IL SETTIMANALE

l'italia
Arrivano gli investitori stranieri
è nel radar
58
29 marzo 2014
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
La ricerca
è fondamentale
per il real estate
Intervista a
Daniela Percoco, REAG
Jacopo Palermo
(Imm. Percassi):
una nuova generazione
di manager esterni
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organizza il CONVEGNO
GLI INVESTIMENTI STRANIERI
NEL REAL ESTATE
I deal nel mercato immobiliare italiano: dinamiche e tendenze
mercoledì 16 aprile
ore 08:45 - MILANO
RELATORI
Guglielmo Pelliccioli
Moderatore
Antonio Sanchez Fraga
Alessandro Mazzanti
Valeria Falcone
Stefano Keller
Monica Cannalire
Luigi Croce
Gualtiero Tamburini
Ivan Mallardi
Luca Zaffaroni
Jerry Boschi
RINASCIMENTO RE
CARLYLE GROUP
INTER IKEA CENTRE ITALIA
FEDERIMMOBILIARE
RBS CAPITAL RESOLUTION
CBRE
Foncière lfpi italia
NCTM Studio Legale
MORGAN STANLEY
ECE
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PARTNER SCIENTIFICO
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editoriale
Un’euforia da sconto
La ripresa del mercato passa dalla prima ondata di acquisti speculativi
Chi ha vissuto la settimana del MIPIM di metà marzo ha avuto
la netta sensazione che per l’Italia corresse un’aria nuova, più
interessante agli occhi degli investitori esteri. Addirittura non
dei soliti arabi o fondi sovrani asiatici ma degli americani, che
hanno riscoperto, come per magia, quanto sia bella l’Italia. Intendiamoci bene, si tratta di gente che non si muove in base al
sentimento ma alle indicazioni dei computer che analizza con
estrema freddezza la convenienza ad allocare risorse dei singoli paesi e per specifici prodotti. Sono arrivati puntuali con la
precisione appunto di un investitore super informato che, per
intenderci, ha stabilito che la Spagna era già oltre il punto più
basso inferiore e quindi meno conveniente di noi. Si chiamano investitori speculativi e fanno il loro lavoro, non dobbiamo
né scandalizzarci né sorprenderci: chi ha i soldi va a spenderli
dove la merce costa meno ed è di buona qualità. Come ci
comportiamo noi quando facciamo la spesa al supermercato. Il piccolo problema per questa gente è che nell’arco di tre/
cinque anni dovrà rivendere i propri asset a qualcun altro che
sia disponibile a comperarli ad un prezzo maggiorato almeno del 30 per cento. Ecco la sfida dei cosiddetti speculatori
che, d’ora in avanti, dovranno trascinare il mercato a crescere.
Purtroppo non abbiamo abbastanza prodotto da offrire (alle
condizioni che interessano gli stranieri) perché ancora troppi
immobili sono vincolati a quotazioni troppo alte. Da qui ne
deriva un ulteriore pericolo: che molti detentori di patrimoni o
immobili di pregio stiano alla finestra cercando di non vendere ora ma al prossimo giro, quando appunto i prezzi saranno
più alti. È una scommessa che non ci sentiamo né di avallare
né di sconfessare. Diciamo che siamo più interessati a guardare oltre questa fase di mercato, quando cioè si tornerà a
fare vero real estate e quindi a gestire e valorizzare i beni. E lì
che toccherà ai nostri operatori.
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
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agenda della settimana
AGENDA
genova
HOUSING: PIANIFICAZIONE
01 SOCIAL
E PROGETTAZIONE INCLUSIVE
marteDì
VAI
Organizza: RICS Italia
Genova: presso Palazzo Tursi - via Garibaldi 9,
con inizio alle ore 17.00
milano
DEGLI ASPETTI FISCALI NELL’ACQUISIZIONE
04 ANALISI
E GESTIONE DI PORTAFOGLI IMMOBILIARI
venerDì
VAI
Organizza: Politecnico di Milano - Dipartimento ABC
Milano: presso Edificio Nave del Politecnico - Via Bonardi 9,
con inizio alle ore 9.00
Office | Retail | Hospitality
Le regole
del general contracting:
qualità nella delivery
e rispetto dei tempi
Dall’office fit out al retail, dall’hospitality al residenziale di pregio: ISG “riempie”
i metri quadrati che gli vengono affidati, accettando sfide, integrando competenze e risorse.
Sempre con un solo obiettivo: realizzare ambienti efficienti, flessibili e di valore.
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NOMISMA
OUTLOOK FLASH
Analisi dell’attività imprese esportatrici italiane
Italia: imprese manifatturiere esportatrici
(in % del totale imprese manifatturiere)
imprese esportatrici
2011
21,0
imprese esportatrici
imprese esportatrici
che vendono all'estero che vendono all'estero
più del 50% del
più del 75% del
loro fatturato (2010)
loro fatturato (2010)
2,0
1,0
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat
Il contesto europeo si caratterizza per una marcata impronta mercantilistica: tutti i
paesi, dalla Grecia alla Germania, perseguono simultaneamente modelli di crescita
guidati dalle esportazioni. Cercare di guadagnare competitività gli uni sugli altri ne è la
naturale conseguenza. In assenza di cambio, la svalutazione interna è il meccanismo
attraverso cui si realizza questo processo. La riuscita, in termini di export, di queste
politiche implica spostamenti di risorse dalle imprese in contrazione a quelle in
espansione. Per assecondare tale meccanismo sarebbero necessarie istituzioni
efficaci di assistenza universale e di reinserimento professionale per chi perde il posto
di lavoro. Soprattutto, occorrerebbe che emergesse un numero sufficiente di imprese
in espansione, per assorbire le riduzioni di manodopera da quelle in contrazione.
Credit crunch ed esiguità della ripresa fanno venire meno questa condizione. Il taglio
del cuneo fiscale può essere una via alternativa, ma richiede il reperimento di ingenti
risorse se si vuole conciliare l’obiettivo della competitività con quello del sostegno del
reddito delle fasce più deboli.
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Cosa cercano gli investitori globali
Cosa cercano
gli investitori globali
L’Italia ora è appetibile
ma c’è l’incognita prodotto
a cura di Marco Luraschi
Dai pareri che abbiamo raccolto tra gli operatori al lavoro nel
settore “corporate” abbiamo appreso che il ritorno dell’interesse degli investitori internazionali nasce da lontano. Secondo gli esperti già a fine 2012 e inizio 2013 si potevano intravedere le prime fiammelle di un fuoco che sarebbe tornato ad
ardere. Tutti sono concordi sul fatto che il punto di svolta sia
stato il deal del Qatar con Hines a Porta Nuova, che ha rimesso la bandiera italiana sulla mappa delle grandi operazioni
immobiliari mondiali. Adesso però siamo entrati veramente
nel pieno del boom: fondi di investimento US, fondi sovrani,
fondi pensione europei cercano nel nostro Paese le opportunità che sui mercati principali ed emergenti non esistono più.
Ma è tutto oro quel che luccica? Sicuramente no. Ci sono alcune controindicazioni: il mercato italiano offre solo in parte
il prodotto cercato dagli investitori, di nuovo sviluppo si parla pochissimo, la dinamica dei prezzi è ancora incerta. Quali sono i concetti principali che abbiamo carpito? Si cercano
sempre prodotti “prime”, a reddito, con valori a sconto, città
primarie, preferenza per il settore commerciale, molta attenzione all’alberghiero emergente ma anche un ritorno della
logistica, passaggio da un mercato dominato dagli opportunistici ad uno più equilibrato con interesse concreto degli investitori long-term. In termini di trasparenza molto spesso si
conosce il valore del deal concluso ma quanto a rendimenti…
regna il buio assoluto. Qui c’è da lavorare.
DEALS ESTERI
2014
Numero totale
dei deals 2014
16
Numero deals con
acquirenti esteri
5 (31% del totale)
Volume totale
deals 2014
€ 655,25 mln
Volume deals con
acquirenti esteri
€ 417,5 mln
(64% del totale)
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Cosa cercano gli investitori globali
Negli USA e nel Nord Europa il real estate è in fase di pieno rilancio e anzi c’è anche chi teme l’esplosione di nuove
bolle immobiliari (provocate dal rapido incremento dei prezzi, non giustificato dal valore del sottostante) specialmente a Londra. La ripresa dei mercati occidentali (Sud Europa
escluso) è ora sostenuta anche dall’aspettativa di una crescita dell’inflazione, oltre che dall’emergente fenomeno del
cosiddetto re-shoring che aumenta la domanda di immobili
produttivi necessari per riportare le attività manifatturiere in
sede, a causa dell’incremento del costo del lavoro nei Paesi in
via di sviluppo che acuisce i maggiori costi logistici correlati
alla produzione delocalizzata. È arrivato anche il momento
dell’Italia, una volta che i mercati di prima e seconda fascia
avranno espresso ed esaurito quella reddittività che ora è
ricercata anche nel Sud Europa, se pure con maggiori rischi.
Il trend di ritorno degli esteri in Italia è in partito già nell’autunno del 2012 con importanti operazioni come quella del
fondo del Qatar su Porta Nuova e quella di Morgan Stanley
su Auchan. Sono due i fattori che hanno principalmente contribuito a questo ritorno: il lavoro del governo Monti all’estero, con roadshow tra investitori e operatori economici esteri,
che ha ridato credibilità all’Italia; la politica di difesa dell’euro
avviata dalla BCE a luglio del 2012. Gli investitori che sono
interessati al real estate italiano hanno profili opportunistici
quali Blackstone, Cerberus, Apollo, Lone Star, Soros, Tristan,
Orion e Benson Elliott. Guardano a portafogli e genericamente ad asset svalutati in modo significativo. Il mio messaggio
è tuttavia di grande cautela perché questi investitori sono
attratti dalle condizioni di re-pricing, visto che le condizioni
macroeconomiche del Paese sono ancora in difficoltà, ed
eventuali euforie, che potrebbero generare a breve aspettative di rialzo dei prezzi, temo possano nuovamente bloccare
le transazioni perché questo è ancora un mercato del buyer.
Guido inzaghi
ULI
paolo bellacosa
CBRE
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Cosa cercano gli investitori globali
I mercati stanno attraversando un periodo di grande fermento e l’Italia continuerà ad attrarre investitori stranieri. Il volume totale degli investimenti nel 2013 (intorno a €4 mld) è
cresciuto di oltre il 70% rispetto all’anno precedente e il retail
ha rappresentato il settore trainante passando da un volume
di €360 mln nel 2012 a €1.280 mln lo scorso anno. La ripresa
si sta verificando molto più rapidamente di quanto non fosse atteso, poiché gli investitori sono stati attratti dai rendimenti interessanti e dalla qualità degli immobili disponibili. Il
mercato immobiliare italiano è ritornato a muoversi in modo
dinamico. Con la rinnovata fiducia da parte degli investitori e
l’ingresso di nuovi acquirenti provenienti dall’Asia e dal Medio
Oriente, il 2014 si prospetta un anno interessante.
Il 2014 si presume essere un anno interessante in termini di
volumi. Se nel 2013 dominavano i fondi opportunistici, oggi
riscontriamo l’aggiunta di istituzionali con profilo più prudente, meno propensi al rischio. Capitali gestiti da fondi sovrani
soprattutto asiatici, fondi pensioni Nord europei e americani
sono in Italia alla ricerca di prodotto di qualità e ritorni superiori alla media. I settori maggiormente interessati sono
retail e uffici. In realtà dovremmo constatare che l’approccio
dei fondi opportunistici in Italia non è stato certamente temerario, tanto che spesso le opportunità e i deals perseguiti o
completati sono pressoché analoghi a tutte le altre tipologie
di investitori. La positiva presenza contemporanea di fondi
speculativi e core plus nel mercato porterà nel 2014 “confusione” a livello di pricing e sta allontanando le posizioni di
prezzo tra venditori e acquirenti con conseguente stagnazione temporanea che si risolverà con il tempo o con una netta
polarizzazione dei mercati. Il quadro è completato dalla cronica mancanza di prodotto di qualità, soprattutto nel settore
logistico e alberghiero.
stephen screene
Cushman & Wakefield
davide dalmiglio
JLL
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Cosa cercano gli investitori globali
Preferiamo investire in immobili a reddito e stabilizzati, caratterizzati da prime location, conduttori di primario livello
reputazionale e durata dei contratti di locazione medio-lunga, alta qualità degli asset. La priorità è assegnata al settore
retail, quindi centri commerciali e immobili commerciali ‘high
street’. L’obiettivo è di investire in Italia Nord-Centro. Secondariamente, investiremo anche nel settore direzionale, con le
stesse caratteristiche qualitative, principalmente a Milano.
Sia nel settore retail sia nel settore uffici, esiste una certa flessibilità nella composizione dell’analisi e quindi nella selezione
dei potenziali oggetti d’investimento. Non siamo interessati a
investire nei settori residenziale e hospitality, mentre abbiamo creato una JV nella logistica con un primario operatore
per effettuare congiuntamente investimenti in Europa, quindi
anche in Italia.
mauro montagner
Allianz Real Estate
La nostra strategia prevede:
- Acquisizione di centri commerciali esistenti, con le seguenti caratteristiche: essere dominante nel suo bacino di
riferimento; avere un bacino di oltre 200.000/300.000 abitanti; avere una GLA di oltre 25.000mq; avere tenant/operatori
internazionali/nazionali di grande attrazione; un grande plus,
avere la potenzialità di ampliamento/ristrutturazione.
- Sviluppo di centri commerciali nuovi, con queste caratteristiche: come primi progetti di sviluppo in Italia, essere collocato in città del Centro/Nord d’Italia; essere dominante nel
suo bacino di riferimento; avere un bacino di oltre 300.000
abitanti; avere una GLA di oltre 30.000mq.
- Servizi a terzi di property management e di assistenza nella fase di sviluppo di un progetto, dove e quando è necessario il valore aggiunto di un professionista con oltre 40 anni di
esperienza nel settore RE dei centri commerciali.
jerry boschi
ECE
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Cosa cercano gli investitori globali
Durante l’IHIF di Berlino e il MIPIM di Cannes abbiamo avuto
la conferma che il comparto alberghiero italiano torna a essere d’interesse per le grandi compagnie d’investimento. Si
cercano strutture già esistenti nelle città più importanti ma
anche nuovi sviluppi sia nei centri cittadini quanto in zone
di villeggiatura. Il livello della struttura può essere elevato e
migliorato attraverso opere di ristrutturazione. Gli investitori
sono molto attratti anche da edifici residenziali ed ex uffici
che si possano riqualificare in alberghi e, nelle grandi città,
essere anche adattati a serviced apartment. Le prospettive
possono essere ottime se i prezzi di vendita di queste strutture sono adeguati al loro valore attualizzato e snellendo i
processi burocratici che, negli ultimi anni, hanno un po’ fatto
desistere gli operatori esteri dall’investire in Italia, preferendo
altri Paesi.
Le grandi città sono sempre rimaste nell’attenzione di società come la nostra, mentre località secondarie o quelle
marittime con clientela meno internazionale forse soffrono
più la crisi e vengono prese meno in considerazione. Per il
nostro gruppo le barriere d’entrata finora erano piuttosto
alte, non solo per la burocrazia, ma soprattutto per gli alti
valori immobiliari. Speriamo che la solidità e l’affidabilità
di Motel One creino fiducia in noi e possano aiutare ad accedere a nuove opportunità. Visto che il nostro concetto si
basa sulla massima efficienza degli spazi, gli immobili che
si prestano di più per realizzare un Motel One sono palazzi
a uffici da convertire, oltre a terreni edificabili, naturalmente. Motel One si propone come partner complementare per
sviluppatori, proprietari, costruttori, progettisti e per tutti coloro che operano nel mondo immobiliare.
gianna trevisani
Interna Real Estate
ulrich demetz
Motel One
dinamiche e tendenze degli investimenti esteri
dinamiche e tendenze
degli investimenti esteri
I deals stranieri nel mercato immobiliare
protagonisti al convegno de ilQI
a cura di Elena Curnis
Gli investimenti da parte di operatori esteri nel mercato immobiliare italiano saranno al centro anche del prossimo convegno organizzato da il Quotidiano Immobiliare, presso lo
Studio Legale NCTM. Il 16 aprile, avrà luogo, infatti, l’evento
Gli investimenti stranieri nel real estate. I deal nel mercato immobiliare italiano: dinamiche e tendenze, che vedrà un
ricco panel di relatori, moderati da Guglielmo Pelliccioli, confrontarsi sul tema da diversi punti di vista. In apertura verrà
dato spazio all’analisi del trend degli investimenti stranieri e
le prospettive future, a cura del presidente di Federimmobiliare, Gualtiero Tamburini, seguita dalla relazione di Luigi Croce,
di NCTM, che parlerà della misura 28 del piano ‘destinazione
Italia’ per rilanciare la competitività, come ci anticipa: “Per catalizzare l’interesse degli investitori stranieri nel mercato immobiliare italiano è necessario mettere a disposizione strumenti di investimento che permettano di realizzare obiettivi
di redditività in linea con le aspettative e almeno equivalenti
a quelli di analoghi strumenti europei. A tale proposito, i Fondi Immobiliari e le Società di Investimento Immobiliare Quotate (S.I.I.Q.) possono rispettivamente continuare a essere
e diventare strumenti idonei al perseguimento degli obiettivi d’investimento, controllo e redditività di chi guarda al – e,
auspicabilmente, investe nel – Bel Paese. In entrambi i casi
puntando, nel rispetto delle norme, a un obiettivo di flessibilità, dinamicità e snellimento delle strutture che consenta
effettivamente a chi investe di non sentirsi eccessivamente
ingessato nella gestione a discapito del rendimento. ‘Sento
a pelle, scelgo a naso e sbaglio poco’ mi ha detto un amico
qualche giorno fa...”.
Antonio Sanchez Fraga di Rinascimento RE, che illustrerà
come attirare gli investitori stranieri attraverso la ricerca di
CONVEGNO
Milano
16 APRILE
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PERSONA
luigi
croce
SOCIETà
nctm studio
legale
associato
dinamiche e tendenze degli investimenti esteri
Guglielmo Pelliccioli
Gualtiero Tamburini
Luigi Croce
Moderatore
FEDERIMMOBILIARE
NCTM Studio Legale
Antonio Sanchez Fraga
Luca Zaffaroni
Ivan Mallardi
RINASCIMENTO RE
RBS CAPITAL RESOLUTION
MORGAN STANLEY
Valeria Falcone
Alessandro Mazzanti
Jerry Boschi
CARLYLE GROUP
CBRE
ECE
Monica Cannalire
Stefano Keller
INTER IKEA CENTRE ITALIA
Foncière LFPI Italia
modelli di investimento innovativi, precederà l’intervento di
Luca Zaffaroni, RBS CAPITAL RESOLUTION, che fornirà alcuni dati sull’andamento del mercato e focalizzerà la sua relazione sulla visione dell’Italia da parte degli investitori stranieri. “L’intervento verrà idealmente suddiviso in due parti”,
dichiara Zaffaroni. “Nella prima verranno forniti alcuni numeri
e dati con riferimento all’andamento del mercato nell’ultimo
anno, cercando di approfondire motivi e logiche che guidano
l’interesse degli investitori. Nella seconda parte si proporranno alcuni spunti di riflessione sulla possibile evoluzione del
focus degli investitori internazionali, anche sulla base di alcune peculiarità degli investimenti recentemente effettuati”.
Morgan Stanley, Carlyle Group, CBRE, ECE, Inter Ikea Centre
Italia e Foncière LFPI Italia saranno le società internazionali
che parleranno della loro esperienza di investitori nel mercato
italiano, sottolineando i pro e i contro del real estate tricolore, gli obiettivi e le strategie future per meglio operare nel
Bel Paese. Stefano Keller, Foncière LFPI Italia, darà “una sua
visione, forse un po’ particolare e fuori dal coro, del mercato
italiano oggi e delle scelte di investimento. Siamo davvero sicuri che il mercato attuale abbia davvero reagito alla crisi e
abbia messo in atto quelle misure tali ad attirare veramente
investitori istituzionali internazionali con voglia di rimanere
nel nostro Paese per lungo tempo? Sarà una buona occasione anche per delineare le nostre strategie di investimento in
Italia con raffronto tra deal che abbiamo fatto nel Bel Paese
e quelli che ancora oggi si possono fare all’estero e che abbiamo recentemente concluso. Sicuramente essere piccoli e
guardare prodotti non da tutti desiderati come le location secondarie, in questo momento, aiuta!”, conclude Keller.
PERSONA
luca
zaffaroni
SOCIETà
rbs capital
resolution
PERSONA
stefano
keller
SOCIETà
foncière
lfpi
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Manager esterni di nuova generazione
Manager esterni
di nuova generazione
Attivatori di sinergie delle realtà a conduzione familiare,
l’esperienza di Immobiliare Percassi
a cura della redazione
Il settore immobiliare è polarizzato in poche società strutturate di grandi dimensioni, che rispondono a logiche aziendali
managerializzate, e in molte realtà frammentate, anche con
numeri importanti, a conduzione ancora spiccatamente familiare. In conseguenza della crisi si è ormai acclarata la necessità di ripensare i modelli di business, di affrontare situazioni più complesse lungo diverse dimensioni, e di giovarsi di
nuove visioni finalizzate a riposizionare i prodotti e l’approccio al mercato. È per questo che sta diventando sempre più
impellente l’inserimento di giovani manager esterni che, per
dinamismo, formazione e visione, consentano di presidiare
la redditività e la sostenibilità di medio periodo del business.
In questa chiave la comprensione del valore aggiunto di giovani manager esterni alle realtà familiari del real estate può
consentire la costruzione di partnership di successo per entrambe le parti. Oggi incontriamo Jacopo Palermo, Direttore
Generale di Immobiliare Percassi.
PERSONA
jacopo
palermo
SOCIETà
immobiliare
percassi
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Manager esterni di nuova generazione
In questo quadro, quali sono gli obiettivi di un’azienda che
si affida ad un manager esterno di nuova generazione?
I driver che guidano la scelta di managerializzazione in ottica
di sostenibilità sono fondamentalmente riconducibili a due
obiettivi essenziali e a due collaterali. I primi sono l’apporto
di competenza e lo stimolo dei processi di crescita, i secondi
sono il miglioramento della performance e il supporto, ove ve
ne siano i presupposti, al passaggio generazionale.
Quali contributi può portare il manager per perseguire gli
obiettivi essenziali?
Innanzi tutto dotare l’azienda delle competenze specifiche
che le mancano. Nuove e più approfondite competenze diventano un prerequisito per ripensare i modelli di business;
diversamente si rischia di fossilizzarsi su modelli precedenti
ormai divenuti insostenibili. In questo senso i giovani manager possono contare su percorsi formativi ampi che partono
dagli studi universitari e, in genere, sfociano in master più o
meno articolati; la multidisciplinarietà che ne deriva si traduce in valore aggiunto per l’azienda.
Strettamente collegata alla necessità di competenze vi è poi
la volontà di perseguire e favorire i processi di crescita. Una visione ampia legata a variegate esperienze professionali consente di ampliare l’orizzonte delle opportunità; è il think out
of the box che spesso manca a chi ha vissuto ed è cresciuto
sempre nello stesso ambiente. Oggi manager giovani hanno
frequentemente trascorsi professionali in segmenti attigui o
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Manager esterni di nuova generazione
complementari al real estate oltre ad esperienze all’estero;
viene così sviluppata anche una capacità di relazione che è un
elemento essenziale da trasmettere all’azienda. Competenze
ed esperienza consentono al manager di indirizzare l’azienda
verso cambiamenti strategici ed organizzativi rilevanti.
In che termini invece il manager esterno può contribuire al
raggiungimento degli obiettivi collaterali?
Per quanto riguarda il miglioramento delle performance
aziendali va considerato che spesso la conduzione familiare
porta alla formazione di schemi operativi non sempre efficienti, ma che essendosi consolidati negli anni hanno l’effetto
di costruire un’area di comfort dalla quale è difficile uscire.
A questo si aggiunge anche la difficoltà di gestire interventi
organizzativi (riassetti, turnover, etc) in presenza di rapporti
di lunga durata anche a carattere personale. In questo caso il
manager esterno garantisce maggiore imparzialità nella reingegnerizzazione, dei processi, nella risoluzione delle criticità
e nella valorizzazione delle risorse, il tutto con un approccio
result oriented.
Infine, quando si è in presenza di ricambio generazionale spesso l’assunzione della leadership, da parte di membri
di nuova generazione della famiglia, può lasciare scoperti aspetti operativi critici nello sviluppo del business a causa dei possibili gap di competenze e di esperienze. Il lavoro
congiunto del leader familiare, che imposta le strategie, con
il manager esterno, consente di compensare i gap e creare
sinergie coerenti con il processo di crescita. In questo caso
è fondamentale da parte del manager la corretta comunicazione delle proposte di cambiamento, che siano coerenti con
i valori di fondo dell’azienda e che tengano conto anche delle
specificità familiari ma senza accondiscendenza.
Immobiliare Percassi nasce sul caposaldo di una
storia di imprenditorialità
e passione, dall’esperienza e dalla professionalità
della storica impresa di
costruzioni fondata nel
1963 da Santo, Rino e Giuseppe Percassi, ai quali
negli anni seguenti si unisce il fratello Antonio.
Il Gruppo, oggi guidato
dall’AD Francesco Percassi, partendo dalle solide
basi e fondamenta gettate dai suoi fondatori e forte di un percorso di crescita e importanti traguardi
raggiunti, nel 2011, ha deciso di affrontare il nuovo
contesto del mercato con
un ricambio generazionale e dotandosi di una
struttura managerializzata con un forte sguardo
alle strategie future.
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la ricerca che aiuta il business
La ricerca
che aiuta
il business
Daniela Percoco approda in Reag
a cura di Guglielmo Pelliccioli
La carriera di Daniela Percoco si allontana da Bologna e approda a Milano, più esattamente ad Agrate Brianza presso
la multinazionale dei servizi REAG.
Pronta al grande salto? In particolare quale sarà il suo ruolo
all'interno della società guidata da Leo Civelli?
REAG e Leo Civelli sono da oltre vent’anni sinonimo di consulenza specialistica e indipendente nel real estate. Una realtà, quella di REAG, di elevatissimo profilo professionale e
ampiezza delle tematiche coperte, con un occhio attento a
tutto ciò che è novità e innovazione. Il tutto inserito in una dimensione internazionale di portata globale. Direi che questo
mix è più che sufficiente per attrarre l’interesse di chiunque
lavori nel settore immobiliare. A ciò si aggiunga lo specifico
interesse per il ruolo che andrò a coprire, ovvero di Responsabile delle aree Research & Development e Formazione con
la possibilità di fornire un contributo fattivo alla riorganizzazione del Servizio Studi e al progetto Data Room 3.0. Ottimi
presupposti per stimolare la mia curiosità, che ho maturato
in oltre vent’anni di attività fra ricerca e consulenza nel real
estate.
PERSONA
daniela
percoco
SOCIETà
reag
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Lei è sempre stata una ricercatrice ‘pura’ quindi poco vincolata al core business del committente. Ora in REAG dovrà
lavorare a un tipo di ricerca commissionata direttamente
dall’utilizzatore finale. È molto diverso questo approdo finale o non incide sulla metodologia di una ricerca?
Mi spiace contraddirla, ma il termine “ricerca pura” non è appropriato. Oggi la ricerca, almeno per quanto ho avuto modo
di sperimentare, non può più essere fine a se stessa. Si tratta
sempre più di una ricerca “applicata” alla realtà complessa
in cui viviamo, dove i confini con la consulenza sono via via
sempre più labili. L’attività di ricerca/consulenza deve infatti
fornire elementi conoscitivi fondamentali per l’interpretazione dei fenomeni in atto e individuare i trend che connoteranno
il futuro, per indirizzare le scelte aziendali di business, investimento, insediamento, ecc. Le metodologie seguite devono
essere, sì rigorose, ma anche calate nella realtà delle cose,
così da ottenere risposte basate su solide basi conoscitive,
seppur dotate anche di una “sana” dose di concretezza.
Fatta questa precisazione, ritengo che, anche attraverso il
mio apporto professionale, REAG potrà ottenere un duplice
risultato. Da un lato, rafforzando il Servizio studi, quest’ultimo potrà interloquire attivamente con le altre Business Units
societarie fornendo un supporto scientifico di staff rispetto
alle diverse esigenze emergenti in sede aziendale, ricevendone comunque dei feedback operativi fondamentali per rafforzare il legame con il mercato; dall’altro, potrà maggiormente
imporsi come un servizio rivolto all’esterno a completamento
della gamma di attività già offerte ai clienti.
la ricerca che aiuta il business
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Come ilQI abbiamo sempre sostenuto la necessità di una
ricerca indipendente e terza, ma soprattutto, abbiamo sempre spinto perché le aziende si dotassero di metodologie e
regole di assoluta correttezza. Siamo sicuri che in questo
senso REAG compirà un grosso salto qualitativo. In particolare quale sarà il suo campo operativo?
Della trasparenza REAG ha fatto un proprio cavallo di battaglia, essendo questo un “concept” ricorrente in tutta la sua
pubblicistica, nel codice etico aziendale oltre che tradursi in
linee di business vere e proprie (faccio riferimento ad es. a
REAG4 docs, o al già citato Data Room 3.0).
Il tema delle informazioni e della cura documentale da utilizzare internamente e/o fornire ai clienti è ritenuto cruciale soprattutto in un mercato come quello attuale che non può più
prescindere da elevati standard di trasparenza e best practice internazionali.
I dati in sé e per sé, però non bastano. Sono necessari, ma
non sempre sufficienti per comprendere e analizzare i fenomeni oggetto di studio. Si sono fatti grandi passi avanti in
termini di digitalizzazione delle informazioni, in passato per lo
più cartacee, e la tendenza è quella che tale aspetto migliorerà con il passare del tempo, sia sotto il profilo dei contenuti
che della velocità e facilità di accesso ai dati stessi. Ciò di cui
si ha prospetticamente bisogno è della gestione di tali dati,
che potrebbero talora essere sovrabbondanti, non confrontabili, contraddittori, non controllati. In al senso il “fattore umano” diviene essenziale, in quanto entra in gioco la capacità
e l’esperienza degli analisti di individuare il “filo rosso” che
permette di estrapolare il “racconto” dai database disponibili
e soprattutto affidabili.
la ricerca che aiuta il business
Daniela Percoco, intervistata da ilQI TV, ha affermato che il mercato
italiano sta risvegliando
l’interesse degli investitori internazionali e quindi
l’Italia deve essere pronta
ad accogliere questo interesse con gli strumenti,
le best practice, l’informazione e la trasparenza
necessari.
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la ricerca che aiuta il business
Il mio contributo in REAG potrà consistere, quindi, sia nel raccogliere e organizzare le informazioni, ma anche e soprattutto nel leggerle per tradurle in strategie a vantaggio dei clienti
così come della stessa casa madre. Insomma trasformare i
“Big data” in “Smart data”.
Come giudica il livello della ricerca in ambito real estate in
Italia? Ritiene che si possa migliorare e, se sì, in quale direzione?
La ricerca/consulenza in Italia ha fatto dei grandi passi avanti
negli ultimi anni, tanto che il nostro Paese è risalito con una
certa progressione nella classifica dell’Indice Globale di Trasparenza Real Estate, passando da Paese “opaco” negli anni
‘90 a Paese “trasparente” di oggi. Certamente molti sono i
fattori che hanno contribuito a questo miglioramento (visto
che gli indicatori presi in esame sono diversi), ma il livello di
informazioni a disposizione per gli investitori stranieri ha rappresentato uno degli elementi chiave. E oggi, che l’interesse
verso il nostro Paese da parte degli investitori cross-border
parrebbe essersi ravvivato, è importante trovarsi pronti a rispondere alle loro richieste, pena un loro nuovo allontanamento dal mercato domestico.
Pur confortati da questa risalita, vi è da dire che non siamo
ancora al livello di Paesi considerati “high transparent”, ovvero quelli di matrice anglosassone, dove la cultura professionale nel real estate ha una tradizione più longeva e per
questa ragione è avanti alla nostra di alcuni anni. Per coprire
tale innegabile gap il mondo della ricerca, oltre che nella formazione universitaria e post-universitaria, si sta dando assai
da fare contribuendo a offrire al mercato professionisti che
coniughino un profilo tecnico con uno economico-finanziario, seguendo inevitabilmente al contempo standard e best
practice internazionali, pur con un radicamento locale.
La ricetta ideale per chi si
occupa di ricerca nel real
estate, secondo Daniela
Percoco, potrebbe essere
quella di trovare il giusto
equilibrio fra i seguenti
opposti:
• esperienza
locale/
standard internazionali,
• approccio tecnologico e digitale/fattore
umano,
• rigore metodologico/
concretezza,
• concentrazione/interazione con l’esterno.
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aree ferroviarie dismesse
Aree ferroviarie
dismesse
Trasformare il degrado in attrattività
a cura di Marina Bettoni
Il successo di una valorizzazione si misura dalla sua capacità di inserire le nuove funzioni all’interno del tessuto urbano
esistente, integrando e completando i deficit di quest’ultimo.
È questo il cuore di Occasioni urbane. Le città e le aree dismesse, di Greta Brugnoli, risultato dei suoi primi due anni di
attività di ricerca, svolti nell’ambito del Dottorato QUOD (Quality Of Urban Design) dello IUAV di Venezia: uno studio delle
Aree Ferroviarie Dismesse sottoposte a processo di valorizzazione da parte del Gruppo Ferrovie dello Stato Italiane.
Nel volume l’autrice descrive lo sviluppo delle città a seguito della deindustrializzazione che, in Italia, ha mostrato negli
ultimi anni l’esaurimento della sua spinta economica fino a
provocare la cessazione di attività industriali in estese aree
semicentrali del tessuto urbano stesso. Molte aree ferroviarie
sono state sottoposte a dismissione, mantenendo solo piccole e medie superfici delle stazioni, per il servizio trasporto
dei passeggeri. Bologna, Bolzano, Firenze, Mestre, Milano e
Roma sono le città di cui vengono analizzati i progetti di valorizzazione immobiliare. Progetti che, spesso, proposti dai
privati e approvati dalle amministrazioni locali, cavalcando la
bolla immobiliare, hanno cercato di trarre dagli interventi il
maggior profitto finanziario possibile. Il pensiero dominante
nei progetti esaminati è quello per cui la stazione viene proposta come polo attrattore strategico per la città, considerando
automatico che questo polo, muovendo flussi di persone e di
Greta Brugnoli, architetto, si laurea nel 2004
presso l’Università Iuav
di Venezia, con il prof.
Cecchetto, con una tesi di
progettazione architettonica e urbana dal titolo
“51L/35M riguardante la
bocca di porto di Malamocco”. Nel 2008 collabora con il prof. Cappelli ai
servizi di consulenza per
la realizzazione di specifiche analisi di sostenibilità tecnico-urbanistica
nell’ambito delle attività
promosse dal progetto
pilota strategico “poli
museali di eccelenza nel
mezzogiorno”. Dal 2008
è assegnista di ricerca sul
tema “Adeguamento e inserimento delle infrastrutture stradali nel territorio
e la loro integrazione nelle
reti”, responsabile scientifico prof. Cappelli.
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interessi economici, sia in grado, per la sua sola presenza, di
influenzare positivamente le aree contermini, innescando un
circolo virtuoso tra l’interno e l’esterno dell’area valorizzata.
Le osservazioni effettuate su progetti analoghi già realizzati
evidenzia come tale automatismo non sia sempre rispettato
ed anzi, si osservano più frequentemente effetti rovesciati di
degrado, che dall’esterno si proiettano verso l’interno dell’area valorizzata, interessandone progressivamente zone sempre più ampie.
Ecco perché la ricerca di Greta Brugnoli non considera la città come un mero mercato immobiliare, ma individua gli elementi e le variabili che possono caratterizzare un intervento
di valorizzazione di un’area, come quella ferroviaria, come
contributo allo sviluppo economico della città, al miglioramento della qualità della vita, alla migliore distribuzione delle
funzioni sul territorio. Oggi i concetti trainanti sono quelli di
mobilità, città compatta e uso del territorio, efficienza energetica e produzione urbana di energia, information technology e
smart grid. La metodologia utilizzata mette a confronto le diverse aree urbane basandosi sull’analisi “multicriteria e multiobiettivo”, con lo scopo di evidenziare la maggiore o minore
propensione di ciascun progetto a mantenere il proprio valore
sociale ed economico nel tempo. All’interno dei modelli sono
state introdotte variabili rappresentative: della situazione del
mercato immobiliare urbano e di quello all’intorno dell’area di
progetto, delle caratteristiche urbanistiche della città e della
distribuzione geografica dei servizi, delle possibili variazioni
dell’assetto della mobilità urbana e dell’area intorno del progetto, delle caratteristiche specifiche del business immobiliare previsto nel progetto dai privati.
aree ferroviarie dismesse
Un intervento di valorizzazione di un’area dismessa come quella ferroviaria, contribuisce allo
sviluppo economico della
città, al miglioramento
della qualità della vita,
alla migliore distribuzione delle funzioni sul territorio.
CICLO DI CONVEGNI
I SERVIZI
PER IL REAL ESTATE
Come creare valore al ciclo immobiliare
Scopri nella pagina successiva tutti gli appuntamenti
08
MAGGIO
L'acquisizione
Studio di fattibilità due diligence, verifiche techiche
e valutazione: i servizi e le attività propedeutiche
all'acquisizione di singoli asset o interi patrimoni
immobiliari.
28
La gestione e la valutazione
12
La dismissione
MAGGIO
GIUGNO
L'individuazione, la pianificazione e la gestione di
servizi tecnici e interventi legali per massimizzare
l'efficienza e la redditività del bene in un'ottica di
sostenibilità.
Le opzioni per la valorizzazione, le analisi di
mercato, la valutazione e i servizi preliminari alla
dismissione dell'asset per garantire le migliori
condizioni di vendita.
SETTEMBRE Evento
2014
Conclusivo
MILANO
All'evento conclusivo
verrà presentato
il nuovo numero
della rivista:
CON IL PATROCINIO DI
PARTNER SCIENTIFICO
26
web tv
web tv
Ecco il Webinar!
Il nuovo format della QITV
Come avete visto con il nuovo anno è stata
potenziata la produzione Tv de il Quotidiano Immobiliare con la realizzazione di nuovi
format e trasmissioni dedicate al mondo del
real estate realizzate presso i nostri studi
del World Join Center di Milano. Con questo
numero prende il via il nuovo format "Webinar de ilQI", un appuntamento di approfondimento dedicato alla “formazione” che riguarda il mercato immobiliare in vari aspetti
specifici come le tematiche valutative, legali, fiscali, tributarie, le normative di tipo
urbanistico o concessorio, la contrattualistica, le perizie, le spese legate all’immobile, le
certificazioni, la sostenibilità energetica, la mediazione, l’assicurazione, i materiali e tutto
quanto ruota intorno all’attività privata o corporate. La presentazione di un “webinar” ha
una durata solitamente compresa tra 10’ e 15’ e viene effettuata dal responsabile di una
primaria società o associazione, senza intervento del moderatore. Un nuovo format che
viene incontro alle esigenze dei nostri telespettatori che sempre più hanno necessità di
essere aggiornati sui vari aspetti tecnici del mercato. Buona visione con il primo numero!
la misurazione
del settore immobiliare
Primo appuntamento con i Webinar de ilQI TV. In
questa puntata Francesca Prandi del dipartimento valutazioni di Cushman&Wakefield e membro
dei RICS illustra il nuovo standard globale per la
misurazione degli immobili, IPMS – International
Property Measurement Standards nel nuovo spazio dedicato ai temi di approfondimento. La misurazione è la base per la valutazione immobiliare.
web tv
Nomisma: timido miglioramento per l’immobiliare
Si è svolta mercoledì la presentazione
dell'Osservatorio
sul Mercato immobiliare - 1°
Rapporto 2014 a cura di Nomisma. è emerso che l’Italia e
il real estate sono forse usciti
dalla fase più recessiva ma il
processo di ripresa sarà lento.
Nella seconda parte dell'evento
si è svolta un'interessante tavola rotonda sulla riqualificazione.
De Nardis: necessario
maggiore sostegno da
banche
Dopo una lunga serie di trimestri
negativi il PIL italiano sembra
aver minimamente cambiato
rotta, dichiara Sergio De Nardis
di Nomisma. Le previsioni per
l'economia italiana però non lasciano troppo tranquilli, infatti la
ripresa è ancora troppo debole e
va sostenuta.
Dondi: transazioni
tenderanno a crescere
Gencarelli: UniCredit
Tower icona per l'Italia
Il mercato immobiliare italiano
registra timidi segnali di ripresa ma questa tendenza non si
confermerà in una generale ripresa dei valori. È quanto ha dichiarato Luca Dondi dall'Orologio, Direttore di Nomisma.
Il processo di razionalizzazione
degli spazi che UniCredit ha attuato su Milano con il trasferimento all'interno del progetto di
Porta Nuova ha portato grandi
benefici all'istituto di credito. Lo
afferma Paolo Gencarelli Head
of Group RE and Procurement
UniCredit.
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web tv
De Vito:
sviluppo urbano intorno a grandi nodi ferroviari
Lo sviluppo dell'Italia deve passare per i grandi nodi
ferroviari insiti nelle principali città metropolitane
italiane. Intorno a questi nuovi hub cittadini deve
concentrarsi la crescita delle città. I progetti di Porta
Nuova Garibaldi a Milano e di Stazione Tiburtina a
Roma rappresentano due esempi concreti di come le
aree dismesse dalle ferrovie possano diventare delle cuciture nel tessuto connettivo urbano. È quando
ha dichiarato Carlo De Vito, AD FS Sistemi Urbani.
Ferrero:
inaugurate le Residenze Dalia a Milano
Residenze Dalia è un progetto di BNP Paribas Real
Estate Italia, nato 4 anni fa e che oggi vede realizzate 104 unità residenziali a Milano: un edificio dismesso, precedentemente occupato da uffici, è stato completamente riqualificato. Cesare
Ferrero, CEO Italy sottolinea che i costi di realizzazione delle unità sono rimasti contenuti nonostante
il periodo di crisi e ad oggi ben l’85% delle vendite è
stato realizzato. BNP pensa di concludere la commercializzazione dell'intervento nei prossimi mesi.
de cesaris:
Nella riqualificazione il futuro delle città
Ada Lucia De Cesaris, Vice Sindaco di Milano, intervenuta all’inaugurazione delle Residenze Dalia, spiega come il recupero di un immobile rimasto per anni
non utilizzato dia il segno di quanto sia importante
riqualificare, anche cambiando la destinazione d’uso. Questo tipo di azioni danno un valore aggiunto al
quartiere ma anche a tutta la città.
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presso il Tribunale di Arezzo.
Registrazione nr.1/13 del 03/01/2013
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