市街化区域における「未整備住宅地」の整備課題 ―595―

日本建築学会大会学術講演梗概集（関東） 2015 年 9 月 7269
市街化区域における「未整備住宅地」の整備課題
正会員
「未整備住宅地」地区計画市街化区域 ○今西一男
土地区画整理事業１はじめに市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域及
びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る
べき区域」（都市計画法第 7 条第 2 項）と定義される。し
かし、人口減少や経済規模縮小という都市の縮減傾向が
顕著となり、今や「優先的かつ計画的に市街化を図る」
ことは困難である。特にこれまで市街地開発事業または
地区計画が導入されておらず、用途地域のみによって土
地利用を制御してきた市街地では、本来図るべき整備や
機能更新がなされず、粗放化する事態が懸念される。本研究ではこのように(1)市街化区域にあること、(2)
住居系用途地域 (1) にあること、(3)市街地開発事業の事業
計画決定（事業完了）及び地区計画の都市計画決定がな
されていないこと、のすべてに該当する市街地を「未整
備住宅地」と定義し、表 1 の全国調査(2)を実施した。その
目的は未整備住宅地の今後の整備手法を検討するため、
現在の整備課題を知ることにある。本報はその調査結果
より、市街地開発事業の基本的な手法である土地区画整
理事業（「区画整理」）の未着手に関する課題と、「未整備
表 2 未着手の区画整理の目的（複数回答、n=138）目的中心市街地の活性化既成市街地の再編新住宅地の開発防災性の向上幹線道路の整備その他件数 12 66 71 37 58 13 割合 8.7% 47.8% 51.4% 26.8% 42.0% 9.4% 同じく「ある」138 自治体に未整備住宅地における区画
整理未着手の理由を聞いた結果（表 3）、「事業化への合意
形成が困難」が 102 件（73.9％）と最も多く、次いで
「自主財源の不足」59 件（42.8％）、「減歩負担への理解
が得られない」56 件（40.6％）となっていた。「事業化へ
の合意形成が困難」は区画整理によく見られるが、「自主
財源の不足」は経済規模縮小の趨勢を示す理由と言える。表 3 区画整理未着手の理由（複数回答、n=138）理由事業化への合意形成が困難減歩負担への理解が得られない換地にともなう移転への理解が得られない事業が長期に渡りやすい都市計画マスタープランとの不整合自主財源の不足補助制度の不足宅地需要の低下地価の下落他の事業導入による必要性の低下その他件数 102 56 21 33 0 59 14 22 30 9 25 割合 73.9% 40.6% 15.2% 23.9% 0.0% 42.8% 10.1% 15.9% 21.7% 6.5% 18.1% 住宅地」の整備手法に関する課題を把握したものである。３未整備住宅地の整備手法の課題２では現在未着手となっている区画整理の目的・理由
表 1 本研究における全国調査の概要調査名称：都市縮減社会における「未整備住宅地」の計画課題に関する
を確認したが、今後、未整備住宅地において区画整理を
全国調査調査対象：区域区分を設定している全国 635 自治体調査方法：郵送調査法（配布・回収とも郵送）調査期間：2014 年 9－11 月有効回答：506 自治体（79.7％）調査内容：回答自治体の都市計画の概要 4 問、未整備住宅地における都
市計画の課題 4 問、都市計画における住民参加と住民による
未整備住宅地の改善 6 問、自由回答 1 問、合計 15 問施行する際の課題も聞いた（表 4）。ここでは未着手の区
画整理の有無について無回答の 2 自治体を除く 504 件に
ついて、「ある」「なし」の別に結果を示した。これによ
２未整備住宅地における区画整理の未着手従来であれば、未整備住宅地の基本的な整備手法とし
ると、やはり「ある」「なし」のいずれでも「事業化への
合意形成が困難」が最も多く、次いで「自主財源の不足」
となっている。特に「自主財源の不足」について、「ある」
ては区画整理が考えられる。そこで本研究では未整備住
宅地において未着手（事業計画決定以前、区域の都市計
画決定済みまたは調査段階）となっている区画整理も多
では 65.2％、「なし」では 59.8％となっており、「ある」
の方が 5.4％、課題として認識している割合が高い。この区画整理に代わる手法としては、地区計画が考え
いと考え、その有無を聞いた。その結果、未着手の区画
られる。その策定の際の課題を聞いた結果（表 5）、「ある」
整理が「ある」は 138 自治体（27.3％）、「なし」は 366
では「道路など地区施設整備の合意が難しい」が 59.4％
自治体（72.3％）、無回答は 2 自治体（0.4％）であった。と最も多く、「なし」では「地区計画策定から計画実現ま
この「ある」138 自治体に未着手の区画整理の目的を聞
でに時間がかかる」が 47.8％と最も多かった。第 2 位は
いた結果（表 2）、「新住宅地の開発」が 71 件（51.4％）
他方の第 1 位の項目となるが、その割合の差は「ある」
と最も多く、次いで「既成市街地の再編」66 件（47.8％）、で 10.8％、「なし」で 0.8％であり、「ある」の「道路な
「幹線道路の整備」58 件（42.0％）となっていた。人口
減少下で、「ある」の半数以上がなお「新住宅地の開発」
を目的とした事業を積み残していることがわかる。ど地区施設整備の合意が難しい」は主要な課題と言える。
未着手の区画整理が「ある」状況から、具体的な「道路
など地区施設整備」に目が向けられていると考えられる。
A Study on the Subject of Improvement of the Incomplete Housing
Areas in Urbanization Area
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IMANISHI Kazuo
なお、区画整理を施行する際の課題にも関わって「必要
事業に着目すると、「ある」で 5 件（33.3％）、「なし」で
な財源の確保が難しい」を見ると、「ある」では 26.8％で
第 5 位、「なし」では 31.4％で第 4 位と低い位置にある。表 4 区画整理を施行する際の課題（複数回答） 4 件（30.1％）と同様の割合である。「ある」「なし」とも、
自治体独自の事業より法定の事業を活用する場合が多い。表 6 新たに用いる手法（複数回答）課題事業化への合意形成が困難減歩負担への理解が得られない換地にともなう移転への理解が得られない事業が長期に渡りやすい都市マスタープランとの不整合自主財源の不足補助制度の不足宅地需要の低下地価の下落他の事業の導入による必要性の低下その他あるなし合計 n=138 n=366 n=504 120 279 399 87.0% 76.2% 79.2% 81 211 292 58.7% 57.7% 57.9% 47 140 187 34.1% 38.3% 37.1% 70 217 287 50.7% 59.3% 56.9% 9 34 43 6.5% 9.3% 8.5% 90 219 309 65.2% 59.8% 61.3% 32 55 87 23.2% 15.0% 17.3% 35 60 95 25.4% 16.4% 18.8% 35 62 97 25.4% 16.9% 19.2% 17 15 32 12.3% 4.1% 6.3% 7 21 28 5.1% 5.7% 5.6% 表 5 地区計画を策定する際の課題（複数回答）課題地区整備方針など共通の目標を決めづらい道路など地区施設整備の合意が難しい建蔽率・容積率など建築条件の合意が難し
い敷地面積の合意が難しい高さ制限の合意が難しい地区計画策定から計画実現までに時間がか
かる必要な事業用地の確保が難しい必要な財源の確保が難しいその他あるなし合計 n=138 n=366 n=504 62 162 224 44.9% 44.3% 44.4% 82 172 254 59.4% 47.0% 50.4% 26 61 87 18.8% 16.7% 17.3% 38 91 129 27.5% 24.9% 25.6% 27 46 73 19.6% 12.6% 14.5% 67 175 242 48.6% 47.8% 48.0% 21 62 83 15.2% 16.9% 16.5% 37 115 152 26.8% 31.4% 30.2% 15 39 54 10.9% 10.7% 10.7% 手法建築協定まちづくり条例に基づいたルールの策定指導要綱に基づいた事業の推進開発許可基準の推奨用途地域以外の地域地区制度の活用用途地域に委ねるその他あるなし合計 n=138 n=366 n=504 37 92 129 26.8% 25.1% 25.6% 29 65 94 21.0% 17.8% 18.7% 29 94 123 21.0% 25.7% 24.4% 43 97 140 31.2% 26.5% 27.8% 23 50 73 16.7% 13.7% 14.5% 92 212 304 66.7% 57.9% 60.3% 13 28 41 9.4% 7.7% 8.1% 表 7 住民による整備事例区画市区名具体的事業札幌市地区計画小山市地区計画川口市地区計画・住宅市街地総合整備事業柏市地区計画市原市地区計画板橋区地区計画「街づくり誘導計画」ある府中市町田市「地区街づくりプラン」 15 件日野市住宅市街地総合整備事業鎌倉市「まちづくり計画」藤沢市地区計画・建築協定・「景観形成地区」芽ヶ崎市地区計画新潟市地区計画西宮市「狭隘道路整備事業」明石市地区計画天童市「まちなみ協定」・「街並みづくり基準」吉川市地区計画・準防火地域上尾市「街づくり計画」中央区市街地再開発事業（組合）東久留米市地区計画区画整理（組合）なし稲城市逗子市区画整理（組合） 13 件川崎市建築協定新発田市区画整理大垣市「景観形成重点地域」弥富市区画整理（組合）宇治市「地区まちづくり計画」古賀市地区計画（注）「」は自治体独自の事業。このように区画整理にも地区計画にも課題が見られる
が、ではこれらの手法に代わり、新たに用いる手法とし
４結論ては何が考えられているのか。その結果（表 6）を見ると、以上より、未整備住宅地において未着手となっている
「ある」「なし」のいずれでも「用途地域に委ねる」が最
区画整理は 27.3％に止まる。しかし、その半数以上が
も多く、次いで「開発許可基準の推奨」となっている。「新住宅地の開発」を目的とする事業を積み残している。「用途地域に委ねる」については、「なし」の 57.9％に対
今後の整備手法として区画整理には合意形成と財源、
し「ある」は 66.7％と 8.8％割合が高い。他の項目の割
合の差は 5％にもならず、顕著な違いと言える。ただし、
これらは積極的な整備や機能更新の手法とは言い難い。一方、こうした手法を都市計画行政が担うばかりでは
なく、住民自らの市街地改善意欲に立脚した整備事例は
見られないのか。本研究では住民による未整備住宅地の
地区計画には合意形成という課題が指摘される。それら
に代わる手法として用途地域や開発許可があげられてい
るが、積極的な整備や機能更新に結びつくとは言い難い。そこで都市計画行政だけではなく、住民自らの整備事
例から示唆を得る必要があると考える。未着手の区画整
理「あり」で 15 件、「なし」で 13 件の整備事例が見られ
整備事例を聞いた結果（表 7）、「ある」で 15 件、「なし」
たが、自治体独自の事業の活用はまだ少ない状況にある。で 13 件が見られた。その具体的事業で目立つのは「ある」付記本研究は文部科学省科学研究費補助金基盤研究(C)「都市縮減社会にお
ける区画整理と新たな市街地整備手法の開発検討」（研究代表者：今西一
では地区計画の 10 件（66.7％）である。「なし」では地
男、課題番号：25420622）の一環として実施したものである。区計画は 3 件（23.1％）であり、区画整理・市街地再開
発事業が 5 件（38.5％）と多い。なお、この 5 件の内 4
件は組合施行である。また、法定ではない自治体独自の
福島大学人文社会学群行政政策学類教授・博士（学術）
補注 (1)第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住
居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住
居地域、準住居地域の 7 種類。 (2)国土交通省「平成 24 年度都市計画現況調査」により対象を抽出した。 Professor, Faculty of Administration and Social Sciences,
Cluster of Human and Social Sciences, Fukushima Univ., Dr. Ph.
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