大和高田市開発指導要綱における開発区域の範囲と開発事業の一体性の判断基準 平成２７年４月１日施行 １．目的 近年、 近年、開発事業者等が 開発事業者等が一体の 一体の土地利用を 土地利用を計画しながらも 計画しながらも、 しながらも、意図的に 意図的に未利用地を 未利用地を設けたり、 けたり、土地を 土地を分割 する開発事業 する開発事業が 開発事業が見受けられる 見受けられる。 けられる。これらを一体性 これらを一体性の 一体性の開発事業と 開発事業と判断しないとなると 判断しないとなると、 しないとなると、結果的に 結果的に雨水貯留施 設や公園緑地が 公園緑地が確保されない 確保されない宅地 されない宅地が 宅地が、時間的には 時間的には不連続 には不連続に 不連続に、物理的には 物理的には連続的 には連続的にかつ 連続的にかつ数珠繋 にかつ数珠繋ぎ 数珠繋ぎ状に開発 されることになるため、 されることになるため、市民にとって 市民にとって安全 にとって安全で 安全で快適な 快適な生活環境を 生活環境を整備する 整備することを することを目的 ことを目的とした 目的とした要綱 とした要綱の 要綱の趣旨に 趣旨に 反することとなり、 することとなり、将来、 将来、排水処理等の 排水処理等の関係で 関係で大きな社会的問題 きな社会的問題が 社会的問題が生じる可能性 じる可能性も 可能性も高いことから、 ことから、隣接 地及び 地及び未利用地 未利用地（以下「 以下「隣接地等」 隣接地等」という。 という。）における ）における開発事業 における開発事業について 開発事業について、 について、開発区域及びその 開発区域及びその一体性 びその一体性に 一体性に ついての判断基準 ついての判断基準を 判断基準を明確にする 明確にする。 にする。 ２．大和高田市の運用（開発指導要綱第３条第２項） 隣接地等に 隣接地等に開発事業を 開発事業を行う場合において 場合において、 において、一体の 一体の開発事業として 開発事業として取扱 として取扱うのは 取扱うのは、 うのは、同時期又は 同時期又は開発事業完 了後２ 了後２年以内の 年以内の開発事業で 開発事業で、かつ開発事業者若 かつ開発事業者若しくは 開発事業者若しくは土地所有者 しくは土地所有者（ 土地所有者（以下「 以下「開発事業者等 開発事業者等」という。 という。）が ）が 実質的に 実質的に同一である 同一である、 である、又は公共公益施設（ 公共公益施設（道路・ 道路・排水施設等） 排水施設等）の一体的土地利用がある 一体的土地利用がある場合 がある場合とし 場合とし、 とし、３． 以下により判断 により判断するものとする 判断するものとする。 するものとする。 なお、 なお、用語の 用語の定義については 定義については、 については、大和高田市開発指導要綱第 大和高田市開発指導要綱第２条のとおりとする のとおりとする。 とする。 ３．開発事業完了後２年以内について 開発事業完了後２ 開発事業完了後２年以内とは 年以内とは、 とは、先行した 先行した開発事業 した開発事業の 開発事業の完了日を 完了日を基準と 基準とし、開発事業の 開発事業の完了日とは 完了日とは、 とは、次の とおりとする。 とおりとする。従って、 って、２年を越えている場合 えている場合は 場合は、一体の 一体の開発事業として 開発事業として取 として取り扱わない。 わない。 １）都市計画法第２９ 都市計画法第２９条 ２９条の開発行為については 開発行為については開発行為 については開発行為の 開発行為の完了公告日 ２）建築基準法第４２ 建築基準法第４２条第 ４２条第１ 条第１項第５ 項第５号の道路位置指定については 道路位置指定については道路位置指定 については道路位置指定の 道路位置指定の公告日 ３）建築行為のみの 建築行為のみの場合 のみの場合は 場合は、建築基準法第７ 建築基準法第７条第５ 条第５項に基づく検査済証 づく検査済証の 検査済証の交付日 ４）上記以外の 上記以外の場合は 場合は、客観的に 客観的に開発事業が 開発事業が完了したと 完了したと判断 したと判断できる 判断できる日 できる日 ４．開発事業者等について １）開発事業者が 開発事業者が実質的に 実質的に同一である 同一である場合 である場合と 場合とは、開発事業者、 開発事業者、設計者、 設計者、施工業者、 施工業者、不動産業者、 不動産業者、住宅 メーカー等同一 メーカー等同一の 等同一の業者が 業者が関連している 関連している場合 している場合とする 場合とする。 とする。なお、 なお、実質的に 実質的に同一とは 同一とは、 とは、所在地が 所在地が同一若しく 同一若しく は役員が 役員が重複している 重複している法人又 している法人又はグループ 法人又はグループ企業等 はグループ企業等である 企業等である場合 である場合、 場合、その他 その他、個人、 個人、法人を 法人を問わず客観的 わず客観的に 客観的に 判断して 判断して同一 して同一と 同一と認められる場合 められる場合とする 場合とする。 とする。 ２）土地所有者が 土地所有者が同一である 同一である場合 である場合と 場合とは、申請時から 申請時から遡 から遡って、 って、２年間の所有者が 所有者が同一である 同一である場合 である場合は 場合は実質 的に同一とみなす 同一とみなす。 とみなす。 また、 また、生計や 生計や居住を 居住を共にしているとみなせる家族 にしているとみなせる家族も 家族も同一所有者とみなす 同一所有者とみなす。 とみなす。 ５．公共公益施設について 先行する 先行する開発行為 する開発行為や 開発行為や道路位置指定等で 道路位置指定等で整備された 整備された公共公益施設 された公共公益施設（ 公共公益施設（道路、 道路、排水施設等） 排水施設等）と接続し 接続し、又は 当該公共公益施設を 当該公共公益施設を共用する 共用する等一体性 する等一体性があると 等一体性があると判断 があると判断できる 判断できる場合 できる場合は 場合は、先行する 先行する開発区域 する開発区域を 開発区域を含めて一体 めて一体の 一体の開 発事業として 発事業として取扱 として取扱う 取扱う。 ６．開発事業事前協議申請について 開発事業の 開発事業の区域は 区域は、開発許可申請及び 開発許可申請及び建築確認申請の 建築確認申請の敷地とは 敷地とは、 とは、概念が 概念が一致しない 一致しない。 しない。特に一団の 一団の土地 を数期に 数期に分割して 分割して開発事業 して開発事業を 開発事業を行う場合、 場合、複数の 複数の敷地を 敷地を一体で 一体で開発事業 開発事業を 事業を行う場合、 場合、建築物の 建築物の敷地を 敷地を露天 駐車場（ 駐車場（舗装） 舗装）と一体に 一体に造成を 造成を行う場合は 場合は、全体で 全体で開発区域とみなす 開発区域とみなす。 とみなす。 隣接地等が 隣接地等が存在する 存在する開発事業 する開発事業の 開発事業の事前協議申請においては 事前協議申請においては、 においては、隣接地等の 隣接地等の土地利用計画を 土地利用計画を明確にし 明確にし、 にし、数期 に分割して 分割して開発事業 して開発事業を 開発事業を行う場合は 場合は、全期（ 全期（全体） 全体）の土地利用計画図を 土地利用計画図を作成の 作成の上、事前協議を 事前協議を行うこと。 うこと。 なお、 なお、隣接地等の 隣接地等の土地利用計画ない 土地利用計画ない場合 ない場合は 場合は、土地利用計画図面 土地利用計画図面にその 図面にその旨 にその旨を明記すること 明記すること。 すること。事案によっ 事案によっ ては隣接地等 ては隣接地等の 隣接地等の土地利用計画の 土地利用計画の可能性があり 可能性があり、 があり、仮に２年以内に 年以内に開発事業を 開発事業を行うこととなった場合 うこととなった場合には 場合には、 には、 全体の 全体の区域で 区域で必要とされる 必要とされる公共施設等 とされる公共施設等の 公共施設等の整備を行うことを誓約 うことを誓約（ 誓約（開発事業者等の 開発事業者等の押印） 押印）する文言 する文言を 文言を明記 するものとする。 するものとする。 ■開発事業の一体性判断フロー 物 理 的 位 置 関 係 隣接する 隣接しない 工事施行時期 ２年以内 ２年を越える 開発事業者、設計者、施工業者、不動産業者、住宅メーカー等 同一 別 土地所有者 同一 別 公共公益施設 ａ ｂ 一体の開発事業 同一 別 ｃ ｄ ｅ ｆ 別の開発事業 開発事業者等の 開発事業者等の同一性及び 同一性及び公共公益施設の 公共公益施設の一体性のいずれも 一体性のいずれも有 のいずれも有しない場合 しない場合は 場合は、一体の 一体の開発事業として 開発事業として取 として取 扱わない。 わない。 ■開発事業の一体性の判断図例 （注意事項） ・下記の図例は一例であり、様々なケースが考えられるので、自己判断せず土地利用計画図面を持参の 上、都市計画課と協議をすること。 ・大和高田市開発指導要綱に基づく運用であり、都市計画法第 29 条及び奈良県が取扱う開発行為の運 用とは異なるものであることに留意すること。 ・雨水の排水・流出抑留施設の設置については要綱第 13 条の規定により、開発事業により影響を受け ると思われる開発区域以外の区域も加えて計画するものとし、土木管理課と協議をすること。 １．隣接して行われる開発事業（以下、共通） ① ＡとＢの開発事業者等のいずれかが実質同一 で、先行した開発事業の完了後、2 年以内に隣接 した土地に開発事業を行う場合 ・開発区域：Ａ＋Ｂ ② 開発事業者等が異なり、造成工事等も別個に行 われる場合 ・Ａ、Ｂそれぞれ別個の開発事業 ２．実施時期が異なる開発事業（以下、共通） 開発事業者等がＡ区域（2,000 ㎡）において、開発道路・位置指定（公共施設）を設置し、分譲宅地 の造成を行った後、同一事業者又は第三者がＢ区域（2,000 ㎡）の開発事業を行う場合 ① Ａ区域の開発事業完了後、2 年以内にＢ区域に 開発事業を行う場合 ・ＡとＢは一体の開発事業 ・開発区域：Ａ＋Ｂ＝4,000 ㎡≧3,000 ㎡ ② Ａ区域の開発事業完了後、2 年を経過してＢ区 域に開発事業を行う場合 ・Ａ、Ｂそれぞれ別個の開発事業 ・開発区域＝Ｂのみ ３．敷地の分割 開発事業者等がＡ区域において、開発道路・位置指定（公共施設）を設置し、分譲宅地の造成を行う 際、Ｂ区域を分割して未利用地を計画する場合 ① Ｂが宅地利用可能であるにもかかわらず未利用 地を計画する場合 ・法 29 条許可申請上の開発区域はＡであっても 要綱上の開発区域はＡＢ一体の開発事業 ② Ｂが既に建築物の存する土地である場合は除 く。ただし、Ｂの建築行為がＡの開発事業者等と 同一で 2 年以内の場合は、ＡＢ一体の開発事業 Ａ既存宅地（3,500 ㎡）を、単に 3 区画（Ｂ、Ｃ、Ｄ）に分割して各々に建築物を建築する場合 ① 造成行為がなく、法 29 条の開発行為に該当し ない場合であっても、開発事業者等が同一と認 める場合 ・開発区域：Ａ＝3,500 ㎡≧3,000 ㎡ ② ①の逆（Ｂ、Ｃ、Ｄを一体でＡ）でも同様 ・開発区域：Ａ＝3,500 ㎡≧3,000 ㎡ ４．既存宅地と開発区域 Ａ宅地（1,300 ㎡）とＢ農地（2,400 ㎡）を合わせて造成を行い、新たに建築物等を建築する場合 ① 土地利用全体で、面積要件を判断する。 ・開発区域：Ａ＋Ｂ＝3,700 ㎡≧3,000 ㎡ Ａ既存宅地（2,500 ㎡）に、Ｂ農地（1,000 ㎡）を造成し、敷地拡張する場合 ① Ａの事業完了後、2 年以内に敷地拡張する場合 ・ＡとＢは一体の開発事業 ・開発区域：Ａ＋Ｂ＝3,500 ㎡≧3,000 ㎡ ② Ａの事業完了後、2 年以上経過して敷地拡張す る場合（別の開発事業となる） ・開発区域：Ｂ＝1,000 ㎡ ・1,000 ㎡以上は雨水貯留施設が必要 ５．開発区域の分断 Ａ区域（2,500 ㎡）とＢ区域（1,200 ㎡）の間に建築基準法の道路が存在する場合 ① Ａ、Ｂ別々の開発事業と見なす。 ・Ａ＝2,500 ㎡＜3,000 ㎡ ・Ｂ＝1,200 ㎡＜3,000 ㎡ Ａ区域（2,500 ㎡）とＢ区域（1,200 ㎡）の間に里道・水路が存在する場合 ① Ａ、Ｂ一体の開発事業と見なす。 ・開発区域：Ａ＋Ｂ＝3,700 ㎡≧3,000 ㎡ ※法定外公共物を含む土地利用については、土木管理課と 協議するものとする。 （以下同じ。 ） ６．露天駐車場等との一体造成 Ａの建築物の敷地部分（建築確認申請敷地）とＢの露天駐車場・資材置場・太陽光発電施設等（以 下「露天駐車場等」という。）を一体造成する場合 ① Ａ（建築確認敷地）が 499 ㎡と、Ｂが 999 ㎡の 敷地を一体造成かつＢを舗装する場合 ・開発区域：Ａ＋Ｂ＝1,498 ㎡≧1,000 ㎡ ② Ｂが未舗装でＡ敷地のみの事業完了後、2 年以 内にＢを舗装する場合 ・ＡとＢは一体の開発事業 ・開発区域：Ａ＋Ｂ＝1,498 ㎡≧1,000 ㎡ ・2 年を経過する場合は、別の開発事業 ７．既存敷地への露天駐車場等の拡張 Ａの既存敷地とＢの農地（造成し、露天駐車場等の利用）の間に建築基準法の道路が存在する場合 ① Ｂを造成して露天駐車場等として利用する場 合 ・開発区域：Ｂのみ（舗装の有無は関係なし） ・1,000 ㎡以上で舗装する場合は要綱の適用 Ａの既存敷地とＢの農地（造成し、露天駐車場等の利用）の間に里道が存在する場合 ① Ａの事業完了後、2 年以内にＢを拡張する場合 ・里道挟みのＡとＢは一体の開発事業 ・開発区域：Ａ＋Ｂ（舗装の有無は関係なし） ② Ａの事業完了後、2 年以上経過してＢを拡張す る場合（別の開発事業となる） ・開発区域：Ｂのみ ・1,000 ㎡以上で舗装する場合は要綱の適用 Ａの既存敷地とＢの農地（造成し、露天駐車場等の利用）の間に水路が存在する場合 ① Ａの事業完了後、2 年以内にＢを拡張する場合 ・水路挟みのＡとＢは一体の開発事業 ・開発区域：Ａ＋Ｂ（舗装の有無は関係なし） ② Ａの事業完了後、2 年以上経過してＢを拡張す る場合（別の開発事業となる） ・開発区域：Ｂのみ ・1,000 ㎡以上で舗装する場合は要綱の適用 ８．既存露天駐車場等への建築 ＡＢ合わせて露天駐車場等と利用していた敷地（2,000 ㎡）で、一部Ｂの敷地（建築確認申請の敷地、 900 ㎡）に建築物を建築しようとする場合（舗装の有無は関係なし） ① 建築物の完成後、Ａの露天駐車場を、Ｂの建築 物の駐車場として一体利用される場合 ・開発区域：Ａ＋Ｂ＝2,000 ㎡ ② 建築物の完成後、Ａの露天駐車場を、Ｂの建築 物の駐車場として利用するが、ＡとＢの間に 塀・フェンス等の構造物があり、一体利用され ない場合（簡易構造物では一体とみなす） ・開発区域：Ｂのみ＝900 ㎡ 注）過去に造成された露天駐車場等への建築の取 扱いであり、新たにＡＢを一体造成する行為は、 例６．で取扱う
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