定期借地権と家族のための信託 家族構成 黒木 憲 黒木 瞳 死亡 母親８８歳 ソックス ５歳 黒木 誠 藍 ５５歳 独身 離婚 長女 ５８歳 既婚 妻を守る家族のための信託 死亡 委託者 受益者 憲 信託契約 管 理 家賃 受託者 共同住宅 誠 家賃 瞳 新受益者 信託財産 3 家族のための信託を理解するためには 相続 遺言 成年後見 制度 遺言信託も正しく理解してください 4 遺言信託と混同しない 遺言書の作成を手伝い 遺言書の保管 信託銀行 不動産登記の名義変更 預金の名義変更 相続時に執行手続きを代行するサービス 5 法定相続分 母 親 父 死亡 死亡 親 長 御 女 主 様 人 長 3／4 遺言があれば争族は防げる 1／4 女 兄弟姉妹は遺留分なし 6 遺言の種類 手続き 注意 検認・その他 全文を自分で 必要 パソコン文書 紛失や改ざん 自筆証書遺言 書いて署名を や代筆は無効 する の恐れ 遺言書を封筒 秘密証書遺言 に入れ封印、 公証人と証人 公証人に口頭 公正証書遺言 で内容を述べ て作成 パソコン文書 や代筆も有効 必要 紛失の恐れ 費用がかかる 不要 2人以上の証 公証役場で半 人が必要 永久的に無料7 秘密・自筆 開封しないで提出 家庭裁判所 証書遺言 相続人 検認 立ち会で開封 相続人に存在 自分に都合 を知らせる 良く変え ちゃおう 8 遺留分とは ? 法定相続分の1/2は請求できる(民法) 全財産 負担付き 公正証書遺言 そりゃーねー 遺留分減殺請求 だろう 遺留分が侵害されていることを知った時から１年 9 平成19年に信託法が新しくなった 家族信託型の民事信託は、個人 も法人も受託者となれる ❶ 財産管理が出来ない家族の為 不動産や金融資産を管理運用 ❷ 特定の遺産や財産を特定の人や団体に承継したり贈予 身上監護は別契約が必要 10 信託で出来ること 成年後見で出来る事 ① 守る 管理 ①物を買う ②活かす ②家を借りる 本人・家族の為 ③遺す ④給付 身上 監護 ③預金と払い戻し ④病院 11 成年後見制度とは？ 後見 法定後見 制度 保佐 任意後見 制度 補助 家庭裁判 所が後見人 を決定 候補者 認知症を発症する前に任 提出 意後見契約(公正証書) 任意後見人を自分で決められる 12 誠と藍どっちに頼む？ 契約 任意後見 信託 委託者 受益者 13 任意後見契約のスキーム 認知症 家庭裁判所 瞳 被後見人 請求 任意後見契約 選任 解任 誠 後見人 監督 任意後見監督人 14 認知症 任意成年後見スタート 売却や自宅の建て替えは、比較的裁判所の了承は得やすい アパートの建て替えや資産の組み替えは出来ない 定期借地権の設定は了承を得られる可能性はある (監督人 の判断) 成年後見制度は被後見人の生活を支えるのが目的 15 認知症 公正証書作成 死亡 任意成年後見が 任意成年後 スタート 見の終了 信託スタート 終了は契約で自由に決められる 16 家族のための信託のコンサルに必要な知識とネットワーク 相続 成年後見 税制 制度 遺言 コンサルタント・ファイナンシャルプランナー等 税理士 司法書士 公証人 17 受託者の選定 親族の中で堅実な人(子、孫、兄弟姉妹、甥名等) 成人 専門職である税理士、弁護士、司法書士、FP、宅建業者等 弁護士等を選任指定に当たっては、信託業法の留意が必要 反復継続 営利の目的 業法で禁止 全ての丸投げも問題 18 受託者の責任と倒産隔離 自己の財産で賠償 委託者の保護 受託者が破産 信託財産は守られる 受託者の地位は相続されない 信託契約に次の受託者も指定する事が必要 19 家族信託契約 委託者 受益者 受益 家賃収入 売却代金 信託財産 自宅 共同住宅 預金 蒲田公証役場 遺言書は既に作成済み 受託者 果実・成果 管理・運用 土地の売却 譲渡所得税・不動産取得税不要 信託による所有権名義移転 収 益 の 移 転 に 関 し て は 税務署への届け出 20 民事信託通帳の作成 受託者 黒木 誠 委託者 黒木 瞳 店番 口座番号 ５０ １２３４５６７８ 委託者 黒木 瞳 受託者黒木 誠信託口 様 定借銀行 普通預金通帳 21 信託契約による所有権移転登記例 【権利部 （甲区）】（所有権に関する事項） 【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・受付番 【権利者その他の事項】 号】 ２ 所有権移転 平成〇年〇月〇日 受付番号第〇号 ３ 所有権移転 平成〇年〇月〇日 受付第〇号 信託 余白 受託者〇市〇町〇丁目〇番〇号 黒木 誠 信託目録第〇号 調整 信託目録 番号 原因 平成〇年〇月〇日 相続 所有者 〇市〇町〇丁目〇番〇号 信託太郎 原因 平成〇年〇月〇日 信託 【受付年月日・受付番号】 第⭕ ️ 号 平成〇年〇月〇日 受付番号第〇号 1 委託者に関する事項 黒木 瞳 2 受託者に関する事項 黒木 誠 3 受益者に関する事項 受益者 4 信託事項 Ⅰ 信託の目的 黒木 瞳 Ⅱ 信託財産の管理・運営・処分 財産の管理者とし 予備 て形式的に所有者 ペット愛護信託と家族のための信託 委託者 受益者 ペットの死亡 ペット愛護信託の終了 信託財産 受託者 委託者の死亡 家族のための信託の終了 23 信託契約 委託者 受益者 司法 書士 受託者 共同 住宅 弁護士 土地建物 現金・預金 受益者代理人 信託監督人 りそなリフォームローン 24 信託監督人 信託契約の内容通り管理・運営がされて いるかチェックする権限を持った者 受託者に不正行為があればそれを差し 止めたりする権限を持つ 受益者代理人 利益を受ける者(受益者)に代わって各種 の意思表示が出来る権限を持つ者 認知症等になり利益を受ける者(受益者) 自身が意思表示・判断出来ない事態への 備え。 25 施設入所 委託者 受益者 司法 書士 受託者 共同 住宅 土地建物 現金・預金 受益者代理人 建て替える・売却 弁護士 信託監督人 26 相続発生により信託契約終了 共同住宅 相続 委託者 死亡 相 続 遺言 相続 相続税評価は通常の評価 27 受益者連続型信託契約 相続のイメージ 黒木瞳さんから受益権を二人で相続し信託は継続 (遺言信託) 地代収入 家賃収入 管理・運営 受託者 委託者 死亡 信託口座 受益者 誠が死亡 ３０年ルールとみなし相続 藍の子 受益者 受益者連続型信託 受益者相続型 委託者 死亡 死亡 受益者 受益権を相続するので遺留分減殺請求が発生 29 受益者連続型信託 受益権消滅・発生型 みなし相 続財産 委託者 受益者 死亡 死亡 受益権は消滅し委託者に戻る。藍さんが新 たに取得。遺留分減殺請求が発生しない 遺 産分割協議書 不要 30 みなし相続財産 民法上の相続財産ではない ① 死亡保険金 被相続人が保険料を支払っていた保険料に対応す る部分 ② 死亡退職金等 被相続人が亡くなったことにより相続人等に支払われ る退職手当金、功労金等 ③生命保険契約に関する権利 被相続人が全部又は一部を支払い、保険契約者を被相 続人以外としている生命保険で被相続人が支払った保 険料に対応する部分 31 30年ルール 委託者 受託者 受益権を新たに取得 10 年 30 年 30年経過時点でその先には移らない 32 自己信託 信託財産 1 億円 委託者 受託者 債権者は差し押さえ出来ない 受益者 1年で終了するルール 33 一般定期借地権の設定 一般定期借地権の設定契約締結 借地権者 建物次郎 受託者 委託者 信託口座 地代支払い 信託口通帳 受益者 井上一郎が管理 権 利 部 (乙 区) (所有権以外の権利に関する事項) 順位番号 登記の目的 １ 賃借権設定 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項 平成〇年〇月〇日 目的 建物所有 第○○号 存続期間 平成○年〇月〇日から平 成〇年〇月〇日まで 特約 借地借家法第22条の特約 賃借権者 〇市〇町〇号 ２ 抵当権設定 平成〇年〇月〇日 債権額 金1,500万円 第○○号 債務者 〇市〇町〇号 黒木 誠 抵当権者 〇市〇町〇号 定借一郎 信託目録 番号 調整 受付年月日・受付番号 平成〇年〇月〇日 第〇〇号 １．委託者に 〇〇市○町〇号 関する事項 黒木 瞳 予備 第△号 ２．受託者に 関する事項 ３．受益者に 関する事項 〇〇市〇町〇号 黒木 誠 〇〇市〇町〇号 黒木 瞳 余白 この部分は 変わらない 定期借地権の魅力 土地の固定資産税が1/6 戸建 無借金での相続対策 ロードサイ 高齢者 ド 施設 マンション 商店街や団地の再生などにも活用されている 36 定期借地権の相続対策 第１１回 都市デザイン賞 37 一般定期 借地権 事業用 定期借地権 建物譲渡特約付 き借地権 期 間 ５０年以上 １０∼５０年 未満 ３０年以上 利 用 自由 居住用以外 自由 更地で返還 更地で返還 建物を地主が買う 書面 公正証書 口頭でも成立 特 約 契 約 一般定期借地権の底地の評価 40% 底地 借地権 底地 100% 60% 50年で設定 50年経過 39 一般定期借地権の相続税評価 減額 相続評価 2,350m2×165(路線価格)＝387百万円 ▲116百万円 40 保証金の債務 債務 ▲116百万円 保証金250百万円は賃貸マンションのローン返済 41 保証金の課税 返還義務 課税なし 金利を生む投資 自家消費 250百万円 受領時の課税なし 既存のアパートのローン返済 普通預金 H26年は年0.5%を所得として経常 百万円所得が増える 42 駅徒歩5分 バス通り A C I E K G M 桜並木 43 妻の「お 一人様の老後」 の安心設計 奥 様 離婚 ご 主 人 二次相続も考慮した相続対策希望 44 受益者連続型信託契約 黒木憲さんから受益権を瞳さんが相続し信託は継続 (遺言信託) 地代収入 法 人 受託者 委託者 管理・運営 死亡 信託口座 受益者 藍の子 誠が 死亡 45 受益者 川口市 土地２２００坪 どういった提案ができるか一緒に考えましょう 相続評 価8億円 46 スーパーマーケット 2200坪 事業用借地 OK 定期借家 OK 47 相続 地主の建物を貸す 建築費５億円 負債５億円 土地 ８億円 建物評価額 ２億円 土地８億円＋建物評価２億円➖５億円＝ ５億円 更地に比べて相続財産が３億円減額 48 建築費５億円 地主の建物を貸す 年間賃料 7,200万円 個人の所得 返済後手残り4,512万円 税が残念！ 建物の固定資産税 500万円 経費 減価償却 金利 土地建物の固定資産税 貯蓄が１０年で３億円ほど増える 49 事業用定期借地権 所得税が 残念！ 土地を貸す 月々地代収入 坪1,800円×2,200＝396万円 年間地代収入 396万円×12＝4,752万円 経費 土地の固定資産税 約8百万円 貯蓄が10年で３億円ほど増える 50 相続 土地を貸す 事業用定期借地権 底地の評 価減 借り入れリスクは無い ８億円×0.8＝6億4千万円 更地に比べて相続財産が１億6千万円減額 51 定期借地権設定契約 自社 地代支払い 地主 定期借家契約 自社 賃料支払い テナ ント 土地の相続税評価額は２０%減額 52 法人で建築 建築費５億円 年間賃料 年間賃料 7,200万円 年間返済 年間返済 2,688万円 手残り 経費 年間手残4,512万円 建物の固定資産税 減価償却費 地代額は低く出来る 地代 金利 役員報酬 法人税は安くなる方向 53 相続 法人で建築 建築費５億円 土地 ８億円×０．８ ＝６億４千万円 更地に比べて財産額１億６千万円減額 地代額を低くする事で個人の収入を抑える 相続が発生したら法人で底地を買い取る 54 お伝えしたい事 コンサルタントはコーチ コーチは馬車の意味です お客様の行きたい所にゴール出来るように知識の蓄積と ネットワークを創造 お客様に喜ばれながら知識と経験を換金しましょう！ 55
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