gli standard europei di valutazione immobiliare (evs)

INTERVENTO
GLI STANDARD
EUROPEI DI
VALUTAZIONE
IMMOBILIARE
(EVS)
Relatore
Oscar Mella
Consigliere GeoVal
GLI
GLI STANDARD
STANDARD EUROPEI
EUROPEI DI
DI VALUTAZIONE
VALUTAZIONE IMMOBILIARE
IMMOBILIARE (EVS)
(EVS) ||
GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) |
“Est modus in rebus: sunt certi denique fines,
quos ultra citaque nequit consistere rectum”
(C’è una misura nelle cose; vi sono precisi
confini, oltre i quali non può sussistere il
giusto.“) Orazio
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COME POSSIAMO DEFINIRE GLI STANDARD?
Un insieme di norme fissate per ottenerne
l ’ unificazione delle caratteristiche. (➔ ISO, UNI,
IVS, EVS). Uno standard è infatti una norma
accettata, un modello di riferimento a cui ci si
uniforma affinché sia ripetuto successivamente.
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GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE E LE
LORO APPLICAZIONI E.V.S. 2012
PARTE PRIMA:
- GLI STANDARD EUROPEI PER LA VALUTAZIONE
- APPLICAZIONE DEGLI STANDAR EUROPEI PER LA VALUTAZIONE
PARTE SECONDA: NORMATIVA DELL’UNIONE EUROPEA PER LA VALUTAZIONE
PARTE TERZA: ALTRA DOCUMENTAZIONE TECNICA
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GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE
EVS1 – VALORE DI MERCATO
EVS2 – BASI PER LA VALUTAZIONE CON VALORI DIVERSI DAL VALORE DI
MERCATO
EVS3 – IL VALUTATORE QUALIFICATO
EVS4 – IL PROCESSO DI VALUTAZIONE
EVS5 – IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE
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APPLICAZIONE DEGLI STANDARD EUROPEI DI
VALUTAZIONE
EVA1 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL RENDICONTO FINANZIARIO
EVA2 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL CREDITO
EVA3 – LA VAUTAZIONE IMMOBILIARE AI FINI DELLA CARTOLARIZZAZIONE
EVA4 – LA VALUTAZIONE DEL VALORE ASSICURABILE
EVA5 – L’APPLICAZIONE DEL VALORE DI INVESTIMENTO (WORTH) PER IL
SINGOLO INVESTITORE
EVA6 – LA VALUTAZIONE TRANSFRONTALIERA
EVA7 – LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE NEL CONTESTO DELLA DIRETTIVA
SUI GESTORI DI FONDI DI INVESTIMENTO
EVA8 – LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE E L’EFFICIENZA ENERGETICA
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EVS1 – VALORE DI MERCATO
In questa norma viene fissata la definizione di valore di mercato. Il valutatore
dovrà usare la seguente definizione tranne che nei casi in cui la normativa
preveda diversamente:
“ L ’ importo stimato al quale l ’ immobile verrebbe venduto, alla data della
valutazione, in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti
alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale,
nell ’ ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con
prudenza e senza costrizione.”
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EVS 2 – BASI PER LA VALUTAZIONE CON VALORI
DIVERSI DA QUELLI DI MERCATO
“Il Valutatore deve stabilire la finalità della valutazione prima di utilizzare come
base un valore diverso da quello di mercato.
A eccezione dei casi in cui la normativa comunitaria e nazionale disponga
diversamente, il valutatore deve utilizzare come base della valutazione dei valori
compatibili con la finalità della valutazione e, nel farlo, deve seguire i principi di
trasparenza, coerenza e uniformità.
E’ possibile che tali diversi valori di base vengano utilizzati perché lo richiede la
normativa,a causa di particolari circostanze oppure su richiesta del cliente,
quando le ipotesi che sottostanno al valore di mercato non sono applicabili o
realistiche. Il risultato non può essere un valore di mercato.”
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-Valore Equo : “Il corrispettivo che si riceverebbe per la vendita di un’attività, o
che si pagherebbe per trasferire una passività in un ’ operazione corretta tra
operatori di mercato consapevoli che hanno piena coscienza di tutti i fatti
pertinenti, che prendono decisioni coerenti ai rispettivi obiettivi”.
-Valore speciale: ” Si definisce valore speciale un giudizio sul valore che prende
in considerazione quelle caratteristiche del bene che hanno un valore particolare
per un Acquirente Speciale”
-Valore d’investimento o Worth: “ il valore d’investimento è il valore di un bene
immobile per un particolare investitore, o una classe di investitori, per investimenti
specifici od obiettivi operativi”
- Valore Cauzionale (MLV – Mortgage Lending Value) :“ Si intende il valore di
un immobile determinato da un valore che abbia eseguito una prudente
valutazione della futura commerciabilità, prendendo in considerazione gli aspetti
sostenibili a lungo termine, le condizioni normali e locali del mercato, l’utilizzo
attuale e i possibili usi alternativi. Nella stima del valore cauzionale non si deve
tener conto degli elementi speculativi”.
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-Valore assicurabile: “ Si intende l ’ importo dichiarato nel contratto di
assicurazione relativo all’immobile per il quale l’assicuratore è responsabile nel
caso in cui l’assicurato subisca un danno o una perdita pecuniaria causati da un
rischio specifico nel contratto di assicurazione e verificatosi per l’immobile. Il
valutatore che riceve istruzioni di determinare il valore assicurabile deve
determinare l ’ importo che garantisce una copertura assicurativa adeguata
all’immobile in esame.
-Costo di Riproduzione Deprezzato: “ Si intende il costo attuale necessario per
sostituire un’attività esistente con una moderna attività equivalente di riferimento,
fatti i dovuti aggiustamenti per obsolescenza fisica funzionale e tecnica”.
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EVS 3 – VALUTATORE QUALIFICATO
“Tutte le valutazioni devono essere effettuate in conformità con tali norme (EVS),
devono essere svolte da parte o sotto la stretta supervisione di un professionista
qualificato.
I Valutatori dovranno sempre mantenere i più elevati standard di onestà e
integrità e svolgere le loro attività con modalità che non arrechino pregiudizio ai
clienti, alla collettività , alla loro professione o al loro organismo nazionale di
valutazione professionale.
Il valutatore deve essere in grado di dimostrare professionalità, conoscenze e
competenze adeguate al tipo e portata della valutazione e deve rivelare qualsiasi
fattore
che
potrebbe
compromettere
una
valutazione
obiettiva.
Tutti i valutatori qualificati e le loro organizzazioni professionali o tecniche
rappresentative sono tenuti ad aderire al Codice TEGoVA di Etica e di Condotta.”
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EVS 4 – IL PROCESSO DI VALUTAZIONE
“Le condizioni che regolano il rapporto contrattuale di incarico e le basi sulle quali
viene elaborata la valutazione devono essere illustrate per iscritto e concordate
prima dell’elaborazione del rapporto di valutazione.
La valutazione deve essere studiata, predisposta e presentata per iscritto in modo
professionale.
Il valutatore deve dare garanzia sotto la sua responsabilità ( soggetto competente,
contenuto dell’incarico, comunicare eventuali scostamenti dagli standard).
Valutazioni non coerenti con gli standard, assunzioni speciali, ispezione
dell’immobile (ispezione visiva), riesame delle valutazioni (medesime condizioni
della valutazione originaria)”
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EVS 5 – IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE
“ La valutazione deve essere presentata in forma scritta, in modo chiaro e
professionale e deve spiegare in maniera trasparente quali siano le istruzioni, le
finalità le basi, la metodologia, le conclusioni e l’utilizzo previsto della valutazione.
Rapporto e certificato di valutazione (Possono essere distinti o incorporati in unico
documento)
Rapporto di valutazione: si intende un documento che illustra in dettaglio l’ambito
di applicazione, le principali assunzioni adottate, la metodologia applicata e le
conclusioni dell’incarico di valutazione. Il rapporto offre un’opinione informata
riguardo al valore, sostenuta da una o più basi per la valutazione tra quelle
riconosciute dagli Standards Europei per la Valutazione.
Il certificato di valutazione deve contenere una conferma del prezzo o del valore
determinato, senza che occorra descrivere il contesto, le ipotesi di base o i
processi analitici sottostanti al’importo riportato.
I rapporti devono essere: in forma scritta, giudizio chiaro, oggettivi, trasparenti.”
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EVA 1 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL
RENDICONTO FINANZIARIO
“L’obiettivo della rendicontazione finanziaria è quello di fornire informazioni su
una particolare entità, tali che possano essere utili alla comunità degli investitori,
dei finanziatori e degli altri creditori nel momento in sui devono decidere se
mettere a disposizione le loro risorse per quella entità. Le decisioni possono
riguardare l’acquisto, la vendita o il possesso di partecipazione e titoli di debito
ovvero la fornitura o conclusione di finanziamenti e altre forme di credito.
La classificazione delle attività in cinque categorie:
A.A uso del proprietario ai fini dell ’ attività e di impresa, sia specialistica sia
generale.
B.Beni investimento finalizzati alla produzione di reddito o maggiori rendimenti di
capitale.
C.Surplus rispetto ai fabbisogni dell’attività d’impresa.
D.Proprietà che costituiscono immobilizzazioni , ma che fanno parte delle attività
correnti.
E.Leasing.”
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EVA 2 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL CREDITO
“L’applicazione si riferisce a tutte le valutazioni preparate prima di un nuovo
finanziamento, un rinnovo oppure un prestito aggiuntivo o in vista del suo
ottenimento.
Vengono classificate cinque categorie:
•Investimenti immobiliari
•Immobili ad uso del proprietario
•Immobili in corso di sviluppo
•Immobili normalmente valutati in base al loro potenziale commerciale
•Risorse soggette a esaurimento – risorse minerarie, ecc.
Nella valutazione si ricorre alle basi di valore già citate nell’ EVS1 e EVS2.”
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EVA 2 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL CREDITO
“In questa applicazione viene messo in particolare risalto il valore Cauzionale
(MLV – Mortgage Lending Value). Il valore cauzionale deve fornire una stima del
valore sostenibile nel lungo termine del bene di garanzia , per guidare le decisioni
interne durante il processo di decisione del finanziamento su aspetti quali il
rapporto tra mutuo e valore dell’immobile LTV (Loan- to- Value), il piano di
ammortamento, la durata del finanziamento, il finanziamento e la gestione del
rischio.
La differenza tra MLV e valore di mercato risiede nel fatto che il primo deve
essere una stima del valore dell’immobile nel lungo periodo, la seconda è il
valore alla data della valutazione. L’MLV non rappresenta un valore “spot” ma
serve ad esprimere le aspettative prudenti del valore dell’immobile nel lungo
periodo, non è corretto fare una semplice correzione percentuale per ottenere una
delle due misure dall’altra.
Basi: trend dei mercati, scelta dei redditi, dei saggi di capitalizzazione, ubicazione
ecc. “
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EVA 2 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL CREDITO
MLV – Mortgage Lending Value
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EVA 3 – LA VALUTAZIONE AI FINI DELLA
CARTOLARIZZAZIONE
“La cartolarizzazione può essere definita come il processo mediante il quale le
attività commesse al mercato immobiliare vengono convertite in titoli cartacei
negoziabili che mettono insieme il debito o le percentuali di partecipazione nei
beni immobiliari( es. mutui) in una forma che viene venduta e il cui flusso va agli
investitori.
Per una valutazione ai fini della cartolarizzazione un valutatore si deve
concentrare su:
•Valutazione del valore di mercato e del VALORE CAUZIONALE MLV
•Valore degli asset o valore sostenibile degli asset di un portafoglio
•Rischi di mercato e rischi immobiliari
ll valutatore deve preparare una stima strutturata del rischio prendendo in
considerazione sia il rischio di mercato sia quello immobiliare“
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EVA 4 – LA VALUTAZIONE DEL VALORE
ASSICURABILE
“Metodo di stima:
•Determinazione delle superfici SIL per immobili commerciali e SEL per immobili
residenziali
•Stima del valore deve essere basata sul pieno costo di sostituzione
•Influenza dei diversi fattori che costituiscono il costo di costruzione ( tipologia,
ubicazione, qualità della costruzione ecc.)
•Costo di ricostruzione risulta più alto del valore a nuovo (ubicazione, vincoli, ecc.
•Descrizione: ubicazione, alloggi, numero dei piani, servizi condominiali ,
allestimenti interni e esterni, autorizzazioni urbanistiche, condizioni dell’immobile,
costi di eventuali elementi aggiuntivi,ulteriori costi per aspetti fiscali IVA. “
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EVA 5 – L’APPLICAZIONE DEL VALORE DI
INVESTIMENTO (WORTH) PER IL SINGOLO
INVESTITORE
“Metodo di stima:
Per la stima del valore di investimento (Worth), il valutatore deve normalmente
usare il modello dei flussi finanziari attualizzati o tecniche equivalenti. Talvolta può
essere appropriato l ’ uso del procedimento di stima denominato residual
techniques.
Una volta stimati i flussi di reddito e di costo, con i rischi relativi a entrambi
durante il periodo in cui l’investitore detiene l’immobile, l’elemento finale dei
flussi di cassa sarà il seguente:
•Importo di vendita finale in caso di leasing
•Valore del terreno nel caso in cui l’investitore detenga il bene fino alla sua vita
utile
•Valore atteso dell’immobile qualora venga venduto prima della vita utile “
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EVA 6 – LA VALUTAZIONE TRANSFRONTALIERA
“Illustra i requisiti di base che il valutatore deve possedere se intende offrire un
servizio di valutazione immobiliare in un Paese diverso da quello in cui opera
normalmente. Tali requisiti si basano sui seguenti elementi:
•Le qualifiche professionali
•L’esperienza professionale
•La conoscenza del mercato
•La conformità alla normativa locale
•La trasparenza
•L’indipendenza
•L’esclusione dei conflitti d’interesse “
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“Il valutatore deve dimostrare di avere la capacità di operare nel Paese ospite.
Deve possedere i seguenti elementi:
•Informazioni aggiornate
•Una buona conoscenza dei principi europei per la valutazione
•Esperienza professionale nel mercato immobiliare per la tipologia di immobile che
si intende valutare
•Conoscenza del mercato e della normativa immobiliare del Paese ospite
•Consolidare la propria conoscenza attraverso programmi di sviluppo professionale
del paese ospite
•Saper comunicare in modo efficace con il cliente
•Rapporto di valutazione chiaro tanto minore è la conoscenza del cliente in merito
al mercato
• Contenere eventuali differenze materiali tra le consuetudini tra il Paese del cliente
e il Paese terzo.
•Contenere dati, fonte dei dati, in modo da poter giudicare la qualità e gli effetti che
questi hanno sulle dichiarazioni del valutatore.“
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EVA 7 – LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE NEL CONTESTO
DELLA DIRETTIVA SUI GESTORI DI FONDI DI
INVESTIMENTO ALTERNATIVI
“ Questa applicazione si riferisce alla valutazione dei fondi di investimento
alternativi (AIF) ai sensi della Direttiva AIFM. I fondi di investimento alternativo che
effettuano investimenti immobiliari possono essere fondi aperti oppure chiusi. Il
professionista si deve attenere alle regole nazionali per la valutazione dei fondi di
investimento alternativi. In condizioni normali, la valutazione si effettua sulla base
del valore di mercato.
IL valutatore esterno deve essere obbligatoriamente iscritto ad albo
professionale,presentare sufficienti garanzie per assolvere efficacemente alle
funzioni di valutazione, non delegare a terzi la funzione di valutazione,
responsabilità per eventuali negligenze o carenze derivanti dallo svolgimento delle
sue funzioni, obbligo di comunicare la nomina alle autorità competenti.
Cadenza delle valutazioni, almeno una volta all’anno, ma per i fondi aperti va
individuata una cadenza temporale idonea al tipo di attività; questo può portare ad
aumentare la frequenza delle valutazioni.“
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EVA 8 – LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE E
L’EFFICIENZA ENERGETICA
“Le valutazioni effettuate sulla base del valore di mercato o comunque rilevanti per
la vendita o la locazione a un nuovo locatario di un edificio soggetto al regime di
certificazione devono tener conto di un EPC in corso di validità. Generalmente
sono ricomprese in questa fattispecie le valutazioni per i finanziamenti garantiti, in
quanto il soggetto finanziato è spesso interessato a conoscere il valore di cessione
dell’immobile.
Il valutatore deve visionare il EPC, e assicurarsi che sia in corso di validità per la
valutazione di cui è incaricato.
Nei casi in cui il EPC è obbligatorio, il livello di classificazione energetica può
avere un impatto sul valore. Il valutatore dovrà essere in grado di giudicare, grazie
alla sua conoscenza del mercato, l’incidenza del caso in studio.
Sta al giudizio professionale del valutatore decidere se riportare nella valutazione la
sola esistenza o anche i contenuti dell’attestato.“
GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS)
E.V.S. 2016

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