湘南国際村センター維持管理業務要求水準書

湘南国際村センター
維持管理業務要求水準書
平成２７年１０月５日
湘南国際村センター管理組合
本書は、湘南国際村センター（以下「本施設」という。）の維持管理に関し、湘南国
際村センター管理組合（以下「甲」という。）が受託者に要求する業務の内容及び範囲
等を示すものです。
ただし、本書において定める業務の水準と同程度の水準が確保され、かつ一層の経費
縮減、維持管理の合理化が図れる仕様であればご提案ください。
１．趣旨
本書は、本施設の業務受託者（以下「乙」とする。
）が行う業務の内容及び履行方法に
ついて定めることを目的とします。
２．管理の方針
本施設を維持管理するにあたり、次に掲げる項目に沿って行うこと。
(１) 湘南国際村構想に定める「人材育成」
「学術研究」
「文化交流」「技術交流」の 4
つの機能の実現を目的とすること。
(２) 施設全般の安全性を十分に確保すること。
(３) 良好な環境の維持、向上を図ること。
(４) 建物のライフサイクルコストに配慮した経済性の追求を目的とすること。
(５) 効率的かつ効果的な維持管理を行い、経費縮減に努めること。
(６) 常に善良な管理者の注意をもって管理に努めること。
(７) 個人情報の保護に努めること。
３．施設の概要
(１) 名
称
(２) 所在地
湘南国際村センター
神奈川県三浦郡葉山町上山口１５６０‐３９
(３) 施設概要
施設構造鉄筋コンクリート造（一部鉄骨）地下２階／地上４階
建築面積
７，２２８㎡
延床面積１５，１８５㎡
(４) 竣工時期
平成６年３月
(５) 施設内容
研修･会議施設
宿泊室
飲食施設
その他施設
国際会議場１、中会議室（ルミエール）１、研修室７、
討議室７、イベントルーム３
１００室（定員２６９名）
カフェテリア「オーク」（研修者用）、レストラン「桂」（和
食）、ラウンジ「リーフ」（喫茶）、レストラン＆カフェ「ベ
ラビスタ」
（イタリアン）
温水プール、売店、流水池、展示室、事務室等
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４．休館日
1 月 4 日～1 月 17 日（平成 28 年度：改修工事実施予定）
1 月 4 日～1 月 10 日（平成 29 年度：改修工事実施予定）
1 月 4 日～1 月 10 日（平成 30 年度：改修工事実施予定）
（注ただし、365 日常駐業務を実施すること）
５．営業時間
開館時間
フロント
売店
アクアクラブ
飲食施設
6：30～23：00
7：00～23：00（チェックイン 15：00～、チェックアウト～10：00）
8：00～22：30
7：00～22：00（温水プール）
「オーク」
朝食
7：30 ～
9：00
昼食 11：30 ～ 13：30
夕食 18：00 ～ 20：00
「桂」
昼食 11：30 ～ 14：30
夕食 17：30 ～ 22：00 （予約制）
「リーフ」
10：00 ～ 16：30
会議･研修室
9：00～22：00（事前調整により 24 時間利用あり）
駐車場出入口
5：30～24：00
事務室（平日） 8：55～17：40
（注ただし、夜間及び土日祝日稼動の場合あり）
６．契約期間
平成２８年４月１日から平成３１年３月３１日までの３年間
ただし、年度ごとに契約内容の見直しを行います。なお、乙に重大な瑕疵がある場
合、業務遂行の意思が認められない場合又は業務遂行能力が無いと認められる場合、
契約を解除することを妨げないものとします。
７．法規等の遵守
業務遂行に際しては、本書のほか、次に掲げる法規に基づかなければなりません。
(１) 建築基準法
(２) 労働安全衛生法
(３) 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管理法）
(４) 消防法
(５) 電気事業法、エネルギーの使用の合理化に関する法律
(６) 健康増進法
(７) その他、業務に関係する法令及び監督官庁の定める規則、条令等を遵守するととも
に、監督官庁の指示に従って合法的に処理すること。
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８．要員配置等
(１) 常駐管理位置（24 時間 365 日）
乙は、提供又は指定を受けた場所の整理整頓に努め、清潔に保つこと。
常駐場所：防災センター
執務場所：同上
(２) 引継ぎ事項
業務交代時には下記事項の引継ぎを行うこと。
ア警備日誌
イ鍵保管簿
ウ緊急時の連絡要領
エ社員名簿
オ所有している鍵
カ連絡簿
(３) 乙は、業務にあたる従業員に対する労働関係法令によるすべての責任を負うものと
する。
(４) 乙は、従業員を選任又は変更したときは、甲に報告するものとする。
９．業務の一括委託の禁止
本業務を一括して第三者に委託又は請け負わせてはならない。ただし、業務の一部
について予め甲が認めた場合はこの限りではない。
１０．業務内容
(１) 共通事項
ア
点検・整備計画、点検報告書等の作成
・業務に関わる作業日誌、設備運転日誌及び点検・測定記録を作業のつど、あるいは
定期的に作成し、甲に提出すること。提出した書類は、甲の指示及び法令の定めに
従って保存すること。
・設備に係る運転・保守の点検・整備計画の年間予定表を作成し、年度ごとに甲に報
告すること。なお、施設運営に支障をきたす点検については、３月中に詳細な作業
日を決定し、甲に報告すること。
・設備に係る運転・保守の点検・整備計画の月間予定表を作成し、前月２０日までに
甲に報告すること。なお、作業の予定を変更しようとする場合は、業務に支障のな
いよう配慮し、事前に甲の了承を得ること。
・点検のつど、点検報告書を作成し、１ヶ月以内に甲に報告すること。点検の結果､
修繕､整備を要する状態を認めた場合は､速やかに甲に報告すること。
・業務を的確に遂行するため、管理対象設備の内容の把握を目的に、設備台帳を作成
すること。
・本業務の実施に伴って作成・整備した図面・記録類について、汚損、紛失等の
ないよう適切な方法で保管し、甲の指示及び法令の定めに従って保存し、次期受
託者に引継ぐこと。
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イ
対外折衝等
・甲からの指示、伝達、連絡事務等の折衝業務を速やかに遂行すること。
・業務に必要な許認可、届出等の法的手続等を行い、関係官公庁との連絡調整に十分
留意すること。
・外部業者による工事、保守、点検等に際しては、事前に十分に連絡をとること。
ウ
業務協力
・建物の運用、管理、修繕（大規模を含む）、消防訓練等、甲が行う業務についての
助言、支援を行うこと。
・運営業務受託者と緊密な連携をとり、業務を遂行すること。
・ ESCO 事業を円滑に推進できるよう必要な協力を行うこと。
・自動体外式除細動器(AED)利用の補助を行うこと。
エ
従業員の管理等
・業務を管理する責任者を定めること。
・建築物環境衛生管理技術者を定めること。
・業務のうち、事業免許を要するものがある場合は、速やかにその免許の証を甲に提
示すること。
・業務に関して法で定められた責任者等を選任する必要がある場合は、速やかに有資
格者の中から選任し、その氏名を甲に届け出て、その指示に基づいて所轄官庁に届
け出ること。なお、責任者等が乙以外から選任されている場合は、甲にその氏名を
確認すること。責任者等の変更があった場合も同様とすること。
・業務のうち、法により就業制限がある場合は、所定の有資格者を就業させること。
ただし、有資格者の補助に就く者はこの限りでない。
・業務を的確に遂行するため、必要な技術及び知識を有する者を就業させること。
・従業員の健康診断結果、人事異動、勤務実態状況等について、そのつど速やかに報
告すること。
・従業員の教育訓練に努め、業務内容の向上を図るとともに、業務の円滑な推進にあ
たること。
・従業員の心身の健康管理に努めること。
・各従業員の従事する業務に適した制服を着用させること。
・業務を遂行するため、立ち入ることのできる施設内の場所は、予め甲の承認及び指
定を受けた場所とし、それ以外の場所には立ち入らないこと。
・業務を遂行するため、施設内へ立ち入る場所の指定された出入口及び施設内諸室の
出入口の鍵等は、預り証と引き換えに甲から無償で借用し、借用した鍵等は、責任
を持って保管し、複製、他への貸与等は行わないこと。
オ
非常時の対応
・非常時には、警察署及び消防署への通報等必要な措置をとり、速やかに甲に連絡す
ること。
・火災、大地震その他の天災で対象施設が被災又は被災のおそれがある場合は、本施
設内に就労中の従業員は、災害防止及び災害の拡大防止に努めること。
・非常時の現地における対応措置は甲の指揮の下に行うこと。
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・緊急事態の発生に備え、甲との緊急連絡ルートを文書により提示を受け、又は提示
し、双方で明確にしておくこと。
(２) 設備管理業務
ア
設備機器の運転・保守業務
・二種電気工事士の資格を有するものを置くこと。
・タイムスケジュール設定・変更操作を含む定時運転・停止操作を行うこと。
・所定外運転・停止操作を行うこと。
・力率調整、運転圧力調整、保安装置機能チェック操作等の運転状態調整操作を行う
こと。
・定期切り替え操作を行うこと。
・季節対応切り替え操作を行うこと。
・調整、運転・停止、復帰操作等の緊急時対応操作を行うこと。
イ
設備機器の監視及び記録
・ディスプレイ、表示灯による運転状態の監視及び記録を行うこと。
・トレンド確認を含む運転値の確認・調整を行うこと。
・発生警報確認及び対応操作並びに記録を行うこと。
・建物自動監視制御システムの記録操作及び確認を行うこと。
ウ
巡回点検
・施設内の巡回を行い、下記事項を確認すること。なお、必ず在室者を置くこと。
(ア) 館内すべてにおいて管球の交換要否の確認及び管球交換
(イ) 消火栓、消火器等の確認
(ウ) 設備機器の外観点検、整備・清掃
(エ) 運転値確認・記録、調整
(オ) 各種薬剤補充
(カ) 建物の各種設備の破損箇所の発見、連絡
(キ) 通常携行する工具、計測器および消耗品を用いて可能な小営繕
(ク) 配管類・建具の軽微な調整
(ケ) その他必要な事項
エ応急処置
・運転、操作、点検、監視等で異常事態を認知した場合又は甲からの通報で異常事態
を認知した場合は、必要な応急措置をとること。
・応急措置のため、施設内の電源停止又は機器の運転停止若しくは開閉操作をする場
合、事前に甲に連絡し、その指示又は了解を得ること。
オ
建物総合点検
・施設の維持管理のため、建物総合点検を月１回程度行い、報告書を甲に提出するこ
と。
カ
監視業務
・防犯カメラによる監視業務を行うこと。
キその他業務
・研修室へのイベント電源の設置
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・環境安全委員会への出席(月 1 回)
・施設に係る打ち合わせへの出席
・緊急地震速報発報時の対応
・除雪作業の補助
・緊急時の車輌誘導
(３) 警備業務
ア
本施設の開閉業務
・正面玄関は、7：00 開、23：00 閉とすること。
・駐車場シャッターは、5：00 に出入口を開、23：00 に入口を閉、24：00 に出口を閉
とすること。
・葉山町水路敷車止めバリカーは、6：00 開、23：30 閉とすること。
・ BC 地区仮設駐車場入口ロープは 7：00 開、21：00 閉とすること。
・上記について、甲から提出される運営調整依頼書による変更に対応すること。
イ
施設利用者の出入管理
・駐車場からの一般来訪者の出入監視、案内を行うこと。
・駐車場シャッター閉止後の出入は、甲及び甲に代わる者より事前に連絡を受けた者、
並びに緊急の場合を除き、原則として認めないこと。
・正面玄関脇客用通用口のインターホンによる呼出しがあった場合は、身分を確認の
上、対応すること。
ウ
テナント社員及びセンター従業員の出入管理
・社員証の提示、チェックは要しない。
・残業時及び退出時刻の大幅な遅れに対し、確認を行うこと。
・解錠要請があった場合は、身分確認を実施し対応すること。
エ
搬出入業者の出入管理
・入退館者記録簿に記入を求め、入出監視を行うこと。
オ
施設巡回
・巡回時に下記事項の確認を行うこと。
(ア) 館内通路、誘導灯、非常照明等の管球交換の要否確認
(イ) 火気使用場所の火元の確認
(ウ) 館内すべての施錠状態の確認
(エ) 館内すべての消灯及び電源の確認
(オ) 不審者及び不審物の有無の確認
(カ) 建物の各種設備の破損箇所の発見、連絡
(キ) 宿泊者に事故があった場合の通報連絡及び緊急措置
(ク) その他必要な事項
(４) フロント補佐業務（英語が堪能な人員を常時配置すること）
ア
鍵の管理
・フロント業務終了後、フロント鍵の使用を求める者があった場合、身分、使用理由、
予定時間等について、鍵貸出帳に記入を求め、引き渡すものとし、返納にあたって
も必要事項を記入させること。
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・不審な点が認められるときは、引渡しを拒絶するなど適切な処置をすること。
イ
電話対応
・フロント業務終了後の電話対応は親切丁寧を心がけ、記録を取り、翌日フロントに
引き継ぐこと。ただし、フロントからの事前連絡および緊急の場合はこの限りでは
ない。
・外線から依頼があった宿泊者への電話取次ぎは、宿泊者名簿確認の上、速やかに対
応すること。
ウ
郵便物等の管理
・郵便物・宅配便等の取扱いはフロントにて行うが、フロント業務終了後は、翌日ま
で預かること。
１１．その他
(１) リスク分担
甲と乙とのリスク分担は、別表のとおりとする。
(２) 保険への加入
業務を遂行する上で、自らリスクに対応して保険に加入すること。なお、建築物に
対する火災保険については甲が加入する。
(３) 情報公開、個人情報の保護
甲を構成する神奈川県及び㈱湘南国際村協会は、神奈川県情報公開条例の対象に
該当するので、それぞれの情報公開規程に則り情報公開を行う。
個人情報保護法及び甲の情報セキュリティポリシーを遵守し、個人情報の漏えいが
ないようにすること。また、業務上知りえた秘密を他に漏らし、又は自己の利益の
ために利用してはならない。契約解除を含む契約期間の終了後及び従事者が職務を
退いた後においても同様とする。
(４) 環境への配慮
省エネルギーやリサイクルの推進など環境に配慮した取組に努めること。なお、甲
が実施する取組には積極的に協力すること。
(５)その他の留意事項
本書に記載のない事項が発生したときは、甲と協議して決定すること。
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