空き家対策部会ＳＲ専門部会 日時：平成 26 年１月 22 日（水）16：00～18：00 場所：三好不動産天神本店会議室 出席者：馬越 重治（株式会社エス・コンセプト 代表取締役） 北島 達夫 (有限会社エステートプロモーション北九州 代表取締役) 土田 あつ子（ＮＡＣＳ消費生活研究所 主任研究員） 三好 琢（九州・住宅流通促進協議会 事務局長代理） 吉田 潔（株式会社地域マーケティング研究所 代表取締役） （五十音順） 【オブザーバ】高地 可奈子（ハイアス・アンド・カンパニー株式会社） 【事務局】九州・住宅流通促進協議会（吉岡） 株式会社データ・マックス 1 月 16 日、三好不動産の空き家管理を視察。その内容の報告ほか、エステートプロモーシ ョン北九州とのサービスの違いについて議論していく。 【三好】三好不動産では作業従事者はユニフォームを着用していた。空き家管理業者が作 業を行なう場合、不審者と間違われる可能性がある。不審者ではないことをアピールする 手段として、ユニフォームの着用は必要か。 【北島】エステートプロモーション北九州では特にユニフォームは着用しておらず、作業 のしやすい服装で作業を行なっている。ユニフォームではないが、不審者と間違われない ための気配りは重要。作業のために車を停車する際には、車のボンネットに「清掃作業中」 と書いたプレートを置いている。初回作業時には依頼主と相談した上で、近隣住民への挨 拶回りを行ない、「清掃作業中」プレートをボンネットに置いた作業車の画像を示し理解を 得るように心がけている。ただし、離れた場所に停車することも考慮すると、ユニフォー ム着用はあった方が良い。 駐車場については、巡回のみの場合その有無は問わないが、清掃や草刈りなどのオプシ ョン業務には駐車場が必須であるため、駐車場が確保できなければ、オプションの申し込 みがあってもお断りしている。近くにコインパーキングがあれば行うこともあるが、担当 している地域は、普通の住宅街や田舎の住宅が多く、近くにコインパーキングがあること はほぼない。エステートプロモーション北九州の草刈り業務は、草を刈るだけでなく、刈 った草の回収まで行なっているため、近くに駐車場がない場合、作業的にも時間的にも厳 しく、断らざるをえない。 空き家管理業としてはどんな家も管理する姿勢で臨まなければならないが、実際には立地 や構造上の問題から労力のことを考慮すると作業が困難な家もある。そもそも依頼のある 物件は管理の困難なものが多く、空き家問題を解決するためには、そのような物件に対す る積極的な対応が必要となる。 【吉岡】三好不動産では、水を準備するかどうかは通水の状況により、通水されていない 物件の作業には水を準備している。エステートプロモーション北九州ではどうだろう。 【北島】弊社では水を準備するようにしている。他に、使用頻度はそれほど高くはないが、 大雨で屋根瓦の漆喰がずれることもあるため、双眼鏡は持っていくようにしている。写真 の撮影による定点観測を行っているため、巡回で気になった箇所を過去に遡って確認する ことが可能。撮影や画像の加工に使用するための iPhone は作業時には必須。 １人での作業ということもあり、作業のチェックリストは用意してないが、人を増やす 場合にはチェックリストが必要。 【三好】三好不動産では、台風通過後の見回りについては特に行なっておらず、依頼があ れば予定していた作業日をずらす等して対応しているとのこと。エステートプロモーショ ン北九州では、管理業務後に台風が通過した場合の対応はどうだろう。 【北島】エステートプロモーション北九州では台風通過後の巡回は基本サービスに含まれ ている。ただ、台風通過後に契約物件全てを巡回するわけではなく、台風通過後 10 日以内 を作業日としている物件を除いたその他の物件を巡回。効率よく巡回することが重要とな る。 【三好】今回の視察では、事前の連絡なく所有者がダイヤル錠を門扉に取り付けていた。 依頼主に連絡し、解錠番号を確認するという対応を行なった。 【北島】水道局は空き家に対しても２カ月に１度、水道メーターの検針を行なっており、 所有者や依頼主が錠を設けると水道局は検針できなくなってしまう。錠に自社の小さなタ グを付け、水道局から連絡を受けた際には、解錠番号を教えることで解決を図った。 錠が仰々しくて嫌だという場合には結束バンドを取付け、入る際には切るという対応も行 なっている。人の出入りがあったことを確認できる上に単価が安い。 【馬越】しかし、そもそも門扉にカギをかけること自体が防犯上好ましくないといわれて いる。シャッターも同様。中の様子がわかりにくいので、犯罪者にとってはやりやすい。 【三好】三好不動産では除草剤の使用は依頼主の了承を得て行なうというが、エステート プロモーション北九州の除草剤の取り扱いは。 【北島】庭の手入れには、薬剤の使用やシートを張る、土を固めるなどの方法があるが費 用がかかる。その負担を依頼主に負わせることができないとの考えから除草剤は使用しな い。草刈は、手で抜く場合と、機械で行う場合と両方ある。また、高さのあるものは鎌で 刈る。現在は自身で行なっているが将来は人に任せることも考えているため、草刈機は女 性でも使えるような安全性の高いものを用いている。 草は 11 月を過ぎると枯れ始め、４月以降生え始める。夏場は草刈を行なっても１カ月で元 に戻ってしまう。草刈業務は誰かが手入れしているとのアピールの意味合いで行なうもの であり、綺麗に見せるためのものとは異なる。 植木には手をつけないことが多い。北九州市では草と枝木では処理場が異なる。草は袋に 詰めれば可燃ごみとして処理できるが、枝木はチップにして再使用するため、処理場へ運 ばなければならない。枝木の積載・運送は一人では困難なため２人作業となり、草刈りに 比べてコストがかかってしまう。また、最近では砂利を敷き草が生えないようにしている 物件も増えている。 草刈のオプションはつけるが、草の生えない 11 月から４月は作業不要というものに関して はお断りしている。草刈は月に１度で、作業１時間、回収 30 分を１サイクルとして 3000 円という設定が基本。夏場は２時間かかることもあるため、作業時間を考慮の上で費用を 頂いている。それで納得してもらえない場合には、草刈作業のみシルバーセンターなどに 行なってもらうこともある。 【三好】効率化のために作業時間を削ることはできないので、一日の作業件数を増やすこ とで移動時間を削る他ない。 【北島】空き家管理業は、空き家と思わせてはいけないものである反面、きちんと管理し ていることをアピールするものでもある。両者は相反するもの。どちらに該当する物件か 匙加減が難しい。 【馬越】所有者・依頼主には空き家を放置しておくとどのような問題が生じるか意外と知 らない。郵便受けにガムテープで目張りをすることは防犯上好ましくないが、所有者・依 頼主は良かれと思って行なっている。所有者・依頼主と管理業者では考えにズレがあるこ とを認識し、そのズレを無くしていくことが重要。管理を依頼する理由のひとつに、家を 留守にすることで自宅周辺が落ち葉などで散らかり、近隣住民へ迷惑をかけてしまうとい う申し訳なさもあるのではないか。 【土田】空き家管理業において、作業時は近隣住民へ連絡したり差し入れをしたりするな ど、近隣住民への心配りは重要。 【北島】近隣住民への気遣いから業者に管理を依頼しても、「今まで面倒をみてきたのに今 更」と快く思わない近隣住民もいる。デリケートな問題。 【三好】空き家を売買することになった場合、傷みが少なく、手入れがされていることは 大きなメリット。汚いもしくは傷んでいる物件を見て、その物件が綺麗になるイメージを することは難しい。人気がないため住まいとしてではなく物件として冷静に見ることがで きることも良い点。 【北島】売り物件を預かると、その物件が売れない限り長期間自社で管理しなければなら なくなる。その物件が傷まないように管理を行なうことになるが、その費用をどこにも請 求できない。無料で空き家を管理するのではなく、利益を上げられないかと考えたことが 空き家管理業を始めるきっかけとなった。 【三好】契約書の内容に関する確認する。三好不動産からの出席予定者が欠席のため、エ ステートプロモーション北九州の事例。料金の支払いや契約については。 【北島】お金をもらう前に作業を開始することもあるが、１年分を一括で振込んでもらう ため問題はない。途中解約のケースはない。満期で契約が終了するものよりは、途中で終 了となるものの方が多くなるのでそこは想定すべき。 【土田】途中解約の際に残りのお金を返さないなど消費者に不当に負を負わせるような内 容は問題だが、１年分一括振込みは法的に問題ない。ただし、数カ月毎の支払いと異なり、 １年分一括振込みは契約継続の意思を確認しにくい。契約解除となった場合に、支払をど うするかを明記した方が良い。契約と支払は別物。契約は１年間でも支払は別途に行なう 方が好ましいのでは。 【北島】当然イレギュラーな出費はあるため、年末に数字が合わなくなることはままある。 そのような場合には、翌年に不足分と合わせて支払ってもらうことにしている。出費のた びに請求するケースもある。 【三好】台風や地震発生後の現地確認については。 【北島】震度３の地震発生後に現地確認を行なう。今のところ地震を理由に見回りを行な ったことはない。私の経験上、北九州市は地震が少なく、震度３の地震で建物に何か影響 があるとも思えない。 【馬越】古い建物は震度３でもクラックが入ることもある。少しの揺れでも瓦などに被害 が出ることはあり得る。 【北島】台風通過後の現地確認は気象庁の警報発令を基準に考え行なう。解除後に巡回す るが、再度警報が出そうな場合は巡回を待つこともある。今のところ掃除が大変になる程 度で被害が生じたことはない。警報発令後や地震後の家の確認は依頼主が求めていること であるため、基本サービスに組み込んでいる。 【三好】メンテナンス等の提案に関しては。 【北島】剪定など他の業者が作業を行なう場合、その業者に見積もりを依頼することにな る。空き家管理業者は、出された見積もりを依頼主に提案するあくまでパイプ役。 管理プレートの設置には苦情も引き受けるという意図がある。また、プレートを見て連絡 してきた場合の対応も行なう。しかし、空き家と思われたくないとの理由から嫌がる依頼 主は多い。 【三好】契約書の記載について。文書と記載されているものは電子媒体も含むのか。 【北島】エステートプロモーション北九州の契約書は、宅建協会が発行している管理業務 委託契約書の文章を適宜引用して作成した。表記で記載した内容と業務範囲が変わること は今のところない。文書は電子媒体のことを指す。 契約書への印紙の貼り付けに関しては、空き家管理業務が労務提供に該当するかどうかは 清掃業務の有無により、巡回等は労務提供には当たらず、印紙税の支払対象には当たらな いという考え。 また、作業時に必要なものを購入する場合もあるが、数百円のものを買うために毎回依頼 主に確認するのではなく、預かり金として受け取ったお金から支払うのが一番簡単な方法。 良かれと思ってしたことに対し、依頼主がお金を払わずトラブルになるケースは今後増え ることが予想される。Web 報告書には出納帳という、月ごとにいくら費用がかかり残りが いくらかわかるページを作成している。 【土田】良かれと思ってではなく、過大な金額を請求することを目的として作業を行なう 業者が出てくるのでは。 【三好】契約更新が１カ月前までなのに対し、契約の解除には２カ月の猶予を設けたのは なぜか。 【北島】契約は１年更新だが、２年目以降は毎月の振込みが可能となり、先にお金をもら ってしまうなどのトラブルが発生する可能性があるため。 【三好】建物や敷地の維持を保証するものではないとの記載があるが、維持という言葉は 適切だろうか。 【馬越】空き家管理はあくまで最低限度の管理であり、積極的な管理を行うものではない。 また、人が住める状態を維持するものではなく、自然劣化に対しても責任は負えないとす るのが妥当。三好不動産は、引渡し時点の状態を維持するという記載。適切な対応をした としても引渡しの状態を維持することはできない。消費者が現状を維持できると捉えてし まうと、トラブルになってしまう可能性が高まる。 【北島】三好不動産とエステートプロモーション北九州では管理責任の取り方が異なる。 エステートプロモーション北九州では有過失以外の管理責任は負わないという考えが基本。 【三好】管理業者が盗難をしないとは言えない。作業を２人で行うということは、作業漏 れがないかをダブルチェックするという意味のほかに、盗難など意図的な犯罪が起きない ようお互いに監視するという意味があると考えられる。 【北島】家財は何もない状態が基本。家財を残したままにするのは所有者の勝手だが、盗 難や破損などの損害が生じても責任は負えない。盗難されて困るものは置かないでほしい というのが空き家管理業者の本音。一方で依頼主・所有者は家財も含めて管理してほしい と思っている。このズレをきちんと認識することが重要。 【三好】外部からの目視確認時に、確認ミスがあったらどうするのか。 【北島】月１の確認を怠った場合には責任を問われる可能性があるが、確認ミスについて は責任を問われても責任はとれない。毎回きちんと報告をし、履歴情報も残すことで信頼 関係を築く他ない。 【馬越】目視では、文字通り目で確認できるレベルのものしか確認できないのは当然のこ と。目視という言葉自体に全てを確認できるという意味がない限り、それが免責となるの では。 【三好】複数の所有者が存在する等によりトラブルが生じた場合にはどうするのか。 【北島】依頼主ではない所有者から苦情がきても対応はしないということを示すための項 目。戸籍謄本で誰が所有者かを確認することは不動産業者としては当たり前だが、空き家 管理業への参入業者が増えると、所有者確認がいい加減になる可能性が出てくる。エステ ートプロモーション北九州では、契約の際に戸籍まで確認することはしておらず、どこま で確認するかを定めることは今後の課題。 【三好】契約締結以前に発生したトラブルについての対応は。 【北島】近隣住民とトラブルが元々あったにも関わらずその責任を問われても対応はしな い。また、相続に関して兄弟間でもめている場合に、依頼主ではない兄弟から苦情があっ ても同様。 【三好】新聞に土地上げられた際に、作業風景を撮影されていたが、このような営業活動 や広報活動等に物件の画像や映像を使用する場合の対応は。 【北島】画像・映像使用の際には、依頼主・所有者に対して事前告知はするが、念のため に契約書にも掲載している。依頼主・所有者にとってメリットのある話ではないため、画 像や映像の使用を嫌がる人がほとんど。 【三好】個人情報の取り扱いや情報漏洩については。 【北島】個人情報の取り扱いに関する具体的な法律、法令、ガイドラインは不明。所有者 の居場所がわからない場合、管理業者に問い合わせが来ることがあるが応えることはでき ない。その事によるトラブルの発生は今後予想される。 情報漏えいが起こらないように、エステートプロモーション北九州では、契約１件ごとに ファイルを用意しそのファイルに鍵を付けている。ただし、鍵を落とした場合に責任を問 われうる。 依頼主・所有者のフルネームは書かない、住所も番地は書かないなどの工夫を行なってい るが、もし情報が漏れた場合、画像からどの家かは判明してしまう。 【土田】漏洩しても実害がなければ責任は問われないとは思うが、管理責任を問われる可 能性はあるため、パスワードをたまに変える等の対策は講じるべき。
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