Perizia - Vendite Giudiziali

M AR CO T AG L I AN I A R CH IT ET T O
TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
Ufficio Esecuzioni immobiliari
ESECUZIONE
N. 294/2008 R.G.E.
G.E.:
Dott.ssa Paola Romana Lodolini
Promossa da:
Aspra Finance S.p.A.
Contro:
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Premessa
Premesso che il Tribunale di Civitavecchia, sezione esecuzioni immobiliari, nella
persona della Dott.ssa Paola Romana Lodolini ha nominato in data 01/08/2012 il
sottoscritto Arch. Marco Tagliani, residente in Civitavecchia, Viale Europa 8, con studio
in Via V. Annovazzi 15, iscritto all’albo degli Architetti della Provincia di Roma al n.
12705, come estimatore dei seguenti immobili:
1. Immobile, sito in Cerveteri, Via del Sasso n. 45, posto al piano terra distinto
al Catasto Fabbricati al fg. 28 p.lla 1947 sub 507.
2. Immobile, sito in Cerveteri, Via del Sasso n. 45, posto al piano terra
distinto al Catasto Fabbricati al fg. 28 p.lla 2168 sub 1.
Il sottoscritto CTU ha svolto tutte le necessarie indagini presso i pubblici uffici, ed ha
effettuato il sopralluogo sui luoghi oggetto di constatazione in data 16/10/2012 (vedi
allegato 1), alle ore 10:30 alla presenza del sig.
, che ha messo a
disposizione l’immobile per le operazioni di misurazione e i rilievi fotografici.
Il CTU ha potuto così redigere la seguente relazione di consulenza tecnica:
1
Via V. Annovazzi 15 - 00053 - Civitavecchia - Roma
Tel-fax 0766/730312 Cell. 339/3690177
e-mail : [email protected]
Quesito 1: verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art.567,
2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile
pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile
attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al
giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei;
Da accertamenti svolti presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il CTU ha
verificato la correttezza della documentazione ai sensi all’art.567, 2° comma c.p.c.
predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli
(ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento);
Relativamente all’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli esse risultano
essere le seguenti (vedi allegato 3):
Trascrizioni:
- Trascrizione del 22/12/2006 - Registro Particolare 8179 Registro Generale 14697
Pubblico Ufficiale Salaris Paolo Repertorio 17221/12962 del 04/12/2006 Atto tra vivi Compravendita
- Trascrizione del 02/12/2008 - Registro Particolare 8409 Registro Generale 13936
Pubblico Ufficiale Tribunale di Civitavecchia Repertorio 3039 del 21/10/2008 Atto
Esecutivo o Cautelare - Verbale Di Pignoramento Immobili
Iscrizioni:
- Iscrizione del 17/04/2008 - Registro Particolare 921 Registro Generale 4333
Pubblico Ufficiale Tribunale Civile Repertorio 3247/2008 del 11/03/2008 Ipoteca
Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo
- Iscrizione del 09/08/2012 - Registro Particolare 979 Registro Generale 6880
Pubblico Ufficiale Tribunale di Roma Repertorio 25147/1 del 28/12/2011 Ipoteca
Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo
acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta
identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’articolo 30
del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da
parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di provenienza
ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti)
Relativamente all’acquisizione delle mappe censuarie, gli immobili oggetto di stima
sono regolarmente inseriti nelle mappe catastali (vedi allegato 5); al fine di consentire
una migliore individuazione del fabbricato si è provveduto ad allegare stralcio di foto
aerea della zona (vedi allegato 6).
Quesito 2: descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente:
comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie
(calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti
comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.);
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Procedura esecutiva n. 294/2008
Le unità immobiliari oggetto della stima peritale sono due costruzioni adiacenti ubicate
nel Comune di Cerveteri in Via del Sasso n. 45, e nello specifico:
-
villa unifamiliare su un unico piano posta al piano terra composta da un ampio
soggiorno a vista, cucina, tre camere da letto, due bagni, una cabina armadio
(Foglio 28_Particella 1947_ Sub.507)
-
immobile al piano terra censito come appartamento, composto da due locali allo
stato grezzo (Foglio 28_ Particella 2168_Sub.1)
Agli immobili si accede attraverso un cancello metallico carrabile automatico che, da
Via del Sasso, immette in una strada privata attraverso la quale si arriva al cancello di
ingresso, anch’esso metallico e a doppia anta, del terreno ove sono ubicati gli immobili
oggetto di stima.
Nello specifico la villa risulta avere la seguente consistenza: (vedi allegato 8).
P.LLA 1947 - SUB. 507 - SUPERFICIE
RESIDENZIALE
Ambienti
sup. netta
PIANO TERRA
Ingresso
mq
4,30
Soggiorno
mq
28,45
Camera 1
mq
10,05
Loc. vestiario
mq
7,25
Bagno 1
mq
3,42
Cucina
mq
19,77
Disimpegno
mq
4,16
Bagno 2
mq
3,80
Camera 2
mq
8,97
Camera 3
mq
10,24
TOTALE
mq
100,41
SUPERFICIE NON RESIDENZIALE
Loc. tecnico
Portico
Port. pergolato
mq
mq
mq
4,45
21,80
39,95
La superficie netta residenziale dell’abitazione è pari a 100,41 mq cui corrisponde una
superficie lorda di circa 127,75 mq.
L’altezza interna dell’abitazione è pari a: 3,29 m (lungo la linea di colmo) e di 2,33m
(lungo la linea di gronda).
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Procedura esecutiva n. 294/2008
Mentre l’immobile più piccolo realizzato in legno ed adibito a magazzino si presenta
ancora in fase di ultimazione lavori.
L’altezza interna dell’abitazione è pari a: 2,97 m (lungo la linea di colmo) e di 2,45m
(lungo la linea di gronda).
P.LLA 2168 - SUB. 1 - SUPERFICIE
RESIDENZIALE
Ambienti
sup. netta
PIANO TERRA
Soggiorno-Letto
mq
45,05
Bagno
mq
17,11
Caratteristiche esterne ed interne
Esternamente gli immobili sono circondatati da un ampio giardino al quale si accede
attraverso un cancello metallico a doppia anta, il vialetto di ingresso che conduce agli
immobili è pavimentato in pietra ed è presente un’area per il parcheggio; il giardino che
circonda gli immobili è ben curato è presenta numerose piante ornamentali e da frutta
ed è delimitato da una recinzione in paletti di cemento con rete metallica a maglie
romboidali.
1. Sub.507: La villa si presenta in ottime condizioni di manutenzione. L’edificio è
una costruzione realizzata in muratura portante con copertura a spiovente con
tegole portoghesi. Le facciate sono intonacate con colori tenui ed elementi di
rifinitura in blocchi di tufo a faccia vista. L’immobile presenta un porticato
esterno, un pergolato caratterizzato da pilastri in tufo e travi in legno e un locale
tecnico con accesso dall’esterno.
2. Sub.1: L’immobile in questione è una costruzione realizzata in legno con tetto a
doppia falda ricoperto da guaina impermeabilizzante, privo di tegole.
Internamente
1. Sub.507: la villa presenta finiture di ottimo livello: pavimentazione in gres
porcellanato 33x33; infissi interni in legno tamburato, portoncino blindato, infissi
esterni in legno con vetro camera e grate metalliche di protezione. Le pareti
interne sono intonacate e tinteggiate con colori pastello ed elementi di finitura in
mattoni faccia vista.
L’abitazione nel complesso si presenta in ottime condizioni e ha un buon livello
di illuminazione.
2. Sub.1: L’immobile in questione, censito come abitazione, appare allo stato
grezzo con pavimento in cemento e pareti in legno; esiste un'unica parete
realizzata in muratura con blocchi in ceroblock non intonacati. Gli infissi sono
tutti in legno, le finestre presentano vetro semplice. L’immobile nel complesso si
presenta in mediocre stato di manutenzione.
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Procedura esecutiva n. 294/2008
Dati catastali
Le unità immobiliari oggetto di stima sono censite al Catasto Fabbricati del Comune di
Cerveteri e più precisamente:
-
appartamento censito al foglio n. 28 p.lla 1947 sub. 507
consistenza 7,5 vani, rendita € 871,52;
cat. A/2,
classe 3,
* Via Del Sasso n. 45; piano: T
Intestato a :
proprietà: 1/1 (in regime di separazione dei beni)
-
appartamento al foglio n. 28 p.lla 2168 sub. 1 cat. A/2, classe 2, consistenza 2,5
mq, rendita € 245.32;
* Via Del Sasso n. 45; piano: T
Intestato a :
proprietà: 1/1 (in regime di separazione dei beni)
*Nota: Il sottoscritto CTU ha preveduto all’aggiornamento toponomastico in quanto nei
dati catastali l’indirizzo riportato risultava essere “Strada Provinciale Due Casette snc”
invece di “Via Del Sasso n. 45”.
Confini
Gli immobili confinano con: p.lla 56, 58, 1943 del fg. 28 e Via del Sasso.
Zona
Gli immobili oggetto di stima sono ubicati nel comune di Cerveteri e precisamente in Via
Del Sasso, Strada Provinciale 14a, che collega la città di Cerveteri con la località di
Furbara.
La zona dove sono ubicati gli immobili, detta “Zambra”, è un area agricola, oramai
alquanto urbanizzata, la tipologia degli immobili presenti è prevalentemente A/7
caratterizzata da ville. Le condizioni economiche-sociali ed edilizie della zona possono
considerarsi buone per la presenza di villini privati e per le condizioni di pregio
ambientale e naturalistiche dell’area.
Millesimi
Non sono presenti millesimi.
Quesito 3: accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano,
interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata
difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la
sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono
l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali,
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Procedura esecutiva n. 294/2008
hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del
compendio pignorato;
I dati contenuti nel pignoramento risultano corretti.
Quesito 4: proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del
catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua
correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
Il sottoscritto CTU ha riscontrato che nella planimetria catastale l’immobile censito al
foglio n. 28 p.lla 1947 sub. 507 viene riportato fedelmente così come risulta essere allo
stato attuale, mentre l’immobile al foglio n. 28 p.lla 2168 sub. 1 presenta una diversa
organizzazione della distribuzione spaziale.
Il CTU, come indicato al quesito 6, ricorda tuttavia che entrambi gli immobili non
risultano nella loro complessità essere in conformi alle autorizzazione edilizie rilasciate.
Si è inoltre provveduto ad effettuare presso l’Agenzia del Territorio variazione catastale
con prot. n. RM1159679 del 6/12/2012, al fine di riportare l’esatto indirizzo del bene
(vedi allegato n. 4).
Quesito 5: indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
La zona in cui insiste il bene in oggetto ricade secondo il PRG vigente in area di Piano
Particolareggiato del Sasso - zona E3; si riscontra quindi la conformità delle
destinazioni d’uso attuale.
Quesito 6: indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o
modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli
abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt.
46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6° della L.28 febbraio 1985, n.47;
Conformità edilizia
L’abitazione distinta con p.lla 1947 sub. 507, è stata realizzata con una Concessione
Edilizia n.160 del 1992 rilasciata dal Comune di Cerveteri, nello specifico il progetto
prevedeva la realizzazione di una struttura in legno con destinazione d’uso magazzino
agricolo. Successivamente con la Concessione Edilizia n. 83 del 20 aprile del 2001,
rilasciata dal medesimo comune, l’immobile ha subito una ristrutturazione edilizia
convertendo la struttura in muratura.
In seguito, in riferimento alla Legge 326/2003 vengono presentate due richieste di
concessione in sanatoria, rispettivamente:
dal Sig.
con prot.llo urb. 45060 del 09/12/04, con la quale
si chiedeva il cambio di destinazione d’uso, da magazzino agricolo ad
abitazione e l’ampliamento dell’immobile in questione;
dalla Sig.ra
prot.llo urb. 45058 del 09/12/04, con la
quale si richiedeva l’autorizzazione per la realizzazione del secondo
manufatto realizzato con struttura in legno (p.lla 2168 sub.1) .
Ad oggi le concessioni non sono state rilasciate in quanto in tale area è possibile
effettuare solo cambi di destinazione d’uso. Infatti il lotto in questione è sottoposto ai
seguenti vincoli: Z.P.S. e P.A.I. Art.19 e Fascia “A” .
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Procedura esecutiva n. 294/2008
Da quanto emerso solo una parte dell’immobile adibito ad abitazione (p.lla 1947 sub.
507) può essere sanata (vedi allegato 8).
Agibilità
Non è presente certificato di abitabilità.
Quesito 7: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo
caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione)
all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla
relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
Il bene in questione costituisce unico lotto d’asta.
Quesito 8: dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in
questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all’identificazione dei nuovi
confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote
dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla
stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di
quanto disposto dall’art.577 c.p.c.. dall’art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078;
L’immobile risulta pignorato nella sua intera consistenza.
Quesito 9: accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la
detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento;
verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se
risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art.12 del D.L. 21 marzo
1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla
procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il
relativo giudizio;
L’immobile è occupato dal sig.
ed è nella sua disponibilità in forza
dell’atto di acquisto del 04 dicembre 2006 a rogito del notaio Paolo Salaris di Roma
(rep. 17221/ 12962), trascritto a Civitavecchia il 22 dicembre 2006 reg. part. 8179.
Quesito 10: ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato
acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
Non sussiste tale condizione.
Quesito 11: indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di
inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se
gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al
medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici
evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
L’area su cui insistono gli immobili è sottoposta ai seguenti vincoli: Z.P.S. e P.A.I. Art.19
e Fascia “A” (parte del lotto). Sugli immobili non sono presenti vincoli di tutela artistici,
storici, alberghieri, di inalienabilità e indivisibilità. Non si è rilevata l'esistenza di diritti
demaniali o usi civici.
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Procedura esecutiva n. 294/2008
Quesito 12: determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima
e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul
prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura
esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa
anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegn3azione della casa coniugale dovrà essere
ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei
pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se
disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se
trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà
valutato come se fosse una nuda proprietà);
Per determinare il più probabile valore di mercato si è utilizzato il criterio sinteticocomparativo, basato sull'effettivo valore medio di mercato in concreto attribuito ad
immobili analoghi ubicati nella medesima zona, rapportato allo specifico stato di
conservazione generale, alle sue specifiche finiture, nonché sulla base dei seguenti
parametri fondamentali:
destinazione d'uso;
zona di ubicazione dell'immobile;
epoca di costruzione;
aspetto esterno dell' edificio;
coefficiente di piano;
consistenza dell'immobile;
distribuzione degli spazi;
tipo di orientamento/luminosità;
affacci;
regolarità urbanistica e catastale;
valore commerciale (indagini di mercato nella zona relativamente ai valori immobiliari).
Inoltre, per quanto attiene quest’ultimo punto si sono consultate fonti autorevoli e
specializzate sull’andamento del mercato immobiliare e in particolare:
- Quotazioni del Bollettino Immobiliare 2° semestre 2006;
- Borsa immobiliare di Roma;
- Osservatorio mercato immobiliare Agenzia del Territorio;
- Agenzie immobiliari locali.
Infine nella valutazione dell’immobile si è fatto riferimento a quanto riportato nel D.P.R.
138/1998 allegato C, si è quindi determinata la superficie commerciale dell’immobile
comprendente:
il 100 % della superficie utile dei vani principali ed accessori;
il 100 % della superficie delle murature interne;
il 100 % delle strutture portanti perimetrali fino a 50 cm;
il 50 % dei muri di comunione fino a 25 cm;
il 30% dei terrazzi, balconi e simili fino a 25 mq;
il 10% dei terrazzi, balconi e simili per la porzione eccedente i 25 mq;
il 30% delle cantine e soffitte;
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Procedura esecutiva n. 294/2008
il 10% della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce
pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, fino ai mq della superficie
calpestabile dell’immobile e del 2% per superfici eccedenti detto limite.
Ottenendo quindi le seguenti superfici:
P.LLA 1947 - SUB. 507
Descrizione
um
mq netti
Sup. residenziale app.
mq
48.08
-
60.1
Portico fino a 25 mq
Giardino fino alla
mq
43.50
30%-10%
26.85
mq
3074
10%-2%
65.32
sup. calpestabile app.
% ragguaglio mq commerciali
Totale superficie ragguagliata
mq 134.77
DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Nello specifico, prendendo in considerazione le seguenti quotazioni:
- Osservatorio immobiliare FIAIP: residenziale abitabile euro 2.450/2.700 euro al mq
- Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del territorio: stato normale euro
2000/2700 euro al mq.
E tenendo conto delle caratteristiche del mercato immobiliare nella zona di ubicazione
per beni analoghi all’immobile oggetto di stima, si è stabilito di attribuire i seguenti
valori:
- euro 2.750 al mq per la villa;
Da cui si hanno le seguenti stime:
Tipologia
Stato
conservativo
€/mq
Mq
commerciali
Valore Mercato
Abitazione
Abitabile
2.700
134.77
363.880/00
Per una stima complessiva di: € 364.00/00
VALORE STIMATO
€ 364.000/00
Euro
trecentosessantaquattromila/00
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Procedura esecutiva n. 294/2008
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Procedura esecutiva n. 294/2008
ALLEGATI:
 ALLEGATO 1 - Verbale di sopralluogo;
 ALLEGATO 2 - Documentazione fotografica;
 ALLEGATO 3 - Visure ipotecaria;
 ALLEGATO 4 - Visure catastale, ricevuta di variazione catastale;
 ALLEGATO 5 - Stralcio catastale;
 ALLEGATO 6 - Stralcio foto aerea;
 ALLEGATO 7 - Planimetria catastale;
 ALLEGATO 8 - Planimetria quotata;
 ALLEGATO 9 - Concessione edilizia n. 83 del 20 aprile 2001;
 ALLEGATO 10 - Stralcio progetto in sanatoria;
 Specifica liquidazione per competenze.
La presente perizia viene depositata in n.1 originale + copia su C.D. rom + tre copie
relazione sintetica.
Certo di aver espletato l’incarico affidatomi secondo scienza e coscienza.
Civitavecchia, ____________
Il C.T.U.
Arch. Marco Tagliani
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Procedura esecutiva n. 294/2008
ASSEVERAZIONE PERITALE
Oggi ________________________, il sottoscritto Architetto Marco Tagliani, nominato
C.T.U. dal Tribunale di Civitavecchia nella Procedura Esecutiva N. 294/2008 R.G.E.
Aspra Finance S.p.A./
deposita presso codesta cancelleria la
presente relazione peritale e i vari allegati.
Il Cancelliere
Il C.T.U.
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Procedura esecutiva n. 294/2008

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