ビルからホテルへコンバージョン基準とメリットを探るビルオーナーにとって、所有するビルが築古になることは必然。そのとき、稼働率があがらず、かといって建替えるための資金もなかったとき、どうすればいいのか。そのようなビルオーナーの永遠の悩みに対し、時代のニーズに応えた提案が現れた。大量の訪日観光客が来ることに合わせた、オフィスビルからホテルへのコンバージョンだ。ーナーにも魅力的な選択肢として他のタイプの不動産を所有するオているという。このような盛況はらには温泉旅館などにも手を出しや企業が東京や地方主要都市、さの売買に関しても、海外の資産家テル開発が行われている。ホテル多く集まる銀座で現在、６件のホ熱くさせている。外国人観光客がインバウンド需要増はホテルをとして稼働していえをせずにホテルとによって、建替仕様に改修するこ装・内装をホテルフィスビルでも外る。築年が古いオバージョンがあの手法としてコンクリアにする１つそのような壁をくことが可能とな広がりを見せる。オフィスビルの活況が伝えられな場合、オフィスビルとして貸しい。土地が不整形、管理が不十分況が好転しているという話ではな悪いビルにおいて例年の厳しい状ン築地」も、もともとオフィスビオープンした「ファーストキャビ（東京都港区）。今年１月に築地に得意としているのがビーロットフィスビルをホテルにすることをこのコンバージョンの手法でオテルにコンバージョンすることで座も徒歩圏という立地に着目。ホ知名度の高い築地市場に近く、銀でした。しかし外国人観光客からスとしてはやや不利な形状のものであり、建物が凸型で賃貸オフィビルは、もともと企業の本社ビルる。ビルオーナー出すのにはテナント側に「？」がルだった空ビルを同社が購入し企昨今のホテル需要にマッチするとているもののエリアとしてはビジつくことは目に見えている。その画したもの。同社執行役員・経営考えました」をホテルへと再生し、現在も数件ような土地やビルのためにリーシ企画室長の佐藤文恵氏はその理由線「新宿三丁目」駅から徒歩４分にとって、オフィスビルからホテングに苦戦しているビルオーナーについて次のように語る。の場所に立地するビルで第二弾のネス５区と呼ばれる場所。更にそも少なくない。しかし一方で、建「当社には豊富な不動産再生実コンバージョンが始まっている。のプロジェクトを進行させていま替えを行うのには躊躇するとこ績があります。稼働率の低い不動ルへの「変身」は何も建て替えだろ。ある京橋のビルオーナーは「耐産に、リーシング方法の改善、権のエリアのなかでも築浅・駅近の震基準に未達」という理由でホテ「ＩＭＡＮＯＴＯＫＹＯ」と名付す。第一弾として関わった築地のルへの建替えを行っている。が、利調整、コンバージョンなどを行けられた当事業では、オペレータけではないのだ。建設費用が高騰している今日におい高稼働率の不動産にバリューアーをＡＢアコモ（東京都千代田区）そして現在、東京メトロ副都心いて、大多数のオーナーは建替えップしています。その一環でビル物件が良い。築古のビルや立地が ▲建物完成イメージという判断はしにくいだろう。 15/10/01 17:15 P046-047_特集3_建て替えの判断基準.indd 46 特集ホテルという選択肢築古オフィスビルを稼働させる新しい可能性はホテルにあり 46 掲載：㈱ビル経営研究所不動産ソリューションブックVol.23 ホテルという選択肢特集 ▲快適性を高めた内装で宿泊客のニーズに応じている『活かす』という前提でコの個性に着目し、個性を「当社では、その不動産低価格を売りにしている。し、新宿では人々の交流・イプのものであるのに対も高級感を押し出したタはカプセルホテルながら最も重要」と話す。築地ペレーターであることが定、価格設定を行えるオに合致したコンセプト設目線にたち、そのニーズ悩むオーナーにとってた。老朽化や稼働率に続過去最高を更新し１万人を超え、２年連国人観光客数は１３４２０１４年度訪日外いきたい」（佐藤氏）活用などにも展開してが保有する遊休資産ののノウハウを一般企業ですが、将来的にはこのみのコンバージョン入した不動産に対して今のところ、自社で購４分の１程度の感覚。しかしながら築地では凸力に劣る点がありました。でオフィスとしては競争代の建物で、形状や立地ナーにとってホテルコイリターンを望むオーことだ。それでも、ハめるのはとても難しいるが、その真贋を見極東京・北海道・福岡・シンガポールの全拠点をあわせては活気おびている。観光局の観光白書によると、訪日観も30名ほどの小さな組織。日本経済の発展、地域社会光客は3期連続最高を更新。ホテルの売買件数も増加傾の活性化への貢献としていったい何ができるのか。目標向にあり、REIT法人のHP等によると、物件取得時は稼の１つが、パートナー企業に協力を仰ぎながらより柔軟働率に応じた変動型賃料のスキームを選択する傾向にあに、市況のニーズにあった宿泊施設を創り外国人旅行客・るという。上記は、ホテル需要が増加すること、かつ宿投資家を日本によびこんでいくことだ。Pray for Japan! ０円台〜という安価な宿泊代を設定し多くの仕掛けをしています。ンバージョン企画を練っ型の形状が、現在ではよンバージョンは一考の昨今、観光立国政策の効果か、ホテルを取り巻く環境に選定、インバウンド向けのドミトリーとしてホテルオペレーターの新築との比較ではコス人が手軽に宿泊できる選定に際し、どのようなトも少なく、スピード月にオープンの予定。点に留意するのか。佐藤においても分の１〜氏は「宿泊ターゲットのていきます。築地・新宿は、多数の選択肢がありプライベート感ある空価値がある。 TOKYO』では、３００す。また、『 I M A N O 間の演出に寄与していまの両物件ともに昭和年 3 15/10/01 17:15 P046-047_特集3_建て替えの判断基準.indd 47 掲載：㈱ビル経営研究所不動産ソリューションブックVol.23 47 だ27位。このインバウンドの風は日本文化、他国との違執行役員・経営企画室長佐藤　文恵氏 2013年度外国人旅行者受入数ランキングでは日本はま価格競争などリスクも同時に介在しているがそれでも、ビーロット泊費収入自体にもアップサイドの可能性があることを示している。もちろん、市況には地震の脅威や、宿泊費のインバウンドがチャンスを確実なものに 11 60 いを世界にアピールする好機といえるだろう。当社は、