特集 育 む 住 ま い 03 コソダテ UR 〜UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み〜 独立行政法人都市再生機構 ウェルフェア推進事業部 ストック再編事業第２チーム 主査 もり たか し 森 高志 2000 年、都市基盤整備公団（現・独立行政法人都市再生機構）入社。越谷レイクタウン事業、東京スカイツリ ー建設にかかる周辺まちづくりなどに従事。2012 年から UR 賃貸住宅における子育て支援の企画等を担当。 2014 年４月から現職。 部門と統合し、現在の UR 都市機構となりました。 UR 都市機構の歩み UR 賃貸住宅の特徴 UR 都市機構（独立行政法人都市再生機構）は、昭和 30 年に発足した日本住宅公団が母体となっています。 当時の高度経済成長を背景に都市圏への急激な人口流入 かつては公団が供給した団地を「公団住宅」と呼んで が進み、極端な住宅不足が起こりました。それに対応す おりましたが、現在では UR 都市機構が管理・運営して べく公団は、都市郊外部を中心に多数の団地を建設し、 いる賃貸住宅のことを「UR 賃貸住宅」と呼称しており 中堅所得者・ファミリー向けに良質な住宅を数多く供給 ます。平成 25 年３月末時点で、全国の大都市部を中心 してまいりました。 に 1732 団地、合計約 75 万戸の「UR 賃貸住宅」を管理 以降、昭和 56 年に郊外で大規模宅地開発を行ってい しています【図表１】 。 た宅地開発公団と統合し、さらには平成 16 年に地方の 約半世紀にわたって建設・供給をし続けてきたため、 都市開発を担ってきた地域振興整備公団の地方都市開発 一言で UR 賃貸住宅と言っても、住宅の外観・間取り・ 図表１ 管理開始年代別 UR 賃貸住宅の特徴（平成 25 年３月末時点） 管理開始年代 S30年代 S40年代 S50年代 S60年∼H６年 H７年∼H15年 H16年∼ 管理戸数 750,897戸 47,287戸 320,745戸 156,861戸 80,202戸 107,733戸 38,069戸 団地数 1,732団地 157団地 373団地 346団地 384団地 384団地 88団地 郊外化が進む 立地 2 54.9ｍ /戸 2 39.7ｍ /戸 2 45.6ｍ /戸 都心回帰 2 56.8ｍ /戸 2 70.6ｍ /戸 2 70.2ｍ /戸 2 68.6ｍ /戸 住戸規模 住戸規模狭小（低設備水準） 家賃水準 72,800円 住宅供給の背景 38 Housing Finance 2014 Spring 47,500円 住宅不足の 解消 53,400円 人口の大都市 集中による 住宅不足の解消 住戸規模改善 66,400円 居住水準の向上 97,600円 116,000円 119,600円 既存ストックの再生・活用 都市居住の推進 コソダテ UR 仕様・設備タイプといったものは時代のニーズに合わせ 〜UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み〜 一方、平成以降に建設された団地の住戸の広さは、平 均で 70m2 前後です。リビングダイニングのある間取り て作られており、多種多様にわたります。 また、居住されている方の年齢層も団地ごとに特徴が が基本で、居室も洋室フローリングが主です。風呂はタ 見られます。大掴みではありますが、築年数の古い団地 イル張りではなくユニットバスで、浴室乾燥機能付き住 であるほど高齢の方が多い傾向にあります。これは、 戸もあります。また、キッチンがカウンター（対面型） UR 賃貸住宅に入居されますと長く居住し続ける方が多 となっている住戸もあります。このように、内装や設備 いことが一因であると考えられます（平均居住年数は 13 も今の子育て世帯向けの仕様になっています。 年：平成 22 年 UR 賃貸住宅居住者定期調査より） 。 しかしながら全国的な少子化傾向により、住んでいた 昭和 50 年代前半までに建設された団地（UR 都市機 だく子育て世帯そのものの絶対数が少なくなっておりま 構では「メインストック」と呼んでおります。 ）は、広さ す。これらの団地は子育て世帯以外の高齢者世帯や独身 2 50m 前後の住戸が多く、生活水準の向上により今日で 世帯の方にはあまり入居していただけないこともあっ は３人以上で居住するにはやや狭めであることは否めま て、子育て世帯向け住戸の空家が少しずつ増加する傾向 せん。また、リビングの無い２DK・３DK といった間 が出てきました。空家の増加は、UR 都市機構の経営収 取りがほとんどで、しかも居室は和室が中心です。この 支上問題となることはもちろんですが、団地の活力が失 ように「メインストック」団地の住戸は今の子育て世帯 われる、同じ子育て仲間・子の遊び仲間が減ってしまう、 のニーズと合っておりません。一方で広さと家賃水準が 治安上の懸念がある、など、居住者にとっても望ましい 適度なことから、高齢者世帯や独身世帯には好評をいた ことではありません。そのため、これらの団地において だいております。こうしたこともあって、 「メインストッ も、空家解消と顧客満足度向上の観点から、子育て支援 ク」団地における高齢化現象は、全国を上回るスピード の充実を図っているところです。 UR 都市機構は、これら UR 賃貸住宅における子育て で進んでしまいました【図表２】 。 UR 都市機構ではこうした高齢化の著しい団地におい て、高齢者の方が住み慣れた団地内でいつまでも住み続 けられるよう、医療福祉関係の事業者や地方自治体との 連携を強化していく「超高齢社会における新たな住ま 支援の取り組みを、 「コソダテ UR」というブランドによ り展開しております【図表３】 。 図表３ 「コソダテ UR」ブランドロゴ い・コミュニティのあり方のモデル」を構築していると ころです。このモデルの一環として、団地内の多世代コ ミュニティ活性化のために若い子育て世帯に入居してい ただけるよう、高齢者支援と併せて子育て支援の取り組 みを行っているところです。 図表２ 高齢者（65 歳以上）のいる世帯割合 ２パターンの子育て支援策 50% 40% UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み「コソダ 30% テ UR」には大きく分けて２つのパターンがあります。 １つは、UR 都市機構またはその委託事業者が直接お客 20% 10% ＵＲ賃貸住宅 様に支援やサービス提供を行うパターン、もう１つは、 全国 保育などの専門事業者が、UR 都市機構と連携してお客 様に支援やサービス提供を行うパターンです。 0% H2 調査 H7 調査 H12 調査 H17 調査 H22 調査 以下、それぞれのパターンごとに、支援策の代表的な 事例をご紹介いたします。 Housing Finance 2014 Spring 39 特集 育 む UR が直接実施する支援策の事例 住 ま い ▼親族の近居支援制度▼ 「子育て支援」という言葉をよく目にするようになっ たのは、ここ最近のことです。背景には、少子化が危機 的な状況にまで陥っているのもさることながら、そもそ ▼住 戸 の 改 良 ▼ 昭和 30〜50 年代建設の「メインストック」団地住戸 もかつてに比べて「子育て」が大変難しいものになって の内装・設備が今の子育て世帯のニーズと合っていない、 しまっているという事情があります。その原因の一つが ということは先に述べたとおりです。これについては、 核家族化の進行です。かつては大家族の中で育児・家 空きの出た住戸から順次、需要等を勘案しながら、リビ 事・稼業（仕事）を複数の者が分担していました。しか ングダイニングへの間取り変更、和室のフローリング化、 し今では子どもが産まれたら、育児・家事・稼業を父親 水回り設備の取り換え、といったリニューアル（リフォ と母親の２人、場合によっては１人の親が全てこなさな ーム）工事を行っております。 ければなりません。しかも苦労を分かち合える同じ子育 そこから更に一歩進めて、目玉企画として「子育て世 て世帯が少子化により近隣にいなくなってしまいまし 帯向けリニューアル」を実施した団地もあります。例え た。逆に周囲から、子どもの泣き声や足音がうるさいと ば、家族の伝言板や子どもの落書きに使えるホワイトボ 苦情を言われて悩んでいる子育て世帯も少なくありませ ード壁、開き戸の指詰めガード、室内物干し、柱の身長 ん。このような孤独な子育て、いわゆる「孤育て」の環 計など、子育て世帯に対象を絞った住戸改良を行った事 境にあっては、育児ノイローゼになる親が出てきたり、 例があります【図表４】 。 もうこれ以上子どもを産みたくないと思う親が出てくる のも無理ありません。 図表４ ほうせい 子育て世帯向けリニューアル住戸の事例（名古屋市・豊成団地） μ˳ႎƴႉǛؕᛦƱƠƨᓳƪბƖƷƋǔᩎൢƴŵ ǑƘƚNJƢǔ ᳆Ჾ᳅ƷȉǢƴƸ ਦᛄNJǬȸȉǛဇŵ ៲ᧈᚘǛᚨፗŵ Ɠ܇ಮƷᧈǛᚡƠƯ ࣬ƍЈƮƘǓƴȷȷȷŵ ǫȩȸုǛ̅ဇƠƨŴ ȢȀȳԧƳȪȓȳǰŵ ُƴțȯǤȈȸȜȸȉǛᚨፗŵ Ɠ܇ಮƱƷᡲዂȜȸȉƴᲛ ϙჇNjᝳǕǔȞǰȍȃȈࡸŵ 40 Housing Finance 2014 Spring ӓኛܴϋཋŵ ᩋƷଐNjܴϋƠƕӧᏡᲛ コソダテ UR 図表５ 〜UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み〜 近居促進制度 近くにいると、いざと いうとき安心。 ときどき両親に 子どもを見てもらえる。 【同一団地】 高齢者世帯 【隣接団地】 概ね２kmまで 子育て世帯 子育て世帯 そこで、子育て世帯の親族の方が育児の手伝いをしや り、３年の定期借家契約となっております。例えば、町 すくなるよう、子育て世帯とその親族（直系血族または 田市にある 65m2 の物件を、共益費込で月額 102,600 円 ３親等内）の両者が同一・隣接する UR 賃貸住宅に近居 のところ 79,500 円にてご提供した事例がございます。 することとなった場合、新しく住まわれる方の世帯の家 詳しくは UR 都市機構のウェブサイトにてご確認くだ 賃を５年間５％割引する制度を設けました【図表５】 。 さい（ 「そのママ割 UR」で検索） 。 頼ることのできる親族がいらっしゃる方ばかりではな なお、子育て世帯向けの家賃減額につきましては、国 いので、本来ならば地域や行政がしっかりと子育てを支 の支援制度を活用し、対象となる団地・住戸の拡大と期 えていかなければなりません。それでも幸いにも頼るこ 間の延長を図っていく予定です。 とのできる親族がいらっしゃる方であれば、このような 制度を活用して、親族ぐるみで子育てに携わっていただ ければと思います。 ▼集会所のキッズルーム化▼ UR 賃貸住宅が他の民間賃貸住宅と異なる大きな特徴 の一つに、賃貸住宅でありながら「集会所」を多くの団 ▼子育て世帯向け家賃減額▼ 地に併設している点があります。集会所は、居住者どう それにしても一体なぜここまで少子化が進んでしまっ しの集まり、家族パーティー、サークル活動、季節イベ たのでしょうか。様々な理由が言われてますが、大きな ント、カルチャー教室などに活用されています。集会所 要因として、若者世代の所得が減少しているのにもかか は事前予約した時間のみ使用することができ、予約のあ わらず養育費・教育費の負担は高止まりしたまま、とい った時間以外は施錠されており自由に使うことはできま う点が挙げられています。こと住居費に関しても、子育 せん。 て世帯は独身世帯や高齢者世帯よりも広くて設備の整っ こうした集会所の有効活用を兼ねて、内装をキッズル た住宅を必要としますから、かかる家賃やローンの負担 ーム化し、毎週決まった日時に事前予約無しで子育て世 も高額にならざるを得ません。 帯が遊べるよう開放している団地があります【図表６】 。 そうした日々のやりくりに苦慮する子育て世帯の支援 居住者は気が向いたときに訪れて子どもを遊ばせるこ 策として、一部の限られた団地・住戸ではありますが、 とができます。キッズルームで団地内の同じ子育て世帯 子育て世帯を対象とした家賃減額を実施しています。４ と知り合うきっかけにもなります。ただし、保育士など 月現在の制度では東京都内の一部物件のみが対象であ を配属していないため、実態としては公園で子育て世帯 Housing Finance 2014 Spring 41 特集 図表６ 育 む 集会所をキッズルーム化した事例 （鎌ヶ谷市・パークサイド鎌ヶ谷） 住 図表７ ま い 事業者が運営するキッズルームの事例 （足立区・ハートアイランド新田） どうしが出会う状況とそれほど違いはありません。保育 になりました。子育て支援の取り組みは、広く認知を図 士またはそれに準ずる人を配属することができたら利用 っていくためには何より継続して実施していくことが重 者の安心感にもつながって良いのでしょうが、専任の人 要なポイントの一つのようです。 を配属するのは容易ではありません。そこで、次節のよ うに事業者と連携するなどの工夫により、実現に努めて いるところです。 ▼賃貸施設賃料の 50％割引き▼ UR 賃貸住宅の団地には、住戸だけではなく店舗用賃 貸施設（テナント）もあり、事業者が団地居住者や周辺 事業者と連携して実施する支援策の 事例 居住者の方に物品販売やサービス提供をしています。最 近では、このテナントを借りて新しく保育園を開設する 保育事業者も増えてきています。保育需要の高いエリア では、70m2 前後（20 坪）の店舗用テナントを複数軒ま ▼事 業 者 運 営 の キ ッ ズ ル ー ム ▼ 数は少ないですが、ＵＲ都市機構が団地内に整備した とめ借りして一つの保育園として運営している事業者も おられます【図表８】 。 キッズルーム専用施設にて、地域の NPO や社会福祉法 UR 賃貸住宅のテナントで保育園を運営すると、次の 人がキッズルームの運営・管理を行っている事例があり ようなメリットがあります。まず一つは、UR 賃貸住宅 ます【図表７】 。 の団地敷地内にふんだんにある広場や緑地スペースを園 この事業者運営タイプのキッズルームの場合、事業者 庭として代用できることです。よくあるテナントビルの が専任の従事者を配属しています。この専任従事者は、 保育園では園庭を確保できず、車の行き交う危険な道路 居住者向けのイベントを定期的に実施したり、対面で育 をつたって公園まで遊びに行く、という事例は珍しくあ 児相談に応じたりと、子育て世帯がもっとキッズルーム りません。UR 賃貸住宅の団地には、安心して子どもた に訪れたくなるように様々な工夫をしています。 ちを遊ばせることのできる広場が目の前にある、という こうした事業者運営のキッズルームでは、いずれもオ 恵まれた立地のテナントが多数ございます。 ープン当初は利用者は低迷しておりました。しかし、マ そしてもう一つ大きなメリットは、UR 賃貸住宅の店 マ友ネットワークによる口コミなどを介して内容の良さ 舗用テナントにて保育事業を運営する場合、賃貸料が が認知されるにつれ、次第に利用者が増加してくるよう 50％割引になることです※1。保育事業は他の物販やサ 42 Housing Finance 2014 Spring コソダテ UR 図表８ 団地１階のテナントを複数軒借りて保育事業 を実施している事例 園の目の前は団地の広場になっている （横浜市・洋光台中央団地） 図表９ 〜UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み〜 住戸を利用した保育事業の事例 「おうち保育園ごたんだ」 間取りや設備は一般住戸と全く一緒 （品川区・オーバルコート大崎ビュープラザ） 写真提供：認定 NPO 法人フローレンス ービス事業に比べると賃料の負担力が弱く、どうしても す。もはや待機児童の多いエリアの団地には空き敷地も 条件の良いテナントを確保することができません。そこ 空きテナントも残っておりません。それでもなお重くの で UR 都市機構は、居住者の利便にもつながることか しかかる待機児童問題を少しでも解消しようとする保育 ら、保育事業者の賃貸料を優遇し、保育園の誘致を積極 事業者のご提案をもとに、UR 都市機構は平成 22 年か 的に進めております。 ら団地の空き住戸にて保育事業を実施できるようにいた UR 賃貸住宅に入居しようとする子育て世帯のお客様 しました※2。 からよく尋ねられるのですが、団地の居住者が優先して 店舗用テナントと違って住戸には台所・トイレ・風呂 団地内の保育園に入園できるという仕組みは、残念なが などが予め備わっていますので、事業者にとっても初期 ら今のところございません。 投資が少なく済むというメリットがあります。事業の規 模としては、およそ 70m2 前後の住戸で約９名程度の乳 ▼住宅を利用した保育事業▼ 幼児を保育している事例が多いです【図表９】 。 「UR 賃貸住宅に入居したら団地内の保育園に優先入 住戸は本来、居住するための場所ですから、そこで保 園できるのか」という質問が出てくるほど、待機児童問 育事業を実施するとなると、周辺住戸に居住されている 題はいまだ深刻な状況が続いています。待機児童になっ 方々のご理解や市や区など地方自治体のご協力が欠かせ てしまった保護者は、様々な代替手法を駆使して対応し ません。条件の整った団地から少しずつ開園の実績が増 なければならず、それに費やされる時間と労力たるや生 えてきており、平成 26 年４月時点で、全国 19ヶ所の団 半可なものではありません。待機児童数は公表上の数値 地にて実施されています。実質 80 万人以上とも言われ なら２万人、潜在的待機児童を含めれば 80 万人とも言 る待機児童数の前ではほんの微力ではありますが、保育 われていますから、社会的損失は甚大です。 所探しに苦慮されている待機児童世帯の少しでも助けに 団地の空き敷地や空きテナントにも保育園は次々と開 なれば幸いです。 設されており、平成 25 年３月末現在で、全国の UR 賃 貸住宅の団地には合計 332 箇所もの保育園がございま ※ 1 団地・テナントによって割引が適用されない場合があります。 ※ 2 保育事業を実施できる対象団地・対象住戸は、団地の状況や地方自治体の協力体制などから都度判断させていただいております。 Housing Finance 2014 Spring 43 特集 育 む 民間事業者との連携による新たな子 育て支援策の取り組み 住 ま い ▼放課後の小学生見守り＋定期的イベント▼ 一時預かり保育と並んで子育て世帯からのニーズの高 い支援策が「小学生の放課後の居場所」です。そこで団 地の集会所に「コーディネーター」を配属し、放課後の UR 都市機構は、さらに子育て支援を推進すべく、様々 な分野の民間事業者と連携して、これまでに無かった新 しい取り組みに挑戦しております。 小学生のゆるやかな見守りと子育て世帯向けイベントを 定期的に実施する、という試みを行いました。 コーディネーターは保育士などの資格を持っておりま せんが、育児経験のある女性です。土日含めて週２、３ ▼集 会 所 を 活 用 し た 一 時 預 か り 保 育 ▼ 日集会所に在室し、普段はイベントの準備などをします。 その事例の一つとして、さきほど紹介した集会所を活 団地の小学生たちは放課後になると集会所を訪れ、コー 用し、一時預かり保育（託児サービス）を実施した事例 ディネーターと会話したり、友達どうしで遊んだり、宿 があります【図表 10】 。 題をしたり、また外に遊びに行ったりと自由に利用しま 一時預かり保育は、買物や美容院などの用事を済ませ す。学校や児童館の学童保育と違う管理されない自由さ たい時や親が病気になってしまった時に利用したいな が、小学生たちには第２の家のように使えると評判でし ど、子育て世帯からの要望の高い支援策の一つです。し た。 かし、事業者側にとっては、利用者が一定ではないので 併せて月に１〜２回継続的に、工作遊びやお菓子づく どうしても経営上不安定になりやすいため、独立した事 りなど様々なイベントを開催しました。平易な内容では 業として成立させづらいという難点がありました。そこ ありましたが、あまり縛らずに子どもたちのやりたいよ で、既に内装や設備の整った集会所を毎週決まった時間 うに任せた点や、朝から夕方まで一日中開催していたた 帯に限りお貸しすることにより、事業者が大きな負担な め都合の良い時間に参加できたことが高い評価につなが く一時預かり保育事業を実施できるようにいたしまし ったようです【図表 11】 。 た。一時預かり保育の実施に適した集会所は限られてい このコーディネーターを中心とした「放課後の小学生 ますが、 多くの団地で一時預かり保育の導入が進むよう、 見守り＋定期的イベント」 の取り組みは大変評判が良く、 現在さらなる試行検討を行っているところです。 居住者どうしのコミュニティ醸成にもつながったようで 図表 10 44 集会所における一時預かり保育の事例 お子様のお預かりだけでなく遊び・教育にも 配慮（港区・シーリアお台場） 写真提供：㈱パソナフォスター Housing Finance 2014 Spring 図表 11 子育て世帯向けイベント 「クリスマスカードを作ろう」 （八千代市・八千代ゆりのき台パークシティ） 写真提供：㈱ JTB コーポレートセールス コソダテ UR 〜UR 賃貸住宅における子育て支援の取り組み〜 す。この取り組みを他の団地にも水平展開できないか、 民間事業者と連携を図りながら試行検討をしているとこ ろです。 子育て支援のさらなる充実を目指して 就職を機に実家を出る、結婚を機に新居に移るという 機会においては、多くの若い方に UR 賃貸住宅を選んで いただいております。ところがその後、子どもが生まれ 成長するに従い、住んでいる UR 賃貸住宅が手狭になる と、転居を考えられる方が少なくありません。弊社とし てはそこで更に広い別の UR 賃貸住宅に転居していた だけるとありがたいのですが、いい機会だからとばかり に分譲住宅をご購入され、退去されてしまうのが実状で す。 つまり、子育て世帯を対象にしたときの UR 賃貸住宅 の最大の競合相手は「分譲住宅」であり、UR 都市機構 としては、子育て世帯のお客様に分譲住宅に移られるこ となくできるだけ長く UR 賃貸住宅に居住し続けてい ただくよう、 様々な子育て支援策を打ち出しているのだ、 とも言えます。 とはいえ実際のところ、一度分譲住宅の購入に傾いて しまったお客様を賃貸住宅に引き留めておくことは大変 困難であることが分かっています。様々な調査結果を見 ても、たとえ賃貸の家賃が分譲の「住宅ローン＋管理費 修繕費＋固定資産税」の合計より安く上がろうとも、賃 貸住宅は、分譲住宅に住みたいと思う期待感に敵わない ことが示されています。 そうなると UR 都市機構としてできることは、子育て 世帯のお客様がせめて UR 賃貸住宅に住んでいる間は、 満足のいく子育てができるよう支援策や環境を整えてい くことしかありません。お客様が UR 賃貸住宅から退 去されるときに「UR 賃貸住宅は子育てに良かったね」 と思っていただけるよう、これからも UR 都市機構は子 育て支援のさらなる充実を図ってまいります。 Housing Finance 2014 Spring 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