マイナス金利下のJ-REIT投資

ご参考資料
マイナス金利下のJ-REIT投資
ポイント① 足元で底堅いパフォーマンス
足元、日本株と比較して、J-REITのパフォーマンスが堅
調です。年初の世界的な金融市場の動揺以降、1月末の
日本銀行によるマイナス金利導入決定にもかかわらず、投
資家のリスク回避姿勢を受けた円高、日本株売りが継続し
ていましたが、J-REIT市場は相対的に底堅く推移、2月
23日現在、年初来プラスのリターンを維持しています。一
因として、日本株と異なり、円高や新興国経済の低迷が、
直接的には、J-REITの収益に影響しないことがあると考え
られます。
ポイント② スプレッドは再び3％を超える水準へ
また、金利水準の一段の低下を受け、J-REIT配当利回
りの相対的な魅力度が増していることも、パフォーマンスの下
支え要因と考えられます。足元、J-REITのスプレッドは再び
3％を超える水準まで拡大、相場急落を受けてスプレッドが
拡大した昨年秋口以来の水準に達しています。
当時は東証REIT指数が1,500ポイント近くまで下落
(2016年2月23日の終値は1,828ポイント)、価格下落
がスプレッド拡大の主な要因でした。今回は、堅調な価格
推移のもと、10年国債利回りの低下がスプレッド拡大に大
きく貢献しています。特に、1月29日、日銀が市中銀行の
日銀当座預金にマイナス金利を適用する「マイナス金利付
き量的・質的金融緩和」の導入を発表して以降、10年国
債利回りの低下にも一段と拍車がかかり、一時マイナス圏
に突入する事態となっています。
ポイント③ 堅調な賃料、低下する資金調達コスト
日銀の政策決定を受けた金利水準の全般的な低下は、
「利回り商品」としてのJ-REITの相対的な魅力を高めるほ
か、J-REITのファンダメンタルズにもポジティブな影響を及ぼ
すことが期待されます。
J-REITは通常、物件取得に際して、購入資金の約半
分を金融機関からの借入れや投資法人債の発行など、有
利子負債で賄います。代表的なオフィスビル特化型JREITである日本ビルファンド投資法人の場合、2015年
12月期末の有利子負債残高は、4,180億円超に達して
います。この平均調達金利の推移をみると、これまで着実に
低下してきましたが、今回の日銀の政策決定を受け、さらに
低下する可能性が高まっています。
オフィスビル賃料の回復が継続する一方、J-REITの金融
費用が一段と低減するのであれば、将来的に、J-REITの
収益力向上、増配につながることが期待されます。
2016年2月24日
図1：東証REIT指数・日経平均株価と為替レート
期間：2015年12月31日～2016年2月23日、日次
(円/米ドル)
110
2015年12月末＝100として指数化
124
100
120
90
116
80
70
12/31
東証REIT指数(左軸)
日経平均株価（左軸）
円レート(対米ドル、右軸）
1/10
1/20
112
108
2/19
(月/日)
2/9
1/30
図2：東証REIT指数配当利回りとスプレッド
4.0
(％)
期間：2014年12月31日～2016年2月23日、日次
3.5
3.0
2.5
2.0
スプレッド
東証REIT指数配当利回り
10年国債利回り
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
14/12
15/6
15/3
15/9
15/12
(年/月)
スプレッド：東証REIT指数配当利回り－10年国債利回り
図3：オフィスビル賃料とJ-REIT平均調達金利
18,000
(円/坪)
期間：2012年12月～2016年1月
(％)
1.5
17,500
1.4
17,000
1.3
16,500
1.2
16,000
15,500
12/12
1.1
オフィスビル賃料(左軸)
平均調達金利(右軸)
13/6
13/12
14/6
14/12
15/6
1.0
15/12
(年/月)
オフィスビル賃料は都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の平均賃料。J-REIT平
均調達金利は、J-REIT市場で時価総額首位の日本ビルファンド投資法人(オフィスビル
特化型)の各決算期(6月末・12月末)の平均調達金利。
（出所）Bloombergデータ、三鬼商事データ、日本ビルファンド投資法人IR資料より野
村アセットマネジメント作成
当資料は、投資環境に関する参考情報の提供を⽬的として野村アセットマネジメントが作成したご参考資料です。投資勧誘を⽬的とした
資料ではありません。当資料は市場全般の推奨や証券市場等の動向の上昇または下落を⽰唆するものではありません。当資料は信頼で
きると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。当資料に⽰された意⾒等は、
当資料作成⽇現在の当社の⾒解であり、事前の連絡なしに変更される事があります。なお、当資料中のいかなる内容も将来の投資収益
を⽰唆ないし保証するものではありません。投資に関する決定は、お客様ご⾃⾝でご判断なさるようお願いいたします。投資信託のお申込
みにあたっては、販売会社よりお渡しします投資信託説明書（交付⽬論⾒書）の内容を必ずご確認のうえ、ご⾃⾝でご判断ください。
1
【留意点】
■この資料は具体的な商品をご説明するものではないため詳細を記載しておりませ
んが、元本保証のないリスク性商品のご購入やご売却、保有にあたっては、手数料
等をご負担いただきます。
■リスク性商品には、各種相場環境等の変動により、投資した資産の価値が投資元
本を割り込むなどのリスクがあります。
■リスク性商品を中途解約する場合は、ご購入時の条件が適用されず不利益となる
場合があります。
■くわしくは、三井住友銀行本支店等の各商品の説明書等を必ずご覧ください。

Download Report