この不動産価格等調査書は一例です。価格等調査を受託した業者により異なる手順、 条件及び書式がありますことをご了承ください。 発行番号 第1234号 発行日付 平成2X年○月○日 不動産価格等調査書 依頼者 ○○ ○○ 様 名古屋市○○区○○一丁目１番 ○○不動産鑑定 不動産鑑定士 印 ○○ ○○ ○ Ⅰ．調査価格 金 00,000,000円 ・この価格等調査記載の所有権その他の権利については、登記簿又は依頼者ご提示の資料に基づき、 対象不動産の用益権以外の権利については、これがないものとして調査を行ったものです。 ・本価格調査は、調査条件の設定や調査手順等を一部省略のうえ実施しており、本価格等調査は、 価格調査の基本的事項及び手順のすべてについて不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書ではあ りません。そのため、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行った場合には結果が異なる可能 性があります。 ・本調査価格は、当該資産の譲渡につき要する不動産取得税、登録免許税、消費税、仲介手数料等 の費用を含みません。 ・本価格等調査は、下記で記載した依頼目的以外での使用及び記載されていない者への公表・開示 ・提出等は想定していません。 ・上記の結果は、下記の価格等調査の条件を前提としています。 Ⅱ．対象不動産の表示 区分 所在および地番、家屋番号 地目、建物の構造・用途 数量 土地 愛知県○○市○町1234番 宅地 登記簿 140.00㎡ 建物 同所所在 家屋番号1234番 木造瓦葺2階建・居宅 登記簿 延120.00㎡ - 1 - Ⅲ．価格等調査の基本的事項 １．対象不動産の種別及び類型 自用の建物及びその敷地 ２ ．価 格等調査の条 件 （１）対象確定条件 対象不動産の現状を所与として価格等調査を行う。 （２）想定上の条件及びその他の条件 なし。 （３）調査範囲等条件 土壌汚染、建物環境に関するアスベスト等の有害物質、埋蔵文化財の埋蔵及び地下埋 設物の埋設の可能性については調査範囲外として価格等調査を行う。 本価格等調査書に記載した事項以外の建物内部の隠れたる瑕疵については調査範囲外 として価格等調査を行う。 本価格調査書に記載した事項以外については、原則として依頼者ご提示の資料を前提 に価格等調査を行う。 ３ ．価 格等調査の時 点 平成2X年○月○日 ４ ．価 格等を求める 方法 原価法に準ずる方法による価格を調査価格とする。 土地については取引事例比較法による価格、公示価格等を規準とした価格により査定 し、建物については管理の状況や増改築・リフォーム等を適正に反映した上で、再調 達原価について減価修正する方法により査定する。さらに以上により求めた土地・建 物価格の合計に対して、周辺における戸建住宅の需給の動向や取引価格水準等を参考 に土地建物一体の市場性を検討のうえ、対象不動産の調査価格を決定する。 Ⅳ．価格等調査を行った年月日 平成2X年○月○日 - 2 - Ⅴ．業務の目的と範囲等に関する事項 別表①参照 Ⅵ．利害関係等 別表①参照 Ⅶ．対象不動産の確認 １．物的確認 （１）実地調査日及び立会者 平成2X年○月○日に○○様の立ち会いの下で現地調査を行った。 （２）確認資料 登記事項証明書、公図、建物図面・各階平面図、固定資産評価証明書、建物建築確認書、 ○○作成のホームインスペクション報告書 ２．権利の態様の確認 （１）所有者 土地・建物：○○ ○○ （２）確認に用いた資料及び確認日 登記事項証明書にて、平成2X年○月○日に確認した。 （３）所有権以外の権利 ない - 3 - Ⅷ．調査価格決定の理由の要旨 １．価格形成要因の分析 （１）土地 利用状況 戸建住宅の敷地として利用されている。 街路条件 正面 方位：南西 幅員：6.0ｍ 系統・連続性：普通 種類等：舗装市道（建築基準法第42条1項1号道路） 側道 ─ 交通・接近条件 最寄り駅：JR○○線「○○」駅まで道路距離約○○m その他利便施設距離： 日用品店舗：○○ｍ、小学校：○○ｍ、市役所：○○ｍ 環境条件 供給処理施設：上水道・下水道・都市ガス 引込可 周辺の状況：戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域 行政的条件 用途地域等：市街化区域、第一種低層住居専用地域 指定建ぺい率：50％、基準建ぺい率：50％ 指定容積率：150％、基準容積率：150％ 防火規制：なし 画地条件 間口：10ｍ その他の規制：特になし 形状：長方形 奥行：14ｍ 規模：140.00㎡ 地勢：ほぼ平坦 高低差：ほぼ等高 その他：特になし - 4 - 接面状況：中間画地 （２）建物 建物概要 建築時期：平成1Y年○月○日（築後約○年、増改築等はない） 構造：木造瓦葺2階建 用途：居宅 床面積：延140.00㎡ 間取り：1階 2階 LDK、和室×1、トイレ、浴室、納戸 洋室×4、トイレ、バルコニー 設備概要 床暖房2室、ソーラー発電パネルあり 仕上等概要 天井：石膏ボード、ビニールクロス等 床：フローリング、畳等 外壁：サイディングボード、一部タイル 内壁：ビニールクロス等 品等 中位 耐震性 昭和56年意向の新耐震基準による建物 維持管理の状態 ホームインスペクション報告書を参照のこと その他 外構等として普通車2台駐車可能な駐車場がある 隣地・道路境界にブロック塀、生け垣等がある - 5 - （３）市場分析 需給の動向 ○○市における戸建住宅需要は旺盛であり、昨年１年間では○件 の戸建住宅着工があった。 主たる需要者層 自己の居住目的のファミリー層 代替競争不動産との比較 競争力は普通 （４）最有効使用の判定 土地 戸建住宅地 建物及びその敷地 現況のとおり - 6 - ２．調査価格決定の根拠 （１）土地価格 以下の価格を検討のうえ、対象不動産の土地価格（更地としての価格）を以下のとお り査定した。 取引事例比較法に 別表●で求めた取引事例に比準した各価格を比較検討のうえ、単 よる価格 価を0,000円/㎡と求めた。これに対象不動産の土地面積を乗じて 取引事例比較法による価格を下記のとおり査定した。 単価 0,000円/㎡ 数量 × 160.00㎡ ＝ 00,000,000円 公示価格等を規準 別表●で求めた単価に対象不動産の土地面積を乗じて公示価格等 とした価格 を規準とした価格を下記のとおり査定した。 単価 0,000円/㎡ 対象不動産の土地価格 数量 × 160.00㎡ 00,000,000円 - 7 - ＝ 00,000,000円 （２）建物価格 対象建物を新規に再調達する場合の再調達原価を査定し、次に、この再調達原価に対 して、建物の現況及び地域的特性の推移・動向から判断した現価率を乗じて建物の積算 価格を査定する。現価率の査定にあたっては、主として建物自体に係る物理的要因、機 能的要因について、耐用年数に基づく方法及び観察減価法とを併用して、現価率を○％ と査定し、対象建物価格を以下のとおり査定した。 再調達原価 対象建物は増改築・リフォーム等は行われていない。よって、対 象建物全体の再調達原価を以下のとおり求めた。 単価 数量 0,000円/㎡ 現価率 × 再調達原価 140.00㎡ ＝ 00,000,000円 【耐用年数に基づく方法】 現価率＝ 経済的残存耐用年数○年 経過年数○年＋経済的残存耐用年数○年 = ○% 【観察減価法】 耐用年数に基づく方法と同程度と判断 【減価率】 上記2方法を勘案して、○％と査定した。 建物価格 再調達原価 現価率 00,000,000円 × ○％ 建物価格 ＝ 00,000,000,000円 （３）土地・建物一体としての市場性 需給動向：○市の築○～○年の戸建住宅については十分な需要が見込める。 価格水準：上記の築年の不動産は○○～○○万円で取引されている。 上記を勘案し、対象不動産の市場性減価は不要と判断した。以下のとおり、土地価格 と建物価格の - 8 - （４）原価法に準ずる方法による価格と調査価格の決定 需給動向：○市の築○～○年の戸建住宅については十分な需要が見込める。 価格水準：上記の築年の不動産は○○～○○万円で取引されている。 上記を勘案し、対象不動産の市場性減価は不要と判断した。よって、以下のとおり原 価法に準ずる方法による価格を査定して、当該価格をもって調査価格と決定した。 土地建物合計価格 00,000,000円 市場性増減価 × （100％±0％） 原価法に準ずる方法による価格 ＝ 00,000,000円 ３．不動産鑑定士等の役割分担 受託業者 業者名 氏名 記名押印 業務内容 委託業者 ○○不動産鑑定 不動産鑑定士 ○○ ○○ ○ 価格等調査の全て 以上 【附属資料】 ・ 所在位置略図 ・ 公図 ・ 建物図面 ・ 現況写真 - 9 -
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