Telefon: 0 233 – 211 23
0 233 – 220 61
0 233 – 220 86
0 233 – 248 44
Telefax: 0 233 – 242 17
Referat für Stadtplanung
und Bauordnung
Stadtplanung
PLAN HA II/41P
PLAN HA II/54-1
PLAN HA II/41 V
Raheinstraße (südlich und westlich),
Ratoldstraße (westlich),
Lerchenstraße (nördlich),
Bahnlinie München-Regensburg (östlich)
A) Änderung des Flächennutzungsplanes
mit integrierter Landschaftsplanung und
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2108
- Aufstellungs- und Eckdatenbeschluss B) Städtebauliche und landschaftsplanerische
Eckdaten zur Durchführung eines Ideenwettbewerbs mit Vertiefungsbereichen
C) Sofortige Bürgerbeteiligung bei dem CA-Immo Bauvorhaben an
der Raheinstraße, 80995 München (Punkt 2 des Antrages)
Empfehlung Nr. 14-20 / E 00414 der Bürgerversammlung
des Stadtbezirks 24 – Feldmoching-Hasenbergl am 16.04.2015
Stadtbezirk 24 – Feldmoching-Hasenbergl
Sitzungsvorlage Nr. 14-20 / V 05242
Vorblatt zum
Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 02.03.2016 (VB)
Öffentliche Sitzung
Inhaltsverzeichnis
Seite
I. Vortrag der Referentin............................................................................................................ 2
A) Änderung des Flächennutzungsplanes mit integrierter Landschaftsplanung und
Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Grünordnung....................................................2
1. Planungsanlass................................................................................................................... 2
2. Ausgangssituation............................................................................................................... 3
2.1 Lage im Stadtgebiet, Größe des Planungsgebietes und Eigentumsverhältnisse...............3
2.2 Städtebauliche und grünordnerische Bestandsanalyse.....................................................4
2.3 Verkehrliche Erschließung.................................................................................................8
2.4 Vorbelastungen...............................................................................................................10
2.5 Soziale Infrastruktur........................................................................................................13
Seite 2
2.6 Technische Infrastruktur..................................................................................................13
2.7 Planerische Ausgangslage..............................................................................................14
2.8 Planungsrechtliche Ausgangslage...................................................................................17
3. Ergebnisse der Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern................................................18
3.1 Städtebau........................................................................................................................ 19
3.2 Grün und Freiraum..........................................................................................................20
3.3 Lärm/Erschütterungen.....................................................................................................21
3.4 Verkehr............................................................................................................................ 22
3.5 Soziale Infrastruktur/Nahversorgung...............................................................................23
4. Planungsziele.................................................................................................................... 23
4.1 Städtebauliche Ziele........................................................................................................23
4.2 Grünordnerische Ziele.....................................................................................................24
4.3 Sozialgerechte Bodennutzung.........................................................................................25
B) Durchführung eines städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbes für die Flächen südlich der Dülferstraße.........................................................26
1. Umgriff............................................................................................................................... 26
2. Art und Maß der Nutzung, Höhenentwicklung...................................................................26
3. Grünordnung..................................................................................................................... 27
4. Soziale Infrastruktur..........................................................................................................27
5. Erschließungskonzept.......................................................................................................27
6. Immissionsschutz..............................................................................................................29
7. Wettbewerbsverfahren......................................................................................................29
8. Bekanntgabe des Wettbewerbsergebnisses......................................................................30
C) Empfehlung Nr. 14-20 / E 00414 der Bürgerversammlung des 24. Stadtbezirks Feldmoching-Hasenbergl am 16.04.2015 (Punkt 2)..........................................................30
Beteiligung des Bezirksausschusses...................................................................................30
II. Antrag der Referentin.......................................................................................................... 40
III.Beschluss............................................................................................................................. 41
Telefon: 0 233 – 211 23
0 233 – 220 61
0 233 – 220 86
0 233 – 248 44
Telefax: 0 233 – 242 17
Referat für Stadtplanung
und Bauordnung
Stadtplanung
PLAN HA II/41P
PLAN HA II/54-1
PLAN HA II/41 V
Raheinstraße (südlich und westlich),
Ratoldstraße (westlich),
Lerchenstraße (nördlich),
Bahnlinie München-Regensburg (östlich)
A) Änderung des Flächennutzungsplanes
mit integrierter Landschaftsplanung und
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2108
- Aufstellungs- und Eckdatenbeschluss B) Städtebauliche und landschaftsplanerische
Eckdaten zur Durchführung eines Ideenwettbewerbs mit Vertiefungsbereichen
C) Sofortige Bürgerbeteiligung bei dem CA-Immo Bauvorhaben an
der Raheinstraße, 80995 München (Punkt 2 des Antrages)
Empfehlung Nr. 14-20 / E 00414 der Bürgerversammlung
des Stadtbezirks 24 – Feldmoching-Hasenbergl am 16.04.2015
Stadtbezirk 24 – Feldmoching-Hasenbergl
Sitzungsvorlage Nr. 14-20 / V 05242
Anlagen:
1. Übersichtsplan Bebauungsplan und Wettbewerbsgebiet (M = 1 : 5.000)
2. Lageplan 24. Stadtbezirk
3. Dokumentation des Workshops für Bürgerinnen und Bürger am 10.10.2015
4. Plan Städtebauliche Eckdaten
5. Stellungnahmen des Bezirksausschusses 24
a) Protokoll der Unterausschusssitzung des Bezirksausschusses 24 vom 27.01.2016
b) E-Mail des Bezirksausschussvorsitzenden zur Entscheidung des
Bezirksausschuss-Vollgremiums vom 02.02.2016
6. Empfehlung Nr. 14-20 / E 00414 vom 16.04.2015
Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 02.03.2016 (VB)
Öffentliche Sitzung
Seite 2
I. Vortrag der Referentin
Zuständigkeit
Zuständig für die Entscheidung ist die Vollversammlung des Stadtrates gemäß § 2 Nr. 13 der
Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München nach Vorberatung im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung.
A)
Änderung des Flächennutzungsplanes mit integrierter Landschaftsplanung
und Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Grünordnung
1.
Planungsanlass
Das Planungsgebiet liegt im Münchner Norden im Bereich Feldmoching/Hasenbergl und
erstreckt sich östlich des Bahnhofs Feldmoching in Nord-Süd-Richtung entlang der Bahnlinie München-Regensburg. Die CA Immo Deutschland GmbH (im Folgenden CA Immo)
hat den größten Teil des Planungsgebietes Mitte der 90er Jahre vom Bundeseisenbahnvermögen erworben. Im Jahr 2009 wurden gemeinsam mit der Landeshauptstadt München erste Planungsüberlegungen zur Schaffung von erschwinglichem Wohnraum für junge Familien entwickelt. Anfangs stand noch der Neubau der Staatsstraße 2342neu parallel zur Bahnlinie zur Schaffung einer zusätzlichen Anbindung des Münchner Nordens an
die Bundesautobahn A 99 im Raum. Aus diesem Grunde wurden zunächst alternative
Planungskonzepte mit und ohne Berücksichtigung dieser Trassenführung untersucht.
Am 04.07.2012 hat der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung in der Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 09317 beschlossen, die Streichung der Trassenführung der Staatsstraße 2342neu aus dem Verkehrsentwicklungsplan in einer Bürgerversammlung zu diskutieren. Diese Bürgerversammlung fand am 04.12.2012 statt. Von dieser Bürgerversammlung
wurde die Streichung der Staatsstraße 2342neu ausdrücklich begrüßt. Der Stadtratsbeschluss zum Verkehrskonzept Münchner Norden, welcher unter anderem die Planung der
Staatsstraße 2342neu offiziell fallen ließ, wurde am 22.10.2014 gefasst (Sitzungsvorlage
Nr. 14-20 / V 01145). Durch diese Entscheidungen ist nun der Weg frei für die weitere Entwicklung des Planungsgebietes. Entsprechend kann ein Beschluss für eine Änderung des
Flächennutzungsplanes mit integrierter Landschaftsplanung und eine Aufstellung eines
Bebauungsplanes mit Grünordnung für die Entwicklung des aus Nord- und Südteil bestehenden Planungsgebietes gefasst werden. Es besteht die Möglichkeit, insbesondere dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.
Der Südteil des Planungsgebietes bietet die vor dem Hintergrund des akuten Wohnraumbedarfs in München günstige Konstellation, zeitnah und unabhängig vom Teil an und
nördlich der Dülferstraße nunmehr zugunsten Wohnbau entwickelt werden zu können. Es
handelt sich dabei um die Flächen entlang der Ratoldstraße, südlich anschließend an die
Seite 3
Flächen des Grundstückes Bernhardstraße 63 mit derzeitigem Wohngebäude, nebst bestehenden Park & Ride (P+R)-Anlagenflächen sowie dem Grundstück Dülferstraße 69 mit
Einzelhandel. Die CA Immo beabsichtigt, unmittelbar nach Beschlussfassung über den
Eckdaten- und Aufstellungsbeschluss einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen
Ideenwettbewerb mit Vertiefungsbereichen für diesen Südteil durchzuführen. Der vorliegende Beschluss soll u. a. die Eckdaten für die Wettbewerbsauslobung definieren. Das
Grundstück Bernhardstraße 63 mit derzeitigem Wohngebäude und der bestehenden P+RAnlagenflächen stehen für eine Entwicklung und den Wettbewerb nach jetzigem Stand
nicht zur Verfügung:
Zum Grundstück Dülferstraße 69 mit bestehendem Einzelhandel lag zum Zeitpunkt der
Drucklegung der vorliegenden Beschlussfassung noch keine Grundzustimmung vor. Wird
die Grundzustimmung zu diesem Grundstück noch abgegeben, dann soll das Wettbewerbsgebiet um dessen Flächen ergänzt werden. Andernfalls soll dieses Grundstück nicht
am Wettbewerb teilnehmen und im Bebauungsplan voraussichtlich entsprechend seinem
Bestandsbaurecht festgesetzt werden.
Der Teil des Planungsgebietes nördlich der Dülferstraße wird derzeit untersucht hinsichtlich seiner Eignung als Standort für eine Schule. Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am
29.01.2014 beschlossen, drei weitere berufsbildende Schulen zu errichten, um den wachsenden Bedarf vor allem auch für neue Berufsbilder decken zu können. Aufgrund der sehr
guten öffentlichen Anbindung des Planungsgebietes sowohl an die Münchner Innenstadt
als auch das Umland durch den S- und U-Bahnanschluss sowie als Haltestelle von Regionalbahnen wird derzeit die Unterbringung einer Berufsschule an diesem Standort untersucht. Erst nach Abschluss der Prüfungen werden für den Nordteil die weiteren Schritte,
d. h. für eine Schulbauentwicklung oder andernfalls eine Wohnbauentwicklung, eingeleitet
werden können.
Da das bestehende Planungsrecht die geplante Nutzung nicht zulässt, sind die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Grünordnung sowie die Änderung des Flächennutzungsplanes mit integrierter Landschaftsplanung erforderlich. Um auch die anstehende weitere
Entwicklung des Planungsgebietes im Norden abzudecken, umfasst der Geltungsbereich
des Aufstellungsbeschlusses abweichend vom Wettbewerbsgebiet auch die Flächen nördlich der Dülferstraße.
2.
Ausgangssituation
2.1
Lage im Stadtgebiet, Größe des Planungsgebietes und Eigentumsverhältnisse
Das Planungsgebiet befindet sich im Münchner Norden, im 24. Stadtbezirk – Feldmoching-Hasenbergl. Der Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses wird im Norden und
Osten begrenzt von der Rahein- und der Ratoldstraße und im Westen von der Bahnlinie
München-Regensburg. Im Süden umfasst er die Lerchenstraße, welche zur Zeit auf ihre
Tauglichkeit für eine Bahnunterführung in diesem Bereich näher untersucht wird.
Seite 4
Das Planungsgebiet hat insgesamt eine Größe von ca. 14,2 ha einschließlich der umgebenden Straßen.
Eigentümer
Flurstücke Nr.
Gemarkung Feldmoching
CA Immo Projektentwicklung Bayern
GmbH & Co. KG
2272, /1, /2, /3, /5, 2276, 2276/1, 1831/8,
3936/2, /6, /7, 1767/1, /2, /3,
/10, /11, /12, /13, /14, /25, /27, /29,
/30, /31, /32, /33, /34, /35, /37, /38,
/39, /51, /52, /63, 1682/2, /4, 1827/2,
/9, 1778/2, /3
8,3 ha
Privat
1767/41, 1818, 1800
0,9 ha
DB AG
1767, 1767/26, 1767/50, /51,1767/15,
1767/16
1,3 ha
Landeshauptstadt
München
(Verkehrsflächen Ratoldstraße, Raheinstraße, Dülferstraße,
P&R-Anlage,landwirtschaftlich genutzte
Flächen)
1682/3, 1712/3, 1767/17, /20, /36,
/42, /43, /46, 2078/3, 1321, 2088, 2090
3,7 ha
Summe
2.2
Flächengröße
14,2 ha
Städtebauliche und grünordnerische Bestandsanalyse
2.2.1 Städtebauliche Situation im Planungsgebiet sowie im Umfeld
Im Norden des Planungsgebietes befinden sich ein Kfz-Betrieb und eine weitere Halle
(Lackiererei, Unfallinstandsetzung).
Die südlich anschließenden weiteren Flächen sind Brachflächen.
Nördlich und nordwestlich des KFZ-Betriebes befinden sich landwirtschaftlich genutzte
Flächen im Eigentum der CA Immo bzw. im Eigentum der Stadt entlang des nördlichen
Siedlungsrands nach Osten zum Feldmochinger Anger reichend.
Etwa 50 m nördlich der Dülferstraße befindet sich ein einzelnes, leerstehendes Wohngebäude (Raheinstraße 3) mit umgebendem Garten und z. T. altem Baumbestand, der sich
auch noch über die angrenzenden Flurstücke ausdehnt. Dieses Grundstück hat die
CA Immo 2015 vom Bundeseisenbahnvermögen erworben. Es wurde bereits ein Gutach-
Seite 5
ten zur Feststellung der Bausubstanz erstellt. Parallel hat die CA Immo einen Zweckentfremdungsantrag gestellt.
Unmittelbar südlich der Dülferstraße existiert ein Discount-Markt (Dülferstraße 69), der
aus einem freistehenden, eingeschossigen Gebäude besteht. Der Betreiber des DiscountMarktes hat im September 2015 einen Antrag auf Vorbescheid gestellt, bei dem eine Vergrößerung der Verkaufsfläche von ca. 980 m² auf ca. 1211 m² abgefragt wurde. Aus Sicht
des Zentrenkonzepts bestanden keine Einwände gegen das Vorhaben. Der Vorbescheid
erging mit Datum vom 04.11.2015. Westlich des Marktes befindet sich ein offener Kundenparkplatz mit 63 Stellplätzen, der über die Dülferstraße erschlossen ist. Die Anlieferung findet über einen eingehausten Anlieferbereich auf der Südseite des Marktes statt,
der vom Kundenparkplatz aus erschlossen ist.
Eine P+R-Anlage mit derzeit 156 Stellplätzen schließt westlich an den Kundenparkplatz
des Discount-Marktes an. Diese wurde im Jahr 2008 neu errichtet und reicht im Westen
bis auf ca. 5 m an das letzte bestehende Gleis heran. Die P+R-Anlage ist über Zu- und
Ausfahrten an die Ratold-, Bernhard- und Dülferstraße angeschlossen. Gemäß aktueller
Planungen soll diese Stellplatzanlage aufgrund des steigenden Bedarfes um ein weiteres
Deck auf insgesamt ca. 205 Stellplätze erweitert werden.
Südlich des Discount-Marktes befindet sich ein in privatem Eigentum befindliches Wohngebäude (Bernhardstraße 63) innerhalb eines Gartens mit Baumbestand. Dieses Gebäude soll zunächst in seinem Bestand erhalten bleiben. Langfristig soll jedoch eine Neubebauung entsprechend dem derzeit bestehenden Baurecht gemäß § 34 BauGB möglich
sein.
Das südlich daran anschließende Gelände ist eine große Brachfläche mit Baum- und
Strauchaufwuchs, die durch eine asphaltierte Wegefläche durchschnitten wird. Die Wegefläche wird derzeit tagsüber als „wilder“ P+R-Parkplatz genutzt. Auf Höhe des Rambertweges befinden sich zwei weitere freistehende Wohnhäuser (Rambertweg 27,
Ratoldstraße 43) mit großzügigen Gärten und Baumbestand. Der sich daran anschließende südliche Abschnitt des Planungsgebietes bis zur Lerchenstraße ist landwirtschaftlich
genutzt. Auf einer kleinen Teilfläche werden im Sommerhalbjahr Blumen zum Selberschneiden angeboten. Am Südende befindet sich ein freistehendes Wohngebäude (Lerchenstraße 56) sowie ein Stellwerk (Lerchenstraße, Flurstück Nr. 1767/16). Das Stellwerk
befindet sich im Eigentum der DB AG und wird für den Bahnbetrieb weiterhin benötigt und
muss entsprechend mittelfristig bis langfristig erhalten bleiben.
Östlich der Raheinstraße und gleichermaßen östlich der nördlichen Hälfte der Ratoldstraße befindet sich eine überwiegend durch Wohnnutzung geprägte Siedlung mit ein bis zwei
Geschossen in Einzelhausbebauung. Entlang der südlichen Hälfte der Ratoldstraße
grenzt östlich an das Planungsgebiet eine größere Geschosswohnsiedlung aus den Jah-
Seite 6
ren um 1970 mit einer Höhenentwicklung von vier bis acht Geschossen mit drei Hochpunkten mit 13 bis 16 Geschossen an. Die westliche Nachbarschaft des Planungsgebietes auf der anderen Seite der Bahnlinie ist vorwiegend durch freistehende Wohngebäude
(Einfamilien-, Doppelhäuser und kleine Geschosswohnungsbauten) mit überwiegend ein
bis zwei, teilweise auch drei Geschossen geprägt. Entlang der Josef-Frankl-Straße sind
einige Einzelhandels-, Dienstleistungs- und gastronomische Betriebe angesiedelt. Unmittelbar am S- und U-Bahnhof weitet sich die Josef-Frankl-Straße zu einem großzügigen
Platz (Walter-Sedlmayr-Platz) auf, der im Süden und Westen von mit drei- bis überwiegend vier geschossigen Gebäuden gefasst wird. Für den Bereich der Buswendeschleife
zwischen Walter-Sedlmayr-Platz und Bahnlinie wurde ein Vorbescheid erlassen, der hier
eine viergeschossige Bebauung mit zusätzlichem Terrassengeschoss, einer Tiefgarage
und im Erdgeschoss einem Vollsortimenter positiv beurteilt.
Die Bahnanlage umfasst neben dem S-Bahnhof und den zugehörigen Gleisen im südlichen Bereich auch einen Güterrangierbahnhof. Sie hat eine stark trennende Wirkung, da
sie nur über vier Querungen (höhengleicher Bahnübergang Lerchenstraße, Fußgängerdurchgang durch das Sperrengeschoss des U- und S-Bahnhofes, höhenfreie Bahnunterführung Dülferstraße, Fußgänger- und Radfahrtunnel auf Höhe der Herbergstraße) überwunden werden kann.
2.2.2 Orts- und Landschaftsbild
Das Orts- und Landschaftsbild ist als heterogen zu beschreiben. Einerseits prägt die
Stadtrandlage mit ihrer typischen kleinteiligen Bebauung und guten Durchgrünung die
Umgebung, andererseits hat die Lage am S- und U-Bahnhof bereits zu einer teilweise verdichteten Bebauung mit städtischem Charakter geführt. Die Bahnlinie, die teilweise von in
den letzten zehn Jahren aufkommenden Gehölzstrukturen begleitet wird, trennt das Planungsgebiet in der Wahrnehmung von den westlich angrenzenden Gebieten. Im Norden
befindet sich auf der Westseite der Bahnlinie auf eine Länge von ca. 300 m eine Lärmschutzwand im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1890.
Innerhalb des Planungsgebietes wirken die mit Altgras- und Ruderalfluren sowie teilweiser
Gehölzsukzession bewachsenen Flächen landschaftsbildprägend.
2.2.3 Naturhaushalt
Topographie, Boden, Grundwasser, Klima
Das Gebiet ist Teil des Naturraums „Schotterfluren der Münchner Ebene“ (Feldmochinger
Schotterzunge). Die Höhenlage liegt bei ca. 495 m ü. NN. Das Planungsgebiet ist weitgehend eben. Durch Unterführungsbauwerke unter der Bahnlinie hindurch haben sich entlang der Straßen bzw. Wege einige Böschungen ergeben. Kleinflächig sind Haufwerke
vorhanden.
Seite 7
Im Untersuchungsgebiet befinden sich keine Oberflächengewässer. Der durchschnittliche
Grundwasserflurabstand liegt zwischen 4 m und 6 m, der Höchstwasserflurabstand des
Grundwassers 1940 (HHW40) liegt bei ca. 2,5 bis 2,8 m unter Geländeoberkante; das
Grundwasser fließt in Richtung Nordosten.
Der überwiegende Teil des Gebietes ist weder überbaut noch versiegelt. Nur eine kleine
Gewerbeeinheit im Nordteil sowie der Bereich nördlich des Feldmochinger Bahnhofs mit
Einzelhandels- und Parkplatznutzung weisen einen hohen Überbauungs- bzw. Versiegelungsgrad auf, im Südteil sind einzelne Wohnparzellen mit einem geringen Versiegelungsgrad eingestreut.
Das Planungsgebiet wirkt aktuell als siedlungsklimatischer Ausgleichsraum. Die Vegetationsbedeckung, insbesondere die Gehölzbereiche, beeinflusst den Temperaturverlauf und
die Luftfeuchte positiv und trägt wesentlich zur Feinstaubfilterung bei. Darüber hinaus fungiert das Gebiet als Luftaustauschbahn.
Biotope, Flora, Fauna, Vegetation
Im Planungsumgriff selbst ist kein kartiertes Biotop vorhanden. Südwestlich des Planungsgebietes liegt das kartierte Biotop M-383-001. Es handelt sich dabei um eine Heckenstruktur (Hartriegel-Hecke auf einer schmalen Bahnböschung an der Bahnlinie nördlich der Lerchenau). Westlich der Bahnlinie verläuft eine weitere Heckenstruktur, die als
geschützter Landschaftsbestandteil ausgewiesen ist (M-37-001). Laut Arten- und Biotopschutzprogramm handelt es sich um einen strukturreichen Lebensraum mit Biotopverbundfunktion v. a. für Vögel.
Mehrere Brachflächen im Planungsumgriff sind als Biotopentwicklungsflächen dargestellt.
Aus artenschutzrechtlicher Sicht sind v. a. die bahnbegleitenden Flächen bedeutend als
potentieller Verbundkorridor für Arten magerer Lebensräume, da nur hier noch die Möglichkeit besteht, Populationen der wertvollen Magerlebensräume im Münchner Norden
(z. B. Umfeld Rangierbahnhof) mit dem Umland zu vernetzen.
Bei den Gehölzen im Planungsumgriff handelt es sich überwiegend um jüngeren Gehölzaufwuchs (Sukzession). Dominanter älterer Baumbestand ist lediglich im Bereich der Gartengrundstücke der vorhandenen Wohnbebauung zu finden.
2.2.4 Erholungsflächenversorgung
Im Planungsgebiet selbst sind derzeit keine ausgewiesenen Erholungsflächen vorhanden.
Die Freiflächen des Planungsgebietes haben aufgrund fehlender Nutzbarkeit und Erschließung sowie aufgrund der Lärmeinwirkungen durch die Bahnanlage nur einen geringen Erholungswert. Allerdings stellen die Brachflächen unreglementierte Streifräume für
Kinder und Jugendliche dar.
Seite 8
Ca. 300 m östlich des Planungsumgriffs befindet sich zwischen den beiden Stadtteilen
Feldmoching und Hasenbergl der sog. Feldmochinger Anger, ein Grünzug, der sich auf
gut zwei Kilometern Länge vom Rande der Lerchenau im Süden nach Norden hin über
Weitl- und Dülferstraße hoch bis zur A99 hinzieht. Der Feldmochinger Anger befindet sich
teilweise noch in privatem Eigentum und wird überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Daneben befinden sich hier auch Spiel- und Sportplätze sowie Kleingärten. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse war der Ausbau des gesamten Angers als öffentliche Erholungsfläche bislang nur zum Teil möglich. Dieses Ziel wird aber seitens der Landeshauptstadt
München weiter verfolgt.
Über die verkehrsberuhigte Raheinstraße erfolgt fußläufig oder per Rad die Anbindung
nach Norden in die sich anschließende freie Landschaft sowie an einen Waldbestand, das
sogenannte Hartelholz.
2.3
Verkehrliche Erschließung
Bahnanlagen
Westlich parallel zum Wettbewerbsgebiet verlaufen die Bahnlinie München-Regensburg
mit dem S-Bahnhalt Feldmoching sowie eine Güterzugstrecke mit einem Rangierbahnhof.
Über die S-Bahnlinie S1 ist das Gebiet sowohl an den Münchner Hauptbahnhof als auch
den Flughafen angebunden.
Am Bahnhof Feldmoching halten auch in Richtung Freising bzw. Hauptbahnhof München
fahrende Regionalbahnen. Regionalexpresszüge und alex passieren den Bahnhof derzeit
ohne Halt.
Entsprechend liegen einerseits gewidmete Bahnflächen vor und ist andererseits ab dem
letzten östlichen Gleis eine Trasse von 7 m Breite für gegebenenfalls zukünftige eisenbahnbetriebliche Nutzungen frei zu halten.
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Zusätzlich befindet sich am S-Bahnhof auch der U-Bahnhof Feldmoching (Endhaltepunkt
der U-Bahn). Hierüber ist das Planungsgebiet zusätzlich direkt mit dem Münchner Hauptbahnhof verbunden. Die U-Bahn bindet das Planungsgebiet zusätzlich an das Stadtteilzentrum Nordhaide an.
Darüber hinaus ist das Planungsgebiet über die Buslinien 172 und 173 an das Stadtteilzentrum Feldmoching (Josef-Frankl-Straße) angebunden. Die Buslinien 170 und 171 binden das Planungsgebiet an die östlichen Stadtteile an.
Insgesamt kann das Planungsgebiet als sehr gut durch den öffentlichen Personennahverkehr erschlossen beurteilt werden.
Seite 9
Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Das Planungsgebiet ist über die Lerchenstraße und weiterführend über die Lerchenauer
Straße grundsätzlich gut an das städtische Straßennetz angebunden. Als ein Ziel des Verkehrskonzeptes für den Münchner Norden soll die Realisierung von Höhenfreimachungen
an den Bahnübergängen Feldmochinger Straße, Lerchenauer Straße und Lerchenstraße
zur Verbesserung des Verkehrsflusses geprüft und ggf. weiter vorangetrieben werden.
Eine erste Prognose des erwarteten Verkehrsaufkommens zeigt, dass das Straßennetz
den Mehrverkehr mit begleitenden Maßnahmen im Falle der Verwirklichung eines Bebauungsplanes aufnehmen kann.
Die Lerchenstraße befindet sich im Bereich des Planungsgebietes derzeit im Eigentum
der CA Immo.
Trasse Staatsstraße 2342neu
Das Verkehrskonzept Münchner Norden der Landeshauptstadt München sah früher zur
Schaffung einer zusätzlichen Anbindung des Münchner Nordens an die Bundesautobahn
A99 die Führung der Staatsstraße 2342neu parallel zur Bahnlinie vor. Gemäß Stadtratsbeschluss vom 22.10.2014 zum Verkehrskonzept Münchner Norden wird die Planung der
Staatsstraße 2342neu als Variante zur Anbindung an die A99 nicht mehr weiter verfolgt.
Fuß- und Radverkehr
In der Umgebung des Planungsgebietes gibt es straßenbegleitende Fußwege, welche das
gesamte Gebiet ausreichend erschließen. Diese führen im weiteren Verlauf der Raheinstraße als Mischverkehrsfläche in die freie Landschaft.
Mit Ausnahme der Josef-Frankl-Straße gibt es in der Umgebung keine eigenständigen
Radwege, vielmehr wird der Radverkehr auf der Fahrbahn mitgeführt. Die Raheinstraße
mit Anbindung nach Norden an die freie Landschaft bzw. an das sog. Hartelholz dient als
attraktive Radfahrstrecke.
Es gibt insgesamt vier Querungsmöglichkeiten für den Fuß- und Radverkehr über die
Bahngleise. Im Süden kann dieser die Bahn über den höhengleichen Bahnübergang an
der Lerchenstraße queren. Darüber hinaus gibt es den Durchgang durch das Sperrengeschoss des U- und S-Bahnhofes, die höhenfreie Bahnunterführung Dülferstraße, sowie
den Fuß- und Radverkehrstunnel auf Höhe der Herbergstraße.
Seite 10
2.4
Vorbelastungen
2.4.1 Lärm
Verkehrslärmimmissionen der Bahn sowie der angrenzenden Straßen
Für das Planungsgebiet wurden bereits erste Untersuchungen bzgl. der Lärmeinwirkungen durch die umgebenden Nutzungen durchgeführt. Die wesentlichen Lärmeinwirkungen
gehen von folgenden Schallquellen aus:
– Westlich angrenzende Bahnlinie München-Regensburg
(Güter-, Fern- und Nahverkehr, verläuft zum Teil in Dammlage),
– unmittelbar angrenzende und im näheren Umfeld befindliche Straßen,
– P+R-Anlage im Bahnhofsbereich.
Der Einfluss der nördlich gelegenen BAB A99 kann aufgrund des großen Abstandes zum
Plangebiet sowie aufgrund des dominierenden Schienenverkehrslärms vernachlässigt
werden.
Bei freier Schallausbreitung treten ohne Bebauung die folgenden höchsten Verkehrslärmpegel entlang der Bahnstrecken auf:
–
–
–
Im südlichen Plangebiet mit Beurteilungspegeln bis zu 71/73 dB(A) Tag/Nacht,
im Bereich des Bahnhofes mit Beurteilungspegeln bis zu 68/70 dB(A) Tag/Nacht und
im nördlichen Plangebiet mit Beurteilungspegeln bis zu 73/74 dB(A) Tag/Nacht.
Entlang der Ratoldstraße treten Verkehrslärmpegel von bis zu 68/61 dB(A) Tag/Nacht und
entlang der Raheinstraße von 62/59 dB(A) Tag/Nacht auf.
Die Orientierungswerte der DIN 18005 für WA (55/45 dB(A) Tag/Nacht) können im gesamten Plangebiet nicht eingehalten werden. Auch die Immissionsgrenzwerte der
16. BImSchV für Wohngebiete (59/49 dB(A) Tag/Nacht) werden deutlich überschritten.
Aktive Schallschutzmaßnahmen wie Schallschutzwände oder -wälle kommen aufgrund
der Höhe der Überschreitungen und des teils großen Abstandes der bahnseitigen Lärmquellen zum Plangebiet nicht bzw. lediglich zum Schutz ebenerdiger Freiflächen in Betracht. Auch eine Nutzungsgliederung mit Anordnung von weniger schützenswerten Nutzungen entlang der Bahnlinie und schützenswerten Wohnnutzungen zur lärmabgewandten Seite ist aufgrund der geringen Grundstückstiefen sowie des vorrangigen Planungsziels der Schaffung eines angemessenen verdichteten Wohnungsbaus in unmittelbarer
Lage des Planungsgebietes am S- und U-Bahnhof Feldmoching nicht zielführend. Verkehrslärmpegel, bei denen eine Gesundheitsgefährdungen ausgeschlossen werden können, werden erst ab einem Abstand von ca. 65 m zur Bahnfläche erreicht, weshalb auch
Seite 11
ein Abrücken der Bebauung von der Bahnlinie nicht möglich ist.
Zielführend ist hier eine geschlossene Schallschutzbebauung entlang der Bahn, welche
sowohl die Gebäude als auch die Freiflächen im Planungsgebiet vor einem Lärmeintrag
seiten der Bahn schützt. Durch entsprechende Grundrissorientierung müssen bei einer
bahnbegleitenden Wohnbebauung schützenswerte Aufenthaltsräume zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet werden. Freibereiche wie Balkone, Dachterrassen sind zur Bahn
orientiert nicht zulässig bzw. ausschließlich mit einem ausreichenden Schallschutz zulässig. Die öffentlichen und privaten Freiflächen sind durch entsprechende Schallschutzmaßnahmen, wie z. B. eine Schallschutzwand, vor dem von der Bahn ausgehenden Verkehrslärm zu schützen.
Auch bei einer Bebauung entlang der Ratoldstraße müssen aufgrund der hier auftretenden Verkehrslärmbelastungen Maßnahmen zum Schutz der Aufenthaltsräume und der
Freibereiche vorgesehen werden, wenn ein Abstand von 10 m zur Straße unterschritten
wird.
Gewerbelärm
Auf die geplante Nutzung wirken einerseits die gewerblich genutzte Fläche westlich der
Bahntrasse an der Luitfried- sowie Lerchenstraße und andererseits der im Planungsgebiet
selbst bestehende Discount-Markt mit seinen offenen Stellplätzen ein.
Durch den Gewerbebetrieb an der Luitfried- sowie Lerchenstraße werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete WA (55/40 dB(A) tags/nachts) teilweise um bis zu 2 dB(A) tags und 1 dB(A) nachts überschritten. In diesen Bereichen sind entsprechende Schutzmaßnahmen an der geplanten Bebauung gegen den Anlagenlärm vorzusehen. Da bereits aufgrund des Verkehrslärm eine strikte Grundrissorientierung an den
Westfassaden erforderlich ist, werden hierdurch ausreichende Maßnahmen gegenüber
diesem Anlagenlärm getroffen sein.
Bei durch den bestehenden Discount-Markt verursachtem Anlagenlärm können bei freier
Schallausbreitung ab einem Abstand von 55 m zum Parkplatz die Immissionsrichtwerte
der TA Lärm eingehalten werden. Alternativ ist bei geringeren Abständen eine Grundrissorientierung von Wohnräumen notwendig.
2.4.2 Erschütterungen
Im Plangebiet treten entlang der Gleise durch den Bahnverkehr Erschütterungen und Sekundärluftschall auf, die zu einer erheblichen Belästigung für eine geplante Wohnnutzung
führen. Das Erschütterungsaufkommen sowie die Belastung durch sekundären Luftschall
wurden im Vorfeld untersucht. Die vorliegenden Erschütterungen wurden nach DIN 4150,
Teil 2 bewertet. Für die Bewertung des sekundären Luftschalls gibt es kein Regelwerk,
Seite 12
weswegen hierbei – wie in Bayern üblich – auf die TA Lärm bzw. auf die DIN 45680 zurückgegriffen worden ist.
Als Schutzmaßnahme wäre ein erforderlicher Mindestabstand von 55 m von den Durchgangsgleisen bzw. 35 m zum nächsten Rangiergleis einzuhalten. Aufgrund der geringen
Tiefe des Plangebiets können die genannten Mindestabstände nicht eingehalten werden.
So sind technische bzw. konstruktive Maßnahmen in der Bauweise erforderlich, um die
Einhaltung der Richtwerte sicher stellen zu können.
2.4.3 Elektromagnetische Verträglichkeit
Im Vorfeld wurden die von den Bahnlinien ausgehenden elektrischen und magnetischen
Felder untersucht.
Die gesetzlichen Grenzwerte der 26. BImSchV werden im Plangebiet zuverlässig eingehalten.
2.4.4 Altlasten und Kampfmittel
Altlasten
Es wurden Luftbilder aus den Jahren 1937-1956 und Archivpläne aus dem Jahr 1961 ausgewertet. Hierbei wurden drei Flächen ermittelt, die aufgrund ihrer früheren Nutzungen
vertieft untersucht wurden (orientierende Untersuchungen).
Für die Fläche im Norden des Planungsgebietes (im Bereich der bestehenden Lackiererei) konnte der Verdacht nicht bestätigt werden. Hier liegen keine Bodenverunreinigungen
vor.
Zwischen der Dülferstraße und der Lerchenstraße befinden sich zwei verfüllte Kiesgruben. Diese liegen überwiegend auf dem Flurstück Nr. 1767/27. In geringen Maßen ist aber
auch das Flurstück Nr. 1767 betroffen. Es konnten im Bereich des Oberbodens teilweise
bis maximal 1 m Tiefe geringe Verunreinigungen (MKW, PAK, Schwermetalle) festgestellt
werden, die im Rahmen des Bauvollzuges abfallrechtlich zu behandeln sind. Eine Gefährdung des Grundwassers oder des Menschen konnte ausgeschlossen werden, so dass
kein akuter Handlungsbedarf besteht.
Kampfmittel
Eine erste Auswertung historischer Luftbildaufnahmen ergab, dass mindestens ein Bombentrichter erkennbar ist. Es werden weitere Sondierungen zu gegebener Zeit im Rahmen
des Bauvollzuges durchgeführt.
Seite 13
2.5
Soziale Infrastruktur
Kindertageseinrichtung
In der Umgebung des Plangebiets befinden sich einige Betreuungseinrichtungen für Kinder. Nach derzeitigem Stand der Prognosen ergibt sich für das Plangebiet kaum zu deckender Bedarf aus der Umgebung, so dass hauptsächlich der sich aus dem Planungsgebiet selbst ergebende Bedarf innerhalb des Planungsgebietes nachzuweisen ist.
Grundschulen
In der Umgebung befinden sich mehrere Grundschulen. Im Südosten befindet sich die
staatliche Grundschule an der Feldmochinger Straße Ecke Gutmannstraße; eine weitere
Einrichtung liegt an der Toni-Pfülf-Straße. Im Osten des Plangebiets befinden sich Grundschulen in der Paulckestraße, Ittlingerstraße und Eduard-Spranger-Straße. Nach Aussage
des Referates für Bildung und Sport kann der ursächliche Bedarf über die umliegenden
Schulen auch durch bauliche Erweiterungen abgedeckt werden. Es ist keine neue Grundschule im Planungsgebiet erforderlich.
Berufsschule
Der durch den Ausschuss für Bildung und Sport gefasste Stadtratsbeschluss vom
29.01.2014 reagiert auf das bestehende Defizit an Berufsschulen in München und legt die
Standortsuche für insgesamt drei Berufsschulen im Stadtgebiet fest. Dabei handelt es
sich um die Planung von zwei neuen Standorten und einen Ersatzstandort für die bereits
bestehende Berufsschule Farbe und Gestaltung in der Luisenstraße, deren Räumlichkeiten am derzeitigen Standort nicht mehr adäquat sind. Das Planungsgebiet eignet sich hinsichtlich der sehr guten ÖPNV-Erschließung sowie der Lage im Stadtgebiet grundsätzlich
als Berufsschulstandort. Daher wird derzeit mittels Machbarkeitsstudie überprüft, inwieweit die Eignung des Standortes für eine Berufsschule gesehen werden kann. Nach den
ersten Erkenntnissen ist die Eignung des Standortes durch die begrenzte Baufeldtiefe, die
nicht unbegrenzt mögliche Höhenentwicklung, eine vorhandene und zu erhaltende Fußsowie Radwegquerung auf Höhe der Herbergstraße sowie einen erhaltenswerten Baumbestand auf Höhe des Grundstückes Raheinstraße 3 eingeschränkt.
2.6
Technische Infrastruktur
Stromnetz
Das versorgende Stromnetz befindet sich überwiegend entlang der Straßen. Die Wohngrundstücke sind von der nächstgelegenen Straße über einen Hausanschluss erschlos-
Seite 14
sen. Entlang der U-Bahn, der Dülferstraße und entlang des Fußgängerüberwegs an der
Herbergstraße verlaufen Stromtrassen in Ost-West-Richtung durch das Plangebiet.
Fernwärme
Entlang der Dülferstraße verläuft eine Fernwärmeleitung durch das Planungsgebiet.
Gas
Entlang der Ratold- und Raheinstraße verlaufen Gasleitungen entlang des Planungsgebiets. Entlang der Dülferstraße und südlich des Rambertweges verlaufen Gasleitungen in
Ost-West-Richtung durch das Planungsgebiet. Am Rambertweg handelt es sich um eine
Hauptgasleitung, die nicht unter einer öffentlichen Erschließungsstraße verlegt wurde.
Von dieser Leitung sind Hausanschlüsse bis zu den Flurstücken Nr. 1800 und 1767/16
verlegt. Entlang der U-Bahn bis zum Flurstück Nr. 1818 verläuft ein Hausanschluss für
das Wohngebäude auf diesem Flurstück.
Wasser
Das versorgende Wasserleitungsnetz befindet sich überwiegend entlang den Straßen. Die
Wohngrundstücke sind von der nächstgelegenen Straße über einen Hausanschluss erschlossen. Entlang der Dülferstraße und entlang des Fußgängerüberwegs an der Herbergstraße verlaufen Wasserleitungen in Ost-West-Richtung durch das Plangebiet.
Entwässerung
Die Entwässerung ist im Planungsumgriff entlang der Straßen angelegt. Die Spartenabfrage hat ergeben, dass zwischen dem Discount-Markt Dülferstraße 69 (Flurstück Nr.
1767/41) und Flurstück Nr. 1767/14 (Höhe Rambertweg) ein Kanalausbau nötig wird. Dieser Ausbau ist im Rahmen der Bebauung des Gebietes in den Erschließungsstraßen herzustellen.
2.7
Planerische Ausgangslage
2.7.1 Regionalplan
Das Planungsgebiet ist im Regionalplan als Bereich, der für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommt, dargestellt. Die Planung entspricht somit den Zielen des Regionalplanes.
Seite 15
2.7.2 PERSPEKTIVE MÜNCHEN
Mit der „PERSPEKTIVE MÜNCHEN“ (PM) verfügt die Landeshauptstadt München über
eine querschnittsorientierte und prozessual angelegte Stadtentwicklungsstrategie. Diese
bildet ein flexibles und handlungsorientiertes Fundament für eine Stadtentwicklungspolitik,
die auf neue zeitliche und räumliche Erfordernisse reagieren kann. Die PM besteht aus einem Leitmotiv, strategischen und thematischen Leitlinien, Zielsetzungen, Handlungsräumen und Projekten für die wesentlichen Handlungsfelder der zukünftigen Stadtentwicklung. In ihnen wird ausgehend von einem integrierten Ansatz ein fachspezifischer Entwicklungsrahmen aufgezeigt und durch umsetzungsorientierte Strategien konkretisiert. Das
neue Leitmotiv lautet „Stadt im Gleichgewicht“. Das Planungsgebiet befindet sich im definierten Handlungsraum 8: Zwischen Milbertshofen und Freimann - Wohnen, Arbeiten, Bildung und Sport im Münchner Norden. Dabei ist an der Ratoldstraße ein Schwerpunkt für
Wohnen definiert.
2.7.3 Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung
Im Flächennutzungsplan ist das Planungsgebiet entlang der Bahnlinie als Bahnanlage
und entlang der Ratoldstraße als Gewerbegebiet dargestellt. Im Norden schließen sich an
die Fläche für Gewerbegebiete Flächen für die Landwirtschaft an. Die Flächen südlich der
Lerchenstraße sind als Allgemeine Grünflächen dargestellt, im Bereich des Gewerbegebietes an der Ratoldstraße ist ein öffentlicher Parkplatz dargestellt.
Unmittelbar angrenzend an das Planungsgebiet verlaufen sowohl im Norden als auch im
Süden überörtliche Grünbeziehungen von (Süd-)Ost nach West. Diese treffen östlich der
bestehenden Wohnbebauung auf eine weitere überörtliche Grünbeziehung, die in NordSüd-Richtung überwiegend in einer Allgemeinen Grünfläche verläuft.
Die geplanten Nutzungen erfordern parallel zum Bebauungsplanverfahren die Änderung
des Flächennutzungsplanes mit integrierter Landschaftsplanung.
2.7.4 Arten und Biotopschutzprogramm Bayern
Im ABSP sind begleitend zur Bahntrasse trockene, teils magere Strukturen erfasst, die angrenzend an das Planungsgebiet als lokal bedeutsam, z.T. auch als regional bedeutsam
eingestuft sind. Im Süden auf Höhe der Lerchenstraße im Bereich des Abzweiges der SBahn ist ein überregionales Artenvorkommen kartiert mit Neuntöter, Gartenrotschwanz
und Dorngrasmücke.
Das Arten- und Biotopschutzprogramm formuliert folgende Ziele mit Bezug zum Untersuchungsgebiet:
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–
Bereich nördlich der Herbergstraße, Bereich südlich des Bahnhofs Feldmoching, Bereich südlich der Lerchenstraße:
Erhalt, Pflege und Optimierung von Magerrasen, Magerwiesen, Ruderalflächen, Ranken, Rainen, trockenen Komplexlebensräumen und innerstädtischen Brachflächen.
–
Durchgehender Korridor entlang der Bahntrasse:
Erhalt und Optimierung von Trockenstandorten als lineare Vernetzungsachsen.
Gemäß Stadtratsbeschluss aus dem Jahr 2005 ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung aufgefordert, die Ziele des Arten- und Biotopschutzprogramms in der Stadtplanung im Rahmen der Abwägung mit zu berücksichtigen, soweit dies rechtlich zulässig
bzw. geboten ist.
2.7.5 Ausgleichsfläche der DB AG
Östlich der Gleisanlage im Bereich südlich der Bernhardstraße läuft derzeit für eine Teilfläche des Flurstücks Nr. 1767 ein Antrag auf Planänderung wegen geänderter landschaftspflegerischer Kompensationsmaßnahmen im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für
die S1. In diesem Bereich ist eine Ausgleichsfläche geplant, die sich über eine Länge von
ca. 300 m und mit einer durchschnittlichen Breite von ca. 16 m parallel zur Gleisanlage erstreckt. Sie beginnt in einem Abstand von ca. 6 m, gemessen ab Gleismitte des östlichsten Gleises und reicht bis an die östliche Grenze des Flurstücks Nr. 1767. Als Entwicklungsziel auf dieser Fläche sind wärmeliebende lückige Ruderalfluren auf Kies sowie Erhalt von Gehölzen und angrenzenden Säumen formuliert. Der Abstand Gleismitte östlichstes Gleis bis westliche Grenze Ausgleichsfläche liegt im nördlichen Bereich bei ca. 20 m
und verschmälert sich allmählich in Richtung Süden.
2.7.6 Fuß- und Radwegekonzept
Der Detailplan Radverkehr des Verkehrsentwicklungsplans der Stadt München (Stand:
März 2006) weist in der Netzkonzeption 2015 die Ratoldstraße bis zur Dülferstraße als
Nebenroute im Stadtgebiet und in der Verlängerung nach Norden entlang der Raheinstraße als Hauptroute aus. Die Dülferstraße wird ebenfalls als Hauptroute im Stadtgebiet und
die Herbergstraße als parallele Nebenroute dargestellt.
2.7.7 Zentrenkonzept
Das Zentrenkonzept stellt das Planungsgebiet im Bereich des S- und U-Bahnhofes gemeinsam mit dem Walter-Sedlmayr-Platz und der Josef-Frankl-Straße als Nahbereichszentrum dar. Der bestehende Discount-Markt (Dülferstraße 69) befindet sich östlich der
S- und U -Bahnstation direkt an der P+R-Anlage. Da sich das Gebiet mit Nahversorgung
als unterversorgt darstellt, kommt dem Discount-Markt eine hohe Magnetfunktion zu. Nah-
Seite 17
bereichszentren stellen für einen Versorgungsbereich von etwa 5.000 bis 10.000 Einwohnerinnen und Einwohnern die Versorgung mit Waren des täglichen bzw. kurzfristigen Bedarfs sicher. Voraussetzung ist, dass es einen „Magnetbetrieb“ aus dem Lebensmitteleinzelhandel gibt. Bei Nahbereichszentren übernimmt die „Magnetfunktion“ ein Lebensmittelmarkt mit mindestens 400 m² Verkaufsfläche. Da es einen positiven Vorbescheid für einen
Lebensmittelmarkt am Walter-Sedlmayr-Platz gibt, dessen Umsetzung nach aktuellem
Wissenstand sehr wahrscheinlich ist, könnte im Planungsgebiet ein ergänzender Betrieb
der Nahversorgung, beispielsweise ein Drogeriemarkt, untergebracht werden, und der
Standort mit Zentren ergänzenden Funktionen wie Gastronomie und Dienstleistungen arrondiert werden.
2.8
Planungsrechtliche Ausgangslage
2.8.1 Bestehendes Baurecht
Der überwiegende Teil des Planungsgebietes ist, bis auf das Grundstück Bernhardstraße
63 (Flurstück Nr. 1818) mit bestehendem Wohngebäude sowie das Grundstück Dülferstraße 69 (Flurstück Nr. 1767/41) mit der bestehenden Einzelhandelsnutzung, die nach
§ 34 BauGB beurteilt werden, gemäß § 35 BauGB als Außenbereich zu beurteilen. Im Bereich der Flächen, die im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet dargestellt sind, ist aufgrund der vorhandenen Erschließung die Errichtung von kleinteiligen Gewerbebauten gemäß § 35 Abs. 2 BauGB im Einzelfall zulässig.
2.8.2 Bestehende Widmungen, Freihaltezone
Flurstücke von der Nutzung durch die Bahn freigestellt (entwidmet)
Mit Freistellungsbescheid vom 04.02.2014 sind die Flurstücke Nr. 1682/2, 1767/10,
1767/11, 1767/12, 1767/13, 1767/19, 1827/2, 1831, 2272, 2272/1, 2276, 3936/2 von der
Nutzung der Bahn freigestellt worden.
Flurstücke für die Nutzung durch die Bahn noch gewidmet
Die Flurstücke Nr. 1767/48, 1767/49, 1682/5, 1827/10, 1767/50, 1831/8, 1767/51,
1767/52, 3936/7, 2272/4 und 2272/5 entlang der Bahn nördlich der Dülferstraße und südlich der Dülferstraße (Flurstücke Nr. 1767, 1767/26 und 2074) bis einschließlich des Stellwerks (Flurstücke Nr. 1767/16 und 1767/15) sind noch als Bahnfläche gewidmet. Das
Stellwerk befindet sich im Eigentum der DB AG und wird weiterhin für den Bahnbetrieb
benötigt. Eine Teilfläche des Flurstücks Nr. 1767 südlich der Dülferstraße soll als Ausgleichsfläche für Eingriffe, die im Rahmen der Planfeststellungsänderung zur S1 erfolgt
sind, festgelegt werden. Hier ist eine bahnrechtskonforme Überplanung möglich.
Seite 18
Freihaltezone für Bahnzwecke
Östlich der Gleisanlagen des Bahnhofs Feldmoching ist, um ggf. auf zukünftige Bedarfe
für einen Gleisausbau reagieren zu können, ein Korridor von 7 m für eisenbahnbetriebliche Nutzung freizuhalten.
Freihaltezone für eine Biotopverbundachse
Eine Biotopverbundachse ist entlang der Bahntrasse freizuhalten, um die im Arten- und
Biotopschutzprogramm genannten Ziele berücksichtigen zu können (siehe Punkt 2.7.4).
Dort ist als Ziel für das Planungsgebiet die Schaffung einer linearen Vernetzungsachse
mit Erhalt und Optimierung von Trockenstandorten mit überregional bis landesweit bedeutsamen Biotopkomplexen aus vegetationsfreien Schotterflächen, Magerrasen, wärmeliebenden Ruderalfluren definiert. Auf Grund dessen ist neben dem mit 6 m Breite ab Mitte
des letzten Gleises befindlichen Bahnpflegestreifen ein mindestens 16 m breiter Biotopverbundstreifen freizuhalten, welcher auf mindestens 11 m Breite ausreichend besonnt
bleiben muss. Letzteres ist gewährleistet durch Gebäude, die zur östlichen Grenze des
Biotopverbundstreifens einen Abstand entsprechend ihrer halben Wandhöhe wahren. Dies
wird beispielsweise in etwa von einem fünfgeschossigen Gebäude noch gewährleistet,
welches zwischen sich und der östlichen Grenze des Biotopverbundstreifens seine ggf.
ohnehin erforderliche Feuerwehrumfahrt mit 3,50 m Breite und 3,0 m Gebäudeabstand
benötigt.
Die Freihaltezone der Biotopverbundachse wird teils überlagert mit der Freihaltezone für
Bahnzwecke. Die im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens zur S1 umfänglich geplante Ausgleichsfläche südlich der Bernhardstraße liegt ebenso innerhalb dieses Korridors.
2.8.3 Schutzgebiete
Im Planungsgebiet sind keine naturschutzrechtlichen Schutzgebiete vorhanden.
3.
Ergebnisse der Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern
Zur frühzeitigen Einbindung der Öffentlichkeit in die Planung wurde am 10.10.2015 ein
Workshop für Bürgerinnen und Bürger durchgeführt. Im Rahmen dessen wurde interessierten Bürgerinnen und Bürgern am 09.10.2015 ein Stadtteilspaziergang durch das Neubaugebiet am Ackermannbogen angeboten. Hier wurden den Teilnehmenden verschiedene Bautypologien, Baudichten und Höhenentwicklungen gezeigt, um einen Eindruck über
eine mögliche zukünftige Bebauung an der Ratoldstraße zu bekommen.
Am 10.10.2015 wurde der halbtägige Workshop mit insgesamt rund 80 Bürgerinnen und
Bürgern durchgeführt, die der öffentlichen Einladung gefolgt sind. Hier konnten sich die
Seite 19
Teilnehmenden an insgesamt fünf Thementischen (Städtebau, Landschaft, Verkehr, Lärm,
Soziale Infrastruktur) informieren und ihre Anregungen für die weitere Planung einbringen.
Die Anregungen der Bürgerinnen und Bürger wurden hinsichtlich ihrer Relevanz für den
durchzuführenden Wettbewerb bzw. das Bebauungsplanverfahren ausgewertet. Die Anregungen, die entweder als verbindliche Planungsvorgaben oder als Hinweise für den städtebaulichen Wettbewerb berücksichtigt werden, werden im Folgenden dargestellt und erläutert.
Eine tabellarische Darstellung der Anregungen und deren Behandlung ist in der Anlage 3
diesem Beschluss angefügt. Mehrfach erfolgte Äußerungen mit Benennung gleicher Anliegen sind als eine Anregungen wiedergegeben mit Angabe der Anzahl der dazu erfolgten
Äußerungen in Klammer (z. B. 3 Ä, d. h. drei Äußerungen). Am Ende des Workshops
konnte jede teilnehmende Person mit jeweils fünf Klebepunkten die insgesamt erfolgten
Äußerungen priorisieren. Dies ist in der tabellarische Darstellung der Anregungen dokumentiert durch Angabe der Anzahl der zu einer Äußerung erfolgten Klebepunkte in Klammer (z. B. 7 KP, d. h. sieben Klebepunkte). Sofern die Anregungen nicht berücksichtigt
werden konnten oder in ein anderes Verfahren einfließen, ist dies in der Anlage 3 ebenso
aufgelistet und erläutert.
3.1
Städtebau
Unter Berücksichtigung der Anregungen aus dem Workshop werden folgende Planungsvorgaben für den Wettbewerb und die anschließende Bauleitplanung vorgeschlagen:
– Raheinstraße: Soweit möglich kleinteilige Bebauung mit einer maßvollen Geschossigkeit in Hinblick auf die niedrige Bestandsbebauung östlich der Raheinstraße, ggf. unmittelbar entlang der Bahnlinie aus Schallschutzgründen auch mit bis zu vier Geschossen; Abstufung zu Bestandsbebauung (Höhe)
–
Ratoldstraße in der nördlichen Hälfte: Höhenentwicklung in Abhängigkeit von der bestehenden Bebauung mit bis zu 4-5 Geschossen; abgestuft von der Bebauung entlang der Bahn hin zur Ratoldstraße; Berücksichtigung des Süd-Nord-Gefälles der Höhenentwicklung der bestehenden Bebauung.
–
Ratoldstraße in der südlichen Hälfte: Höhenentwicklung in Abhängigkeit von der bestehenden Bebauung auch mit mehr als 4-5 Geschossen; eher niedriger und keinesfalls höher als die angrenzende Bestandsbebauung; Berücksichtigung des Süd-NordGefälles der Höhenentwicklung der bestehenden Bebauung; Sicherstellung einer
ausreichenden Besonnung des Biotopverbundes.
–
Im Rahmen des Wettbewerbes soll die Verschattung der Bestandsbebauung durch
eine Verschattungsstudie geprüft werden.
–
Berücksichtigung von Luftaustauschbahnen soweit erforderlich.
Seite 20
Folgende Anregungen werden als Hinweise vorgeschlagen:
– Blickbeziehung auf Feldmoching von Ratoldstraße, Höhe Jakob-Sturm-Weg und
Weitlstraße,
3.2
–
keine durchgehende Riegelbebauung entlang der Bahn, locker wirkende Bebauung,
–
Berücksichtigung des dörflichen Charakters Feldmochings in der Quartiersentwicklung,
–
gemischte Höhenentwicklungen, analog gewachsener Bebauungen,
–
raumbildende Bebauung; „Soziale“ Räume schaffen, keine dunklen Ecken; hohe Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum, Räume bzw. Innenhöfe schaffen,
–
unterschiedliche Architektur und Materialität, Bebauung mit Holz, Bebauung mit wenig
Holz,
–
auch kleine Wohnungen,
–
kein Grundwasseranstau durch Tiefgaragen und unterirdische bauliche Anlagen
(mögliche Beeinträchtigung ab 2 m Tiefe im wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen, da HHW 40 bei 2,5-2,8 m unter Oberfläche),
–
Wohnungsmix für verschiedene Wohnformen (unterschiedlich große Wohnungen).
Grün und Freiraum
Unter Berücksichtigung der Anregungen aus dem Workshop werden folgende Planungsvorgaben für den Wettbewerb und die anschließende Bauleitplanung vorgeschlagen:
–
Situierung ausreichend großer öffentlicher Grünflächen zwischen den Wohngebäuden
(auch als Treffpunkte) in geschützter Lage.
–
Gestaltung von Plätzen und Innenhöfen als offene Grünräume mit möglichst geringer
Versiegelung.
–
Angebot gut nutzbarer privater Freiflächen.
–
Schaffung eines ausreichenden Angebots an Spielplätzen und Prüfung eines wohnverträglichen Jugendspiels.
–
Attraktive Straßenraumgestaltung und Freiräume.
–
Umgestaltung Eingang/Ausgang als sozialer Raum, keine zweite Unwirtlichkeit wie
Walter-Sedlmayr-Platz.
–
Gute Durchgrünung mit Bäumen, Verwendung überwiegend einheimischer Gehölze.
–
Entwicklung ökologischer Ausgleichsflächen im Bereich des Biotopverbunds im Anschluss an das Wohngebiet und Ausbildung möglichst als Halbwall im Hinblick auf
den Lärmschutz und gute Besonnung.
Seite 21
–
Erhaltung von wertvollem Baumbestand nördlich der Dülferstraße.
–
Schaffung einer neuen landschaftlich zu gestaltenden Wege- und Grünverbindung
zum Feldmochinger Anger nördlich der Siedlungsgrenze, die gleichzeitig als Ausgleichsfläche fungieren kann.
Folgende Anregungen werden als Hinweise vorgeschlagen:
– Entwicklung des Baugebietes so grün wie möglich.
3.3
–
Im Hinblick auf das Angebot möglichst großer, gut nutzbarer Freiflächen sollte die Bebauung lieber punktuell verdichtet bzw. mit größerer Höhenentwicklung ausgeführt
werden. Höhere Gebäude zugunsten Belichtung, Belüftung und Zwischenabstand.
–
Schaffung einer großzügigen Grünfläche nördlich der Dülferstraße.
–
Schaffung von Angeboten für Urban Gardening.
–
Erhaltung des sonnigen Alleecharakters der Ratoldstraße.
–
Realisierung von Kunst am Bau durch landschaftsarchitektonische Gestaltungsmaßnahmen.
–
Optisch ansprechende Gestaltung und Erlebbarmachung des Biotopstreifens für die
Anwohnerinnen und Anwohner.
–
Möglichst Erhaltung vorhandener, naturnaher Strukturen (Brachen).
–
Integration von Hecken, v. a. bei der Planung der großen Freifläche am nördlichen
Stadtrand.
–
Berücksichtigung von Lebensraumangeboten für Bienen im Rahmen von Grünplanung und Gestaltung von Biotopflächen.
Lärm/Erschütterungen
Unter Berücksichtigung der Anregungen aus dem Workshop werden für die weitere Planung folgende Planungsvorgaben für den Wettbewerb und die anschließende Bauleitplanung vorgeschlagen:
– Gestaltung der Fassaden der geplanten Bebauung, so dass eine Schallreflexion auf
die gegenüberliegende Bebauung vermieden wird (strukturierte, schallschluckende
Fassaden).
–
Gewährleistung eines Schallschutzes durch Bebauung oder andere Schallschutzmaßnahmen entlang der Bahnlinie.
–
Weitgehender Schutz der Freiflächen vor Schalleintrag.
Seite 22
–
Berücksichtigung der Erschütterungen durch die Bahnlinie sowie die U-Bahn im Rahmen der Planung.
Folgende Anregungen werden als Hinweise vorgeschlagen:
– Ausführung des Schallschutzes im Wechsel mit Schallschutzwällen und Gebäuden.
–
3.4
Abwechslungsreiche Gestaltung der Lärmschutzmaßnahmen durch keine durchlaufende (Glas-)Wand (zugunsten Vogelschutz), optische Auflockerung bzw. Teile aus
Glas und nach Möglichkeit begrünt.
Verkehr
Unter Berücksichtigung der Anregungen aus dem Workshop werden für die weitere Planung folgende Planungsvorgaben für den Wettbewerb und die anschließende Bauleitplanung vorgeschlagen:
– Berücksichtigung einer Durchwegung des Planungsgebietes für den Fußverkehr sowohl in Nord-Süd-Richtung als auch in Ost-West-Richtung jeweils abseits der Straßen.
–
Sicherstellung einer Fuß- und Radwegeanbindung an den S- und U-Bahnhof.
–
Prüfung der Möglichkeit einer Fuß- und Radwegbrücke über die Dülferstraße im Rahmen der Bebauung der Flächen nördlich der Dülferstraße.
–
Anbindung des Planungsgebietes über Fuß- und Radwege an den Feldmochinger Anger als Naherholungsfläche.
–
Planung ausreichender Stellplätze für die zukünftigen Nutzungen.
–
Berücksichtigung der Fuß- und Radwegunterführung auf Höhe der Herbergstraße im
Rahmen der Planung.
–
Berücksichtigung der Möglichkeit einer neuen Unterführung im Bereich der Lerchenstraße im Rahmen der Planung.
–
Verbesserung der verkehrlichen Anbindung der Ratoldstraße/Raheinstraße an die
Dülferstraße.
–
Sicherung der Erschließung von Bestandsgebäuden.
–
Verwendung von Grundstücken der Landeshauptstadt München bzw. der CA Immo
für den Ausbau der Ratoldstraße.
–
Ausbau der Raheinstraße als Wohnstraße mit Aufenthaltsfunktion sowie der Ratoldstraße als Sammelstraße mit Buslinienverkehr im Rahmen einer Neubebauung, mit
wechselnder Querschnittsgestaltungen, westseitig beispielsweise mit Baumgraben,
Seite 23
bzw. alternativ Vorgarten mit Baumpflanzungen, etc., ggf. auch mit Straßenverschwenkungen.
Folgende Anregungen werden als Hinweise vorgeschlagen:
– Stärkung der Verbindung zum Walter-Sedlmayr-Platz,
3.5
–
Verbesserung der Verkehrssicherheit im Bereich der Ratoldstraße/Weitlstraße,
–
Schaffung neuer, sicherer Querungen für den Fuß- und Radverkehr.
Soziale Infrastruktur/Nahversorgung
Folgende Anregungen werden als Hinweise vorgeschlagen:
– Verbesserung der Infrastruktur wie Versorgung mit Arztpraxen, Gastronomie, Einrichtungen für Seniorinnen und Senioren, Jugend-, Bewohnerinnen und Bewohnertreff.
–
4.
Auswahl passender neuer Einzelhandelsbetriebe, die den bestehenden Nahversorgungsbereich am Feldmochinger Anger sinnvoll ergänzen und nicht beeinträchtigen.
Planungsziele
Unter Berücksichtigung der Anregungen aus der Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger
ergeben sich die nachstehenden Ziele für die weitere Planung.
4.1
Städtebauliche Ziele
Für die Entwicklung des Planungsgebietes im Umgriff des Aufstellungsbeschlusses und
als Grundlage für die Auslobung eines Wettbewerbes werden die folgenden stadtplanerischen Zielsetzungen verfolgt:
– Schaffung von Wohnraum für rund 600 Wohneinheiten südlich der Dülferstraße, bzw.
soweit im Kontext verträglich unterbringbar auch maßvoll mehr, davon 30 % im gefördertem Wohnungsbau.
–
Prüfung bezüglich einer eventuellen Entwicklung als Berufsschulstandort nördlich der
Dülferstraße. Sofern dieser nicht realisierbar ist, soll hier eine kleinteiligere Wohnbebauung entwickelt werden.
–
Sicherstellung der Einfügung der Bebauung sowohl in ihrer Struktur als auch in ihrer
Höhenentwicklung in die umgebende Bebauung.
–
Aufwertung der nördlichen Stadteinfahrt entlang der Bahnlinie durch eine in ihrer Höhenentwicklung und Baukörperkonfiguration angemessene, bahnbegleitende Bebauung.
Seite 24
4.2
–
Bewältigung der von der Bahnlinie sowie der Ratoldstraße ausgehenden Emissionen,
wie z. B. durch bauliche Maßnahmen, und damit Verbesserung der Lärmsituation
auch für die Umgebung.
–
Verbesserung der Versorgungssituation im Quartier durch Ansiedlung weiterer Nahversorgungs- sowie ergänzender Einrichtungen (z. B. Ärztehaus, Einrichtungen für
Seniorinnen und Senioren, Gastronomie etc.).
–
Integration der zu erhaltenden Bestandsgebäude in das Gesamtkonzept,
–
Schaffung der erforderlichen sozialen Infrastruktur.
–
Aufwertung des öffentlichen Straßenraumes der Ratoldstraße als Verbindungsglied
zur bestehenden Bebauung.
–
Schaffung einer Fußwegeverbindung auf dem Baugrundstück parallel zur Bahn und
deren Anbindung an die bestehende Siedlung in Ost-West-Richtung.
–
Schaffung von ausreichend Besuchsstellplätzen im öffentlichen Straßenraum, unattraktiv für Fremdparker soweit möglich.
–
Berücksichtigung der Höhenfreimachung für eine Bahnquerung an der Lerchenstraße.
Grünordnerische Ziele
Für die Entwicklung des Planungsgebietes im Umgriff des Aufstellungsbeschlusses und
als Grundlage für die Auslobung eines Wettbewerbes werden die folgenden grünordnerischen Zielsetzungen verfolgt:
–
Sicherung einer ausreichenden Grünausstattung der Wohnbebauung.
Aufgrund der günstigen Lage zum ÖPNV, des schmalen, langgezogenen Grundstückszuschnittes, der Nähe zum Grünzug „Feldmochinger Anger“ sowie der Erfordernisse, die sich aufgrund der Lärmschutzthematik ergeben, sind die Voraussetzungen für eine Absenkung der Orientierungswerte für die Grün- und Freiflächenversorgung gegeben. Um trotzdem eine ausreichende Freiflächenversorgung der Einwohner zu gewährleisten, sind innerhalb des Planungsumgriffs mindestens 20 m² private
Freiflächen und öffentliche Grünflächen vorzusehen. Die nach Art. 7 BayBO erforderlichen Spielplätze sind auf den Baugrundstücken nachzuweisen. Darüber hinaus sind
die erforderlichen öffentlichen Spielplätze im Planungsumgriff innerhalb von öffentlichen Grünflächen vorzusehen. Die Mindestgröße der erforderlichen öffentlichen
Grünfläche orientiert sich dabei an einem Flächenbedarf von 2,25 m² Spielfläche pro
Einwohnerin bzw. Einwohner. Weiterhin ist im Norden des Planungsgebietes auf
überwiegend städtischen Grundstücken eine Grünverbindung zum Feldmochinger
Anger zu schaffen, die als Ausgleichsfläche gestaltet werden kann. Als Kompensation
für den reduzierten Versorgungswert sind geeignete Maßnahmen wie überdurch-
Seite 25
schnittlich große Balkone, Gemeinschaftsdachgärten und Aufwertungsmaßnahmen
im Umfeld vorzusehen.
4.3
–
Gewährleistung einer attraktiven Gestaltung mit guter, vielfältiger Nutzbarkeit und
Lärmschutz bei der Entwicklung des Grün- und Freiflächensystems unter Beachtung
der städtischen Richtlinien. Die Freiflächen sind untereinander zu vernetzen, mit einem durchgängigen und sicheren Fußwegsystem zu erschließen und optimal an die
Grünflächen der Umgebung anzubinden.
–
Minimierung der Eingriffe in Natur und Landschaft und Sicherung von Ausgleichsflächen, insbesondere entlang der Bahntrasse südlich angrenzend an die Ausgleichsfläche der Deutschen Bahn sowie nördlich der Dülferstraße parallel zu den Bahngleisen
sowie am nördlichen Rand des Planungsgebietes als Verbindung zum Feldmochinger
Anger.
–
Sicherung und Optimierung einer funktionsfähigen, 16 m breiten Verbundachse für
Magerlebensräume entlang der Bahntrasse. Die Breite bemisst sich ab östlichem
Rand des 6 m breiten, für Bahnunterhalt üblichen Korridors bis zur westlichen Grenze
des Wohngebietes. Zwischen oberirdischer Bebauungskante und Verbundkorridor ist
zusätzlich ein Mindestabstand von 6,50 m (3,5 m breite Wegefläche für Feuerwehr,
Fuß- und gegebenenfalls Radverkehr in 3 m Abstand zu Gebäuden) einzuhalten. Der
Verbundkorridor soll von Störungen und Erholungsnutzung freigehalten, jedoch für
die Bewohnerinnen und Bewohner, optisch erlebbar gemacht werden.
–
Wahrung eines günstigen Erhaltungszustandes vorkommender geschützter Tierarten.
–
Berücksichtigung des wertvolleren Baumbestandes v. a. auf den Flurstücken Nr.
1682/4 (Raheinstraße 3), 1682/2,1767/35, 1767/12, 1767, 1767/15 (Stellwerk), Einzelbäume entlang der Ratoldstraße, Einzelbaum an der Lerchenstraße, Einzelbaum
auf Flurstücken Nr. 3936/7 bzw. 3936/2 (nördlich der Fuß- u. Radwegquerung auf
Höhe Herbergstraße).
Sozialgerechte Bodennutzung
Die Verfahrensgrundsätzen zur Sozialgerechten Bodennutzung werden angewendet.
Eine Grundzustimmung liegt für alle Grundstücke im Umgriff des Aufstellungsbeschlusses
mit Ausnahme der Flst. Nrn. 1767/41 (Dülferstraße 69), 1818 (Bernhardstraße 63), 1800
(Rampertweg 27), der Flächen der P+R-Anlage und zur Bahn bzw. zum Bundeseisenbahnvermögen gehörender Flächen an der Grenze zur Bahntrasse vor. Die Flächen, für
die keine Grundzustimmung vorliegt, sollen bestandsorientiert überplant werden, so dass
ihnen keine durch die Planung bei der Landeshauptstadt München ausgelösten Lasten
zuzurechnen sein werden.
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Die referatsübergreifende Arbeitsgruppe "Sozialgerechte Bodennutzung" hat dem geschilderten Vorgehen am 09.12.2015 zugestimmt.
B)
Durchführung eines städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbes für die Flächen südlich der Dülferstraße
1.
Umgriff
Das Wettbewerbsgebiet wird im Westen begrenzt von der Bahnlinie, im Norden von der
P+R-Anlage, den U-Bahn-Flächen und dem Grundstück Bernhardstraße 63 mit derzeitigem Wohngebäude, im Osten von der Ratoldstraße (einschließlich) und im Süden von der
Lerchenstraße. Sollte zum Grundstück Dülferstraße 69 mit der bestehenden Einzelhandelsnutzung noch eine Grundzustimmung erklärt werden, dann soll das Wettbewerbsgebiet um dessen Flächen noch ergänzt werden.
Die Straßenflächen der Ratoldstraße sind Teil des Wettbewerbsgebietes, um hier einen
qualitätvollen und angemessenen Straßenraum zu ermöglichen. Hierbei sind die Grundstücksgrenzen auf der Ostseite der Ratoldstraße als verbindlich zu berücksichtigen. Im
Bereich der Lerchenstraße ist eine Fläche für die Herstellung einer Unterführung freizuhalten.
2.
Art und Maß der Nutzung, Höhenentwicklung
Im Planungsgebiet soll vorrangig Wohnbebauung mit ergänzenden Infrastruktureinrichtungen wie Einzelhandel und Dienstleistung im untergeordneten Umfang realisiert werden.
Einzelhandel soll nur kleinflächig (bis 800m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche) und als kleinteiliger Besatz möglich sein.
Für das Wohngebiet soll eine der Lage am S- und U-Bahnhof angemessene Dichte von
rund 600 Wohnungen bzw. soweit im Kontext verträglich unterbringbar auch maßvoll mehr
entstehen. Bei der Bebauungsstruktur ist insbesondere auch der noch dörflichere Charakter des östlich angrenzenden Ortskerns Feldmoching zu würdigen. Entsprechend ist eine
Gliederung und Rhythmisierung der Neubebauung in Betracht zu ziehen, unterstützt ggf.
entlang der Bahn durch Auflockerung mit gliedernden Grünstrukturen.
Bei der Höhenentwicklung der Bebauung ist besonderes Augenmerk auf die Einfügung
der Bebauung in die umgebende Bebauungsstruktur zu legen. Hierbei ist, aus Lärmschutzgründen bzw. auch zur Definition der Stadteinfahrt, begleitend zur Bahnlinie eine
Höhenentwicklung von bis zu vier bis fünf Geschossen möglich.
Die Anzahl der Vollgeschosse kann zur städtebaulichen Akzentuierung in Maßen überschritten werden. Sie soll zur Ratoldstraße hin so abgestuft werden, dass ein angemesse-
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ner Übergang zur bestehenden Bebauung östlich der Ratoldstraße gesichert ist. Hierbei
ist durch unterschiedliche Bauweise auf die Bestandsbebauung zu reagieren.
Im Rahmen des Wettbewerbes soll die Verschattung der Bestandsbebauung durch eine
Verschattungsstudie geprüft werden.
Die unterirdischen baulichen Anlagen sind so zu gestalten, dass kein Grundwasseraufstau
zu befürchten ist. Bei dem vorliegenden Höchstwasserflurabstand mit 2,5 bis 2,8 m unter
Geländeoberfläche ist ab einer Tiefe von 2 m im wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren eine mögliche Beeinträchtigung zu prüfen.
3.
Grünordnung
Eine quantitativ ausreichende und qualitativ hochwertige Versorgung der Einwohnerinnen
und Einwohner mit mindestens 20 m² öffentlichen Grünflächen und privaten Freiflächen ist
im Planungsgebiet sicherzustellen. Die öffentlichen Grünflächen sind in ihrer Größe so zu
bemessen, dass auf ihnen der erforderliche Spielflächenbedarf von 2,25 m² pro Einwohner gedeckt werden kann. Neben einer guten Durchgrünung des Wohngebietes u. a. mit
Bäumen sind attraktive Fuß- und Radwegangebote im Planungsgebiet vorzusehen.
Durch eine sinnvolle Anordnung der Baukörper oder sonstiger Schallschutzmaßnahmen
(Schallschutzwände, Wall etc.) ist dafür Sorge zu tragen, dass die schutzbedürftigen Freiflächen, insbesondere die Spielflächen und Freisitze der Wohnungen eine hinreichende
Aufenthaltsqualität erreichen.
Innerhalb des Plangebiets soll begleitend zur Bahntrasse neben deren 6 m breitem Pflegestreifen eine funktionsfähige, 16 m breite Verbundachse für Magerlebensräume mit ergänzenden flächigen Aufweitungen im Planungsgebiet gesichert werden. Vorhandene naturschutzfachliche Qualitäten sind dabei zu berücksichtigen.
Die Biotopverbundachse dient vorrangig dem Artenschutz und ist von Erholungsnutzung
sowie Wegeverbindungen freizuhalten, soll aber optisch für die Anwohnerinnen und Anwohner erlebbar gemacht werden.
4.
Soziale Infrastruktur
Aus der geplanten Nutzung ergibt sich ein ursächlicher Bedarf und es sind zwei Einrichtungen mit insgesamt sechs Kindergartengruppen und sechs Kinderkrippengruppen innerhalb des Planungsgebietes zu berücksichtigen.
5.
Erschließungskonzept
Die Haupterschließung soll über die Ratoldstraße erfolgen. Aufgrund der geringen Tiefe
des Baugebietes sind vorraussichtlich keine zusätzlichen Straßen im Planungsgebiet er-
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forderlich. Der Knotenpunkt Ratoldstraße/Dülferstraße ist beidseitig zu signalisieren, um
die Abbiegebeziehungen zu verbessern.
Insgesamt soll besonderes Augenmerk auf die Gestaltung des Straßenraumes der Ratoldstraße gelegt werden. Diese soll so gestaltet werden, das sie eine hohe Aufenthaltsqualität auch für Fuß- und Radverkehr hat und als Bindeglied zur bestehenden Bebauung fungieren kann (Kommunikationszone). Das Straßenprofil mit 5,5 m Fahrbahn, 2,5 m Gehweg beidseits, 2,5 m Parkbucht und 3 m Baumgraben westseitig, bei darauffolgendem
mindestens 2 m breiten Vorgarten auf Baugrund, stellt hierbei beispielsweise das Minimalmaß für die Straßenraumgestaltung dar. Maßnahmen wie Verschwenkungen oder auch
andere Strategien zur Minderung der Durchschnittsgeschwindigkeit sollen geprüft werden,
die Betriebsstabilität des Buslinienverkehrs darf dabei aber nicht Wesentlich beeinträchtigt
werden.
Der Radverkehr kann im Bereich der Ratoldstraße auf der Straße geführt werden. Es soll
aber eine alternative Route abseits der Straße im Planungsgebiet, z.B. entlang der Bahn,
ermöglicht werden. Auch sollen neben der Nord-Süd-Wegebeziehungen auch eine Anbindung in Ost-West-Richtung für Fußverkehr und, soweit möglich, für Radverkehr berücksichtigt werden.
Im öffentlichen Straßenraum sind Besuchsstellplätze im Verhältnis von einem Stellplatz je
zehn Wohneinheiten einzuplanen. Die sich im Bestand befindlichen Stellplätze im südlichen Straßenraum der Ratoldstraße sollen in ihrer Anzahl erhalten bleiben. Die neu hinzukommenden Besucherstellplätze sind auf der Westseite der Ratoldstraße zu planen. Im
nördlichen Bereich der Ratoldstraße sollten weniger Stellplätze (höchstens 30 %), als
westseitige Längs- oder ggf. Senkrechtparker ,vorgesehen werden, um nicht Fremdparker
in Form von „Pendlern“ oder “Flughafenparkern“ unnötig zusätzlich anzulocken. Im südlichen Abschnitt der Ratoldstraße, d. h. in unattraktiverer Lage für Fremdparker, sollte die
Mehrzahl der erforderlichen Besucherstellplätze (über 60 %) angeboten werden. Dies
kann westseitig durch Umbau der vorhandenen Längsparker zu Senkrechtparkern erfolgen.
Die erforderlichen Stellplätze gemäß Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt München
sind vollständig in Tiefgaragen unterzubringen. In die Konzepte sollen auch Überlegungen
zu alternativen Parkmöglichkeiten einfließen, wie zum Beispiel Gemeinschaftsgaragen mit
integrierten Car-Sharing Stationen.
Das Verkehrskonzept Münchner Norden sieht vor, den Bahnübergang Lerchenstraße höhenfrei auszubauen. Dies ist nicht ursächlich durch die geplante Entwicklung im Wettbewerbsgebiet ausgelöst, sondern ergibt sich aus dem Verkehrsaufkommen im Münchner
Norden. Für diese Höhenfreimachung des Bahnüberganges wird eine Freihaltezone dar-
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gestellt, in derer gemäß einer Grobabschätzung die erforderlichen Rampen und Stützmauern bzw. Böschungen für die Unterführung unterzubringen sind.
6.
Immissionsschutz
Aufgrund der hohen Überschreitung der Orientierungswerte und der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV müssen zusätzlich zu Schallschutzvorkehrungen gemäß DIN 4109
(Schallschutz im Hochbau) weitergehende aktive und/oder passive Schallschutzmaßnahmen getroffen werden, die über die Mindestanforderungen zum Schallschutz von Außenbauteilen gemäß DIN 4109 hinausgehen.
Ein Schallschutz kann durch eine geschlossene Bebauung entlang der Bahnstrecke, mit
entsprechender Grundrissorientierung, hergestellt werden. Im Rahmen der Wettbewerbsauslobung werden den Teilnehmenden verschiedene Schallschutzmöglichkeiten als Beispiele dargestellt. Bezüglich der Ratoldstraße können durch einen Mindestabstand von
10 m vom Straßenrand gesundheitsgefährdende Verkehrslärmpegel vermieden werden.
Reflexionen des Straßenverkehrslärms durch die Bebauung sind im Rahmen der weiteren
Planung zu berücksichtigen und ggf. durch geeignete Fassadenausgestaltung zu reduzieren.
Für Freiflächen, die weder zur Bahnlinie noch zur Rahein-/Ratoldstraße hin vor Verkehrslärm geschützt sind, treten Lärmimmissionen von über 60 dB (A) tags (Prognose-Nullfall
2025) auf. Die Freiflächen sind daher insbesondere vor Bahnlärm in geschützter Lage anzuordnen. Eine geschlossene Randbebauung kann auch die nutzbaren Freibereiche auf
den Grundstücken vor Lärmeinwirkungen schützen. Soweit Freiflächen nicht durch eine
geschlossene mehrgeschossige Wohnbebauung vor Bahnimmissionen geschützt werden,
sind Lärmschutzwände oder gleichermaßen lärmschützende bauliche Anlagen mit einer
Höhe von 4,5 m auf deren Westseite vorzusehen.
Für den Schutz der Wohngebiete gegen Gewerbelärm durch den ansässigen DiscountMarkt, sind entsprechende Lösungen in der Planung zu erarbeiten. Die Immissionsrichtwerte für Allgemeine Wohngebiete werden ab einem Abstand von 55 m nach Süden vom
bestehenden Discount-Markt eingehalten.
7.
Wettbewerbsverfahren
Die CA Immo plant die Durchführung eines geladenen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbes mit Vertiefungsbereichen mit bis zu 8-12 oder ggf auch
mehr interdisziplinären Teilnehmenden aus den Fachbereichen Architektur, Stadtplanung
und Landschaftsarchitektur. Es soll ein städtebauliches und landschaftsplanerisches Konzept entwickelt werden und zusätzlich ein bis zwei Teilbereiche in Vertiefungsbereichen
Seite 30
mit Maßstäben von 1:500 bis 1:200 dargestellt werden. Für diese Vertiefungsbereiche
sind zusätzlich Vorschläge zu Grundrissen, Fassaden etc. zu machen, um die Umsetzbarkeit des Konzeptes, insbesondere vor dem Hintergrund des Lärmschutzes sicherzustellen. Die Vertiefungsbereiche sollen sich südlich des Discount-Marktes auf Höhe zwischen
Jakob-Sturm-Weg und Weitlstraße sowie ggf. auch zwischen Franz-Kötterl-Straße und
Rambertweg befinden und jeweils ein Gebäudeteil entlang der Bahnlinie umfassen. Innerhalb dieses Rahmens sollen die Vertiefungsbereiche von den Wettbewerbsteilnehmenden
frei wählbar sein.
Vor der Preisgerichtssitzung sollen der Öffentlichkeit die Rahmenbedingungen des Wettbewerbs in einer weiteren Informationsveranstaltung vorgestellt werden. Vor allem Bürgerinnen und Bürger sollen dabei die Möglichkeit haben, ihre Anliegen dem Preisgericht vor
der Entscheidung nochmals direkt zu vermitteln. An dieser Veranstaltung sollen Fach- und
Sachpreisgerichtsmitglieder teilnehmen. Darüber hinaus erhält der Bezirksausschuss die
Möglichkeit, bis zu zwei teilnehmende Büros vorzuschlagen.
8.
Bekanntgabe des Wettbewerbsergebnisses
Nach Durchführung des Wettbewerbes wird das Wettbewerbsergebnis dem Stadtrat bekanntgegeben und ein Vorschlag zum weiteren Verfahren unterbreitet.
Die Öffentlichkeit wird über eine Wettbewerbsausstellung über den Ausgang des Wettbewerbs informiert.
C)
Empfehlung Nr. 14-20 / E 00414 der Bürgerversammlung des
24. Stadtbezirks - Feldmoching-Hasenbergl am 16.04.2015 (Punkt 2)
In der oben genannten Empfehlung in der Bürgerversammlung wurde eine sofortige Bürgerbeteiligung bei dem CA-Immo Bauvorhaben an der Raheinstraße, 80995 München,
(Punkt 2 des Antrages), gefordert.
Stellungnahme:
Mit dem erfolgten Workshop für Bürgerinnen und Bürger am 10.10.2015 ist dem Antrag
auf die gewünschte Form der Beteiligung entsprochen worden.
Beteiligung des Bezirksausschusses
Der betroffene Bezirksausschuss des Stadtbezirks 24 – Feldmoching-Hasenbergl wurde gemäß
§ 9 Abs. 2 und 3 sowie § 15 der Satzung für die Bezirksausschüsse in Verbindung mit dem „Katalog der Fälle der Entscheidung, Anhörung und Unterrichtung der Bezirksausschüsse“ (Anlage
1 der Satzung), Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Ziffern 2., 5. und 6.1, angehört.
Seite 31
Er hat sich in seiner Sitzung des Unterausschusses Planung, Verkehr und Umwelt am
27.01.2016 sowie im Vollgremium am 02.02.2016 mit dem Beschlussentwurf befasst und am
28.01. und 03.02.2016.2016 schriftlich bzw. per E-Mail (siehe Anlagen 5a und 5b) Folgendes
vorgebracht:
1.
Der Wettbewerbsumgriff soll gesamthaft erfolgen und auf die Flächen nördlich der
Dülferstraße – einschließlich des P&R-Platzes, dem U-Bahnaufgang und die Ausgleichsflächen ausgedehnt werden.
Begründung:
Der Bezirksausschuss drängt seit Jahren auf städtebaulichen Schallschutz für die Anlieger der Bahnstrecke München-Regensburg im Stadtbezirk und im Bebauungsplanumgriff.
Lärmschutz im Wege des freiwilligen Lärmsanierungsprogramms des Bundes ist auf der
Strecke der S1 im 24. Stadtbezirk nicht in Aussicht. Der Umgriff des Bebauungsplans rangiert dort in der Prioritätenliste auf dem letzten Drittel. Die sehr starke Belastung durch
Schienenlärm weisen die Karten zur Umgebungslärmrichtlinie aus.
Schallschutz ist nur dann wirksam, wenn er möglichst geschlossen angeboten wird. Dies
erfordert aber auch eine lückenlose Planung und keine Aufstückelung in Teilabschnitte,
die Zwangspunkte schafft und gelungene Übergänge erschwert. Die einmalige Gelegenheit, dass sich die Liegenschaften noch in den Händen zweier Eigentümer sammeln und
Regelungen zum Schallschutz getroffen werden können, muss genutzt werden.
Dabei muss diese Bebauung nicht als „Riegel“ erscheinen, sondern kann durch unterschiedliche Höhe und Tiefe aufgelockert werden.
Besonderes Augenmerk verdienen beim Lärmschutz die von Bahnlärm beaufschlagten
Straßenschluchten, durch die besonders nachts störende Spitzenpegel tief in das Wohngebiet westlich der Bahn eindringen.
Die ausstehende Machbarkeitsstudie hinsichtlich der Realisierbarkeit der Berufsschule ist
kein Hindernis, denn der Mehraufwand für diese Klärung kann unter Kostentragung der
Stadt München, die dann auch mit ihren P&R-Flächen am Wettbewerb beteiligt würde, gesondert getragen werden. Im Wettbewerb sollte für den möglichen Schulstandort auch
eine Wohnbebauung zur Entwurfsaufgabe gemacht werden. Es sind damit die Flächen
des P&R-Platzes, die Flächen der CA Immo im Norden der Dülferstraße und die zugehörigen Straßenflächen mit einzubeziehen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Dem Anliegen kann aus Sicht des Referat für Stadtplanung und Bauordnung nicht gefolgt
werden.
Eine Aufweitung des Wettbewerbsumgriffs auf alle Flächen des Aufstellungsbeschlusses
würde eine Verzögerung der Wettbewerbsdurchführung und Wohnraumschaffung auf dem
bisher vorgesehenen Wettbewerbsgebiet bedeuten. Die Vorbereitungen für die Auslobung
Seite 32
und die Durchführung des Wettbewerbes sind schon weitgehend erfolgt. Eine Auslobung
des Wettbewerbs könnte unmittelbar nach dem Eckdatenbeschluss erfolgen. Für die anderen Flächen des Planungsgebietes können zum jetzigen Zeitpunkt die Eckdaten zu diesen nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit erarbeitet werden.
Die Erstellung eines Raumprogramms und einer Machbarkeitsstudie zu einer Berufsschule wäre abzuwarten. Vor deren Vorliegen und einer zugehörigen Beschlusslage durch den
Stadtrat ist hier ein Wettbewerbsverfahren nicht möglich.
Eine Planung in Alternativen für einen größeren Umgriff, bei derartig unterschiedlichen
Nutzungsanforderungen, wie Berufsschule einerseits und Wohnnutzung andererseits,
wäre mit einem zusätzlichen finanziellen Aufwand verbunden.
Eine nicht vertretbare Verzögerung des Wettbewerbsverfahrens von bis zu einem Jahr
oder gar mehr könnte entstehen.
Für die nördlichen Flächen ist zudem ein Wettbewerbsverfahren aufgrund des Umfangs
der Flächen nicht zwingend geboten.
2.
Der Straßenraum der Ratoldstraße soll
a) keinen neuen Verkehr anziehen,
b) nachzuweisende Besucherparkplätze sollen zu 50 % in privaten Parkbereichen
geschaffen werden,
c) der Straßenraum soll flächensparend schmal gehalten werden und mit einzelnen Verschwenkungen zur Verkehrsverlangsamung ausgebildet werden.
Begründung:
Zu a) und b):
Verkehr soll nicht angezogen werden. Besucherstellplätze sollen auf Privatgrund den jeweiligen Nutzungen zugeordnet angeboten werden. U- und S-Bahnparker gehören auf
die P&R-Anlage.
Das im Entwurf vorgesehene hohe Angebot von Stellplätzen zieht unnötig viel Verkehr in
die Ratoldstraße und sorgt in der Nacht bzw. in den späten Nachtstunden bereits für
Lärm durch Flugreisende mit deren Rollkoffern, Türenschlagen und Wortwechsel. Der
Straßenraum im Umfeld des U- und S-Bahnknotens Feldmoching befindet sich genau an
der Zahlgrenze zwischen Innenraum und Außenraum, so dass mit dem Außenraumticket
preisgünstig zum Flughafen gefahren werden kann und von Pendlern eben noch der Innenraumtarif genutzt werden kann. Die Knausrigkeit von wohngebietsfremden Autofahrern, die sich das Parken am Flughafen sparen wollen, soll nicht auf den Rücken der Anwohner subventioniert werden. Parkuhren oder Parkscheinautomaten sind zwar denkbar,
aber unfreundlich für die Besucher und Bewohner des Wohngebietes, weil sie mitten in
der Geburtstagsparty, wichtigen Gesprächen etc. von der Parkuhr tyrannisiert werden. Das passt nicht zu einem entspannten Lebensgefühl beim Wohnen, deshalb soll die Hälfte der Besucherparkplätze in privaten Parkbereichen angeordnet werden, für die derartige „Zuchtmittel“ nicht erforderlich sind.
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Zu c):
Als städtebauliches Ziel für den Straßenraum wird im Entwurf eine Breite von mindestens
16 m Breite vorgegeben (2,5 m Gehweg, 2,5 m Parkplätze, 5,5 m Fahrbahn, 2,5 m Parkplätze, 3 m Baumgaben, 2,5 m Gehweg), der anschließende Vorgarten muss mindestens
2 m tief sein. – Dies ist für den öffentlichen Verkehrsraum in Summe zu breit, denn der
vorgestellte Baumgraben kann auch in Parkbuchten nächst dem Fahrbahnrand untergebracht werden. Die Vorgabe aus dem Entwurf sollte als nur eine mögliche Variante im
Straßenraum vorgestellt werden. Die knappen Freiflächen sollen den Bewohnern und
nicht als „Hundekotboulevard“ dem öffentlichen Straßenraum zugeordnet werden. Ein nur
zwei Meter tiefer Vorgarten ist nicht mehr sinnvoll individuell nutzbar (vgl. Schleißheimer
Straße im Bereich der Siedlung Nordhaide). Die Abstandsflächen der geplanten Gebäudehöhen werden ein Abrücken von der Ratoldstraße von selbst erfordern, eine Steuerung
über die Breite des Straßenraums ist nicht erforderlich.
In der Ratoldstraße sollten vereinzelt Verschwenkungen angebracht werden. Diese bieten
sich im Zuge der Ratoldstraße zwischen Dülferstraße und Bernhardstraße unter Ausnutzung des künftig wohl zu erwartenden Linksabbiegestreifens an der Dülferstraße an, wären im Bereich der Grünanlage Franz-Kötterl-Straße/Ratoldstraße und etwa durch Einbau
einer „Querungshilfe“ in der Fahrbahnmitte im Bereich des Versatzes an der Kreuzung
Rambertweg/Ratoldstraße flächensparend realisierbar, so dass nächtliche Wettrennen mit
über 120 km/h nicht mehr durchführbar würden.
Der derzeitige Straßenraum nördlich des Rambertweges misst derzeit 10 m: 2 m Gehbahn, 6 m Fahrbahn, 2 m Gehbahn.
Die Ostseite der Straße ist durch Ein- und Zweifamilienhausbebauung mit zahlreichen
Hofein- und -ausfahrten von etwa je 5 m Breite im Abstand von etwa 20 m gekennzeichnet. Die im zur Stellungnahme vorgelegten Entwurf vorgesehenen verbreiterten Gehbahnen und die Anlage von Parkbuchten machen für die Anlieger auf dieser Straßenseite nur
begrenzt Sinn und belasten diese mit Parkgeräuschen, auch nachts. Die Vorgärten messen in etwa 5 m Abstand vom Straßenrand und sind teilweise mit Bäumen bestanden.
Die Westseite dieses Straßenabschnittes nördlich des Rambertweges ist derzeit ohne Anbau bzw. mit einen schmalen Hausgrundstück bestanden, das für seine künftige Nutzung
auf eine Tiefgaragenausfahrt in diesem Bereich angewiesen ist, sowie einem Discountmarkt, der an dieser Seite keine Gebäudeöffnungen und Zufahrten hat.
Auf dieser Seite sind südlich der Franz-Kötterl-Straße Parkflächen die rhythmisch durch
Baum-„Parkplätze“ unterbrochen werden, denkbar. Die Begrünung sollte aber eigentlich
nahe der Gehbahn in den dann nutzbar auszustattenden Vorgärten stattfinden.
Der Straßenraum südlich des Rambertweges – in der Geschosswohnungssiedlung Feldmochinger Anger – ist von Ost nach West derzeit so aufgebaut, dass die Häuser zwischen
9 und 11 m vom Gehbahnrand entfernt stehen. 1,8 m vom Gehbahnrand stehen in relativ
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dichter Folge Bäume, die die Gehbahn überschirmen. Am Rand der 2 m breiten Gehbahn
stehen kniehohe Hecken bzw. Sträucher. Es folgt eine 2 m breite Parkbucht, und eine
etwa 6 m breite Fahrbahn, der wiederum eine 2 m breite Parkbucht, in deren Verlauf auch
Baum-„Parkplätze“ untergebracht sind, und eine zwei Meter breite Gehbahn folgen. Bei
sparsamer Organisation der Zufahrten auf die Grundstücke sollte dieser Straßenabschnitt
beibehalten werden können. Es begegnen sich dort, wie auf der ganzen Strecke der Ratoldstraße, ungestört Linienbusse. Probleme mit der Breite von Parkbuchten und Schäden
an Kfz sind dem Bezirksausschuss nicht bekannt.
Der Verkehr, der durch die Anwohner des künftigen Bauplangebietes im vorgelegten Verkehrsgutachten vorhergesagt wird, ist fast dreimal so hoch (1400 Fahrten) wie für das vergleichbar ausgestattete Wohngebiet Panzerwiese West II (480 Fahrten für 600 Wohneinheiten) in der Verkehrlichen Machbarkeitsstudie „BMW FIZ Bebauungsplan Nr. 1939a auf
dem ehemaligen Gelände der Kronprinz-Rupprecht-Kaserne“ (Stand März und Dezember
2006, Angelsberger, Kurzak et al.), obwohl beide Wohngebiete vergleichbar nahe zu einer
U-Bahnstation liegen. Der Zähltag 22.11.2012, der der Verkehrsuntersuchung zugrunde
liegt, ist möglicherweise von Störungen des Verkehrsnetzes im Stadtbezirk oder den angrenzenden Autobahnen beeinflusst. Etwa drei Wochen zuvor war der Bahnübergang Fasanerie mehrere Tage komplett gesperrt, was Ausweichfahrten auf die Ratoldstraße induziert haben kann, weil noch Schilder, die auf die Baustelle hinwiesen, im Straßenraum angebracht waren – über deren Verbleib gab es Beschwerden aus der Bürgerschaft.
Das prognostizierte hohe Verkehrsaufkommen in der Ratoldstraße macht das Ziel einer
hohen Aufenthaltsqualität im Straßenraum fragwürdig, besonders vor dem Hintergrund,
dass an Wohngebäuden erst in einem Abstand von 10 m von der Straße keine gesundheitsschädlichen Schallpegel mehr auftreten sollen. Kommunikation dürfte im Straßenraum dann nicht mehr zu erwarten sein.
Stellungnahme der Verwaltung:
Zu a) und b)
Dem zugrundeliegenden Anliegen kann insoweit entsprochen werden, als zum Ersten mit
weniger Besuchsstellplätze im Straßenraum geplant werden kann und zum Zweiten deren
Situierung nur zu einem geringen Teil im nördlichen, dem U-/S-Bahnhof nahen Bereich
der Ratoldstraße und zum größeren Teil in deren südlichem, dem U-/S-Bahnhof fernen
Bereich erfolgen soll.
Das letztendliche Anliegen ist, dass nicht neuer Verkehr mit damit empfundenen Störungen durch Fremdparkende („Pendelnde“ und „Flughafenparkende“) durch zusätzliche,
neue Stellplätze im Straßenraum ausgelöst wird.
Diesem Anliegen kann zum Ersten dadurch Rechnung getragen werden, dass vor dem
Hintergrund der sehr guten ÖPNV-Erschließung auf nur einen Besuchsstellplatz je zehn
Wohnungen statt auf einen Besuchsstellplatz je sechs Wohnungen geplant werden kann.
Zum Zweiten kann mit einer für Fremdparkende möglichst unattraktiven Situierung der
Seite 35
Besuchsstellplätze in differenzierter Entfernung vom U-, S- und Regionalbahnhalt dem
Anliegen Rechnung getragen werden, etwa durch ihre Situierung zu weniger als 50 % im
nördlichen, dem Bahnhof nahen, und zu über 50 % im südlichen, dem Bahnhof fernen Bereich der Ratoldstraße.
Dem zugrundeliegenden Anliegen kann im Weiteren auch Rechnung getragen werden,
wenn eine Erweiterung der P+R-Anlage erfolgt. Bei Bedarf kann auch eine Parkzeitbeschränkung in der näheren Umgebung des Bahnhofs erfolgen. Die P+R GmbH wird angesichts des Entfalls der nicht offiziellen P+R-Flächen südlich des Anwesens Bernhardstraße 63 ohnehin aufgefordert werden, die Erweiterung der P+R-Anlage möglichst rasch umzusetzen; der Bedarf ist bereits heute gegeben.
Die neuen Besuchsstellplätze sind im nördlichen Abschnitt der Ratoldstraße als
„Längsparker“ oder auch als „Senkrechtparker“ auf der Westseite denkbar. Für eine Anordnung von „Senkrechtparkern“ ist zwischen Fahrbahn und Parkbucht ein Zwischenstreifen von 0,75 m vorzusehen. Die Anordnung von „Senkrechtparkern“ ist auch davon abhängig, dass die Fahrbahn auf die Begegnung Bus/Bus ausgelegt ist. Die Ratoldstraße ist
in diesem Bereich 6 m breit, es können aber 6,35 m Mindestbreite (Regelquerschnitt) erforderlich sein. Im südlichen Abschnitt der Ratoldstraße bestehen bereits beidseits
„Längsparker“ als Besuchsstellplätze. Durch Umbau der westseitigen „Längsparker“ in
„Senkrechtparker“ kann hier das bestehende Stellplatzkontingent um neue Besuchsstellplätze, in unattraktiver Entfernung für Fremdparkende wie „Pendelnde“ und „Flughafenparkende“, geschaffen werden.
Eine Anordnung von Besuchsstellplätzen in privaten Tiefgaragen wird wegen der fehlenden Akzeptanz und Praktikabilität solcher Angebote nicht als zielführend angesehen. Hinzukommt, dass sich bei einem solchen Ansatz privatrechtliche und vielfältige Versicherungsfragen stellen würden. Ein solche Lösung soll daher erst nachrangig, bei Bedarf,
weiter verfolgt werden. Eine Unterbringung von Besuchsstellplätzen oberirdisch auf den
Baugrundstücken ist aufgrund der bereits reduzierten Werte von insgesamt 20 m² pro
Person für die Versorgung mit öffentlichen Grünflächen und privaten Freiflächen nicht angezeigt. Zudem würde eine stärkere Verlärmung sowie Luftbelastung dieser Freiflächen
durch Kfz-Verkehr dazu führen, dass die Flächen für die Erholungsnutzung erheblich weniger geeignet wären.
Zu c)
Dem Vorbringen „... der Straßenraum soll flächensparend schmal gehalten werden und
mit einzelnen Verschwenkungen zur Verkehrsverlangsamung ausgebildet werden ...“ kann
und soll soweit möglich entsprochen werden.
Eine Verkleinerung des Straßenprofils der Ratoldstraße ist nicht vertretbar, schon allein
wegen des Buslinienverkehrs. Die Funktion der Ratoldstraße ist auf Grund ihrer Lage und
ihres heutigen Verkehrsaufkommens grundsätzlich die einer Wohn- und Sammelstraße.
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Maßnahmen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität könnten geprüft werden, z. B. Tempo30-Zone, Einbau von Querungshilfen, welche den geraden Charakter der Straße besser
strukturierten.
Die im Eckdatenbeschluss genannte Formulierung gibt nicht vor, dass der gesamte Straßenabschnitt mit den aufgeführten Breiten einheitlich zu gestalten ist. Vielmehr wird durch
den Wettbewerb eine städtebaulich und freiraumplanerisch optimale Lösung für die Zone
zwischen den Fassaden der zukünftigen Bebauung und der Bestandsbebauung entlang
der östlichen Straßenseite erwartet, die auch verkehrlich entschleunigend wirken sollte.
Der in der Beschlussvorlage beispielhaft genannte Querschnitt mit beidseitigem Gehweg,
westseitigen Besuchsstellplätzen, Fahrbahn und westseitigem Baumgraben (bei Vorgarten mit 2 m Breite ohne Baumpflanzung statt mit 5 m Breite und Baumpflanzung) kann mit
den erforderlichen Breiten als Grundlage verwendet einen entsprechend funktionierenden
und auch qualitätvollen Raum ergeben. Es wird erwartet, dass der Wettbewerb gute Vorschläge bringt, welche ggf. auch mittels Verschwenkungen oder noch anderer Elemente
zu einer Verkehrsverlangsamung beitragen.
Straßenräume bieten grundsätzlich auch Freiflächenpotenzial und sollten in diesem Sinne
auch als Vernetzungsachsen zu Grün- und Erholungsflächen im Stadtgebiet genutzt werden (s. dazu auch Konzeptgutachten Freiraum München 2030). Ziel ist, den Straßenraum
so zu gestalten, dass dieser nicht allein den erforderlichen funktionalen Ansprüchen genügt, sondern auch eine freiräumliche Qualität vor allem für Fuß- und Radverkehr aufweist. Eine Überstellung des Straßenquerschnitts z. B. mit einer Baumreihe aus großen
Bäumen, denen günstige Wuchsbedingungen im Stadtgefüge zur Verfügung gestellt werden mittels eines 3 m breiten Baumgrabens, kann die Qualität der Straße als Vernetzungszone deutlich erhöhen. Die Pflanzung von großen Bäumen in der Stadt an Standorten mit entsprechenden Wuchsbedingungen wird gerade im Zuge des Klimawandels immer wichtiger. Durch die Pflanzung von großen Bäumen im Straßenraum mit Abstand zu
den Gebäudefassaden ist eine langfristige Entwicklung der Baumkronen möglich. Aufgrund des reduzierten Wurzelraumes bieten Lücken in den Parkbuchten weniger günstige
Wuchsbedingungen, sind aber durchaus auch eine Möglichkeit, große Bäume im Straßenraum unterzubringen.
Bei Verzicht auf Bäume im Straßenraum zugunsten einer tieferen Vorgartenzone ist die
Entwicklung von großen Bäumen (im Vorgarten) i. d. R. eingeschränkt, da sie dichter an
der Fassade stehen und damit zum einen stärker verschatten. Zum anderen ist häufige
Folge, dass die Fassade durch Äste beschädigt wird bzw. folglich nicht erwünschte
Schnittmaßnahmen an den Baumkronen erfolgen. Die Pflanzung von z. B. nur mittelgroßen Bäumen in der Vorgartenzone, die sowohl von ihrer Größe als auch in ihrem Kronenvolumen kleiner sind, korrespondiert nicht mit den geplanten Gebäudehöhen bzw.
-volumen und leistet auch keinen entsprechenden Beitrag zur Verbesserung in Bezug auf
klimatische Belange. Dies ist jedoch wichtig auch im Hinblick auf die Unterbauung der
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Baugrundstücke durch Tiefgaragen, wo die Wuchsmöglichkeiten für große Bäume sehr
eingeschränkt sind.
Vorgartenzonen dienen der Adressbildung, sind aber in Bezug auf ihre Nutzbarkeit deutlich eingeschränkt gegenüber Freiflächen, die nach innen orientiert sind. Sie sind halböffentlich, da sie dem Straßenraum zugewandt und somit eher verlärmt und Abgasen ausgesetzt sind, so dass in diesen Bereichen weniger sensible Nutzungen wie Terrassen,
Kinderspiel etc. mit wünschenswerter Aufenthaltsqualität angeordnet werden können. Zudem sind diese Flächen im vorliegenden Fall aufgrund ihrer Exposition nach Osten lediglich in den Vormittagsstunden besonnt.
3.
Der Bezirksausschuss begrüßt, dass Tiefgaragen im ganzen Bebauungsplangebiet
möglich sein sollen.
Begründung:
Die Bauherren und Wettbewerbsteilnehmer sollen ausreichend Gestaltungsspielraum haben. Belange des Grundwasserschutzes erfordern keine Beschränkung dahin, dass Tiefgaragen nur weniger als 2,5 m tief in das Grundwasser einbinden dürfen. Die Unterströmung der Bauwerke ist gewährleistet. Durch Gutachten des Wasserwirtschaftsamtes
München ist für jedes Bauwerk sichergestellt, dass ggf. nötige Maßnahmen zur Vermeidung eines evtl. Anstaus (Düker, Gebäudegeometrie etc.) getroffen werden. Für den UBahnhof Feldmoching, der auf rund 300 m bis ca. 25 m tief in den Boden einbindet, sind
lediglich zwei Düker erforderlich gewesen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Dem Anliegen ist entsprochen.
Gemäß den Darstellungen der Beschlussvorlage unter A) und B) liegt der Höchstwasserflurabstand des Grundwasser 1940 (HHW40) bei ca. 2,50 bis 2,80 m unter der Geländeoberfläche. Bauliche Anlagen bzw. Tiefgaragen mit mehr als 2 m Tiefe sind in einem wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren auf mögliche und zu vermeidende Beeinträchtigungen in Form eines Grundwasseraufstaues zu prüfen.
4.
Das Anwesen südlich des Discounters soll aus Lärmschutzgründen durchgehend
bebaut werden.
Begründung:
Dem Schallgutachten zum Aufstellungsbeschluss zufolge beeinträchtigt der Gewerbelärm
des Discounters das zu planende Wohngebiet mit Lärm von dessen Ladezone und Parkplatz. Eine durchgehende Bebauung des Anwesens bietet wirksame Abschirmung – besonders von der offenen Ladezone. Die Nutzung sollte sowohl mit dem Wohnen als auch
mit Gewerbe kompatibel sein.
Seite 38
Stellungnahme der Verwaltung:
Dem Vorbringen kann aus Sicht des Referat für Stadtplanung und Bauordnung nur gefolgt
werden, soweit dies mit vorhandenen Baurecht auf dem genannten Grundstück vereinbar
ist. Dies ist im weiteren Verfahren zu prüfen.
Mit der Eigentümerin des angesprochenen Grundstückes wurden mehrfach Gespräche
geführt. Diese möchte nach heutigem Stand keine Überplanung bzw. weitere Entwicklung
ihres Grundstückes mit daraus sich ergebender Lastentragung gemäß den Verfahrensgrundsätzen der Sozialgerechten Bodennutzung.
Darüber hinaus ist nicht ausgeschlossen, dass auf dem südlich zu diesem Grundstück angrenzenden Wettbewerbs- bzw. Planungsgebiet eine Bebauung mit einer den Lärm abschirmender Wirkung entsteht.
5.
Die im Entwurf als möglich angesprochene Überschreitung des Höhenprofils aus
städtebaulichen Gründen sollte im näheren Umgriff der bereits bestehenden Hochhäuser am Feldmochinger Anger verortet werden und für die Ausführung eine
hoch-schallabsorbierende Fassade festgesetzt werden.
Begründung:
Die Wohnsiedlung „Feldmochinger Anger“ ist so entworfen, dass auch im Winter in den
Abendstunden fast alle Wohnungen gut besonnt sind. Das wird durch die Anordnung von
Öffnungen zwischen den Hausreihen und die Anordnung der dortigen Hochhäuser erreicht. Diese sind so in Linie gestellt, dass sich diese in der winterlichen Abendsonne
selbst verschatten und so die Beschattung des Rests der Siedlung vermeiden. Der möglichste Erhalt der guten Besonnung sollte mit als Aufgabe gestellt werden und nicht bloß
die Anfertigung einer Besonnungsstudie, die im ungünstigen Fall nachweist, dass in den
Tiefen des Feldmochinger Angers die Mindestbesonnung gewahrt ist. Das Bauvolumen in
einem Hochhaus sollte dazu genutzt werden, die Höhenentwicklung der übrigen Baukörper zugunsten der Belichtung der Wohnungen am Feldmochinger Anger zu senken.
Kritisch wird gesehen, dass der bahnnahe Standort von Hochpunkten unnötig Spitzenschallpegel in die Umgebung reflektiert.
Stellungnahme der Verwaltung:
Dem Vorbringen kann nicht gefolgt werden.
Eine Überschreitung des Höhenprofils kann – entsprechend dem Vorbringen – im südlichen Teil des Wettbewerbsgebiets, gemessen an der dort benachbart bestehenden höheren Bestandsbebauung, passend und sinnvoll sein. Den Wettbewerbsteilnehmenden sollen hierzu aber keine bindenden Vorgaben gemacht werden, um den Spielraum für eine
gute städtebauliche und landschaftsplanerische Lösung für den vorliegenden Kontext
nicht von vorneherein einzuschränken.
Seite 39
Die Vorgabe hoch schallabsorbierender Fassaden kann nicht pauschal, d. h. ohne konkretere schalltechnische Fakten und ohne Abwägung der Belange, entschieden werden. Im
weiteren Verfahren ist der Schallschutz, inklusive Fragen der Reflexion, zu prüfen und in
der notwendigen Form sicher zu stellen.
6.
Im Bebauungsplan- und Wettbewerbsgebiet sollen Gemeinschaftsräume als Räumlichkeiten für Aktivitäten von Anwohnern und Vereinen bereit stehen.
Begründung:
Es soll nicht nur eine Schlafstadt entstehen, sondern auch soziales Leben und Verbundenheit unter den Anwohnern. - Bereits in ersten Gesprächen zum Bebauungsplan Ratoldstr. / Raheinstr. hat der Berater der CA Immo abgefragt, ob es Wünsche und Raumbedarfe von Feldmochinger Vereinen gebe, die im Bebauungsplangebiet gedeckt werden
können. An die in der Frage implizierte Bereitschaft zum Engagement möchte der BA 24
erinnern und wünscht sich, dass im Wettbewerb auch die Abdeckung derartiger Angebote
mit aufgenommen werde. Die Existenz von Schulgebäuden die potentiell mit derartigen
Nutzungen beaufschlagt werden können steht aufgrund der durch die Biotopvernetzungsachse bedingten schmalen Grundstückszuschnitte südlich der Dülferstr. nun in Frage. Auf
das Gebäude Raheinstr. 3 mit seinem parkartigen Garten und großzügigen Raumzuschnitten wird in diesem Zusammenhang hingewiesen.
Auch unter dem Gesichtspunkt der Deckung dieses Bedarfs drängt sich die Bearbeitung
des Bebauungsplangebietes unter Einbeziehung des P&R und den südlich der Dülferstr.
gelegenen Flächen des Investors an.
Stellungnahme der Verwaltung:
Das Ziel, dass innerhalb des Bebauungsplanumgriffs nicht nur eine Schlafstadt entsteht,
sondern auch soziales Leben und Verbundenheit unter den Anwohnern, teilt nach eigenen
Angaben auch die CA Immo mit dem Bezirksausschuss.
Der Vorstellung, Gemeinschaftsräume als Räumlichkeiten für Aktivitäten von Anwohnern
und Vereinen vorzusehen, steht diese danach grundsätzlich offen gegenüber. Dazu ist zu
gegebener Zeit Genaueres hinsichtlich Flächengröße oder Nutzungsmodell (Eigentum
oder Miete) zu klären. Wenn es beispielsweise um eine ca. 100 m² große Erdgeschosseinheit geht, ist das auf städtebaulicher Ebene kaum relevant und kann auch nach Vorliegen des Wettbewerbsergebnisses noch berücksichtigt werden. Für die Verortung dieser
Nutzung sind entwurfsabhängig sicherlich unterschiedliche Stellen vorstellbar.
Das Anliegen kann dementsprechend im weiteren Planungsprozess eingebracht und geprüft werden.
Seite 40
Der Bezirksausschuss des 24. Stadtbezirks hat Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Amlong, und der zuständigen Verwaltungsbeirätin, Frau
Stadträtin Rieke, und dem zuständigen Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Bickelbacher, ist ein
Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
II. Antrag der Referentin
Ich beantrage Folgendes:
1.
Dem Vortrag der Referentin, insbesondere den unter den A) 3. und 4. formulierten Zielen
und Eckdaten und dem unter B) dargestellten beabsichtigten Verfahrensverlauf wird zugestimmt.
2.
Für das im Übersichtsplan des Referates für Stadtplanung und Bauordnung vom
15.12.2015, M = 1 : 5.000 schwarz umrandete Gebiet Raheinstraße (südlich und westlich),
Ratoldstraße (westlich), Lerchenstraße (nördlich), Bahnlinie München-Regensburg (östlich)
ist der Flächennutzungsplan zu ändern und ein neuer Bebauungsplan mit Grünordnung
aufzustellen.
Der Übersichtsplan (Anlage 1) ist Bestandteil dieses Beschlusses. Die CA Immo Deutschland GmbH wird gebeten, wenn sie für den in Anlage 3 dargestellten Planungsbereich
einen geladenen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb veranstaltet, diesen im Benehmen mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung vorzubereiten
und durchzuführen. Am Preisgericht soll eine angemessene Beteiligung der Landeshauptstadt München, insbesondere auch der Stadtratsfraktionen sowie des Bezirksausschusses
des Stadtbezirkes 24 – Feldmoching-Hasenbergl, sicher gestellt werden. Das Referat für
Stadtplanung und Bauordnung soll durch die Stadtbaurätin Frau Prof. Dr.(I) Elisabeth Merk
oder Vertretung im Preisgericht vertreten sein.
3.
Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, dem Stadtrat über das
Wettbewerbsergebnis in geeigneter Weise zu berichten und das weitere Vorgehen darzulegen.
4.
Die Empfehlung Nr. 14-20 / E 00414 (Punkt 2) der Bürgerversammlung des 24. Stadtbezirks Feldmoching-Hasenbergl am 16.04.2015 ist damit gemäß Art. 18 Abs. 4 Gemeindeordnung behandelt.
5.
Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
Seite 41
III. Beschluss
nach Antrag
Über den Beratungsgegenstand wird durch die Vollversammlung des Stadtrates endgültig beschlossen.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Der Vorsitzende
Die Referentin
Ober-/Bürgermeister
Prof. Dr.(I) Merk
Stadtbaurätin
Seite 42
IV.
Abdruck von I. mit III.
über den Stenografischen Sitzungsdienst
an das Direktorium Dokumentationsstelle
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
V.
WV Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA II/41 V
zur weiteren Veranlassung.
Zu V.:
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt.
2. An den Bezirksausschuss 24
3. An das Kommunalreferat
4. An das Kommunalreferat – RV
5. An das Kommunalreferat – IS - KD - GV
6. An das Baureferat
7. An das Baureferat – VV EO
8. An das Kreisverwaltungsreferat
9. An das Referat für Gesundheit und Umwelt
10. An das Referat für Bildung und Sport
11. An das Sozialreferat
12. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung - SG 3
13. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA I
14. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA II/01
15. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA II/41 P
16. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA II/44 B
17. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA II/54-1
18. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA III
19. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA IV
20. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA IV/41 T
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
Am ......................................
Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA II/41 V

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