〇 青色申告 〇 青色申告をするために す。主な特典は次の通りです。 る年の 3 月 15 日までに青色申告承認申請書を提出する必 青色申告を選択すると、税務上各種の特典が受けられま ●青色事業専従者給与の必要経費計上 次の要件を満たす場合に認められます。 ●不動産賃貸事業者と生計を一にする親族で年齢が 15 歳以上の人に払った給与 ●賃貸事業に 6 カ月以上専従していること 青色申告をするには税務署の承認が必要です。承認を得 要があります。ただしその年の 1 月 16 日以降、新規に開 業した人の場合には、開業から 2 カ月以内に税務署に提 出する必要があります。 〇 建物等の減価償却 建物等が年々老朽化して価値が減少するのを経費化して ●青色専従者給与に関する届出書を税務署に出してい いくことを減価償却といいます。賃貸住宅の減価償却費の ●給与が仕事内容に見合った金額であること ート造、木造などの主要構造部の仕様により賃貸住宅の耐 ること ※配偶者が専従者になった場合には、配偶者控除は受けら れません。 ●青色申告特別控除 所得金額から最高 65 万円か、10 万円が控除されます。 ● 65 万円が控除できる場合 計算は、定額法によることとされています。鉄筋コンクリ 用年数が決められています。この耐用年数に基づいた償却 率が決められていますので、これを用いて計算します。 なお、建物の付属設備は、建物本体とは別に償却額を計 不動産貸付事業が貸家で 5 棟、貸室で 10 室以上などの 算することになっています。この場合、定額法のほか定率 ●正規の簿記の原則によって記帳していること 付属設備を取得し利用を始めた年に税務署へ「所得税の減 事業規模であること ●貸借対照表を損益計算書とともに確定申告書に添付し て提出すること ● 10 万円が控除できる場合 65 万円控除の要件に該当しない人が対象です。 ●そのほかの利点 青色申告をしていると、不動産所得で赤字の金額がある 場合で、損益通算をしても、なお控除しきれない赤字（純 損失の金額）が残る場合には、その赤字を翌年以後 3 年 間にわたって繰り越して、各年分の所得金額と合算するこ とができます。なお、前年も黒字で青色申告をしている場 合は、赤字を生じた年の前年に繰り戻して、前年分の所得 税を還付することも可能です。 82 法を選択することができます。 定率法を選択するときには、 価償却資産の償却方法の届出書」を提出する必要がありま す。 保有時の税金 〇 損益通算 〇 事業用資産の買換え特例 他の所得と合算して課税所得を求めることになります。こ 資産を譲渡した後、一定期間内に特定の資産を取得して事 でも不動産所得の赤字が 300 万円の場合には、課税され という特例です。不動産賃貸業に供している不動産でも利 不動産所得を計算して赤字になった場合、一定の順序で、 れを損益通算といいます。たとえば給与所得が 600 万円 る所得金額は差し引き 300 万円となるわけです。ただし 土地の借入金利子については、不動産所得の必要経費で、 不動産所得が赤字になったとしても、土地の借入金利子で 赤字になった金額は損益通算ができません。 〇 賃貸不動産など事業用の不動産の譲渡 賃貸不動産を譲渡して譲渡益が出れば、譲渡所得税等が 課税されます。譲渡所得の求め方は次の通りです。 計算式：譲渡所得 = 売却代金 （取得費＋譲渡費用） 取得費と譲渡費用の内訳は、建物の減価償却相当額の計 算を除き、居住用不動産と同じです。譲渡所得の計算方法 事業用資産の買換え特例は、個人・法人が特定の事業用 業の用に供したときは一定の金額について課税を繰延べる 用できます。 この特例は次のすべての要件を満たす場合に限って適用 されます。 ●譲渡資産と買換資産は特定の組み合わせ関係にある資 産であること ●譲渡資産は棚卸資産（棚卸資産に準ずる資産を含む） である土地建物等ではないこと ●譲渡資産は事業の用に供している土地建物等であるこ と（ただし、法人については事業用であるかどうかの 要件は不要です） ●譲渡資産は、収用等による譲渡・贈与・交換・現物出 資・代物弁済により譲渡したものではないこと ●買換資産は、譲渡資産を譲渡した年の前年中（原則） 、 その譲渡した年中又は税務署長の承認を受けたその譲 渡した年の翌年中（原則）に取得したものであること の箇所をご覧ください。建物等の減価償却は、通常の減価 ●買換資産は贈与・交換・代物弁済により取得したもの は減価償却された帳簿価額が参考になります。 ●買換資産が土地等である場合には、買換資産とするこ 償却による計算で求めます。賃貸住宅や付属設備について 適用される税率は、保有期間の長短によって異なります。 これも居住用不動産を譲渡した場合とかわりません。なお、 当然ながら居住用不動産で利用できた各種の特例は利用で きません。 でないこと とができる土地等の面積は譲渡資産である土地等の面 積の５倍（原則）までに限られること ●買換資産は、その取得の日から 1 年以内に事業の用 に供すること 事業用資産の買換え特例には、優遇される買換えのパ ターンが決まっています。このうち最も利用しやすいのは 9 号買い換えです。国内の不動産なら国内のどの区域の不 動産でも買換えができます。 83
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