2015/1/28(水) 平成 26 年度社会工学類都市計画主専攻 卒業研究最終発表 2020 年東京オリンピック開催決定が周辺地価に与える影響 理工学群社会工学類都市計画主専攻 4 年 201111231 小倉利仁 指導教員：太田充 1. 研究の背景 2013 年 9 月 7 日、ブエノスアイレス(アルゼンチン) 与える影響を分析している。分析によると、オリンピ で行われた第 125 次 IOC 総会にてイスタンブール(ト ックが開催された街では 2.1～3.3％高く住宅が売り出 ルコ)、 マドリード(スペイン)の 2 都市に競り勝ち、 2020 されていた。また、メインオリンピックスタジアムか 年夏季オリンピック(第 32 回)が東京で行われる事が正 ら同心円状で 3 マイル(約 4.8 ㎞)以内の住宅はアナウ 式に決定した。東京都の 2020 年オリンピックへの立 ンスメント効果により 5％高く売り出されており、住 候補は、2011 年 7 月に正式に表明されたものである 宅価格へ与えた全体的な効果はおよそ€1.4billion に上 が、2016 年大会も東京は招致活動を行っている為、合 ったとしている。 計すると約 8 年間もの都を中心とした関係者の苦労が また、Charles C.Tu (2005)は、ワシントンを本拠地 実を結んだものである。 に置くアメリカンフットボールチームが、メインスタ 長い年月と多額の資金を費やし実現する事となった ジアムを都市郊外部へ移転し、FedEx Field というス 東京オリンピックであるが、東京という都市は具体的 タジアムを新設することによる周辺住宅取引価格への にはどのような恩恵を受けることができるのだろうか。 影響をヘドニックモデルと DID を用いて分析してい 都の試算した経済波及効果は 7 年間で約 3 兆円とされ る。DID を用いた推定では、FedEx Field から距離が ているが、これは一時的なフロー効果にすぎず、長期 近い地域は元々、周辺地域に比べて安く販売されてい 的な目線で見たストック効果は含まれていない。 たがスタジアム完成後はその価格の差が狭まっている そこで、オリンピック開催決定後公表され、東京 23 ということである。また、スタジアムの新設は一定の 区の湾岸部を筆頭に 6 年ぶりに上昇した 2014 年の地 範囲内における住宅価格には正の便益をもたらすが、 価は、どれだけオリンピック開催決定による効果を受 スタジアムの近隣の不動産価格には負の影響を及ぼす けており、どんな範囲まで影響を及ぼしているのか。 としている。 これらの事を、オリンピック開催が決定した今、実際 4. 本研究の位置付け の効果を厳密かつ定量的に評価する必要があると考え 以上 2 つの論文では、 る。 住宅価格を被説明変数に使用 2. 研究の目的 パネルの ID に郵便番号を使用 (不完全なパ 本研究の目的は、2013 年～2014 年における東京 23 ネルデータ) 区の公示地価について統計的手法を用いることで分析 本研究では、 し、2020 年東京オリンピック開催決定がどのような影 響を与えたか検証することで、社会資本整備等の短期 被説明変数に公示地価を使用 的な経済効果・ストック効果を明らかにすることであ →住宅地・商業地・工業地への影響を分析可能 る。 各観測地点を ID としてパネルデータを使用 →地点ごとの異質性をコントロール可能とし、 3. 先行研究 時間を通じた変化のみを分析可能 Geogios・Kavetsos (2011)は、2012 年ロンドンオリ 以上のような位置づけ・新規性のもと、2020 年東京オ ンピックのアナウンスメント効果が不動産価格に リンピック開催決定が周辺地価に与える影響の分析を 行う。 1 表 1：変数説明 5. データ/推定方法 5.1 データ 公示地価データは、国土数値情報ダウンロードサー ビスから収集し、パネルデータセットを構築している。 本研究では、住宅地・商業地・工業地ごとに 2020 年東 京オリンピック開催決定が与えた影響の分析を行う。 土地の分類については、用途地域をもとに行ったが、 “実際にその土地の上にどのような建物が建っている か”を表す利用現況の情報と照合しながら行った。商業 地や工業地であっても法律上は住宅建設が可能であり、 実際にそのような地点は対象地域内でも多くみられた ためである。 対象期間は、2013 年・2014 年の 2 期間としている。 5.2 対象地域 先述したように、本研究は 2020 年東京オリンピッ ク開催決定が周辺地価に与える影響を厳密かつ定量的 に明らかにする事を目的としているため、全 38 競技 関連施設中 30 施設と約 8 割の競技関連施設が集積し ている東京 23 区を対象地域として分析を行う。 表 2:それぞれの土地属性に与える影響の仮説 5.3 推定モデル/変数説明 期間 t、観測地点 i の公示地価（𝑌𝑖𝑡 ）のヘドニック 関数は、固定効果モデルの場合以下のように定義する ことができる。 【モデル式】 6 5 表 2 には交差項として作成した変数が与える住宅 ln(𝑌𝑖𝑡 ) = 𝛼𝑖 + ∑ 𝛽𝑗 𝐷1𝑗 𝐷2 + ∑ 𝛾𝑘 𝐷3𝑘 𝐷2 𝑗=1 地・商業地・工業地それぞれの地域への影響の仮説を 𝑘=1 示している。3 地域では土地の評価観点が根本的に異 4 なり、住宅地に関しては「住みやすさ」、商業地に関し + ∑ 𝛿𝑙 𝑋1𝑙 𝐷2 + 𝜃𝐷2 + 𝜀𝑖 ては「収益性」、工業地に関しては「資材等の搬出入の 𝑙=1 利便性」が主要な要因である。 「住みやすさ」は都市中 まず、𝛼𝑖 は観測地点ごとの固定効果、𝜀𝑖 は誤差項、 心部への通勤・通学の有利性に他ならず、オリンピッ 𝛽𝑗 , 𝛾𝑘 , 𝛿𝑙 , θは各説明変数に対応する係数(パラメータ)で ク開催決定により確定的となった湾岸地域のインフラ ある。 整備への期待から住宅地地価を上昇させたと考えられ 次の表 1 でモデル式に組み込んだ各変数の説明を行 る。商業地に関しては、メインとなる施設周辺地域の い、分析に先立って各変数が被説明変数(公示地価)へ みが影響を受けると予想できる。工業地に関しては、 与える影響、及び分類するそれぞれの土地属性への影 オリンピック開催決定によってもたらされる便益は考 響を予測する。 えにくく、ほとんどの変数が統計的に有意とならない ことを予想する。 2 よって、選手村から 3 ㎞圏内の住宅地地価は約 6.1％ 6. 推定結果 DID 推定を用いた固定効果モデルによる推定結果は 上昇していることが分かった(図 1)。また、同心円状 以下の表 3 である。工業地は、予想した通り全ての変 に選手村からの距離を拡げた結果、3-4 ㎞圏内が約 数において統計的に有意な結果が得られなかった為、 3.5％、4-5 ㎞圏内が約 1.7％、5-6 ㎞圏内が約 1.4％の 住宅地・商業地の推定結果に関して考察を加えること 上昇したことが分かった。選手村から 6 ㎞以降は有意 とする。全地域で行った推定に関しても基準となるた に出ていないため、オリンピック開催決定による影響 め結果を示す。 を受けていないと考える事ができる。 表 3：推定結果 また、メインスタジアムからの距離で作成した変数 においても開催決定による影響が見られる。メインス タジアムから 2 ㎞圏内、2-3 ㎞圏内、3-4 ㎞圏内に位置 している住宅地は開催決定効果により、それぞれ約 1.8％、約 1.5％、約 0.7％上昇しているという結果が得 られた。この結果より、住宅地地価に及ぼした影響が 大きいのは選手村予定地周辺であり、3 ㎞圏内の 1 ㎡ 当たりの平均変動額は約 54,000 円と推定することが できる。 図 1：選手村を中心とした推定結果 推定結果より、選手村・メインスタジアムを除いた 「既存・新設・仮設・計画改修施設からの距離(㎞)× 2014 年ダミー」は統計的に有意に出たものもあるが、 地価への影響は微小という結果となった。これにより、 短期間で地価に資本化されたと考えられるのは、2020 年オリンピックの中心的施設である選手村・メインス タジアム（新国立競技場）のみであると言える。 6.1 住宅地 図 2：メインスタジアムを中心とした推定結果 推定結果より、2020 年東京オリンピック開催決定に 3 6.1 商業地 7. 結論 商業地は、図 3 の実線で示した範囲内が統計的に有 本論文では、土地に資本化された 2020 年東京オリ 意となりオリンピック開催決定による影響を受けた地 ンピック開催決定による短期的な効果を、DID 推定を 域である。選手村の変数と比較すると、飛び抜けて高 用いた固定効果モデルによって推定する事を試みてき い数値を示している地域はないが、中でも選手村から た。分析の結果、2020 年東京オリンピックの中心的施 4 ㎞圏内、メインスタジアムから 2 ㎞圏内と主要施設 設である選手村・新国立競技場の建設予定地周辺は開 周辺が特に顕著な影響を受けたことが読み取れる。短 催決定による影響を強く受けており、その範囲は住宅 期的ではあるが、将来的に収益性が見込め、また将来 地・商業地によって違いが見られた。また、短期間で 的に人口増加が予想できる地点の周辺のみ大きな影響 地価に資本化されたのは選手村・メインスタジアム周 を受けるという仮説通りの結果となった。 辺のみであると言える。今回の分析では、あくまで 2014 年に地価公示が成されるまでに正式決定してい た計画が資本化されたと考えられ、今後 2020 年に向 けて更に環境整備が成される事から地価上昇に向かう 可能性は高いであろう。 8. 今後の課題 本研究では、2013 年・2014 年という 2 期間のみに よるパネルデータセットを構築し分析を行った。今後、 開催年まで選手村周辺地域のインフラ整備の本格化や 図 3：推定結果(商業地) 住宅建設の増進、経済活動の活発化などから地価が上 下の表 3 は、推定によって得られた結果を基に作成 昇していくことが考えられる。短期間で見たオリンピ した変動率及び変動額である。各変数に対する係数が ック開催決定が地価へ与える影響は本研究での推定結 変動率を示しており、それと各範囲の地価平均を掛け 果で明らかとなったが、開催決定から開催までの期間、 る事で 1 ㎡当たりの平均変動額を算出。それに、同範 及び開催後といった長期的な視点での効果を評価して 囲内の地積の平均を掛ける事で平均変動額を推定する いくことが今後の課題となる。 ことができる。また、単位当たり平均変動額に各範囲 における地積の合計を掛け、それらを合わせる事で本 9. 参考文献 研究において収集したデータの中での地価の変動額を [1] Geogios.Kavetsos : The impact of London Olympics Announcement on Property Prices (2011) Urban Studies 49(7)1453-1470 [2] Charles.C.Tu : How Does a New Sports Stadium Affect Housing (2005) Land Economics (3):379-395 [3] 中川雅之: オリンピック誘致と都市:アトランタのメガイベ ント戦略, 都市住宅学会, 34-38 No87 2014 Autumn [4] 越澤明 : 1964 年東京オリンピックと都市計画, 都市住宅 学会, 24-28 38 No87 2014 Autumn [5] 三ツ谷洋子: オリンピックとまちづくり -2012 年ロンドン オリンピックを例に[6] 山田浩久: 東京大都市圏周辺地域における地価分布とその 変動,経済地理学年報, 第 37 巻 第 4 号 1991 [7] 地価公示価格 国土交通省国土政策局国土情報課 国土数 値情報ダウンロードサービス (http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0& TYP=0) [8] 東京 2020 オリンピック・パラリンピック招致委員会 立候 補ファイル (http://tokyo2020.jp/jp/plan/candidature/) foundation.or.jp/pdf/140107_Olympic2020_release.pdf) 概算する事ができ 105 億円に上る。 表 4：変動率及び変動額 4
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