 100.0% 100.0% 3,174 3,226 49.1% 49.8% 3,198 3,183 49.5% 49.2% 1,073 1,047 16.6% 16.2% 1,048 1,111 16.2% 17.2% 1,077 1,025 16.7% 15.8% 86 67 1.3% 1.0% 2 H22 14,389 2.26 6,358 0.96 6,126 6,126 100.0% 3,114 50.8% 2,981 48.7% 979 16.0% 1,067 17.4% 935 15.3% 31 0.5% 推計値 H27 H32 13,200 12,300 2.19 2.12 6,030 5,800 0.97 0.99 5,850 5,740 5,850 5,740 100% 100% 3,000 2,930 51% 51% 2,850 2,810 49% 49% 980 980 17% 17% 1,050 1,030 18% 18% 820 800 14% 14% 0 0 0% 0% ３ 建替えに関する基本方針 平成 23 年度現在、浦河町には道営住宅 60 戸、町営住宅 1,032 戸、計 1,092 戸の 公的賃貸住宅があります。 平成 33 年における、公的支援を必要とする世帯を推計した結果、1,014 戸と設定し ました。この結果を踏まえ、公的賃貸住宅の整備にあたっては、1,014 戸を将来管理戸 数の目標として整備を進めていくこととします。 道営住宅 60 戸については、本計画期間は維持管理とします。 町営住宅 1,032 戸のうち、平成 33 年度までに耐用年数を経過する簡易耐火構造平 屋建て、２階建て住戸は 512 戸（49.6％）あります。 この 512 戸のうち、特に老朽化が著しい概ね昭和 40 年代以前に整備されたストッ クについては、本計画期間内での更新を進めます。概ね昭和 50 年代以降に整備された ストックは、次期の建替えを目指し、当面、維持管理とします。 耐火構造及び木造住宅については、長寿命化を考慮した外壁及び屋根防水等の改善を 進めていきます。 また、公的賃貸住宅の整備に当たっては、誰もが安心して入居できる居住環境を実現 するため、 「北海道環境共生型公共賃貸住宅整備指針」に準拠し、併せて、「北海道ユニ バーサルデザイン整備指針」に準拠するユニバーサルデザイン対応の住戸とします。 ４ 長寿命化に関する基本方針 （１）ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針 適切なストックマネジメントの基盤として、公営住宅等ストックの状況を的確に把握 し管理することが重要です。それらを基に、長寿命化のための中長期的な維持管理計画 を策定し、予防保全的な観点から、定期点検や修繕・改善等の維持管理を推進すること が重要です。 今後は、公営住宅の定期点検を実施するとともに、予防保全的な維持管理を実施しま す。 （２）長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 公営住宅ストックの長寿命化を図るためには、建物の老朽化や劣化による事故、居住 性の低下等を未然に防ぐ、予防保全的な維持管理が重要です。 予防保全の観点に基づく日常的な保守点検や計画修繕、改善事業の充実によりストッ クの長寿命化を図ることは、従来型の短いサイクルでの更新に比して、ライフサイクル コストの縮減にもつながるものです。 今後の公営住宅の維持管理にあたっては、対症療法型の維持管理から、予防保全的な 維持管理及び耐久性の向上等を図る改善を実施することによって、公営住宅等の長寿命 化を図ります。 また、建替えや改善等の事業実施にあたっては、収入（家賃収入、家賃助成等）と支 出（修繕費、起債償還費等）の収支を勘案して、事業内容を選択することを検討します。 3 ５ 長寿命化を図るべき公営住宅等の選定 表 団地別活用方針（３次判定） 活用手法 建替え 事業主体 浦河町 地区 東町 東町ちのみヶ丘 簡平 S39～42 92 52 -40 西幌別 西幌別第２ 簡平 S45～47 16 12 -4 堺町 堺町川沿 簡平 S44～53 76 88 12 堺町改良Ａ 簡二 S39～43 50 40 -10 荻伏Ｂ 簡平 S39～45 27 25 -2 浜荻伏 簡平 S47 6 6 0 267 223 -44 小計 用途廃止 浦河町 堺町 浦河町 簡平 S32,36 14 0 -14 堺町 FB 簡平 S49 8 0 -8 浜東栄 浜東栄第１ 簡平 S46 6 0 -6 野深 野深 簡平 S44,45 6 0 -6 34 0 -34 東町 東町Ａ 耐火 S58～60 48 48 0 潮見 潮見ヶ丘 耐火 S50～53 84 84 0 堺町 堺町中央 耐火 S54～57 96 96 0 堺町Ｅ 耐火 S61～63 56 56 0 堺町新栄Ｂ 耐火 H1,2 52 52 0 336 336 0 小計 維持保全 浦河町 西幌別 西幌別第３ 簡平 S49,54 4 4 0 西幌別第４ 簡平 S48 4 4 0 西幌別第５ 簡平 S49 西幌別第６ 簡平 S58～60 堺町 堺町新栄Ａ 簡平 井寒台 井寒台 簡平 絵笛 絵笛 浜東栄 浜東栄第２ 荻伏 （計画修繕） 2 2 0 12 12 0 S60,61 8 8 0 S53 4 4 0 簡平 S56 4 4 0 簡平 S55 4 4 0 荻伏Ｃ 簡平 S53 8 8 0 荻伏Ｄ 簡平 S57 4 4 0 荻伏Ｅ 簡平 S59,61,63,H1 16 16 0 70 70 0 52 52 0 111 111 0 4 4 0 小計 維持管理 浦河町 東町 東町ちのみ４丁目 耐火 H5,9 東町かしわ 簡平 S44～49 東町ちのみ３丁目（単独） 木造 H17,18 西幌別 西幌別第１ 耐火 H3 12 12 0 堺町 堺町西１丁目 耐火 H5,7 52 52 0 堺町西２丁目 耐火 H11 32 32 0 堺町西２丁目（改良） 耐火 H14 32 32 0 まきば 耐火 H8,9 60 60 0 荻伏Ａ 簡平 S46～49 30 30 0 北海道 浦河町 増減 堺町西１丁目 小計 個別改善 将来 戸数 構造 荻伏 建設年度 従前 戸数 団地名 荻伏 小計 合計 4 385 385 0 1,092 1,014 -78 ６ 長寿命化のための維持管理計画 （１）長寿命化型改善 ・計画期間後も長期的な活用を図るべき住棟においては、耐久性の向上や、躯体への 影響の低減、維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な改善を行う。 【主な実施内容】 ・外壁の耐久性向上 ・屋根・屋上防水の耐久性向上 等 （２）居住性向上型改善 ・上記の長寿命化型改善や計画修繕を行う住棟のうち、居住水準が現在の一般的な水 準に満たないものについては、居住性を向上させる改善を合わせて行う。 【主な実施内容】 ・内窓のプラスチックサッシ化（ペアガラス） ・物置改修 ・台所改修 ・水洗化 等 （３）その他の改善 ・上記の改善事業のほか、住棟の状況により、必要に応じた改善を行う。なお、上記 改善事業を行う場合には、次の改善事業を合わせて実施する必要性について検討す ることとする。 【主な実施内容】 ・福祉対応型改善 ・安全性確保型改善（住宅用火災報知器設置、外壁落下防止改修、ガス管改修、台所 不燃化改修など） ・居住性向上型改善（給水方式改修、下水道切替など） （４）修繕対応 ・上記以外に建物等の機能維持に必要な修繕及び法定更新を適切な時期に行う。 ７ 整備プログラム 次に整備プログラムを示します。 5 事 業 主 体 名 東町Ａ 西幌別第６ 公住 西幌別第５ 公住 西幌別第４ 公住 西幌別第３ 公住 西幌別第２ 公住 西幌別第１ 公住 東町ちのみ３丁目 単独 東町ちのみヶ丘 公住 東町かしわ 公住 公住 東町ちのみ４丁目 公住 種別 団地名 （地区名） 野 深 荻 伏 絵 笛 浜 東 栄 井 寒 台 堺 町 井寒台 まきば 公住 公住 浜荻伏 絵笛 浜東栄第２ 公住 浜東栄第１ 公住 公住 公住 堺町西２丁目 改良 堺町西２丁目 公住 堺町改良Ａ 改良 堺町新栄Ｂ 公住 公住 公住 公住 公住 公住 野深 S44,45 S59～H1 S57 S53 S39～45 S46～49 S47 S56 S55 S46 S53 H8,9 H14 H11 S39～43 H1,2 S60,61 S44～53 S49 S61～63 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 中耐 中耐5 中耐5 簡平 中耐4 簡平 簡平 簡平 中耐4 中耐4 中耐4 H5,7 S54～57 簡平 耐火3 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 耐火2 木平 簡平 簡平 中耐4 中耐4 構造 S32,36 S50～53 S58～60 S49 S48 S49,54 S45～47 H3 H17,18 S39～42 S44～49 S58～60 H5,9 建設年度 合 計 荻伏Ｅ 荻伏Ｄ 荻伏Ｃ 荻伏Ｂ 浦 公住 河 荻伏Ａ 町 北 海 道 堺町川沿 堺町FB 堺町Ｅ 堺町中央 堺町新栄Ａ 公住 公住 公住 公住 公住 堺町西１丁目 公住 公住 潮 浦 河 見 町 潮見ヶ丘 西 幌 別 東 町 地 区 名 6 1,092 6 16 4 8 27 30 6 4 4 6 4 60 32 32 50 52 8 76 8 56 96 52 14 84 12 2 4 4 16 12 4 92 111 48 52 管理戸数 (計画当初) 32 46 24 36 4 8 8 ( 24 ) 36 24 12 計画修繕 24 16 4 8 4 24 12 2 26 年度 24 40 4 8 4 4 8 12 25 年度 24 年度 用途廃止 個別改善 全面的改善 建替 用途廃止 維持管理 （計画修繕） 維持管理 （計画修繕） 維持管理 （計画修繕） 現地建替 維持管理 現地建替 維持管理 （計画修繕） 維持管理 （計画修繕） 用途廃止 維持管理 （計画修繕） 維持管理 維持管理 維持管理 移転建替 個別改善 維持管理 （計画修繕） 現地建替 用途廃止 個別改善 個別改善 維持管理 用途廃止 個別改善 維持管理 （計画修繕） 維持管理 （計画修繕） 維持管理 （計画修繕） 維持管理 （計画修繕） 現地建替 維持管理 維持管理 現地建替 維持管理 個別改善 維持管理 活用手法 20 24 36 24 16 4 ( 24 ) 24 36 年度 27 前 期 28 2 4 4 18 28 48 28 8 ( 28 ) 28 48 年度 156 76 132 88 32 12 24 4 4 8 24 ( 76 ) 88 48 84 36 4 4 4 前期計 4 40 48 4 48 ( 40 ) 年度 29 4 50 32 64 4 ( 50 ) 40 24 32 年度 30 年度別対象戸数（戸） 74 40 22 (6) 10 24 ( 16 ) 12 ( 52 ) 16 年度 31 6 32 34 (6) 6 32 28 年度 32 後 期 33 55 52 15 (6) ( 21 ) 15 (6) 52 (8) ( 14 ) 年度 8 225 204 135 (6) ( 27 ) 25 (6) 6 4 4 (6) ( 50 ) 40 52 (8) 56 48 ( 14 ) ( 16 ) 12 ( 92 ) 52 48 後期計 164 301 336 223 (6) 32 12 24 ( 27 ) 25 (6) 6 8 8 (6) 8 ( 50 ) 40 52 24 ( 76 ) 88 (8) 56 96 ( 14 ) 84 36 4 4 ( 16 ) 12 ( 92 ) 52 48 計画 期間計 計画期間 後活用残 戸数 1014 簡平 16 簡平 4 簡平 8 木平 25 簡平 30 木二 6 簡平 4 簡平 4 簡平 4 中耐 60 中耐5 32 中耐5 32 中耐 40 中耐4 52 簡平 8 木平 88 中耐4 56 中耐4 96 中耐4 52 耐火3 84 簡平 12 簡平 2 簡平 4 簡平 4 木平 12 耐火2 12 木平 4 木平 52 簡平 111 中耐4 48 中耐4 52 管理戸数 構造 (実施後)
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