GESCHäftsbericht 2015 TätigkeitsBERICHT Swiss Finance & Property Investment AG Swiss Finance & Property Investment AG 2 Mehr zur Gerbergasse 48, Basel auf Seite 34 bis 35. 3 Inhaltsverzeichnis Teil 1 – Tätigkeitsbericht Schlüsselzahlen4 Meilensteine5 Vorwort des Verwaltungsrat Verwaltungsrat und Geschäftsleitung 6 11 Strategie12 Anlagerichtlinien16 Investitions- und Auswahlprozess 17 Ausschüttungspolitik18 Wirtschaft und Konjunktur 19 Aktie21 Portfolio23 Kontakte und wichtige Daten 48 4 Schlüsselzahlen 2014 Schlüsselzahlen portfoliowert 447.3 Mio. CHF Der Portfoliowert konnte von CHF 410.4 Mio. auf CHF 447.3 Mio. deutlich gesteigert werden. EBIT 31.0 Mio. CHF Das Betriebsergebnis konnte markant von CHF 16.5 Mio. auf CHF 31.0 Mio. gesteigert werden. Aktienkurs 84.0 CHF Der Aktienkurs stieg in der Berichtsperiode von CHF 83.00 auf CHF 84.00. Mieterträge 18.2 Mio. CHF Die Mieterträge konnten im Berichtsjahr um 5 % gesteigert werden. EigenkapitalQuote 42.5 % Die Eigenkapitalquote ist weiterhin stabil. Leerstandsquote per Stichtag 7.3 % Die Leerstandsquote konnte im Berichtsjahr von 9.4 % auf 7.3 % gesenkt werden. Meilensteine 2015 Meilensteine 2015 Januar 2015 Zukäufe in Basel, Verkäufe in Bern und Yverdon Durch Zukäufe in Basel Stadt sowie Verkäufe in den Regionen Bern, Romandie und Basel-Land wurde die Portfoliostrategie der Fokussierung weiter konsequent umgesetzt. Abschluss Umbauprojekt Limmatstrasse 65, Zürich Das Umbauprojekt wurde per Ende Juni 2015 erfolgreich abgeschlossen. Die Liegenschaft ist vollvermietet. Abschluss Bauprojekt Witikonerstrasse 15, Zürich Termingerecht konnte die Sanierung und die Aufstockung an der Witikonerstrasse 15 im Spätherbst abgeschlossen werden. Start der Umbauarbeiten Steinenvorstadt 67, Basel Die Baugenehmigung wurde erteilt. Der Baustart erfolgte im November 2015. Der Umbau läuft planmässig. Sicherung Grundstücke an der Elsässerstrasse 1 + 3, Basel Per Dezember 2015 konnten in Basel zwei nebeneinanderliegende, DEZEMBER 2015 bebaute Grundstücke durch beurkundete Kaufverträge gesichert werden. 5 6 Vorwort des Verwaltungsrats Vorwort des Verwaltungsrats 2015 wird als ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr in die Geschichte der Swiss Finance & Property Investment AG eingehen. Der Gewinn erreichte einen neuen Höchststand, sowohl mit als auch ohne Neubewertungseffekte. Generell entwickelten sich alle Aktivitäten der Gesellschaft, unterstützt durch das tiefe Zinsumfeld, sehr gut. Sicherlich, der durchschnittliche Diskontsatz für Neubewertungen ist im vergangenen Jahr marktbedingt nochmals gesunken, was sich in den Bewertungen der Anlageliegenschaften positiv auswirkte. Doch insbesondere unser aktives Portfolio- Der Ertrag und Erfolg aus der Vermietung steigen kontinuierlich an. management liess den Ertrag und den Erfolg aus Vermietung kontinuierlich steigen. Neben Ertragszunahmen ist dies auf eine tiefere Aufwandsquote zurückzuführen, was letztlich einen sensitiven und gezielten Einsatz von Mitteln und Ressourcen voraussetzt. Durch planmässige Realisierung der Umbauprojekte und eine fast nahtlose Anschlussvermietung der revitalisierten Flächen konnte die Leerstandsquote verbessert werden. Ebenso erfreulich entwickelte sich das erste Promotionsgeschäft Parco d’Oro im Tessin. Die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden und wir sind zuversichtlich, die verbleibenden Wohnungen entsprechend den Vorgaben verkaufen zu können. Und letztlich hat zur Realisierung des sehr guten Ergebnisses auch der Verkauf von einzelnen Anlageliegenschaften beigetragen, die nicht mehr der aktuellen Portfoliostrategie entsprachen. Die Performance der Schweizer kotierten Immobilienanlagen wurde 2015 von wechselnden Erwartungen geprägt. Die Wachstumssorgen der Weltwirtschaft, sich ändernde Zinserwartungen, der Entscheidung der SNB, den Mindestkurs gegenüber dem Euro aufzugeben, wie auch die Einführung von Negativzinsen zählten nebst zahlreichen Kapitalerhöhungen zu den Haupttreibern der Performance. Auf dem Büromarkt übersteigt derzeit das Angebot vielerorts die Nachfrage, speziell an pe- Zentrale, gut erschlossene und moderne Büroflächen werden nach wie vor nachgefragt. ripheren Lagen. Zentrale, gut erschlossene und moderne Büroflächen werden aber nach wie vor nachgefragt. Dennoch dürfte sich in den wirtschaftlichen Hauptregionen Zürich und Genf das zusätzliche Flächenangebot der letzten Jahre bei den Geschäftsflächen noch einige Zeit dämpfend auf die Mietpreise auswirken. Der Verkaufsflächenmarkt an zentralen Lagen («high street retail») hingegen präsentiert sich alles in allem robust. Die Mietpreise blieben praktisch unverändert auf hohem Niveau. Der Markt ist zwar anspruchsvoll, von einer Abschwächung kann aber keine Rede sein. Vorwort des Verwaltungsrats Das volkswirtschaftliche Wachstum in diesem Jahr wird weiterhin von niedrigen Zinsen und dem Versprechen der Zentralbanken abhängig sein, die Versorgung mit günstigem Geld aufrecht zu halten. Wir erwarten auch 2016 eine anhaltend hohe Volatilität der Preisentwicklung für Die erwartete positive Performance wird von dem moderaten Wachstum der Schweizer Wirtschaft und den anhaltend tiefen Zinsen getragen. kotierte Schweizer Immobilienanlagen. Die erwartete positive Performance wird dabei von dem moderaten Wachstum der Schweizer Wirtschaft und den anhaltend tiefen Zinsen getragen. Die Unsicherheiten in Europa sowie der starke Franken sorgen für ein weiterhin herausforderndes Umfeld. Anders als beispielsweise die Exportindustrie und der Tourismus, ist der Immobiliensektor davon aber nur indirekt betroffen. Diese «äusseren Umstände» könnten die Schweizer Wirtschaft zunehmend belasten, was sich zeitverzögert auch auf den Schweizer Immobilienmarkt auswirken könnte. In der Schweiz selbst sorgt das politische Umfeld für eine gewisse Unruhe. Die Wirtschaft wird durch die Unsicherheiten über das Wann und Wie der Umsetzung der Einwanderungsinitiative zusehends belastet. Dazu kommt die mögliche Verschärfung der Lex Koller als «hausgemachtes» Problem: Trotz ablehnendem Entscheid des Parlaments von Ende 2014 will der Bundesrat die Lex Koller überarbeiten. Dem Vernehmen nach soll in der bevorstehenden Vernehmlassung vorgeschlagen werden, den ausländischen Investoren den Zugang zum Schweizer Immobilienmarkt zu erschweren. Die Zentralbanken werden also den Leitzins nur sehr langsam anheben. Die Swiss Finance & Property Investment AG blickt nach wie vor zuversichtlich in die Zukunft. Die Swiss Finance & Property Investment AG blickt nach wie vor zuversichtlich in die Zukunft. Die Gesellschaft bleibt ihrer auf langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und erfolgreichen Finanzierungspolitik treu. Durch ihre verbesserte Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapital basis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio wird sie weiterhin die bestehenden Potentiale ausschöpfen können. Besonderes Augenmerk wird weiterhin auf die Renovationen und Sanierungen einzelner Objekte sowie der Weiterentwicklung der bestehenden Liegenschaften gerichtet. Ausserdem wird die Gesellschaft in Zukunft der Nachhaltigkeit noch stärker Rechnung tragen und ab kommendem Geschäftsjahr ihre Bemühungen in Form eines Nachhaltigkeitsberichtes veröffentlichen. Die Mieteinnahmen dürften trotz diesen Investitionen konstant weiterhin verbessert werden. Durch die erfolgreichen Mietvertragsabschlüsse sowie der stetigen Verbesserung der gewichteten Mietverhältnissen bei Geschäftsliegenschaften wird die Leerstandsquote weiterhin verbessert werden können. Die gezielte Investition in Promotionsprojekte wird auch im Anschluss an die bereits gesicherten Projekte im gleichen Masse verfolgt werden. 7 8 Vorwort des Verwaltungsrats Institutionelle Investoren sind den Immobilien gegenüber weiterhin positiv eingestellt. Also noch mehr Immobilien? Sicherlich dürfte bei den institutionellen Investoren, die den Immobilien gegenüber schon länger positiv ein gestellt sind, die Immobilienquote eine obere Grenze erreicht haben. Und dennoch, solange die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum immer noch dazu führt, dass längere Arbeitswege in Kauf genommen werden, ist der Markt als Ganzes nicht gefährdet. Zudem wurde der Referenzzinssatz per 30. September 2015 von 2.0 % auf 1.75 % reduziert. Trotzdem fehlen institutionellen Investoren alternative Anlagemöglichkeiten. Sie werden daher auch in diesem Jahr weiterhin Schweizer Immobilien hinzukaufen. Dr. Hans-Peter Bauer Präsident des Verwaltungsrates Vorwort des Verwaltungsrats 9 v.l.n.r Carolin Schmüser, Laurent Staffelbach, Dr. Hans-Peter Bauer, Christian Perschak, Alexander Vögele, Michael Schiltknecht 10 Vorwort des Verwaltungsrats v.l.n.r., Stephan Ehrsam, Thomas Prajer Organisation Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Verwaltungsrat Geschäftsleitung Dr. Hans-Peter Bauer, Zürich, 1953, Dr. sc. math. Thomas Prajer, Pfäffikon, 1975, dipl. Wirtschafts ETH, lic. rer. pol., Schweizer Staatsbürger, Präsident ingenieur & MBA, Schweizer Staatsbürger, CEO seit des Verwaltungsrates, exekutives Mitglied seit dem dem 1. April 2015. 30. Oktober 2002, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Stephan Ehrsam, Affoltern am Albis, 1968, Dipl. Experte in Rechnungslegung, Schweizer Staatsbür- Laurent Staffelbach, Lausanne, 1955, Dipl. arch. EPF, MBA, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 27. Juni 2007, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Christian Perschak, Zürich, 1956, lic. iur., Schweizer Staatsbürger, nicht exek utives Mitglied seit dem 27. Juni 2007, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Carolin Schmüser, Graz, 1970, Dipl. Ing., M. Arch., MBA IMD, Deutsche Staatsbürgerin, nicht exekutives Mitglied seit dem 15. August 2007, exekutives Mitglied ab dem 1. Oktober 2009 und seit dem 4. April 2012 wieder nicht exekutives Mitglied, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Michael Schiltknecht, Meilen, 1969, Dipl. Architekt ETH, Dipl. Betiebsökonom FH, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 10. April 2013, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Alexander Vögele, Bäch, 1961, Rechtsanwalt, M.B.L.HSG, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 10. April 2014, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. ger, CFO seit dem 1. Januar 2014. 11 12 Strategie Strategie Die Strategie der Gesellschaft ist darauf fokussiert, in Schweizerische Immobilienanlagen zu investieren, die langfristig einen starken Cash-Flow generieren und ein nicht realisiertes Wertpotential aufweisen, das durch aktives Management ausgeschöpft werden kann. Grundsatz Die Gesellschaft beabsichtigt, durch Ertragssteigerungen und Akquisitionen ein langfristiges Wachstum zu erreichen. Es wird angestrebt, in Objekte zu investieren, deren Nettoertrag durch Kostenmanagement, Repositionierung, Weiterentwicklung, Restrukturierung der Mieterverhältnisse und andere Massnahmen nachhaltig gesteigert werden kann. Geschäftsmodell Alle Auftragsverhältnisse werden regelmässig auf Marktkonformität und Einhaltung von Qualitätsstandards überprüft. Das Asset Management, das Finanzmanagement sowie die Bewirtschaftung der Liegenschaften sind an Dritte ausgelagert. Alle Auftragsverhältnisse werden durch den Verwaltungsrat regelmässig auf deren Marktkonformität und die Einhaltung von Qualitätsstandards überprüft und gegebenenfalls angepasst. Asset Management Das Asset Management, soweit nicht gesetzlich, statutarisch und reglementarisch der Generalversammlung, dem Verwaltungsrat oder der Geschäftsleitung vorbehalten, ist extern an die Swiss Finance & Property AG delegiert. Ein Managementvertrag zwischen den beiden Gesellschaften regelt die Einzelheiten der Delegation. Das Aufgaben gebiet des Asset Managements umfasst gemäss Managem entvertrag im Wesentlichen die folgenden Tätigkeiten: Strategie Portfoliomanagement –– Identifikation von möglichen Investitionsobjekten im Rahmen der vom Verwaltungsrat der Swiss Finance & Property Investment AG festgelegten Anlagepolitik mittels Due Diligence-Prüfungen und Vorbereitung sowie Vorschlag von einzelnen Investitionen –– Organisation und Überwachung aller nötigen Schritte zur Realisierung der von der Swiss Finance & Property Investment AG bewilligten Investitionen –– Überwachung von bestehenden Investitionen (einschliesslich Leerstands-Controlling und Massnahmenplanung) –– Vorschlag von Massnahmen zur Optimierung bestehender Objekte und Organis ation und Überwachung aller nötigen Schritte zur Realisierung von Optimierungsm assnahmen –– Beratung bei der Auswahl von und der Vertragsgestaltung mit den Vertragspartnern der Swiss Finance & Property Investment AG im Zusammenhang mit der Verwaltung der bestehenden Objekte (Administrative, technische und finanzielle Verwaltung der Liegenschaften einschliesslich Erstvermietung, Objektübernahmen und -abgaben bei Mieterwechsel und Überwachung von Instandstellungsarbeiten, Mietzinsinkasso, Vertretung vor Schlichtungs stellen und Gerichten, Mietzinsanpassungen, Erstellung von Heizund Nebenkostenabrechnungen, Vertretung der Swiss Finance & Property Investment AG im Verkehr mit Mietern, Behörden, Nachbarn, Hauswarten, Abschluss von Serviceverträgen und Über wachung, Anstellung, Betreuung und Überwachung der Hauswarte und anderer Hilfspersonen, Anordnung und Überwachung von Reparatur und Unterhaltsa rbeiten usw.) –– Beratung bei der Auswahl von und der Vertragsgestaltung mit den Vertragspartnern der Swiss Finance & Property Investment AG im Zusammenhang mit der Realisation von Optimierungs- und Renovationsmassnahmen an bestehenden Objekten (insbesondere mit Architekten, Ingenieure, Bauunternehmer, Handwerker etc.) –– Identifikation von möglichen Devestitionen im Hinblick auf die Optimierung des Gesamtportfolios und seiner Performance 13 14 Strategie –– Organisation und Begleitung der Portfoliobewertung mit dem unabhängigen Bewerter –– Regelmässiges Reporting an den Verwaltungsrat und an die Geschäftsleitung der Swiss Finance & Property Investment AG, insbesondere: –– Bericht über die Erledigung der Aufg aben sowie den Stand der Geschäfte –– monatliche Leerstandreportings und Berichterstattung über Massnahmen zur Vermietung von Leerstandsflächen –– Kommentar der jährlichen Immobilienbewertungen, namentlich wie exogene bzw. von Swiss Finance & Property Investment AG beeinflussbare Faktoren die Bewertung beeinflusst haben Finanzmanagement –– Leitung des Rechnungswesens im Rahmen der Vorgaben des Verwaltungsrates –– Entwerfen des Geschäftsberichtes bestehend aus Jahres- und Halbjahresbericht, Jahres- und Halbjahresrechnung und Konzernrechnung zuhanden des Verwaltungsrates nach Ende der betreffenden Periode Das Finanzmanagement instruiert und überwacht die externen Partner für die Aktienregisterführung sowie für die Buchhaltung. –– Erstellen nicht revidierter Zwischenabschlüsse zusammen mit einem Managementkommentar (Budgetvergleich und Finanzp lanung) zuhanden des Verwaltungsrates nach Ende des betreffenden Kalenderquartals –– Instruktion und Überwachung des externen, von der Geschäfts leitung der Swiss Finance & Property Investment AG beauftragten Buchhaltungsunternehmens –– Budgetierung –– Operative Vorbereitung der jährlichen Revision –– Investor Relations –– Instruktion und Überwachung der externen Aktienregisterführung –– Beratung bei der Fremdfinanzierung von Einzelliegenschaften oder auf Portfoliostufe sowie Eigenkapitalfinanzierungen Strategie –– Unterstützung des Verwaltungsratspräsidenten der Swiss Finance & Property Investment AG bei regulatorischen Aufg aben und Börsenangelegenheiten einschliesslich Reporting –– Beratung bei der Auswahl von Vertragspartnern und Vertrags gestaltung mit Vertragspartnern der Swiss Finance & Property Investment AG im Zusammenhang mit der Führung der Buch haltung, der Vorbereitung der Steuererklärung, der Aufstellung der Steuerstruktur, Finanzierungen, der Beratung in Rechtsfragen sowie deren Überwachung Personalmanagement –– Instruktion und Überwachung des externen, von der Geschäfts leitung der Swiss Finance & Property Investment AG beauftragten Salärbuchhaltungsuntern ehmens –– Überwachung der Abrechnung der Sozialleistungen (AHV, ALV, BVG) –– Suche von Ersatz bei Abgängen in der Geschäftsführung der Swiss Finance & Property Investment AG Liegenschaftenverwaltung Die administrative, technische und finanzielle Verwaltung der Liegenschaften erfolgt extern durch die Privera AG. Ihr obliegt die technische und kaufmännische Bewirtschaftung und Verwaltung der Liegenschaften. Die Verwaltung der Miteigentumsliegenschaften erfolgt durch eine Drittverwaltung, die direkt durch den Asset Manager überwacht wird. 15 16 Anlagerichtlinien Anlagerichtlinien Akquisitionen und Portfolioaufbau Die Gesellschaft investiert vorwiegend in Liegenschaften, die über ein nicht realisiertes Wertpotential verfügen. Reine Baulandentwicklungen sind bis zu einem Anteil von 15 % des Eigenkapitals möglich. Als Anlageobjekte kommen Liegenschaften in allen Marktsegmenten in Frage. Strategische Beteiligungen an Immobiliengesellschaften sind möglich. Standorte Die Investitionstätigkeit der Gesellschaft ist geographisch auf die ganze Schweiz ausgerichtet. Die Investitionstätigkeit der Gesellschaft ist auf die Wirtschaftsräume Zürich und Basel fokussiert. Bei den Investitionsentscheiden wird der geographisch effiziente Einsatz der Ressourcen des Managements und der Bewirtschaftung berücksichtigt. Die Standorte der Liegenschaften sollen kurz- und langfristig eine hohe Qualität bezüglich Makro- und Mikrolage aufweisen. Entsprechend richtet die Gesellschaft ihre Investitionstätigkeit auf die genannten Wirtschaftsräume und Lagen aus, die aufgrund demographischer, gesetzlicher oder ökonomischer Rahmenbedingungen oder deren Veränderungen mehr Potenzial aufweisen als andere. Dies bedeutet zum Beispiel eine Bevorzugung von Liegenschaften an Passanten- oder Ecklagen. Finanzierung und Liquiditätsmanagement Für die Finanzierung des Liegenschaftenportfolios der Gesellschaft wird ein Fremdfinanzierungsgrad (Leverage) von maximal 66 % angestrebt. Die Gesellschaft berücksichtigt bei der Bestimmung des Fremdfinanzierungsgrades im Einzelfall unter anderem die Qualität der Mieterschaft in der konkret zu finanzierenden Liegenschaft. Zur Bewirtschaftung der Zinsbindung können Zinsderivate eingesetzt werden. Eigenmittelrenditeprofil Das Erzielen einer angemessenen Eigenmittelrendite ist für die Gesellschaft wichtiger als das reine Wachstum des Portfolios. Bezüglich der Höhe der Eigenmittelrendite soll sich die Gesellschaft an börsenkotierten Schweizer Immobilienaktiengesellschaften mit einer vergleichbaren Anlage- und Finanzierungsstrategie orientieren. Investitions- und Auswahlprozess Investitions- und Auswahlprozess Bei der Auswahl von neuen Investitionsobjekten folgt die Gesellschaft einem klar strukturierten Prozess. Alle potentiellen Objekte werden umfassend analysiert, um das Risiko von langfristigen Ertragsausfällen durch Leerstand in einer Rezession so tief wie möglich zu halten. Dazu müssen die potentiellen Objekte über eine qualitativ sehr gute Makround Mikrolage verfügen, welche zur aktuellen oder beabsichtigten Nutzung des Objektes passt. Jedes Gebäude wird zudem bezüglich des Potentials auf Wertsteigerungen analysiert. Dies geschieht durch: –– Anwendung einer Matrix, welche die Kosten, Erträge, physische und lageorientierte Elemente und Entwicklungen berücksichtigt –– Berechnung der erzielbaren Cash-Flows und Renditen und Vergleich mit ortsüblichen Werten –– Berechnung von Entwicklungsszenarien zur Identifikation von ungenutzten Wertpotentialen –– Erstellung einer Stärken-, Schwächen-, Chancen- und Risiken analyse für jedes Objekt –– Analyse der Wirkung auf das gesamte Portfolio Jedes Gebäude wird bezüglich des Potentials auf Wertsteigerungen analysiert. Neue Objekte werden durch das Netzwerk der Gesellschaft identifiziert. Dies beinhaltet Beziehungen zu Brokern, Architekten und Eigen tümern. Zudem werden fallweise Eigentümer besonders interessanter Objekte direkt angegangen. Die identifizierten Objekte werden in einem Phasenmodell analysiert. Dies garantiert eine schnelle, erste Selektion von Objekten sowie einen effizienten und zielg erichteten Einsatz der Ressourcen. Vor der Akquisition werden grundsätzlich alle Objekte durch externe Schätzungsexperten bewertet. Fallweise werden auch bautechnische Gutachten erstellt, um den mittel bis langfristigen Unterhaltsbedarf korrekt zu erfassen. Die Gesellschaft ist überzeugt, dass ein sehr gründlicher und strukturierter Auswahl- und Beurteilungsprozess langfristig stabile und gute Resultate ermöglicht. 17 18 Ausschüttungspolitik Ausschüttungspolitik Gemäss Schweizerischem Obligationenrecht müssen mindestens 5 % des Jahresgewinns der Gesellschaft der allgemeinen gesetzlichen Reserve zugewiesen werden, bis diese 20 % des einbezahlten Aktien kapitals der Gesellschaft erreicht. Der verbleibende Gewinn steht grundsätzlich zur Verfügung der Generalversammlung. Die Generalversammlung beschliesst über die Dividenden. Der Verwaltungsrat schlägt eine Kapitalrückzahlung durch proportionale Nennwertreduktion um 9.81 % vor. Der Verwaltungsrat schlägt zudem eine Kapitalrückzahlung durch proportionale Nennwertreduktion um 9.81 % vor. Dadurch wird sich der Nennwert der bisherigen Namenaktien à nominal CHF 34.65 auf nominal CHF 31.25 um CHF 3.40 und der Nennwert der bisherigen Namenaktien à nominal 6.93 auf nominal CHF 6.25 um CHF 0.68 reduzieren. Daraus ergibt sich für die an der SIX Swiss Exchange kotierten Namenaktien à CHF 34.65 nominal eine Ausschüttungsrendite von 4.05 % bezogen auf die Marktkapitalisierung am 31. Dezember 2015. Version 2014 überprüfen Wirtschaft und Konjuktur Wirtschaft und KonjunKtur An den Märkten hat das Jahr wenig verheissungsvoll begonnen. Die Aktienbörsen haben mit ca. – 15 % bis – 20 % in den ersten Wochen des Jahres 2016 einen glatten Fehlstart hingelegt. Da eigentlich kein zwingender Grund für diese Entwicklung erkennbar war, liegt es nahe, diese Korrektur an den Märkten als Ausdruck eines immer grösser werdenden Misstrauens in die Gestaltungsfähigkeiten der Nationalbanken zu interpretieren. Was hat man nicht alles versprochen: eine radikale Senkung der Zinsen und eine gewaltige Ausweitung der Geldmenge würde zu massiven Investitionen führen und damit die Konjunktur wieder in Gang bringen. Die bewusst herbeigeführte, für einige Jahre etwas höhere Inflation, werde sich der Staatsschulden annehmen. Nichts davon ist eingtroffen. Es ist zu massiven Investitionen gekommen jedoch leider nur im Financial Engeneering. Überall dort wo sich Arbitrage lohnte, wurde kräftig in Finanzanlagen investiert. Ausserdem haben wir sehr wohl Inflation bekommen, nur am «falschen» Ort. Die Preise für Vermögen aller Art stiegen fast parallel zur Ausweitung der Geldmenge kräftig an. Die Preise für Vermögenswerte aller Art stiegen fast parallel zur Ausweitung der Geldmenge kräftig an. Die Konsumentenpreisinflation hingegen ist in vielen Ländern kontinuierlich zurückgegangen. In manchen Ländern, wie z.B. der Schweiz, ist sie sogar deutlich ins Negative gerutscht und hat somit deflationäre Ängste geschürt. Ganz generell kann man wohl sagen, dass die entscheidungsbefugten «Experten» sehr mechanistisch entschieden haben, ohne auf den gesamten Kontext der konjunkturellen Situation, insbesondere der Entwicklung der realen Nachfrage, Rechnung zu tragen. Es hat sicherlich nicht an Warnungen anderer «Experten» gefehlt, für die eine drastische Ausweitung der Geldmenge bei unzureichender Nachfrage nicht zu einer Erholung der Konjunktur oder gar zu einer spürbaren Zunahme der Inflation führen würde. Ganz ähnlich verhält es sich im Augenblick bei der Interpretation der tiefen Öl- und Rohstoffpreise und den dadurch stark gefallenen Inflationsraten. Rein mechanistisch gedacht sind rückläufige oder gar negative Inflationsraten nicht mit einer Erholung oder einem Aufschwung vereinbar. Ein genauerer Blick auf die gegenwärtige Situation zeigt jedoch, dass der Preisverfall am Ölmarkt nicht von einem physischen Rückgang der Nachfrage ausgelöst wurde, die Nachfrage lag zuletzt immer noch rund 3 % höher als ein Jahr zuvor, sondern von einem Preiskampf. Wenn sich die Detailhändler in der Schweiz einen Preiskampf bei mengenmässig steigendem Absatz liefern würden, wäre 19 20 Wirtschaft und Konjuktur das doch kein Grund für rezessive Befürchtungen. rekten Konsequenzen für die Schweiz zurzeit «mach- Den aktuellen Einkommensverlusten der Erdöl und bar» erscheinen, so sind die mittelfristigen politi- Rohstoff exportierenden Ländern stehen ja die Ein- schen Herausforderungen wohl viel bedeutender. sparungen der Verbraucher und Produzenten in den Extrapoliert man die aktuelle Weigerung der osteu- importierenden Ländern gegenüber. Bei den ande- ropäischen EU-Länder an der Bewältigung der ren Rohstoffen ist die Sache ein wenig komplexer, gegenwärtigen Flüchtlingswelle soli d arisch mit zu hier gibt es zwar einen physischen Rückgang der wirken. Kommt es ausserdem zu einem Austritt von Nachfrage von Seiten Chinas, und der trifft auf ein Grossbritannien aus der EU, dann wird eine Neufor- massiv ausg eweitetes Angebot. Dies dürfte in eini- mierung der EU unausweichlich. Die ursprünglichen gen Rohstoff produzierenden Ländern zu einem Gründungsmitglieder könnten die Flucht nach vorne konjunkturellen Dämpfer führen. Aber insgesamt gilt, ergreifen und sich zu einem stärker integrierten erste Schätzungen über den konjunkturellen Ge- Kern e uropa zusammenschliessen. Wenn dem so samteffekt gehen übereinstimmend von einem auf wäre, würde die Schweiz wieder vor der Frage rund zwei Jahre angelegten positiven Impuls für die stehen, wie sie sich den Zugang zu diesen Kern- Weltwirtschaft aus, insbesondere für die industriali- märkten vorstellt, extern oder intern. Auf jedem Fall sierten Länder der Westlichen Welt. Dies bedeutet, wären die alten bilateralen Verträge dann Makulatur. dass die aktuell sehr tiefen Inflationsraten nicht als Hindernis für eine Normalisierung der Zinsstruktur Vor diesem Hintergrund kann man sich nur wieder- ang eführt werden können, insbesondere wenn wie holen, im gegenwärtigen Anlageuniversum nehmen in den USA und in Deutschland, die Entwicklung am Schweizer Immobilien eine privilegierte Stellung ein, Arbeitsmarkt und bei den Löhnen höhere Zinsen indem sie bei tiefer Volatilität eine deutlich positive nahe legen. Rendite abwerfen und gleichzeitig einen partiellen, langfristigen Inflationsschutz bieten. Der private und Die konjunkturelle Entwicklung in der Schweiz ist im institutionelle Zuspruch dürfte daher ungebrochen letzten Jahr sehr positiv zu beurteilen. Trotz anhal- anhalten. Mit anderen Worten, aller Warnungen vor tender Ertragsprobleme beim Export in manchen einer Immobilienblase zum Trotz wird die institutio- Sektoren haben sich die apokalyptischen Progno- nelle Nachfrage nach Schweizer Immobilien auch in sen vom Januar 2015 nicht bewahrheitet. Ebenso ist diesem Jahr erneut zunehmen. die Entwicklung am Arbeitsmarkt erstaunlich robust. Der Rückgang der Beschäftigung ist erfreulicher Weise sehr gering ausgefallen. Zudem profitiert die Schweiz ebenfalls von den tiefen Energie- und Rohstoffpreisen. Dennoch hält die Schweizer Nationalbank mit Verweis auf die tiefen Inflationsraten wacker an ihrer Strategie der Negativ-Zinsen fest. Dabei ist der Kollateralschaden dieser Politik bei den Banken, Versicherungen und Pensionskassen offensichtlich. Viel gravierender als eine Inflationsrate von – 1 % aufgrund fallender Energiepreise sind wahrscheinlich die politischen Auswirkungen der Flüchtlingswelle, die Europa gegenwärtig überrollt. Auch wenn die di- Die konjunkturelle Entwicklung in der Schweiz ist im letzten Jahr sehr positiv zu beurteilen. Aktie AKTIE Dividendenpolitik Swiss Finance & Property Investment AG ist bestrebt, eine nachhaltige Dividendenentwicklung sicherzustellen. Die jährliche Ausschüttung soll in etwa 85 % des Jahresgewinns ohne Neubewertungseffekte betragen. Aktienkursentwicklung Die Aktie wurde Ende Jahr mit einem Discount von 2.1 % gehandelt. Der Kurs der Aktie stieg 2015 um 1.2 % von CHF 83.00 auf CHF 84.00. Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug Ende 2015 CHF 85.82. Somit wurde die Aktie Ende Jahr mit einem Discount von 2.1 % gehandelt. Seit der Kotierung an der SIX Swiss Exchange am 17. April 2012 bis Ende 2015 stieg die Aktie um 1.2 %. Rückzahlung von Kapitaleinlagen Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2015 eine Kapitalrückzahlung durch Reduktion des Nennwertes von CHF 3.40 pro Aktie (Vorjahr: CHF 3.20). Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 68.3 % des Reingewinns exklusive Neubewertungseffekte. Auf Basis des Schlusskurses per 31. Dezember 2015 beträgt die Ausschüttungsrendite 4.05 %. 88 86 84 82 80 Jan. Febr. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. 21 22 Aktie Mehr zur Witikonerstrasse 15, Zürich auf Seite 30 bis 31. Aktie PORTFOLIO Marktregionen 24 Portfoliobericht25 Portfoliokennzahlen28 Ausgewählte Liegenschaften 30 Sämtliche Liegenschaften 41 23 24 Portfolio Marktregionen 2 1 4 3 Die Marktregion Zürich umfasst ca. 60 % des Portfoliog esamtwertes. Die Region Basel ist die zweitgrösste Region und im Jahr 2015 weiterhin angewachsen. Mittlerweile hat sie einen Anteil von knapp einem Viertel am Portfoliogesamtwert. In Zusammenhang mit Devestitionen in den Regionen Bern und Romandie wurde die Portfoliostrategie konsequent umgesetzt. Die übrigen Regionen, wie unter anderem Schlieren und Winterthur, blieben konstant. 1 Region Zürich CHF263.5 Mio. 63.3 % 2 Region Basel CHF 98.6 Mio. 22.5 % 3 Region Romandie CHF 29.1 Mio. 6.6% 4 Region Bern CHF 10.3 Mio. 2.4 % 5 Übrige Regionen CHF 45.9 Mio. 5.2 % Portfolio Portfoliobericht Akquisitionen Die Region Basel wurde durch Zukäufe strategisch gestärkt. Die Gesellschaft konnte im 2015 den Standort Basel durch weitere Käufe strategisch ausbauen. Insgesamt wurden 4 Liegenschaften in Basel erworben. Im zweiten Halbjahr konnten zudem Grundstücke an bester Wohnlage an der Elsässerstrasse 1 und 3 in Basel gesichert werden. Geplant ist die Erstellung von 23 Eigentumswohnungen. In den Monaten Mai bis Juli wurden Liegenschaften in Yverdon und Bern veräussert. Zudem konnte per 30. Oktober 2015 die Liegenschaft in Liestal verkauft werden. Sämtliche Devestitionen erfolgten über dem aktuellen Marktwert. Mit diesen Transaktionen konnte die Portfoliostrategie der Konzentration auf Zürich und Basel weiterhin konsequent umgesetzt werden. Renovationen, Umnutzungen, Projekte und Vermietung Erfolgreiche Renovation und Vermietung der Witikonerstrasse 15 in Zürich. –– Der Umbau an der Witikonerstrasse 15 in Zürich konnte termin gerecht im Jahr 2015 abgeschlossen werden. Die neu erstellten Attikawohnungen sind alle vermietet und bereits bezogen. Im Erdgeschoss wurde ein Mieter aus der Gastronomie gewonnen. Für die Büroflächen konnte Verträge mit namhaften Mietern abgeschlossen werden. Der Fokus liegt nun auf der Vermietung der restlichen Büroflächen. –– Die Arbeiten an der Steinenvorstadt 67 in Basel sind im vollen Gange und die Fertigstellung ist für das 2. Quartal 2016 geplant. Bereits vor dem Start der Bauarbeiten konnten zwei wichtige Mietverträge mit Hauptmietern geschlossen werden. –– An der Elsässerstrasse 1 und 3 in Basel konnte zwei nebeneinanderliegende, bebaute Grundstücke durch beurkundete Kaufverträge mit befristetem Rücktrittsrecht gesichert werden. Auf dem 537 m2 grossen Areal sind 23 Eigentumswohnungen im Gesamtvolumen von rund CHF 13 Mio. geplant. Die Baueingabe ist für Frühling 2016 vorgesehen. Die Fertigstellung ist per 2019 geplant. –– An der Klausstrasse 4 in Zürich wird weiterhin mit höchster Priorität an der Vermietung der verbleibenden Büroflächen gearbeitet. 25 26 Portfolio Residenza Parco d’Oro Residenza Parco d’Oro stösst auf grosses Interesse bei potenziellen Käufern. Das Projekt Residenza Parco d’Oro in Ascona mit 13 Eigentumswohnungen wurde im November 2013 gekauft. Die Bauarbeiten starteten im Januar 2014 und kommen planmässig voran. Die Verkaufsaktivitäten führten bereits zu acht Beurkundungen. Die ersten Wohnungen sind bereits an die Käufer übergeben worden. Veränderung der Leerstandsstruktur Der periodenbezogene Leerstand ist durch die erstmalige ganzjährige Gewichtung der Klausstrasse 4 im Vergleich zum 31. Dezember 2014 leicht angestiegen. Der Leerstand per Stichtag konnte durch erfolgreiche Vermietungen von 9.35 % per 31. Dezember 2014 auf 7.28 % per 31. Dezember 2015 gesenkt werden. Konsolidiertes Jahresergebnis 2015 Der Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte stieg um CHF 2.5 Mio. auf CHF 12.6 Mio. (Vorjahr: CHF 10.1 Mio.). Das entspricht einer Zunahme um 24.6 %. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 5.05 (Vorjahr: CHF 4.05). Der Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte betrug CHF 22.7 Mio. (Vorjahr: CHF 10.6 Mio.) und der Gewinn pro Aktie betrug CHF 9.09 (Vorjahr: CHF 4.23). Der Liegenschaftsertrag stieg um 5 % auf CHF 18.2 Mio. (Vorjahr: CHF 17.3 Mio.). Die Steigerung ist im Wesentlichen begründet durch bessere Vermietungen und durch den Abbau von Leerständen. Diese Der Betriebsertrag vor Neubewertung von Liegen schaften war 65 % höher als in der Vorjahresperiode. nahmen in der Berichtsperiode von 9.35 % auf 7.28 % ab. Der Betriebsertrag vor Neubewertung von Liegenschaften betrug in der Berichts periode CHF 31.7 Mio. (Vorjahr: CHF 19.2 Mio.) und war damit um 65 % höher als in der Vorjahresperiode. Die Zunahme ist begründet durch Erfolge aus Verkauf von Renditeliegenschaften in der Höhe von CHF 1.2 Mio. (Vorjahr: CHF 0.098) und durch die Verbuchung von Erträgen aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften (Projekt Parco d’Oro) in der Höhe CHF 12.2 Mio. Der Betriebsaufwand stieg in der Berichtsperiode im Vergleich zur Vorjahresperiode von CHF 5.8 Mio. auf CHF 16.0 Mio. Die Zunahme ist auf die Verbuchung des Aufwandes für zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften (Parco d’Oro) in der Höhe von CHF 10.0 Mio. zurückzuführen. Der mit der Vorjahresperiode vergleichbare Betriebsaufwand hat von CHF 5.8 Mio. auf CHF 6.0 Mio. um 4 % zugenommen. Portfolio Im ersten Quartal hat die Gesellschaft, die mit Zinsswaps abgesicherten Libor-Hypotheken durch Fixhypotheken ersetzt und die als Absicherung dienenden Swaps glattgestellt. Der Finanzertrag bzw. Finanzaufwand hat sich in der Folge verglichen zum Vorjahr stark verändert. Die Netto veränderung von CHF 0.8 Mio. entspricht den Netto-Bewertungs- und Zinseffekten. Die durchschnittliche Zinsbindung nahm von 9.57 Jahren auf 7.52 Jahre ab und der durchschnittliche Zinssatz auf dem NettoFinanzergebnis betrug im Berichtsjahr 0.97 % (Vorjahr: 1.43 %). Das Eigenkapital nahm in der Berichtsperiode um CHF 13.7 Mio. von CHF 200.3 Mio. auf CHF 214.0 zu. Das Eigenkapital pro Aktie (Net Assets Value (NAV) pro Aktie) betrug demnach am 31. Dezember 2015 CHF 85.82 (Vorjahr: CHF 80.30). Der NAV pro Aktie vor latenten Steuern belief sich am 31. Dezember 2015 auf CHF 94.29 (Vorjahr: CHF 86.33). Ausblick für das Jahr 2016 Vermietung Die Vermietung der sanierten und neu erstellten Flächen steht weiterhin im Mittelpunkt der Aktivitäten. Hohe Priorität hat dabei die Klaus Per 31. Dezember 2015 konnte ein Mietvertrag mit einem renommierten Finanzdienstleister abgeschlossen werden. strasse 4 in Zürich. Es konnte per 31. Dezember 2015 ein Mietvertrag mit einem renommierten Finanzdienstleister über 1 184 m2 abgeschlossen werden. Dieser wird im Halbjahresbericht 2016 gezeigt werden. Die Vermietung der letzten Büroflächen an der Witikonerstrasse 15 wird angestrebt. Es werden sowohl die Unterhaltskosten der einzelnen Liegenschaften als auch die Betriebskosten stärker in den Fokus rücken und noch genauer untersucht werden. Im Bereich des Transaktionsmanagements wird weiterhin mit gezielten Akquisitionen das Portfolio gestärkt und ausgebaut. Im Gegenzug sollen Devestitionen vorgenommen werden, um die Portfoliostrategie konsequent zu verfolgen. Thomas Prajer Chief Executive Officer 27 28 Portfolio Portfoliokennzahlen per 31. DEZEMBER 2015 Soll-Nettomietertrag nach Geschäftsbereich 1 Wohnliegenschaften 27.4 % 2 Wohn- und Geschäfts 0 20 1 2 40 60 3100 80 liegenschaften, 11.9 % 3Geschäftsliegenschaften ohne wesentlichen Wohn anteil (< 30 %), 60.6% Soll-Nettomietertrag nach Region 1 Zürich, 53.4 % 2 Basel, 24.5 % 1 2 34 5 3 Romandie, 7.8 % 4 Bern, 3.1 % 5 Übrige Regionen, 7.6 % Soll-Nettomietertrag nach Nutzungsart 1 Wohnen, 33.8 % 2 Büro, 25.3 % 1 2 3 4 5 6 3 Gastronomie, 10.8 % 4 Verkaufsflächen, 11.0 % 5 Gewerbe, Lager, Sondernutzung, 12.7 % 6 Parkplätze, 6.4 % Portfolio Marktwert nach Geschäftsbereich 1 Wohnliegenschaften 29.5 % 2 Wohn- und Geschäfts 0 20 1 240 60 3100 80 liegenschaften, 11.8 % 3Geschäftsliegenschaften ohne wesentlichen Wohn anteil (< 30 %), 58.7% Marktwert nach Region 1 Zürich, 63.3 % 2 Basel, 22.5 % 1 2 34 5 3 Romandie, 6.6 % 4 Bern, 2.4 % 5 Übrige Regionen, 5.2 % Gewichtete Fälligkeit Mietverhältnisse Geschäftsliegenschaften 40% 31. Dezember 2014 31. Dezember 2015 30% 32% 27 % 23 % 20% 17 % 10% 7% 6% 0% Unbefristet 5% 15 % 17 % 13 % 6% 4% 2016 16 % 13 % 2017 2018 2019 2020 Danach 29 30 Portfolio Nutzfläche: 5 842 m2 Baujahr: 1973 Sanierung:2015 Nutzung: Geschäftsliegenschaft Flächen nach Nutzungsart 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0% Wohnen Büro Läden Gastro- Gewerbe / nomie Lager / Sondernutzung Portfolio WITIKONERSTRASSE 15 Zürich Die Liegenschaft befindet sich an prominenter Lage am Klusplatz gegenüber der Tramhaltestelle Klusplatz. Die Erschliessung mittels öffentlicher Verkehrsmittel lässt sich somit als sehr gut bezeichnen. Das Gebäude mit sechs Vollgeschossen wird im Erdgeschoss als Verkaufs- und Gastrofläche genutzt. In den oberen Geschossen befinden sich Büroflächen. Die Sanierung der Liegenschaft startete im September 2014 und wurde im 2015 erfolgreich abgeschlossen. Das sechste und somit oberste Geschoss wurde zu 7 Wohnungen mit insgesamt 528 m2 reiner Wohnfläche aus- resp. umgebaut. Die Nettobausumme für die Sanierung des kompletten Gebäudes betrug CHF 9.85 Mio. Die Investition verteilte sich mit CHF 1.6 Mio auf das Jahr 2014 und mit CHF 8.3 Mio auf das Jahr 2015. 31 32 Portfolio Lagerstrasse 1 Zürich Repräsentative Lage in einem städtischen Umfeld direkt im Herzen von Zürich. Bei dem 1951 erbauten Haus handelt es sich um eine Geschäftsliegenschaft mit fünf Obergeschossen und einem zurück versetztem Erdgeschoss. Teile des Objektes wie die Fassade, das Treppenhaus, die originale Holzdecke im Restaurant und das Wandbild von Cariget stehen unter Denkmalschutz. Portfolio Nutzfläche: 2 409 m2 Baujahr: 1951 Nutzung: Geschäftsliegenschaft Flächen nach Nutzungsart 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0% Wohnen Büro Läden Gastro- Gewerbe / nomie Lager/ Sondernutzung 33 34 Portfolio Nutzfläche: 805 m2 Baujahr: 1865 Nutzung: Geschäftsliegenschaft Flächen nach Nutzungsart 100% 80% 60% 40% 20% 0% Wohnen Büro Läden Gastro- Gewerbe / nomie Lager / Sondernutzung Portfolio GERBERGASSE 48 Basel Per 1. Juli 2015 haben wir die Liegenschaft Gerbergasse 48 mit zwei wichtigen Hauptmietern erwerben können. Ziel war es, mit diesem strategischen Zukauf ein weiteres Objekt an bester Lage der Stadt zu erwerben. Die Liegenschaft befindet sich aufgrund des Baujahres 1865 – Epoche des romantischen Historismus – in der Schutz- und Schonzone. Das Erdgeschoss ist durch die grosse Höhe und die Fassadengestaltung klar lesbar. Das Gebäude verfügt über 5 Vollgeschosse. Die Liegenschaft befindet sich in der Fussgängerzone Basels und gehört zur Altstadtzone. Das Objekt bildet den Kopf einer Blockrandbebauung, welche im Erdgeschoss hauptsächlich Nutzungen wie Gastronomie und Verkaufsflächen aufweist. In den Obergeschossen befinden sich hauptsächlich Büros sowie einzelne Wohnungen. 35 36 Portfolio Schwarzwaldallee 171 Basel Beim Gebäude handelt es sich um ein Objekt mit Baujahr 1908, welches als Eckhaus die Riehenstrasse und die Schwarzwaldallee flankiert. Die Fassade ist geprägt durch Elemente des späten Jugendstils. Grosse Teile der Liegenschaft sind denkmalgeschützt. Die Liegenschaft wurde im 2012 /13 vollständig saniert und das für Altbauten typische Flair konnte vollständig erhalten werden. Portfolio Nutzfläche: 1632 m2 Baujahr: 1908 Sanierung:2012 Nutzung: Wohnliegenschaft mit Gewerbeanteil im EG Flächen nach Nutzungsart 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0% Wohnen Büro Läden Gastro- Gewerbe / nomie Lager/ Sondernutzung 37 38 Portfolio Nutzfläche: 2 366 m2 Baujahr: 1917 Sanierung: 1989 / 2015 Nutzung: Geschäftsliegenschaft Flächen nach Nutzungsart 100% 80% 60% 40% 20% 0% Wohnen Büro Läden Gastro- Gewerbe / nomie Lager / Sondernutzung Portfolio LIMMATSTRASSE 65 Zürich Die Liegenschaft befindet sich im Kreis 5, in Gehdistanz zum HB Zürich. Der Standort ist hinsichtlich öffentlicher Verkehrsmittel optimal erschlossen. Von Juli 2014 bis Ende Juni 2015 wurde die Liegenschaft in enger Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege Zürich modernisiert. Bei Fassade, Fenstern und im Treppenhaus gab es einige Auflagen zu erfüllen. Der Lift konnte im Zuge der einhergehenden Erneuerung ebenfalls vergrössert werden. Das Haus wurde insgesamt rollstuhl gerecht umgebaut. Es wurde Haustechnik auf den neusten Stand gebracht sowie Mietflächen optimiert und modernisiert. Das Investi tionsvolumen betrug CHF 2.5 Millionen. Die Liegenschaft ist nun für die nächste Phase im Zyklus bestens ausgestattet. Die Vollvermietung bereits nach kürzester Zeit rundet dieses Projekt erfolgreich ab. 39 40 Portfolio 1 / 2 / 3 4 6 7 9 10 Portfolio 5 sämtliche Liegenschaften 8 1 Badenerstrasse 425, Zürich 2 Badenerstrasse 427, Zürich 3 Badenerstrasse 429, Zürich 4 Badenerstrasse 431, Zürich 5 Bäckerstrasse 62, Zürich 6 Birmensdorferstrasse 20 / Grüngasse 2, Zürich 7 Brandschenkestrasse 171, Zürich 8 Bürglistrasse 6 – 10, Zürich 9 Klausstrasse 4, Zürich 10 Lagerstrasse 1, Zürich 11 11 Albisriederstrasse 170 / 172, Zürich 41 42 Portfolio 12 16 13 14 17 19 20 Portfolio 15 18 12 Limmatstrasse 65, Zürich 13 Neptunstrasse 57, Zürich 14 Niederdorfstrasse 70, Zürich 15 Witikonerstrasse 15, Zürich 16 Zähringerstrasse 37, Zürich 17 Zeltweg 67, Zürich 18 Zollikerstrasse 6, Zürich 19 Zweierstrasse 25, Zürich 20 Uitikonerstrasse 17, Schlieren 21 21 Maienstrasse 2 – 12, Winterthur 43 44 Portfolio 22 / 23 24 26 29 27 30 Portfolio 25 28 22 Binningerstrasse 11, Basel 23 Binningerstrasse 15, Basel 24 Egliseestrasse 1, Basel 25 Gerbergasse 48, Basel 26 Hochstrasse 56, Basel 27 Hutgasse 6, Basel 28 Picassoplatz 4, Basel 29 Rebgasse 64, Basel 30 Riehenring 77, Basel 31 31 Riehenstrasse 157, Basel 45 46 Portfolio 33 32 35 36 38 39 Portfolio 34 37 32 Riehenstrasse 163 / 165, Basel 33 Riehenstrasse 167, Basel 34 Schwarzwaldallee 171, Basel 35 Steinenvorstadt 67, Basel 36 Aarbergergasse 57, Bern 37 Chasseralstrasse 156, Spiegel bei Bern 38 Malerweg 4, Thun 39 Bohl 4, St. Gallen 40 40 Rue de Lausanne 29 – 31, Morges 47 48 Kontakte & wichtige Daten Kontakte & wichtige Daten Hauptadresse Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon + 41 43 344 61 31 Fax + 41 43 344 61 30 Sekretariat des Verwaltungsrats Stephan Ehrsam Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon + 41 43 344 61 36 Fax + 41 43 344 61 30 [email protected] Investor Relations Adrian Schenker Swiss Finance & Property AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon +41 43 344 61 35 Fax +41 43 344 61 30 [email protected] Wichtige Daten Ordentliche Generalversammlung 2016 12. April 2016 Impressum Herausgeberin: Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich Konzept, Gestaltung: LST Schenker AG, Luzern Fotos: Thomas Zwyssig, Zürich Text: Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich März 2016 Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon + 41 43 344 61 31 Fax + 41 43 344 61 30 [email protected] www.sfpi.ch Börsenhandel, Handelssymbole SIX Swiss Exchange: Symbol SFPN, Valor 3281613, ISIN CH0032816131 Reuters: SFPN.S Bloomberg: SFPN SW
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