別紙１ 平成 28 年度南小岩七丁目地区土地区画整理事業・ 都市再生事業計画案作成事業業務委託 委 第1章 総 1.1 託 仕 様 書 （案） 則 適用 委託仕様書（以下「仕様書」という。 ）は、本業務の委託に適用する。 1.2 業務の範囲 本業務の範囲は、別紙１位置図に示す範囲（南小岩七丁目地区）とする。 1.3 業務の履行期間 本業務の履行期間は、契約締結日の翌日から平成 29 年 3 月 14 日までとする。 1.4 管理技術者等 (1) 受託者は、代理人、管理技術者、担当技術者を定め、委託者に通知しなければならない。 (2) 管理技術者は、業務等の履行に当たり、技術士（都市及び地方計画） 、またはシビルコンサルティ ングマネージャ（都市計画及び地方計画部門）であり、日本語に堪能でなければならない。 (3) 代理人と管理技術者は兼ねることが出来る。 (4) 受託者または管理技術者は、監督員の指示により、関連する他の業務の受託者と十分に協議のう え、相互に協力しつつ、業務を実施しなければならない。 1.5 プロポーザル方式により業務を委託した場合の業務履行体制 受託者は、プロポーザル方式により業務を受託した場合には、技術提案書により提案された履行体制 により当該業務を履行する。 1.6 提出書類 (1) 受託者は、本仕様書で別に定めがある場合を除き、監督員の指示する日までに、関係書類の整備 を完了し、委託者へ提出する。 (2) 受託者が、委託者に提出する書類で、様式が定められていないものは、受託者において様式を定 め、提出するものとする。ただし、監督員がその様式を指示した場合は、これによる。 1.7 業務計画書 (1) 受託者は、契約締結後すみやかに業務計画書を監督員へ提出し、監督員の承諾を受けなければな らない。 (2) 業務計画書の記載事項は、次のとおりとする。 1/8 別紙１ ア 業務概要 イ 業務実施方針・方法 ウ 業務工程計画 エ 業務実施体制 オ その他、監督員の指示する事項 1.8 守秘義務 (1) 受託者は、本業務を通して知り得た秘密事項を第三者に漏らしてはならない。 上記について、違反しまたは怠った場合は、区は当該事実を公表でき、受託者の当該違反または 懈怠に起因する損害は、受託者がその賠償の責任を負う。 (2) 受託者は、業務の遂行に必要な場合を除き、委託者の承諾なく成果物（未完成の成果物及び業務 を行ううえで得られた記録等を含む。）を第三者に閲覧、貸与または譲渡してはならない。 1.9 個人情報の保護 江戸川区が貸与する資料に記載された個人情報及び業務に関して知り得た個人情報はすべて江戸川 区の個人情報であり、江戸川区の許可なく複写、複製または第三者へ提供してはならない。 1.10 資料の貸与及び返却 (1) 受託者は、業務に必要な資料、基準等で委託者が貸与可能と判断したもの（以下「貸出資料」と いう。 ）については、委託者から借り受けることができる。 (2) 受託者は、貸出資料を善良な管理者の注意をもって取り扱わなければならない。万一、紛失また は損傷した場合は、受託者の責任と費用負担において代品を納め、もしくは原状に復し返還し、 またはこれらに代えてその損害を賠償しなければならない。 (3) 受託者は、業務完了時に委託者へ貸出資料を返却しなければならない。 1.11 再委託 (1) 受託者は、業務における総合的な企画及び判断並びに業務遂行管理（契約書第 11 条に定める「主 要部分」 ）については、これを再委託することはできない。 (2) 受託者は、簡易な業務を除く業務の一部を再委託するにあたっては、当該業務の遂行能力を有す る者の中から選定しなければならない。また、協力会社が江戸川区の競争入札参加有資格者であ る場合は、指名停止期間中及び排除措置中であってはならない。 (3) 受託者は、協力会社の業務執行体制、経歴等の概要を委託者に提出しなければならない。 (4) 受託者は、協力会社に対し、業務の実施について適切な指導及び管理を実施しなければならない 1.12 打合せ及び記録 (1) 受託者は、業務を適正かつ円滑に実施するため、監督員と常に密接に連絡をとらなければならな い。 (2) 受託者は、業務の進捗状況に応じて監督員へ中間の報告をし、十分な打合せを行うものとする。 また、その内容については、その都度受託者が書面（打合せ議事録）に記録し、監督員に提出す 2/8 別紙１ るものとする。 (3) 受託者は、監督員から進捗状況等の報告を求められた場合は、速やかにこれに応じなければなら ない。 1.13 関連する法令、条例等の遵守 受託者は、業務の実施に当たっては、関連する法令、条例等を遵守しなければならない。 1.14 業務の成果 成果の内容については、本仕様書「第 2 章 業務内容」によるものとする。 1.15 検査 (1) 業務が完了したときは、受託者は委託者に対して委託完了届、仕様書に定める委託に係る書類を 監督員に提出し、検査日等の通知があった場合は、その検査に立ち会わなければならない。 (2) 検査員は、監督員及び管理技術者の立ち会いのうえ、次の各号に掲げる検査を行うものとする。 ア 成果品の検査 イ 業務管理状況の検査（業務の状況について、打合せ記録等により検査を行う） 第 2 章 業務内容 2.1 業務の目的 本業務は、南小岩七丁目地区に関連する過年度調査の検討成果を踏まえ、土地区画整理事業を基幹事 業とする市街地再開発事業との一体的施行の事業化に向けて、申出換地を前提とした街区を含む換地案 を検討するとともに、事業フレームの修正及び駅前街区における大規模商業施設を含む再開発施設建築 物の立地を前提とした交通処理計画検討を行い、土地区画整理事業の事業計画書等を作成するための基 礎資料を作成することを目的とする。 なお、本業務を実施するにあたり、関係権利者等の地域住民の意向等を考慮するとともに、JR 小岩 駅周辺地区まちづくり基本計画 2014 に記載された周辺地区における市街地再開発事業等との連携を図 るものとする。 2.2 業務内容 都市再生推進事業制度要綱（平成 12 年 3 月 24 日付建設省経宅発第 37-2 号、都計発第 35-2 号、住街 発第 23 号）に基づく都市再生事業計画案作成業務 (１) 権利調査業務 ア 権利調査 南小岩七丁目地区の土地建物について公図及び登記簿による権利調査の時点修正 （平成 27 年 12 月時点 地区内権利者数 土地：393 筆、建物：240 棟） … 公図等の転写（閲覧申請書作成、転写、着色、補足事項転記、分割転写図合成、製図 3/8 別紙１ 〈トレース〉 、転写作業者名簿等の記載） 地積測量図転写（閲覧申請書作成、転写） 土地登記簿調査（閲覧交付申請書作成、登記事項証明書又は登記簿謄本交付申請・受 領、土地調査表作成） 建物登記簿調査（閲覧交付申請書作成、登記事項証明書又は登記簿謄本交付申請・受 領、建物図面の転写、建物調査表〈一覧〉・建物登記簿等調査表〈個人〉作成） 権利者確認調査（交付申請書作成、法人登記簿謄本交付申請・受領、権利者調査表作 成、連絡先調査、必要に応じて追跡調査を行う） (２) 一体的施行事業計画案の検討業務 本業務では、過年度の実施業務を踏まえ、再開発権利者組織（再開発協議会）等で検討する再開 発施設建築物を想定しながら、地区事情を考慮した適正な事業フレーム及び土地評価となるよう修 正検討を行い、これらの結果により区画整理の事業計画書等を作成するための基礎資料を作成する。 また、営業中断が困難な業態や長期中断移転などによる権利者の負担を可能な限り軽減するような 施工展開を検討し、各計画案に反映する。 その後、関係権利者合意形成業務における権利者の換地に係る意向把握と勉強会等の開催結果 等をふまえて、概略換地割り込み等を再度検討し修正する。 イ 区画整理設計検討 ・地下埋設物及び供給処理施設の概略検討 既計画（排水、水道、電力、ガス等）を収集整理するとともに、再開発施設建築物を含 め整理後の計画ボリュームも考慮した供給処理計画等の概略検討を行い、課題を整理す る。 ・ペデストリアンデッキの検討 小岩駅から各施設へとつながるペデストリアンデッキの設置に関して、現況や前提条件 を整理するとともに、設置方法による効果の比較や設置に伴う技術的、法的、費用的な 課題を整理し、デッキの設置の可能性を検討する。 ・施工展開の検討 本年度の検討結果を踏まえ、工事工区の設定、工事展開スケジュール及び年度別工事展 開図の修正を行う。 （施工展開の精査及び修正、年度別工事展開図修正） ・事業フレームの検討 本年度の検討結果及び区による減歩緩和を目的とした先行買収状況を踏まえ、事業フレ ームの修正を行う。また、事業計画書の他に、国庫補助金の交付に必要となる資料に係る 基礎資料作成を行う。 （土地利用現況及び土地利用計画、平均減歩率、宅地価格、公共施設の整備計画、用 地買収方式事業費、年度別資金計画、設計図、市街化予想図、資金別路線図、用地買 収方式事業費積算説明図、施行前単価等積算説明図） 4/8 別紙１ ・区画整理事業の法定スケジュール作成 区画整理事業と再開発事業の一体的施行事業スケジュール（法定スケジュール等）の修 正を行う ウ 概略換地割り込み検討 イの事業フレームやカの土地利用意向把握調査結果を踏まえ、地区全体が適切な減歩となる よう換地設計の見直し検討を行い、各計算書の更新を行う。 また、上記で策定された計算結果に基づき、概略換地設計に必要な増進率・比例率の算定を 行い、土地利用意向調査等を踏まえ概略換地割り込みの修正を行う。 ・事業フレーム等に合わせた換地設計の見直し検討 ・施行後街区指数計算図書及び施行後画地指数計算図書の修正 ・概略換地割り込み （３）交通処理計画概略検討調査業務 前年度の交通影響検討結果を踏まえ、再開発施設建築物に係る流入出動線の数値的検証や今年 度の見直し内容を反映させるとともに、個別利用街区におけるリングロードへのアクセス道路に 考慮した交通処理計画を検討し、今後の交通処理計画の影響評価と対策案の検討に係る基礎資料 を作成する。また、駅へのアクセス動線としてペデストリアンデッキの設置の可能性について交 通計画の観点から検討を行う。 なお、予測手法に関しては、 「大規模開発地区関連交通計画マニュアル 平成 26 年６月国土交 通省」に準拠して行うものとする。 エ 交通処理計画概略検討 ・交通検討条件（道路計画、再開発施設規模、出入口等）の整理 ・発生集中交通量の推計 ・自動車及び歩行者の交通機関分担率の検討 ・アクセス動線計画の検討 ・交差点の影響評価 ・歩道等の影響評価 ・交通処理計画における概略影響評価及び問題点の抽出・対策案の検討 ・関係機関協議資料作成 （４）関係権利者合意形成業務 土地区画整理事業の事業化に向けた合意形成の促進のため、地区全体のまちづくり勉強会等 を企画、開催し、まちづくりニュースの配布等を通じて事業の周知を図る。 オ まちづくり勉強会等（2 回程度開催） 七丁目地区の権利者を対象として、まちづくり全般や生活再建方策について検討するため、 5/8 別紙１ まちづくり勉強会等を開催する。（資料の作成及び開催準備、勉強会等への出席及び運営支 援、開催結果まとめと議事録の整理） カ 土地利用意向把握調査 申出換地にむけた検討及び合意形成推進にあたり、意向把握調査を行う。 ・個別面談または聴き取り調査等の実施 ・権利者個別ファイルの更新（権利調査変動内容も反映） キ まちづくりニュース（原稿作成、2 回程度発行） （５）その他 業務の進捗確認と周辺地区の市街地再開発事業、街路事業等の関連事業との整合を図るため打ち 合わせを行う。 （業務着手時、中間打合せ及び業務完了時で計 4 回程度） また、事業推進に関わる関係機関協議等の資料についても、適宜区担当者と協議の上作成する。 作成にあたっては、EXCEL、WORD、JW-CAD など、区の担当者が加工可能なデータ形式で作成する とともに、成果品についても可能な限り前述したデータ形式にて提出することとする。 2.3 業務内容の疑義 受託者は、業務内容に疑義が生じた場合には、速やかに監督員と協議し、その指示に従わなければな らない。 2.4 成果品 本業務において受託者が提出すべき成果品は以下のとおりとする。 ・報告書：5 部（製本） 各検討資料、設計資料、参考資料等を整理し、本業務における実施内容をまとめる。 ・別表に示すもの ・上記データ：1 部（CD-R または DVD-R メディア） ※各成果品の構成やデータ形式等で特に指定の無いものについては、監督員の指示によるもの とする。また、本調査委託で作成した成果品の著作権は、江戸川区に帰属する。 6/8 別紙１ 別表 項 目 数 量 備 考 （１）権利調査業務 ア 権利調査 ※概要については別途報告書に収める ① 公図総合原図(調整土地図） 1部 S=1/500 ② 土地所在図 1部 S=1/500 所有者・地積等を記載 ③ 現況・公図重ね修正図 1部 S=1/500 ④ 地図写し連続図 1部 土地所有者・地目・地積・計画線を朱色で記入 ⑤ 土地登記事項証明綴 1部 ⑥ 土地登記簿調書 1部 ⑦ 登記所備付け地積測量図写し 1部 ⑧ 地積集計表（土地種目別集計表・総括表） 1部 ⑨ 建物所在総合原図 1部 ⑩ 建物登記事項証明綴 1部 ⑪ 登記所備付け建物登記図面写し 1部 ⑫ 建物登記簿調書（借地権調書含む） 1部 ⑬ 建築物調査台帳 1部 ⑭ 名寄せ簿 1部 ⑮ 権利変動調書（土地・建物） 1部 ⑯ 個別ファイル修正 1式 ・権利者カルテ 1式 ・その他当該権利者に関係する資料 1式 S=1/500 家屋番号・所有者等を記載 現況図に建物を記入 （２）一体的施行事業計画案の検討業務 イ 区画整理設計検討 ※概要については別途報告書に収める ① 地下埋設物及び供給処理施設概略検討資料 1式 ② ペデストリアンデッキ検討資料 1式 ③ 総合工程表 1式 ④ 施工展開図 1式 ⑤ 事業計画書 1式 ⑥ 補助実施計画基礎資料 １式 ⑦ まちづくりスケジュール 1式 ウ 概略換地割り込み検討 ※概要については別途報告書に収める 施行後街区指数計算図書の作成 ① 街区指数計算書 1部 7/8 別紙１ 項 目 数 量 ② 街区指数調書 1部 ③ 街区指数図 1部 備 考 施行後画地指数計算図書の作成 ① 施行後画地指数計算書 1部 ② 施行後画地指数図 1部 概略換地割り込み図書の作成 ① 街区地積計算書 1部 ② 概略換地位置想定図 1部 ③ 概略換地図 1部 ④ 概略換地調書 1部 （３）交通処理計画概略検討調査業務 エ ① ※概要については別途報告書に収める 交通処理計画概略検討 交通計画報告書 1式 （４）関係権利者合意形成業務 オ ※概要については別途報告書に収める まちづくり勉強会等 ① まちづくり勉強会資料 1式 ② まちづくり勉強会議事録 1式 ③ 勉強会実施結果 1式 カ ① キ ① 土地利用意向把握調査 関係権利者意識調査結果 ※概要については別途報告書に収める 1式 まちづくりニュース まちづくりニュース原稿 ※概要については別途報告書に収める 1式 （６）その他 ① 打合せ議事録 1式 8/8
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