個別リートのご紹介 - 三井住友アセットマネジメント

情報提供資料
2015年4月3日
アジア・オセアニアのリート市場のご紹介④
アジア・オセアニアの
個別リートのご紹介
アジア・オセアニアのリート市場に上場するリートをご紹介いたします。
ファースト・リート
リート名
シンガポール
シンガポール初のヘルスケアリートであるファースト・リート（ファースト・リアルエステート・インベストメント・トラ
スト）は、インドネシア最大級の不動産コングロマリット企業リッポー・カラワチをスポンサーとして2006年に上
場しました。投資比率の9割以上がインドネシアの先進的なメディカルセンターなどの物件となっていますが、
シンガポールの介護施設や韓国のリハビリ施設にも投資を行っています（2015年3月時点）。
日本のヘルスケアリートは物件の保有に留まるため賃料は長期固定の契約形態が一般的です。しかし、ファ
ースト・リートは、スポンサーが病院の開発、運営ビジネスを手掛けていることから、主に自動的に賃料が上
昇する契約形態を採用しています。スポンサーからの物件供給のパイプラインも豊富で、今後もインドネシア
の病院を中心とした外部成長をドライバーに成長を続けていくとみられます。
投資物件例
【インドネシアのメディカルセンター】
シロアム病院および
ホテル・アルヤドゥータ
シロアム・リッポ
ビレッジ病院
【上場来のリート価格の推移】
（シンガポールドル）
1.6
【シンガポールの介護施設】
【韓国のリハビリ施設】
パシフィック・ヘルスケア
サラン病院
＊2015年3月時点（出所）ファースト・リートHP
【1口当たりの配当金の推移（直近5年間）】
（2006年12月末～2015年3月末）
（シンガポールドル）
0.10
（2010年～2014年）
0.08
1.2
0.06
0.8
0.04
0.4
0.0
06/12
0.02
08/12
10/12
12/12
0.00
14/12 （年/月）
2010
2011
2012
2013
2014 （年）
（出所）Bloombergのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成
※個別銘柄に言及していますが、当該銘柄の推奨を目的とするものではありません。
※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。
この資料の巻末に重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。
作成基準：2015年3月
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情報提供資料
キャピタコマーシャル・トラスト
リート名
シンガポール
キャピタコマーシャル・トラストは、2004年5月にシンガポール最大級の不動産会社であるキャピタランドがス
ポンサーとなり、シンガポールにおいてオフィスビルを投資対象とした初のリートとして上場しました。その後、
投資物件を増加させながら着々と成長を遂げており、配当可能利益の年平均成長率（2004年から2014年）
は18.6％となっています。
キャピタコマーシャル・トラストが保有する物件は、シンガポールの中心エリアや主要な駅に隣接するなど、“
好立地”でかつ優良な設備を備えた“ハイグレード”であることが特徴です。そのため、一般のオフィス物件な
どに比べ、稼働率が高い水準にあります（2014年末竣工のキャピタグリーンを除く2014年末の稼働率は99.8％）。
なお、シンガポールでは、建築物の省エネルギー性能および環境負荷に基づく認証制度であるグリーン・マ
ーク制度の取得を、一定床面積以上の建物について義務付けています。キャピタコマーシャル・トラストが保
有する物件は、すべて同マークを取得しており、最上位のレーティングである「プラチナ賞」、それに次ぐ「ゴ－
ルド・プラス賞」の物件が多数となっています。また、社会的責任投資（SRI）の代表的な指数「FTSE4Good
Global Index」に2009年から直近まで連続で採用されています。同指数は、企業の社会的責任に関心を持
つ世界中の投資家にとって、投資に際しての重要な選択基準のひとつであるといわれているものです。
【上場来のリート価格の推移】
（シンガポールドル）
2.5
投
（2004年5月末～2015年3月末）
2.0
資
物
件
例
【オフィス】
1.5
1.0
【オフィス】
0.5
0.0
04/5
06/5
08/5
10/5
12/5
14/5（年/月）
【1口当たりの配当金の推移（直近5年間）】
（シンガポールドル）
0.090
（2010年～2014年）
0.085
ラッフルズシティ
0.080
0.075
キャピタグリーン
（2014年12月に竣工）
0.070
2010
2011
2012
2013
2014 （年）
＊2015年3月時点（出所）フォーチュン・リートHP
（出所）Bloombergのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成
※個別銘柄に言及していますが、当該銘柄の推奨を目的とするものではありません。
※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。
この資料の巻末に重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。
作成基準：2015年3月
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情報提供資料
リート名
フォーチュン・リート
香港
フォーチュン・リート（フォーチュン・リアルエステート・インベストメント・トラスト）は、香港最大級の財閥チョンコ
ン・ホールディングスをスポンサーとして、香港の商業施設を保有するリートです。2003年にシンガポールの
リート市場に上場し、その後、同市場での上場を維持したまま、2010年に香港リート市場にも上場しました。
両市場への上場は、シンガポールと香港の市場では投資家属性が異なっていることから、個人および機関投
資家の基盤を拡げ、流動性を高めることを狙いとしたものです。
フォーチュン・リートは保有物件を増加させながら成長を続けているほか、資産価値向上のためにリノベーシ
ョン（改修・増築）を積極的に進め、賃料収入の向上を図ってきました。2013年には、マネジメント力を活かす
ことで資産価値の向上が可能となる物件（キングスウッド）を取得し、大規模なリノベーションによって物件の
収益性向上を実現しました。その結果、同物件がけん引役となり、2014年の配当成長は前年比+15.8％と高
い伸びを達成しました。
なお、フォーチュン・リートは2015年2月に上場来初となる物件売却を発表しました。この売却額は物件の評
価額を約50％程度上回ります。フォーチュン・リートは、この売却資金を自己株式の取得に充てることにより、
物件売却に伴う収入減を補い、収益の持続的な成長を図るものとみられます。
投資物件例
【香港の商業施設】
フォーチュンキングスウッド
フォーチューンシティワン
＊2015年3月時点（出所）フォーチュン・リートHP
【上場来のリート価格の推移】
10.0
【1口当たりの配当金の推移（直近5年間）】
（2010年4月末～2015年3月末）
（香港ドル）
（香港ドル）
0.5
8.0
0.4
6.0
0.3
4.0
0.2
2.0
0.1
0.0
（2010年～2014年）
0.0
10/4
11/4
12/4
13/4
14/4
（年/月）
2010
2011
2012
2013
2014 （年）
（出所）Bloombergのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成
※個別銘柄に言及していますが、当該銘柄の推奨を目的とするものではありません。
※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。
この資料の巻末に重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。
作成基準：2015年3月
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情報提供資料
リート名
プロスペリティ・リート
香港
プロスペリティ・リート（プロスペリティ・リアルエステート・インベストメント・トラスト）は、オフィス、物流施設など
を投資対象としたリートとして、2005年12月に上場しました。
物流施設は通常、高速道路や幹線道路に面した巨大な建造物が投資対象となっていますが、プロスペリティ
・リートは街中にある古いオフィスビルを買い取った後、リニューアルをし、物流センターやデータセンターなど
として運用しています。一方、倉庫を改装し、商業施設や中小企業向けオフィスなどからなる複合型物件へ転
換し運用する物件もあります。これらは土地が狭い香港ならではのコンバージョン（用途転換）です。こうした
資産価値の向上を図ることで、保有物件の賃料増額などを可能にすることで、プロスペリティ・リートは、高い
配当成長を継続しています。
なお、プロスペリティ・リートは、カオルーン・イースト（九龍東）の開発・発展を見込んで、早くから同地区に投
資を進め、保有する8物件のうち3物件は同地区の所在です。カオルーン・イーストにおいては、政府が主導し
て、香港の第2の中心地へと変貌させる大型計画が進んでおり、これに伴い、周辺の再開発も進行していま
す。カオルーン・イーストに位置する物件の賃料は、香港の市場賃料に比べて相当程度低い水準にあること
から、同地区の開発に伴い、プロスペリティ・リートが有する物件の資産価値の上昇を通じた収益向上が見込
まれます。また、競争力を高めるためのリニューアル投資を行うことで更なる賃料増額が期待されます。
投資物件例
【商業施設】
【オフィス】
【物流施設等】
【商業施設】
⇐
ハーバーフロン
ト・ランドマーク
⇐
プロスペリティ・
センター
⇒
9 Chong Yip
Street
⇒
プロスペリティ・
プレイス
＊2015年3月時点（出所）プロスペリティ・リートHP
【上場来のリート価格の推移】
（香港ドル）
（2005年12月末～2015年3月末）
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
05/12
07/12
09/12
11/12
13/12 （年/月）
【1口当たりの配当金の推移（直近5年間）】
（香港ドル）
0.20
（2010年～2014年）
0.15
0.10
0.05
0.00
2010
2011
2012
2013
2014 （年）
（出所）Bloombergのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成
※個別銘柄に言及していますが、当該銘柄の推奨を目的とするものではありません。
※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。
この資料の巻末に重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。
作成基準：2015年3月
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情報提供資料
【ご参考】カオルーン・イーストが香港第２の中心地へ
香港の不動産市場においては、外資系金融機関が集積する高層オフィスビルを中心としたセントラル（中環）
のビジネス地区と、オフィスやホテル、商業施設等が集積するティムシャーツィー（尖沙咀）が伝統的に不動産
市場の中心地と言われています。
日本で例えるなら、前者が東京における丸ノ内・大手町、大阪における御堂筋沿いの淀屋橋で、後者が東京
の新宿、大阪の梅田・難波のような位置付けです。21世紀に入って日本では、東京における汐留、大阪にお
ける北梅田のように、不動産市場の中心地から近い距離にある鉄道関連の遊休地の大規模開発が進みまし
た。香港でも、1998年に閉港した旧・香港国際空港（啓徳空港）の跡地を中心とした再開発が進みつつありま
す。その場所が、香港中心エリアから至近にあるカオルーン（九龍）の東側、カオルーン・イースト（九龍東）で
す。旧・香港国際空港は、ビル群すれすれの高さを飛行機が離着陸した空港として有名でした。
カオルーン・イーストの開発は、政府が主導しています。2011-2012年の施政報告（施政方針演説）において
同地区をセントラルに次ぐ、香港第2のビジネス中心地とする計画が発表されています。2020年代を目処に
民間によるオフィス、商業施設、ホテルなど大規模な複合不動産の建設、モノレールの建設、セントラル地区
と結ばれる地下鉄の新線計画が進められる予定です。同地区の開発を見込み、周辺地域においても再開発
が進んでいます。また、開発促進のため、同地区への幾つかの政府機関の移転も検討されているほか、銀
行や証券会社、保険会社といった金融セクター企業にとって有事に備えたバックアップオフィスとしても注目さ
れています。
【カオルーン・イースト等の開発イメージ】
【旧香港国際空港跡地の開発イメージ】
地下鉄新線計画
既存地下鉄
旧香港国際空港跡地
（注）表中の①～⑧はプロスペリティ・リート保有の物件
（出所）プロスペリティ・リートの資料を基に三井住友アセットマネジメント作成
＊2015年3月時点（出所）プロスペリティ・リートHP
※個別銘柄に言及していますが、当該銘柄の推奨を目的とするものではありません。
※上記はイメージであり、実際とは異なる場合があります。
この資料の巻末に重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。
作成基準：2015年3月
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情報提供資料
ストックランド
リート名
オーストラリア
オーストラリア・リートには、シンガポールや香港のリートが投資対象としていない分野があります。それが、
自然増加と海外からの移民増加による人口増を背景とした住宅開発事業です。ストックランドはその事業を
手掛ける代表的なリートのひとつです。
ストックランドは、オフィス、商業施設、産業施設、住宅、ホテルと広範囲に物件を保有する総合型リートであり
、また、自らも開発を行っているため、それらの開発会社部門を持っています。現在の投資対象のほとんどが
オーストラリア国内の物件で、ストックランドは、郊外型の大規模な宅地開発を得意としています。なお、住宅
開発事業の割合は全体の2～3割程度です。
オーストラリア・リートの多くがステープル証券として上場しており、ストックランドは、初のステープル証券とし
て上場しました。ステープル証券は、プロパティ・トラストと呼ばれるリートとその管理会社（運用会社）の株式
を一体化した証券で、これにより、実質的に内部運用型とすることや、不動産開発事業などの収益を受け取
ることが可能となります。ストックランドの収益の源泉は、安定的した賃料収入が見込めるリート部分と、成長
が期待できる住宅開発事業となっており、中でも、住宅開発事業の行方に影響を受ける傾向があります。な
お、近年、景気を下支えるためにRBA（オーストラリア準備銀行）が金融緩和に転じ、政策金利が引下げ局面
に入った効果などから、住宅市況が回復傾向にあることは、ストックランドの追い風になるものとみられます。
【上場来のリート価格の推移】
10.0
（豪ドル）
（1982年9月末～2015年3月末）
宅地開発プロジェクト
8.0
エララ（シドニー郊外）
6.0
エララは、世界遺産「ブルーマウンテンズ」を見渡
せる環境にあり、198ヘクタールの敷地の中に、
2,000以上の世帯が入る予定。
4.0
2.0
0.0
82/9
87/9
92/9
97/9
02/9
07/9
12/9 （年/月）
【1口当たりの配当金の推移（直近5年間）】
（豪ドル）
0.30
（2010年～2014年*）
*2014年は一部予想を含む
0.20
0.10
0.00
＊2015年3月時点（出所）ストックランドHP
2010
2011
2012
2013
2014 （年）
（出所）Bloombergのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成
※個別銘柄に言及していますが、当該銘柄の推奨を目的とするものではありません。
※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。
この資料の巻末に重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。
作成基準：2015年3月
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【重要な注意事項】
情報提供資料
【投資信託商品についてのご注意（リスク、費用）】
●投資信託に係るリスクについて
投資信託の基準価額は、投資信託に組み入れられる有価証券の値動き等（外貨建資産には為替変動もあります。）の
影響により上下します。基準価額の下落により損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。
運用の結果として投資信託に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。したがって、投資信託は預貯金と
は異なり、投資元本が保証されているものではなく、一定の投資成果を保証するものでもありません。
●投資信託に係る費用について
ご投資いただくお客さまには以下の費用をご負担いただきます。
◆直接ご負担いただく費用・・・申込手数料上限3.78％（税込）
・・・換金（解約）手数料上限1.08%（税込）
・・・信託財産留保額上限3.50％
◆投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用・・・信託報酬上限年 2.052％（税込）
◆その他費用・・・監査費用、有価証券の売買時の手数料、デリバティブ取引等に要する費用（それらにかかる消費税相
当額を含みます。）、および外国における資産の保管等に要する費用等が信託財産から支払われます。
また、投資信託によっては成功報酬が定められており当該成功報酬が信託財産から支払われます。投
資信託証券を組み入れる場合には、お客さまが間接的に支払う費用として、当該投資信託の資産から
支払われる運用報酬、投資資産の取引費用等が発生します。これらの費用等に関しましては、その
時々の取引内容等により金額が決定し、運用の状況により変化するため、予めその上限額、計算方法
等を具体的には記載できません。
※なお、お客さまにご負担いただく上記費用等の合計額、その上限額および計算方法等は、お客さまの保有期間に応じて
異なる等の理由により予め具体的に記載することはできません。
※上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきまして
は、三井住友アセットマネジメントが運用するすべての投資信託（基準日現在において有価証券届出書を提出済みの未
設定の投資信託を含みます。）における、それぞれの費用の最高の料率を記載しております。投資信託に係るリスクや
費用は、それぞれの投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事前に投資信託説明書（交付目論見書）
や契約締結前交付書面等を必ずご覧ください。
●投資信託は、預貯金や保険契約と異なり、預金保険・貯金保険・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。
また登録金融機関でご購入の場合、投資者保護基金の支払対象とはなりません。
●投資信託は、クローズド期間、国内外の休祭日の取扱い等により、換金等ができないことがありますのでご注意ください。
〔2014年4月1日現在〕
 当資料は、情報提供を目的として、三井住友アセットマネジメントが作成したものです。特定の投資信託、生命保険、
株式、債券等の売買を推奨･勧誘するものではありません。
当資料に基づいて取られた投資行動の結果については、当社は責任を負いません。
当資料の内容は作成基準日現在のものであり、将来予告なく変更されることがあります。


 当資料に市場環境等についてのデータ・分析等が含まれる場合、それらは過去の実績及び将来の予想であり、今後
の市場環境等を保証するものではありません。
 当資料は当社が信頼性が高いと判断した情報等に基づき作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するもので
はありません。
 当資料にインデックス・統計資料等が記載される場合、それらの知的所有権その他の一切の権利は、その発行者お

よび許諾者に帰属します。
当資料に掲載されている写真がある場合、写真はイメージであり、本文とは関係ない場合があります。
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