旧大山小学校跡地施設整備運営事業者公募に係る質問・回答一覧

旧大山小学校跡地施設整備運営事業者公募に係る質問・回答一覧
№
１
質問事項
２ページ
区有地及び民有地の表
質問内容
地目が「畑」
「学校用地」
「雑種地」となって
いる筆について、引渡し時の地目はどのよう
になるのか。
（説明会での説明事項）
２
４ページ
５．契約手法
今回の土地（区有地、民間所有地含め）は、
別の事業者に買い取ってもらい、サービスを
提供する当法人に貸し付けるという形態は
可能か。
３
４ページ
５．契約手法
４
４ページ
５．契約手法
民間所有地には、仲介事業者が介在されるよ
うですが、仲介事業者への手数料は、民間所
有地の所有者側での支払い（応募事業者から
の支払はなし）と考えてよろしいか。
「ただし、民間所有地については、民間所有
者側の仲介事業者が介在します。」との記載
があるが、売買にあたって仲介手数料は発生
するのか。
発生する場合、費用はどの程度になるか。
1
回
答
地目が「畑」になっている筆については、現在の土地
利用状況に合わせて「宅地」に地目変更するため、現
在、民有地の所有者、農業委員会及び登記所と協議し
ているところです。また、「学校用地」「雑種地」とな
っている筆についても、合わせて「宅地」に地目変更
するよう協議しています。
今後、全ての筆について地目を「宅地」としたうえで、
物件を引き渡す予定です。
６ページ⑶②のとおり、貸し付けは真にやむを得ない
事由がある場合に限って例外的に認められるものであ
り、ご質問のような形態は想定していません。
別の事業者が買い取り、貴社（会）に貸し付ける場合
は、買取事業者とのＪＶでの応募をご検討ください。
民間所有者側の仲介事業者から本件紹介を受けた事業
者は、当該仲介事業者にご確認ください。
紹介を受けていない事業者については、手数料は発生
しません。
仲介手数料が発生する場合については、上記のとおり
です。
費用については、区では関知していません。仲介事業
者にご確認ください。
№
５
質問事
４ページ
６．応募資格
⑴及び⑵
６
４ページ
６．応募資格
⑴及び⑵
７
４ページ
６．応募条件
⑴及び⑵
項
質問内容
６応募資格⑴及び⑵に関し、「事業を展開で
きる」「実績が 3 年以上」とありますが、福
祉関係事業の場合、介護事業者の登録を受け
ていなければ認められないのか。
介護事業者の登録は受けていないが、サービ
ス付高齢者向け住宅の提供の実績がある場
合はどうなるか。
「実績」にカウントできるタイミングはいつ
からになるか。（サービスの提供開始時、事
業者登録時等、具体的にご教示ください。）
回
答
必ずしも介護事業者の登録を受けていなければならな
いわけではありません。
提案される事業内容が、サービス付高齢者向け住宅の
提供であれば、その実績が３年以上あれば、応募資格
は満たすものとします。
教育・福祉・医療の３事業の組み合わせが可
能としているが、これ以外の事業は行えるの
か。
また、事業実績３年以上という要件について
はどうか。
（説明会での説明事項）
展開する事業は、いずれもが教育関係事業・福祉関係
事業・医療関係事業のいずれかに該当しなければなり
ません。例えば、一部で福祉関係事業を展開し、その
他の部分でこの３事業に該当しない一般の集合住宅を
建設することはできません。ただし、複数事業を展開
するような場合で、事業全体を管理する管理事務所等
を設置する場合は、この限りではありません。
また、事務実績３年以上という要件についても、展開
する全ての事業で該当する必要があります。
2
具体的にサービスを提供した時からの実績をご記入く
ださい。
№
８
質問事
５ページ
６．応募資格
⑶
９
５ページ
８．応募条件
⑴ 用途の指定
10
５ページ
８．応募条件
⑴ 用途の指定
５ページ
８．応募条件
⑴ 用途の指定
７ページ
９.土地の参考売払価格につ
いて
11
12
項
質問内容
株式会社Ａは、Ｂグループに所属する株式会
社になり、Ｂグループは、医療法人社団Ｃ、
社会福祉法人Ｄ等いくつかの法人をもつグ
ループになる。
今回の事業について、Ｂグループのどの法人
で応募するかは検討中の段階だったので、代
表してグループの株式会社Ａが参加したが、
今後応募する際、グループの医療法人社団Ｃ
や社会福祉法人Ｄに変更して応募すること
は可能か。
指定用途の建物に一般の住宅（分譲、賃貸）
を付置することは可能か。
若しくは、敷地を分割して、指定用途の建物
と一般の住宅（分譲、賃貸、戸建等）を設け
ることは可能か。
サービス付高齢者向け住宅の設置はできる
か。
回
答
事業者説明会出席事業者とのつながりが分かる資料
（相互にグループ会社であることが分かる商業登記簿
等の資料）を添付してください。
指定用途と無関係な一般の住宅を付置することはでき
ません。敷地を分割した場合も同様です。
サービス付き高齢者向け住宅の設置は、
「福祉事業」と
して提案が可能です。
教育、福祉、医療の組み合わせの事業を想定必ずしも組み合わせのみを想定しているわけではな
しているのか。
く、教育関係事業・福祉関係事業・医療関係事業のい
ずれか単独事業も想定しています。
最低売払価格として
区有地については、公正な取引価格として区の基準に
区有地「1,500,000,000 円」、
基づき評価した更地価格です。地価公示法に基づく公
民間所有地「2,440,000,000 円」が示されて示価格や、不動産鑑定士による鑑定価格を参考にして
いるが、価格設定の根拠は何か。
区の付属機関である財産評価委員会の答申に基づき決
定しています。
民間所有地については、民間所有者側が現在の不動産
市況に基づき、算出した価格です。
3
№
13
質問事項
８ページ
⑶ 防災関係について
⑷ イベントの合同開催に
ついて
14
８ページ
⑻ 施設計画について
15
８ページ
⑶ 防災関係について
16
８ページ
⑶ 防災関係について
質問内容
回
答
必須項目の防災関係、イベントの合同開催と必須項目に記載されている内容については遵守してい
は何をすることが望ましいのか。
ただきますが、記載されていない内容、任意項目につ
いては、各事業者において具体的なご提案をお願いし
ます。ご提案の内容は、事業者選定委員会における評
価の対象となります。
なお、地域の方は、これまで旧大山小学校と板橋公園
を一体的に利用した「桜まつり」などを実施していま
す。
板橋区における第６期介護保険事業計画は計画が策定中であることから、必ずしも 100％の割り
現在計画策定中のため、実際にどの程度の定振りとなるとは限りません。
員が割り振られるか未定である。
また、計画については、区との調整の中で見直しをお
今回、特別養護老人ホーム等の介護施設を提願いすることがあります。
案する場合、割り振りが 100%される前提で
計画してよろしいか。
また、実際に第６期介護保険事業計画が公表
され、板橋区との調整の中で定員が確定次
第、計画の見直しをすることは可能か。
避難所について、「屋内施設（避難所に転用屋内施設を分割して確保することは可能です。なお、
できる施設も可とし、合計 500 ㎡程度）・公分割した時の最低面積は定めておりません。避難所と
開空地…」とあるが、屋内施設を何箇所かにして効率的・効果的に使用できる面積をご提案願いま
分割して確保することは可能か。
す。
また、分割したときのそれぞれの最低面積は
定められているか。
「合計 500 ㎡」に公開空地は含まれるか。ま公開空地は「合計 500 ㎡」には含みません。公開空地
た公開空地とはどのような形状・大きさのもの形状、大きさに定めはありませんが、閉校前の大山
のを指すのか。
小学校では、校庭を防災用の公開空地としていました。
4
№
17
質問事項
８ページ
⑶ 防災関係について
18
14 ページ
⑵ 計画書類等の提出
19
14 ページ
⑵ 計画書類等の提出
20
15 ページ
⑶ 提案
オ任意項目
ｅ自主管理歩道
15 ページ
⑶ 提案
オ任意項目
ｅ自主管理歩道
その他
21
22
質問内容
公開空地と「板橋区大規模建築物等指導要
綱」にある緑地広場とを併用して設けること
は可能か。
「書類は図面を除き原則としてＡ４判で作
成してください」とあるが、この「図面」に
はコンセプトシートや、パース、模型写真な
ど、その他資料も含まれるか。
その様式・サイズ・枚数に規定はあるか。
ファイル（Ａ４・縦型・左綴じ）に綴るとき、
どのように綴じるのが適当か。（Ａ３サイズ
をＺ綴じ等）
回
答
公開空地と緑地広場を併用して設けることは差し支え
ありません。
「図面」にはご質問のような文書を含みます。
様式・サイズ・枚数に規定はありませんが、折り込ん
だ後のサイズがＡ４判になるようにしてください。
ファイルのまま資料を読んだときに読みやすい形とし
てください。
Ａ３サイズであればＺ綴じとし、両面印刷にする場合
は短辺綴じとしてください。
「e 自主管理歩道（法令・条例等の定めを超お見込みのとおりです。
える部分）」とあるが、これは（９ページ⑸）
にある「自主管理歩道」のことを指すのか。
「自主管理歩道」とは「板橋区大規模建築物お見込みのとおりです。詳細は、
「板橋区大規模建築物
等指導要綱」の整備項目にある２ｍの歩道を等指導要綱」及び「板橋区大規模建築物等指導要綱細
超える部分を指すのか。
則」をご覧ください。
開発要否判断の際、形の変更の判断基準とな
る地盤レベルは解体後の更地となった状態
での地盤レベルを基準とするのか。また、そ
の更地の地盤レベルは各部でいくらになる
のか。（具体的な数値）
5
板橋区では、開発許可に該当する「形質の変更」を、
「土地の造成行為（形の変更）を伴い、宅地以外の土
地を宅地とする行為（質の変更）」と定めています。
旧大山小学校の土地については、地目にかかわらず「宅
地」として利用していたことから、造成計画が伴った
としても「形質の変更」には該当せず、開発許可の対
象とはなりません。
№
23
質
その他
24
その他
25
その他
26
その他
問
事
項
質問内容
当該計画地は、現状、宅地並みの固定資産税
評価を受けているのか。
（現状地目が畑等で、
宅地ではないため、地目変更に該当するかど
うか。）
開発許可申請をする際、一般には６ｍまたは
９ｍの通り抜け道路に接道することが求め
られる。現状、前面道路の幅員が５．４ｍ～
７．４ｍであるため、当該計画地から規定幅
員の通り抜け道路を確保することは不可能
だと見受けられる。開発行為が必要な場合、
「当該計画地をセットバックして、接道部の
み規定幅員を確保する」いわゆる「へび玉道
路」の処置で開発行為が許可されるか。
既存建築物には地下部分はあるか。あるとす
れば地下部分も解体対象となるか。
回
答
区有地については非課税となっています。民間所有地
は宅地並みの固定資産税評価を受けています。
なお、引き渡しの時までには全ての筆を宅地に地目変
更する予定です。
いわゆる「へび玉道路」の処置による開発行為は認め
ておりません。
なお、開発許可の接続先道路の基準として、住宅の場
合は幅員６ｍ以上、住宅以外は９ｍ以上の道路に接続
する必要があります。当該地は幅員６ｍの道路に接続
しておりますが、幅員９ｍの道路には接続しておりま
せん。
地下部分がある場合は、その部分も含めて解体します。
土地は更地にして引渡しとあるが、解体後の既存建築物解体後は、その部分を含め敷地内の土で平
地盤レベルは、どのように想定すればよいらにする予定です。ただし、擁壁撤去部分等について
か。
は法面で仕上げをする予定です。
なお、いずれも事業者からの提案内容を踏まえて、変
更する場合があります。
6

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