不動産コンサルタント長嶋修 Ne w s Le tte r Vol.19 2015.12 号 1、都心部の不動産価格上昇はバブルなのか？ 4、拘束的建設誘導計画・フライブルグ 2、10 年後には全国 1000 万戸の空き家が発生 5、創エネルギー計画による都市構想・下川町 3、市民参加型の成長管理計画・シアトル 6、事業性を持った公民連携室・紫波町 「東京オリンピック開催前、2018 年くらいまでは不動産市場は好調だろう」 不動産業界で大勢を占めたこうした見通しは、早くも軌道修正を迫られそうです。東京都心部の中古マ ンション市場はすでに一服感が出はじめています。 東日本不動産流通機構によれば、東京都心 3 区（中央、千代田、港区）における 10 月の中古マンショ ン成約平米単価は 103.98 万円と 1989 年のバブル期やプチバブルと呼ばれた 2007 年度を上まわ り過去最高水準。成約数に鈍化傾向が見られる一方で新規登録は多く、在庫が大幅増加中。このところ 一本調子で上昇してきた都心マンション価格に頭打ち感が出てきました。これはあくまで「一服感」と いった程度のものなのか、それともしばしばささやかれるように「バブル」が弾ける予兆なのでしょう か。 資料：日本銀行資料より長嶋修事務所作成 1 日銀統計によれば、2014 年度の不動産業向け設備資金の新規貸出は、銀行が 10 兆 1549 億円と、 やはりバブル期やプチバブル期並みの水準。気になる貸出残高はといえば 64 兆 9161 億円と、プチ バブル期をはるかに上回る水準。都心部の不動産再開発、REIT（不動産投資信託） ・ファンド向け融資、 相続増税強化による節税目的の新築アパート需要による融資などが進捗、また他に有用な貸出先がない ことなどから、アベノミクスの金融緩和で市場にあふれたマネーが不動産に流れこむ構図です。 信用金庫もその貸出意欲は旺盛で、2014 年度の不動産業向けの新規貸出は 2 兆 1002 億円、貸出残 高は 14 兆 2556 億円と過去最高を突破しました。 このところ、都心部の不動産価格上昇には眼を見張るものがあり「これはバブルではないのか？」と一 部でささやかれるようになったのは 2014 年あたりからですが、ニューヨーク、ロンドン、パリ、香 港、上海、台北など世界の他都市に比べれば東京の不動産価格は実はまだかなり割安です。これは、リ ーマンショックのあと、世界的な金融緩和の流れや景気回復を受けて世界の他都市が復調したのに対 し、日本では 2009 年に民主党への政権交代が起こり、この期間中、不動産価格はもちろん株価も非 常に低調。さらに 2011 年には東日本大震災もあり、日本は株価も不動産価格も長らく低空飛行を続 けていたためです。 第４回国際不動産価格資料指数（一般財団法人 日本不動産研究所）より長嶋修事務所作成 各都市の高級住宅（ハイエンドクラス）のマンションを前提とした分譲単価の各都市比較指数 （2015 年４月の東京・元麻布地区＝100.00）現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化。 2 ターニングポイントとなったのは、2012 年 11 月 14 日の国会で野田首相（当時）の衆議院の解散と 総選挙実施の明言でした。この時点で日本の不動産市場は、他国に比べてかなり出遅れ感があったので す。東京都心 3 区の成約単価を見ても、ちょうど 2012 年 11 月を境に成約単価が息を吹き返してい るのが見てとれます。 資料：東日本不動産流通機構より長嶋修事務所作成 したがって現在は、 「他先進国の主要都市の不動産価格に、東京のそれが追いつこうとしている局面」 といえます。しかしこうした相対比較はよくわからないものです。もしかしたらグローバルな金融緩和 のなかで世界的に不動産価格バブルが発生しているのかもしれないのです。東京をバブルというのであ れば、世界の他都市もバブル化していると見立てる必要があるかもしれません。 いずれにせよ都心中古マンション市場は現在踊り場にあり、少なくとも短期的に見てこれ以上の加熱は 行き過ぎだということはできるでしょう。 価格高騰感のあった建設資材価格や人件費はこのところ落ち着いています。また「地盤データ改ざん問 題」は、一定程度に不安感を与え市場冷え込みの一因にはなるでしょう。そろそろ不動産の売却を、と 検討している方は今が一つの売りどきかもしれません。 3 もう一つ、やや心配なデータがあります。 株式会社タスの賃貸住宅市場レポートによれば、1 都 3 県（神奈川、埼玉、千葉）の木造、軽量鉄骨アパ ートの空室率が 2015 年度に入って如実に増加しているのが伺えるのです。 1 都３県アパート系（木造、軽量鉄骨）空室率ＴＶＩ データ提供：アットホーム株式会社、 分析：株式会社タス 相続増税対策などから新築アパート建設は進むも空室は増加、各基礎自治体は空き家対策費の計上に迫 られることになります。この状態から脱するには、以前のコラム「空き家対策と同時に住宅の総量規制 が必要な理由」で指摘したとおり、OECD 諸国の多くで行われている「住宅総量目安の設定」や、後述 する「街の成長管理計画」が必要ですがいまだその動きは見られません。 このまま行けば全国 820 万戸の空き家は 5 年後に 900 万戸、10 年後には 1000 万戸といったペー スで増加する見通しです。 賃貸も売買もされず放置されている空き家約 320 万戸のうち、耐震性があり、不朽や破損なく簡易な 手入れで活用が可能で、駅から 1 キロ圏内にあるといったいわゆる「活用可能な空き家」は 48 万戸で あるとしています。もしこれが本当なら、残り約 270 万戸の空き家の解体費に、戸あたり 150 万と して、約 4 兆円を計上しなければなりませんね。4 兆円というのがどのくらいのボリュームかといえば、 たとえば文科省の年間予算は約 4 兆円、防衛費は約 5 兆円です。負担は国か基礎自治体か。どの道ほ とんど税金投入ということになるでしょう。2015 年 5 月に全面施行された空き家対策法にもとづい て建物を解体し、その費用を所有者に請求しても、回収できる見込みはほとんどないと思ったほうがい いからです。秋田県大仙市では、空き家対策法に先駆け、独自の条例でこれまで 600 万円分の建物を 解体しましたが、回収できたのはわずか 3 万円に過ぎません。 バブル崩壊後 25 年間、日本の住宅地地価は、平均すれば年 2 パーセントのペースで下落してきました。 今後はどうなるでしょうか？清水千弘氏（ブリティッシュコロンビア大学）らの共同研究によれば、日 本の住宅価格は今後 30 年間でやはり毎年 2 パーセント弱の速度で減少していくとしています。年 2 パーセントの下落とは、20 年で地価がおよそ半値になることを意味します。 4 それもそのはず。以下の図をご覧ください。 国土交通省によれば、全国を 1 キロ平方メートルのメッシュでみると、人口が半分以下になる地点が現 在の居住地域の 6 割以上。2 割は人が住まなくなり、人口が増加する地点の割合は約 2 パーセントに 過ぎないとしています。 では日本はこれから、どのような住宅政策、まちづくりを目指せばよいのでしょうか。 そのヒントは海外にあります。 新たな「国土のグランドデザイン」より 5 「米国でもっとも住みやすい都市」としてトップランク入りするアメリカ・ワシントン州シアトル市は 後述するドイツ・フライブルグ市と並び「持続可能な都市」の先進事例。 日本の多くの自治体が参考にしています。 シアトルは 1950 年代あたりから急速に経済発展を遂げましたが、交通渋滞をはじめとする都市郊外 が深刻化し、70 年代に入り急速な人口流出に見舞われます。85 年には市が土地利用計画や交通計画 といった都市環境悪化開発を提示しますが、これに対し反対運動が起こり、89 年、市民提出によるダ ウンタウンの成長管理計画が住民投票で成立しました。CAP(Citizen's Alternative Plan) シアトル成長管理計画はキング郡（85 年） 、ワシントン州（90 年）の成長管理 政策と連動。都市計画策定に際しては積 極的な市民参加が奨励され、都市マスタ ープランはシアトル市内を 37 の区域に 分け、数年間、数百回のパブリックミー ティングを経て決定されます。 郊外開発地のイサクア・ハイランズは当 初 800 ヘクタールの計画も、市や郡の 計画との整合性から、200 ヘクタールへ と大幅縮小されました。水や緑、山林や 田園地域を保全しつつも不動産の供給量 が管理され、過度な空き家を生み出すこ となく、だからこそ中古住宅価格が下落 しないのです。 6 成長管理計画に基づき、開発計画を大幅に縮小したイサクア・ハイランズ アメリカの自由経済市場のなかにあって、不動産にこうした行政介入が入るのは、土地や建築物が、他 の消費財とは異なり価格流動性が非常に低い事、また都市景観や都市機能が公共財であるという考えか ら正当化されているのです。 福岡市長の高島宗一郎氏は「福岡を日本のシア トルにしたい」といってはばかりませんが、そ の理由はシアトルの雇用・創業環境にあります。 首都ワシントンから遠く離れ、人口も 60 万人 台であるにもかかわらず、アマゾン、マイクロ ソフト、スターバックスなど世界的な企業を生 み出し、そこからの人材流出を狙って、グーグ ル、フェイスブック、ツイッター、イーベイな ど主要 IT 企業が拠点を構えています。IT 系に 強いワシントン大学ともよい循環を生み出して います。 7 ドイツ南西部、フランス・スイスの国境に近いフライブルグ市は人口 22 万人の中規模都市。 こちらも、理想的な都市計画が行われている街のひとつ。 ドイツにおける都市計画には、州政府の要請があるものと、市が独自でできるものとがあり、フライブ ルグ市では周囲の 11 の都市と連帯しつつ地域的計画を進行します。市が独自でできるものには、緑地 帯、市の中心地や園周辺の開発。日本のように大雑把な都市計画法と建築基準法のもと、縦割りで、道 路も住宅地もそれぞれが関連なく造られるのではありません。 かつて産業団地を建設する計画があり、これまで金持ちやお年寄りだけが休暇を取りに来ることが多か ったこの地域を、一般市民も住みたくなるようなオープンな街にする方向へ舵が切られ、現在では、遺 伝子、環境、太陽エネルギーなどのクリーン産業を積極的に誘致しています。特に環境政策分野では、 廃棄物・リサイクル政策、自然エネルギー政策、交通政策、都市計画・景観政策等、どれをとっても日 本が学べるものばかりです。 1457 年創立のフライブルグ大学はヨーロッパでも有数の高等教育機関で、街の最大の産業はサービス 業を抜いて大学・研究産業だったりします。人口の大半は大学・病院など学術関係者です。 ドイツでは 1960 年に都市計画の基本法として制定された連邦建設法により、 「土地利用計画」準備的 建設誘導計画であるＦプラン（Flaechennutzungsplan、土地利用計画）と、 「地区計画」 「地区詳細 計画」拘束的建設誘導計画であるＢプラン（Bebauungsplan）の二段階の法定都市計画制度が確立し ました。ドイツは連邦国家ということもあって州がかなり大きな権限を有しています。 フライブルグの緑豊かで美しい街並み景観は、地区詳細計画であるＢプランで決まります。通り沿い両 側の植樹帯 1.5 メートル分は、公共用地（道路）でありながら、沿道住民の各戸に管理を任せ、それが、 民地内の庭木とあわせ、よく手入れされた美しい通り景観となっている理由です。建物の壁面が表裏両 面ともに揃っていて美しいのはやはり、Ｂプランの壁面線指定によります。 また再開発の目的は住民にとっての居住環境の改善だという考え方を徹底。産業革命の後に経済を優先 したことによって、人間性を無視した都市開発が行われてしまったことを既に経験済みのドイツをはじ めヨーロッパ諸国では、一番に問題を発生させるのは経済優先の都市計画だと認識しています。その背 景には経済性より生態環境性という考え方があるようです。 8 国内にもこうしたまちづくり成功例があります。 北海道札幌から北に 240 キロ、人口わずか 3,700 人の北海道下川 町の地価は、前回地価公示において、周辺の自治体が前年比マイナス 5-8 パーセントと軒並み大幅な下落をみせる中で、2015 年の公示 地価では、町内の主要な地点で前年比＋0.00 パーセントと、下げ止 まりを見せています。現地では既に価格上昇の兆しも見られるという のです。 ピークの1960年代には農林業や工業で栄え15,500人いた人口は 3,000 人台にまで減少。面積 644.2 キロ平方メートルはちょうど 東京 23 区と同程度の大きさですが、約 90 パーセントが森林に覆わ れ、人口減少、小子化・高齢化が例外なく進行し 65 歳以上人口割合 が 35 パーセントといった下川町の地価が下げ止まったのには、理由 があります。それは「森林資源を最大限活用した町おこし」です。 「北海道・下川町」は簡単にいうと「ドイツモデル」 。キーになるの は 2004 年、北海道で初めて導入された「木質バイオマスボイラー」 。 残材や流木、端材などを集め、木質バイオマスボイラーを活用、公共 温泉や幼児センター、育苗施設、役場周辺施設、高齢者複合施設等な ど公共施設の熱エネルギーの約 40 パーセントをまかなっています。 年間の最高気温が約 30℃、最低気温は約−30℃と年間の温度差が 60℃以上にもなる下川町では年 間 1,600 万円もの燃料費削減に成功、その半分を幼児センターの保育料減額や、学校給食の補助、中 学生まで医療費無料化、不妊治療費補助など、子育て支援事業に充てるなど、住民福祉を充実。U ター ンや I ターンで移り住む若者も後を絶たず、ついに 2012 年度には転入者が転出者を上まわり、人口減 少に歯止めがかかりました。 町外に流出していたマネー流入を止めると同時に雇用を生み、そのマネーは町内で子育て支援に回すこ とで担税力のある若年世帯を集めるといった、理想的なスタイルです。 「下川町バイオマス産業都市構想」によると、今後同町は域内生産額や雇用を増加させながら域内収支 改善を目指し、2013 年に 1,600 万円だった削減額を 2023 年には 5,800 万円とし、うち約 2 分 の 1 を子育て支援等事業の財源にあてるとしています。そうなればますます若者は集まり、子育てしや すい環境が整うでしょう。 岩手県紫波町にも素晴らしい取り組みがあります。紫波町には「公民連携室」といった部署があります。 そこでは、まず資金については税金投入などせず民間が自立して取り組む、規制緩和や既定の制度変更 などについては行政や政治が行うといった役割分担です。この連携室が生まれるきっかけになったのが 「オガールプロジェクト」で、図書館や地域交流センター、市場や飲食店、学習塾、クリニックなどの 官民一体の開発プロジェクトです。人口 3.3 万人あまりの町に、年間 80 万人もの人が訪れています。 オガールプロジェクトに利用された土地はそもそも、1997 年、税収のピーク時に岩手県から購入する も、その後の税収減で利用のめどが立たなかった公有地。これを民間が借り、事業計画から開発、後の 管理運営などを民間の株式会社が行うというもの。ここにはいっさい、補助金など税金の類は使われて いません。 9 役所には地代が入る他、必要な公共サービスを提供できる、サービス提供による雇用が生まれ税収が増 えます。民間企業からすれば大きな投資をする必要がなく、また図書館といった優れた集客機能を併設 できることで、施設内のレストランやカフェへの流入が見込めるというわけです。 この計画の成功の一つは、補助金などを一切利用していないこと。一般的に町おこしといえば、国や自 治体から補助金を引っ張ってきて、それを使って何かを考えるといったような流れですが、そのような 手法でうまくいく事例は、実はあまり見られません。理由は「そこに事業性がないから」です。たとえ ば建物の建設にあたっては、まず箱物ありきではなく、先にテナントとしての入居希望者を集めて、そ のサイズに合わせて建物を計画しています。これで採算はより安定的に見込めるということになりま す。周辺地価は長らく下落を続けていましたが、2013 年に横ばい、2015 年には＋2.75 パーセント と上昇に転じています。 その他「観光」によってまちづくり・まちおこしを実践している地域が幾つもあります。 「葉っぱビジ ネス」から「観光」にまで発展させた徳島県上勝町。地域の伝統的な彫刻芸術を書くとして観光客誘致 に成功した富山県井波町。 「盛岡手づくり村」で観光客を集める岩手県盛岡市。道の駅を観光資源に変 えた栃木県宇都宮市。 雇用・産業面によるまちづくり・町おこしでも日本のどこにでもありそうな森を見事に産業化した岡山 県西粟倉村。安物扱いだった地産品の栗を 7 つ星、JAL ファーストクラスに採用されるまでにした熊 本県山江村など、企業誘致による雇用創出ではなく、地元にあるものを活かした、さらにいえばそこに 新たな価値を見出した好例が幾つも見られます。 今後折りに触れ、こうした国内の成功事例についてご紹介できればと考えています。 ■不動産コンサルタント 長嶋修（ながしまおさむ） プロフィール■ http://nagashima.in/ 不動産デベロッパーで支店長として幅広く不動産売買業務全般を経験後、１９９９年に業界 初の個人向け不動産コンサルティング会社である、不動産の達人 株式会社さくら事務所を 設立、現会長。以降、様々な活動を通して“第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタ ント”第一人者としての地位を築いた。国土交通省・経済産業省などの委員も歴任している。 ２００８年４月、ホームインスペクション（住宅診断）の普及・公認資格制度をめざし、Ｎ ＰＯ法人日本ホームインスペクターズ協会を設立、初代理事長に就任。また自身の個人事務 所（長嶋修事務所）でＴＶ等メディア出演 、講演、出版・執筆活動等でも活躍中。業界・政 策 提 言 や 社 会 問 題 全 般 に も 言 及 す る 。『住宅購入学入門 ―いま、何を買わないか』 （講談社＋α新書）『マイホームはこうして選びなさい』（ダイヤモンド社）『これから３ 年不動産とどう付き合うか』（日本経済新聞出版社）『「空き家」が蝕む日本』（ポプラ社） 他、著書多数。 ■不動産の達人 株式会社さくら事務所■ （東京都渋谷区／代表取締役社長：大西倫加） http://sakurajimusyo.com/ 株式会社さくら事務所は「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念と して活動する、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社です。1999 年、不動産コンサルタント長嶋修が設立 しました。第三者性を堅持した住生活エージェント企業といった立場から、利害にとらわれない住宅診断（ホームイン スペクション）や、不動産購入に関するさまざまなアドバイスを行なう「不動産の達人サービス」をご提供しています。 本件に関するお問い合わせは下記までお願いいたします。 株式会社長嶋修事務所 東京都渋谷区桜丘町 29-24 桜丘リージェンシー101 号（さくら事務所内） http://nagashima.in/ TEL 03-6455-0011 FAX 03-6455-0022 広報室：秋吉美智子/伊野瀬惇俊 [email protected] 10
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