新税制対応 プライベート カンパニーを 活用して、 不動産投資をしよう ！ ダイジェ スト版 不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書 成田 仁 著 小谷野公認会計士事務所 [ 監修 ] 目次 はじめに 序章 収益不動産投資は誰にでもできる 第１章 やっぱりプロの眼から見ても 不動産投資が確実だと考える理由 第２章 収益不動産のマーケティング戦略 プロはここを見ている 第３章 なぜ収益不動産投資を「法人」 でやると 手元に残るお金が増えるのか 第４章 プロとチームを組めば 「勝てる法人」設立は意外に簡単 第５章 知っていますか？ 不動産投資の税務戦略 第６章 プロにしか言えない「ここだけの話」 はじめに [ 本文要約 ］ 第一弾書籍の出版から約 3 年間が経過した今、安 なった現状を考えると、これまで法人化のデメリッ 倍首相の指示で将来的に法人減税がなされる見込み トとされた税務調査を受けやすいという点について です。現在 35.64％（東京都の場合）の法人税率は は、差がなくなりつつあるともいえそうです。ま 20％台を目指して引き下げの方向に動いていくこと た、そもそも税務調査がこようとも、まったく問題 は間違いありません。 のないようにすべきです。納税は国民の義務なので その一方で、消費税や、比較的国民の理解を得や すから、税法に適った正しい会計処理が必要です。 すい、高額所得者への所得税、相続税などは税率 一方で、適法な範囲での、賢い節税は国民の権利 アップの方向に動いていきそうです。今後、所得 であるとも考えます。正々堂々と、入ってきた収入 税、住民税、復興税をあわせると最高税率 56％に を最大化して残していく税務戦略や、財務マネジメ もなることが予定されている個人の税率と 20％台 ントが今後は益々重要になると考えます。 を目指して動いていきそうな法人税率を考えると、 「法律」は知っている人だけを助けるといわれま その違いは歴然としたものになります。 す。税法を知っている人には、たくさんの恩恵をプ 2013 年、多くの個人の不動産収入がある方々の レゼントしてくれると思います。知っている人だけ 元へ、税務署からの「おたずね」が寄せられまし が「得」をする収益不動産の税務戦略及び財務マネ た。今まであまりフォーカスされなかった個人の不 ジメントをご紹介して、 「収益不動産投資」の効果 動産所得にも、公のメスが入ったのかもしれませ を最大化する方法を是非多くの人に知ってもらいた ん。今回の「おたずね」では実際多くの方々が修正 いと思います。 申告となりました。個人にメスが入れられるように 序章 収益不動産投資は誰にでもできる ■節税しながら資産を増やす、賢い方法 ■あなたに知ってほしい、不動産投資で「本当にお金を残す」ためのポイント [ 本文要約 ］ あなたが稼いだお金が残らないのは、税引後所得 せん。しかし、プロの手を借りれば意外に簡単に出 でお金を残そうとしているからかもしれません。た 来ます。さらに、「収益不動産投資（賃貸）事業で とえば、サラリーマンや個人事業主で 1800 万円を あれば、金融機関は融資してくれる」のも特徴。こ 越える課税所得を得たとすると、住民税を合わせる れが、他の投資商品を買うためだったり、他の事業 と最高税率は 50％！ を始めるためだったりしたら、融資を受けるのも一 せっかく稼いだお金もその半分は税金として引か 苦労です。 れてしまうのです。税金分を取り戻そうと個人で投 不動産投資で重要なことは、「収益不動産のマー 資をしても、実は節税にもキャッシュフローを増や ケティング戦略」とキャッシュフローを最大化する すことにもなりません。そこで、個人ではないかた ための「税務戦略と財務マネジメント」です。しか ちで投資を行って、節税をしながらキャッシュフ し、巷にあふれる不動産投資の本を見てみても前者 ローを増やし資産を育てていくのです。 に偏りがちで、後者についてはほとんど誰もふれて そのためには法人を設立してマンションなどの収 いません。是非、本書を参考に不動産投資を通じ 益不動産投資を行うのがイチバンです。 「法人で」 て、節税しキャッシュフローを最大化していくこと というところがポイントですが、 「法人設立なんて で、自分のやりたいことの実現のためのロードマッ 難しそう」と思われる方もいらっしゃるかもしれま プを作ってみてください。 1 第 1 章 やっぱりプロの眼から見ても 不動産投資が確実だと考える理由 ■不動産投資は、なぜいつも強いのか ■６つのリスクコントロールで確実に収益を上げる ■プロだけが知っている投資戦略 [ 本文要約 ］ 投資におけるリスクはコントロール出来るリスク ですが、プロは出口戦略、つまり売却を見据えて行 とコントロールが困難なリスクとに分けられます。 動します。 不動産投資では天災などを除けば仮に物件価格が下 がったとしても、物件そのものがなくなってしまう ことはありません。そして健全なテナントがいる限 り賃料収入は入り続けてくるので、収益がゼロにな ることはありません。これは不動産投資の特徴であ り魅力でもあります。また、右の図を見ていただけ れば分かるのですが、不動産物件というのは株式な ◎上図：東京 23 区新築分譲（区分所有）1R マンションの供給戸数と どの市場の動きに比べて比較的安定している＝一定 平均坪単価 下図：日経平均株価（Nikkei225）推移の対比 の需要があり、リスクコントロールしやすいという ことが言えます。 供給戸数 （件） もちろん不動産投資にもリスクがありますが、そ 8,000 のほとんどが「コントロールできるリスク」です。 7,000 順番に見ていきましょう。 6,000 平均坪単価（万円） 400 坪単価は比較的安定 ↓坪単価 300 万ライン 5,000 ①悪い物件を購入してしまうリスク 4,000 ②空室が発生するリスク 3,000 ③滞納が発生するリスク 2,000 ④自然災害リスク 1,000 ⑤物件の値下がりリスク 0 ⑥金利上昇リスク 350 250 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 150 供給戸数 6,611 5,490 4,890 4,752 3,577 2,605 1,922 4,513 4,533 4,155 （本書ではこのようなリスクに対してプロの視点から 平均坪単価 321.3 331.8 337.2 341.5 345.4 328.5 329.8 334.3 333.4 338.5 アドバイスをしていますので、是非参考にしてみて下さい） こうしたリスクコントロールの他に、「旗を立て 株価（円） る」つまり自分が何を目的に不動産投資をするのか 22000 ということを明確にして、 「長期ビジョンとビジョ 20000 ンに対するマネジメント」をしっかり身につけるこ 18000 とが重要となってきます。その際、次の 3 つを具体 16000 的に描いた上で行動できるかが大切です。 14000 12000 10000 ①物件の取得タイミング（入り口） ②物件保有 8000 ③売却・エグジット（出口） 6000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 平均株価 11,489 16,111 17,226 15,308 8,860 10,546 10,229 8,455 10,395 16,291 入り口の言わば仕入れを間違えないのはもちろん 下図の「日経平均株価」に比べ、上図の「不動産坪単価」は安定している。 2 第 2 章 収益不動産のマーケティング戦略 プロはここを見ている ■不動産投資ならなんでも OK ではない ■不動産マーケットをプロの視点で分析する ■マーケットの変化を見る ■プロが行う収益物件の設備投資戦略 [ 本文要約 ］ 収益不動産投資といっても、区分所有のワンルー として重要となってきます。 ムマンション、リート（REIT）と呼ばれる不動産 不動産投資というと、どうしても立地や物件ばか 投資信託などいろいろな種類があります。しかし、 りを見てしまいがちですが、いくらいい物件があっ 長期的な収益を考えるならば、私たちはマンション ても賃借する「人」がいなければ意味がありませ やアパートの「一棟買い」をお勧めします。一棟買 ん。実は、不動産のプロはこうした「人」の動きを いであれば部屋ごとに設備や内装を変えた部屋にす 常に分析しているのです（本書では、人の流れをみ ることで、多様な入居者のニーズに応えることがで るときに何に着目すればいいのかを具体的に紹介し きます。また、前章で触れた出口戦略としても ています） 。 ①そのまま売却 ②加工（リノベーション）して売却 ◎黄金のシックスティーンエリア ③土地として売却 春日部 ④新築して売却 川越 入間 といったようにバリエーションが増え、その中か ら一番有利な選択肢を選ぶことができます。この出 福生 口戦略の選択肢の多さも、一棟買いをお勧めする理 八王子 由のひとつです。 「一棟買い」の収益不動産に優位 野田 さいたま 狭山 柏 環七 八千代 相模原 性があることがお分かり頂けたかと思いますが、そ 千葉みなと駅 大和 もそも人口が減少していく日本で賃貸市場はどうな 横浜駅 の？ という疑問があると思います。その点を不動 産のプロの視点からみていきたいと思います。 ◎人口の社会移動推移図 国立社会保障・人口問題研究所が公表している （万人） データによると 2035 年までには、日本の人口増加 東京圏 20 名古屋圏 率はマイナス 16.2％と推計されています。その中で 関西圏 15 も比較的マイナス幅が小さいのが東京都、神奈川 県、滋賀県、沖縄県の４都県です。こうしたデータ 10 を踏まえると、収益不動産投資で中長期での安定し 5 た収益を得るためには、やはり東京圏のエリア投資 が投資先として重要になってきます。東京圏の中で 0 も特に「黄金のシックスティーン」ともいうべきエ -5 リアがあります。これは、右の図をみて頂ければ分 かるのですが、国道 16 号線で輪切りにしたエリア 96 98 2000 02 04 06 08 10 12 （年） です。このエリアの内側は今後も概ね人口減少率が 東京圏は 9 万 6524 人の転入超過。前年に比べ 2 万 9315 人の増加。 18 年連続の転入超過。転出超過は神奈川県横須賀市、茨城県日立市、 広島県呉市など 1310 市町村。全市町村の 76.2％。 10％以下に抑えられるエリアで、収益不動産投資先 （出典：総務省統計局住民基本台帳人口移動報告（平成 25 年） ） 3 第 3 章 なぜ収益不動産投資を「法人」でやると 手元に残るお金が増えるのか ■知って愕然！ 個人と法人の税制格差 ■税引前所得で「貯金」ができる法人メリット ■将来の「自由のために」法人設立という手も [ 本文要約 ］ 日本の税制では個人の最高税率は 50％（個人事 フローを最大化する「法人による収益不動産投資」 業税 5％も加味すると 55％）と法人税に比べて割高 が登場する訳です。 に設定されています。さらに、今後の社会保障・税 それではどうやってどのような法人を設立するの 一体改革によって個人の課税強化、特に高所得の個 かということですが、私たちは、不動産保有会社で 人は狙い撃ちにされる傾向が強まっています。そう 収益不動産物件を取得し、会社自身が物件を運用す すると、いくら本業で稼いで、不動産投資で安定収 る方法をお勧めしています。新規に不動産運用会社 益を得ても結局税金を納めるために頑張っているこ を設立し、収益不動産物件を取得する場合はだいた とになってしまいます。 い次ページのような流れになります。 そこで、本書のテーマである税引後のキャッシュ ◎法人税と所得税の税率格差表 A. 個人の場合 ①所得税の速算表…累進課税制度（所得に比例して税率も高くなる） （平成 27 年 1 月 1 日以後） 課税される所得金額 税率 195 万円以下 5% 控除額 0円 195 万円超 330 万円以下 10% 97,500 円 330 万円超 695 万円以下 20% 427,500 円 695 万円超 900 万円以下 23% 636,000 円 900 万円超 1,800 万円以下 33% 1,536,000 円 1,800 万円超 4000 万円以下 40% 2,796,000 円 4000 万円超 45％ 4,796,000 円 （計算例）課税所得が 700 万円の場合の所得税額 7,000,000 円× 23% − 636,000 円＝ 974,000 円 ②住民税の税率 所得割…一律 10%（都民税 4%、区市町村民税 6%） →課税所得で 4,000 万円を超える場合、最高税率はなんと 55%！ （注：個人事業税（第１種事業）5% も加えると、60% の負担） B. 法人の場合 ①法人税の実効税率の算式 （ Ａ ＋ Ａ ×（ Ｃ ＋ Ｄ ＋ Ｇ ）＋ Ｅ ＋ Ｆ ）/（１ ＋ Ｅ ＋ Ｆ ）= 35.64％ 税目 税率 A 法人税 25.50％ 備考 B 復興特別法人税 ー C 法人道府県民税 4.20％ 26 年改正により廃止 制限税率。標準税率は 3.20％ D 法人市町村民税 12.10％ 制限税率。標準税率は 9.70％ E 法人事業税 4.66％（※1） 制限税率。標準税率は 4.30％ F 地方法人特別税 2.8982％ G 地方法人税 4.40％ 事業税の標準税率 4.30％× 67.4％ 26 年改正により創設 ※1 法人事業税の超過税率については本稿執筆時点で不明のため推定値となります。 ②法人の規模 法人税の実効税率は法人の規模によっても異なります。サラリーマン投資家の不動産管理会社の多くは 「資本金 1 億円以下で所得 800 万円以下」に該当するでしょう。 法人の規模 26 年 4 月 1 日〜 26 年 10 月 1 日〜 資本金 1 億円超 資本金 1 億円以下 資本金 1 億円以下で 所得 800 万円以下 27 年 4 月 1 日〜 35.64％ 37.11％ 23.16％ 23.20％ ※2 中小法人の軽減税率の期限切れで、法人税率が15％から19％に引き上げられた場合。 4 27.58％（※2） 税率格差だけで 最大30% 超。 費として認められます。また様々なセーフティネッ ①不動産オーナー（又は親族）が出資を行い、不 トが利用できるのも、法人化の魅力です。そのよう 動産保有会社を設立 ②不動産保有会社は、不動産オーナーからの借入 な制度の一つとして『独立行政法人中小企業基盤整 金や社債（少人数私募債）の引き受け、金融 備機構』が運営する中小企業向けの共済制度があり 機関からの借入金で不動産購入資金を調達 ます。これは法人であれば収益不動産保有法人で あっても利用でき、共済の積み立ての掛け金が全額 ③不動産保有会社は、調達資金で収益不動産を法 経費として計上されるのです。つまり、「経費が貯 人名義で取得して賃貸を開始 ④不動産保有会社は、貸主として入居者である第 金になる」のです。（本書ではそのようなセーフ 三者から賃料を徴収。賃借人からの賃貸収入 ティネットの活用方法と個人と法人の税制度上の格 は、全額を法人の売上として計上 差について具体的に分かりやすく説明しています） ⑤不動産保有会社は、不動産オーナー又は親族に 最近、将来の独立資金を安定して増やすために、 対して給与を支給 本業のビジネスや専門職の給与収入を得ながら「自 法人化による「入ってきたお金を減らさない」た 分株式会社」として、不動産保有会社を持つような めの税制上の 2 大メリットとして「所得の分散」と ケースも少しずつ増えています。私たちがお手伝い 「給与所得控除」が挙げられます。個人では累進課 をさせて頂いているケースでは、「企業に勤めてい 税制度により所得が増えると実効税率が上がって負 て、趣味を活かしたバーを経営したい」という方や 担税額が増加します。しかし、その所得を分散する 「自分もトレーニングするためにジムを経営した ことで一人当たりの実効税率を低くすることができ い」「全くの趣味でいいのでダーツバーを開きた ます。 い」など、いろいろなケースがあります。 さらに、法人であれば自分の家族を役員や社員と けれども、「本業をやりながら、法人で不動産保 し、給与を支払うことも可能になります。そうする 有をして、収益の上がるマーケティングをしてタッ ことで、個人では、収益不動産所得がそのまま課税 クスメリットを活かす会計・税務マネジメントをす 所得になってしまうものが、法人から役員、社員に るのは難しい」と思う方もいるでしょう。そもそ 給与を支払うかたちにすることで、 「給与所得控 も、不動産保有法人を設立する時点で、いろいろ大 除」が受けられるようになります。 変そうなイメージです。せっかく投資をして経費を 個人の場合は事業をやめて退職しようとしても、 かけるのですから、それを最大限活かせるように不 退職金というものがありませんし、たとえ家族を専 動産と税務・財政のプロを使ったチームをつくった 従者として退職金を支給したとしても、経費として ほうが確実に勝率は上がります。次章では「勝つ は認められません。しかし、これが法人となると経 チーム」づくり、勝てる法人設立についてお話します。 ◎不動産保有会社と投資家との関係 不動産保有会社 売上：賃貸料 経費：給与 貸付金 私募債 ・土地 ・建物 賃貸 賃貸料 資金調達 給与の支給 金融機関 不動産オーナーの配 偶者、親族など 不動産オーナー 5 賃貸人 （入居者） 不動産オーナー （又はその親族） 出資 第 4 章 プロとチームを組めば「勝てる法人」設立は意外に簡単 ■大家感覚ではなく「経営マインド」を持つこと ■不動産業者の力を利用する ■収益不動産のプロと税務・会計のプロが一体に ■不動産保有会社をつくるまで [ 本文要約 ］ 自分が何を目的に不動産投資をするのかというこ 他、インターネットで常に物件情報を収集するス とを明確にして、 「長期ビジョンとビジョンに対す タッフが 3 名、10 数名のスタッフが常時不動産業 るマネジメント」をしっかり身につけることが重要 者 や、 会 計 事 務 所、 弁 護 士 事 務 所 な ど を 訪 問 し です。不動産投資に限らず、成功する経営者は皆そ 「フェイストゥフェイス」で人間関係を築きながら のような具体的なビジョンをもっています。しか 情報収集しています。 し、その先実際にファイナンスを使って物件を取得 個人でこのようなシステムを構築しようとすると し、賃貸マーケティングを行い、税務・会計マネジ 費用対効果で絶対に割にあいません。しかし、パー メントとその仕組みを構築するとなると至難の業。 トナーとして「収益不動産の情報収集のプロ」を選 様々な問題に対応していく仕事をどんなパートナー べば、システムからスタッフまで使い放題なので と行うかというチームづくりが、非常に重要になっ す。 てきます。 パートナーとして税務・財政のプロとチームを組 不動産業者といっても、売買仲介、建売専門、マ むことで、 「今年の計画では、これだけのキャッ ンションの専門、地上げ専門、そして弊社のように シュフローを実現したい。そのためにはこういう手 収益不動産の専門会社というように、多岐にわたり を打っておきましょう」というふうに、計画どおり ます。弊社では、不動産業者向けの物件情報システ に進めるための財務戦略と財務マネジメント＝未来 ムから収益物件の新着情報をタイムリーに専門ス 会計が可能になるのです（本書では税務・財政のプ タッフがチェックしており、 「収益物件を探してい ロと組んで実際に不動産保有会社を設立するまでの る」旨のファックスが 24 時間自動的に約 3 万件の 流れを分かりやすく解説付きで示しています） 。 不動産業者に流れる仕組みになっています。その 6 第５章 知っていますか？不動産投資の税務戦略 ■税引後キャッシュフローを最大化すること ■税務戦略として有効な法人化 ■相続対策にも効く不動産の法人化 ■プロが教える金融機関との付き合い方 収益不動産投資の融資のホント ■不動産投資の税務で気をつけること [ 本文要約 ］ 税引後のキャッシュフローを最大化するために は、不動産管理会社株式が相続財産となります。こ は、収益不動産投資を法人化して行うとよいという の場合、非上場の株式の相続税上の評価方法が適用 ことを繰り返しお伝えしてきましたが、法人化して され、個人で不動産を保有していた場合に比べて、 行う場合最もタックスメリットのある形態とはなん さらに評価額を圧縮できる可能性があるのです。 なのでしょうか。本書では３つに分けて比較検討し また、収益不動産物件購入の際の資金調達手段と ています。 してまず検討すべきなのは、金融機関のレバレッジ を使ったファイナンス（融資）です。ファイナンス ①不動産保有会社をつくる形態 を受ける場合に自己資金として必要になるのは、基 ②不動産管理会社をつくる形態 本的に総投資額の最低１０％、メガバンクなどでは ③サブリース法人をつくる形態 ３０％ですが、これは一律ではなく、その時々の状 況や投資家の属性、交渉などで変わってきます。し 詳細は本書をお読み頂きたいのですが、不動産保 かし、金融機関相手に交渉（折衝）する際は、相手 有会社をつくる形態が一番タックスメリットがあり が不動産やファイナンスのプロであるだけに、一般 ます。 の方々だとなかなかうまく話が進まないことも多い これまでは、法人化によるタックスメリットとし のです。そんなときでも、私たちのような「収益不 て所得税の軽減効果を紹介してきましたが、さらに 動産と税務・会計のプロ」が一緒に話を進めること 相続税の軽減効果も期待できます。不動産を個人で で、売主や金融機関ともスムーズに話が進みやすく 所有していた人が亡くなった場合、その不動産は相 なります。 続財産となりますが、法人で保有していた場合に 7 第６章 プロにしか言えない「ここだけの話」 ■今後の不動産投資と税制はこうなっていく！？ ■不動産のプロから見た「成功する投資家」とは [ 本文要約 ］ ここまでお読みになられて、「これまでに読んだ あるべき投資」に向けて準備を進めたほうがいいで 不動産投資の本とは違うかもしれない」と感じられ しょう。成功するための要素はいろいろあります たのではないでしょうか。それは、本書が「儲かる が、意外に見逃されているのが、 「スピード」で 物件の見つけ方」ではなく、 「不動産投資にまつわ す。意思決定や情報の反応など、さまざまな面での る税務やタックスメリットの活用」について重点を スピードが速い不動産投資家の方は、やはり結果と 置いて書かれているからです。税務やタックスメ して、税引後のキャッシュフローを多く残すことに リットについて正しく理解することが、これからの 成功しています。では、そうしたスピードに対応す 不動産投資には絶対に必要になってきます。度重な るにはどうすればいいのでしょうか。一番効果があ る税制改正によって個人での収益不動産に関わる課 るのは、収益不動産のプロとパートナーを組むこと 税は強化される一方ですが、一方で法人に対する税 です。 制は緩和や見直しが進んでいます。近年の税制改革 収益不動産投資に関わるのは最終的には「人」で には次のようなものがあります。 す。お互いに「この人となら」と思える関係であれ ばあるほど、少しでもいい条件でいい情報を、いい ①法人税の引下げ 投資戦略をと気持ちが動くものです。１章でもお話 ②所得税の見直し しましたが、収益不動産投資を始めるときに最初に ③消費税増税 するべきことは、まずは「旗を立てる」ことです。 ④相続税増税 そして、 「未来の話」 、夢を話ながら収益不動産投 資を一緒に行っていくことで、ブレることなく本当 それぞれの詳細は本書で説明していますが、今後 に投資してよかったと思える物件を見つけ、収益を は「投資の考え方と行動」を再度見直して、 「将来 上げていくことができるのです。 8 書籍総合ランキング 単行本部門 （2014/7/28 〜 2014/8/3） 不動産投資部門 （2014/7/12 ～ 2014/8/28） １ １ 第 位 ブックファースト 銀座コア店 ビジネス書部門 （2014/7/28 〜 2014/8/3） 第 位 １ 第 位 『収益不動産の税務戦略』 『財務マネジメント』がわかる！ たちまち 4刷 ! 法人減税、 個人増税の時代 続! ! 1ヵ月連 Amazon 紀伊國屋書店 大手町ビル店 利益を最大化したければ、 いますぐ「法人」をつくりなさい 新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、 不動産投資をしよう！ 定価：本体 1580 円（税別） ISBN 978-4-8443-7370-4 発行：クロスメディア・パブリッシング 発売：インプレス ※お近くに書店がない場合のご注文は （株） ブックライナー 0120-39-8899（9:00-19:00）もしくは Amazon でお買い求め頂けます。 9
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