Esercitazione 4 - Magnoni - Università IUAV di Venezia

Stima del valore di mercato e del valore
di costo
Università IUAV di Venezia
A.a. 2013/14
Corso di Estimo
Docente Ezio Micelli
Giacomo Magnoni n.276174
Indice:
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Descrizione immobile
Localizzazione immobile
Definizione fascia di mercato
Misura consistenza
Presentazione beni di comparazione
Stima valore di mercato: scala dei prezzi noti
Stima valore di mercato: punti di merito
Presentazione beni di comparazione
Stima valore di costo: scala dei costi a consuntivo noti
Computo metrico estimativo infissi e vetratura
Computo metrico estimativo infissi e vetratura ad alta prestazionalità
Descrizione immobile:
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Villa monofamiliare su tre piani
Al primo livello: cucina, bagno, zona giorno
Al secondo livello: camera da letto, bagno, terrazzo scoperto
Al terzo livello: terrazzo scoperto
Dotata di giardino di 700 mq circa
Assente box auto
Assente ascensore
Peculiarità: ampia finestratura in facciata, ampi terrazzi
Finiture di pregio
Vista mare
Piante :
Prospetti:
Localizzazione:
Friuli Venezia Giulia
Localizzazione:
Provincia di Trieste
Localizzazione:
Duino-Aurisina
Localizzazione:
Duino-Aurisina
Localizzazione
Dettaglio
Fascia di mercato
L’immobile è rappresentato da un edificio di tre piani posizionato lungo
Viale Miramare, in una zona ricca di verde, e dotato di un giardino di 700
mq. Esso dista circa 10 km dalla città di Trieste, 500 m dal centro di Santa
Croce e 100 m dalla linea di costa, pur non avendo un accesso diretto al
mare. La posizione e la composizione degli ambienti permettono di godere
di un’ottima vista su tutto il golfo; è presente una sola camera da letto
matrimoniale.
Tali caratteristiche rendono l’immobile adatto a soddisfare le richieste di
una coppia benestante, desiderosa di immergersi nelle ricchezze
paesaggistiche del luogo senza allontanarsi dalle comodità urbane, e lo
posizionano in una fascia di mercato alta.
Misura della consistenza
Superficie lorda
Coefficiente di
ponderazione
Superficie
commerciale
Pianterreno: vani
principali e servizi
annessi
103
1
103
Primo piano: vani
principali e servizi
annessi
59
1
59
Primo piano:
terrazzo
43
0,25
11
Secondo piano:
terrazzo
52
0,25
13
TOT
186 mq
Misura della consistenza
Nota: nel calcolare la superficie commerciale dell’immobile oggetto
di stima si è volutamente tralasciata la consistenza del giardino, in
maniera da rendere possibile un confronto quanto più possibile
efficace con i beni presi successivamente in considerazione: nella
descrizione degli stessi infatti la misura del giardino è riportata
separatamente.
Stima del valore di mercato attraverso
procedimenti sintetico-comparativi
Scala dei prezzi noti, punti di merito
Beni di confronto
1
2
3
4
5
6
Beni di confronto
I criteri seguiti nell’operazione di selezione dei beni di confronto sono i
seguenti:
• Tipologia: villa singola monofamiliare
• Stato: nuovo/recente
• Superficie: 130-200 mq
• Posizione: in un raggio di 5km dall’immobile oggetto di stima, lungo la
linea di costa
• Presenza di giardino
• Possibilmente vista mare
Non tutti i beni di confronto seguono tutti i criteri qui enumerati; in sede di
stima si è provveduto a tener conto di eventuli mancanze.
Beni di confronto
Immobile n.1
Tipologia
villa
Superficie
80 mq
Locali
4
Prezzo
€550.000,00
Anno di costruzione
in cantiere
Stato manutentivo
/
Giardino
438 mq
Box auto
sì
Terrazzo
sì
Caratteristiche particolari: vista mare,
accesso diretto mare
6.937,5 €/mq
Beni di confronto
Immobile n.2
Tipologia
villa
Superficie
140 mq
Locali
4
Prezzo
€580.000,00
Anno di costruzione
2013
Stato manutentivo
nuovo
Giardino
100 mq
Box auto
sì
Terrazzo
35 mq
Caratteristiche particolari: portico
con ampie vetrate, vista mare
4.142,8 €/mq
Beni di confronto
Immobile n.3
Tipologia
villa
Superficie
150 mq
Locali
5
Prezzo
€450.000,00
Anno di costruzione
2013
Stato manutentivo
nuovo
Giardino
310 mq
Box auto
no
Terrazzo
no
Caratteristiche particolari: zona verde,
distante 500 m dal mare
3.000 €/mq
Beni di confronto
Immobile n.4
Tipologia
villa
Superficie
130 mq
Locali
5
Prezzo
€750.000,00
Anno di costruzione
1970
Stato manutentivo
abitabile
Giardino
sì
Box auto
sì
Terrazzo
3
Caratteristiche particolari: vista mare, spiaggia
demaniale, posto barca
5.769,2 €/mq
Beni di confronto
Immobile n.5
Tipologia
villa
Superficie
200 mq
Locali
6
Prezzo
€599.000,00
Anno di costruzione
In cantiere
Stato manutentivo
/
Giardino
900 mq
Box auto
sì
Terrazzo
sì
Caratteristiche particolari: finiture di pregio,
distante 1 km dal mare
2.995 €/mq
Beni di confronto
Immobile n.6
Tipologia
villa
Superficie
190 mq
Locali
5
Prezzo
€550.000,00
Anno di costruzione
?
Stato manutentivo
abitabile
Giardino
1500 mq
Box auto
sì
Terrazzo
sì
Caratteristiche particolari: ampio giardino,
distante quasi 1 km dal mare
2.894 €/mq
Stima del valore di mercato
Scala dei prezzi noti
P6 < P5 < P3 < P2 < P4 < P1
2.894€/mq < 2.995€/mq < 3.000€/mq < 4.142,8€/mq < 5.769,2€/mq < 6.937,5€/mq
Nell’analizzare la scala dei prezzi noti sopra riportata ci si rende presto conto della
presenza di un notevole scarto quantitativo tra i prezzi degli immobili 4 e 1 e quelli dei
restanti immobili, nonostante la sostanziale omogeneità delle caratteristiche
tecnologiche dell’intero gruppo: il motivo di tale cesura va ricercato nel diverso grado
qualitativo delle caratteristiche posizionali di ciascuno. In particolare va rilevato come i
fattori discriminanti siano la vista sul mare e l’accesso diretto allo stesso, che pongono
gli immobili 4 e 1 in una fascia di mercato più elevata rispetto a quella dei precedenti:
l’immobile oggetto di stima, essendo dotato di vista mare ma non di accesso diretto, si
porrà quindi in una posizione intermedia tra i due gruppi individuati. Tenendo
opportunamente conto anche delle caratteristiche tecnologiche è possibile stimare il
valore di mercato dell’immobile intorno ai 5000€/mq, per un totale di 930.000€.
Stima del valore di mercato
Procedimento per punti di merito
Data la notevole diversità dei beni di confronto può essere utile, allo scopo di
raffinare la stima eseguita, procedere impiegando valutazioni per punti di merito
Comparables
1
2
3
4
5
6
Prezzi
6.937,5
4.142,8
3.000
5.769,2
2.995
2.894
Pos. estrinseche
0,75
1,1
1,25
0,7
1,3
1,3
Pos. intrinseche
0,9
1,05
1,15
0,9
1,25
1,25
Tecnologiche
1,1
1,1
1,05
1,25
0,95
1
Produttive
1
1
1
1
1
1
Aggiustamento
totale
0,74
1,27
1,51
0,79
1,54
1,62
Vm unitario
aggiustato
5.151,1
5.263,4
4.528,1
4.543,2
4.623,5
4.702,7
Stima del valore di mercato
Procedimento per punti di merito
Vm unitario
aggiustato
5.151,1
5.263,4
Vm unitario: 4.802,0 €/mq
Vm tot: 893.172,00 €
4.528,1
4.543,2
4.623,5
4.702,7
Stima del valore di costo attraverso
procedimento sintetico-comparativo
Scala dei costi a consuntivo noti
Fonte: prezziario DEI
Beni di confronto
Immobile n.1
L’intervento riguarda la costruzione di
una villa monofamiliare a pianta
complessa con parte centrale su due
livelli.
L’intervento ha le seguenti
caratteristiche:
S.l.p. = 239 m2
V. = 239 x 3,30 = 789 m3
Beni di confronto
Immobile n.1
Le strutture di fondazione sono di tipo continuo in calcestruzzo armato gettato in opera. I
solai sono realizzati con predalles al piano terra e in laterocemento con travetti
prefabbricati e pignatte al piano primo/soppalco. Al di sotto dei locali abitabili è previsto
un vespaio areato di h 50 cm.
Le murature perimetrali, di tipo portante, in blocchi Poroton di spessore 24 cm e
controtamponamenti in laterizio forato spessore 8 cm, con interposto pannello coibente
spessore 4 cm.
I manti di copertura sono in coppi anticati. Converse, colmi, scossaline, canali di gronda e
pluviali in rame spessore 8/10 mm.
I serramenti esterni in legno di Hemlock preverniciato con vetrocamera spess. 6/9/5 mm,
completi di persiane in legno di Hemlock preverniciato.
I tavolati interni sono realizzati con forati in laterizio, spessore 12 e 8 cm.
Le coperture degli ambienti hanno, a seconda dei casi, un solaio di tipo tradizionale in
laterocemento realizzato con travetti prefabbricati, pignatte e strutture portanti con travi
e cordoli in calcestruzzo armato o una copertura a vista con orditura primaria e secondaria
con travi, puntoni e travetti in legno di Abete.
Beni di confronto
Immobile n.1
I pavimenti delle zone soggiorno, cucina e ingresso sono stati realizzati in cotto, posato su
un sottofondo in sabbia e cemento sovrapposto al primo strato coibente in cls alleggerito
con argilla espansa. Per le zone notte è previsto un pavimento in legno di spessore mm 14
posato a colla su “massetto”. I pavimenti dei bagni sono in piastrelle in ceramica
monocottura. Bagni e cucine hanno rivestimento ceramico fino all’altezza di 220 cm.
Per cucina, zone giorno e camere da letto è stato previsto controsoffitto in cartongesso.
Gli intonaci interni sono stati realizzati: per bagni, cucine e locale tecnico, intonaco civile
su pareti e soffitti in vista; per gli altri locali abitabili, intonaco tipo pronto con finitura a
gesso; per i box intonaco rustico fine.
Le pareti interne e i soffitti sono stati tinteggiati con idropittura acrilica.
I serramenti interni sono con ante a battente, specchiatura cieca e intelaiatura di legno
massello con finitura in noce nazionale.
La sistemazione esterna comprende un marciapiede perimetrale con larghezza di 60 cm,
in serizzo su massetto strutturale.
Beni di confronto
Immobile n.1
Codice
Descrizione
Costo in Euro
Incidenza
5,360.00
1.52%
1
Scavi-reinterri
2
Opere strutturali in c.a.
64,350.00
18.25%
3
Murature e tavolati
47,812.00
13.56%
4
Intonaci/rasature/controsoffitti
28,947.00
8.21%
5
Sottofondi/massetti/vespai
7,439.00
2.11%
6
Coperture/lattonerie/impermeabilizzazioni
42,664.00
12.10%
7
Tubi/canne/fognature
10,755.00
3.05%
8
Opere in pietra
19,746.00
5.60%
9
Pavimenti/rivestimenti/zoccolini
21,791.00
6.18%
10
Serramenti in legno esterni ed interni
46,543.00
13.20%
11
Opere da fabbro
1,974.00
0.56%
12
Verniciature/tinteggiature/trattamenti protettivi
4,231.00
1.20%
13
Impianti meccanici
28,901.00
8.20%
14
Impianti elettrici
12,482.00
3.54%
15
Assistenze murarie
9,590.00
2.72%
16
Opere esterne/recinzioni
Escluse
Costo Totale
Costo al mq
352,585.00
1,475.00 €/mq
100.00%
Beni di confronto
Immobile n.2
L’intervento riguarda la costruzione di
una villa monofamiliare a pianta
complessa su 1 livello.
L’intervento ha le seguenti dimensioni:
S.l.p. = 148 m2
V. = 148 x 3,30 = 488 m3
Beni di confronto
Immobile n.2
La struttura è realizzata con murature perimetrali portanti in blocchi di laterizio
opportunamente armate e pilastri centrali in c. a., tutto su fondazioni dirette di tipo
contiguo o a giunti isolati. I solai sono di tipo tradizionale in laterocemento salvo quella di
piano terreno composta da muretti e tavelloni a formazione di vespaio areato.
Le pareti perimetrali sono dotate di controtamponamento in laterizio forato con
interposto strato coibente. I tavolati interni sono in forati spessore 12 cm. nelle zone
servizi e spessore 8 cm. a delimitazione degli altri ambienti interni.
La copertura è realizzata con struttura in legno a vista verniciata, pannelli autoportanti in
multistrato fenolico di pino con anima in polietilene espanso estruso, manto in coppi
anticati e lattonerie in rame. I serramenti esterni sono in douglas con vetrocamera 6/12/5
e persiane esterne in legno verniciato. Le porte interne sono tamburate in legno,
verniciate e con maniglie in ottone. Il portoncino di ingresso è anch’esso in legno
tamburato e verniciato con maniglione in ottone.
I pavimenti sono:
- in cotto per soggiorno, cucina e scale
- in legno a listoni di rovere posati su magatelli per le camere
- monocottura per i bagni.
Beni di confronto
Immobile n.2
Codice
Descrizione
Costo in Euro
Incidenza
2,204.00
1.03%
18,007.00
8.45%
1
Scavi e rinterri
2
Opere in c.a.
3
Vespai e sottofondi
2,204.00
1.03%
4
Isolamento e impermeabilizzazioni
9,040.00
4.24%
5
Murature e tavolati
38,585.00
18.10%
6
Intonaci
19,477.00
9.14%
7
Canne e fognature
4,115.00
1.93%
8
Rivestimenti e zoccolini
18,740.00
8.79%
9
Serramenti in legno
33,588.00
15.75%
10
Opere in ferro
3,087.00
1.45%
11
Coperture e lattonerie
20,505.00
9.62%
12
Elementi architettonici decorativi
7,863.00
3.69%
13
Impianto di riscaldamento
13,891.00
6.52%
14
Impianto idrosanitario
10,216.00
4.79%
15
Impianto elettrico
11,687.00
5.48%
213,209.00
100.00%
Costo Totale
Costo al mq
1,441.00 €/mq
Beni di confronto
Immobile n.3
L’intervento riguarda la costruzione di
una villa monofamiliare in zona collinare
di pregio.
L’edificio è costituito da un corpo di
fabbrica autonomo su due piani con
superficie coperta 243 m2.
L’intervento ha le seguenti dimensioni:
Piano terra = 243 m2 abitabili
Piano primo = 160 m2 abitabili, 70 m2
come locali sottotetto
Piano interrato = 350 m2 con
caratteristiche di locali accessori e box
Beni di confronto
Immobile n.3
Le fondamenta sono di tipo continuo sotto i muri perimetrali e a plinti isolati posti ai piedi
dei pilastri.
La struttura in elevazione è costituita da muri portanti interrati in c.a. controterra, pilastri
e scale gettati in opera.
Le strutture orizzontali sono realizzate in laterocemento con travetti prefabbricati,
pignatte in laterizio e getto integrativo in opera di calcestruzzo, ad eccezione della parte a
copertura del box dove sono state usate lastre prefabbricate tipo “predalles”, con
alleggerimento in polistirolo.Il pavimento del piano interrato poggia su un vespaio areato
costituito da tavelloni da 100 cm poggianti su muretti da una testa di mattoni pieni per
una altezza di 60 cm e fondazioni in calcestruzzo.
Il solaio di copertura inclinato è anch’esso realizzato con struttura in laterocemento con
travetti prefabbricati.
Il manto di copertura in falda è formato da lastre di ardesia posate su assisto in abete con
interposto strato isolante per la formazione di tetto ventilato; la lattoneria è in lamiera di
rame.
Il tamponamento esterno è stato eseguito mediante tavolato in mattoni pieni di spessore
12 cm intonacati con intonaco rustico sul paramento esterno ed interno, interposizione di
isolante termoacustico in pannelli rigidi in poliuretano e barriera al vapore.
Beni di confronto
Immobile n.3
I tavolati interni sono in laterizio forato 8x12x24 per i divisori dei locali mentre le pareti
attrezzate sono di spessore 12 cm.
I pavimenti sono del tipo ceramico e parquet al piano seminterrato. Al piano terra è di
granito in cucina e nel vano scala-atrio, in parquet a disegno il resto dei locali. Al primo
piano è tutto in parquet compresi i locali sottotetto. I bagni sono in ceramica ad
esclusione di quello principale che è in marmo.
I serramenti esterni sono in rovere da 85 mm con inferriata di protezione in ferro.
Le porte interne sono in rovere lavorate e maniglie in ottone.
Gli impianti sono autonomi e hanno i contatori posti in prossimità della recinzione con
apposito manufatto in cemento tinteggiato.
Il riscaldamento è a metano con caldaia autonoma da 52 Kw con bollitore separato da 300
l pure a gas. Gli elementi radianti per i locali di servizio sono del tipo misto a radiatori e
ventilconvettori. La distribuzione è in rame a pavimento.
L’impianto idrico per la parte interna è costituito da tubazioni zincate mentre per la parte
esterna i tubi sono in polipropilene.
La rete fognante è in termosaldato mentre la parte esterna al fabbricato è in pvc serie
pesante.
Beni di confronto
Immobile n.3
Codice
Descrizione
Costo in Euro
Incidenza
20,408.00
1.63%
247,963.00
19.79%
1
Impianto di cantiere e scavi
2
Struttura in c.a.
3
Opere da lattoniere
29,300.00
2.34%
4
Vespai e massetti
58,771.00
4.69%
5
Murature e tavolati
86,357.00
6.89%
6
Impermeabilizzazione e isolamenti
21,766.00
1.74%
7
Copertura
35,249.00
2.81%
8
Intonaci interni ed esterni
66,430.00
5.30%
9
Serramenti
92,901.00
7.42%
10
Impianto idro-termo-sanitario
115,045.00
9.18%
11
Impianto elettrico
29,591.00
2.36%
12
Pavimenti e rivestimenti
142,831.00
11.40%
13
Assistenze
151,373.00
12.08%
14
Opere in marmo
64,007.00
5.11%
15
Opere in ferro
29,553.00
2.36%
16
Tinteggiature
32,437.00
2.59%
17
Opere da giardiniere
28,833.00
2.30%
1,252,815.00
100.00%
Costo Totale
Costo al mq
1.522.00 €/mq
Stima del valore di costo
Scala dei costi a consuntivo noti
C2 < C1 < C3
1.440,00€/mq < 1.475,00€/mq < 1.522,00€/mq
L’immobile n.3 deve il suo alto costo di costruzione alle finiture di pregio con le
quali è stato progettato; l’immobile oggetto di stima, pur non avvalendosi di
finitezze di tale livello, necessita di alcune lavorazioni particolari che lo portano a
essere più simile al terzo esempio piuttosto che ai primi due.
E’ perciò possibile stimare il suo costo di costruzione attorno ai 1.500 €/mq.
Computo Metrico Estimativo
Fonte: PREZZARIO REGIONALE DEI LAVORI PUBBLICI 2013 - REGIONE
AUTONOMA FRIULI VENEZIA GIULIA
Computo Metrico Estimativo
Infissi e vetratura tradizionali
Articolo
Indicazione dei lavori e delle provviste misure
Quantità
Prezzo unitario Importo
Serramento in acciaio inox apribile a cerniera
31.2.XH3.01
Fornitura e posa in opera di serramento apribile a cerniera,
realizzato con profili in acciaio con porta
guarnizioni
Infisso 1-2-3-4-5
1*1
Infisso 14
1*1,5
5
1,5
Totale mq
6,5
309,44
2.011,36
276,45
13.131,37
Serramento fisso in acciaio inox
31.1.XH3.01
Fornitura e posa in opera di serramento fisso realizzato con profili in
acciaio inox con porta guarnizioni
Infisso 6-7
4*2,5
Infisso 8-9
1,25*2,12
Infisso 10
290*260
Infisso 11
1.25*2,93
Infisso 12-13
2*2,75
20
5,3
7,54
3,66
11
Totale mq
47,5
Articolo
Indicazione dei lavori e delle provviste misure
Quantità
Prezzo unitario Importo
Vetro in lastre unite al perimetro
36.1.RO1.06
Fornitura e posa in opera su serramenti di qualsiasi tipo e forma,
facciate continue, pareti, ecc.
Con due lastre da 4 mm,intercapedine 6 mm
Infisso 1-2-3-4-5
1*1
Infisso 6-7
4*2,5
Infisso 8-9
1,25*2,12
Infisso 10
290*260
Infisso 11
1.25*2,93
Infisso 12-13
2*2,75
Infisso 14
1*1,5
5
20
5,3
7,54
3,66
11
1,5
Totale mq
Importo Lavori Euro
47,5
41,01
1.947,97
17.090,07
Computo Metrico Estimativo
Infissi e vetratura ad alta prestazionalità
Articolo
Indicazione dei lavori e delle provviste misure
Quantità
Prezzo unitario Importo
SERRAMENTO IN PVC RINFORZATO APRIBILE A
CERNIERA
31.2.XN6.01
Fornitura e posa in opera di serramento apribile a cerniera,
realizzato con profili in PVC rinforzato con
anima in acciaio zincato, profondità 64 mm
Infisso 1-2-3-4-5
1*1
Infisso 6-7
4*2,5
Infisso 8-9
1,25*2,12
Infisso 10
290*260
Infisso 11
1.25*2,93
Infisso 12-13
2*2,75
Infisso 14
1*1,5
5
20
5,3
7,54
3,66
11
1,5
Totale mq
54
244.39
13.197,06
Articolo
36.1.RO1.07
Indicazione dei lavori e delle provviste misure
Quantità
Prezzo unitario Importo
VETRO IN LASTRE A CONTROLLO SOLARE
Fornitura e posa in opera a qualsiasi altezza su serramenti di
qualsiasi tipo e forma
Isolvetro + gas argon+ Stratificato Planibel energy
Infisso 1-2-3-4-5
1*1
Infisso 6-7
4*2,5
Infisso 8-9
1,25*2,12
Infisso 10
290*260
Infisso 11
1.25*2,93
Infisso 12-13
2*2,75
Infisso 14
1*1,5
5
20
5,3
7,54
3,66
11
1,5
Totale mq
Importo Lavori Euro
47,5
91,41
4.341,97
17.539,03
Computo Metrico Estimativo
Conclusione
Trasmittanza (U)
Serramento in acciaio inox
Vetro in lastre unite al perimetro
Serramento in PVC rinforzato
Vetro in lastre a controllo solare
3.1W/(mqK)
3W/(mqK)
2.1W/(mqK)
1W/(mqK)
Considerati i coefficienti di trasmittanza dei diversi componenti sopra riportati,
dopo aver svolto gli adeguati calcoli sulla base dell’ampiezza delle aperture
risulta quanto segue: la dispersione termica in caso di adozione di serramenti
e lastre tradizionali si aggira intorno ai 1.460 kWh annui, in caso di adozione di
serramenti e lastre ad alta prestazionalità intorno ai 710 kWh annui. Da ciò
deriva un risparmio medio annuo di 190€, che permette di recuperare
nell’arco di tre anni il denaro inizialmente investito.

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