La stima dei beni soggetti a trasformazione 17.XII.2013 Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Il valore di trasformazione • Si stima in tutti i casi in cui dobbiamo stimare il valore di un bene strumentale,, ovvero di un bene che entra all’interno di un processo produttivo • Il valore di trasformazione è impiegato per la stima delle aree edificabili e per gli immobili destinati a trasformazione • In un mercato attivo, valore di trasformazione e valore di mercato dovrebbero coincidere Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Il procedimento analitico di stima • Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito n Vt = ∑ i =0 (Vi − Ci ) q i • In essa: – Vi è il valore di mercato dei beni prodotti – Ci è il costo dei costi necessari alla trasformazione – 1/qi rappresenta il coefficiente di anticipazione che consente l’attualizzazione di benefici e costi Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Vt come valore residuo • La stima di un bene attraverso il criterio della differenza tra il valore dei beni esito della trasformazione e i costi necessarii a quest’ultima t’ lti permette tt di iinterpretare t t il valore dei beni immobili destinati a trasformazione come valore residuo • Nella letteratura anglosassone si parla infatti di residual valuation • La stima del valore residuo può portare ad un valore positivo oppure anche nullo o negativo – il caso dei siti inquinati: i costi di bonifica e gli altri costi d ll ttrasformazione della f i eccedono d i ricavi i i legati l ti alla ll trasformazione Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 La stima dei valori di mercato • Il valore di mercato dei beni oggetto della trasformazione avviene di norma attraverso procedimento di t sintetico i t ti – i valori possono essere ottenuto attraverso il procedimento della scala dei p p prezzi noti – spesso tali valutazioni sono integrate da indagini di mercato svolte sulle fonti più autorevoli • La L stima ti del d l valore l di mercato t assume un mercato t stabile – cfr. postulato della permanenza delle condizioni • La stima è effettuata al netto dell’inflazione Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 La stima dei valori di costo • I valori di costo sono ottenuti tenendo in considerazione la funzione di costo del soggetto promotore (cfr. l i lezione suii costi) ti) – i valori relativi al costo di costruzione degli immobili possono essere ottenuti attraverso il procedimento della scala dei prezzi noti, integrate da indagini di mercato svolte sulle fonti più autorevoli – gli altri costi sono stimati con riferimento alle proprie metriche di valutazione • Come per i valori di mercato, la stima dei valori di costo assume un mercato stabile ed è effettuata al netto dell’inflazione Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Il caso di un’area edificabile • Le aree edificabili sono suscettibili suscett b di d stima sia per via sintetica che per via i analitica liti • Il risultato deve coincidere • A fianco sono riportate le fasi operative di stima La stima dell'area Stima di costi e ricavi della trasformazione Determinazione D t i i d deii tempi t i in cui hanno luogo di costi e ricavi Stima dei saldi netti per periodo Attualizzazione e stima del valore di trasformazione Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Le quantità L tità nella ll stima ti delle aree edificabili • Nel caso di valutazione di aree edificabili, il documento di riferimento è rappresentato dal Piano regolatore generale • In esso, sono contenute le norme che regolano la densità edificatoria e le funzioni ammesse • La densità è espressa attraverso indici che esprimono il rapporto tra volume (o superficie) e superfici Superficie territoriale Indice territoriale Volumetria ammessa Superficie ammessa Unità di misura mq mc/mq mc mq Valori 95.570 1,05 100.349 33.450 Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Un esempio I risultati i lt ti d della ll valutazione l t i nella stima delle aree • Si ottiene così il valore dell’area e si procede alla stima in funzione dei diversi parametri tecnici L‘incidenza dell’area misura il rapporto tra il valore dell’immobile dell immobile e il valore del fattore suolo Incidenza dell'area Valore euro di superficie territoriale Valore euro al mq edificabile 19,11% 97 291 A seconda del parametro tecnico selezionato, il valore dell’area può variare sensibilmente Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 I limiti della stima analitica del VT • La stima analitica del valore di trasformazione presenta numerosi limiti – difficile stimare tutti i valori con riferimento alla teoria teo a dell’ordinarietà de o d a età – molti valori sono stimati con riferimento a date future • riferimento necessario al postulato della permanenza delle condizioni • Le molteplici ipotesi alla base del procedimento lo rendono fragile e rendono preferibile il metodo comparativo quando ciò sia possibile Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Un metodo U t d rapido id per la stima delle aree edificabili • E’ possibile stimare il valore di un’area edificabile anche a p partire dal valore dell’incidenza area • Dovremo in q questo caso stimare il valore degli immobili che è possibile realizzare all’interno di una certa area e applicare il coefficiente di incidenza area • Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con cautela in quanto sconta un’elevata aleatorietà Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Il valore l di un’area ’ tramite t it il rapporto dell’incidenza area • La formula impiegata per definire il valore di trasformazione: Vt = Vm * ia • dove – Vm è il valore di mercato dei beni prodotti – ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il valore degli immobili prodotti d tti all valore l d dell’area ll’ Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Un esempio • Mq di immobili realizzabili: 100*100*0.3= 3.000 • Se Vm = 2.000/mq, Vtm = 3 3.000 000 * 2.000 2 000 • Se Ia = 15% Va = 6.000 * 0,15= 0,15 900 in migliaia di euro 100 m Area edificabile Ie è l’indice edificatorio stabilito dal piano regolatore 100 m Ie = 0.3 mq/mq Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 I limiti li iti della d ll stima ti attraverso tt l’incidenza area • La stima attraverso l’incidenza l incidenza area appare utile solo in prima approssimazione • Essa fornisce un’indicazione un indicazione circa il valore delle aree che tuttavia deve essere considerata come puramente orientativa – una buona fonte per la stima dell’incidenza area è rappresentata pp dagli g indici del Consulente Immobiliare Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Valore di trasformazione e valutazione di convenienza • La stima del valore di trasformazione è spesso compresa in valutazioni di convenienza di scelte di investimento • In particolare, la stima del Vt può essere confrontata con il prezzo di offerta della proprietà immobiliare: – se Vt stimato è superiore o uguale al prezzo di offerta allora l’investimento offerta, l investimento è conveniente – se Vt stimato è inferiore al prezzo di offerta, allora l’investimento l investimento non è conveniente Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14
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