宅建業法 1 宅建業法 1 そもそも宅建業法ってなに？ ば っ こ ∼終戦直後に詐欺横領が跋扈した!?∼ とにもかくにも「宅建業を営むには免許を受けなければならな い」という大前提からスタート。どういう仕事が宅建業になる のか。宅建業の免許とはどんなものか。どんな手続があるの か。そのあたりがバシバシ出題される。ガツガツやってガンガ ン得点すべし。 過去問10年間の出題パターン 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 平成 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年 宅地建物取引業とは 免許制度 （手続き） 宅建業法編 1 そもそも宅建業法ってなに？ そもそも 宅 建 業 法 っ て な に ？ そもそも宅建業法って なに？ 宅建業法誕生 !! 宅建業法編 2 宅地建物取引業とは ① 宅地建物の売買・交換を業として行うもの（当事者） ② 宅地建物の売買・交換・貸借の代理を業として行うもの（代理） ③ 宅地建物の売買・交換・貸借の媒介を業として行うもの（媒介） ＋ 宅地・建物 1 宅地建物取引業法の目的 取引 ＋ 業 宅建業 〈当事者） 第 1 条（目的） ① この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、そ 免許制度を実施し、そ 当事者 売買・交換 相手方 反復継続して 不特定多数の 当事者 相手方と行う 自ら当事者 を行うことにより、その業務の適正な運営と の事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と とを確保するとともに、宅地建物取引業の 宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の 購入者等の利益の保護と宅地及び建物の 健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の ② A 流通の円滑化とを図ることを目的とする。 代理を依頼 〈代理行為） 売買・交換・貸借 えーと、まず第１条から見てみよう。目につくのは免許制度。免許ってい B 代理人 うくらいだから一般国民は営業してはいかん。免許を受けた者（許された者） 当事者に代わって契約 のみが参入できる。もちろん、ふさわしくない者には免許を与えないってこ けっかくじゆう 〈媒介行為） とになってまして、欠格事由っていう制度があります。で、無免許で営業し たヤツはタイホされて懲役 3 年なんていう場合も !! まぁそういうわけで、免許制度で業界を規制していく。そうじゃないと業 反復継続して 不特定多数の 代理人 相手方と行う ③ 売買・交換・貸借 A B 反復継続して 不特定多数の 相手方と行う 媒介 務の適正な運営は図れないわ、取引の公正さも確保できないわで、たいへん なことになる。もちろん、不公正な取引をしたヤツらには業務停止か免許取 消で撤退してもらうというしくみもあります。そうそう、仲介（媒介）手数 料も法定されてまして、ぼったくったりするとただじゃすまない。 媒介 媒介 媒介 契約成立に向けて尽力する （契約締結までの権限はない） で、業界自体が透明で公正になれば、一般消費者も安心して取引すること どういう仕事が宅地建物取引業になるかというと、前提として、世にいう ができるようになる。業界が信頼されれば、宅地や建物の流通（業界を通し 「不動産業」よりもせまいイメージ。宅地や建物の分譲業や、売買や賃貸の ての売買など）も活発になるでしょう、というようなことを言ってます。 仲介業は宅地建物取引業になるけど、ビル経営（賃貸業）やマンション管理 業、建物の建築業や宅地の造成業などは宅地建物取引業にはならない。 058 059 1 そもそも宅建業法ってなに？ 〔1〕 宅地とは 宅建業法編 〔2〕 「業」として行うとは ① 建物の敷地に供せられる（＝建物の敷地として使われる）土地をい 「継続反復性（何回もやるつもり）」をもって「不特定多数の相手方（だ う。 “供せられる（使われる）”という現在形を採用していることから、 れでもよい）」と取引する（お客とする）ケースが“業として行う”と 宅地予定地（別荘を建てるために取引される土地など）も宅地として いう範疇になる。営利性はとくに問わない。 扱われる。 ② もっとも、都市計画法の用途地域内の土地だったら、建物の敷地と して使われるかどうかという観点ではなく、道路、公園、河川、広場、 水路として実際に使われている土地以外は宅地となる。 はんちゅう 「継続反復性（何回もやるつもり） 」をもって「不特定多数の相手方（だれ でもよい） 」をお客とするケースが“業として行う”という範疇になるって いうんだから、「何回もやるつもりだけど、特定の相手としかやらない（例： 福利厚生事業の一環として自社の工場跡地を区画割りし、宅地としてその従 『用途地域』については、のちほど「法令上の制限編」で学習します。ち 業員のみを対象に反覆継続して売却する場合）」というケースや、 「人生でたっ なみに全 12 種類あって、第一種低層住居専用地域、第一種住居地域、商業 た一度、不特定多数のなかから選んだ見ず知らずの人と取引をした（例：転 地域、工業地域などがある。用途地域というくらいだから、建物を建築する 勤のため、所有していたマンションを売却した＝単なる財産処分） 」という ことを前提としているエリアで、はやい話が街中。我々が住んでいるエリア ケースは、 「業として行う」ということにはならない。なので、宅建業の免 （用途地域内）であれば、原則としてほぼ「宅地」となると考えておこう。 〔3〕 どういう取引が宅地建物取引業になるか 全 国 用途地域外 宅地 ① 自ら当事者となって、売買・交換を行う 用途地域内（街中） 宅地 建物が建っている土地 宅地 許を受ける必要はありません。 道路・公園・河川・広場 ・水路以外の全ての土地 語呂合わせ どこがこうずい？ 建物が建つ予定の土地 誰でも思いつくのが「宅地や建物を売買（分譲）する」ということ。 業として行っていれば“分譲業”という言い方となる。要はどっかで仕 入れてきて、利益を乗せて売る。仕入れ方法は問わない。たとえば、競 売で落札するというのも立派な仕入先。新築・中古の一戸建てやマンショ ンの販売業者はこれに入る。 なお、 「建物」とは屋根と柱・壁がある工作物で、住宅だけではなくて倉庫、 ここで注意してほしいのは、当事者は当事者でも自ら貸主（転貸借も含む） 店舗、別荘などのほか、マンションの一室など、建物の一部も含む。 となる大家業（賃貸マンションや貸しビル経営）は、いくら手広くやってい ても宅地建物取引業には該当しないため、免許は不要。毎年のようにヒッカ ケ問題として登場している。 また、ハウスメーカーや工務店（大工さん）などの建築業、マンションや ビルの管理業、宅地造成業なども宅地建物取引業には該当しないので免許不 要。 060 061 1 そもそも宅建業法ってなに？ 問 題 大地主は免許がいるか？ 宅建業法編 事例 1 大地主が自己所有地を一括して売却する場合だったら「業」にはならない から免許はいらないけど、自己所有地をいくつかに区画割りして宅地として “分譲”するなんて言う場合はもちろん免許が必要。 事例 2 売主と買主の間に入って売買をまとめるパターン ⇒ 売買の媒介・代理 事例 3 ・ たとえば売買価格が3,000万円（消費税抜き）の中古のマンション よく出てくるヒッカケとしては、『自己所有地をいくつかの区画割りをし があったとする。それを媒介業者を通して買う場合は、別途、媒介業 て“宅地”としました。でも自分で売るのはむずかしいから、実際に売却（客 者に報酬を支払わなければならない。いくらかというと、《速算法》 付け）することは媒介とか代理という形で宅建業者に頼みました』というパ 3,000万円×3％＋6万円＝96万円（消費税抜き）。またあとで勉強し ターン。この場合の考え方は、まず、売買契約書の名義は誰と誰かというと、 ます。 その地主が売主名義でしょ。なので、地主が自ら売主（分譲業）という立場 ・ 代理はどんな場合に行われるかというと、よくあるパターンが新築 になる。となると、 宅建業の免許が必要となる。免許なんて受けたくないよ、 の分譲マンション。販売広告をこんどみてごらん。売主：○○不動産 という場合は、じゃどうすればいいかというと、区画割りしたとしてもその 株式会社、代理：○○不動産販売株式会社なんて書いてあったりす まま丸ごと一括して売っぱらう（＝単なる財産処分という扱い）しかない。 る。この場合、我々買主は代理業者を通して物件を買うことになる けど、代理業者に報酬を払うわけではない。じゃ誰が報酬を払うのか ② 他人を代理して、売買・交換・貸借を行う というと、代理を依頼した売主業者。いくら払うかというと媒介手数 料の倍。上記例でいうと、96万円×2＝192万円となる。直接買主が払 ③ 他人間を媒介して、売買・交換・貸借を行う うわけじゃないけど、結局、売主業者は代理業者に支払う代理手数料 （約６％）を考慮して、分譲価格を決めているのさ。 他人間の売買・交換・貸借を成立させて報酬（手数料）をとるパターン。 ちゅうかい ばいかい 世間的にはあっせんとか 仲 介 という言い方か。でも法的には、媒介と ホントカニ か代理という言い方になる。 あの物件 お安くしますよ うまく やってくれよ 地球は高いダニ 形態 062 売買 交換 貸借 ①自ら行う（分譲系） 該当 該当 × ②代理する 該当 該当 該当 ③媒介する 該当 該当 該当 宅建業者 買主 媒介 報酬 売主 報酬 063 1 そもそも宅建業法ってなに？ 宅建業法編 事例 1 ○△不動産 事例 2 事例 3 貸主（大家）と借主の間に入って貸借をまとめるパターン ⇒ 貸借の媒介・代理 ・ 家賃10万円のマンションを、媒介業者を通して借りる場合、原則と しては、媒介業者（いわゆる町の不動産屋さんとか）は、貸借（大家） と借主から0.5ヶ月分ずつを報酬として受領できる。つまり、あわせ て1ヵ月分が限度。ただし、どちらかが「報酬として1ヵ月分（10万 円）を払います」と言っている（承諾している）のであれば、そちら からとっちゃってよい。たいていは借主側が承諾しているということ になっている。 ・ くどいようだけど、自ら貸主となるケース（賃貸業）は宅地建物取 引業には該当しません。毎年のようにヒッカケ問題が出題されていま す。ご注意ください。あくまでも、貸借の間に入って話をまとめる （媒介・代理をする）ことが宅地建物取引業となります。 学生さん運がいい こんな安い物件なかなか 宅建業の免許必要 宅建業を行う 個人 法人 ※宅建業の免許を受けた個人・法人を宅建業者という また、信託会社や信託銀行は、業務として宅建売買の媒介などを行ってい るものの、彼らも宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。ただし、国な どとちがうのは、宅地建物取引業法の免許についての規定のみが適用されな いということで、しかも「あらかじめ届け出なければならない」とされてい ること。これは、 「我々は銀行法 （旧大蔵省） の免許を受けている銀行様である。 そんな我々が、３流官庁の建設省（現・国土交通省）ごときが運用している 宅建業法の免許を受けるというのも序列的に納得できない」ということでこ うなった。「おっしゃるとおりでございます。しかし届出で、まぁそこをな んとか…」と銀行様にご納得していただいたということ、らしい。 国土交通省編 宅建業法の解釈・運用 より引用 参 考 でないんですよ ♪ ◆ 組合方式による住宅の建築という名目で、組合員以外の者が、業 ヤッター として、住宅取得者となるべき組合員を募集し、当該組合員による 宅建業者 宅地の購入及び住宅の建築に関して、指導、助言等を行うことにつ 借主 報酬 媒介 報酬 貸主 いては、組合員による宅地又は建物の取得が当該宅地又は建物の売 買として行われ、かつ、当該売買について当該組合員以外の者が関 与する場合には、通常当該宅地又は建物の売買又はその媒介に該当 3 宅地建物取引業者 するものと認められ、宅地建物取引業法が適用されることとなる。 ◆ 破産管財人がその職務として、裁判所の監督の下で、破産財団の 宅地建物取引業の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。宅地建物 換価のために自らの名において任意売却により宅地又は建物の取引 取引業法上、不動産業者という言い方は出てこない。なお、国、都道府県、 を反復継続的に行うことがあるが、当該行為は、破産法に基づく行 市町村、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社などは、免許を受け 為であり、裁判所の監督の下で行われるものであることをかんがみ、 ることなく宅地建物取引業を行える。というか、そもそも宅地建物取引業法 当該行為を行うにあたり免許を受ける必要はない。 自体の適用がない。まぁそりゃそうだろう。 064 065 1 そもそも宅建業法ってなに？ ちなみにですね、職業紹介や不動産仲介などの仲介屋や紹介屋、 新聞記事でお勉強 ─ 番外編 くちいれ ～宅建業法が生まれた時代～ 終戦直後の残酷物語 《記事概要》 宅建業法が制定された のは終戦直後。当時のニッ ポンはどんな状況だった じんぎ か と い う と、 そ う だ な、 映 画 だ っ た ら「 仁 義 な き 戦い（第１作目）」を見て もらえば一発で理解でき る。 暴 力 の み。 弱 い も の は文字通り生きていけな い。 仁義なき戦い 宅建業法編 「仁義なき戦い」とは“実録映画・広島やくざ流血 20 年の記録”。「美 口入屋を規制する法規としては、戦前には「紹介営業取締規則」（警 視庁令）というのがありました。がしかし、戦後に廃止されたため、 この終戦時、まったく法的規制がない野放し状態。 ぜげん しゅうせん 時代的には女 衒も活躍していた。ちなみに女衒とは遊女の 周 旋 、 くちいれ 口入業者のこと。別称で玉出し屋、人買いとも。諸国を巡り歩き、貧 しょうか しき家の親を口説き、娘を勧誘して娼家に売り飛ばした。いまでいう ところのスカウトマンみたいなもんか。 こういった状況に対して、一般消費者やホンモノの不動産取引業界 から、事業の健全な発展を期するため、規制を行って悪質業者を排除 納組」元組長・美納幸三の手記を映画化。暗殺、裏切り、報復…残虐 すべきであるという声が高まり、 昭和 27 年６月に「宅地建物取引業法」 な死闘の日々の中で怒り、苦悩する男たち。見せるナマの暴力！ 昭 が制定された。 和 47（1972 年）の年末封切。映画ポスターが貼られた瞬間から劇場が、 街が、血と銃弾にまみれた戦場と化す。監督は、ご存知われらの巨匠！ 深作欣二！ わぉ～ !!! 大好き。 終戦直後。戦災のため大多数の都市が甚大な被害を受けており、ま ちなみに、田中角栄氏も法案提案者のひとり。この宅地建物取引業 法は議員立法という形で成立したのだった。なお、田中角栄氏はこの 当時、じつに精力的な活動をみせていて、氏が関与した議員立法は直 接提出が 33 本、立案関与が 200 本強というのだからすさまじい。 「わ ぁ、ひらたくいうと、建物（住宅）がぜんぜん足りない。というか、 しゃいちばん法律にくわしい政治家じゃ」と豪語していたそうだ。う ない。燃えた。そこにもってきて復員兵やら疎開先から戻ってきた人 ーん、たしかに…。 が、これでもかこれでもかと大量に流入し、大混乱に拍車をかける。 一説によると、住宅不足数は 450 万戸にも上ったそうです。 どんな法律に関与していたかというと、道路法などの「国土開発系」 とそのための「特殊法人系」だった。発展途上国だったニッポン。当 そうなると、じゃじゃーん！ 俄然、力を発揮する連中も現れてく 時はそれが必要だったのだ。 「日本道路公団」 「首都高速道路公団」 「日 る。そう、悪質不動産業者。正確にいうと、不動産業者だと名乗って 本鉄道建設公団」 「日本住宅公団」 「本州四国連絡橋公団」などの設立 いる悪者。 「いい家を紹介しますよ、ダンナ」とか「ナイショですよ、 根拠法は、すべて氏が成立に関与している。他にも「住宅金融公庫」 これで家族も一安心ってやつだ」と言葉巧みに近づき、手付だのなん もね。 だのとカネだけ受けとり「やらずぼったくり」でドロン。詐欺・横領 ばっこ が跋扈したのだった。 裏を返せば、みんな生きるために必死。あいつをだまさなければ、 066 おもしろいところだと建築士法も氏の手によるものだそうで、なに を隠そう“一級建築士”の第一号は田中角栄氏なのである。 もし今の時代に角さんがいてくれたら、と思わないでもない。氏だ ウチの子どもが飢え死にする。抱き合って焼け死んでいた母と子を引 ったら、果たしてこの状況下、どんな政策を打ち出すのだろうか。氏 きはがし、ふたりの隙間に隠れていた金をほじくって持っていく者、 のことだから、奇抜で骨太で、それでいて愉快なアイディアがきっと 水死者の指を確認し、指輪がついていれば指ごと切り落とす者（…実 あるはず。そんな気がする。今だからこそ、パワフルな角さんに逢い 話だそうです） 。 たい。 067 1 ということで、この終戦直後からの深刻な住宅不足を補うため、住 宅（バラックに近いけど）をとりあえず建てようという機運が高まり、 昭和 25 年には住宅金融公庫法、昭和 26 年には公営住宅法、そして昭 和 30 年には日本住宅公団法が制定され、公共的な住宅供給を促進す るための制度が確立されたのだった。また、住宅の最低の基準づくり が平行議論され、建築基準法が生まれることになる。 当時の平均寿命は、昭和 22 年（1947 年）で男 50.06 歳、女 53.96 歳だった。その後、昭和 27 年～ 29 年だと男 59.57 歳、女 62.97 歳。 昭和 30 年代に入って、やっと 60 代に手が届いた。 そもそも宅建業法ってなに？ まさか 無免許じゃねーだろな？ 宅建業法編 1 宅地建物取引業の 免許制度 1 宅地建物取引業の免許 第 3 条（免許） 宅地建物取引業を営もうとする者は、2 2 以上の都道府県の区域内に事務 を設置してその事業を営もうとする場合にあっては国土交通大臣の、 所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては国土交通大臣の、 を設置してその事業を営もうとす 一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとす 当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許 る場合にあっては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許 を受けなければならない。 ○○団地 都道府県知事免許 （甲県知事免許） 事 事 ※1 つの都道府県の区域内 にのみ事務所を設置 国土交通大臣免許 事 事 ※2 以上の都道府県の区域内 に事務所を設置 事務所の数や従業員数、またはどの地域の宅地建物を扱うか、などは免許 の別には関係してこない。東京都知事免許を受けて、沖縄のマンションの売 り買いをする、というのでもオッケー。事務所をどこに出すかが問題。「蒲 田（東京）と多摩川をはさんだ対岸の川崎（神奈川県）に事務所を出す」と いうのであれば、国土交通大臣免許が必要となる。 068 069 そもそも宅建業法ってなに？ なお宅建業法上の事務所になるのは以下の３つ。 国土交通大臣免許 都道府県知事免許 ① 本店（主たる事務所）… 常に事務所となる ② 支店（従たる事務所）… 宅建業を営む場合にのみ事務所になる ｝ 免許の有効期間は 宅建業法編 5年 なお、免許の更新申請期間内（90 日前から 30 日前）までにちゃんと申請に ③ ①②のほか、 「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」 もかかわらず、有効期間満了日までに処分がなされなかった（新しい免許が で「宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人」を置くもの こなかった）ときは、その処分がされるまでの間は旧免許でオッケー（有効） 。 満了 免許の更新 5年 あと、申請先なんだけど、国土交通大臣に申請する場合は、主たる事務所 会社を作ると法人登記をするでしょ。そのときに本店だの支店だのを登記 するんだけど、まずはその本店や支店は事務所として扱おうということ。登 記（法人化）をせずに個人事業者で開業するなんていう場合だと、その事業 者の営業の拠点（例：自宅）を事務所として扱うそうです。 ただしちょっと注意点が。本店（会社の中枢）は、宅建業の営業窓口があ 更新期間 （本店）所在地の都道府県知事を経由して申請。直接申請じゃないよ。 終了の日の 90 日前から 30 日前間での間に 免許申請書を提出 2 無免許事業等の禁止、名義貸しの禁止 第 12 条（無免許事業等の禁止） ろうがなかろうが、常に事務所扱いとなる。でもね、支店は、宅地建物取引 業に関わるものだけが事務所扱いとなる。たとえば、建設業を兼業している ① 宅地建物取引業の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んで はならない。 場合、建設業だけ営んでいる支店は宅建業法上の事務所とはならないのよ。 へいか ちなみに③はなにかというと、本店や支店という扱いではない（商業登記 3 年以下の懲役・300 万円以下の罰金（併科あり） 簿には登載されていない）ものの、とあるビルの一室を借りてそこも営業拠 ② 宅地建物取引業の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨 点としているなどの実態があれば、そこも事務所として判断しようというよ の表示し、又は宅地建物取引業を営む目的をもって、広告をしては うな意味合い。 ならない。 「いま使っているオフィスが手狭になったから、隣のビルの一室（テント 100 万円以下の罰金 張りとかではなくて継続的に使える施設）を借りて、そこでもガンガン契約 をあげようぜ」なんていう場合、その営業拠点も事務所になる場合あり。 第 13 条（名義貸しの禁止） 「契約を締結する権限を有する使用人」っていうのには、たとえばその営 業拠点の代表者とかで、宅建業者として契約締結できる立場の人など。なの ① 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引 業を営ませてはならない。 で「会社としてビルの１室を借りるけど、そこには契約締結権をもつ人は置 きません」なんてことだと事務所にはならないかな。 3 年以下の懲役・300 万円以下の罰金（併科あり） ちなみに、免許の有効期間は、5 年となる。国土交通大臣免許であっても ② 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取 都道府県知事免許であってもおなじ。で、有効期間の満了後引き続き宅地建 引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもっ 物取引業を営もうとする者は、免許の更新を受けなければならない。更新の てする広告をさせてはならない。 方法は「有効期間の満了の日の 90 日前から 30 日前までの間に免許申請書を 100 万円以下の罰金 提出しなければならない」とされている。ぎりぎりはダメ。 070 071 1 そもそも宅建業法ってなに？ 「免許名義を他人に貸してはいかん」ということ。たとえば、㈱ハッピー 国土交通大臣免許 不動産が、その名義を宅建業者ではない者に貸した場合、㈱ハッピー不動産 は「名義貸しの禁止」の規定に違反し、名義を借りた者は「無免許事業の禁 事 本 止」の規定に違反することになる。 3 免許換え 事 支 宅建業法編 甲県知事免許 甲県知事免許 本 本 事 業務を縮小 事務所を移転 業務を拡大 第 7 条（免許換えの場合における従前の免許の効力） 本 本 事 本 事 支 事 宅地建物取引業者が宅地建物取引業の免許を受けた後、次のいずれか に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において、新 たに国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けたとき（免許換えを したとき）は、その者に係る従前の国土交通大臣又は都道府県知事の 免許は、その効力を失う。 甲県知事免許に 免許換え 乙県知事免許に 免許換え ※手続き： 甲県知事に直接申請する ※手続き： 乙県知事に直接申請する 国土交通大臣免許に 免許換え ※手続き： 本店がある甲県知事を 経由して大臣に申請する ① 国土交通大臣の免許を受けた者が一の都道府県の区域内にのみ事 務所を有することとなったとき。 ② 都道府県知事の免許を受けた者が当該都道府県の区域内における 事務所を廃止して、他の一の都道府県の区域内に事務所を設置する こととなったとき。 ③ 都道府県知事の免許を受けた者が 2 以上の都道府県の区域内に事 務所を有することとなったとき。 4 宅地建物取引業者名簿 第 8 条（宅地建物取引業者名簿） 国土交通省及び都道府県に、それぞれ宅地建物取引業者名簿を備える。 免許を受けた後、業務を拡大したり縮小したりすることもあろう。事務所の 国土交通省及び都道府県に、それぞれ宅地建物取引業者名簿が備えられて 設置範囲に変動があるようだと、免許換えをしなければならない場合もある。 いる。この名簿は誰でも見ることができる（一般の閲覧に供される、という）。 免許換えにより、都道府県知事免許を受けることになる場合、宅建業者は 業務停止処分を受けた事実なんかも書いてある。また商号を頻繁に変えてい 新たに免許を受けることになる都道府県知事に直接、免許換えの申請を行う。 たり、ある時期、役員が総入れ替えしていた、なんてこともわかる。取引す で、免許換えにより国土交通大臣免許を受けることになる場合だと、ちょっ る前に、まず素性を確認してみよう。さてその業者、あなたは信頼できます と段取りが変わりまして、 『その主たる事務所の所在地を管轄する都道府県 知事を経由して、国土交通大臣に免許換えの申請を行う』となる。 なお、免許換えを申請する場合、「変更の届出」や「廃業等の届出」は不 か？ アヤシイやつ ⃝⃝不動産の 綾椎と申します 取引する前に 名簿を見てみよう 要だよ。で、 「新たな免許権者（大臣・知事）は、遅滞なく、従前の免許権 者に通知しなければならない」という規定あり。 072 073 1 そもそも宅建業法ってなに？ 〔1〕 宅地建物取引業者名簿の種類 ① 国土交通省にある名簿 国土交通大臣免許を受けた宅地建物取引業者 ② 都道府県にある名簿 そこの都道府県知事免許を受けた宅地建物取引業者のほか、国土 宅建業法編 ことだから、 その事務所に常勤していなければならない。 「週２回だけくるね」 みたいなのはダメ。ということで、宅建業者の従業者（営業マンなど）が全 員ワケがわかっている人（宅地建物取引士並みに不動産に関する知識がある 人）ばかりかというとそうでもなく、宅地建物取引士は 20％しかいないと いう場合もあろうから、ワケのわかっている人がまれにいるというくらいの 認識のほうがいいんじゃないでしょうか。 交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者で、そこの都道府県に本店 ⃝⃝不動産 （主たる事務所）を置いている業者 従業者の5人に1人は 宅地建物取引士 を雇っておく 〔2〕 宅地建物取引業者名簿に登録されている事項 ① 免許証番号・免許の年月日 ② 商号・名称 ③ （法人の場合）その役員（非常勤役員も含む）の氏名・政令で定め る使用人の氏名 ※氏名だけ。住所は載っていない。 ④ （個人の場合）その者の氏名・政令で定める使用人の氏名 ※氏名だけ。住所は載っていない。 ⑤ 事務所の名称・所在地 ⑥ 事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名 ※氏名だけ。住所は載っていない。 ⑦ 宅地建物取引業以外の事業を行っているときは、その事業の種類 ⑧ 指示処分や業務停止処分があった場合、その年月日・その内容 第 9 条（変更の届出） 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者名簿に登載されている②～⑥ の事項について変更があった場合においては、30 日以内に、その旨を その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければな らない。 宅地建物取引業者名簿に登載されているのは免許を申請したときの状況な ので、そりゃ変わることもあろう。その場合は、やはり訂正（変更）してお く必要がある。この名簿は一般の閲覧に供されているしね。やはり最新情報 にアップデートしておくべきだろう。 「政令で定める使用人」というのが登場。コイツは誰かというと「宅建業 ちなみに、⑦の「兼業の種類」に変更があったとしても、変更の届出をす 者の使用人で、宅建業に関し事務所の代表者である者」だそうで、いわゆる る必要はない。どーでもいいみたい。ということで、ここは申請時のまま。 支店長クラスの人が該当するとのこと。 ⑥の「事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名」なんだけど、 そもそものルールとして、宅建業者は事務所ごとに従業者の 5 人に 1 人以上 となるように宅地建物取引士を設置しておかなければならない。専任という 074 変更の届出は ②～⑥に変更があった場合 30 日以内に届け出をする。 075 1 そもそも宅建業法ってなに？ 宅建業法編 5 廃業等の届出 たということ。なので、個人や会社はまだある（生きている）。なので、元 第 11 条（廃業等の届出） 宅建業者だった個人・元宅建業者だった法人を代表する役員が届け出ろ、と 一方、宅建業を廃止の場合、解散とは異なり宅地建物取引業のみを廃止し いうことになっている。 宅地建物取引業者が次のいずれかに該当することとなった場合におい ては、それぞれに掲げる者は、その日（①の個人業者が死亡した場合 ◇廃業等の届出まとめ にあっては、その事実を知った日）から 30 日以内に、その旨をその免許 を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 ① 宅地建物取引業者（個人業者）が死亡した場合は、その相続人（死 廃業等届出事由 届出義務者 届出期限 いつ失効？ ①死亡（個人業者） 相続人 死亡を知った日から 30 日 以内 死亡時 ②合併により消滅 （法人業者） 消滅した法人 の代表役員 30 日以内 消滅時 破産管財人 30 日以内 届出時 清算人 30 日以内 届出時 個人・元役員 30 日以内 届出時 んだ日からではなく、死んだことを知った日からカウント開始） ② 法人が合併により消滅した場合は、その法人を代表する役員で あった者（元社長とか） ③ 宅地建物取引業者について破産手続開始の決定があった場合はそ の破産管財人 ③破産 ④法人の解散 ④ 法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散した場 ⑤宅建業の廃止 合はその清算人 ⑤ 宅地建物取引業を廃止した場合は宅地建物取引業者であった個人 又は宅地建物取引業者であった法人を代表する役員 解説 『廃業等の届出』と『免許はいつ失効するのか』という点について 廃業等の届け出は その日から 30 日以内におこなう。 ①の場合はその事実を （ 知った日から 30 日以内 ） 免許自体の失効なんだけど、①②のケースと③～⑤のケースとで異な ります。まず③～⑤については、 「③～⑤までの規定により届出があっ たときは、免許は、その効力を失う」とある。つまり届出があって失効。 となると、マニアックな話なんだけど、「じゃあ①や②の場合はどう 『破産手続開始の決定があった場合』とは、要は倒産。ただし、倒産とい なるのか」と鼻息が荒くなるヒトたちもいよう。いいですかぁ、よー う言葉は法律用語ではないので出てこない。で、破産管財人には、フツーだっ く考えてくださいねー。①は死んだんでしょ。死んだヤツの免許なん たら弁護士とかが就任する。 て、死んだときに当然に失効するのさ。そうじゃなきゃ、ゾンビじゃ ないですかぁ～。で、②も合併で消滅しちゃったんでしょ。消滅した 法人が解散するという場合もある。解散の場合法人自体が解散しちゃって この世に存在しなくなる。で、その場合は清算人が選ばれる。清算人も破産 というのは「死んだ」ということと同じです。なので消滅したときに 当然に失効するという扱い。 管財人とおなじく弁護士とかが就任するケースが多い。 076 077 1 そもそも宅建業法ってなに？ 宅建業法編 宅地建物取引業の免許は、相続人（個人）や合併後の会社（法人）は引き なおクリスマスといえば、その翌年にも「クリスマスイブＷブッキング事 継げない。もし宅地建物取引業を営むというのであれば、新規で免許を受け 件」という未曽有の事件も起こしている。都内某所の、バブル時代に名をは なければならない。まぁクルマや飛行機の運転・操縦免許みたいな類といっ せた某有名レストランで、いままさにあげたばかりの指輪を投げつけられ、 しょで、じいさんがパイロットだったからといって、アンタが操縦したら特 おでこに命中し悶絶。なので、別名「恐怖のクリスマスイブ銭形平次事件」 攻隊！ と呼ばれることもある。 6 みなし宅建業者・免許の条件 第 76 条（免許の取消し等に伴う取引の結了） 第 3 条の 2（免許の条件） ① 国土交通大臣又は都道府県知事は、免許（免許の更新を含む）に 条件を付し、及びこれを変更することができる。 以下の①②に該当して宅地建物取引業の免許が失効したときは、当該 ② ①の条件は、宅地建物取引業の適正な運営並びに宅地及び建物の 宅地建物取引業者であった者又はその一般承継人は、当該宅地建物取 取引の公正を確保するため必要な最小限度のものに限り、かつ、当 引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において 該免許を受ける者に不当な義務を課することとならないものでなけ は、なお宅地建物取引業者とみなす。 ればならない。 ① 個人業者が死亡した場合、法人業者が合併により消滅した場合 ② 免許の有効期間が満了した場合、廃業等の届出により免許が失効 した場合、免許の取消処分を受けた場合 宅建業法編－ 2 で学習しますけど、免許には「欠格事由」制度というのが あって、これにひとつでも該当していると免許は出ない。で、そこまではい かないものの、いわゆる「ちょっとグレー」な連中に対して、たとえば免許 えーと『宅地建物取引業の免許は、相続人（個人）や合併後の会社（法人） は引き継げない』し、また、免許が失効したとなれば、彼らはもはや宅地建 の条件として「免許取得後 1 年間は、その取引状況を事業年度終了後に報告 すること」などを付すことができる。 物取引業者ではない。とはいえ、残務処理が残っているだろうから、かつて 免許業者であった彼らや、彼らの一般承継人は、彼らが締結した契約に基づ で、『国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引 く取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなさ 業者が、これら付された条件に違反したときは、当該宅地建物取引業者の免 れる。 「もう宅建業者じゃないわね。でもね、あと少しだけ、そばにいてね・・」 許を取り消すことができる（第 66 条）』。「できる」っていうのが、なんか中 という感じか。早い話、そのとき限りの残務処理だけだったら免許はいらな 途ハンパですけど。 いから、早いとこケリをつけちゃってください、というようなこと。 「浮気がばれて、実質的には 12 月上旬には破局しているんだけど、プレゼ ントの貴金属を発注してしまっているので、クリスマスまでは恋人でいてね」 というパターンと似ている。おかしくて哀しい恋人たち。あれはたしか平成 2 年ごろだった。20 代の夜だった。 078 079 1 そもそも宅建業法ってなに？ 51 25 3 78 258 12 129 24 2 510 そもそも宅地建物取引業者は どれくらいいるのか？ 2014 《記事概要》 宅地建物取引に係る消費者利益の保護と 流 通 の 円 滑 化 を 図 る た め、「 宅 地 建 物 取 引 業法」の的確な運用に努めている。宅地建 物取引業者については、 万 千 業者（平 成 年 月末）であり、近年、微減傾向が 続いている。 国土交通省及び都道府県は、関係機関と 連携しながら苦情・紛争の未然防止に努め るとともに、同法に違反した業者には、厳 正な監督処分を行っており、 年度の監督 処分件数は 件（免許取消 件、業務停止 件、指示 件）となっている。 また、マンションの販売の際の悪質な勧 誘については、宅地建物取引に係る勧誘を する際の禁止行為などについて、引き続き、 国土交通省ホームページ等で消費者に注意 喚起を図るとともに、関係機関とも連携し て必要な指導監督に努めている。 （ 年 国土交通白書） 新聞記事でお勉強 ─ 番外編 理解度チェック Q＆A 宅建業法編 QQQ Q 1 建設会社Ａが、所有宅地を 10 区画に分割して、宅地建物取引業者 Ｂの代理により、不特定多数に継続して販売する場合、Ａは宅地建 物取引業の免許（以下「免許」という。）を受ける必要はない。 Q 2 Ｃが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募 集して賃貸する行為を繰り返し行う場合、Ｃは、免許を受ける必要 はない。 Q 3 甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ｄが、乙県の区域内 に事務所を設けることなく、乙県の区域内で業務を行おうとする場 さて、そんな不動産業を取り巻く環境ではありますが、果たして我 合、免許換えにより国土交通大臣の免許を受けなければならない。 らの宅地建物取引業者はどれくらいいるんだろうか。 Q 4 宅地建物取引業者Ｅ（法人・丙県知事免許）の役員Ｆが退任し、後 宅地建物取引業者数（推移） 任にＧを充てた場合、Ｅは、その日から 60 日以内に、丙県知事に 平成 20 年度 127,702 業者 （大臣免許 2,258） （知事免許 125,444） 平成 21 年度 126,582 業者 （大臣免許 2,153） （知事免許 124,429） 平成 22 年度 125,832 業者 （大臣免許 2,124） （知事免許 123,731） 平成 23 年度 123,922 業者 （大臣免許 2,132） （知事免許 121,790） 平成 24 年度 122,510 業者 （大臣免許 2,137） （知事免許 120,373） していた売買契約に基づくマンションの引渡しをしようとするとき 平成 25 年度 122,127 業者 （大臣免許 2,198） （知事免許 119,929） は、法人Ｇは、宅地建物取引業の免許を受けなければならない。 変更の届出をしなければならない。 Q 5 宅地建物取引業者である法人Ｆと宅地建物取引業者ではない法人Ｇ が合併し、法人Ｆが消滅した場合において、法人Ｇが法人Ｆの締結 不動産業（宅建業者）の店にいくと、たいていは見やすい場所に、 白っぽい標識が掲示されていたりする。じつは標識を掲示することが 宅建業法で義務付けられています。で、この標識の最初に「国土交通 大臣（1）○○号」とか「東京都知事（9）××号」と出ている。これ が免許番号。カッコ内の数字は免許の更新回数を示す。更新について は、1996 年以降は 5 年に１度。それ以前は 3 年に１度だった。 080 081 1 解答・解説 AAAAA A 1 × 宅建業者Ｂに宅地分譲の代理を依頼したとしても、Ｂは単に代 理人であり、Ａが分譲主になることに変わりない。なのでＡは 宅建業の免許を受けなければならぬ。 A 2 ◯ 自ら宅地建物を賃貸する行為は、どれほど手広くやってようと 宅建業には該当しませぇ～ん。免許不要です。まいどおなじみ の出題パターンなので、過去問をチェックしといてね。 A 3 × 出たぁ～ヒッカケ。乙県に事務所を設置しないのであれば、国 土交通大臣の免許を受ける必要はありませぇ～ん。 A 4 × おっと、たしかにこの場合、役員の氏名に変更があったとして 変更の届出をしなければいけないんだけど、60 日以内じゃな くて 30 日以内。 A 5 × おっと、この場合は「法人Ｇが法人Ｆの締結していた売買契約 に基づくマンションの引渡しをしようとする」範囲内において は、法人Ｇは宅建業者とみなされる。残務処理にケリをつける 範囲内だったら、宅建業の免許は不要です。 つぶやき 「人間関係のこと」「やりたいことがやれない こと」のどれかでしょ。ねぇ、今日はどのス トレスだった？ 082 オレたちのストレスの元は「おカネのこと」 犬じょん 宅
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