宅建試験の統計問題対策 平成27年度も、有料講座で使用した教材そのもの(ドリル形式の過去問つき・ゴロ合 わせ豊富)を，丸ごと一般サイトで公開します。 統計問題対策で、細かい情報を仕入れ過ぎると、その処理に膨大な時間を食い、たと えその情報が正確だったとしても、「頭が混乱して」きます。 かといって、「※※は増えた(あるいは減った)」などという知識にとどめ、重要な数 字を暗記しないようにしたのでは、そもそも「問題が出来ません」。 そこで、「頭が混乱しない」程度に「問題が出来る」知識を提供することで、独学の 皆さまのお役に立ちたいと作ったのが、このページです。 平成27年8月12日 by 迷物講師 この資料の使い方 １．ドリル形式の過去問が 1. ～ 21. まで練り込まれていますが、全部出来て、本 試験での統計問題がやっと取れると考えて下さい(この資料に載っていない知識 が万一出題され、それが正解肢だった場合は、「差がつかない」ので統計問題 の不出来が命取りになることはないです)。 ２．この資料は宅建ファンタジスタ方式で作ってあります。つまり各過去問の 「前」には、いろいろと理屈や数字が載っています。その理屈や数字を知ってい ると、そのすぐ「後」の過去問が出来るというスタイルです。例えば、この資 料の３㌻と４㌻に書いてある理屈や数字を知っていると、そのすぐ「後」にあ る５㌻の過去問の 1. ～ 4. が解けるという具合です。 ３．各過去問の末尾にある数字は、出題年度・問題番号・肢番号です。 21-48-1と書いてあったら平成21年問48の選択肢(1)で出題されたという意味で す。 有料講座との違いは音声ＣＤが付いていないだけです。 ゴロ合わせも豊富ですので、最後の最後まであきらめないで、統計問題を絶対ムシリ 取って下さい！ 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 1 2 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 第２節 不動産の統計 昭和63年以降、不動産の統計から毎年１題出題されるのが通例になっている。 不動産の統計の問題は、 １ 地価公示 ２ 建築（住宅）着工統計 ３ その他の不動産の統計 に分けて、勉強しておくと合理的だ。なお、統計は新しさが命なので、以下の過去問 は、平成27年に出題されるであろう数字等にアレンジしてある。 １ 地価公示 （１）地価公示とは、土地鑑定委員会が公示した1都市計画区域内を原則とした標準地 の地価だ。国土交通省が公表している。 （２）一番新しい数字は、平成27年３月に公表された「平成27年地価公示」だ。具体 的には下の表になる。 これは、平成26年１月以降の１年間の地価の変動率だ（平成27年１月１日時点での地価 の変動率を、平成26年１月１日時点でのそれと比較したもの）。三大都市圏とは東京 圏・大阪圏・名古屋圏の平均値を、地方圏とは三大都市圏を除く圏域の平均値を指す。 ～％下落・上昇は対前年比（平成26年３月に公表された数字との比較）。 平成27年地価公示 圏 域 全 国 三大都市圏 地 方 圏 住宅地 0.4％下落 0.4％上昇 1.1％下落 商業地 0％横ばい 1.8％上昇 1.4％下落 ※ 平成27年地価公示のゴロ合わせ 全国の、住宅地は大潮(0.4％)で下落、商業地はゼロパー(0％)横ばい 大都市の、住宅地は押し(0.4％)て上昇、商業地は違反(1.8％)して上昇 地方の、住宅地は一々(1.1％)下落、商業地は一緒(1.4％)に下落 1 公示価格ともいう。その年の１月１日時点の理想とされるべき土地の価格だ。平成27年の地価公示では 全国から23,380地点の標準地が設定された(うち17地点は、東日本大震災による原発事故の影響で、調査 が休止された)。なお設定された標準地の約78％(18,269地点)は市街化区域だ。 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 3 ※平成27年地価公示の補足 平成20年地価公示 平成21年地価公示 平成22年地価公示 平成23年地価公示 平成24年地価公示 平成25年地価公示 平成26年地価公示 平成27年地価公示 圏 域 全 国 三大都市圏 地 方 圏 全 国 三大都市圏 地 方 圏 全 国 三大都市圏 地 方 圏 全 国 三大都市圏 地 方 圏 全 国 三大都市圏 地 方 圏 全 国 三大都市圏 地 方 圏 全 国 三大都市圏 地 方 圏 住宅地 1.3％上昇 4.3％上昇 1.8％下落 3.2％下落 3.5％下落 2.8％下落 4.2％下落 4.5％下落 3.8％下落 2.7％下落 1.8％下落 3.6％下落 2.3％下落 1.3％下落 3.3％下落 1.6％下落 0.6％下落 2.5％下落 0.6％下落 0.5％上昇 1.5％下落 商業地 3.8％上昇 10.4％上昇 1.4％下落 4.7％下落 5.4％下落 4.2％下落 6.1％下落 7.1％下落 5.3％下落 3.8％下落 2.5％下落 4.8％下落 3.1％下落 1.6％下落 4.3％下落 2.1％下落 0.5％下落 3.3％下落 0.5％下落 1.6％上昇 2.1％下落 全 国 三大都市圏 地 方 圏 0.4％下落 0.4％上昇 1.1％下落 0％横ばい 1.8％上昇 1.4％下落 ①全国で見ると、住宅地は７年連続の下落となったが、商業地は横ばいに転じた。 ②三大都市圏は、住宅地・商業地とも、２年連続の上昇となった。 ③三大都市圏は、商業地の上昇率の方が住宅地よりも大きかった。 ④地方圏は、住宅地・商業地とも、平成５年から23年連続の下落となった。 ただし下落率は、住宅地・商業地とも、５年連続で縮小している。 4 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 過去問 1. 平成27年地価公示によれば、平成26年１月以降の１年間の地価変動率 は、全国平均では住宅地は下落、商業地は横ばいとなった。（○） 21-48-1 2. 平成27年地価公示(平成27年３月公表)によれば、平成26年の１年間の 地価変動率は、全国平均で住宅地がマイナス0.4％、商業地がマイナス 0.5％となっており、住宅地は下落率が縮小したものの、商業地は下落 率が拡大している。（×）23-48-1 3. 平成27年地価公示(平成27年３月公表)によれば、平成26年の１年間の 地価は、全国的には依然として住宅地で下落を示したが、商業地では 横ばいに転じた。（○）25-48-2 4. 平成27年地価公示(平成27年3月公表)によれば、平成26年の1年間の地 価変動率は、全国平均で見ると住宅地・商業地ともに前年に引き続き 下落したが、地方平均で見ると商業地については上昇に転じた。 （×）26-48-4 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 5 ２ 建築（住宅）着工統計 けんちくちゃっこうとうけい （１）建築 着 工 統計とは、どのくらいの新しい建築物が建て始められたかとか、新設 建築物の着工床面積（あるいは１戸当たりの平均床面積）はどのくらいかに関 する統計だ。そして、建築着工統計のうち住宅だけを取り出したものを、住宅 着工統計という。国土交通省が出している。 （２）出題されやすいのは、 「平成26年」の新設住宅着工統計 に関する数字だ。具体的には次の表になる。 「平成26年」の新設住宅着工統計 持家系住宅 平成26年 貸家系住宅 分譲住宅 建て売り又は 分譲の目的で 建築するもの 持家 建築主が自分 で居住する目 的で建築する もの 貸家 建築主が賃貸 する目的で建 築するもの 給与住宅 社宅または 公務員宿舎 23万7千 (10.0％減少) 28万5千 (19.6％減少) 36万2千 (1.7％増加) 7千 (45.7％増加) 総戸数 89万2千 (9.0％減少) ※ 表中の、 ・「平成26年」とは、平成26年１月１日から平成26年12月31日までの一年の統計 を指す。 ・～％増加・減少とは、対前年比を意味する。 ・戸数は百の単位を四捨五入してある。 ※「平成26年」の新設住宅着工統計のゴロ合わせ 役人(89万 2千)は訓令で減少(9.0％減少) ※「平成26年」新設住宅着工統計の補足 ①「平成26年」の総戸数は、５年ぶりの減少となった。 これは、消費税引き上げ前の駆け込み需要の影響が大きかった前年(平成25年)と 比較するからだ。このような影響のない前々年(平成24年)と比べると、平成26年 の総戸数は1.1％の増加となっている。 6 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 ②「平成26年」は、貸家系住宅の貸家と給与住宅が前年比で増加したが、他(分譲住 宅・持家)は減少した。 ③「平成26年」は、分譲住宅と持家は５年ぶりの減少、貸家は３年連続の増加だった。 ④「平成26年」の分譲住宅の内訳は、マンション11万戸(前年比13.4％減少・５年ぶ りの減少)、一戸建住宅12万5千戸(前年比7.0％減少・５年ぶりの減少)だった。 過去問 5. 建築着工統計によれば、平成 26 年の新設住宅着工戸数は約 89 万 2 千 戸で、前年比では約 9.0％減となり、５年ぶりの減少になったことにな る。（○）18-48-4 6. 住宅着工統計によれば、平成 26 年の分譲住宅の新設着工戸数は、前年 比 10.0％減で、そのうち、マンション、一戸建住宅とも前年に比べ減 少した。（○）22-48-2 7. 住宅着工統計(国土交通省、平成 27 年１月公表)によれば、平成 26 年 の新設住宅着工戸数は、対前年比では 9.0％減であるが、そのうち貸家 は前年に比べ減少した。（×）23-48-3 8. 建築着工統計（平成27年１月公表）によれば、平成26年の持家戸数は ５年ぶりで減少しているものの、貸家戸数は３年連続の減少だった。 （×）25-48-3 （３）住宅着工統計では、新設住宅の着工床面積も出している。それによると、 ・「平成26年」の新設住宅着工床面積は、対前年比13.2％減の7,568万㎡で、 ５年ぶりの減少となった。 過去問 9. 住宅着工統計によれば、平成26年の新設住宅の着工床面積は、前年比 約0.7％減で、２年連続の減少となった。（×）16-48-3 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 7 ３ その他の不動産の統計 ３－１ 宅建業者の動向 （１）宅建業者数は、平成26年3月末日(平成25年度末)現在、約12万2千(12万2,127)。 宅建業者は、平成18年度以降８年度連続で微減傾向になっている(平成25年度 末は前年度末より383業者の減少)。 ちなみに建設業許可業者数は、平成26年3月末日現在、約47万(47万639)だ。 過去問 10. 平成26年３月末現在の宅地建物取引業者数は約12.2万業者となってお り、近年、微減傾向が続いている。（○）24-48-2 （２）平成26年3月末日現在、宅建業者のうち法人業者は10万3,415、個人業者は1万 8,712。法人業者が85％、個人業者が15％の割合だ。 過去問 11. 平成25年3月末の宅建業者数は12万台であり、その80パーセント以上 が法人である。（○）6-33-4 （３）平成26年3月末日現在、宅建業者のうち、国土交通大臣免許は2,198、知事免許 は11万9,929だ。大臣免許は、全業者の 1 ～ 2 ％に過ぎないことになる。 過去問 12. 宅建業者は、知事免許のものが圧倒的に多く、大臣免許のものは１～ ２パーセントに過ぎない。（○）3-33-3 （４）不動産業の企業動向は、次のようになっている（2法人企業統計等による）。 ①不動産業は、他の産業と比較して、中小零細性が高い。 ②不動産業は、他の産業と比較して、3自己資本比率が低い。 ③不動産業は、他の産業と比較して、売上高に対する借入金負担率が高い。 2 不動産業を含めた法人企業を会計学的に見た統計。財務省が出している。 3 企業が株式の発行などによって調達した資本の比率。自己資本比率が低いということは、銀行からの借 入れや社債発行などの形で外部から調達した資本（他人資本）が多いということだ。なお自己資本比率は、 中小零細性が高い(資本金が少ない)ほど低いのが一般経済原則だ。 8 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 ④最近の不動産業の売上高は次の通りだ。 平成(年度) 不動産業の売上高（兆） 全産業の売上高（兆円） 不動産業の比率（％） 19 37.1 1580 2.3 20 38.7 1508 2.6 21 41.0 1368 3.0 22 36.6 1386 2.6 23 35.7 1381 2.6 24 32.7 1375 2.4 25 37.7 1409 2.7 ・平成25年度の不動産業の売上高は、約37.7兆円（百億の単位を四捨五 入）となり、前年度より5兆円増加した。 なお、平成25年度の全産業の売上高は、約1,409兆円であり、そのうち 不動産業の売上高は約2.7％を占めている。 ※ ゴロ合わせ 売上高は、みな泣(37.7兆)いた無難(2.7％)な増益 過去問 13. 平成25年度法人企業統計（財務省）によれば、平成25年度の不動産業 の売上高は、約37兆7千億円で、全産業の売上高の約2.7％を占めてい る。（○）19-48-4 けいじょう り え き ⑤最近の不動産業の経 常 利益(企業の通常の経済活動から反復して生ずる利 益。営業利益に営業外損益を引いたり足したりしたもの)は、次の通りだ。 平成(年度) 兆円 19 3.42 20 2.92 21 3.09 22 3.30 23 3.30 24 3.10 25 4.10 ・平成25年度の不動産業の経常利益は、約4.1兆円となり、対前年度比で は約1兆円(1兆145億円)の増益となった。 ※ ゴロ合わせ 経常利益は、良い(4.1兆)増益 過去問 14. 平成25年度法人企業統計年報によれば、平成25年度における不動産業 の経常利益は約4兆1000億円となっており、前年度比では約1兆円の増 益となった。（○）25-48-1 ⑥不動産業は、他の産業と比較して、売上高に対する経常利益率が高い。 平成25年度の、全産業平均の売上高経常利益率は4.2％だったのに対して、 不動産業は10.9％もあった。 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 9 ※ ゴロ合わせ 経常利益率は、全産業死に(4.2％)だけど、不動産業は てんぐ 天狗(10.9％)になる余裕 過去問 15. 法人企業統計によれば、最近の不動産業は、売上高経常利益率は高い が、借入金負担率も高水準である。（○）5-34-3 （５）指定流通機構への新規登録件数（総数と売り物件・賃貸物件の割合）を表にす ると、次のようになる。 平成26年度 総 数 571万件 (注1) 売り物件(割合) 159万件 (28％) (注2) 賃貸物件(割合) 412万件 (72％) (注2) 「平成26年度」とは、平成26年４月１日から平成27年3月31日までの統計だ(千の単位を四 捨五入)。出題されるとすれば、平成26年度の数字が出る可能性が高い。 ※ (注1)のゴロ合わせ 流通機構は、来ない(571万)客を待つ ※ (注2)のゴロ合わせ 売りはジーパン(28％)、貸しはナッツ(72％) 過去問 16. 平成26年度において指定流通機構（国土交通大臣が指定する流通機 構）に新規登録された物件情報の総数は、約571万件であり、そのう ち賃貸物件は約４割を占めている。（×）7-34-4 なお,指定流通機構に平成26年度末（平成27年3月末）現在登録されている物件 の総数(平成26年度の年度末での未成約物件)は、約85.6万件(85万6,291件)だ。 ※ ゴロ合わせ 年度末、晩婚娘(85.6万)が未成約 過去問 17. 平成27年３月末現在で指定流通機構に登録されている物件情報の総数 は、約85.6万件となっている。（○）10-46-4 前の表には現れていないが、平成26年度における「売り物件」（159万件）の 「物件種類別」新規登録件数の割合を多い順に並べると、土地(34.5％) →一戸 建住宅(32.7％) →マンション(27.8％) → その他(住宅外)になる。 10 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 ３－２ 売買による土地取引件数（売買による土地の所有権移転登記 の件数） 売買による土地取引件数(売買による土地の所有権移転登記の件数)は、次の表の通り だ。 平成(年) 18 19 20 21 22 23 24 25 26 万件 154.7 144.0 129.4 117.9 115.4 113.6 120.4 128.1 125.7 ※ 表中の「平成26年」とは、平成26年１月１日～平成26年12月31日の１年間の統計を指す(百 の位を四捨五入)。他の年も同じ。 売買による土地取引件数(売買による土地の所有権移転登記の件数)は、昭和48年の 351万件をピークに長期的には減少傾向にあるが、平成26年は前年より約2.4万件減少 の125.7万件になった。 ※ ゴロ合わせ 移転登記は、一部困難(125.7万)で減少 過去問 18. 平成26年中の全国の土地取引件数は、売買による所有権の移転登記の 件数で見ると、128.1万件となっており、前年に比べ増加した。 （×）22-48-3 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846 11 ３－３ 住宅・土地統計調査 住宅・土地統計調査は、住宅、土地、世帯の居住状況の実態を調査した総務省が作成 した統計だ。昭和23年(1948年)以来５年ごとに調査が行われていて、一番最近の調査 は平成25年(2013年)-14回目-のものだ。 （１）平成25年住宅・統計調査によれば、全国の総住宅数は6,063万戸、総世帯数は 5,245万だった。したがって平成25年の調査では6,063万戸÷5,245万＝約1.16 なので、１世帯当たりの住宅数は約1.16戸だったことになる。なお、１世帯当 たりの住宅数が総世帯数を初めて上回ったのは昭和43年の調査からだ。 過去問 19. 平成25年の住宅・土地統計調査(総務省)によれば、全国の住宅数は、 平成25年に１世帯当たり約1.16戸となり、初めて総世帯数を上回った。 （×）11-46-3 20. 平成25年の住宅・土地統計調査(総務省)によると、最近の全国の住宅 戸数は、総世帯数よりも少ない｡（×）13-48-3 （２）平成25年住宅・統計調査によれば、空き家率は13.5％と過去最高になった。空 き家率とは、総住宅数に占める空き家の割合のことだ。平成25年調査での空き 家は820万戸だった。したがって820万戸÷6,063万戸＝約13.5なので、空き家 率は13.5％になるのだ。なお、空き家率が初めて１割を上回ったのは平成10年 の調査(11.5％)からだ。 （３）平成25年住宅・統計調査によれば、持ち家住宅率は61.7％となった。持ち家住 宅率とは、居住世帯のある住宅数に占める持ち家の割合のことだ。平成25年調 査での居住世帯のある住宅数は5,210万戸、持ち家は3,217万戸だった。したが って3,217万戸万戸÷5,210万戸＝約61.7なので、持ち家住宅率は61.7になるの だ。なお、持ち家住宅率は、近年はゆるやかな上昇傾向にある。 過去問 21. 平成25年の住宅・土地統計調査（総務省）によれば、居住世帯のある 住宅数に占める持ち家数の割合は、ほぼ７割前後で推移しており、近 年はゆるやかな上昇傾向にある。（×）7-34-2 以上です。 12 制作・著作 宅建倶楽部 047(448)8846
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