第Ⅳ部 不動産の賃貸管理 １．賃貸企画業務 ２．テナント誘致業務 ３．契約管理業務 ４．テナント交渉業務 ５ 入退去関連業務 ５．入退去関連業務 ６ 優良テナント誘致の実際 ６．優良テナント誘致の実際 1 1 賃貸企画業務 1.賃貸企画業務 1. ■賃貸条件の設定 不動産投資・事業を行う上で、最重要検討項目 不動産投資・事業を行う上で、 最重要検討項目の の1つ。 ■設定した賃料条件の大幅下方修正 投資計画の大幅変更や投資の中止 投資計画の 大幅変更や投資の中止にも発展。 にも発展。 ↓ 多様な 多様なマーケット情報を 多様なマーケット情報を総合的に収集 ケ ト情報を総合的に収集 ト情報を総合的に収集し、 総合的に収集し し し、 物件特性に応じて冷静・的確に分析 物件特性に応じて 冷静・的確に分析することが重要。 することが重要。 2 ＜不動産・ｵﾌｨｽﾋﾞﾙなどに関する主な市場ﾃﾞｰﾀ（例示）＞ 「供給量」関連データ ■「建築着工統計」：国土交通省 ■「建築統計年報」：東京都 ■「東京23 ■「東京 23区の大規模オフィスビル市場動向調査」：森ビル 区の大規模オフィスビル市場動向調査」：森ビル ■「東京23 ■「東京 23区の大規模オフィスビル供給量調査」：森トラスト 区の大規模オフィスビル供給量調査」：森トラスト 「需要量」関連データ ■「日経会社情報」：日本経済新聞社 「 経会社情報 本経済新聞社 ■各企業の設備投資動向（会社四季報、有価証券報告書などに適宜掲載） ■実質ＧＤＰ成長率（経済産業省などから定期公表） ■「東京23 ■「東京 23区の大規模オフィスビル市場動向調査」：森ビル 区の大規模オフィスビル市場動向調査」：森ビル 需給バランス・賃料の指標 ■「オフィスマーケットレポート」：シービー・リチャードエリス ■「不動産白書」：シービー・リチャードエリス総合研究所 ■「日経不動産マーケット情報」：日経ＢＰ社 ■「日経不動産マ ケット情報」 日経ＢＰ社 ■「東京23 ■「東京 23区の大規模オフィスビル市場動向調査」：森ビル 区の大規模オフィスビル市場動向調査」：森ビル ■「全国賃料統計」：日本不動産研究所 ■「オフィス賃料予測」：オフィス市場研究会（日本不動産研究所、三鬼商事） ■空室率 賃料などの市場デ タ（オフィス仲介各社などが定期刊行） ■空室率・賃料などの市場データ（オフィス仲介各社などが定期刊行） 不動産関連総合指標 ■「不動産関連統計集」：三井不動産 ■「東京の土地（土地関係資料）」：東京都 ■「不動産業統計集」：国土交通省 3 （単位：凡例に記載） 東京23 区事務所着工面積の推移（ 自社・ 賃貸合計） 5,000 4, 851 4, 846 延床面積5千㎡以上（ｍ2） 延床5千㎡未満（ｍ2） 4, 611 区部着工面積（千ｍ2） 4,500 区部着工棟数（棟） 平均着工面積（ｍ2/棟） 4, 386 4,000 3, 998 3, 873 着工面積 3, 611 3,500 1棟当り平均着工面積 着工棟数 3,006 3,000 2, 873 2,984 2,752 2, 636 2,707 2,594 2,500 , 2, 323 2, 320 2, 174 2, 171 2,157 2, 035 2,000 1,977 1, 640 1, 625 1,500 1, 664 1, 531 1,659 1, 743 1, 539 1,464 1,393 1,363 1,299 1,279 1,241 1,276 1,198 1, 313 1, 376 1, 331 1, 426 1, 245 1,121 1 000 1,000 1, 910 1, 783 1, 596 1,480 1,323 1, 944 1, 800 1, 761 1, 708 1,946 1, 111 1 011 1,011 989 938 1, 011 968 895 1, 158 延床5千㎡以上 853 738 688 574 776 732 702 617 645 690 696 692 582 527 500 資料：東京都「建築統計年報」（2010年は全都1-12月実績より試算) 延床5千㎡未満 0 74年 75年 76年 77年 78年 79年 80年 81年 82年 83年 84年 85年 86年 87年 88年 89年 90年 91年 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 4 （単位：％） 東京圏各エリアの需給バランス（入居率）の推移 丸の内/大手町/有楽町 100.0 99.0 内幸町/霞が関/永田町 99.1 麹町/平河町/紀尾井町 99.2 番町 飯田橋/富士見/九段 98 0 98.0 98.3 97.9 98.2 神田神保町/神田小川町 内神田/神田須田町 97.4 97.0 岩本町/東神田/外神田 日本橋/八重洲/京橋 96.7 96.2 96.0 室町/本町 茅場町/八丁堀/新川 96.0 95.7 堀留町/東日本橋 95.3 95.0 94.6 人形町/蠣殼町 銀座 94.6 94.0 94.0 94.1 新富町/明石町/築地 94.0 93.9 月島/勝鬨/晴海 93 5 93.5 93.1 93.0 新橋/西新橋 93.1 虎ノ門 92.5 92.0 92.5 92.0 浜松町/芝公園 92.3 芝浦/海岸 芝/三田 品川駅東口 91.0 90.0 赤坂 90.8 青山 90.4 六本木・麻布 六本木 西麻布 89 0 89.0 白金/高輪 西新宿 88.0 新宿 四谷/信濃町 市ヶ谷/神楽坂 87.0 大久保 高田馬場 86.0 渋谷 神南/宇田川町/道玄坂 85.0 千駄ケ谷/神宮前 代々木 恵比寿/広尾 84.0 中野 池袋東口 83.0 池袋西口 大塚 82.0 後楽/春日/小石川 本郷/湯島 81.0 上野/御徒町 80.0 錦糸町 東陽町 浅草/浅草橋 臨海 79.0 東品川 大崎/北品川 五反田 78.0 目黒 大森 77.0 蒲田 「東京23区」平均 76.0 吉祥寺 立川 八王子 75.0 大宮 大宮東口 74.0 大宮西口 浦和 73.0 柏 千葉 船橋 72.0 71.0 川崎 資料 ｵﾌｨｽﾏ ｹ ﾄﾚﾎﾟｰﾄ各号（CB 資料：ｵﾌｨｽﾏｰｹｯﾄﾚﾎ ﾄ各号（CB RICHARD ELLIS） 横浜西口 横浜東口 みなとみらい 10 年 12 月 10 年 9月 10 年 6月 10 年 3月 07 年 12 月 08 年 12 月 09 年 12 月 関内/山下町 07 年 9月 89 年 12 月 90 年 12 月 91 年 12 月 92 年 12 月 93 年 12 月 94 年 12 月 95 年 12 月 96 年 12 月 97 年 12 月 98 年 12 月 99 年 12 月 00 年 12 月 01 年 12 月 02 年 12 月 03 年 12 月 04 年 12 月 05 年 12 月 06 年 12 月 70.0 5 新横浜 厚木 （単位：円/坪） 丸の内/大手町/有楽町 東京圏各エリアの募集賃料水準の推移 内幸町/霞が関/永田町 麹町/平河町/紀尾井町 90,000 番町 飯田橋/富士見/九段 資料：ｵﾌｨｽﾏｰｹｯﾄﾚﾎﾟｰﾄ各号（CB RICHARD ELLIS） 神田神保町/神田小川町 内神田/神田須田町 85,000 岩本町/東神田/外神田 日本橋/八重洲/京橋 室町/本町 茅場町/八丁堀/新川 80,000 堀留町/東日本橋 人形町/蠣殼町 銀座 新富町/明石町/築地 75,000 月島/勝鬨/晴海 新橋/西新橋 虎ノ門 浜松町/芝公園 70,000 芝浦/海岸 芝/三田 品川駅東口 赤坂 65,000 青山 六本木・麻布 六本木 西麻布 60,000 白金/高輪 西新宿 新宿 四谷/信濃町 55,000 市ヶ谷/神楽坂 大久保 高田馬場 渋谷 50,000 神南/宇田川町/道玄坂 千駄ケ谷/神宮前 代々木 恵比寿/広尾 中野 45,000 池袋東口 池袋西口 大塚 後楽/春日/小石川 40,000 本郷/湯島 上野/御徒町 36,969 35 000 35,000 浅草/浅草橋 錦糸町 35,030 34 319 34,319 東陽町 臨海 東品川 30,515 30,000 大崎/北品川 29,044 五反田 目黒 大森 25,514 25,000 蒲田 「東京23区」平均 吉祥寺 立川 21,232 八王子 20,000 大宮 大宮東口 大宮西口 16,110 15,659 15,000 15,259 15,024 14,590 14,538 14,172 13,647 13,378 13,229 15,050 14,291 13,731 浦和 14,994 13,791 柏 13,539 13,277 13,064 千葉 12,883 船橋 川崎 10 000 10,000 横浜西口 横浜東口 みなとみらい 関内/山下町 9月 年 12 月 10 10 年 3月 6月 10 年 10 年 年 12 月 09 年 12 月 08 9月 年 12 月 07 07 年 年 12 月 06 年 12 月 05 年 12 月 04 年 12 月 03 年 12 月 02 年 12 月 01 年 12 月 00 年 12 月 99 年 12 月 98 年 12 月 97 年 12 月 96 年 12 月 95 年 12 月 94 年 12 月 93 年 12 月 92 年 12 月 91 年 12 月 90 89 年 12 月 5,000 6 新横浜 厚木 （単位：ヵ月） 東京圏各エリアの募集預託金水準（月数）の推移 27.0 丸の内/大手町/有楽町 内幸町/霞が関/永田町 麹町/平河町/紀尾井町 番町 26.0 飯田橋/富士見/九段 神田神保町/神田小川町 25 0 25.0 内神田/神田須田町 岩本町/東神田/外神田 日本橋/八重洲/京橋 室町/本町 24.0 茅場町/八丁堀/新川 堀留町/東日本橋 人形町/蠣殼町 銀座 23.0 新富町/明石町/築地 月島/勝鬨/晴海 22.3 22 0 22.0 新橋/西新橋 虎ノ門 21.7 浜松町/芝公園 芝浦/海岸 芝/三田 21.2 21.0 20.6 20.0 品川駅東口 赤坂 20.0 青山 六本木・麻布 六本木 西麻布 19.0 18.7 白金/高輪 西新宿 18.0 新宿 四谷/信濃町 市ヶ谷/神楽坂 大久保 17.0 高田馬場 渋谷 16.4 神南/宇田川町/道玄坂 千駄ケ谷/神宮前 代々木 16.0 恵比寿/広尾 中野 15.0 池袋東口 池袋西口 14.0 大塚 後楽/春日/小石川 本郷/湯島 上野/御徒町 13.0 12.9 浅草/浅草橋 錦糸町 東陽町 臨海 12.2 12.0 11.6 東品川 大崎/北品川 11.5 11.0 五反田 11.0 目黒 10.6 10.3 10.0 10.1 大森 蒲田 「東京23区」平均 10.0 9.6 93 9.3 9.6 9.5 94 9.4 吉祥寺 立川 9.5 9.0 八王子 大宮 大宮東口 大宮西口 8.0 浦和 柏 千葉 船橋 7.0 川崎 横浜西口 6.0 横浜東口 みなとみらい 月 月 年 09 年 08 12 12 月 07 年 12 9月 07 年 月 12 06 年 12 年 05 04 年 12 月 月 月 12 年 03 02 年 12 12 年 01 年 00 月 月 月 12 月 99 年 12 年 98 年 97 12 月 月 12 月 年 96 年 12 12 月 月 95 年 94 年 12 12 月 月 93 年 92 年 91 年 90 12 12 月 12 月 12 年 89 月 5.0 7 関内/山下町 新横浜 厚木 ＜賃貸条件の設定ステップ＞ ① 市場データの収集 賃貸仲介業者等から定期刊行される市場ﾃﾞｰﾀ（賃貸条件・空室率等）の 時系列的な収集整理・「市場ﾃﾞｰﾀﾍﾞｰｽ」の構築 ↓ ② 市場データのマクロ・ミクロ分析 市場ﾃﾞｰﾀのマクロ分析（広域的・時系列的）、ミクロ分析（即地的・事例的） 市場 ﾞ ﾀ ク 分析（広域的 時系列的） ク 分析（ 地的 事例的） による市場動向の把握 ↓ ③ 競合物件の設定 物件特性（立地・交通利便性・築年数・建物規模・設備ｸﾞﾚｰﾄﾞ・維持管理ｸﾞﾚｰﾄﾞ等） に応じた、周辺マーケットにおける「競合物件」の設定。 ↓ ④ 「競合物件」賃貸条件の収集・比較分析 「競合物件の賃貸条件」 （契約期間・解約条件・解約予告期間・原状回復義務・水道光熱費負担ﾙｰﾙ等） に関する情報の収集 分析 に関する情報の収集・分析 ↓ ⑤ 賃貸条件の設定 上記①～④を基礎とした「賃貸条件」の設定 8 ＜「賃貸条件」設定の留意点＞ ■不動産オーナー：相場上限水準の賃貸条件設定を志向。 不動産オーナー：相場上限水準の賃貸条件設定を志向。 ■テナント テナント：賃貸条件合意・賃貸借契約締結に際して納得できる客観性が必要。 ：賃貸条件合意・賃貸借契約締結に際して納得できる客観性が必要。 →多角的・総合的なマーケティング 多角的・総合的なマーケティングの実施 の実施 物件特性に基づく市場競争力の等身大・的確な把握 物件特性に基づく市場競争力の 等身大・的確な把握 （立地・交通利便性、築年数・ﾋﾞﾙ規模・設備ｸﾞﾚｰﾄﾞ、維持管理体制・品質 築 ﾞ ﾞ ﾞ 等） ■「最新設備・ 最新設備・無柱空間・ 無柱空間・高いﾚｲｱｳﾄ 高いﾚｲｱｳﾄ効率 効率（ﾓｼﾞｭｰﾙ ﾓｼﾞｭｰﾙ設計 設計・ ・ｵﾌｨｽ ｵﾌｨｽ奥行き適正化 奥行き適正化））」 →相場水準を大きく上回る賃料設定も可能。 相場水準を大きく上回る賃料設定も可能 ■「ランドマーク的な大規模ビル」 ランドマーク的な大規模ビル」 →相場水準を大きく上回る賃料設定も可能。 相場水準を大きく上回る賃料設定も可能。 例示：「品川・恵比寿・渋谷地区」 「品川・恵比寿・渋谷地区」→ →大規模開発を契機に新相場が形成 大規模開発を契機に新相場が形成。 。 ■賃料を下げてもテナント誘致が困難な「 賃料を下げてもテナント誘致が困難な「老朽・ 老朽・陳腐化物件」 陳腐化物件」の存在 →「テナント評価が高い分野」 「テナント評価が高い分野」に特化した戦略的ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ実施により、 に特化した戦略的ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ実施により、 限りある工事予算を最有効活用・市場競争力回復 限りある工事予算を最有効活用 市場競争力回復。 ☛ ＊「ビルの終日使用可能化（個別空調ｼｽﾃﾑ・機械警備ｼｽﾃﾑ導入）」 ＊多様なＯＡ機器対応に向けた「電気容量拡充」 多様なＯＡ機器対応に向けた「電気容量拡充」 9 第Ⅳ部 不動産の賃貸管理 １．賃貸企画業務 ２．テナント誘致業務 ３．契約管理業務 ４．テナント交渉業務 ５ 入退去関連業務 ５．入退去関連業務 ６ 優良テナント誘致の実際 ６．優良テナント誘致の実際 10 2.テナント誘致業務 2. テナント誘致業務 1）.誘致計画の立案・ 誘致計画の立案・実施 2）.テナント営業活動 3）.テナント審査 テナント審査・ ・決定 11 1）.テナント誘致計画立案に際した主な検討項目 「物件特性（立地環境、交通利便性、ビルグレード等）」 を基礎とした市場競争力の的確な把握 ↓ ■テナント誘致ターゲット テナント誘致ターゲット：： 業種 業種、 、業態、 業態、企業属性など 企業属性など。 。 ■フロア賃貸方針 フロア賃貸方針：： 1棟貸し 棟貸し、 、フロア貸し、 フロア貸し、フロア分割貸しなど フロア分割貸しなど。 。 ■テナント募集開始時期 テナント募集開始時期：競合物件の供給動向 ：競合物件の供給動向、 、貸し手市場、 貸し手市場、借り手市場など 借り手市場など。 。 ■テナント誘致活動の体制 テナント誘致活動の体制・・組織 組織：自社組織の位置付け ：自社組織の位置付け、 、仲介専業者の活用方法など 仲介専業者の活用方法など。 。 ■仲介専業者への委託方針 仲介専業者への委託方針：一般媒介 仲介専業者への委託方針： ：一般媒介、 ： 般媒介、 般媒介、専任媒介 専任媒介、 、専属専任媒介など 専属専任媒介など。 。 ■テナント仲介手数料 テナント仲介手数料・・広告宣伝料 広告宣伝料などの予算化 などの予算化。 。 ■募集賃貸条件の設定 募集賃貸条件 募集賃貸条件の設定： 設定： 賃料 賃料、 、共益費 共益費、 、預託金 預託金、 、水道光熱費など 水道光熱費など。 。 ■賃貸条件の交渉 賃貸条件の交渉・・譲歩に関する方針 譲歩に関する方針：入居希望者の与信水準と成約条件の譲歩限界など ：入居希望者の与信水準と成約条件の譲歩限界など。 。 ■賃料起算日の設定 賃料起算日の設定：賃貸契約時 ：賃貸契約時、 、入居工事開始時 入居工事開始時、 、実質的な入居時 実質的な入居時・・ ・・。 。 12 2）.テナント営業活動 テナン 営業活動 ■テナント営業活動 ・「貸し手（ｵｰﾅｰ）」とは利害を異にする「借り手（ﾃﾅﾝﾄ）」が相手。 ■「テナント募集用パンフレット」の作成 ■「テナント募集用パンフレット」の作成 ・テナント営業活動の重要ツール。 ・ビル設備等の概要列挙に留まらず、 ビル設備等の概要列挙に留まらず 。 物件の市場競争力や魅力等を視覚的にアピール。 物件の市場競争力や魅力等を視覚的にアピール ・テナントのオフィス選定で重視する項目 ・テナントの オフィス選定で重視する項目を図表・写真等で分かり易く掲載。 を図表・写真等で分かり易く掲載。 ■「テナント営業活動組織・体制」の整備 ・パンフレット作成と並行して検討するべき項目 ・営業活動を「誰が・何時・どのように」行うか？ ・「テナント仲介専業者」の導入時期、業者選定、依頼形態 （自社営業部門の役割、不動産会社系列、独立系大手・中堅中小、商業など特定用途専業など） ↓ 「物件市場競争力」の的確な把握を基礎として、 市場動向の変化を的確に捉え、 その変化を迅速・柔軟に交渉スタンスに反映 13 ＜テナントが望むオフィスビルの概要＞ 最重要項目 ■エントランス エントランス：天井高 ：天井高・・内装ﾃﾞｻﾞｲﾝ 内装ﾃﾞｻﾞｲﾝ等の工夫により個性ある室内空間の演出 等の工夫により個性ある室内空間の演出。 。 ■面積／形状 面積／形状：基準階 ：基準階1 基準階11フロア床面積を極力確保 基準階 フロア床面積を極力確保→ →「400 400坪以上 400坪以上一体利用 坪以上 坪以上一体利用・ 体利用・無柱空間 無柱空間」」 設計モジュール：3.2 設計モジュール： 3.2～ ～3.6ｍ（コアから窓面までの奥行： 3.6ｍ（コアから窓面までの奥行：16 16～ ～18 18ｍ） ｍ） ■天井高 ：2.7ｍ以上（ 以上（ＯＡフロア設置後 ＯＡフロア設置後）） ■床仕上げ ：カーペットタイル仕上げ、 ：カーペットタイル仕上げ 、ＯＡフロア ＯＡフロア（（10 10cm cm程度 程度） ）の標準設置 の標準設置。 。 ■空調システム 空調システム：：個別空調 個別空調（（100 100m m2程度の運転区画 程度の運転区画） ）、時間延長は貸室内でコントロール 時間延長は貸室内でコントロール。 。 ■防犯 防犯・・利用性 利用性：玄関ドアは警備強化を前提として極力オープンすることが望ましい ：玄関ドアは警備強化を前提として極力オープンすることが望ましい。 。 時間外入館・入室はセキュリティカード方式による管理が利便性高い。 重要項目 □建物イメージ ・階数／高さ：シンボル性を重視する場合でも 階数／高さ：シンボル性を重視する場合でも「 「地上 地上20 20階程度 階程度」」で許容可能。 で許容可能。 ・外装仕上材料：質感 外装仕上材料：質感・・デザインを工夫すれば デザインを工夫すれば「「タイル仕上 タイル仕上」」で十分 で十分。 。 □基準階の水準 ・床荷重：標準 床荷重：標準300 300kg/m kg/m2で許容可能 で許容可能（（コア周辺など500 コア周辺など500kg/m kg/m2の許容範囲を明示 の許容範囲を明示）） ・トイレ：空調･ トイレ：空調･衛生工学会の基準 衛生工学会の基準「「レベル1 レベル1」に準拠し脱臭装置、 に準拠し脱臭装置、身障者用検討 身障者用検討。 。 特に、女性用はブース数に余裕を持たせパウダースペースの充実は不可欠。 特に、女性用はブ 数に余裕を持たせ ウダ の充実は不可欠。 □設備関係 ・エレベータ： エレベータ：「 「在館 在館200 200人毎に 人毎に11台」設置 設置、 、学習機能付き群管理 学習機能付き群管理ｼｽﾃﾑ ｼｽﾃﾑ、 、扉最大幅 扉最大幅100 100cm cm以上 以上 ・室内照明：水平照度 室内照明：水平照度750 750ﾙｸｽ ﾙｸｽ以上 以上、 、「ロの字型ルーバー付き」 ロの字型ルーバー付き」器具は照度均など化に有効。 器具は照度均など化に有効。 ・電気容量： 電気容量：ｺﾝｾﾝﾄ ｺﾝｾﾝﾄ容量： 容量：40 40～ ～60 60VA/m VA/m2、PS・ PS・EPS EPSの余裕を竣工時 の余裕を竣工時33割程度確保 割程度確保。 。 停電時発電機 電源容量増設機器 設置場所を確保 停電時発電機、電源容量増設機器の設置場所を確保。 ・通信回線 ：各フロア200 ：各フロア200回線程度 回線程度 14 3）.テナント審査・決定 ＜テナント候補企業に対する事前審査（与信）項目＞ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 社歴、業務内容 社歴、 資本金、 資本金 、年商規模 株式上場の有無、 株式上場の有無 、株主構成、 株主構成、取引先（ 取引先（銀行含む 銀行含む）） 社長・ 社長 ・役員などの人物評価 役員など 人物評価 財務体質（ 財務体質 （P/L P/L、 、B/S） B/S） 移転理由、 移転理由 、入居理由、 入居理由、使用目的（本社 本社、 、支社、 支社、営業所 営業所、 、店舗など 店舗など）） ↓ ■交渉進捗後、契約相手に不都合である旨の結論が出た場合、 損害賠償などの深刻なトラブルにも発展しかねない。 損害賠償などの深刻なトラブルにも発展 しかねない。 ■ビジネス急拡張でオフィス入居を急く余り、 ビジネス急拡張でオフィス入居を急く余り、 高額な賃貸条件を受け入れ、賃料滞納トラブルに発展するケース。 高額な賃貸条件を受け入れ、賃料滞納トラブルに発展 するケース。 ■新旧テナントの業種や取扱商品が同一 新旧テナントの業種や取扱商品が同一の場合 の場合、 、 契約締結後に「入居は断ってほしい」旨の要望が出るケース。 15 第Ⅳ部 不動産の賃貸管理 １．賃貸企画業務 ２．テナント誘致業務 ３．契約管理業務 ４．テナント交渉業務 ５ 入退去関連業務 ５．入退去関連業務 ６ 優良テナント誘致の実際 ６．優良テナント誘致の実際 16 3.契約管理業務 3. 契約管理業務 1）.入居申込書受領 2）.賃貸借契約締結 3）.管理規約説明 4）.契約更新・ 契約更新・解約業務 17 ＜賃貸借契約締結のステップ＞ ① 「入居申込書」の受領 「入居申込書」の受領 ↓ ② 入居希望テナントの 入居希望テナントの「事前（与信）審査」 「事前（与信）審査」 ↓ ③ 「契約条件」 「契約条件」の交渉・調整 の交渉・調整 ↓ ④ 「賃貸借契約」 「賃貸借契約」の締結 の締結 ↓ ⑤ 「管理規約（館内使用細則）」 「管理規約（館内使用細則）」などの説明 管理規約（館内使用細則）」などの説明 管理規約（館内使用細則）」 などの説明 18 1）.入居申込書受領 ＜入居申込書の留意点＞ ■「入居申込書」は、テナントがオーナーと契約交渉に入る意思表示 ■「入居申込書」は、テナントがオーナーと 契約交渉に入る意思表示。 。 ■テナント審査・契約条件の交渉状況によっては、 オーナー・テナントの双方から契約締結拒絶の可能性 オーナー・テナントの 双方から契約締結拒絶の可能性。 。 ■一部の外資系企業では決済権者が日本におらず、 本国の正式承認が契約停止条件になっているケース。 本国の正式承認が契約停止条件 になっているケース。 ■このような場合、直接交渉相手の意思とは関係なく、 本国の判断で契約締結が左右されることを認識して、 本国の判断で契約締結が左右されることを認識 して、 契約条件など 交渉 契約条件などの交渉・調整を進める必要がある。 整を進める必 がある 19 2）.賃貸借契約締結 ＜特約条項の例示＞ ■オフィス利用 ・ 「フロア単位の入居テナント」に対して、 当該フロア共用部の利用を法的範囲内で弾力化 当該フロア 共用部の利用を法的範囲内で弾力化する。 する。 ・ 隣接フロアや上下階に空室が出た場合、優先入居を検討 隣接フロアや 隣接 アや上下階に空室が出た場合、優先入居を検討できる。 下階 空室 出 場合、優先入居を検討できる。 きる。 ■賃貸条件 ・ 「賃料起算日」を、内装工事終了後の実質的な入居日以降 「賃料起算日」を 内装工事終了後の実質的な入居日以降 「賃料起算日」を、内装工事終了後の 内装工事終了後の実質的な入居日以降とする。 とする。 ・ 預託金の金利相当額を賃料に加算して、 預託金の金利相当額を賃料に加算して、預託金の軽減 預託金の軽減を承諾する。 を承諾する。 ・ 「テナントの契約期間内解約」には、所定のペナルティを設定 「テナントの契約期間内解約」には、所定のペナルティを設定する。 する。 ■内装・原状回復工事 ・ 「原状回復工事」に際して、 「原状回復工事」に際して、オーナーが利用価値を認めたものは、 オーナーが利用価値を認めたものは、 その対象外とすることができる その対象外とすることができる。 その対象外 とすることができる とすることができる。 ・ 建物本体に影響の少ない内装・原状回復工事の担当業者は、 オーナー許可を得てテナント側で選定できる。 オーナー許可を得てテナント側で選定 できる。 20 【参考 参考】】：定期借家契約 借地借家法第38 借地借家法第 38条に定める契約更新のない定期建物賃貸借契約 条に定める契約更新のない定期建物賃貸借契約 ■主な導入事例 ・「強い市場競争力」を有する新築大規模ビル ・再開発エリア内等の「取り壊し予定物件」など ■導入目的 ・賃貸収入の安定化、建替え・大規模リノベーションへの備え 賃貸収入 安定化、建替 大規模リ シ 備 ・テナントの定期的見直し、不良テナントの円満退去 ・市場賃料/ ・市場賃料 /継続賃料の乖離防止など ■視点・論点 ・一方、市場競争力の弱い一部の物件などでは、 「テナント退去を促進しかねない」旨の懸念あり。 ・定期建物賃貸借契約の導入に際しては、 物件特性や市場環境の変化などに鑑みた活用検討が不可欠 物件特性や市場環境の変化などに鑑みた活用検討が不可欠。 21 3）.管理規約説明 ＜「建物管理規約（館内使用細則）」に記載される主な項目＞ 「建物管理規約」：賃貸借契約書の付随文書 →主要部分を抜粋してテナント周知（「建物利用マニュアル」） ① 「開閉館時間、休館日」 「開閉館時間 休館日」関連事項 ② 「テナント看板」関連事項 ③ 「テナント工事」 「 事 関連事項 ④ 「原状回復工事」関連事項 ⑤ 「費用負担（水道光熱費、冷暖房空調費、室内清掃費など）」関連事項 ⑥ 「防災・防犯（災害時の行動、火気取扱い、貸室鍵管理など）」関連事項 ⑦ 「管理・運営（時間外入退館、空調延長、拾得物など）」関連事項 ⑧ 「駐車場（利用時間帯、料金など）」関連事項 ⑨ 「館内使用」禁止事項など 22 4）.契約更新・解約業務 契約更新 解約業務 ＜解約に際した主な確認事項＞ ① 「解約予告期間」 ② 「原状回復工事」の 「原状回復工事」の範囲と工事完了期限 範囲と工事完了期限。 。 ③ 「預託金（敷金・保証金）」の返還スケジュールと 「預託金（敷金・保証金）」の返還スケジュールと 返還手続き 方法。 返還手続きの方法。 返還手続きの方法 23 第Ⅳ部 不動産の賃貸管理 １．賃貸企画業務 ２．テナント誘致業務 ３．契約管理業務 ４．テナント交渉業務 ５ 入退去関連業務 ５．入退去関連業務 ６ 優良テナント誘致の実際 ６．優良テナント誘致の実際 24 4.テナント交渉業務 4. テナント交渉業務 1）.賃料改定業務 2）.契約条項違背是正・ 契約条項違背是正・テナント立除き 25 1）.賃料改定業務 ＜「借地借家法第32条（借賃増減請求権）」 ＜「借地借家法第32 条（借賃増減請求権）」 における賃貸条件の見直し要件＞ ① 土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減。 ② 土地もしくは建物の価格上昇・低下その他の経済事情の変動。 ③ 近傍同種の建物賃料に比較して不相応となった場合。 ↓ ■賃料改定 賃料改定■ ■ 「土地・建物価格の変動」、「経済情勢」、「賃貸マーケット動向」 「新規//継続賃料の乖離」、「物件の市場競争力」等の総合判断。 「新規 ■改定賃料の水準 改定賃料の水準■ ■ 各要素が複合的に影響し判断基準が見出しにくく、 交渉も難航 やす ため 建設的交渉に向けた客観的データの準備不可欠。 交渉も難航しやすいため、建設的交渉に向けた客観的データの準備 交渉も難航しやすいため、 建設的交渉 向けた客観的デ タ 準備不可欠。 欠 26 2）.契約条項違背是正・テナント立退き ＜ 賃貸借契約における禁止事項の事例 ＞ ① 賃借権の譲渡・転貸 ② 使用目的違反、貸し室内における第三者同居 ③ 建物の維持保全に害となる行為 ④ 館内規則に違背する行為、他の入居者に迷惑となる行為 ⑤ 賃料などの不払い ↓ ＜賃貸借契約解除権の発生要件＞ 相当期間を定め債務履行を催告し その期間に履行されない場合 相当期間を定め債務履行を催告し、その期間に履行されない場合。 ↓ ■「賃貸借契約における相互信頼 賃貸借契約における相互信頼」」が破壊されていない場合、 判例では、契約解除を認めないことが多い。 判例 、契約解除を認 な 多 。 ■契約解除後の明渡しに際し、「不払い賃料の免除要求」や ■契約解除後の明渡しに際し、 「不払い賃料の免除要求」や 「立退料などの金銭負担を迫る」ケースあり。 「立退料などの金銭負担を迫る」 ケースあり。 ↓ ＊日常的管理上の問題は 日々の適切な指導 ＊日常的管理上の問題は、日々の適切な指導・監督の徹底 ＊日常的管理上の問題は、 日々の適切な指導・監督の徹底が重要。 監督の徹底が重要。 監督の徹底が重要 が重要 ＊違反が是正されれば契約関係を存続したい場合、 内容証明郵便などで違反状態の是正を要求。 内容証明郵便などで違反状態の是正 を要求。 ＊「賃料不払い」の場合、事前催告なしの契約解除を定めるケースも 賃料 払 」 場 、事前催 契約解除 定 少なくないが、通常は内容証明郵便 少なくないが、 通常は内容証明郵便で催告。 で催告。 27 第Ⅳ部 不動産の賃貸管理 １．賃貸企画業務 ２．テナント誘致業務 ３．契約管理業務 ４．テナント交渉業務 ５ 入退去関連業務 ５．入退去関連業務 ６ 優良テナント誘致の実際 ６．優良テナント誘致の実際 28 5.入退去関連業務 5. 入退去関連業務 1）.入居時取扱説明 2）.引越し調整 引越し調整、 、立ち会い 3）.入居工事調整 入居工事調整、 、立ち会い 4）.原状復旧工事 29 1）.入居時の取扱い説明 ■「館内使用細則」 ・ビル使用上の制限や義務を規定。 ・館内の効率的運営、テナント利害調整の上で、 賃貸借契約に準ずる重要規定。 賃貸借契約に準ずる重要規定 。 ■ 「建物利用マニュアル」 建物利用マ ュアル」 ・館内使用細則の重要部分を抜粋し、周知徹底を図ることも重要。 （個別空調操作方法、機械警備入退館方法、ﾃﾅﾝﾄ鍵保管方法など） 2）.引越し作業の調整・立ち会い ■入居テナントに迷惑を与えないような作業スケジュールを設定。 （搬出入動線の制限・養生材による保護、引越し用ｴﾚﾍﾞｰﾀの限定など） ■作業当日の「現場立ち会い」、作業終了後の「破損箇所等」の確認。 「 終 後 「破損箇 等 確 30 3）.入居工事の調整・立ち会い ■入居工事 入居工事：貸室内レイアウト変更等に伴う様々な内装工事。 ：貸室内レイアウト変更等に伴う様々な内装工事。 （コンセント移設、間切り壁設置、床面・壁面仕様変更 厨房機器・空調機器の移設・増設など様々） ■「空調工事・給排水設備工事」は、建物に大きな影響を及ぼすため、 ■「空調工事・給排水設備工事」は、建物に大きな影響を及ぼすため、 オーナー側の「指定工事業者」の活用が基本。 オーナー側の「指定工事業者」の活用 が基本。 ■「テナント側の工事業者」を導入する場合、 オーナー側、テナント側の工事範囲とその責任区分を明確化。 オ ナ 側 テナント側の工事範囲とその責任区分を明確化。 オーナー側、テナント側の工事範囲とその責任区分を明確化 ＜入居工事の管理上のポイント＞ 入居 事 管 ポイ ① 「法令及び官庁指導（消防法、建築基準法等）」に対する 「法令及び官庁指導（消防法、建築基準法等）」に対する違反行為等 違反行為等が無いか？ が無いか？ ② 「設置機器等の荷重」が 「設置機器等の荷重」がビル床荷重制限 ビル床荷重制限を超えていないか？ を超えていないか？ ③ 「新設設備の電気容量」が 「新設設備の電気容量」がビル側容量 新設設備の電気容量」がビル側容量 新設設備の電気容量」が ビル側容量を超えていないか？ を超えていないか？ ④ 「新設間仕切り壁」等が空調効果に悪影響 「新設間仕切り壁」等が空調効果に悪影響を与えないか？ を与えないか？ ⑤ 「工事の騒音・振動・臭気」等が 「工事の騒音・振動・臭気」等が入居ﾃﾅﾝﾄに迷惑を及ぼさない配慮 入居ﾃﾅﾝﾄに迷惑を及ぼさない配慮があるか？ があるか？ ⑥ 防災上の配慮、工事スケジュ 防災上の配慮 工事スケジュール ル、工事業者入退館方法等 ル、工事業者入退館方法等は適正か？ 工事業者入退館方法等は適正か？ 工事業者入退館方法等は適正か？ 31 第Ⅳ部 不動産の賃貸管理 １．賃貸企画業務 ２．テナント誘致業務 ３．契約管理業務 ４．テナント交渉業務 ５ 入退去関連業務 ５．入退去関連業務 ６ 優良テナント誘致の実際 ６．優良テナント誘致の実際 32 6.優良テナント誘致の実際 6. 優良テナント誘致の実際 ① 優良テナントは市場動向に敏感 ・情報開示が進むオフィス市場 ・オフィス担当責任者「ファシリティマネジャー」の出現 ・客観性を求められるビルオーナー ② ビル特性で大きく変わる市場賃料 ・長く続いた“路線価的”賃料相場の時代 長く続いた 路線価的 賃料相場の時代 ・ＯＡ化の進展がビルの差別化を拡大 ・レイアウト効率による賃料格差 ③ テナント仲介業者の賢い活用方法 ・「テナント自己発見」のメリット ・「オフィス仲介業者」の活用メリット ・「優秀営業マン」の見分け方 ・「仲介営業マン」のコントロール術 ④“テナントの得”はオーナー利益の源泉 ・定型書式が主流だった従前の賃貸借契約書 定型書式が主流だった従前の賃貸借契約書 ・柔軟な契約スタイルで優良テナントを確保 ⑤ 契約更新の有利な進め方 ・優良テナントの長期確保がカギ ・ビルオーナーに求められるオフィス市場の適性把握 33
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