基礎控除 40%減!相続大増税時代突入へ あなたの大切な「マイホーム」 このままでは・・・・ えっ!?『小規模宅地等の特例』適用で大きく節税できるって? こんにちは!不動産仲介のイエステーション・籾山(もみやま)淳です。 突然、ビックリさせて申し訳ありません。 でも今日は、あなたにとても大事なお知らせがあって、こうしてお手紙をお送 りしました。 大事なお知らせとは、2015 年に改正された相続税の課税強化に負けない、不 動産による節税対策のご紹介です。 これからお話しする「小規模宅地等についての特例」を念頭に置けば、あな たは大切なマイホームを、将来にわたって保つことができるのです。 「まだ相続を考えるほど齢じゃない」とか、 「マイホーム以外に大した財産はな いから」と読むのを止めず、もうしばらくお付き合いください。早い段階での 対策があなたのマイホームの先行きに、今後大きく影響してくることをご説明 しますので・・・ ◎新たに相続税が課されるケースが増える 子供の数 同 同 同 同 同 1人 1人 2人 2人 3人 3人 改正前 改正後 改正前 改正後 改正前 改正後 5000 万円 非課税 160 万円 非課税 80 万円 非課税 20 万円 7000 万円 100 万円 480 万円 非課税 320 万円 非課税 220 万円 1 億円 600 万円 1220 万円 350 万円 770 万円 200 万円 630 万円 3 億円 7900 万円 9180 万円 5800 万円 6920 万円 4500 万円 5460 万円 資産額 評価額 2015 年よりはじまった相続税の改正は、基礎控除が 40%引下げられ、上図の とおり、新たに課税対象が広がる世帯が大幅増になる見込みです。特に東京で 一戸建をご所有の方の多くが、相続税の支払い対象になると予想されています。 ※上記1㎡当たり路線価が土地評価の対象となります。 ◎相続税の資産評価は 例:土地西東京市に150㎡の土地を所有:35万円/㎡×150㎡=5250 万円 相続財産は、他に建物(固定資産税納付通知書の評価が加算)+現預金+株券 なども対象資産になります。 今回の税改正で、相続税は、対象財産の評価額が3000万円+600万円× 相続人・・・を超える額については、課税対象になります。 東京国税局によりますと、首都圏(東京・神奈川・千葉・山梨)で持家世帯は、 2010年時点で申告対象が 20.9%だったのが、2015年以降、 実に 44.5%!が申告対象世帯 になる予想です。 東京に一戸建てをお持ちのあなたにも、申告が必要になるかもしれませんね。 「じゃあ、我が家も相続税払わなきゃいけないんだ」 ・・・との声も聞こえてき そうですが・・・それは早計です。 実は評価額を下げて、税金を回避する方法があるのです。 それが『小規模宅地等の特例』です。 では、まず今年から変わった相続税を、おさらいしましょう。 ポイント1.基礎控除が 40%減で相続税対象者が激増? 従来:5000 万円+(1000 万円×相続人の数) ↓ 【2015 年から】3000 万円+(600 万円×相続人の数) 財産の評価を控除してくれる額が大幅に引き下げられました。 ポイント 2.最高税率も 55%にアップ! 相続対象額を算出する控除が減るだけでなく、資産が 2 億円を超えるお金持 ちの多くは、税率も5%ポイントずつアップしています。先祖代々の 土地を相続したあなたはもちろん、敷地が 50 坪以上の広い敷地にお住いのあな たも、最寄駅 10 分内の便利のよい土地にマイホームをお持ちのあなたもにも 相続時・・・何千万円もの税金=現金 があなたのお子さんに課せられるかもしれないのです。 「え!東京に一戸建を持ってるだけで、そんなにお金かかるの?」 そうですよね。せっかく手にしたマイホームを・・・持っているばかりにこ こまで相続で取られるなんて・・・ちょっと酷ですよね。 あなたかお子さんどちらかに相続時、納税の用意がなければ、 あなたのマイホームを・・・手放さなければ いけないかもしれません。 そんなの嫌ですよね。 そこで! 相続税を軽減できるだけでなく、場合によっては基礎控除の枠に収めて、 「相続税 0 円」を可能にするのが 「小規模宅地等の特例」です。 小規模宅地などの特例は、一定の条件を満たした子供が親からマイホームを 相続する際、最大 80%もその評価を減らしてくれる有難い制度です。 たとえば、あなたのマイホームの評価が 4000 万円とすれば、評価が一気に 800 万円迄下がり、お子さんが2人であれば、マイホーム以外の 資産が 3400 万円を超えない限り、 相続税を 0 円にできるのです。 ではその条件は? あなたのお子さんが(以下) 条件1.あなたのマイホームに同居している事 条件2.同居していなくても、相続の 3 年以内にお子さんが 持家に住んでおらず、他の相続人が同居していない事 の 2 点です。 いかがですか? そうはいっても「息子は、自宅をもう買ってるし、嫁も孫もいるから同居な んて無理だよ。」とお考えかもしれません。 でも 諦めないでください! ☆持ち家があっても OK? あなたのせっかくのマイホームを継承してもらいたいお子さんが、既にマイ ホームをお持ちでも諦めないでください。 特例もありますから・・・ たとえばお子さんがご近所に持家を購入して近所に住んでいたり、単身赴任 で同居されているなど、何らかの事情で同居やそれに準じる状態であれば、 お子さんが持家をご所有でもチャンスです。 以下の備えをしてください。 備え1.お子さんの住民票をあなたのマイホームに移す 備え2.同居の事実が残るようにする 同居していた事実を後から証明するのは難しいので、たとえばパスモ等ID 型の定期券を使い、実家から通勤する際の電車やバスなどの利用実績を残して おく、実家の近くで買い物をしたり、ガソリンを入れたりした際のレシートを こまめに残しておく・・・などの工夫をしましょう。 備え3.同居期間は 1 年以上 同居期間が短い場合(例:亡くなる前の数ヶ月間だけ)には、税務署が特例 を認めないこともありますので、最低でも 1 年以上の同居期間を設けましょう。 条件2は、現在お子さんが賃貸暮らしなら購入を留まらせてください。さら に荒業かもしれませんが、お子さんが持家を所有ならそれを賃貸 に回し、お子さん家族が賃貸暮しをする事で「持家に 3 年以上居住 したことがない」状態を、将来の相続までに満たすのも一法です。 いかがですか? 少しハードルは高いですが、あなたの大切なマイホームを永く子や孫に引き 継がせるには、備えが必要ですね。 一方、そこまで手間暇かけてマイホームにしがみつくのもなぁ・・・ とお考えかもしれませんね。 そうですよね。 マイホームを残すことに縛られすぎて、あなたの将来の楽しみや 趣味がしぼんだり、ブレーキばかり踏んでいてもつまらないですよね。 そこで! 「小規模宅地等の特例」をからめつつ、あなたの 将来の選択肢が広がるご提案を3つご紹介します。 ☆提案1 マンションに住み替える あなたのマイホームから既にお子さんたちが独立されているようでしたら、 ご自宅は広すぎませんか? 家も古くなれば不具合や修理も頻繁になりますし、 庭木の手入れ、洗濯物を干すため昇り降りするのも キツくないですか? お子さんの独立を機に管理もしっかりしていて、駅にもより近い マンションに住み替えてはいかがでしょうか? 一戸建てからマンションへの住み替えは、 床面積当たりの相続税評価額が、戸建よりマンションのほ うが低いので、相続対策にもなります。 「小規模宅地等の特例」を視野に入れるなら、条件1にあったお子さんの 持家の近所のマンションに住み替えられてはいかがでしょうか?お 子さんやお孫さんと「スープの冷めない距離」で安心してシルバーライ フを楽しみつつ、「小規模宅地等の特例」の適用も容易に適えられます。あな たのマイホームを売ってマンションに住み替えることで、余ったお金は、趣味 や旅行に充てるもよし、将来の老人ホームへの入居金として備えるもよしです。 ☆提案2 二世帯住宅に住み替える あなたのマイホームの敷地が 50 坪超など広ければそのまま、狭ければ広い土 地に買い替えて、二世帯住宅を建てられてはいかがですか? 小規模宅地等の特例は、2014年以降二世帯住宅に関する適用が緩和され ました。玄関が別々で内部で親世帯・子世帯がつながっていなくても 一宅地に建つ二世帯住宅なら小規模宅地等の特例は適用 されるようになりました。提案1よりさらに距離は狭まりますが、建物の構 造上独立が保たれていれば、お嫁さんの抵抗も少ないのではないでしょうか? また昨今は 3~4 人世帯向けの土地(30 坪前後)が売れ線で、二世帯住宅に適し た 50 坪以上の広い売地は割安に買える可能性もあります。 ☆提案3 子供に貸す たとえばあなたが、子供の世話にならず将来老人ホーム等で快適に過ごした いなら、マイホームを売却して入居金に充てるほか、余力があればお子さん家 族の住みたい場所に、戸建なりマンションを購入して、お子さんと「賃貸契約 を締結」されてはいかがでしょう? 「小規模宅地等の特例の適用」の条件を満たしますし、ご所有の不動産を自己 居住にするより、賃貸として利用したほうが 相続評価額は約 70%にまで引き下げられます。 提案1にあったように、それがマンションであればさらに相続評価額を圧縮 できるのです。 いかがでしたか? 少しの工夫で相続が大幅に減らせることが、ご理解いただけたでしょうか? まだ老後には早いあなたも、将来についてお子さんと話し合われたり、コミュ ニケーションをとる機会としてお役立てください。 あなた自身の人生の結晶であるマイホームを使って、さまざまな選択肢が可 能になるのも、あなたががんばって不動産という財産を作られたからです。 あなたの今後の人生が一層輝くため、あなたのマイホームを生かす方法をご 検討でしたら、ぜひご連絡ください。ご自宅の適正な評価をご提示し、あな たの将来設計に沿ったご提案をさせていただきます。 あなたからのご連絡を心よりお待ちしております。 お問合せは イエステーション田無店 西東京市西原 1-1-2 営業:籾山(もみやま)淳 宅地建物取引士 フリーダイヤル: 0120-70-2055 [email protected] メール: Fax: 042-469-3566(専用用紙同封) 追伸 ただいま、売却フェア開催中につき 2015年9月30日までに訪問査定のご依頼を頂いた お客様全員にクオカード2000円と 全国宅地建物取引業協会編集の「あなた の不動産 税金は平成27年版」 をプレゼントいたします。 イエステーション田無店 フリーダイヤル: 西東京市西原 1-1-2 http://www.yes1tokyo.jp/ 0120-70-2055 [email protected] メール: Fax: 042-469-3566(専用用紙同封)
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