Decreto Sblocca Italia circolare

Circolare del 10 novembre 2014
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Circolare Numero
40/2014
Oggetto
Le novità in materia di edilizia introdotte dal Decreto Sblocca
Italia
Sommario
Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni da
locare; Riduzione del canone di affitto; Rent to buy; Semplificazioni
in materia di edilizia; Liberalizzazione delle grandi locazioni.
Contenuto
Il Decreto Sblocca Italia (D.l. n. 133 del 12/09/2014) è intervenuto con una serie di disposizioni in materia di
edilizia, le quali prevedono l’introduzione di un’agevolazione a favore dell’acquisto di abitazioni da cedere
in locazione. Di seguito si segnalano brevemente le principali novità in materia stabilite dal Decreto Legge,
convertito in legge lo scorso 5 novembre.
1. Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni da locare.
L’articolo 21 del Decreto Sblocca Italia prevede per l'acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31
dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione od oggetto di
interventi di ristrutturazione edilizia, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da
cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato i predetti interventi è riconosciuta all'acquirente,
persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per
cento del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita nel limite massimo
complessivo di spesa di 300.000 euro. La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a
partire dal periodo d'imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con
altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.
2. Riduzione del canone di affitto.
L’articolo 19 del Decreto Sblocca Italia prevede che la registrazione dell’atto mediante il quale le parti
dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere non è
soggetto alle imposte di bollo e di registro.
3. Rent to buy.
L’articolo 23 del Decreto Sblocca Italia definisce il rent to buy, e precisamente quei contratti diversi dalla
locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto
per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento
la parte di canone indicata nel contratto.
Prevede altresì che il contratto si risolva in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni
determinato dalle parti e non inferiore ad 1/20 del loro numero complessivo.
4. Semplificazioni in materia di edilizia.
4.1 Interventi di manutenzione straordinaria (art. 17, c. 1, lett. a):
Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel
frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la
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variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia
modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.
4.2 Interventi di trasformazione urbanistica (art. 17, c. 1, lett. d):
Gli interventi di trasformazione urbanistica, dapprima descritti come “l’aumento di unità immobiliari,
modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici", sono ora definiti come: "modifiche della volumetria
complessiva degli edifici o dei prospetti”.
4.3 Interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica (art. 17, c. 1, lett. e):
Per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica attuati anche in aree industriali
dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d'uso, previa
deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico.
4.4 Permesso di costruire (art. 17, c. 1, lett. f):
È prevista la possibilità di concedere una proroga dei termini per l’inizio di ultimazione dei lavori qualora “i
lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria
rivelatesi poi infondate”.
4.5 SCIA (art. 17, c. 1, lett. l):
Sono realizzabili, mediante segnalazione di inizio attività (SCIA), le varianti a permessi di costruire che non
incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d'uso e la categoria
edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio, qualora sottoposto a vincolo, e non violano le eventuali
prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia,
nonché ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono
parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono
essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori1.
4.6 Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante:
Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione
d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria,
ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione
dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto
elencate:
- residenziale e turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale;
- rurale.
La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie
utile.
Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento
della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito2.
5. Liberalizzazione delle grandi locazioni.
È prevista all’art. 18 del Decreto una deroga per le grandi locazioni con riferimento all’art. 79 della legge 27
luglio 1978, n. 392, dove si afferma che “In deroga alle disposizioni del comma primo, nei contratti di
locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera,
per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 150 mila, è facoltà delle parti concordare
1
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, art. 22
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 38, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, art. 23-ter
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contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al
periodo precedente devono essere provati per iscritto”.
Lo studio rimane a vostra disposizione per ogni opportuno approfondimento.
Cordiali saluti
Studio Brunello e Partner
Giorgia Franceschetto
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