85 06 DICEMBRE 2014 IL SETTIMANALE censis: un'italia a forte rischio europa immobiliare 1: analisi di un'opa de il Quotidiano Immobiliare perizie: e la qualità? i valutatori lanciano l'allarme alle banche 02 editoriale Chi ha paura delle perizie e perché? Una materia delicata per banche e valutatori Sollevare il tema delle perizie immobiliari correlate ai finanziamenti ipotecari bancari è un esercizio di virtuosismi lessicali e di dichiarazioni stop and go che meglio si adatterebbero a un trattato di filosofia piuttosto che a una pratica professionale che investe una parte considerevole del mercato della casa. Per dirla in modo chiaro chi fa perizie alle banche non è contento della remunerazione che queste offrono mentre le banche piuttosto che spiegare come fanno a stabilire questa remunerazione preferiscono non rispondere (ad eccezione di UBI). Chi ha paure delle perizie e perché? La materia è delicata perché tanti sono gli interessi in gioco: soprattutto economici. Le principali società che offrono questo servizio si lamentano che con le cifre stabilite dalle banche non riescono neppure a pagare le spese di uscita del tecnico e c’è da credergli visto che si sfiorano i 100 euro per perizia. Peccato che le banche richiedano al cliente un corrispettivo che a volte è addirittura triplo del costo reale. È chiaro che dato l’elevatissimo numero di perizie richieste risparmiare anche pochi euro diventa per il sistema bancario un vantaggio notevolissimo, però qui si rischia molto, anzi moltissimo perché le stime andrebbero svolte con estrema diligenza e trasparenza. Possibile che non si riesca a mettersi d’accordo su un ‘modus operandi’ che garantisca gli operatori, le banche ma soprattutto i clienti che avrebbero diritto di conoscere con esattezza il valore stimato del bene che si apprestano ad acquistare, oltretutto con l’impegno di un mutuo che li vincolerà per i prossimi decenni? Non ci sono piaciute le reticenze delle banche alle nostre insistenti domande di chiarimento. Perché negarsi al dovere di fornire informazioni su un servizio di poche centinaia di euro? Per questo numero de Il Settimanale non ci siamo riusciti ma la domanda rimane aperta e non mancheremo di rivolgerla ai responsabili delle banche quando ci vorranno spiegare la strategia bancaria per sostenere con i mutui le famiglie che vogliono comprare casa. È una promessa. Guglielmo Pelliccioli fondatore ed editorialista de il Quotidiano Immobiliare 04 deals della settimana Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel Vicenza, Fiume Veneto, Monfalcone 200 milioni Il fondo Orion European Real Estate Fund IV, sponsorizzato e gestito da Orion Capital Managers LLP, ha acquisito un portafoglio di tre centri commerciali dal Gruppo Unicomm per una superficie totale di circa 130.000 mq. I centri oggetto dell’operazione sono: Palladio Shopping Center a Vicenza; Emisfero a Fiume Veneto; Emisfero, Monfalcone, con una superficie di circa 30.000 mq e 46 negozi, incluso l‘ipermercato a marchio Emisfero. Per acquisire il portafoglio di tre centri commerciali Orion Capital avrebbe investito complessivamente 200 milioni di euro. Secondo quanto risulta a ilQI, l'acquisizione è stata finanziata da Bank of America Merrill Lynch con un prestito di circa 120 milioni di euro, pari a un loan-to-value del 60%, con un margine stimato a poco meno di 300 punti base. Vai alla TABELLA DEALS 2014 deals 05 agenda della settimana AGENDA 11 REAL ESTATE AWARDS 2014 milano gioveDÌ Organizza: ReGold Srl VAI Milano: presso Atahotel Executive - Via Don Luigi Sturzo 45, Milano, a partire dalle 9.30 11 Inaugurazione B&B Hotel Milano Cenisio Garibaldi milano gioveDÌ Organizzano: B&B Hotels e Castello SGR VAI Milano: presso B&B Hotel Milano Cenisio Garibaldi - Via Messina 38, Milano, a partire dalle ore 19.30 12 Una politica per le città italiane napoli venErDÌ Organizza: Istituto Nazionale di Urbanistica VAI Napoli: presso Dipartimento di Architettura dell’Università Federico II Via Forno Vecchio 36, a partire dalle 8.30 NOMISMA OUTLOOK FLASH Fondi immobiliari tra proroghe e dismissioni Italia - Evoluzione del valore del patrimonio di fondi immobiliari retail per anno di scadenza Anno di Situazione al 31/12/2012 scadenza Numero fondi Immobili e diritti in scadenza reali (milioni di Euro) Situazione al 31/12/2013 Situazione al 30/06/2014 Numero fondi in Immobili e diritti scadenza reali (milioni di Euro) Numero fondi in Immobili e diritti scadenza reali (milioni di Euro) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Totale 3 4 6 5 1 2 2 1 24 1 3 7 7 2 2 1 1 24 3 7 6 3 2 2 1 1 1 26 1.169 1.965 1.362 535 239 166 407 350 306 6.498 1.105 815 1.415 770 549 489 337 298 5.777 292 639 1.616 1.203 482 457 324 292 5.304 Note: nei calcoli sono considerate sia le proroghe già deliberate che gli eventuali periodi di grazia (ulteriori tre anni). La data di scadenza del fondo Alpha (2019) fa riferimento al Business Plan come riportato nel rendiconto del 30/06/2012. Sono già state considerate le proroghe dei fondi Tecla e Beta anche se non ancora approvate. Fonte: elaborazioni Nomisma sui rendiconti dei fondi 07 Nel corso della seconda parte del 2014, è proseguita la complessa fase di dismissione dei portafogli dei fondi immobiliari italiani. Tali difficoltà hanno spinto IDeA Fimit a prorogare la scadenza del fondo Delta Immobiliare dal 2015 al 2017. In aggiunta alle delibere delle SGR, al termine di agosto è stato approvato il cosiddetto decreto Competitività (D.L. 91/2014 convertito nella L. 116/2014) che ha introdotto la facoltà di proroga straordinaria di durata massima biennale per i fondi immobiliari retail, da esercitarsi entro il 31 dicembre 2014, ed estensibile, per i fondi in scadenza entro il 31 dicembre 2015, sino al 31 dicembre 2017. Entro la fine dell’anno, è prevista la convocazione dell’assemblea dei partecipanti di due fondi (Tecla e Beta Immobiliare) per deliberare la proroga straordinaria concessa dal Governo. Tali decisioni modificano il preoccupante quadro che prevedeva la dismissione entro la fine del 2014 di attivi immobiliari per un totale di 639 milioni di euro e consentono, ancora una volta, il temporaneo superamento della fase critica, senza che sia tuttavia individuata una strategia complessiva per scongiurare il rischio sistemico derivante dall’immissione sul mercato di un’offerta che risulta superiore a 5 miliardi di euro. 08 valutazioni: così non va! valutazioni: così non va! Con certi prezzi impossibile offrire qualità di Leo Civelli Negli ultimi mesi si sono svolte molte discussioni sulla qualità delle valutazioni e la professionalità di chi le svolge. In questi giorni REAG ha sottoposto un’offerta a una banca per un accordo quadro pluriennale per valutazioni di immobili sottesi a garanzie bancarie. Personalmente ritenevo le fee sottoposte basse, ma diciamo accettabili in questo momento di mercato, in cui c’è una forte attenzione ai costi. Con nostra sorpresa la controproposta dell’ufficio acquisti della banca è quella di adeguarci a delle fee che sono 1/3 di quelle proposte da REAG. Oltre a rimanere sorpreso da questo taglio drastico delle quotazioni per il servizio offerto, ho pensato che non vi potesse essere una rimuneratività, non solo adeguata, ma nemmeno minimamente sostenibile per un fornitore di un servizio di qualità, come del resto è quello che il mercato e le istituzioni chiedono oggigiorno PERSONA leo civelli SOCIETà reag 09 a chi svolge l’attività di valutazione immobiliare. A partire dall’Unione europea, fino ad arrivare agli Organi di Vigilanza bancaria e di Borsa, si chiedono un rigore e standard internazionali sempre maggiori nella formulazione delle valutazioni, ma questi possono essere erogati ai clienti in maniera seria e con procedure di qualità solo a fronte di una remunerazione che tenga conto di know-how, training del personale, controllo sulla qualità delle procedure, analisi e studi effettuati criticamente (magari con unità di ricerca dedicate) e dell’esperienza cui si attinge per avere un servizio affidabile e soprattutto responsabile. Insomma, un insieme di attività che non si possono improvvisare e che sono appannaggio solo di quegli operatori che affrontano le sfide del mercato in maniera professionale e sostenibile per il sistema. Ma se lasciamo correre fenomeni di questo tipo che, da un semplice caso isolato, possono divenire pratiche usuali di mercato, non lamentiamoci poi se fra qualche anno ci accorgeremo che le valutazioni a base dei bilanci bancari saranno di nuovo da revisionare pesantemente con le conseguenze che ciò potrebbe arrecare al sistema economico e finanziario complessivo! Occorre prendere posizione su questo problema: qualità e professionalità non possono essere garantite se si abbassano così grossolanamente le fee, paragonando il servizio di valutazione degli asset a quello di procurement a basso valore aggiunto. Sarà mia cura continuare a far crescere la professionalità del mercato, ma anche di continuare a denunciare situazioni analoghe con gli effetti che tattiche dalla “veduta corta” possono determinare su un sistema già alquanto fragile. valutazioni: così non va! 10 tenere alta l'asticella della qualità Tenere alta l’asticella della qualità Il servizio di valutazione va tutelato, forse serve cambiare approccio a cura della Redazione L’allarme lanciato da Leo Civelli di REAG ha ovviamente trovato sponda in molti operatori del settore delle valutazioni che hanno voluto affrontare un tema di mercato così delicato in questo momento. Si può salvaguardare la qualità del servizio se gli istituti (alcuni, specifichiamo) per primi abbassano l’asticella? O forse è il caso di mutare radicalmente l’ottica con cui viene visto il servizio di perizia da parte dei professionisti? Diciamo subito che non è stato semplice affrontare questo tema, così fortemente legato al mercato e all’aspetto più commerciale: per svariati motivi alcuni soggetti hanno preferito non commentare o dare pubblicamente un giudizio. Per loro, come vedrete, è intervenuta l’associazione di categoria con un commento indicativo dello stato d’animo del settore. “L’esperienza di tutti gli operatori, banche in primo luogo – commenta Ilvo Bruschi, amministratore delegato di Yard – dimostra chiaramente quanto sia essenziale una corretta e completa valutazione dei collaterali al credito erogato per garantire una buona qualità del credito stesso. Detta valutazione, soprattutto in sede di erogazione mutuo, richiede un articolato processo professionale, organizzativo e di controllo. La crisi economica di questi anni ha drammatizzato le conseguenze di prassi non sempre rigorose quanto si sa- PERSONA ilvo bruschi SOCIETà yard 11 tenere alta l'asticella della qualità rebbe dovuto. Un’accresciuta sensibilità del mondo bancario, anche a seguito di costanti e forti sollecitazioni degli organi di vigilanza, ha portato ad una richiesta di valutazioni professionali allineate a standard qualitativi molto più elevati, che di concerto con più prudenti politiche di erogazione sono le basi per un costante miglioramento degli asset bancari, auspicabilmente con molto minori ratio di sofferenze negli anni a venire. In questo processo virtuoso le banche hanno anche saputo migliorare notevolmente l’efficienza dei processi, sia interni che per le attività peritali affidate all’esterno, tanto che oggi un ‘prodotto perizia’ di qualità indubbiamente molto superiore che in passato, ha per le banche costi significativamente inferiori. Ora è però essenziale che la pressione a ridurre i costi operativi, in sé più che logica, non rischi di minare alle basi i risultati raggiunti, con la conseguenza di dover accettare prodotti di qualità di molto inferiore agli standard formalmente richiesti, che non possono in nessun modo essere raggiunti e mantenuti sotto certi livelli di compensi”. Anche Ezio Bigotti, amministratore delegato di EXITone, è concorde sul fatto che il taglio dei costi non sia la strada giusta ma serva cambiare ottica nelle valutazioni: “Nello scenario di crisi generale, principalmente dovuta ai noti eventi del 2008 e conseguente credit crunch che ha messo in ginocchio l’economia reale, fare tagli lineari sui servizi di estimo tradizionali, già tirati e limitati in termini di qualità/attendibilità significa ripetere l’errore che ha contribuito a generare miliardi dei Non Performing Loans con sottostante immobiliare. Quindi, anziché tagliare i costi, occorre cambiare il paradigma delle valutazioni: da una basilare perizia a un modello di assessment a 360° dell’asset immobiliare e del contesto economico in cui si inserisce”. PERSONA ezio bigotti SOCIETà exitone 12 tenere alta l'asticella della qualità La posizione di Abaco Team del Gruppo Gabetti è illustrata da Luca Fiumara, Strategic Advisor Loans Services, secondo cui è possibile rispondere allo scenario attuale con risultati di qualità: “In relazione alle posizioni di credito con garanzie immobiliari, in tutti i regolamenti nazionali ed internazionali emerge la necessità di una gestione attiva, trasparente ed efficace, ponendo l’accento anche sulla correttezza, oggettività e confrontabilità delle valutazioni. Tuttavia, negli ultimi anni si è assistito a una continua contrazione dei costi riconosciuti per tali attività. Per affrontare questa situazione, gli operatori del settore, a mio avviso, possono rispondere solo grazie a una struttura con queste caratteristiche produttive: flessibilità e snellezza organizzative, capacita di gestione continuativa e di picchi, procedure e processi lineari e consolidati dalle strutture centrali al territorio, omogeneità di approccio a livello nazionale, rispondenza a standard e a protocolli di valutazione, gestione e rispetto di SLA e Kpi, formazione continua e aggiornamento sull’evoluzione del mercato e delle metodiche, economie di scala. Con queste premesse di modello, ritengo pertanto possibile rispondere efficacemente a questo scenario di lavoro negli attuali termini economici, come alcune storie di successo dimostrano, anche in un mercato come quello italiano dove una delle criticità è rappresentata dalla scarsa disponibilità e trasparenza dei dati e delle informazioni nonché di alcuni standard (a titolo esemplificativo, la misurazione delle consistenze…)”. PERSONA luca fiumara SOCIETà abaco team 13 tenere alta l'asticella della qualità Per molti operatori del settore delle valutazioni si è espressa ufficialmente l’associazione di categoria, ASSOVIB, con una dichiarazione molto chiara del segretario Francesco Francese: “ASSOVIB, l’associazione che rappresenta le principali Società che offrono servizi di valutazione immobiliare per le banche, rileva una tendenza degli Istituti di Credito a stipulare/rinegoziare contratti a supporto della loro attività di erogazione di mutui ipotecari a valori sempre più compressi. Dalle istituzioni vigilanti il mondo bancario emerge una richiesta di elevare il livello qualitativo dei servizi valutativi offerti, qualità che le società associate in ASSOVIB garantiscono attraverso continui processi di controllo e formazione, verifica di compliance delle perizie alle Linee Guida ABI e agli standard europei ed internazionali, anche in funzione delle esperienze maturate nelle attività di Asset Quality Review svolte nell’ambito del Comprehensive Assessment svolto dalla BCE sugli Istituti di Credito. Mantenere tali standard di lavoro, richiesti anche dalla Mortgage Credit Directive in fase di recepimento in Italia, comporta procedure e assunzioni di costi incomprimibili. ASSOVIB auspica, quindi, che nelle banche emerga un approccio alla scelta dei fornitori che permetta di continuare a prestare alle banche servizi professionali adeguati alle corrette politiche di credito”. Assovib è nata nel 2010 su iniziativa dei soci fondatori Prelios, Reag4Loans, Crif. I soci ordinari sono Yard e Cerved, mentre Genworth Financial è il socio osservatore. PERSONA francesco francese SOCIETà assovib 14 L’opinione della banca L’opinione della banca UBI Banca: così valutiamo la qualità delle perizie di Davide Motta “Oltre il 60% dei crediti del Gruppo UBI – afferma Davide Motta, responsabile Politiche del credito di UBI Banca – è di natura ipotecaria, è chiaro pertanto come la valutazione dell’immobile oggetto di garanzia sia strategica. Quindi la qualità della perizia non è solo una priorità, ma una necessità. Infatti, la perizia è uno degli elementi chiave del processo del credito, dalla concessione di un nuovo finanziamento alla valutazione del credito deteriorato. Da ultimo ricordiamo quanto il tema della perizia sia stato centrale nel recente Comprehensive Assessment condotto dalla BCE. Da anni il Gruppo UBI investe importanti risorse nel modello di gestione delle perizie che si basa sulla collaborazione con primarie società specializzare del settore (c.d. Provider). Tale approccio ha portato numerosi vantaggi, come ad esempio l’omogeneizzazione della valutazione, la standardizzazione dei processi anche attraverso una piattaforma informatica dedicata e il rispetto dei requisiti di indipendenza Basilea 2 (e linee guida ABI). Il Gruppo UBI dedica costante attenzione alla qualità della perizia anche attraverso il controllo dell’operato dei provider. In tal senso UBI monitora le prestazioni dei provider sulla base di 4 indicatori: qualità della perizia (verifica conformità perizia); qualità del servizio (rispetto degli SLA contrattuali); qualità operativa (verifica flussi informativi); qualità organizzativa (verifica dell’assetto organizzativo del provider). Chiaramente la “qualità della perizia” ha un ruolo primario e il riesame a campione delle perizie svolte viene effettuato periodicamente per accertare PERSONA davide motta SOCIETà ubi banca 15 la congruità e il rispetto delle regole di valutazione. In sintesi, possiamo affermare che il provider è un partner strategico per la qualità del credito della Banca e la collaborazione Banca-Provider è il primo passo per il raggiungimento di risultati di eccellenza”. Quanto costa una perizia? di Marco Luraschi È difficile indicare il costo per una perizia legata a un finanziamento di natura ipotecaria richiesto da un privato o per una valutazione richiesta da un Tribunale. Per esempio il famoso decreto Bersani del 2007 ha eliminato i minimi tariffari con ripercussioni anche per i professionisti operanti nel mondo delle perizie immobiliari. Indicativamente per una valutazione immobiliare effettuata da un professionista la perizia dovrebbe essere commisurata in percentuale al valore successivamente stabilito dal perito oltre ad un compenso per le indagini urbanistiche e per i permessi abilitativi inerenti l'immobile. Parlando di mutui residenziali (quindi escludendo le grandi valutazioni di centri commerciali, immobili direzionali o alberghi), generalmente il costo di una perizia viene indicato in 200-300 euro per un immobile “medio”. In realtà gli istituti a volte prendono accordi con i periti in base ad un numero prestabilito di perizie da effettuare in determinato un arco di tempo. Oppure il richiedente il mutuo si reca già presso l’istituto con un perizia effettuata privatamente a un costo concordato. Insomma, un vero ginepraio che avrebbe bisogno di maggior chiarezza e trasparenza, e non di una corsa al ribasso. Perché quando il mercato è in fase di “boom” tutto va bene, quando avanza la crisi i nodi vengono al pettine. L’opinione della banca L’immobiliare dei vasi (in)comunicanti L’immobiliare dei vasi (in)comunicanti Un mercato in cui ciascuno sgomita per avere il proprio ruolo di Giuseppe Roma La società delle “sette giare”: è con questa definizione che l’annuale Rapporto del Censis classifica l’Italia 2015. Economia, politica, sociale, media sono vasi che non comunicano ma affermano un’auto consistenza disgregante. Se ciascuno tende ad affermare un suo specifico potere, se linguaggi e relazioni diventano sempre più ristretti, quasi da conventicola, una società, già di per sé “liquida”, rischia la decomposizione. A fare da collante dovrebbe intervenire la politica, anche per rendere possibile una più generale sintesi, magari in nome del bene comune. Ma le tendenze a superare tutti gli spazi intermedi, evocando un rapporto diretto fra leader e cittadini non aiuta a ricostruire un ordito di relazioni sociali o di alleanze imprenditoriali, né tanto meno una più diffusa responsabilizzazione di individui e comunità. Fin qui l’analisi del Censis, che ben s’integra con la teoria dello story telling. In realtà il potere è sempre più “impotente” in quanto ha perso molte sovranità e per questo ha sempre più difficoltà a dare risposte effettive ai problemi posti dalla globalizzazione. C’è una riduzione del potere per cessione alla potestà regolativa di Bruxelles o della BCE, ma anche all’assoluta e incontrollata sovranità dei mercati finanziari, alle pressioni demografiche dei flussi migratori, alle strategie insediative delle imprese, alla iper-competizione dei nuovi produttori. Ed è per questo che i leader politici dei Paesi democratici, per poter esistere, devono apparire, comunicare essere presenti costantemente nei media. Impediti ad agire efficacemente con i fatti, devono coinvolgere l’opinione pubblica con parole ed eventi. Il mercato immobiliare non è, naturalmente, esente da tali più generali tendenze, in particolare da quella dei “vasi incomunicanti”. La grande finanza ha sempre orientato la sua azione verso il segmento non residenziale, disinteressandosi dell’investimento abitativo anche quando il flusso di risorse familiari verso la casa PERSONA giuseppe roma SOCIETà censis 17 L’immobiliare dei vasi (in)comunicanti era ingente. I promotori diffusi hanno ricercato il piccolo o medio affare nelle pieghe delle normative e dei piani urbanistici. Lo Stato cerca la sua strada per valorizzare il patrimonio edilizio in suo possesso. Chi fa infrastrutture aspira a catturare risorse pubbliche o a tentare improbabili project financing. E si potrebbe continuare. Ma i vasi entro cui ciascuno sgomita per avere ruolo, si stanno svuotando. Gli investimenti in opere pubbliche sono andati giù di più del 35% dai primi anni 2000, il mercato residenziale si è dimezzato dai tempi d’oro. E allora, per capire quali siano gli scenari evolutivi, dovremmo chiederci se e quando gli italiani torneranno a investire nel mattone. Nell’immediato le variazioni anche positive sono ancora troppo flebili per innescare una decisa inversione di tendenza. Incertezze e paure inducono le famiglie ad accrescere il risparmio cautelativo. Si astengono, quindi, da qualsiasi forma d’investimento preferendo impieghi liquidi, e l’immobiliare ne fa certamente le spese. Tuttavia, mettere i soldi da parte indica una ripresa di accumulazione delle risorse familiari, e quindi l’accrescimento di una “provvista” che certamente potrebbe nuovamente scaricarsi nel bene d’uso per eccellenza che è l’abitare. A patto però che si attenui l’incomunicabilità e cresca l’aggregazione su un terreno di comune interesse per gli operatori immobiliari che è la rinascita delle nostre città. Il real estate riprende se le città diventano macchine per creare valore. Valore economico-produttivo, ma anche di conoscenze, di capitale umano veramente qualificato, di integrazione sociale, di bellezza ed efficienza funzionale. Tutto questo attiva la “domanda pagante”, quindi il mercato, l’interesse degli investitori, la possibile rigenerazione di grandi comparti urbani. C’è voglia diffusa di cambiare passo, agli operatori la prima mossa. Poi il pubblico aiuti con meno burocrazie e meno tasse. Il “Rapporto sulla situazione sociale del Paese” viene pubblicato annualmente dal Censis a partire dal 1967. È uno strumento di analisi e di interpretazione dei fenomeni, dei processi, delle tensioni e dei bisogni sociali emergenti in Italia. sicaf immobiliari, una novità per il real estate SICAF immobiliari, una novità per il real estate Quali vantaggi da questo strumento? di Fabio Brunelli Una delle più rilevanti novità introdotte dal d.lgs. n. 44/2014, che ha recepito in Italia la direttiva europea sui fondi di investimento alternativi 2011/61/UE, è rappresentata dall’introduzione nell’ordinamento italiano della SICAF (Società di Investimento Collettivo a Capitale Fisso), definita come OICR chiuso, costituito in forma di società per azioni, avente per oggetto esclusivo l’investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante l’offerta di proprie azioni e di altri strumenti partecipativi. Con la SICAF, il legislatore ha sostanzialmente ampliato la gamma degli OICR, affiancando al fondo, avente natura contrattuale, una struttura con natura societaria. Tale strumento tende da un lato ad allineare il regime di vigilanza tenuto conto delle diverse caratteristiche strutturali della SICAF e delle SGR e dall’altro ad assicurare flessibilità di utilizzo allo strumento SICAF, tenuto anche conto delle prassi di mercato relative alla strutturazione degli schemi di investimento di natura societaria. Disciplina civilistica Con riferimento alla disciplina civilistica, deve essere notato che lo Statuto può prevedere più comparti di investimento per ognuno dei quali può essere emessa una particolare categoria di azioni. Inoltre, è ammessa la possibilità di creare più categorie di azioni che attribuiscono diritti patrimoniali e amministrativi diversi ai relativi possessori. Ancora, è possibile emettere frazioni di azioni e demandare ad un soggetto terzo professionale la gestione del proprio patrimonio (c.d. SICAF eterogestita). Nelle SICAF “riservate” gli investitori possono effettuare i versamenti relativi alle azioni sottoscritte in più soluzioni (salvo il capitale iniziale). In ultimo, si noti che il capitale sociale è depositato PERSONA FABIO BRUNELLI SOCIETà DI TANNO E ASSOCIATI 19 sicaf immobiliari, una novità per il real estate presso un unico conto corrente bancario indisponibile. Deve intendersi “immobiliare” la SICAF il cui patrimonio è investito – in misura non inferiore ai 2/3 (misura ridotta al 51% in presenza di certe condizioni) del valore complessivo del patrimonio – in beni immobili, diritti reali immobiliari, ivi inclusi quelli derivanti da contratti di leasing immobiliare con natura traslativa, partecipazioni in società immobiliari nonché in fondi immobiliari italiani o esteri. Disciplina fiscale L’art. 9 del d.lgs. n. 44/2014 estende la disciplina fiscale dei fondi immobiliari alle SICAF immobiliari. Dunque la SICAF è una società per azioni che, per il fatto di qualificarsi come OICR, ai sensi dell’art. 73 d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) è ricompresa tra gli enti non commerciali residenti soggetti all’IRES, se “istituita” in Italia. Inoltre, per effetto del richiamo dell’art. 9 del d.lgs. n. 44/2014, ad essa si applica il regime di imposizione diretta e indiretta dei fondi immobiliari. Anche per la SICAF immobiliare il regime speciale dei fondi immobiliari si dovrebbe applicare a condizione che siano rispettati i requisiti civilistici degli OICR ad eccezione dell’ipotesi di SICAF immobiliari partecipate esclusivamente da uno o più investitori “istituzionali” per cui il regime proprio del fondo immobiliare troverebbe comunque applicazione. Pertanto, sarà importante verificare come si realizzeranno gli obiettivi di flessibilità dello strumento e di governance, che nei propositi del legislatore dovrebbero caratterizzare la SICAF rispetto ai fondi di investimento. Al di fuori dei casi di SICAF immobiliari “istituzionali” l’applicazione del regime fiscale dei fondi immobiliari dovrà quindi essere stabilita anche alla luce del ruolo che verrà delineato ai fini civilistici in capo agli investitori, quali soci della società e nei confronti degli organi di gestione (in particolare nel caso di SICAF a gestione interna). Ragionevolmente l’autonomia gestionale dovrà essere certamente riscontrata con riferimento alle modalità Con la SICAF, il legislatore ha sostanzialmente ampliato la gamma degli OICR, affiancando al fondo, avente natura contrattuale, una struttura con natura societaria. 20 sicaf immobiliari, una novità per il real estate attuative delle politiche di investimento ma anche tenendo conto della potenziale diversità del rapporto società-socio rispetto a quello fondo-partecipante. In sintesi, dunque, le SICAF immobiliari sono esenti dall’IRES. Ne deriva che i proventi tipici dei fondi immobiliari, vale a dire canoni di locazione e plusvalenze, sono esenti da imposizione sul reddito. Inoltre, non trovano applicazione numerose ritenute alla fonte sui proventi percepiti dalla SICAF. La SICAF è invece soggetta all’IRAP sulla differenza tra commissioni di sottoscrizione e le commissione passive dovute ai soggetti collocatori. Trova altresì applicazione alla SICAF il regime IVA e delle imposte indirette dei fondi immobiliari. Pertanto, gli acquisti e le manutenzioni degli immobili danno diritto alla detrazione; il conferimento di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto da parte di soggetti passivi IVA costituisce un’operazione fuori campo IVA con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa; gli atti costitutivi della SICAF non sono soggetti ad obbligo di registrazione; le imposte ipotecaria e catastale per le volture catastali e le trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali, anche se soggette ad IVA, di cui siano parte le SICAF immobiliari, sono ridotte alla metà. I proventi distribuiti dalla SICAF ai partecipanti sono soggetti ad una ritenuta in misura del 26% a titolo d’acconto o d’imposta in base alla natura dell’investitore. La ritenuta non è operata sui proventi percepiti dalle forme di previdenza complementare e dagli OICR. Inoltre, si applica il regime di esenzione per alcune categorie di investitori non residenti ed il regime della trasparenza fiscale per gli investitori con partecipazione superiore al 5%. In ultimo, è auspicabile l’applicazione anche alla SICAF immobiliare delle recenti disposizioni previste dal d.l. n. 133/2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia) che consentono ad un fondo immobiliare di conferire i propri immobili in sede di liquidazione totale o parziale ad una SIIQ e di assegnare le azioni ai quotisti in regime di neutralità fiscale. L’autonomia gestionale dovrà essere certamente riscontrata con riferimento alle modalità attuative delle politiche di investimento ma anche tenendo conto della potenziale diversità del rapporto società-socio rispetto a quello fondo-partecipante. 21 l'e-commerce è un vantaggio per tutti l'e-commerce è un vantaggio per tutti InPost: possibili sinergie con i centri commerciali di Marco Luraschi Il recente accordo di collaborazione tra Gabetti Property Solutions e Locker InPost Italia per lo sviluppo della rete di “locker”, moderni depositi dedicati alla consegna e al ritiro degli acquisti di e-commerce, è l’occasione per fare luce su una nuova attività in forte espansione nel mondo e in Italia. Locker InPost Italia è una start up italiana avviata a febbraio, appartenente ad una multinazionale polacco-statunitense, attiva dal 2006 con 10.000 dipendenti in 22 Paesi nel mondo nei servizi di spedizione a supporto dell’e-commerce. Da due anni i locker per la consegna e il ritiro di acquisti on-line ci sono anche in Italia, l’obiettivo della società è quello di installarne 1.000 sul territorio da qui al 2015, in prossimità dei luoghi più accessibili nelle città primarie e secondarie. “L’e-commerce è in fortissima espansione nel mondo – ci conferma Stefano Moni, AD di Locker InPost Italia – con crescite nell’ordine del 17-18% annuo ed un margine di sviluppo grandissimo soprattutto in Italia dove il mercato, tanto per fare un esempio, vale solo un sesto di quello inglese”. I depositi Inpost risolvono due problemi: eliminano la mancata consegna da parte del corriere che spesso non trova nessuno all’abitazione indicata, con conseguente aumento del costo e del tempo sprecato; semplificano la logistica dei corrieri che hanno diversi luoghi vicini dove consegnare la merce con conseguente risparmio, impatto sulla city logistics e miglioramento della sostenibilità. SOCIETà gabetti property solutions SOCIETà locker inpost italia PERSONA stefano moni 22 l'e-commerce è un vantaggio per tutti I locker, che hanno una capacità standard di 47 pacchi e sono modulabili, possono essere collocati al di fuori dei centri commerciali, dei supermercati, delle stazioni di servizio o anche in spazi pubblici. “L’obiettivo – afferma Moni – è quello di creare una sinergia, il vantaggio è il maggior traffico che il locker crea nelle vicinanze di queste strutture con possibili azioni di co-marketing. Come le dicevo il nostro piano è di installare 1.000 locker entro il giugno 2015 ma questo evidentemente non costituisce il fine ultimo del nostro progetto Italia. Il numero dei locker installati è destinato a salire negli anni a seguire non solo per aumentare la “prossimità” per un più facile ritiro dei pacchi da parte dei clienti delle società di e-commerce ma anche in vista dell’installazione dei locker in versione “refrigerata” che saranno specificatamente destinati alla consegna di prodotti alimentari acquistati sui siti della grande distribuzione o sui siti specializzati del settore. I locker refrigerati sono modulari ai locker per i pacchi convenzionati e quindi si potranno avere location ove installeremo solo locker convenzionali per pacchi, solo refrigerati oppure ibridi (convenzionali per pacchi + refrigerati)”. Rachele Vigilante, Responsabile Division Retail di Gabetti Corporate, ci spiega qual è il compito esatto della società in questa operazione di espansione capillare sull’Italia: “La nostra è una ricerca trasversale su qualunque location che possa adattarsi allo scopo, anche spazi pubblici, urbani, stazioni metropolitane, punti di aggregazione. Questo è possibile grazie alla presenza capillare della rete Gabetti su tutto il territorio nazionale. Ci è richiesta una visione di spazio in senso lato, di individuare ogni possibile location dove l’utente vuole usufruire del servizio”. Il dialogo è dunque aperto non solo con i gestori di strutture commerciali private che vogliono aumentare il traffico di visitatori ma anche con il pubblico: “Stiamo trovando molto interesse da parte di strutture istituzionali come campus universitari, Policlinici, aree di servizio, punti di aggregazione sociali. Una visione molto urban con lo scopo di creare prossimità”. Un locker costa circa 30.000 euro ed occupa 3 mq. I moduli però sono flessibili e quindi se ne possono posizionare diversi. Ogni locker ha una capacità standard di 47 pacchi. L’investimento previsto sull’Italia è di 30 mln di euro. PERSONA rachele vigilante In Italia al momento esistono già 101 Locker sul territorio. Al momento l’acquirente di articoli di e-commerce ha la possibilità scegliere tra l’opzione della consegna a casa e la consegna in un Locker in prossimità alla sua abitazione, dove può ritirare la merce grazie ad un codice senza nessun costo aggiuntivo. 23 un'ancora di salvezza per i sottoscrittori un'ancora di salvezza per i sottoscrittori Analisi del Fondo Europa UniCredito Immobiliare 1 di Marcello Rubiu L’OPA di Capstone, player statunitense degli investimenti alternativi, è riferita a un fondo che ha fornito grandi delusioni ai sottoscrittori. Si sta parlando di un fondo collocato a 2.500 euro, che in Borsa ha raggiunto quotazioni prossime a 440 euro pro quota e che presenta un portafoglio secondo noi difficile, come dimostrano, per altro, le svalutazioni apportate dalla stessa SGR. Rimane la questione di un fondo oggetto di un’OPA a un prezzo (710 euro) decisamente inferiore a quanto si rileva osservando l’ultimo rendiconto semestrale, visto che il patrimonio netto, stimato grazie al contributo dell’Esperto Indipendente, è pari a 1.560 euro. Ricordiamo come le altre due OPA, su Atlantic 1 e UniCredito Immobiliare 1, siano avvenute pesantemente a sconto ma il prezzo proposto era comunque più generoso di quanto offerto ora da Capstone. Per non parlare della svendita degli immobili di Olinda a prezzi marcatamente inferiori rispetto alle ripetute stime effettuate. Come già accennato, si stanno confrontando portafogli immobiliari con qualità dei cespiti non assimilabili. Lo stesso manager di Capstone, nella conferenza stampa, non ha decantato le virtù degli immobili che si propone di acquistare, PERSONA marcello rubiu SOCIETà norisk 24 un'ancora di salvezza per i sottoscrittori consigliando ai sottoscrittori di uscire da un investimento risultato sbagliato per i risaputi problemi congiunturali ma soprattutto per una sopravvalutazione iniziale degli immobili e, probabilmente, anche durante la vita del prodotto. Per Capstone si tratta di investire in un fondo con un significativo sfitto ma che, grazie al tracollo del prezzo di borsa, allineato a quello offerto, presenta un cashflow yield prossimo al 15%. Considerando che Europa Immobiliare 1 evidenziava un TER del 5,4%, è sufficiente ridurre tale salasso migliorando l’efficienza gestionale per creare valore, come peraltro stiamo assistendo su Atlantic 1 grazie al lavoro di Paolo Bottelli. Non sarà facile raggiungere il target prefissato minimo del 30%, visto il boccone amaro che dovrebbero ingoiare i sottoscrittori iniziali ma, se fossi in loro, parteciperei almeno in parte all’offerta, riducendo l’esposizione a uno strumento difficile. web tv Seguici su Twitter (@QITV) web tv Zamir: investitori, guardate al mercato italiano L’amministratore di Capstone Equities, Joshua Zamir, spiega le ragioni di quest’operazione sul mercato italiano dicendosi entusiasta di questa opportunità e delle numerose altre possibilità di investimento nel nostro Paese, dove diversi comparti dell’immobiliare mostrano grande potenziale di sviluppo per il prossimo futuro. Per questo l'Opa su Europa Immobiliare N. 1 potrebbe essere solo il primo degli investimenti di Capstone sul mercato italiano. Elser: la rigidità strutturale è il problema dell’Italia Marco Elser, partner di Advicorp, advisor per il lancio dell'Opa di Capstone Equities che ha presentato il suo 1° investimento nel mercato immobiliare italiano sulle quote del fondo Europa Immobiliare N. 1, spiega che il problema dell'Italia non è relativo alla provenienza dei fondi ma è un problema di rigidità strutturale legale. "Tolti questi interessi corporativi l'arrivo degli investitori non potrà che essere un'onda positiva per tutta l'Italia" ha affermato. www.ilqi.it www.ilqi.it [email protected] - www.ilqi.it il settimanale de il quotidiano immobiliare Testata Giornalistica Registrata presso il Tribunale di Arezzo. Registrazione nr. 1/13 del 03/01/2013 Direttore responsabile Marco Luraschi Editore DAILY REAL ESTATE S.R.L. Via Pascoli 7, 24121 Bergamo P IVA 03276200163 - Iscrizione ROC N.22163 Contatti Tel.: +39 035/211356 Fax: +39 035/4131217 Foto e immagini di Shutterstock ad eccezione di quelle fornite dagli autori.
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