ニッセイ基礎研究所 2015 年 2 月 17 日 札幌オフィス市場の現況と見通し （2015 年） 金融研究部 不動産市場調査室長 竹内 一雅 e-mail : [email protected] 1. はじめに 札幌市では 2014 年に、大規模ビルとしては数年ぶりとなる札幌三井 JP ビルの竣工があった。こ のため一部では市況の悪化が懸念されていたが、需要の増加が上回り全体の空室率は低下した。本 稿では札幌オフィス市場の現況とともに 2021 年までのオフィス賃料の予測を行う1。 2. 札幌のオフィス空室率・賃料動向 札幌市のオフィス市況は改善が続いている。 2015 年 1 月の空室率は 8.55％と、ピークだった 2010 年 8 月（12.61％）に比べ、4 ポイントを上回る低下となった。過去一年間は札幌三井 JP ビル2の竣 工などから空室率の下落スピードは落ちたが、主要政令指定都市の中でも福岡市や名古屋市ととも に最も低い水準が続いている（図表－1） 。 三幸エステートと共同で開発しているオフィスレント・インデックス（成約賃料指数）によると、 2014 年下期の成約賃料は 9,310 円/坪 （前年同期比+9.4％）で 3 四半期連続の上昇だった（図表－2） 。 ただし三幸エステートによると平均募集賃料は約 3 年間ほぼ同水準で底ばいが続いている3。 図表－2 主要都市のオフィス成約賃料 （オフィスレント・インデックス） 図表－1 主要都市のオフィス空室率 空室率 15,000 22％ 大阪市 20％ 名古屋 18％ 札幌市 12,500 16％ 仙台市 福岡市 14％ 12％ 仙台市, 10.46% 大阪市, 9.30% 札幌市, 8.55% 10％ 8％ 10,000 名古屋市, 8.42% 福岡市, 7.74% 6％ 東京都心3区, 4.88% 4％ 東京都区部, 5.31% 7,500 2％ 0％ 東京都区部 東京都心3区 （出所）三幸エステート 1 2 3 札幌市 福岡市 仙台市 大阪市 名古屋市 5,000 2014-H2 2014-H1 2013-H2 2013-H1 2012-H2 2012-H1 2011-H2 2011-H1 2010-H2 2010-H1 2009-H2 2009-H1 2008-H2 2008-H1 2007-H2 2007-H1 2006-H2 2006-H1 2005-H2 2005-H1 2004-H2 2004-H1 2003-H2 2003-H1 2002-H2 2002-H1 2001-H2 2001-H1 2000-H2 2000-H1 1999-H2 1999-H1 1998-H2 1998-H1 1997-H2 1997-H1 00/01 01/01 02/01 03/01 04/01 05/01 06/01 07/01 08/01 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 15/01 （出所）三幸エステート・ニッセイ基礎研究所、 2014 年の見通し結果は竹内一雅「札幌オフィス市場の現況と見通し（2014 年版）」不動産投資レポート 2014.2.18 ニッセイ基礎研 究所、を参照のこと。 札幌三井 JP ビルディングは、三井不動産と日本郵便を事業主として、2014 年 8 月竣工した延べ床面積 6 万 8 千㎡、事務所賃貸 面積 2 万 5 千㎡、地上 20 階、地下 3 階のオフィス・商業の複合ビル。プレスリリース参照のこと。 平均募集賃料は 6,400 円程度で約 3 年間、底ばいが続いている。三幸エステート「調査月報」参照のこと。 1｜ ｜不動産投資レポート 2015 年 2 月 17 日｜Copyright ©2015NLI Research Institute All rights reserved 規模別に空室率をみると、大型ビルと中型ビルでは大きく空室率の改善が見られる（図表－3） 。 一方、大規模ビルでは 2014 年半ばにいったん空室率が上昇した後に元の水準に戻っているが、こ れは 8 月に満室で竣工した札幌三井 JP ビルやその二次空室の影響などと考えられる。 三鬼商事によると、 2014 年末の札幌ビジネス地区4の空室面積は 7 年ぶりに 4 万坪を下回り、 2007 年末のファンドバブル期の水準にほぼ等しくなった（図表－4） 。 図表－4 札幌ビジネス地区の賃貸可能面積・ 賃貸面積・空室面積 図表－3 札幌の規模別空室率 55万坪 空室率 10万坪 20％ 9万坪 50万坪 8万坪 15％ 7万坪 45万坪 6万坪 40万坪 10％ 5万坪 4万坪 35万坪 3万坪 5％ 2万坪 30万坪 1万坪 25万坪 0万坪 平均空室率 賃貸可能面積 （注）大規模：基準階面積 200 坪以上、大型：同 100～200 坪未満、中型：同 50～ 100 坪未満、小型：同 20～50 坪未満 （出所）三幸エステート 賃貸面積 2014.12 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 小型ビル 1999 中型ビル 1998 大型ビル 1997 大規模ビル 1996 00/01 01/01 02/01 03/01 04/01 05/01 06/01 07/01 08/01 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 15/01 1995 0％ 空室面積（右目盛） （出所）三鬼商事 3. 札幌のオフィス需給と地区別動向 札幌ビジネス地区ではオフィス賃貸面積（稼動面積）は 4 年連続の増加となった（図表－5） 。4 年連続の増加は 2003～06 年以来のことである。賃貸面積の増加は 2003～06 年が+5 万坪、2012～ 14 年が+3 万坪と前回に比べて大幅に少ないが、2003～06 年当時の需要拡大は大量の新規供給によ り生み出された面があり、空室面積の減少は 2003～06 年は▲3 千 5 百坪、2012～14 年は▲1 万 7 千坪と今回の市況回復時が大きく上回っている。月次でみると賃貸面積、賃貸可能面積ともに、札 幌三井 JP ビルが竣工した 2014 年 8 月の増加が突出している5。 図表－5 札幌ビジネス地区の賃貸オフィス需給面積増加分 ＜年次＞ ＜月次＞ 14,000坪 2.5万坪 12,000坪 2.0万坪 10,000坪 1.5万坪 8,000坪 1.0万坪 6,000坪 4,000坪 0.5万坪 2,000坪 0.0万坪 0坪 -0.5万坪 -2,000坪 -1.0万坪 -4,000坪 -1.5万坪 -6,000坪 2014.12 2014.11 2014.10 2014.9 2014.8 2014.7 2014.6 2014.5 賃貸面積 2014.4 2014.3 2014.2 賃貸可能面積 2014.1 2013.12 2013.11 2013.10 2013.9 2013.8 2013.7 2013.6 2014.12 2013 2012 2011 空室面積 2010 2009 2008 賃貸面積 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 賃貸可能面積 空室面積 （出所）三鬼商事 4 5 三鬼商事の定義による。札幌の主要 5 地区（駅前通・大通公園地区、駅前東西地区、南 1 条以南地区、創成川東・西 11 丁目近 辺地区、北口地区）からなる。 三幸エステートのネットアブソープション（吸収需要：各調査期間内のオフィス需要面積（稼動面積）の増減）でも、2014 年の需要 の増加は顕著で、2012 年 20,104 坪、2013 年 1,501 坪、2014 年 24,017 坪だった。三幸エステート「調査月報」より 2｜ ｜不動産投資レポート 2015 年 2 月 17 日｜Copyright ©2015 NLI Research Institute All rights reserved 札幌のオフィス賃貸面積の一年ごとの増加を新築ビルと既存ビル別に見ると、2014 年は新築ビル による増加が増分のほぼすべてを占めている（図表－6） 。2014 年はわずかながら既存ビルでも面積 は増加しているため、2003 年や 2006 年のように新築ビルの稼動が既存ビルの賃貸面積を減少させ ることはなく、既存ビルでも新築ビルに奪われた需要を埋めるだけの新規需要があったようだ。 札幌ビジネス地区では、どの地区でも空室率は低下傾向にある（図表－7） 。特に空室率の低下が 著しいのが、創成川東・西 11 丁目近辺地区と南 1 条以南地区というビジネス地区での周辺エリア である。一方、駅前東西地区では 2014 年の一年間にほとんど空室率は改善せず、北口地区ではわ ずかながら空室率が悪化した。 札幌ビジネス地区で最も賃貸可能面積が大きいのが駅前東西地区（28.8％）であり、次いで駅前 通・大通公園地区（27.7％）が続いている（図表－8）。賃貸面積比率もほぼ賃貸可能面積と同程度 である。 2014 年に札幌ビジネス地区の賃貸可能面積は+6 千坪の増加だったが、このうち駅前通・大通公 園地区で+8 千坪の増加、北口地区では 2.4 千坪の増加で、一方、駅前東西地区では▲5.4 千坪の減 少だった。賃貸面積は全体の+1.0 万坪の増加に対して、駅前通・大通公園地区で+8.8 千坪の増加、 南 1 条以南地区で+2.4 千坪の増加、北口地区で+2 千坪の増加、駅前東西地区で▲4.9 千坪の減少だ った。空室面積は全体の▲4 千坪の減少に対して、創成川東・西 11 丁目近辺地区が▲2.0 千坪の減 少と最も大きく、次いで南 1 条以南地区が▲1.1 千坪の減少だった。 図表－7 札幌ビジネス地区の地区別 オフィス空室率推移 図表－6 札幌ビジネス地区の賃貸面積増分 2.0万坪 18% 1.5万坪 16% 1.0万坪 14% 0.5万坪 12% 南1条以南地区, 9.56% 0.0万坪 10% -0.5万坪 創成川東・西11丁目 近辺地区, 8.47% 8% -1.0万坪 駅前東西地区, 7.46% 6% 駅前通・大通公園地区, 7.87% 札幌ビジネス地区, 7.78% 北口地区, 5.32% -1.5万坪 2014.12 2013 2012 2011 2010 2009 既存増加-前年新築 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 新築 全体増加 4% 2% 2014.12 2013 2012 2011 南1条以南地区 2010 2009 2008 駅前東西地区 2007 2006 2005 駅前通・大通公園地区 2004 2003 2002 2001 2000 札幌ビジネス地区 1999 1998 1997 1996 1995 （出所）三鬼商事 創成川東・西11丁目近辺地区 北口地区 （出所）三鬼商事 図表－8 札幌ビジネス地区の地区別 賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積構成比 図表－9 札幌ビジネス地区の地区別 オフィス需給面積増加分（2014 年） -10,000 -5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 北口地区 12.6% 駅前通・大通公 園地区 27.7% 27.7% 12.9% 創成川東・西11 丁目近辺地区 16.1% 16.2% 8.6% 賃貸可能面積 駅前東西 地区, -4,874 賃貸面積 27.6% 14.4% 28.9% 空室面積 駅前東西地区 28.8% 駅前通・大通公園地区, 8,810 創成川東 ・西11丁目 近辺地区, 1,799 南1条以 北口地区, 南地区, 2,003 2,430 駅前 東西 北口 地区, 地区, -527 創成川東 南1条 397 ・西11丁目 以南 近辺地区, 地区, 駅前通 -2,027 -1,078 大通園 地区, -817 駅前通・大通公園地区 3｜ 南1条以 駅前通・大通公園地区, 南地区, 北口地区, 7,993 2,400 1,352 28.0% 18.1% （出所）三鬼商事 駅前東西 地区, -5,401 17.7% 外：賃貸可能面積 中：賃貸面積 内：空室面積 南1条以南地区 14.7% 創成川東・ 西11丁目 近辺地区, -228 駅前東西地区 南1条以南地区 創成川東・西11丁目近辺地区 （出所）三鬼商事 ｜不動産投資レポート 2015 年 2 月 17 日｜Copyright ©2015 NLI Research Institute All rights reserved 北口地区 4. 札幌におけるコールセンター需要 近年の札幌市のオフィス市場にとってコールセンターは最も重要な業種となっている。2013 年は 近年のコールセンター需要急増への一服感などから、札幌市による調査開始以来、初めてコールセ ンター雇用者数は横ばいとなった。しかし 2014 年はコールセンターやバックオフィスの増員が続 き、雇用者数は 31,700 人（前年比+4,300 人）、常用雇用者数は 24,900 人（前年比+2,900 人増）と 大幅な増加となった（図表－10） 。 昨年は新築の札幌三井 JP ビルに、アマゾンジャパンやアクサ生命のコールセンターが入居した6。 コールセンターにおける正社員採用も増加しており（昨年比+17.3％の増加7）、中核人材の囲い込み の動きも継続している8。札幌市ではコールセンターの集積が進んでいるため、今後しだいに人材確 保やビル不足の問題が出てくると思われるが9、道内外からの人口流入が継続していることなどから、 現時点では札幌市へのコールセンター需要拡大の流れは変わらないと考えられる10。 図表－10 札幌市内コールセンター・バックオフィス企業数・雇用者数 ＜推移＞ ＜業種別（2014 年 12 月現在）＞ 80社 76社 70社 76社 70社 60社 58社 60社 業種 30,000人 コールセンター アウトソーサー 21社 19,600人 15,100人 25,000人 （インバウンド） 金融（保険） 8社 1,800人 1,700人 金融（その他） 6社 1,400人 1,300人 24,900人 21,800人 22,000人 22,000人 50社 43社 14,900人 14,600人 33社 30社 18,200人 39社 40社 29社 10,800人 11,900人 12,700人 20,000人 17,100人 ＩＴ 10,000人 6,400人 4,300人 5,000人 0社 0人 2005 2006 2007 2008 雇用者数（右目盛） 2009 2010 12社 3,200人 2,600人 流通（卸・小売） 8社 2,100人 1,500人 その他 9社 1,900人 1,700人 64社 30,000人 23,900人 小計 5,000人 10社 2004 雇用者数 15,000人 13,600人 8,200人 20社 企業数 常用雇用 者数 区分 27,400人 27,400人 52社 49社 35,000人 31,700人 2011 常用雇用者数（右目盛） 2012 2013 バックオフィスセンター 12社 1,700人 1,000人 合計 76社 31,700人 24,900人 2014 企業数 （出所）札幌市「コールセンター・バックオフィス雇用者数調査」2014.12 調査 5. 札幌の新規供給・人口見通し 札幌では人口規模に比べて大規模賃貸ビルの新築供給が少ない状況が続いている（図表－11）。 2010 年に北洋大通センター、2012 年に札幌北ビル、2014 年には札幌三井 JP ビルの供給があった が、複数の大規模ビルの供給が同年に重なることがないため、2007 年以降の供給は常に 1 万坪を下 回っている。こうした新規供給の少なさが札幌のオフィス市況の悪化を抑制し、コールセンター需 要拡大の中で継続的な空室率の改善につながっている。2015 年 1 月に明治安田生命札幌大通りビル が竣工し、2017 年には札幌駅前通共同ビル（仮）が竣工予定であるが、市況を大きく下押しするよ うな供給圧力にはならないと思われる。 2014 年の札幌市の転入超過数は 8,309 人で、2013 年に続き主要政令指定都市の中で最多だった 6 北海道新聞 2014.10.31 朝刊、北海道建設新聞 2014.2.20、日本経済新聞地方経済面 2014.8.2 など 札幌市「コールセンター・バックオフィス雇用者数調査」より 8 札幌市経済局産業振興部電話ヒアリングなど。報道によるとコールセンター運営の VALWAY121 ネットは札幌市内で契約社員 94 人を正社員登用したという（日本経済新聞地方経済面 2014.10.3）。 9 札幌のコールセンターの課題として、コールセンターの入居条件に適したビル（立地、規模、築年、設備、賃料など）がかつてに 比べてしだいに少なくなっていることが、コールセンター設置の制約条件になり始めているようだ。 10 札幌市では本社機能の移転誘致を強化している。アクサ生命のコールセンターも札幌本社内に設置されている。コールセンタ ー立地への公的補助金としては、札幌市「コールセンター・バックオフィス立地支援制度」などがある。 7 4｜ ｜不動産投資レポート 2015 年 2 月 17 日｜Copyright ©2015 NLI Research Institute All rights reserved （図表－12） 。札幌市の転入超過数の特徴は、①1990 年代より転入超過数は高水準で安定的に推移、 ②女性の 20 代前半の転入超過数の多さ、③男性の 20 代前半の転入超過数の少なさ（転入者数と転 出者数がほぼ均衡） 、④年少者から高齢者までまんべんなく転入超過数が存在するという点にある11 （図表－13） 。最近のコールセンター立地は、大規模な流入超過が続く 20 代女性などの勤務先とし ても重要な役割を果たしていると考えられる。 転入超過の継続により札幌市の人口は増加が続いている。札幌市の 5 年ごとの見通しによると 2015 年をピークに減少がはじまると予測されている（図表－14）。ただし、2014 年の人口（日本人 人口）は 5,217 人の増加とまだ十分な増加が続いている。このうち自然増加（出生数－死亡者数） は▲3,107 人で、社会増加（+8,324 人）が自然減を補っている状況にある12。 図表－11 札幌における大規模ビル新規供給計画 図表－12 主要都市の転入超過数 2.5万坪 15,000 予測 10,000 2.0万坪 5,000 1.5万坪 0 -5,000 1.0万坪 -10,000 0.5万坪 -15,000 -20,000 2014 2013 2012 大阪市 2011 2010 2009 2008 名古屋市 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 仙台市 福岡市 図表－14 札幌市の年齢別人口見通し（5 年毎） 1,093 50% 220万人 926 男 予測 女 200万人 182 188 191 194 193 191 187 176 180万人 663 800人 2000 1999 1998 1997 1996 1995 札幌市 （出所）住民基本台帳人口移動報告 図表－13 札幌市の男女年齢別転入超過数（2013 年） 1,000人 1994 2017予 2016予 2015予 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 （出所）CBRE、三幸エステート 1,200人 1993 0.0万坪 45% 182 40% 167 154 160万人 35% 140 129 132 129 121 120万人 123 118 110 101 100万人 30% 114 109 102 99 5 32 57 67 119 20% 73 80万人 60 49 55 -13 40万人 19 23 20万人 90歳以上 85～89歳 80～84歳 75～79歳 70～74歳 65～69歳 60～64歳 55～59歳 （出所）住民基本台帳人口移動報告 50～54歳 45～49歳 40～44歳 35～39歳 30～34歳 25～29歳 20～24歳 15～19歳 5～9歳 10～14歳 0～4歳 58 61 64 19 17 16 2025 2030 2035 15% 39 -200人 25% 88 82 60万人 0人 -400人 128 124 261 115 316 188 347 142 273 150 281 216 330 231 242 164 151 241 183 335 173 312 248 137 157 200人 198 268 271 316 407 400人 140万人 487 600人 29 32 33 12 3 5 7 9 1965 1970 1975 1980 30 15 27 20 26 25 33 23 22 10% 22 21 5% 0% 0万人 札幌市人口 1985 1990 うち年少人口 1995 2000 うち生産年齢人口 2005 2010 2015 うち高齢者人口 2020 高齢者比率（右目盛） （出所）札幌市 6. 札幌のオフィス賃料見通し 札幌におけるオフィス供給計画や人口流入、経済の成長見通しなどに基づくオフィス需給の見通 しから、2021 年までの札幌のオフィス賃料を予測した（図表－15） 。 推計の結果、札幌市のオフィス賃料は、今後、2016 年（下期、以下同じ）まで+8.0％上昇（2014 11 12 住民基本台帳人口移動報告を参照のこと。主要都市の人口移動については、竹内一雅「震災後の国内人口移動（2）－主要都 市の人口移動と特徴」不動産投資レポート 2013.11.26 ニッセイ基礎研究所などを参考のこと。 東日本大震災を契機に札幌市への転入超過数（社会増加）は 5 千人程度から 8 千～1 万人程度へと増加した。現状の転入超過 数が続くのであれば、人口の減少時期は札幌市の予測より少し遅くなる可能性があると思われる。 5｜ ｜不動産投資レポート 2015 年 2 月 17 日｜Copyright ©2015 NLI Research Institute All rights reserved 年下期比）して 1 万円/坪を回復した後、消費税率の 10％への引き上げを契機に下落に転じ、2019 年には 2014 年比で▲3.9％となった後に再上昇し、2021 年には同+2.5％になると予測された。 当面の賃料上昇は、楽観シナリオでは 2014 年比+14.3％（2016 年） 、悲観シナリオでは同+1.0％ （2015 年）であった。その後の賃料の底はともに 2019 年で、楽観シナリオでは 2014 年比+7.1％、 悲観シナリオでは同▲2.03％だった。2021 年の賃料水準は、標準シナリオで 2014 年比+2.5％、楽 観シナリオで+13.5％、悲観シナリオで▲16.3％だった。 図表－15 札幌オフィス賃料見通し 12,000 予測 11,000 10,000 9,000 8,000 7,000 標準 6,000 楽観 悲観 5,000 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 （注）各年下期の賃料を記載 （出所）賃料の実績値は三幸エステート・ニッセイ基礎研究所「オフィスレント・インデックス」 （出所）賃料の将来見通しは「オフィスレント･インデックス」などを基にニッセイ基礎研究所が推計 7. おわりに 札幌市のオフィス市況は、コールセンター需要の増加と新規の大規模供給が少ないことから改善 が続いている。当面はオフィス需要の増加が続くと考えられることに加え、新規供給が限定される ため、2016 年までは賃料の改善が続く予想される。2017 年以降後は消費税率の引き上げに伴う 景気減速により 2019 年まで賃料は下落するが、その後は 2020 年の東京オリンピックに向けて再び 上昇するという結果となった。 今後も札幌のオフィス市場におけるコールセンターの重要性は変わらないと考えられるが、さら に中長期的なオフィス市場の成長を図るためには、同じ IT 関連ではあるがコンテンツ産業等の誘致 や成長が欠かせないと思われる。男性の 20 歳代前半では人口の純流入がほぼないのは、男性の大学 卒業後の勤務先の不足を意味していると思われる（図表－13）。中高年の転入者の中には、U ター ン者を含めさまざまな経験や技能を持っている人がいると思われる。こうした人材がベンチャーと して活発に起業できるような環境作りなども、札幌のオフィス市場のさらなる成長のためには必要 と思われる。 6｜ ｜不動産投資レポート 2015 年 2 月 17 日｜Copyright ©2015 NLI Research Institute All rights reserved
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