基礎控除 40％減！相続大増税時代突入へあなたの大切な「マイホーム」このままでは・・・・えっ！？『小規模宅地等の特例』適用で大きく節税できるって？こんにちは！不動産仲介のイエステーション・籾山（もみやま）淳です。突然、ビックリさせて申し訳ありません。でも今日は、あなたにとても大事なお知らせがあって、こうしてお手紙をお送りしました。大事なお知らせとは、2015 年に改正された相続税の課税強化に負けない、不動産による節税対策のご紹介です。これからお話しする「小規模宅地等についての特例」を念頭に置けば、あなたは大切なマイホームを、将来にわたって保つことができるのです。「まだ相続を考えるほど齢じゃない」とか、「マイホーム以外に大した財産はないから」と読むのを止めず、もうしばらくお付き合いください。早い段階での対策があなたのマイホームの先行きに、今後大きく影響してくることをご説明しますので・・・ ◎新たに相続税が課されるケースが増える子供の数同同同同同 1人１人２人 2人３人３人改正前改正後改正前改正後改正前改正後 5000 万円非課税 160 万円非課税 80 万円非課税 20 万円 7000 万円 100 万円 480 万円非課税 320 万円非課税 220 万円 1 億円 600 万円 1220 万円 350 万円 770 万円 200 万円 630 万円 3 億円 7900 万円 9180 万円 5800 万円 6920 万円 4500 万円 5460 万円資産額評価額 2015 年よりはじまった相続税の改正は、基礎控除が 40％引下げられ、上図のとおり、新たに課税対象が広がる世帯が大幅増になる見込みです。特に東京で一戸建をご所有の方の多くが、相続税の支払い対象になると予想されています。 ※上記１㎡当たり路線価が土地評価の対象となります。 ◎相続税の資産評価は例：土地西東京市に１５０㎡の土地を所有：３５万円/㎡×１５０㎡＝5250 万円相続財産は、他に建物（固定資産税納付通知書の評価が加算）+現預金+株券なども対象資産になります。今回の税改正で、相続税は、対象財産の評価額が３０００万円+６００万円× 相続人・・・を超える額については、課税対象になります。東京国税局によりますと、首都圏（東京・神奈川・千葉・山梨）で持家世帯は、２０１０年時点で申告対象が 20.9％だったのが、２０１５年以降、実に 44.5％！が申告対象世帯になる予想です。東京に一戸建てをお持ちのあなたにも、申告が必要になるかもしれませんね。「じゃあ、我が家も相続税払わなきゃいけないんだ」・・・との声も聞こえてきそうですが・・・それは早計です。実は評価額を下げて、税金を回避する方法があるのです。それが『小規模宅地等の特例』です。では、まず今年から変わった相続税を、おさらいしましょう。ポイント１．基礎控除が 40％減で相続税対象者が激増？従来：5000 万円+（1000 万円×相続人の数） ↓ 【2015 年から】3000 万円+（600 万円×相続人の数）財産の評価を控除してくれる額が大幅に引き下げられました。ポイント 2．最高税率も 55％にアップ！相続対象額を算出する控除が減るだけでなく、資産が 2 億円を超えるお金持ちの多くは、税率も５％ポイントずつアップしています。先祖代々の土地を相続したあなたはもちろん、敷地が 50 坪以上の広い敷地にお住いのあなたも、最寄駅 10 分内の便利のよい土地にマイホームをお持ちのあなたもにも相続時・・・何千万円もの税金＝現金があなたのお子さんに課せられるかもしれないのです。「え！東京に一戸建を持ってるだけで、そんなにお金かかるの？」そうですよね。せっかく手にしたマイホームを・・・持っているばかりにここまで相続で取られるなんて・・・ちょっと酷ですよね。あなたかお子さんどちらかに相続時、納税の用意がなければ、あなたのマイホームを・・・手放さなければいけないかもしれません。そんなの嫌ですよね。そこで！相続税を軽減できるだけでなく、場合によっては基礎控除の枠に収めて、「相続税 0 円」を可能にするのが「小規模宅地等の特例」です。小規模宅地などの特例は、一定の条件を満たした子供が親からマイホームを相続する際、最大 80％もその評価を減らしてくれる有難い制度です。たとえば、あなたのマイホームの評価が 4000 万円とすれば、評価が一気に 800 万円迄下がり、お子さんが２人であれば、マイホーム以外の資産が 3400 万円を超えない限り、相続税を 0 円にできるのです。ではその条件は？あなたのお子さんが（以下）条件１.あなたのマイホームに同居している事条件２.同居していなくても、相続の 3 年以内にお子さんが持家に住んでおらず、他の相続人が同居していない事の 2 点です。いかがですか？そうはいっても「息子は、自宅をもう買ってるし、嫁も孫もいるから同居なんて無理だよ。」とお考えかもしれません。でも諦めないでください！ ☆持ち家があっても OK? あなたのせっかくのマイホームを継承してもらいたいお子さんが、既にマイホームをお持ちでも諦めないでください。特例もありますから・・・たとえばお子さんがご近所に持家を購入して近所に住んでいたり、単身赴任で同居されているなど、何らかの事情で同居やそれに準じる状態であれば、お子さんが持家をご所有でもチャンスです。以下の備えをしてください。備え１．お子さんの住民票をあなたのマイホームに移す備え２.同居の事実が残るようにする同居していた事実を後から証明するのは難しいので、たとえばパスモ等ＩＤ型の定期券を使い、実家から通勤する際の電車やバスなどの利用実績を残しておく、実家の近くで買い物をしたり、ガソリンを入れたりした際のレシートをこまめに残しておく・・・などの工夫をしましょう。備え３.同居期間は 1 年以上同居期間が短い場合（例：亡くなる前の数ヶ月間だけ）には、税務署が特例を認めないこともありますので、最低でも 1 年以上の同居期間を設けましょう。条件２は、現在お子さんが賃貸暮らしなら購入を留まらせてください。さらに荒業かもしれませんが、お子さんが持家を所有ならそれを賃貸に回し、お子さん家族が賃貸暮しをする事で「持家に 3 年以上居住したことがない」状態を、将来の相続までに満たすのも一法です。いかがですか？少しハードルは高いですが、あなたの大切なマイホームを永く子や孫に引き継がせるには、備えが必要ですね。一方、そこまで手間暇かけてマイホームにしがみつくのもなぁ・・・とお考えかもしれませんね。そうですよね。マイホームを残すことに縛られすぎて、あなたの将来の楽しみや趣味がしぼんだり、ブレーキばかり踏んでいてもつまらないですよね。そこで！「小規模宅地等の特例」をからめつつ、あなたの将来の選択肢が広がるご提案を３つご紹介します。 ☆提案１マンションに住み替えるあなたのマイホームから既にお子さんたちが独立されているようでしたら、ご自宅は広すぎませんか？家も古くなれば不具合や修理も頻繁になりますし、庭木の手入れ、洗濯物を干すため昇り降りするのもキツくないですか？お子さんの独立を機に管理もしっかりしていて、駅にもより近いマンションに住み替えてはいかがでしょうか？一戸建てからマンションへの住み替えは、床面積当たりの相続税評価額が、戸建よりマンションのほうが低いので、相続対策にもなります。「小規模宅地等の特例」を視野に入れるなら、条件１にあったお子さんの持家の近所のマンションに住み替えられてはいかがでしょうか？お子さんやお孫さんと「スープの冷めない距離」で安心してシルバーライフを楽しみつつ、「小規模宅地等の特例」の適用も容易に適えられます。あなたのマイホームを売ってマンションに住み替えることで、余ったお金は、趣味や旅行に充てるもよし、将来の老人ホームへの入居金として備えるもよしです。 ☆提案２二世帯住宅に住み替えるあなたのマイホームの敷地が 50 坪超など広ければそのまま、狭ければ広い土地に買い替えて、二世帯住宅を建てられてはいかがですか？小規模宅地等の特例は、２０１４年以降二世帯住宅に関する適用が緩和されました。玄関が別々で内部で親世帯・子世帯がつながっていなくても一宅地に建つ二世帯住宅なら小規模宅地等の特例は適用されるようになりました。提案１よりさらに距離は狭まりますが、建物の構造上独立が保たれていれば、お嫁さんの抵抗も少ないのではないでしょうか？また昨今は 3～4 人世帯向けの土地（30 坪前後）が売れ線で、二世帯住宅に適した 50 坪以上の広い売地は割安に買える可能性もあります。 ☆提案３子供に貸すたとえばあなたが、子供の世話にならず将来老人ホーム等で快適に過ごしたいなら、マイホームを売却して入居金に充てるほか、余力があればお子さん家族の住みたい場所に、戸建なりマンションを購入して、お子さんと「賃貸契約を締結」されてはいかがでしょう？「小規模宅地等の特例の適用」の条件を満たしますし、ご所有の不動産を自己居住にするより、賃貸として利用したほうが相続評価額は約 70％にまで引き下げられます。提案１にあったように、それがマンションであればさらに相続評価額を圧縮できるのです。いかがでしたか？少しの工夫で相続が大幅に減らせることが、ご理解いただけたでしょうか？まだ老後には早いあなたも、将来についてお子さんと話し合われたり、コミュニケーションをとる機会としてお役立てください。あなた自身の人生の結晶であるマイホームを使って、さまざまな選択肢が可能になるのも、あなたががんばって不動産という財産を作られたからです。あなたの今後の人生が一層輝くため、あなたのマイホームを生かす方法をご検討でしたら、ぜひご連絡ください。ご自宅の適正な評価をご提示し、あなたの将来設計に沿ったご提案をさせていただきます。あなたからのご連絡を心よりお待ちしております。お問合せはイエステーション田無店西東京市西原 1-1-2 営業：籾山（もみやま）淳宅地建物取引士フリーダイヤル： 0120-70-2055 [email protected] メール： Fax: 042-469-3566(専用用紙同封) 追伸ただいま、売却フェア開催中につき２０１５年９月３０日までに訪問査定のご依頼を頂いたお客様全員にクオカード２０００円と全国宅地建物取引業協会編集の「あなたの不動産税金は平成２７年版」をプレゼントいたします。イエステーション田無店フリーダイヤル：西東京市西原 1-1-2 http：//www.yes1tokyo.jp/ 0120-70-2055 [email protected] メール： Fax: 042-469-3566(専用用紙同封)