中城湾港西原・与那原地区 住宅用地Ｃブロック（マリンタウン ラ・コスタ） 事業概要及び現状について 沖縄県 土木建築部 港湾課 港湾開発班 平成28年1月15日（金） 1 １ マリンタウンプロジェクト 概要 ２ ラ・コスタ 概要 ３ ラ・コスタ 街づくりガイドライン ４ 現状・課題 2 １ マリンタウンプロジェクト 概要 3 マリンタウンプロジェクト 概要 １ 位置図 4 マリンタウンプロジェクト 概要 ２ 事業概要 事業主体 ： 沖縄県 総事業費 ： 約６４０億円（補助・単独を含む） 事業年度 ： 平成５年～平成３０年度（予定） 埋立面積 ： １４２ｈａ（西原町 ６０ｈａ 与那原町 ８２ｈａ） 平成２２年９月までに埋立完了 5 マリンタウンプロジェクト 概要 ２ 事業概要 事業目的： ○中城湾港南部地域の拠点都市として、港湾施設と都市 基盤施設を一体的に整備 ○海と町との結びつきを復活させ、活力と潤いのある豊かな “みなとまち”を形成 ○既成市街地の活性化 6 マリンタウンプロジェクト 概要 ３ 事業経過 平成 8年 平成11年 平成13年 平成14年 平成15年 平成16年 平成19年 平成22年 平成25年 平成27年 平成28年 公有水面埋立の認可、埋立工事着工 西原船だまり供用開始 西原町工業団地分譲開始 与那原町住宅用地分譲開始 西原町住宅用地分譲開始 あがりティーダ公園供用開始 西原マリンパーク供用開始 沖縄県住宅地等の分譲開始 埋立完了 与那原船だまり供用開始 マリンタウン東浜公園供用開始 沖縄女子短期大学移転 与那原マリーナ供用開始（予定） 7 マリンタウンプロジェクト 概要 ４ マリンタウンの将来像（まちづくりコンセプト） １ ウォーターフロントを体感するまち ・人が集まるマリーナ施設 ・海辺の開放された施設で多様な活動（体験・学習・ イベント・スポーツ・レクリエーションなど）を体感 ２ みんなが歩きたくなる出島のまち ・歩いて気持ちがいい水と緑に囲まれた歩行空間 （樹木や花が多い歩道、街並み） ３ 人と人との出会いが広がるまち ・町民が集まりに来訪者も参加するまち ・町民が育てるまち 8 マリンタウンプロジェクト 概要 ５ 全体写真 9 マリンタウンプロジェクト 概要 ６ 全体図 10 マリンタウンプロジェクト 概要 ７ 施設概要(１) 西原マリンパーク オープン 公園全体面積 平成19年4月 12.3ha 11 マリンタウンプロジェクト 概要 ７ 施設概要(２) 与那原マリーナ 平成２８年度 共用開始予定 総面積：7.1ha 収容可能隻数(第１期整備) ・海上係留施設 ：６６艇 ・陸置施設 ：２２６艇 12 マリンタウンプロジェクト 概要 ７ 施設概要(３) マリンタウン東浜公園 施設面積：3.8ha 主な施設：パークゴルフ場（1.5ha、18ホール） 13 マリンタウンプロジェクト 概要 ７ 施設概要(４) 大型ＭＩＣＥ施設建設予定地 総面積：約13.9ha 14 マリンタウンプロジェクト 概要 ７ 施設概要(５) 住宅用地Ｂブロック(ベイサイドビスタ) 分譲率：35％（13,310㎡／37,670㎡） 面積 ： 37,670㎡ 都市計画法： 第二種中高層住居専用地域 15 マリンタウンプロジェクト 概要 ７ 施設概要(６) 住宅用地Ｃブロック(ラ・コスタ) 分譲率：100％（平成27年度分譲完了） 面積： 20,372.73㎡ 都市計画法： 第二種低層住居専用地域 16 ２ ラ・コスタ 概要 17 ラ・コスタ 概要 １ 物件概要 名 称 ： マリンタウン「ＬＡ ＣＯＳＴＡ」 所 在 ： 沖縄県島尻郡与那原町字東浜８９番地５１ 他 分譲総区画数 ： 102区画 分譲総面積 ： 20,372㎡ 用途地域 ： 第2種低層住居専用地域 建ぺい率 ： 50％ 容積率 ： 100％ 18 ラ・コスタ 概要 ２ 全体区画図 19 ラ・コスタ 概要 ３ 事業経過 平成19年 第１期（全２２区画）分譲開始 平成20年 第２期（全２８区画）分譲開始 平成21年 第３期（全１３区画）分譲開始 平成23年 第４期（全１３区画）分譲開始 平成24年 第５期（全２６区画）分譲開始 平成27年 全区画分譲完了 20 ラ・コスタ 概要 ４ 共同分譲方式 県が土地、住宅メーカーが建物を同時に分譲する方式。 ラ・コスタでは、ラ・コスタのまちづくりに賛同するハウスメーカーと販売 代理契約を締結し、営業はハウスメーカーが行う。 ５ 共同分譲事業者（実績） ・パナホーム株式会社 沖縄支社 ・株式会社 住太郎ホーム ・株式会社 りゅうせき建設 ・エイスバイエル ・照正組 ・大和ハウス ・T＆T 21 ３ ラ・コスタ 街づくりガイドライン 22 ラ・コスタ 街づくりガイドライン １ 目的・趣旨 住宅用地Ｃブロックにおいて、統一感のある街並景観と家同士が相互に調整 された良好な住環境を作るため、建築や外構の設計に関して共通のルール を設定する。 23 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ２ 運用方法 ハウスメーカー ①一般営業活動 ②マリンタウンの魅力訴求 ③ラコスタの魅力訴求 ④資産としての環境価値の説明 ⑤まちづくりガイドラインの説明 ⑥管理規約の説明 ①建設資金の打ち合わせ ②設計プランの打ち合わせ ③外構計画の説明と理解 ①最終設計プランの確定 ②建築見積り ③外構見積り ①契約 ②確認申請など ③工事着工 沖縄県港湾課 代行設計事務所 ①設計調整 （設計ガイドラインチェック） ②外構図の作成 ③その他のアドバイス ①土地販売 ②分譲推進 ③全体事業監修 ①最終図（建物、外構）の承認 ②港湾課への報告 24 街づくりガイドライン ラ・コスタ 購入予定顧客との設計打ち合わせ 基本設計図の作成（初回プラン） 審査代行者による図面チェック調整 設計図面の作成（確定プラン） 建物審査済み書の交付 港湾課による承認 ２ 図面審査 25 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ４ 基準チェックポイント 申請図を審査するにあたり、「街づくりガイドライン」の１８項目に従って、規 定事項や誘導事項に適合しているかチェックする。 相隣関係や外部環境に関係する項目（④、⑤、⑥、⑫、⑭、⑮、⑯）は連続 平面図、連続立面図を作成して、隣接する建物や外構との関係において チェックする。 26 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ①壁面線後退 「境界線から建物を後退させる。」 街の緑の環境を生むスペースをつくり、快適な日照・通風を確保し、良好な 相隣関係を保つために、街全体で建物の壁面線の後退ルールを設ける。 27 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ①壁面線後退 「境界線から建物を後退させる。」 壁面後退距離に満たない距離にある建築物又は建築物の部分が次の 各号の一に該当する場合は、０．５ｍ以上とする。 ①外壁又はこれに変わる柱の外面の 長さの合計（a＋b＋c）が３ｍ以下 ②物置やこれに類する用途で、軒の 高さが２．３以下でかつ床面積が５㎡ 以下の建物 ③駐車場の柱 28 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ②建物高さ 「隣地の住環境を悪化させない。」 当該住宅地は２階建て、もしくはそれに準ずる戸建住宅を前提に、良好な 住環境形成を行うため、全体の街並に相応しくなるように建物の高さ制限 を設ける。 また、掘削残土処理になどによる宅地土盛は０．２ｍ以下とする。 29 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ③屋根 「屋根を統一し街のまとまりをつくる。」 屋根の形態は、切妻や寄棟等の勾配屋根を基本にし、それが集合した 街並みをつくる。シンプルな形態な屋根により街並み景観を演出する。 陸屋根の場合は部分的に屋根をデザインして、景観的な配慮を行う。 30 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ④北西及び北側立面 「北西及び北側の外観配慮」 住宅の北西及び北側立面は、道路や後ろの隣家に対しては正面となる が、裏という強いため見苦しくなりがちである。 そこで、総２階建ては極力避け、１階部分に下屋を設けたり、勝手口を外 から見えないようにする工夫や、デザインの良い面格子、小型の通風用 窓等、北西及び北側立面にも積極的に窓をつけるなどの工夫をして、北 西及び北側立面を美しくデザインすることが必要。 31 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑤相隣関係 「隣家との窓の位置を調整する。」 隣家同士の居室の配置と窓の向き合いを調整し、相互に住みよい環境 をつくるため、住宅の基本設計の段階で、図面上の街区に、それぞれの 住宅平面図を載せてチェックし、調整を図る必要がある。 32 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑥居室配置と窓位置 「緑道を生かした建物設計」 住宅が緑道に面するときは、その良好な環境を活かし、浴室、便所等の 配置を避け、居間、ダイニング、子供部屋等の生活居室を計画する。 さらに、テラスやバルコニー、出窓等を積極的に設け、街並みと住居の相 互関係を高めるように工夫する。 33 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑦建築色彩 「リゾート住宅地らしい景観をつくる。」 屋根色は沖縄リゾートらしい赤色とし、樹木や草花の緑と美しく調和した屋 根並を形成するよう努める。外壁色は白を基本都市、明度８．０以上とする。 また、白の基本色に部分的にアクセントになるような色彩を用いることは可。 34 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑧緑道沿いの植栽 （緑化推進ゾーン） 緑道に面する宅地は、緑道沿いの緑化に努める。 緑道の線形が直線的なので、植栽の植え方を工夫し、変化をつける。 35 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑨区画道路沿いの外構 区画道路沿いの外構は、街並景観をつくるために部材を統一する。 門柱、道路沿いの縁石、植栽桝は全体で材料を揃える。 また、入口部舗装は道路景観を良好にするために統一する。 シンボルツリーは美しい並木道を作るために樹種を統一する。 36 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑩緑道沿いの各戸の入口に統一した門灯を設置する。 夜間の安全の為に、街灯の役割を兼ねる門灯を設置する。門灯の光源は 蛍光灯や水銀灯を避け、暖かい光の白熱灯を使用する。 37 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑪貯水槽「設置場所やデザインに配慮する。」 貯水槽を設置する場合は地上設置とし、通りや隣家に対して景観的に支障 の無い場所を選ぶ。やむをえず屋上に貯水槽を設置する場合は、屋根を 付けるなど景観的な配慮を行う。 ⑫サービスヤード 「宅地内に物置の設置場所を設ける。」 必要に応じて、通り景観に支障の無い場所で一坪程度のサービスヤードを 設ける。勝手口の近くに計画にし、土間床をつくる。物置・貯水槽が必要な 場合はここに設置する。 38 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑬自転車置き場 「宅地内に自転車置き場を設ける。」 必要に応じて、自転車置き場として、自転車やミニバイクが２～３台おける スペース（２ｍ×１ｍ以上）を宅地内に計画する。 ⑭隣地境界の植栽「隣家関係に配慮し、境界を考える。」 隣地境界に境界ブロックを設置する場合は、宅地地盤面より０．２ｍ以下と する。フェンスを使用する場合は、透過性のもので高さ１ｍ以下が望ましい。 また、フェンスは道路境界から１ｍまでは設置してはいけない。 39 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑮駐車場 「フェンス、ゲート、屋根は設置しない。」 駐車場にフェンスやゲート等これに類するものを設置してはならない。 隣地境界にフェンスを設ける場合は、駐車場の奥までとする。 また、駐車場に屋根を設置してはならない。 40 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑯庭の植栽 「見せたくないものは緑でおおう」 庭に植える中高木植栽は中高木植栽は、家の中から眺められるように計画 すると同時に、町並み景観にも配慮する。アイストップツリー、コーナーツリー、 ゲートツリー等は、マスタープランに従い配置する。 41 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑰検針メーター類の景観的配慮 検針メーター類は、道路や緑道から見て見苦しくない場所に誘導する。 外からの検針ができるように門柱などを利用し、電気、ガスの検針メーターの 集合化することも検討する。 42 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ⑱サブアプローチ 「緑道側にもでられるようにする。」 近隣のコミュニケーションの場となるように、沿道の宅地からの緑道の利用に 配慮する。 43 ラ・コスタ 街づくりガイドライン ５ 植栽計画図 44 ４ 現状・課題 45 現状・課題 １ 管理組合の運営について ・組合の活動が停滞中 ・入会・脱会の管理ができていない ・組合費の徴収が行われていない ・分譲初期の住民と後から入居した住民との管理組合に 対する意識の違い ２ 緑道の管理について 管理組合の活動が停滞しているため、組合としての 除草等の管理が不十分 46 現状・課題 １ 管理組合の運営について ・組合の活動が停滞中 ・入会・脱会の管理ができていない ・組合費の徴収が行われていない ・分譲初期の住民と後から入居した住民との管理組合に 今後も良好な景観を保つためには、 対する意識の違い 行政の力だけではなく、住民の力が必要。 ２ 緑道の管理について 管理組合の活動が停滞しているため、組合としての 除草等の管理が不十分 47 ご静聴ありがとうございました。 48
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