情報提供資料 欧州不動産関連証券の投資魅力 2015年11月9日 ECB（欧州中央銀行）のドラギ総裁は、10月22日の理事会後、12月の追加金融緩和の可能性を示唆し、 ユーロ圏での景気回復の腰折れ防止と低インフレ脱却を目指す姿勢を示しました。 このようなECBの金融緩和的な政策スタンスは、引き続き大陸欧州の不動産関連証券市場を下支えし、堅 調な相場展開が続くことが期待されます。 英国では、個人消費などに支えられて景気回復が継続しており、ロンドン中心部のオフィス賃料上昇も継続 しています。これらを背景に、英国の不動産関連証券市場も堅調な推移が期待されます。 欧州不動産関連証券指数のパフォーマンス推移 2014年10月31日∼2015年10月30日：日次 140 135 J-REIT 欧州不動産関連証券 米国REIT 欧州 不動産関連証券 132 130 125 120 米国REIT 106 115 110 105 J-REIT 104 100 95 90 14/10 15/1 15/4 15/7 15/10 （年/月） ＊使用した指数は、６ページの「本資料で使用している指数について」をご参照ください。 ＊ 2014年10月末を100として指数化。 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における欧州不動産関連証券指数のパフォーマンス推移を保証するものではありません。 世界主要都市のオフィス賃料サイクルにおけるステージ（2015年6月末時点） 賃料下落が加速 賃料下落が減速 賃料上昇が減速 賃料上昇が加速 トロント ニューヨーク ミッドタウン 上海 東京 ロサンゼルス マドリード サンパウロ ロンドン シティ フランクフルト ワシントンDC シドニー パリ 出所：CBREグループが提供するデータを基にCBREクラリオンが作成。 ※上記は、将来における世界主要都市のオフィス賃料サイクルを示唆、保証するものではありません。 ※本資料では、不動産投資信託証券（リート）と不動産関連株式をあわせて「不動産関連証券」ということがあります。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」をご覧ください。 1/6 欧州不動産市場の注目ポイント １．大陸欧州は、緩やかな景気回復を維持し、英国 は堅調な景気回復の動きが継続 ＜大陸欧州＞ ECBの金融政策などを下支えに、総じて大陸欧 州の緩やかな景気回復基調の維持が期待されて いる。ドイツは、良好な雇用（歴史的な低水準 にある失業率）･所得環境にあり、個人消費の拡 大が期待される。但し、新興国景気の下振れで、 景気回復ペースは穏やかになる可能性もある。 その他スペインは労働市場改革の進展で堅調な 回復が見込まれる。一方、フランスは雇用･所得 環境に厳しさが残り、回復ペースは遅いとみら れている。 ＜英国＞ 英国では、住宅購入支援政策を追い風に住宅需 要が持ち直したことや良好な雇用･所得環境によ り個人消費が堅調に推移。GDP成長率も2%台 での成長の継続が見込まれている。 大陸欧州および英国の実質GDP成長率と景気指数の推移 2012年10月∼2016年12月：月次 （％） 70 4 65 3 60 2 55 1 50 0 予想値 45 40 35 30 25 12/10 -1 -2 大陸欧州実質GDP成長率（前年同期比）（右軸） 英国実質GDP成長率（前年同期比）（右軸） 大陸欧州購買担当者景気指数（左軸） 英国購買担当者景気指数（左軸） 13/10 14/10 15/10 -3 -4 -5 16/10 （年/月） ＊実質ＧＤＰ成長率は、2012年10月-12月期 ∼2016年10-12月 期の四半期データ（2015年7-9月期以降は欧州委員会予想値）。 ＊購買担当者景気指数は、2012年10月∼2015年9月の月次データ。 出所：ブルームバーグおよび欧州委員会が提供するデータを基にみずほ 投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来における大陸欧州および英国の実質GDP成長率と景気指 数の推移を保証するものではありません。 ２．回復基調の欧州不動産市場の足元の動向 ＜大陸欧州＞ 欧州全体の底堅い個人消費などを背景に、欧州 全体で優良な小売関連物件の賃料が堅調に推移。 人口増や持ち家比率の低さなどを背景に、ドイ ツ（特にベルリン）の賃貸住宅物件も好調。景 気の底からの回復が著しいスペイン・アイルラ ンドや、緩和的な金融政策に下支えされたス ウェーデンでもオフィス賃料の上昇が見られる。 ＜英国＞ 好調な英国経済と幅広い業種からのテナント需 要に牽引されて、ロンドン中心部のオフィス賃 料が堅調に推移。ロンドン外縁部や英国の地方 主要都市の不動産への投資資金流入も拡大。 大陸欧州および英国の小売売上高（前年比）の推移 2010年7-9月期∼2015年7-9月期：四半期 （％） 8 6 大陸欧州 英国 4 2 0 -2 -4 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 15/9 （年/月） 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が 作成。 ※上記は、将来における大陸欧州および英国の小売売上高（前年比）の 推移を示唆、保証するものではありません。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」をご覧ください。 2/6 ３．欧州不動産市場を支える背景 ＜新規供給物件は限定的＞ 欧州全体で新規供給物件が限定的で、需要に供 給が追いつかない状況が継続。特にロンドン中 心部のオフィスは、デベロッパーが過去のバブ ル体験から開発に慎重なこと、建物老朽化によ る建替えやより収益性の高い住宅開発の割合が 相応にあることなどがその背景。 ＜海外投資家の資金流入＞ 海外の機関投資家（年金基金や政府系ファン ド）などが、運用難解消や資産保全の観点から、 欧州不動産市場への投資を拡大。 ＜良好な資金調達環境＞ ECBが、2015年3月より量的金融緩和政策を 開始。10月には12月に追加緩和の可能性を示 唆。低金利が続く見通しで、不動産会社やリー トの調達コストが低下することにより、物件取 得競争力の向上や業績拡大に期待が高まってい る。（本資料5ページをご参照） 18 ロンドン 15 2010年1-3月期∼2015年4-6月期：四半期 （億ユーロ） 1,200 45 600 40 400 35 200 30 25 0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 1-3月 1-3月 1-3月 1-3月 1-3月 1-3月 ※国境を越えた投資。 出所：CBREグループが提供するデータを基にCBREクラリオンが作成。 ※上記は、将来における欧州商業用不動産クロスボーダー投資の推移を 示唆、保証するものではありません。 ＜賃料＞ 180 ベルリン 50 800 200 パリ （％） 55 欧州域内投資家（左軸） 海外投資家（左軸） 海外投資家の割合（右軸） 1,000 オフィス空室率・賃料の推移 2005年∼2015年：年次 ＜空室率＞ （％） 欧州商業用不動産クロスボーダー※投資の推移 ロンドン パリ ベルリン 160 12 140 9 改 善 6 改 善 120 100 3 80 ＊2005年末＝100として指数化。 0 2005 2007 2009 2011 2015 （年） 2013 60 2005 2007 2009 2011 2013 2015（年） ＊2015年は6月までのデータ。 ＊「ロンドン」はシティ、「パリ」はイル・ド・フランス（パリを中心とした地域圏）、「ベルリン」はベルリン州内 ＊各都市を代表とするグレードの高いオフィスビルのデータ。 出所：CBREグループが提供するデータを基にCBREクラリオンが作成。 不動産関連証券の配当利回り （％） 2015年10月末現在 7 6 5.2 5 4.8 4.4 4.1 4.0 4 2.7 3 3.2 2.4 2.3 スウェーデン ドイツ 3.5 2 1 0 フィンランド スイス フランス オランダ 英国 欧州 不動産 関連証券 （ご参考） J-REIT （ご参考） 米国不動産 投資信託 証券 ＊使用した指数は、６ページの「本資料で使用している指数について」をご参照ください。 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来におけるオフィス空室率・賃料の推移および不動産関連証券の配当利回りを示唆、保証するものではありません。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」をご覧ください。 3/6 為替の見通し ＜ユーロ＞ 10月中旬までは、米利上げ観測後退によりユーロは対米ドルで上昇。その後は下旬に開催されたECB 理事会で12月の追加金融緩和の可能性が示唆されたことで、ユーロは反落。今後は、大陸欧州の高水準 の経常黒字を背景に、中長期的に対円でも緩やかなユーロ高の展開を想定。 ＜英ポンド＞ 10月は、小売売上高の改善に加え、失業率の一段の低下や高水準の賃金上昇率が維持されたことから、 英ポンドは上昇。今後は、物価低迷による利上げ観測後退やEU離脱に関する政治問題がリスク要因と なるものの、堅調な景気回復に伴う雇用･所得の改善が下支えとなり、英ポンドは中長期的に横ばいか ら穏やかな上昇が見込まれる。 ユーロと英ポンド（対円）の推移 2007年1月1日∼2015年10月30日：日次 予想値 ※2015年末、2016年末、2017年末の予想値は、ブルームバーグが集計した2015年11月2日時点における市場コンセンサスの平均値。 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来におけるユーロと英ポンド（対円）の推移を保証するものではありません。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」をご覧ください。 4/6 ご参考（欧州不動産関連証券データ） ECB資産規模と欧州不動産関連証券指数の推移 2005年10月末∼2015年10月末：月次 ECB 追加緩和の可能性を示唆 2015年10月 （兆ユーロ） （ポイント） 4.0 ECBの資産規模：左軸 欧州不動産関連証券：右軸 3.5 4,500 ECB QE開始示唆 2015年1月 4,000 3.0 3,500 2.5 3,000 2.0 2,500 1.5 2,000 1.0 1,500 0.5 1,000 0.0 05/10 07/10 09/10 11/10 500 15/10（年/月） 13/10 FRB（米連邦準備制度理事会）の資産規模 と米国REITの推移 日本銀行の資産規模とJ-REITの推移 2005年10月末∼2015年10月末：月次 2005年10月末∼2015年10月末：月次 （兆円） 400 350 300 250 200 日銀の資産規模：左軸 J-REIT：右軸 日本銀行 QE拡充決定 2013年4月 （ポイント） （10億米ドル） 4,000 6,000 3,500 3,000 2,000 3,000 9,000 1,000 500 11/10 15,000 12,000 100 08/10 18,000 4,000 1,500 0 05/10 （ポイント） 2,500 150 50 5,000 FRBの資産規模：左軸 米国REIT：右軸 FRB QE終了 2014年 10月 0 14/10 （年/月） 2,000 FRB QE開始 2008年11月 1,000 0 05/10 08/10 11/10 6,000 3,000 0 14/10 （年/月） ＊使用した指数は、６ページの「本資料で使用している指数について」をご参照ください。 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来におけるECB資産規模と欧州不動産関連証券指数の推移、日本銀行の資産規模とJ-REITの推移およびFRBの資産規 模と米国REITの推移を保証するものではありません。 ※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」をご覧ください。 5/6 本資料で使用している指数について ＊P1、5 欧州不動産関連証券 米国不動産投資信託証券 J-REIT ＊P3 オランダ ： FTSE EPRA/NAREIT United Kingdom指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Netherlands指数 英国 スウェーデン ： FTSE EPRA/NAREIT Sweden指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Switzerland指数 スイス フィンランド ： FTSE EPRA/NAREIT Finland指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Germany指数 ドイツ フランス ： FTSE EPRA/NAREIT France指数 欧州不動産関連証券 ： FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数 （ご参考）J-REIT ： 東証REIT指数 （ご参考）米国不動産投資信託証券 ： FTSE EPRA/NAREIT All Equity REITs指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数（トータルリターン、ユーロベース） ： FTSE NAREIT All Equity REITs指数（トータルリターン、米ドルベース） ： 東証REIT指数（配当込み、円ベース） FTSE®は、London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、FTSE International Limited が使用します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。 東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関す るすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。 ※本資料に掲載しているCBREクラリオン作成のデータについては、CBREクラリオンより許諾を得て、みずほ投信投資顧問が使用、掲 載しています。 【投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項】 ●投資信託に係るリスクについて ●投資信託に係る費用について 投資信託は、主として国内外の株式、公社債および不動 産投資信託証券（リート）などの値動きのある証券等（外 貨 建 資 産 に 投 資 す る 場 合 には 為 替 変 動 リ ス ク も あ り ま す。）に投資しますので、ファンドの基準価額は変動しま す。したがって、投資者の皆さまの投資元金は保証されて いるものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、 投資元金を大きく割り込むことがあります。ファンドの運 用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、 投資信託は預貯金と異なります。 みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託について は、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただ きます。 ■直接ご負担いただく費用 購入時手数料：上限3.78％（税抜3.50％） 換金時手数料：換金の価額の水準等により変動する場合が あるため、あらかじめ上限の料率等を示す ことができません。 信託財産留保額：上限0.5％ 投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や 投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リ スクの内容や性質が異なりますので、お申込みの際は 投 資信託説明書（交付目論見書）を必ずお読みください。 ■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用 運 用 管 理 費 用 （ 信 託 報 酬 ） ※ ： 上 限 年 2.16 ％ （ 税 抜 2.00％） ●投資信託は、預金商品、保険商品ではなく、預金保険、 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。登録 金融機関が取り扱う投資信託は、投資者保護基金の対象 ではありません。投資信託の設定・運用は、投資信託委 託会社が行います。 ※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報 酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算 によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場 合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により変 動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができま せん。 ■その他の費用 上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があり ます。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認くださ い。 ≪ご注意≫ 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