02 Adviesaanvraag Huurdersplatform Huurverhoging 2015 DEF

Huurdersplatform KleurrijkWonen
Secretariaat
Kon.Wilhelminalaan 39
4247 EM KEDICHEM
Kenmerk
Onderwerp
DIR/SdB/
Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015
Datum
Bijlage: Wettelijk kader Huurprijsbeleid per 1 juli 2015
19 februari 2015
Geachte leden van het huurdersplatform,
Met deze brief informeren wij u over de kaders en uitwerking van de huurverhoging per 1 juli
2015. Vervolgens vragen wij u om, conform de Samenwerkingsovereenkomst, uw advies over de
voorgenomen huurverhoging per 1 juli 2015 af te geven voor 1 april aanstaande.
Beleid KleurrijkWonen huurverhoging per 1 juli 2015
Binnen het, in de bijlage genoemde, wettelijke kader van de Rijksoverheid, formuleert
KleurrijkWonen haar eigen beleid voor de huurverhoging in 2015.
KleurrijkWonen past in 2015 niet de wettelijk toegestane maximale huurverhoging toe. Wij
hanteren een beperkte, gedifferentieerde inkomensafhankelijke huurverhoging met als
uitgangspunt de betaalbaarheid van de huurprijs voor onze doelgroepen. Uiteraard houden wij
hierbij ook rekening met de financiële continuïteit van de organisatie.
KleurrijkWonen werkt aan een nieuw algemeen huurbeleid voor de nieuwe, gefuseerde
organisatie. In dit huurbeleid staat de betaalbaarheid van de huurprijs voor onze doelgroepen
centraal. Daarnaast wordt de inrichting van het nieuwe huurbeleid gevormd door factoren zoals
de huursombenadering en de passendheidstoets.
Vooruitlopend op het nieuwe huurbeleid hebben wij bij de huurverhoging per 1 juli 2015 de
beleidsuitgangspunten van dit nieuwe huurbeleid gehanteerd.
Inkomen en huurprijs
Bij betaalbaarheid van de huurprijs hebben we enerzijds te maken met het huishoudinkomen van
de huurder(s) en anderzijds met de huurprijs van de woning. Differentiatie in de huurverhoging
wordt vanuit deze twee aspecten benaderd. Voor de huurverhoging per 1 juli 2015 hebben wij
beide aspecten gecombineerd.
Inkomen
Bij het huishoudinkomen worden in het wettelijke beleid drie categorieën onderscheiden:
1. Huishoudens met een inkomen tot en met € 34.229
2. Huishoudens met een inkomen boven € 34.229 maar niet boven € 43.786
3. Huishoudens met een inkomen boven € 43.786
Huurders uit categorie 1 en deels uit categorie 2 (tot € 38.000) vormen de doelgroepen van
beleid uit ons ondernemingsplan. Voor deze groepen willen wij er zijn als het gaat om
ondersteuning in het kader van betaalbaarheid van de huurprijs voor wie dat nodig heeft.
Voor de toepassing van de huurverhoging per 1 juli 2015 in de sociale woningvoorraad betekent
dit concreet dat afwijking van de maximale huurverhoging alleen plaatsvindt bij categorie 1 en 2.
Huurprijs
Als het gaat om de huurprijs van de woning, betrekken wij bij de differentiatie van de
huurverhoging het percentage van de maximaal redelijke huurprijs als indicator.
De maximaal redelijke huurprijs is de huurprijs die op basis van de woningwaarderingspunten
mag worden gevraagd voor een woning. Het percentage van de maximaal redelijke huurprijs zegt
iets over de huidige huurprijs in relatie tot de kwaliteit van de woning. Ook het Energielabel komt
tot uitdrukking in de woningwaardering en daarmee betrekken we ook de energetische kwaliteit,
als aspect van de betaalbaarheid/woonlasten, bij de huurverhoging.
Voor de gedifferentieerde huurverhoging stellen wij de grens op 75% van de maximaal redelijke
huurprijs. Voor de huurverhoging betekent dit dat sociale huurwoningen met een huidige huurprijs
boven 75% van maximaal redelijk, een lagere huurverhoging krijgen dan woningen die onder
deze grens liggen.
Uitwerking huurverhoging
Op basis van het voorstaande kiest KleurrijkWonen voor de volgende gedifferentieerde
huurverhoging per 1 juli 2015:
Inkomen (peiljaar 2013)
Huurverhoging
Huurver- Toegestaan
hoging
Max. red.
<= 75%
Max. red.
> 75%
Tot € 34.229
1,5%
0,5%
2,5%
Tussen € 34.229 en € 43.786
2,5%
1,5%
3%
5%
5%
5%
2,5%
2,5%
> € 43.786
Inkomen onbekend
2,5%
Zoals u ziet passen wij bij de categorie “Inkomen onbekend” de basishuurverhoging toe. Echter,
wij stellen deze huurders in de gelegenheid alsnog hun inkomen aan ons door te geven. Op het
moment dat de huurder het huishoudinkomen, inclusief bewijsstukken, bekend maakt, passen wij
ook daar het huurverhogingspercentage toe, behorend bij het huishoudinkomen en de maximaal
redelijke huurprijs.
2
Overige woningen, woonwagens/woonwagenstandplaatsen en garages
In de hiervoor uitgewerkte huurverhoging zijn de huurverhogingen voor de vrije sector
huurwoningen, onzelfstandige woningen en woonwagens/woonwagenstandplaatsen niet
betrokken. Voor deze categorieën hanteren wij de volgende percentages (met tussen haakjes het
percentage dat wettelijk mag worden doorgevoerd):
- Vrije sector huurwoningen (geliberaliseerde huurwoningen) (> € 710,68): 2,5% (vrij);
- Onzelfstandige woningen, woonwagens/woonwagenstandplaatsen: 1% (2,5%);
- Garages (parkeergelegenheden): 1%.(vrij)
Bij onzelfstandige woningen en woonwagens voeren wij een inflatievolgende huurverhoging door
omdat de gegevens over de maximaal redelijke huurprijs, die nodig zijn om te komen tot een
differentiatie in de huurverhoging, voor deze categorieën ontbreken.
Vorenstaande leidt tot de volgende uitgangspunten voor de huurverhoging per 1 juli 2015:
Uitgangspunten huurverhoging 2015 KleurrijkWonen:
-
-
Sociale huurwoningen: Huishoudinkomens tot en met € 34.229 en met een kale huurprijs ≤ 75% van de
maximaal redelijke huurprijs: 1,5%;
Sociale huurwoningen: Huishoudinkomens tot en met € 34.229 en met een kale huurprijs > 75% van de
maximaal redelijke huurprijs: 0,5%;
Sociale huurwoningen: Huishoudinkomens vanaf € 34.229 tot en met € 43.786 en met een kale huurprijs
≤ 75% van de maximaal redelijke huurprijs: 2,5%;
Sociale huurwoningen: Huishoudinkomens vanaf € 34.229 tot en met € 43.786 en met een kale huurprijs
> 75% van de maximaal redelijke huurprijs: 1,5%;
Sociale huurwoningen: Huishoudinkomens boven € 43.786: 5%;
Huurders waarvan het huishoudinkomen onbekend is: 2,5% (tenzij huurder alsnog het huishoudinkomen
kan aantonen, dan passen wij ook huurverhogingspercentage toe, behorende bij het huishoudinkomen
en de maximaal redelijke huurprijs);
Sociale huurwoningen die na de huurverhoging boven de liberalisatiegrens ( € 710,68) uitkomen, worden
hierop afgetopt;
Vrije sector huurwoningen (geliberaliseerde huurwoningen) (> € 710,68): 2,5%;
Onzelfstandige woningen, woonwagens/woonwagenstandplaatsen: 1%;
Garages (parkeergelegenheden): 1%.
Uitzonderingen
Op de bovengenoemde uitwerking zijn uitzonderingen mogelijk. Deze uitzonderingen kunnen per
gemeente verschillen. Het betreft woningen die op korte termijn worden gesloopt. Deze woningen
krijgen, conform afspraak in het Sociaal plan, geen huurverhoging.
Daarnaast heeft KleurrijkWonen een aantal woningen in de verhuur die een huurverhoging
krijgen, gebaseerd op onderliggende contractafspraken.
Verklaring Belastingdienst
KleurrijkWonen moet de inkomensgegevens opvragen bij de Belastingdienst. De
inkomensverklaring betreft het inkomenstoetsjaar 2013 (twee kalenderjaren terug).
De Belastingdienst geeft geen gespecificeerde inkomensgegevens, maar alleen een verklaring of
het huishoudinkomen meer dan € 43.786 is of in de categorie € 34.229 - € 43.786 valt of minder
dan € 34.229 is. Ook staat in de verklaring om hoeveel bewoners het gaat als het inkomen meer
is dan € 34.229 of € 43.786. KleurrijkWonen moet deze verklaring van de Belastingdienst bij het
huurverhogingsvoorstel voegen als het huurverhogingspercentage hoger is dan de
basishuurverhoging van 2,5%.
3
De Belastingdienst stuurt in april 2015 zelf ook een brief naar de huurders waarbij het
huishoudinkomen hoger is dan € 34.229 en waarvoor de corporatie een inkomensverklaring heeft
ontvangen. KleurrijkWonen gaat vertrouwelijk om met de informatie die door de Belastingdienst
wordt verstrekt.
Bezwaarprocedure
Als de huurder vindt dat de (extra) huurverhoging onterecht is, kan hij hiertegen bezwaar maken
bij KleurrijkWonen. Hij hoeft geen inkomensverklaring te overleggen als hij vindt dat het
huishoudinkomen niet hoger is dan de inkomensgrens (€ 34.229 of € 43.786). KleurrijkWonen
moet dan namelijk een nieuwe, actuele inkomensverklaring opvragen bij de Belastingdienst. Als
uit deze verklaring blijkt dat het huishoudinkomen inderdaad lager is, dan zal KleurrijkWonen het
huurverhogingsvoorstel aanpassen tot het niveau dat past bij de juiste inkomensgrens. Als de
huurder het bezwaar niet wil intrekken en KleurrijkWonen wil de voorgestelde huurverhoging
doorzetten, dan moeten wij een uitspraak van de huurcommissie vragen over het voorstel van
huurverhoging.
Aanzegging huurverhoging
Wij zeggen de huurverhoging conform de vormvereisten vóór 1 mei 2015 aan. In de aanzegging
wordt aangegeven binnen welke termijn bezwaar kan worden gemaakt tegen het voorstel.
Tot slot
Met de voorgestelde huurverhoging ontziet KleurrijkWonen huurders met een laag
huishoudinkomen, in relatie tot hun huurprijs. In ons voorgenomen huurbeleid houden wij
rekening met de betaalbaarheid van onze woningen voor de laagste inkomens en tegelijkertijd
subsidiëren wij de hoge inkomens niet.
Wij verwachten met ons voorstel tegemoet te komen aan uw wens om de huurverhoging in
algemene zin te beperken en in het bijzonder voor mensen met een laag huishoudinkomen.
Graag nodigen wij u later dit jaar uit om de discussie over het nieuwe algemene huurbeleid met
ons te voeren.
Vraag aan het Huurdersplatform:
Conform de afspraak in de Samenwerkingsovereenkomst, vragen wij uw advies over
de gekozen richting in ons voorgenomen huurprijsbeleid.
Wij verzoeken u uw advies uiterlijk op 31 maart 2015 aan ons te doen toekomen.
Tijdens onze vergadering op 30 maart aanstaande bespreken wij het voorgenomen beleid voor
de huurverhoging per 1 juli 2015 graag met u.
Met vriendelijke groet,
Jaap van Dam
directeur-bestuurder
4
Bijlage - Wettelijk kader Huurprijsbeleid per 1 juli 2015
De maximale huurverhoging per 1 juli 2015
Het inflatiecijfer als basis voor de huurverhoging
Het inflatiecijfer over het afgelopen kalenderjaar is 1% (Statistisch Bulletin CBS 15-01-2015).
Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen
Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale
huurverhoging per 1 juli 2015 gelijk aan het inflatiepercentage over 2014 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te
weten 2,5%.
Zelfstandige woningen
Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de
huurder. Er geldt een basishuurverhogingspercentage voor alle zelfstandige woningen van inflatie +1,5%, dus
2,5%. Daarnaast is, om de doorstroming te bevorderen voor huishoudens met een inkomen boven € 34.229
een hogere huurverhoging toegestaan.
Huishoudens met een inkomen tot en met € 34.229
Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.229 geldt het basishuurverhogingspercentage van 2,5%; te
weten de inflatie van 1% plus 1,5%.
Huishoudens met een inkomen boven € 34.229 maar niet boven € 43.786
Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.786 geldt een maximaal toegestane
huurverhoging van het basishuurverhogingspercentage plus 0,5 procent,%, dus 3%.
Huishoudens met een inkomen boven € 43.786
Voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.786 geldt een maximaal toegestane huurverhoging van
het basishuurverhogingspercentage plus 2,5%, dus 5%.
Geen maximale huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten
Deze maximale huurverhogingen gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Dat zijn
huurovereenkomsten waarvan de overeengekomen huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst
boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag.
De maximale huurprijsnorm (huursomstijging) voor woningcorporaties
Aansluitend op het basishuurverhogingspercentage van inflatie + 1,5 procentpunt, dat is per 1 juli 2015 2,5%,
wordt ook de maximale stijging van de gemiddelde huurprijs van zelfstandige woningen van woningcorporaties
per 1 juli 2015 gesteld op het niveau van inflatie + 1,5 procentpunt (2,5%).
Dat betekent dat de gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen op 1 juli 2015 niet hoger mag zijn dan
de gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen per 30 juni 2015, vermeerderd met 2,5%. Dit wordt ook
wel de maximale huursomstijging genoemd.
1
Bijlage - Wettelijk kader Huurprijsbeleid per 1 juli 2015
Voor de berekening van de gemiddelde huurstijging (huursomstijging) van de zelfstandige woningen per 1 juli
2015 blijven de volgende huurverhogingen buiten beschouwing:
- de huurverhogingen voor huishoudens met een inkomen boven € 34.229;
- de huurverhogingen van geliberaliseerde huurovereenkomsten;
- de huurprijzen van nieuwe verhuringen (eerste verhuring van een woning of opvolgende verhuring bij
verhuizing van de huurder); de huurverhogingen als gevolg van woningverbetering/renovatie.
Inkomensafhankelijke extra huurverhoging
Inkomenspeiljaar
Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging uitgegaan van het inkomen van het tweede
kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen
omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli
2015 is dus het inkomen over 2013 bepalend.
Huurverlaging na inkomensdaling
Huishoudens die na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) met een inkomensdaling tot
onder een van de inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (nu € 34.229 en € 43.786)
worden geconfronteerd, krijgen recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen
als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie zou hebben gevallen. Er worden maximaal twee
inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen teruggebracht tot het bij het lagere huishoudinkomen
toegestane niveau.
In het geval dat de geldende huurprijs door een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen tot
boven de huurtoeslag huurprijsgrens is gestegen en het huishoudinkomen daarna tot onder de huurtoeslag
inkomensgrens is gezakt, heeft het huishouden recht op huurverlaging tot onder de huurtoeslag
huurprijsgrens, zodat het huishouden in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Huurders die huurverlaging
wegens inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging(en) wensen, doen daartoe volgens de
gebruikelijke procedure een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder, met inachtneming van de
indieningtermijn (ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum). De huurverlaging werkt dus
niet terug, maar gaat gelden vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging.
Een huishoudinkomen kan door twee oorzaken dalen: door inkomensdaling van een gelijkblijvend huishouden
of door wijziging van de samenstelling van het huishouden.
Indien het huishouden een inkomensdaling tot onder de eerder gehanteerde inkomensgrens heeft doordat een
verdienend lid van het huishouden is vertrokken (wijziging van het huishouden), kan de huurder op basis van
het verzamelde inkomen van de overgebleven leden van het huishouden een huurverlaging voorstellen.
2
Bijlage - Wettelijk kader Huurprijsbeleid per 1 juli 2015
De huurder kan daarbij gebruik maken van het verzamelinkomen van de overgebleven leden van het
huishouden in het laatst verstreken kalenderjaar. De huurder voegt daartoe inkomensverklaringen (voorheen
IB60-formulieren) van alle overgebleven bewoners over het laatst verstreken kalenderjaar bij het
huurverlagingsvoorstel. En omdat verhuurders niet op de hoogte zijn van het aantal bewoners van hun
huurwoningen, voegt de huurder ook een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van een van de bewoners bij
waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven.
Indien de verhuurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel, kan de huurder het huurverlagingsvoorstel
voorleggen aan de Huurcommissie. Indien de Huurcommissie van oordeel is dat het gezamenlijke
verzamelinkomen van de overgebleven leden van het huishouden lager is dan de inkomensgrens die is
gehanteerd bij de huurverhoging en het huurverlagingsvoorstel redelijk acht, gaat de huurverlaging in op de
voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging.
Indien het huishouden een inkomensdaling heeft doordat het inkomen van een of meer leden van het
huishouden daalt (gelijkblijvend huishouden), dan blijkt pas na het verstrijken van het kalenderjaar waarin de
inkomensdaling plaatsvindt wat het jaarinkomen van het huishouden in dat kalenderjaar is en of de
inkomensdaling leidt tot een huishoudinkomen onder de eerder gehanteerde inkomensgrens. Een huurder kan
direct na de inkomensdaling een huurverlaging voorstellen op basis van het actuele inkomen. Daarbij voegt de
huurder ook een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van een van de bewoners bij waaruit blijkt hoeveel
bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven.
Als de verhuurder van oordeel is dat het aannemelijk is dat de inkomensdaling leidt tot een jaarinkomen van
het huishouden tot onder de inkomensgrens die gehanteerd is bij de inkomensafhankelijke hogere
huurverhoging(en), kan de verhuurder instemmen met de voorgestelde huurverlaging. Een verhuurder kan
bijvoorbeeld tot dat oordeel komen als de huurder met pensioen is gegaan en het huishoudinkomen daardoor
op jaarbasis onder de inkomensgrens zakt. Indien de verhuurder niet met het huurverlagingsvoorstel instemt –
bijvoorbeeld omdat de verhuurder een inkomensstijging later in het jaar niet uitsluit – kan de huurder het
huurverlagingsvoorstel aan de Huurcommissie voorleggen. De Huurcommissie kan echter niet op basis van een
of meer maandinkomen(s) beoordelen of het huishoudinkomen van het lopende kalenderjaar tot onder de
inkomensgrens daalt of niet; het huishoudinkomen is immers het totale verzamelinkomen van alle leden van
het huishouden. Aan de hand van een maandsalaris of maanduitkering kan de Huurcommissie dus niet het
(toekomstige) verzamelinkomen van het lopende jaar herleiden. Wil een huishouden in dit geval een
huurverlaging kunnen afdwingen via de Huurcommissie, dan zal het dus (eventueel opnieuw) een
huurverlagingsvoorstel moeten doen op basis van het door de Belastingdienst vastgestelde gezamenlijke
verzamelinkomen van het verstreken kalenderjaar waarin de inkomensdaling plaatsvond.
3

Download Report