高齢者の住まいとまちづくり平成２３年１０月２１日独立行政法人都市再生機構理事石井喜三郎 ※当資料の一部または全部を無断で複写、転載することは禁じられています。１ＵＲ都市機構について ◆ＵＲ都市機構・独立行政法人として自立した経営体・独立行政法人として自立した経営体・平成22年度実績：・平成22年度実績：都市部門を含む事業収益都市部門を含む事業収益1兆1,169億円（うち賃貸住宅部門：約6.400億円） 1兆1,169億円（うち賃貸住宅部門：約6.400億円） ⇒当期純利益 ⇒当期純利益445億円 445億円・平成22年度末時点：資産14兆9,333億円、負債・平成22年度末時点：資産14兆9,333億円、負債13兆2,527億円 13兆2,527億円 ◆ＵＲ賃貸住宅の概要全体Ｓ３０年代 (平成22年度末時点) Ｓ４０年代Ｓ５０年代Ｓ６０年～Ｈ６年度Ｈ7年度～管理戸数 760,151戸 58,363戸 321,196戸 156,962戸 80,579戸 143,051戸団地数 1,751団地 168団地 377団地 347団地 393団地 466団地 ◆入居者の高齢化の状況Ｈ２２ＵＲ定期調査備考（全国）平均世帯主年齢５６．８歳５６．４歳 ※家計調査高齢者のいる世帯割合３８．９％３７．８％ ※国勢調査高齢単身世帯の割合１４．９％９．０％ ※国勢調査 2 ＵＲにおける高齢者施設、高齢者向け住宅の整備状況 ◆高齢者支援施設の誘致実績既存の団地内施設をはじめ、団地再生事業等により生み出した敷地や施設床等を活用して、高齢者施設を積極的に誘致業種合計訪問介護 55 通所介護、ショートステイ、小規模多機能 108 特養、老健、ケアハウス、有料老人ホーム、グループホーム等 34 その他（地域包括支援センター、配食サービス等） 85 合計施設のイメージ写真 282 ◆高齢者向け住宅の整備状況（高齢者向け優良賃貸住宅の供給）浴室の出入口段差を低く改良個室間、トイレの高優賃整備前高優賃整備後高優賃２１，９９０戸（平成22年度末）実績等平均家賃約５６,０００円床段差を解消平均居住人員数約１．５人減額後の入居者負担額約４３,０００円３高齢者向け住宅等の供給について（国の考え方）出展：国土交通省資料 ◆高齢者向け住宅の供給目標＜戦略目標＞ 2005年（平成17年）の高齢者人口に対する高齢者向け【全高齢者に対する介護施設・高齢者住宅等の割合】住まいの割合は、0.9％施設系住宅系介護保険３施設等 ※2 （3.5％）日本(2005) 2020年（平成32年）を目途に高齢者人口に対する高齢者向けの住まいの割合を欧米並み（３～５％）とする。（国土交通省成長戦略（H22.5.17国土交通省成長戦略会議））プライエム等平均すると年間6万戸の供給が必要ケアホーム（3.7％）英国(2001) 4.4 % 10.7 % プライエボーリ・エルダボーリ等（8.1％）デンマーク(2006) （2.5%）米国(2000) ※1 (0.9％) ナーシング・ホーム（4.0％）シェルタードハウジング（8.0％）アシステッドリビング等(2.2%) 6.2 % 11.7 % ※1 シルバーハウジング、高齢者向け優良賃貸住宅、有料老人ホーム及び軽費老人ホーム（軽費老人ホームは2004年） ※2 介護保険３施設及びグループホーム ◆地域における福祉拠点等の構築の目標生活支援施設を併設している公的賃貸住宅団地（100戸以上）の割合 16％（平成21年）概ね25％（平成32年）公営住宅、ＵＲなどの公的賃貸住宅団地生活支援施設の整備高齢者福祉施設、障害者福祉施設、子育て支援施設等 4 ＵＲ賃貸住宅団地における高齢者向け住宅、サービスの提供イメージ２０１０年調査３８．９％７．１％ ※ 高齢者(65歳以上)のいる世帯要支援・要介護者のいる世帯２０２５年推計約５０％約１０％約５％上記要支援・要介護者のうち約5割が高齢者向け住宅と仮定１０００戸規模団地を考えた場合のイメージ１０００戸規模団地を考えた場合のイメージ住替え支援 ※これらの数字はあくまでイメージです＜1000戸＞住替え支援一般住宅民間民間＜50戸＞自立型介護型高齢者向け住宅生活支援サービス（緊急通報、安否確認、生活相談、健康相談等）介護・医療の福祉拠点介護・医療の福祉拠点＜500戸＞一般住宅 (サービス対応可能) ライトな生活支援サービス（安否確認・生活相談等）介護型：民間事業者運営による高齢者向け住宅自立型：民間事業者運営もしくは民間サービス事業者と連携したＵＲ運営による高齢者向け住宅 5-1 ＵＲ団地への民間サービス付き高齢者向け住宅の誘致方法 ◆誘致方法（イメージ図） ③ 新規建物の活用団地再生 (一部建替含む) ② 既存住棟の活用（サブリース、スケルトン賃貸）（サブリース、スケルトン賃貸）建替住宅（バリアフリー）介護施設介護医療ＵＲ賃貸住宅中層住宅 (ＥＶ設置) ＥＶ設置) 中層住宅子育て ① 敷地の活用 ◆今後５年間(H23～27)での提供予定の敷地面積平成23年3月末時点での予定千葉神奈川埼玉愛知大阪兵庫奈良 4.5ha 3.2ha 1.3ha 1.3ha 2.6ha 1.4ha － 15.5ha 25.9ha 11.6ha 4.9ha 16.9ha 2.0ha 25.6ha 3.1ha 99.6ha 東京都 23区都下賃貸敷地 1.2ha 譲渡敷地 9.6ha 九州計 5-2 ＵＲ団地への民間サービス付き高齢者向け住宅の誘致方法 ◆誘致方法（民間事業者の方々からのご意見や課題等）手法民間事業者の方々のご意見や課題等 ①敷地活用・土地取得、建物建設は初期投資が過大（主に50年の定期借地）・土地賃貸は初期投資は一定抑えられるが証券化に難有り（借地期間終了後の建物残存価値等の損失を先に計上する必要有など）・高齢者向け住宅事業ではサブリースが主流であり、建物建設等の初期投資は大きく、参画可能な事業者、エリアは限定的 ②ＵＲの新規建物の活用(スケルトン賃貸、サブリース) ・民間事業者の方々から一番多い要望・長期的なビジネスにおいて安定的な公的ホルダーのニーズは高い・ただし、スケルトン賃貸については、内装費用が必要であり、内装だけでは担保価値が少ないため、融資が受けにくいとの意見もあり ③既存住棟の活用・ＵＲの資産の多くが昭和40年代から50年代にかけて建てられた団地であり、バリアフリー化（ＥＶ設置、住宅改修等）にコストがかかる・ただし民間ノウハウを活用した事例あり：例)多摩平団地 6-1 ＵＲにおける取組み事例 (ストック活用による多世代交流のまちづくり) 多摩平の森（日野市）～ルネッサンス計画２「住棟ルネッサンス事業」～改修前の住棟東電不動産棟（２棟）（団地型シェアハウス）平成23年３月入居開始たなべ物産棟（１棟）コミュニティネット棟（２棟）（菜園付き集合住宅）（サービス付高齢者向け住棟）平成23年６月入居開始平成23年10月入居開始 6-2 ＵＲにおける取組み事例 (ストック活用による多世代交流のまちづくり) ①りえんと多摩平（団地型シェアハウス）事業者：東電不動産株式会社対象住棟：244,247 号棟主な用途：団地型シェアハウス募集・運営：株式会社リビタ３室(9.10～11.68㎡)1ユニット：142室〈賃料〉：42,000円～54,000円〈共益費〉5,000円〈水道光熱費〉5,000円 6-3 ＵＲにおける取組み事例 (ストック活用による多世代交流のまちづくり) ②ＡＵＲＡ２４３（菜園付き住宅）事業者：たなべ物産株式会社企画・設計：株式会社ブルースタジオ対象住棟：243 号棟主な用途：貸し菜園・庭付き共同住宅〈１階〉１ＬＤＫ(42.3㎡)＋専用庭：６戸〈2～4階〉１ＬＤＫ(42.3㎡)：18戸〈賃料〉：88,500円～113,500円〈貸し菜園〉7,500円 6-4 ＵＲにおける取組み事例 (ストック活用による多世代交流のまちづくり) ③ゆいまーる多摩平の森（サービス付き高齢者向け住宅、コミュニティハウス）事業者：株式会社コミュニティネット設計：プラスニューオフィス対象住棟：237,238 号棟主な用途：高齢者専用賃貸住宅(申請予定)、コミュニティハウス、小規模多機能型居宅介護(予定)、食堂兼多目的室〈サービス付き高齢者住宅(登録予定)〉43㎡： 32戸〈コミュニティハウス〉21㎡・43㎡： 31戸〈家賃〉(一括前払い) 970万円（シェアタイプ23㎡）～2,880万円(42㎡) 〈共益費〉10,000円〈ｻﾎﾟｰﾄ費〉45,000円～72,500円 6-5 ＵＲにおけるその他の取組み事例定期期借借地地型型定南日吉団地南日吉団地「ココファン日吉」「ココファン日吉」園生団地園生団地「生活クラブ「生活クラブいなげビレッジいなげビレッジ虹と風」虹と風」土地地譲譲渡渡型型土高根台団地高根台団地「高根台つどいの家」「高根台つどいの家」平成 23年3月末時点実績平成23年3月末時点実績 (施設開設済み施設 ) (施設開設済み施設) ５２施設（４４団地）５２施設（４４団地）敷地・住棟の活用,ＵＲ団地へのサービス提供等についてのお問合せは下記までご連絡下さい〔問合先〕独立行政法人都市再生機構住宅経営部ウェルフェア業務支援チーム Tel 045-650-0590