Special 一般社団法人 不動産証券化協会 委員長あいさつ ARES は 、中期事業計画 （ 平成 27年度～平成 29 年度 ） において、2020 年の東京オリンピックイヤー を視野に入れ 、Jリートおよび私募リート等の運用資産規模 30 兆円を新たな数値目標に掲げています。 その目標に向けて今年も一歩一歩前進していくとともに、不動産投資市場に期待される社会的要請に応 えるため、さまざまな活動に全力で取り組んでまいります。 【 運営委員会 】 菰田 正信 三井不動産株式会社 代表取締役社長 上場が進んでおり、今後も新規上場が予定されてい ます。 昨年 6月には、国土交通省より「 病院不動産を対 象とするリートに係るガイドライン」が公表されまし た。リートによる病院不動産の取得が、病院に新た な資金調達の道を開き、それが病院の耐震化や施 設改修を促進することで、医療サービスの高度化に も寄与することが期待されます。 運営委員会の委員長を務めております菰田でござ います。どうぞよろしくお願いいたします。 16 また、老朽化したインフラの更新等についても、 民間資金やノウハウの活用が求められており、当協 不動産投資市場は、国内外の投資家に様々な投 会の活動として昨年新設された「 インフラ・PRE 検 資機会を提供するとともに、資金循環機能を通じて 討ワーキンググループ」において調査・研究を進めて 民間資金を活用しながら都市再生と地域活性化を まいります。 推進し、わが国経済の成長に貢献してきました。な 今後も、当協会が中期事業計画において掲げる かでも、Jリート市場は上場銘柄数 52 、資産規模 13 「 Jリートおよび私募リートならびにそれらに準ずる 兆 9 千億円、私募リート市場は運用銘柄数 15 、資産 インフラファンドの資産規模 30 兆円」の実現に向け 規模 1兆 3千億円に達し、合わせて15 兆円を超える て、投資対象資産の多様化や投資家層の拡充に積 市場規模にまで成長を続けております。 極的に取り組んでまいる所存です。 近年では、不動産投資市場における投資対象資 本年は、わが国がアベノミクスにより生まれた「経 産の多様化が進み、成長が期待される産業分野に 済の好循環 」を本格化させる重要な年だと考えてい 不可欠な社会資本を提供する役割も果たしていま ます。当協会の活動を通じて、不動産投資市場の更 す。当初はオフィスビルや商業施設、住宅などが主 なる成長を実現することで、わが国経済の好循環に な投資対象であったJリート市場においても、物流 貢献してまいりたいと思います。引き続き、ご支援、 施設やホテル、ヘルスケア施設に特化したリートの ご協力をよろしくお願い申し上げます。 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.29 【 企画委員会 】 【 制度委員会 】 仲田 裕一 坂川 正樹 三井不動産株式会社 企画調査部長 （ARES マスター M0600055） 三菱地所株式会社 投資マネジメント事業部 部長 マクロ環境は全般として、グローバルな市場の変動によ る調整局面もありましたが、堅調な米国経済に支えられ先 制度委員会の委員長を務めております仲田でござ います。どうぞよろしくお願いいたします。 進国を中心に緩やかな回復を続けています。国内の不動 Ｊリート市場では、昨年 、ヘルスケア施設特化型 産投資市場は引続き緩やかな回復基調にありますが、三 リートやホテルリートを含む5 銘柄の新規上場ととも 大都市圏を中心とした地価回復が明確となり、オフィスをは に既存リートの合併が行われました。背景として、当 じめ賃料の上昇が実感できるようになって参りました。不 協会の長年の要望により「税会不一致による二重課 動産市況の先行き期待感が実現してきています。 税の防止 」等が措置され 、正ののれんを伴うＪリート こうした中、Jリート市場は、上場銘柄数が52となり、資 合併・再編の制約が解消されたことがあると考えてい 産規模で約14兆円、時価総額はかつての目標であった ます。個々のリートにとって、 「安定性向上」 「外部成 10兆円の大台を超え、次の目標として、Jリートおよび私募 長」 「流動性向上」の自由度が増すことは、市場全 リート等で資産総額30兆円をめざし新たなスタートを切りま 体のさらなる発展を実現するためにも、大変有意義 した。私募リートは15法人、資産規模も1.3兆円を超え、 であると思います。 年金等機関投資家の長期安定的な投資先として着実に 改正不動産特定共同事業法については、昨年だ 認知度が向上しております。今後、政府による成長戦略 けで10 社を超える事業者が、倒産隔離型の共同投 が確実に実行され、実体経済が更なる回復を通じ、市場 資スキームに必要な許可を取得し、いくつかの具体 全体が更に活性化することを期待します。 的プロジェクトが進みつつあります。今後、老朽化し 昨年は、不動産投資市場の成長を支える環境整備の た建物や権利関係の複雑な物件などへの活用が広 ため、制度改善要望や税制改正要望を推進するとともに、 がることを期待するとともに、必要に応じて制度改善 グローバルな視点で欧州ヘッジファンド規制（ AIFMD ） の 等にも取り組んでまいりたいと考えています。 課題整理と対応検討に努めました。投資対象の多様化 また、改正金融商品取引法に関しては、当協会の のため、ヘルスケアについて周知活動を継続すると同時 会員会社において第二種金融商品取引業協会に加 に、病院不動産を対象とするリートに係るガイドラインへの 入していない第二種金融商品取引業者に向けて、社 対応にも取り組みました。さらに、証券化普及活動として、 内規則のひな型を作成するとともに、実務対応に関 個人投資家向けJリートフェアに加え、地方都市での全国 する研修会を開催する等、会員各社への支援に努め キャラバンを開催、海外投資家に対する我が国不動産投 てまいりました。 資市場の普及活動の一環としてMIPIM JAPANへの協 力を行うなど、新たなことに積極的に取り組みました。 制度委員会では、上記のように、法令改正やそれ に伴う運用が実務に即したものとなるよう各種要望 今年は中期事業計画の中間年度にあたります。昨年 活動を展開するとともに、会員各社への周知・支援活 からインフラ・ＰＲＥワーキンググループの設置等、次のス 動も展開しております。引き続き、委員会活動へのご テージに向けた改善策や新たな制度設計が求められるこ 支援、ご協力をよろしくお願い申し上げます。 とについて皆さまと議論を深めており、方向性を定めてい ければと考えています。今後も市場の一層の発展のため、 各委員会の皆さまと連携を密にし、積極的に活動してまい る所存でございます。変わらぬご指導、ご支援のほど、よ ろしくお願いいたします。 January-February 2016 17 Special 【 税務・会計委員会 】 【 市場整備委員会 】 藤沢 洋 百瀬 善健 オリックス株式会社 不動産事業本部 投資事業第一部長 （ARES マスター M1305378） 野村證券株式会社 アセット・ファイナンス部長 昨年より、税務・会計委員会の委員長を務めており ます百瀬でございます。どうぞよろしくお願いいたしま す。 昨年より、市場整備委員会の委員長を務めておりま す藤沢と申します。どうぞよろしくお願い申し上げます。 2015 年の日本経済は、外部環境の影響もあり景気 昨年は、リートの物件取得やそれに伴うファイナン 回復ペースが鈍化したものの、好調な企業業績、雇 スが引き続き順調に行われた1 年でした。上場リート 用環境の改善、輸出の持ち直し等を背景に2016 年 が52 銘柄に、私募リートも15 銘柄に増加し、合わせ は緩やかな回復軌道に戻るものと期待されておりま ると資産規模は概ね15 兆円を超えてきています。 す。 一億総活躍社会 、地方創生が叫ばれる中、投資対 不動産証券化市場に関しては、投資物件供給不 象となるアセットのタイプや所在地も更に拡がりを見せ 足が懸念された中、Jリートによる物件取得額は前年 ています。 同水準の1.5 兆円超を記録し着実な外部成長を持 このような中で、上場リートとして初めて、正ののれ 続、更に私募リートも旺盛な国内機関投資家の需要 んが生じる合併といった動きも見られました。これは、 に応え1.3 兆円超の資産規模に成長し、国内投資市 昨年「 投資法人における税会不一致による二重課 場に於けるプレゼンスを更に高めました。 税の防止 」としてARESより要望して実現した税制 また、国内不動産市場に於いては、オフィス空室率 改正によって可能となった案件でありました。ARES の低下、都内オフィス賃料の上昇に加え、円安及び の活動によって制度改正を実施して頂き業界の発展 物件価格上昇期待により海外投資家の台頭が顕著 に貢献するという良い事例を実現して頂けたものと思 で、期待利回りは低下傾向が続いております。一方、 います。 好調な不動産市場と裏腹に伝統的な投資アセットタイ これら制度改正にとどまらず、会員の皆様 、関係 省庁の皆様 、ARES 事務局の皆様等 、大変多くの 皆様には不動産投資市場の発展のためにご尽力頂 いておりますこと、心より感謝申し上げます。 プの供給は減少傾向にあり、投資アセットタイプの拡 充は喫緊の課題と言えます。 市場整備委員会は、低金利による運用難が続く機 関投資家・年金基金等の不動産証券化市場への参 今後も、マーケット環境が変化していく中で、不動 加を推進すべく、投資家登録制度による登録企業の 産投資市場が安定感をもって存在し続けることによ 拡充、不動産投資インデックス（ AJPI・AJFI ） の本格 り、さらなる発展を遂げ、国内外の多くの機関投資家 稼働に向けた取組み及び普及、投資家小委員会の と日本の幅広い個人投資家に認知され、さらに奥行 実施等により、不動産証券化商品に於けるオルタナ きのある市場となるため、税務・会計の分野からサ ティブ投資としての魅力をＰＲして参りました。 ポートすべく、関係各所への働きかけなどを積極的に 今後も、ARES 第 5 期中期計画の数値目標：30 兆円 行っていきたいと考えております。皆様のさらなるご （ Jリート、私募リート、インフラファンドの資産規模 ） の 協力、ご支援を何卒よろしくお願いいたします。 実現を目指すと共に、アセットタイプの拡充による多様 性ある投資機会の創出により魅力的かつ安定的な不 動産証券化市場を構築すべく努力して行きたい所存 です。 引き続き、ご指導、ご支援のほどよろしくお願い申し 上げます。 18 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.29 【 市場動向委員会 】 【 国際委員会 】 有村 隆文 海老澤 惠 三井住友信託銀行株式会社 不動産企画部長 JP モルガン証券株式会社 投資銀行本部 不動産投資銀行グループ ヴァイスプレジデント 2015 年は、株価が 2万円に到達する場面もありな 昨年より国際委員会の委員長を務めております海 がら、力強さを感じるところまでは至らず国内経済は 老澤でございます。若輩者ですが委員長の中で紅 足踏み状態が続きました。 一点 、 よろしくお願い申し上げます。 一方、不動産市況においては、3 大都市圏の基準 国際委員会では、委員会で取り上げるテーマにつ 地価が 3 年連続で上昇したほか、オフィス空室率の低 いて委員の方々にアンケートをとらせていただいてお 下基調は変わらず、大阪・名古屋でも募集賃料低下が り、海外の諸制度や市場動向のほか、インバウンド 底を打つなど好材料も見られました。加えて、上場 投資やアウトバウンド投資などがテーマ候補として挙 リート市場では、ヘルスケア施設特化型の投資法人 がっております。「インバウンド」という言葉はもはや やホテル特化型の投資法人が上場し、更には私募 一般用語になりましたが、訪日外国人の多さは肌で リートの設立も続き、不動産証券化市場の裾野が一 感じるところですし、ホテル不足や外国人富裕層によ 段と拡大したと思います。また、東証インフラファンド る住宅の取得も大きな話題となっております。また海 市場が創設され 、太陽光発電施設等を投資対象とす 外機関投資家による日本の不動産に対する投資意 るファンドが上場を目指すなど、まさに2015 年は、当 欲は強く、最近では投資家の裾野が広がっておりま 協会が目指す市場規模 30 兆円に向かって大きく前進 す。数年前には思いもよらなかったことと思います。 した1年になったと実感しております。 おもてなしと和食のファンだから、という投資家ももち 市場動向委員会では、不動産証券化市場の最新 ろんいるとは思いますが、中国など他のアジア諸国に 動向はもとより、資本市場全体を対象範囲として、市 比して、安定した先進国としての日本の存在感がより 場の諸課題を把握すること、そして将来展望を拓くこ 意識されていると考えられます。また、国内企業や とを目的に活動しており、昨年はヘルスケア施設の視 投資家による不動産のアウトバウンド投資も増加して 察や実務者・学識者の方々を講師に招いての賃貸オ おり、関心が高まっていると認識しております。 フィスビルの市場動向・年金投資家の投資動向等に関 不動産は極めてローカルな産業であると言われて する勉強会・意見交換を実施することができました。 おりますが、日本の不動産市場のより一層の拡大に 出席された委員の皆様から有意義な会であったとの は金融面 、特に各国の年金基金など長期投資家が 後評を頂戴しており、開催に携わって頂いた皆様方 投資しやすい環境整備など、グローバル市場での競 に感謝申し上げます。 争優位を高めるための国際的な視点が欠かせない 本年も、当委員会では旬なトピックスに関する意見 と考えております。 交換や、当委員会の目的に則した視察を実施し、委 国際委員会では各国の不動産関係団体との連携 員の皆様の知見を深めるべく活動して参ります。例え を強化し、我が国の不動産投資市場のグローバル ば、株式市場の行方、地方創生に向けた地域活性化 化につなげていきたいと考えております。皆様のご 等のテーマを取り上げて参りたいと考えております。 支援とご協力をよろしくお願い申し上げます。 足許の不動産売買件数は価格高騰もあって若干の 減少となっていますが、皆様と共に市場動向を確りと 捉えて証券化市場の規模拡大に寄与する委員会活動 を目指して参りますので、本年も皆様のご参画・ご支 援・ご協力を何卒宜しくお願い申し上げます January-February 2016 19 Special 【 教育・資格制度委員会 】 【 広報推進委員会 】 田邉 信之 埜村 佳永 公立大学法人宮城大学 事業構想学部 教授 東京建物株式会社 広報ＣＳＲ部長 （不動産証券化協会フェロー） 昨年の不動産投資市場は、引き続き活況を呈し、 証券化対象となる不動産の用途が拡大するととも 埜村でございます。どうぞ宜しくお願い申し上げま に、投資家層の裾野もさらに広がりました。日本市 す。 場の安定性も評価され 、海外からの投資資金の流 今年はアベノミクス4 年目を迎え、景気の回復基 入も続いています。不動産証券化が日本に浸透して 調が定着するとともに、不動産投資市場・証券化市 から、2回目のマーケットサイクルの上昇期を迎えて 場においても、ここ数年間の堅調な状況の一層の継 いると言えるでしょう。 続が期待されます。 斯かる市況の好調さや市場関係者の熱意に支え Ｊリート市場も上場銘柄数が 52 銘柄となり、時価 られ 、不動産証券化協会認定マスター（ 以下「 マス 総額も10 兆円を超えるなど順調に拡大しています。 ター」と称する） の受験者数は順調に増加しており、 また昨年は「 病院不動産を対象とするリートに係る 昨年は1,595 名 （ 再受験者数を含む）となり、マス ガイドライン」がとりまとめられるなど、今後の日本 ターの有資格者数も約 6,100 名 （ 2015 年12月現在） の少子高齢化社会への対応等Ｊリートに対するこれ に達しました。昨年の試験の平均点も上昇しており、 まで以上の期待も高まっています。 受験者の質もますます向上してきていることがうか がえます。 当委員会では、市場におけるマスターの重要な役 一方で「 不動産証券化ジャーナル Vol.28 」の座 談会で不動産証券化ビジネスの草創期からご活躍 されている諸先輩方からのご指摘もあったように、 割を認識し、マスター制度のよりいっそうの充実に 一層の市場規模や投資家層の拡大等まだまだ課題 努めております。時代対応を企図した「 養成講座テ があることも事実です。 キスト」の大幅な改定や「継続教育」の充実・多様化 このようななか、広報推進委員会では引き続き不 に加え、講師や参加者の方々とのネットワーキングが 動産証券化の普及に向けて、機関投資家・個人投資 可能な「 ARESマスターフォーラム」も、東京・地方 家の投資促進を図る諸活動を推進していきたいと思 で定期的に開催しております。市場関係者の高い意 います。具体的には一昨年から実施している、主に 識の下、 「 投資運用業のコンプライアンス研修」も定 地方の個人投資家を対象とした「 Ｊリート全国キャ 着し、基礎編・応用編ともに多くの方々に、ご参加い ラバン」の継続や、メディアコミュニケーションの強 ただいています。 化を企図した記者向けのセミナー等についても開催 このようにマスター制度が着実に普及してきており していきたいと考えております。 ますのは、会員の皆様方や市場関係者のご尽力の これからも不動産証券化市場の健全な発展に向 賜物であります。当委員会といたしましても、マス け、投資層の拡大に向けた施策を実施してまいりま ターの基本理念に基づき、市場の発展・変化に対応 す。引き続き広報推進委員会の活動に対しての皆様 した教育プログラム、継続教育をこれからも提供し のご支援・ご協力をお願い申し上げます。 ていきたいと考えております。本年も引き続き、ご支 援・ご協力をお願い申し上げます。 20 昨年より広報推進員会の委員長を務めております ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.29 【 J リート実務委員会 】 【 規律委員会 】 大久保 淳 高橋 健文 株式会社東京リアルティ・ インベストメント・マネジメント コンプライアンス室 シニアマネジャー 公益財団法人 建設業適正取引推進機構 特別顧問 昨年よりJリート実務委員会の委員長を務めております 大久保でございます。どうぞ宜しくお願い申し上げます。 不動産証券化市場は、都市再生や地域活性化の ための事業に必要な資金を供給する機能を果たして 昨年は不動産市場が全般的に好調を維持したことを背 います。Jリートの投資対象も、社会のニーズに応え、 景に、6 投資法人が新しく上場いたしました。また、昨年 オフィスビル、住宅、ホテル、物流施設、商業施設、 はヘルスケア施設の運用に特化した投資法人が新たに2 物流施設やヘルスケア施設に至るまで極めて多様化 法人加わって3法人に増えるなど、投資法人は質の面でも しています。日本経済の持続的成長のために、さらな 充実度合いが増しています。 る市場規模の拡大と活性化が期待されていますが、 このように投資法人及び資産運用会社の内容が多様に 市場規模の拡大によって国民生活に大きな影響を及 なる中で、Jリート実務委員会は業界各社に共通する実務 ぼすこととなるだけに、内外の投資家から信頼される 面での課題に特化して情報を共有及び交換するために活 ことはもとより、広く社会から信認されることが要請され 動しています。具体的には、委員全社が参加する全社会に ます。 加え、課題に対してより具体的・実践的にアプローチするた 投資家の信頼と社会の信認を得るためには、不動 めに十社程度で構成する分科会をいくつか設置していま 産証券化に携わる事業者が専門家に相応しい公正 す。今年度は以下の各分科会が活動中です。 かつ適切な事業活動を行っていくことが不可欠です。 ＜常設分科会＞ 不動産証券化協会では、会員がその社会的使命 ・イベント推進分科会 を自覚のうえ遵守すべき倫理・行動規範として、投資 ・成果物改訂分科会 家ニーズに合致した商品性の確保、適切な情報開 ＜テーマ別分科会＞ 示、投資家に対する誠実な対応、受任者としての責 ・第一分科会 （個人情報管理関連） 任、法令等の遵守、専門知識と職業倫理の徹底を定 ・第二分科会 （開示体制関連） めています。 ・第三分科会 （事務過誤防止策関連） また、不動産と金融分野にわたるプロフェッショナル 活動の内容について例をあげれば、毎年設置している常 である不動産証券化協会認定マスターには、高い職 設分科会のイベント推進分科会では、Jリートフェアの企画 業倫理意識と市場の発展を担うという強い使命感が 内容及びその他のJリート普及施策について検討等を行っ 求められています。 ています。また、毎年テーマを変えて設置しているテーマ 規律委員会としては、これらの基本理念を徹底す 別分科会の一つである第一分科会 （個人情報管理関連） るため必要な措置が機動的かつ厳正にとれるようにす では、マイナンバー法への実務面での対応方法について情 る必要があると考えています。社会や投資家が懸念 報の交換等を行っており、 「マイナンバー制度対応チェック するような事案については幅広く検討の対象として説 リスト」等を作成して委員全社に提供いたしました。 明責任を果たすことにより、内外の投資家や社会から Jリート実務委員会では、今後も投資法人及び資産運用 会社運営上の実務的な課題についての検討及び情報の交 の信頼に応えられるよう努めたいと考えていますので、 よろしくお願い申し上げます。 換等を通じて、業界各社の運用力の向上及び内部管理態 勢の整備に資する取組みを行ってまいります。引き続き、 皆様のご支援・ご協力のほど宜しくお願い申し上げます。 January-February 2016 21
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