私たちは、お客さまとともに、 笑顔あふれるマンションライフを創ります 永く安心して住み続けられるマンションへ ～長期修繕計画にみる維持修繕とバリューアップ工事～ 1 ©2012. DAIKYO ASTAGE INCORPORATED. All rights reserved. 永く安心して住み続けられるマンションへ ≪目次≫ ≫ ◇長期修繕計画における維持修繕 ◇長く安心して住み続けられるマンションにするための課題 ◇維持修繕の目的とバリューアップ工事 ◇プラス１の大規模修繕工事の進め方 成功のための３つのポイント 2 長期修繕計画における維持修繕 3 長期修繕計画における維持修繕の例 【大規模修繕工事】 【防水工事】周期12年 【外壁補修】周期12年 【外壁塗装】周期12年 【鉄部塗装】周期4～6年 竣 建物劣化診断 鉄部塗装② ：４年 機械駐部分塗装補修 ：８年 給水ユニット整備② ：４年 私設量水器取替① ：８年 水中排水ポンプ取替① ：７年 ４ ７ ８ １０ 【給水管改修】周期20年～ 【排水管改修】周期20年～ 【建具改修】周期36年～ 給水管劣化診断 ：１９年 鉄部塗装⑤ 機械駐全面塗装③ 屋上防水保護塗装 ：５年 給水ユニット整備② 給水管更生 鉄部塗装④ ：４年 共用灯取替 機械駐全面塗装補修② ：４年 消火用配管更新 給水ユニット整備① ：４年 (地中埋設) 私設量水器取替② ：８年 宅配ロッカー取替 水中排水ポンプ取替② ：７年 ：１０年 １ ２ １４ １５ １６ １７ １９ ２ ０ ：４年 ：４年 水中排水ポンプ取替③ ：７年 ：４年 ：２０年 消火用補助水槽取替 ：２０年 水槽関係取替 ：２０年 【受水槽・高架水槽 屋外】 エレベーター更新 ：２０年 機械駐設備取替 ２１ ２ ４ ２ ５ ２８ ：２５年 ：２５年 ：２５年 ：２５年 ２９ 工 鉄部塗装① 給水ユニット整備① 長期修繕計画 ：４年 大規模修繕 ：４年 ・外壁・屋上・廊下階段等改修 ・鉄部塗装③ ・機械駐全面塗装① ・共用部（内装・外構）修繕 ・エレベーター意匠修繕 ・自動ドア修繕① ・集合郵便受取替① 給水ユニット取替① 水槽関係修繕 避難ハッチ改修（鋼製） ：１２年 屋外灯取替 ＴＶ共視聴設備取替 電波障害対策設備修繕 インターホン改修 消火ポンプユニット整備 ：１２年 ：１２年 ：１２年 【インターホン改修】周期15年～ 【照明器具改修】周期15年～ ：１５年 大規模修繕② ：１５年 ・外壁・屋上・廊下階段等改修 ：１５年 ・鉄部塗装⑥ ：１５年 ・共用部（内装・外構）修繕 ：１５年 ・自動ドア修繕② ・集合郵便受取替② 玄関扉意匠修繕 給水ユニット取替② 水槽関係修繕② 避雷針取替① 避難ハッチ改修（ＳＵＳ） ：４年 ：１２年 鉄部塗装⑦ 給水ユニット整備① ：４年 水中排水ポンプ取替④ ：７年 屋上防水保護塗装 ：５年 ：２９年 ：２４年 排水管劣化診断 ：１２年 ：１２年 ：２４年 ：２４年 給水管更新 消火栓箱関係取替 【内部 鋼製 ４０年】 【外部 鋼製 ２０年】 【 ＳＵＳ ４０年】 玄関扉改修 ＰＳ扉改修 ３ ０ ：３５年 ：２０年 （４０） ：３６年 ：３６年 その後 排水管更新 ガス管更新 水槽関係取替 【受水槽・高架水槽 屋内】 屋外灯取替 ＴＶ共視聴設備取替 電波障害対策設備取替 電気設備盤関係取替 インターホン改修 自動火災報知設備取替 消火ポンプユニット取替 消火用配管(露出)更新 ：３０年 ：３０年 ：３０年 ：１５年 ：１５年 ：３０年 ：３０年 ：１５年 ：３０年 ：３０年 ：３０年 【エレベーター改修】周期25年～ 【機械式駐車場改修】周期25年～ 4 維持修繕のポイントは 新築当初の状態に回復すること。 ①壊れているところを直す。 下地補修工事・タイル貼り替え工事 その他、ｅｔｃ・・・ ②劣化の進行を遅らせるために、 保護機能を回復する。 塗装工事・防水工事 その他、ｅｔｃ・・・ ③設備機器を既存同等のものに 交換する。 インターホン改修・建具改修 その他、ｅｔｃ・・・ 5 建物の劣化と維持修繕 新築当初の状態に回復すること。 計画修繕費用 例えば、ひび割れを補 修する 初期性能 劣化曲線 ←性能 緊急修繕費用 建物の限界性能 竣工 計画的な予防保全が重要 経年→ 修繕サイクル 6 永く安心して住み続けられるマンションに するための課題 7 高経年化するマンション 2015年現在、築30年以上のマンション150万戸（25％）か ら2020年には、216万戸（33％）※へ。 25 20 ５年後の築３０年以上 ２１６万戸 供給戸数（万戸） 15 10 現在の築３０年以上 １５０万戸 5 0 ※出展：国土交通省 ※2020年の総戸数は年間供給戸数10万戸として想定した場合 ※滅失や建替による減は考慮していない。 8 居住者の高齢化 ６０歳代、７０歳代以上の割合が増加し、５０歳代以下の割 合が減少し、居住者の高齢化の進展が伺われる 世帯主の年齢 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0.5 7.3 18.4 0.2 10.2 0.9 13 0.3 18.9 21.5 26.4 不明 31.1 25.1 28 60歳代 24.1 22.8 27.9 25.8 50歳代 40歳代 22.9 18.9 19.2 70歳代 1.6 平成11年度 13.2 1.2 平成15年度 11.9 0.8 平成20年度 7.6 0.2 平成25年度 Ｎ=12,383 Ｎ=4,795 Ｎ=4,599 Ｎ=4,896 30歳代 30歳未満 出典：平成２５年度マンション総合調査（国土交通省） 9 人口減少（世帯数の減少）による空室の増加 ４割から５割の管理組合が、空室率２０％を超えている 空室戸数割合 60 52.9 52.3 47 43.9 50 39.6 40.5 43.8 40.7 45.7 40.1 40 30 20 10 0.6 0.7 0.7 1 0.8 平成5年度 平成11年度 平成15年度 平成20年度 平成25年度 N=980 N＝907 N=1,058 N=2,167 N=2,324 0 ％ 0％の管理組合 0％超～20％の管理組合 20％超の管理組合 出典：平成２５年度マンション総合調査（国土交通省） 10 永住志向 マンション居住者の永住意識は高まる傾向がある。平成２５ 年度は５２．４％の区分所有者が終の棲家と考えている 60 永住志向 57 49.9 50 41.4 41.1 31.1 31 40 30 52.4 43.7 39 31.5 24.2 21.7 19.4 20 17.6 10 0 昭和55年後 昭和62年度 平成5年度 平成11年度 平成15年度 平成20年度 平成25年度 ％ N=7,431 N＝13,498 N=15,693 N=12,383 永住するつもりである N=4,795 N＝4,599 N＝4,896 いずれは住み替えるつもりである 出典：平成２５年度マンション総合調査（国土交通省） 11 改善意向の目的 居住者は、いたみを直す維持修繕だけでなく、高齢期の生活の 安全、安心、住みやすさを求めている 住宅のいたみを直す、きれいにする 58.8% 高齢期の生活の安全・安心や住みやすさの向上 29.8% 間取り、収納、設備などを使いやすくする 住宅の維持管理をしやすくする 22.8% 10.7% 介護しやすく、受けやすくする 8.7% 地震に対する安全性の向上 8.7% 親、子などどの同居・臨居・近居 8.6% 省エネルギー性能の向上 7.8% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 平成２５年住生活総合調査（速報）より 80.0% 12 永く安心して住み続けれられるマンションにするための課題 建物の 居住者の 永住志向の 高経年化 高齢化 高まり 永く住み続けれられるマンションにするために バリューアップを考えることが必要 空室の増加を防ぐ 13 維持修繕の目的とバリューアップ工事 14 バリューアップ工事のポイントは 現在の水準に合わせた機能を追加すること ①法令改正対応 耐震基準（耐震診断・耐震補強工事） ＥＬＶ基準改正（地震時自動着床・戸開走行保護装置） ②長持ちするような機能に更新する 材料選定（塗装材料・防水材料・配管材料・・・） ③ニーズに合せた機能を付加する 高齢者対応（スロープ・手摺・・・） 断熱性（サッシ更新）・利便性（自動ドア） デザイン性（エントランス改修） セキュリティー（オートロック） ④社会的価値に合せた機能を付加 省エネ（ＬＥＤ・直結増圧・ＥＶ充電設備・・・） 15 建物の陳腐化とバリューアップ工事 現在の水準に合わせた機能を追加すること たとえば、オート ロックを設置する 劣化＋陳腐化 改良工事 初期性能 修繕工事 劣化曲線 ←性能 相対的価値を低下させない計画が重要 建物の限界性能 竣工 経年→ 改修サイクル 16 維持修繕の目的とバリューアップ工事 維持修繕 【鉄部塗装】周期4～6年 目的 ・新たな塗装で鉄部を保護して腐食の進行を 防止します。 バリューアップ 塗料変更 意匠変更 ・防カビ性能が高いもの等塗料のグレードアッ プや、意匠変更も合わせて検討。 塩害対策 ・塗料のグレードアップにより耐久性を向上さ せることで修繕周期を見直すことができます。 取り替え ・アルミ、ステンレス製等のものへ取替を行う ことで定期的な塗装をクリーニングに変更し、 メンテナンス費用を抑え、美観を向上させます。 17 維持修繕の目的とバリューアップ工事 維持修繕 【防水工事】周期12年 目的 ・屋根やバルコニーの防水層を一新し、水漏れ や建物躯体自体の劣化を防止します。 検討事項 ・形状や既存の防水の種類、状態に応じて工 法を検討します。 バリューアップ 高反射 防水トップ ・太陽光の赤外線を反射して、建物への蓄熱 を軽減し、快適な暮らしを守ります。 高耐久 防水シート ・30年耐用の防水システムを実現。耐久に優 れた塩ビシートで防水の長寿命化ができます。 18 維持修繕の目的とバリューアップ工事 維持修繕 【外壁タイル面】周期12年 目的 （補修） ・外壁面に発生している故障個所を補修し、タ イルの剥落事故を防ぎます。 バリューアップ 防水性 追加 タイル落下 防止 ・タイルや塗装仕上げの斜壁をシングル葺きに よる改修で、防水性を高め、さらに美観を向 上させることができます。 ・ピンネット工法により、タイル全面をネットで 覆い、落下対策を行います。 19 維持修繕の目的とバリューアップ工事 維持修繕 【外壁塗装面】周期12年 目的 （補修） ・外壁面に発生している故障個所を補修し、コ ンクリートの劣化や内部の腐食を防ぎます。 目的 （塗装） ・新規塗装で保護機能、美観を回復。新たな 塗膜で、躯体の劣化の進行を防ぎます。 バリューアップ 高耐久 材料選定 ・塗装仕上げの材料をシリコンやフッ素系の耐 久性の高い材料にグレードアップすることがで きます。 外壁 デザイン ・シート建材で、既存タイルを剥がすことなく意 匠変更が可能です。多彩な表面仕上げの中 からマンションにあった仕上げを選べます。 20 維持修繕の目的とバリューアップ工事 維持修繕 【インターホン改修】周期15年～ 目的 ・通話機能の他、警報等の機能やオートロック の場合はセキュリティ機能も担っています。機 能の維持のため適正な時期に交換が必要で す。 交換時期 ・部品供給は、生産終了より７年。機器は概ね 15年で更新が必要です。 バリューアップ ・カメラ付子機の設置で来訪者を確認。 セキュリティ ・ホームセキュリティ機能が付加できます。 インターホン (1人暮しの高齢者に安心のﾍﾟﾝﾀﾞﾝﾄｺｰﾙ等) 宅配ロッ カー連動 ・宅配ロッカーと連動させ、宅内インターホン で入荷を確認できます。 21 想いをカタチに トータルセキュリティ［ トータルセキュリティ［セキュアプラス］ セキュアプラス］ ◆ホームセキュリティ（オプション） ◆生活サポートサービス（オプション） ＜駆け付けサポートサービス＞ 新旧専有部内インターホン（参考画像） 防犯センサー 救急ペンダント 鍵紛失対応 水回りトラブル その他、管球類やガラス修理・交換等の対応 ホームセキュリティ セコム・ＣＳＰ（セントラル警備保障） 各種警報監視（設備・火災等） Ｌ.Ｏ.Ｇシステムセンター 22 想いをカタチに 新ハンズフリーシステム［ラクセス］ ◆シーンに合わせた操作が可能です。 scene1： ・両手が塞がっている。 ・何も操作をしたくない 。 ハンズフリー ⇒ＩＤキーをカバンやポケットにいれたまま 通行します。 リーダの検知範囲内に入れば、自動で ＩＤ情報の通信を行い解錠します。 約1.3m 23 維持修繕の目的とバリューアップ工事 維持修繕 【照明器具改修】周期15年～ 目的 ・器具の劣化によりランプを変えても明るさが 低下します。また安全に使用するためにも適正 な時期に器具を交換する必要があります。 交換時期 ・JIS（日本工業規格）によれば、交換の目安は 約10年、日本照明工業会によれば15年が耐 用の限度とされています。 バリューアップ ＬＥＤ化 ・消費電力削減、管球の長寿命化によるメン テナンスの手間を減らす効果が期待できます。 照明 デザイン ・効率が良く多用されていた蛍光灯直管より 高効率のＬＥＤ照明器具は形状も多く揃って います。暖かい電球色への変更もお薦めです。 24 維持修繕の目的とバリューアップ工事 給水方式一覧 揚水ポンプ 加圧給水ポンプ 加圧給水ポンプ 増圧ポンプユニット 増圧ポンプユニット 高架水槽方式 加圧給水方式 水道本管から一旦受水槽に貯 留、その水を給水ポンプにより 屋上の高置水槽に揚水し、重 力により各住戸に給水します。 停電が発生しても、高置水槽 に水が貯留されているので即 Before 断水にならず、万が一の災害 発生時には、受水槽・高置水 槽の水を活用できます。 水道本管から一旦受水槽に貯 留し、貯留した水を加圧給水 ポンプユニットで加圧をかけて 各住戸に給水します。 万が一の災害発生時には、受 水槽の水を活用できます。 直結増圧方式 水中ポンプ 受水槽を設置せずに、水道本 管からの給水圧及び増圧ポン プにより増圧した水を直接各 住戸に給水します。水道本管 から直接給水するので、新鮮 で水を供給する事ができます。 また、水槽を使用しないので、 スペースを有効活用出来きま す。 ※事前協議による管轄 水道局の承認が必要です。 25 維持修繕の目的とバリューアップ工事 維持修繕 【配管改修】周期20年～ 目的 ・配管の劣化による階下のお部屋への漏水を 防止し、錆び等のない管路によるきれいな水を 供給します。 修繕方法 （更生） ・配管の内側を研磨して錆落しを行い、樹脂で ライニングを行います。 バリューアップ 材料変更 （更新） ・腐食しない素材を使用したポリエチレン管な どの配管に交換し、修繕周期を長くします。 直結増圧 ・直結増圧方式に変更することで、貯水槽の 修繕やメンテナンスが不要に。停電時でも中 層階まで水が利用できます。 26 維持修繕の目的とバリューアップ工事 維持修繕 【エレベーター改修】周期25年～ 目的 ・最新の安全装置を備えて安全な運行を確保 し、地震時や停電時の閉じ込めを予防します。 交換時期 ・部品供給終了後は、異常時の迅速な対応が 難しくなります。設計から納品まで約6箇月か かるため、適正時期に交換の検討が必要です。 ＜施工例＞ 施工前 施工後 バリューアップ インバータ ・インバーター制御により消費電力が削減でき ます。※油圧の場合はロープにすることで大幅 に消費電力が削減できます。 意匠変更 ・エレベーター扉、三方枠やかご内の意匠変 更により美観を保ち、資産価値を保全します。 27 維持修繕の目的とバリューアップ工事 維持修繕 【機械式駐車場改修】周期25年～ 目的 ・制御盤、検知装置、操作盤、昇降装置、安 全等の劣化による事故を予防する必要があり ます。 安全対策 ・転落防止のための柵の設置、隙間から駆動 部に接触しないための安全設計、夜間の視認 性確保のための照明設置などが必要です。 バリューアップ 平地化 ・屋外機械式駐車場を出入庫がラクな平地式 駐車場に改修することでメンテナンス費用の 削減も実現できます。 自走式 ・自走式駐車場を新設することで収容台数の 増加が実現できます。機械式駐車場に比べて 出入庫にも時間がかかりません。 28 維持修繕の目的とバリューアップ工事 維持修繕 【建具改修】周期36年～ 目的 検討事項 ・玄関扉やサッシのガタツキ等の劣化による不 具合の解消、美観の保持だけでなく、断熱性 能を向上させ冷暖房効率を改善します。 ・玄関扉は意匠変更だけでなく、換気機能付 き等のグレードアップも検討。ドアノブの形状変 更や、ノンタッチキー採用等の検討も重要です。 バリューアップ 耐震仕様 玄関扉 ・地震で枠がゆがむと、ドアが開かなくなる恐 れがあります。耐震仕様の玄関ドアへ更新す ることで、避難経路の確保に配慮します。 複層ガラス サッシ ・経年劣化した窓(サッシ）を複層ガラスにする ことで、断熱性が向上。遮音性を高めたサッ シや防犯性に優れたサッシに変更も可能です。 29 維持修繕の目的とバリューアップ工事 バリューアップ 【２回目の大規模修繕工事】２４年 エントランス ・マンションの顔であるエントランスデザインを デザイン 一新することで美観をグレードアップ。 オートロック ・エントランスドア等をオートロックにすることで、 部外者が容易に立ち入れないようにしてセ 自動ドア キュリティをアップ。 手摺 段差解消 ・手摺設置や段差解消により安全・安心な歩 行空間をつくり、みんなにやさしい住まいに。 石張り 滑り止め ・雨の日も安心。滑りを防いで、転倒事故を未 然に防止。石材や場所により、最適な工法を 選定します。 宅配ボック ス設置 ・不在時に配達された荷物を一時的に保管し、 宅配荷物を24時間いつでも受け取りが可能 になります。 30 プラス１の大規模修繕工事の進め方 成功させるための３つのポイント 31 付加価値工事を成功させるための３つのポイント Plus１ Plus１「想いをカタチにする方法を知る」 最新の技術工法、事例にはどんなものがあるの？ 居住者の要望に応える改良工事はあるの？ 自分のマンションでも、カタチにできるの？ （材料・工法・法令・・・） 事例の収集と実現可能性の確認を行うこと どうにもならないと思っていた。 言われてみれば、改善方法のイメージがわいた。 32 Plus１ Plus１「想いをカタチにする方法を知る」 【バリューアップメニュー】 バリューアップ方法を知ることで、具体化された要望だけでなく、 表現されていない想いを顕在化 33 付加価値工事の成功させるための３つのポイント Plus２ Plus２「コンセプトをみんなでつくりあげる」 居住者の創意として、工事を実現したい。 一人一人の意見を吸い上げたい。 工事が終わったら、みんなで喜びたい。 コミュニケーションを大切にすること みんなで作り上げたコンセプトに基づくバリューアップ 愛着がわくマンションへ 34 Plus２ Plus２「コンセプトをみんなでつくりあげる」 【快適性向上のための８つテーマ】 【コンセプトシート】 ８つのテーマごとに、バリューアップ 工事が記載されたコンセプトシート を活用 ８つのテーマごとに、要望や可能性を確認しながら、 みんなで修繕コンセプトを策定 35 付加価値工事の成功させるための３つのポイント Plus３ Plus３「プロセスを大切な資産として保存し、次に活かす」 まだまだ実施したいバリューアップがある。 かなわなかった工事はいつ実現するの？ みんなで考えたアイデアを次の機会まで引き継ぎたい 今回実現しなかったコンセプトを将来のために保存 皆から集めた想いを大切にできる どんどん快適になるマンションへ 36 Plus３ Plus３「プロセスを大切な資産として保存」 【工事メニューリーフレット】 性能維持メニュー 付加価値メニュー 【提案資料】 【快適性診断書】 サービスメニュー 【Plusidea Book】 どんなバリューアップがあるか。 【コンセプトシート】 想いをカタチにしていく過程を綴り、 将来に活かす 37 付加価値工事を成功させるための３つのポイント 【Plusideaのフロー】 Plus１ Plus１ Plus3 Plus2 Plus2 After 38 私たちは、お客さまとともに、 笑顔あふれるマンションライフを創ります 永く住み続けられるマンションへ
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