PlanningPool Informa 16-01-14

giovedì 16 gennaio 2014
Le imposte nelle compravendite immobiliari nel 2014
giovedì 16 gennaio 2014
Le Imposte nelle Compravendite Immobiliari nel 2014
In caso di trasferimento di beni immobili mediante atti di compravendita le imposte applicate sono: IVA, imposta di registro,
imposta ipotecaria, imposta catastale.
NOVITA’ 2014
A partire dal 1° gennaio 2014, per effetto dei DLGS
23/2011 (art. 10) e del DLGS 104/2013 (art. 26)
l'imposta di registro sale al 9% (dal precedente 7%) per
gli immobili non adibiti ad abitazione principale mentre
scende al 2% (dal precedente 3%) per la prima casa,
ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle
categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Sempre a partire dal 2014 è stabilito un valore minimo
di €
1.000,00
per l'imposta
di
registro.
L'imposta di registro fissa, negli atti di compravendita
immobiliare soggetti a IVA, passa dai precedenti €
168,00 agli attuali € 200,00.
Sempre a partire dal 2014, l'imposta ipotecaria e
catastale devono essere versate sempre nella misura
fissa di € 50,00 oppure di € 200,00 a seconda del
venditore e della tipologia dell'immobile, mentre in
precedenza potevano anche essere calcolate in
percentuale (2% l'imposta ipotecaria e 1% quella
catastale, con un minimo di € 168,00).
Infine vi è l'esenzione per tutte le compravendite
immobiliari dell'imposta di bollo (€ 230,00), dei tributi
speciali catastali e delletasse ipotecarie, questi ultimi
due detti anche "diritti di trascrizione ipotecaria".
Le nuove disposizioni in materia di tassazione delle
compravendite immobiliari ad uso abitativo si applicano
a tutti gli atti stipulati dal 1° gennaio 2014.
Per gli atti di compravendita stipulati nel 2013 e
registrati nel 2014 si continua ad applicare la
tassazione del 2013.
Per la prima casa sono previste alcune agevolazioni per
le quali si rimanda all' apposito paragrafo.
Per l'acquisto di un immobile ad uso abitativo non prima
casa, l'IVA è pari al 10 % (22 %per gli immobili di
lusso).
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono
versate dal notaio al momento della registrazione
dell'atto.
Per le vendite di immobili ad uso abitativo, se
effettuate a persone fisiche (quindi non a società)
che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali,
artistiche o professionali, l'imponibile per il calcolo
delle imposte può essere costituito dal valore
catastaledell'immobile (si parla in questo caso
di "prezzo-valore").
L'IVA, quando dovuta, è sempre calcolata sul
corrispettivo pagato e mai sul valore catastale.
PREZZO VALORE
La Finanziaria 2006 ha introdotto nel
nostro ordinamento tributario la regola
del cosiddetto "prezzo-valore", che, in
presenza
di
determinati
requisiti,
consente di determinare la base
imponibile per le cessioni di beni
immobili
secondo
i
criteri
della"valutazione automatica", ovvero
sul valore
catastale determinato
ai
sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del
DPR
n.
131/1986
(testo
unico
sull'imposta di registro).
La normativa previgente stabiliva che per
le compravendite immobiliari la base
imponibile, ai fini dell'imposta di registro,
fosse costituita esclusivamente dal
valore dei beni dichiarato dalle parti,
oppure dal corrispettivo pattuito, se
superiore (cfr. art. 43, comma 1, e art.
51, commi 1 e 2, del DPR 131/1986).
Con questa nuova norma, a partire dal
1° gennaio 2006, la parte acquirente,
può
richiedere,
tramite
apposita dichiarazione resa di fronte al
notaio ed inserita nell'atto, che la base
imponibile ai fini del calcolo delle
imposte di registro, catastale ed
ipotecaria, sia costituita dal valore
catastale dell'immobile, a prescindere dal
corrispettivo indicato nell'atto.
Fino al 2006 il prezzo-valore era
applicabile esclusivamente alle vendite
in cui entrambe le parti erano soggetti
"privati", mentre, a partire dal 2007, tale
possibilità è stata estesa anche alle
vendite effettuate a persone fisiche da
venditori non soggetti IVA.
La
modalità
"prezzo-valore"
è
valida solo per gli immobili ad uso
abitativo (e relative pertinenze) mentre
per gli altri beni immobili (uffici, negozi,
capannoni, terreni etc.) si applica l'altra
forma di tassazione, basata sul valore
del bene che, normalmente, è costituito
dal prezzo di vendita pattuito.
Si precisa inoltre che il sistema "prezzovalore" può essere applicato, oltre che
agli atti di compravendita, anche a quelli
di trasferimento o costituzione di "diritti
reali parziali e di godimento", come
la nuda proprietà e l'usufrutto, sempre
che abbiano ad oggetto immobili ad uso
abitativo.
Per quanto riguarda i vantaggi, questo
sistema di tassazione prevede per legge
una riduzione del 30% dell' onorario
del notaio, calcolato sul valore dell'
immobile indicato obbligatoriamente nell'
atto.
Per un ulteriore approfondimento su
vantaggi e implicazioni di questa forma
di tassazione alternativa, si rimanda
all' apposita
guida pubblicata
dal
sito notariato.it..
2 - Planning Pool Informa
Per calcolare il valore catastale si
devono applicare i seguenti moltiplicatori
catastali alla rendita catastale, previa
rivalutazione di legge:
Immobile
Molt.re
Prima Casa e/o pertinenza
110
Seconda Casa e/o pertinenze
120
Ufficio e Studio privato
60
Negozio o Bottega
Immobile del gruppo B
40,8
140
Immobile del gruppo C
120
Immobile del gruppo D
60
Immobile del gruppo E
40
Per ottenere il valore catastale
attualizzato il moltiplicatore da utilizzare
per gli immobili ad uso residenziale e
relative pertinenze sono:
115,5 per acquisto di I° casa e
pertinenze
126,0 per acquisto di II° casa e
pertinenze
La rendita si reperisce sul atto di
provenienza o sulla visura catastale.
Esempio:
- I° Casa:
RCE 334,66 x 115,5 =
E. 38.653,23 valore catastale;
- II° casa:
RCE 334,66 x 126,0 =
E. 42.167,16 valore catastale.
giovedì 16 gennaio 2014
AGEVOLAZIONI I° CASA
Per l'acquisto della prima
casa sono
previste
delle aliquote agevolate,
sia per quanto riguarda
l'IVA (4%) che l'imposta di
registro (2 %) e le imposte
ipotecarie e catastali si
pagano sempre in misura
fissa (€ 50,00).
Avvalendosi inoltre del
sistema "prezzo-valore" il
vantaggio aumenta in virtù
del moltiplicatore catastale
ridotto rispetto alle altre
abitazioni (110 per la prima
casa contro 120 per le
abitazioni
secondarie,
rivalutati
rispettivamente
115,5 e 126,0).
Le condizioni per considerare un'abitazione come "prima casa" sono le
seguenti:
- l'abitazione non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
(fino
al
2013
era
sufficiente
dichiarare
nell'atto
che
l'abitazione non possedesse le caratteristiche di lusso indicate nel DM
02/08/1969).
- l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha
la residenza anagrafica.
- l'abitazione è situata nel luogo dove l'acquirente svolge la propria attività
lavorativa (se trasferito all'estero deve trovarsi nel luogo in cui ha sede il
datore di lavoro).
Per usufruire delle agevolazioni prima-casa inoltre l'acquirente deve dichiarare
nell'atto:
- di non essere titolare esclusivo (o in comunione col coniuge) di diritti di
proprietà, uso, usufrutto e abitazione di altro immobile nel comune ove si
trova la prima casa acquistata.
- di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà,
uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su altra abitazione acquistata
con agevolazioni prima-casa.
- se non è già residente nella I° casa, di impegnarsi a stabilirvi la residenza
entro 18 mesi dalla stipula dell'atto.
ADEMPIMENTI E SANZIONI
Per le compravendite effettuate
dal 4 luglio 2006 le parti devono inserire
nel
rogito
una
"dichiarazione sostitutiva di atto
di notorietà" contenente le
seguenti informazioni:
modalità di pagamento del corrispettivo pattuito (bonifico bancario,
assegno etc.).
se si è fatto ricorso ad un'attività di "mediazione immobiliare", nel qual
caso vanno indicati tutti i dati identificativi del soggetto mediatore (dati della
società e del legale rappresentante e/o dati dell'agente mediatore,
compreso il numero di iscrizione alla Camera di Commercio), oltre alla
specifica delle spese sostenute per l'attività di mediazione e le modalità di
pagamento delle stesse.
Dal 1° luglio 2010 è obbligatorio indicare nell' atto notarile, oltre ai dati
catastali dell' immobile, anche il riferimento alle planimetrie depositate in
catasto.
Inoltre, l'atto deve contenere la dichiarazione nella quale le parti affermano che la situazione reale dell' immobile è conforme a quanto
risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.
Il notaio, inoltre, prima di stipulare l'atto, è tenuto a verificare la loro
conformità
con
quanto
risulta
dai
registri
immobiliari.
Coloro che intendono avvalersi della modalità "prezzo-valore" devono farne esplicita richiesta al notaio ed indicare obbligatoriamente nell'atto
di vendita l'importo effettivo pattuito.
L'occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione
nell'atto notarile di un importo inferiore a quello pattuito, determina la
perdita di avvalersi di tale possibilità con le seguenti conseguenze:
le imposte di registro, ipotecaria e
catastale saranno calcolate sul
corrispettivo
effettivamente
pattuito.
sarà applicata una sanzione che
va dal 50 al 100% della differenza
tra l' imposta dovuta e quella già
versata.
Riferimenti normativi e prassi
Art. 10 del DLGS n. 23/2011 con le ultime modifiche in vigore dal 1° gennaio 2014:
1.
All'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, sono apportate le seguenti modificazioni:
a)
il comma 1 e' sostituito dal seguente:
Atti traslativi a titolo oneroso della proprieta' di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli
stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilita' e i trasferimenti coattivi: 9 per cento.
Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 , ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis: 2 per cento.
b)
sono abrogate le note del predetto articolo 1, ad eccezione della nota II-bis);
c)
nella nota II-bis) dell'articolo 1, le parole: dell'aliquota del 3 per centoŸ, sono sostituite dalle seguenti: dell'aliquota del 2 per centoŸ.
2.
Nei casi di cui al comma 1, l'imposta, comunque, non puo' essere inferiore a 1.000 euro.
3.
Gli atti assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalita' direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri
immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa
di euro cinquanta.
4.
In relazione agli atti di cui ai commi 1 e 2 sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali.
5.
Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2014.
3 - Planning Pool Informa
giovedì 16 gennaio 2014
TASSAZIONE DEGLI ATTI IMMOBILIARI
CONFRONTO 2013 - 2014
LA NUOVA DISCIPLINA IN VIGORE DAL 01/01/2014 (art.lo 10, dlgs 14,03,11 n. 23 - art.lo 26 D.L. 12,09,13 n. 104)
Tipologia
Casa di abitazione (I° Casa) acquistata da privato o impresa con contratto
esente IVA
Casa di abitazione (I° Casa) acquistata da impresa costruttrice (o di restauro)
con contratto soggetto IVA
Casa di abitazione (NON I° Casa) acquistata da privato o impresa con contratto
esente IVA
Casa di abitazione (NON I° Casa) acquistata da impresa costruttrice (o di
restauro) con contratto soggetto IVA
Edificio storico-artistico (NON I° casa) acquistato da privato
Terreno edificabile acquistato da privato
Terreno edificabile acquistato da impresa con contratto soggetto ed IVA
Terreno agricolo acquistato da privato o altro soggetto con contratto esente IVA
Negozio acquistato da privato
Negozio acquistato da impresa con contratto esente IVA
Negozio acquistato da impresa con contratto soggetto ad IVA
Seconda casa - Ufficio Fabbricato Strumentale acquistato da privato
Capannone acquistato da impresa con contratto esente IVA
Capannone acquistato da impresa con contratto soggetto ad IVA
4 - Planning Pool Informa
Imposta
31/12/13<
>01/01/14
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
Esente
3%
168
168
4%
168
168
168
Esente
7%
2%
1%
10%
168
168
168
Esente
3%
2%
1%
Esente
8%
2%
1%
21%
168
168
168
Esente
15%
2%
1%
Esente
7%
2%
1%
Esente
168
3%
1%
21%
168
3%
1%
Esente
7%
3%
1%
Esente
168
3%
3%
21%
168
3%
1%
Esente
2%
50
50
4%
200
200
200
Esente
9%
50
50
10%
200
200
200
Esente
9%
50
50
Esente
9%
50
50
21%
200
200
200
Esente
9%
50
50
Esente
9%
50
50
Esente
200
3%
1%
21%
200
3%
1%
Esente
9%
50
50
Esente
200
200
200
21%
200
200
200

Download Report