Grondberichten voor boer en tuinder Grondmarkt en grondfinanciering Inspiratiedag Vollegronds Groenteteelt 5 maart 2015 Erik Somsen a.s..r. landelijk vastgoed • Belegger en vermogensbeheerder voor a.s.r. • grond is lange termijnbelegging voor verzekeringsverplichtingen • grondfinancieringen (pacht en erfpacht) voor agrarische ondernemers • veilige verpachter met eigen rentmeesters • Grootste private grondeigenaar van Nederland • 33.000 ha landbouwgronden en landgoederen • 2.000 – 2.500 ha grondtransacties per jaar • Meer dan 125 jaar ervaring • Informatie: www.asrlandelijkvastgoed.nl Samenstelling grondportefeuille a.s.r. 6% Agrarische erfpacht Niet agrarische erfpacht Bos en natuur Reguliere pacht 30% 52% Geliberaliseerde pacht 10% 2% Agrarische grondmarkt • • • • • • • Geen homogene markt: ieder perceel is uniek Grond is niet maakbaar: schaarste leidt tot prijsstijging Externe effecten kunnen bepalend zijn voor de waarde Groot aantal actoren en belanghebbenden Overheidsbemoeienis: ruimtelijke ordening, regels, subsidies en fiscaliteiten Cyclisch: golfbewegingen door de tijd Meerdere gebruikstitels: eigendom, erfpacht, pacht, overig Grondprijzen en grondmobiliteit • • • • • Grondprijsinformatie: Kadaster, a.s.r. Grondprijsmonitor i.s.m. LEI-WUR Grondprijs sterk beïnvloed door locatie, eigenschappen en bestemming Regionale verschillen Grondmobiliteit: hoeveelheid grond die van eigenaar is gewisseld ten opzichte van totale areaal cultuurgrond Dynamiek van de grondmarkt en grondmarktcyclus Prijs onverpachte en verpachte landbouwgrond Bron: LEI 2013 Agrarische grondmarkt Ontwikkeling grondprijsindex onverpachte landbouwgronden • Grondprijzen • 2014 •€ 52.000 per ha •licht stijgend • Over lange termijn • trendmatige stijging • golfbewegingen door de tijd • Grondmobiliteit • weinig beweging in de grondmarkt • gehalveerd ten opzicht van het hoogtepunt in 2007 Verhandeld areaal (zuiver agrarische gronden) Regionale verschillen in grondprijzen Prijzen landbouwgrond (euro per ha) derde kwartaal 2014 Bron: Kadaster, bewerking LEI Grote spreiding in grondprijzen binnen een regio Westelijk Holland Verhandelde hectaren per prijsklasse Grondprijzen in tijden van crisis Financiële crisis +12,6% ICT crisis +49% +99% 2e oliecrisis +290% -38% -20% Grondmarktcyclus “Boom-bust cycle” • Cyclus onderbroken € 50.000 Trendmatige ontwikkeling van grondprijzen wordt onderbroken door conjuncturele effecten 2014 € 45.000 2013 2012 2011 20102009 • “Boom – bust cycle” en grondprijsdaling in huidige crisis uitgebleven door: • lage rente • EU- en overheidsbeleid • grote grondvraag als gevolg van schaalvergroting Grondprijs € 40.000 2001 2000 2002 € 35.000 2008 2007 2003 1999 € 30.000 2004 2006 2005 1998 1997 € 25.000 1996 € 20.000 19921990 1994 19911993 1995 € 15.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 Verhandeld areaal 30.000 35.000 Grondprijzen in de toekomst? • ”In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst” • ”It’s tough to make predictions, especially about the future” • “ Business will be better or worse” Financiering grondgebonden land- en tuinbouw • Toenemende kapitaalbehoefte en knelpunten financierbaarheid • bedrijfsontwikkeling en bedrijfsoverdracht • hoge prijzen landbouwgrond • ontwikkeling inkomen, rente, besparingen en investeringsruimte • grond groot deel van balansvermogen • Productiefactor grond wordt steeds belangrijker Schaalvergroting • Grotere bedrijven boeken betere resultaten • Hogere opbrengsten per productie-eenheid • Lagere betaalde kosten • Schaalvergroting in alle sectoren, maar tempo loopt uiteen • In niet-grondgebonden sectoren sneller dan in grondgebonden sectoren • In veehouderij sneller dan in akkerbouw • • Schaalvoordelen vlakken af tussen middelgrote en grote bedrijven Schaalvergroting belangrijke factor bij agrarische grondprijsontwikkeling Grondprijs en bedrijfsgrootte ero/ha 50000 ha/bedrijf 50 40000 40 30000 30 20000 20 grondprijs bedrijfsgrootte akkerbouwbedrijven 10000 10 bedrijfsgrootte melkveebedrijven 0 0 80 82 84 86 Bron: Kadaster/CBS, bewerking LEI 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 Balans akkerbouw- en melkveebedrijven x 1.000 euro 4.000 80 3.500 78 76 3.000 74 2.500 72 2.000 Overig Immateriële activa Overige materiele activa 70 1.500 68 1.000 66 500 64 0 62 09 13 Akkerbouw Bron: LEI-WUR 09 13 Melkvee Bedrijfsgebouwen Grond solvabiliteit (%) r.as Aspecten bij financiering van grond • • Eigendom en gebruik, welke motieven? Combinatie financieringsbronnen • eigen vermogen, familieleningen, hypotheek, pacht, erfpacht • toename vreemd vermogen • grenzen aan bancaire financiering • Beoordeling financierbaarheid • zekerheden en risicobeoordeling • kasstroomontwikkeling • ondernemerschap Vormen van grondfinanciering • Eigendom met hypotheek • groot vermogensbeslag • relatief duur • geeft zekerheid • Erfpacht • • • • • • zakelijk recht tussen eigendom en pacht overdraagbaar en beleenbaar canon: percentage van de grondwaarde met en zonder terugkooprecht (= uitgesteld eigendom) of verlenging terugkoopprijs: geïndexeerde koopsom of percentage vrije grondprijs Pacht • • • • persoonlijk recht reguliere pacht: 6/12 jaar met verlenging, sterke bescherming, gereguleerde pachtprijs geliberaliseerde pacht: maximaal 6 jaar, vrije marktpachtprijs teeltpacht: voor seizoensteelten (bloembollen en groente; vrije marktpachtprijs) Areaal cultuurgrond naar gebruikstitels 1.200 58% 1.000 Eigendom 800 Erfpacht 600 27% Pacht totaal 400 13% 200 Overige gebruikstitels a) 2% 0 2008 2009 Bron: CBS-landbouwtelling, bewerking LEI 2010 2011 2012 2013 a) Vooral zwarte en De verschillende erfpachtproducten Agrarische Erfpachtfinanciering Agrarische Grondfinanciering Loopbaanerfpacht Hoogte financiering (Hoofdsom) Max. 70% vrije waarde Max. 70% vrije waarde Max. 70% vrije waarde Canon 2,6% van de hoofdsom 2,25% van de hoofdsom 2,0% van de hoofdsom Indexering Inflatie (CPI) Inflatie (CPI) Inflatie (CPI) Looptijd 26 jaar 30 jaar 30 jaar Terugkooprecht grond Tussen 10 en 15 jaar en bij einde Geïndexeerde hoofdsom (+10% bij tussentijdse koop) Bij einde Geen kooprecht 85% vrije waarde Bij einde aanbieding: • koop 100% vrij waarde of • heruitgifte in erfpacht Koopsom Overig Geïndexeerde geldlening Kenmerken van erfpachtfinanciering • Geeft investeringsruimte • door het vrij maken van “dood” kapitaal • • Biedt langdurige gebruikszekerheid Aantrekkelijke financieringsvorm: • Vast canonpercentage voor lange tijd • Lagere jaarlasten dan bij hypotheek • Fiscale voordelen • • • Kooprecht grond of heruitgifte in erfpacht Erfpachter profiteert mee van grondwaardeontwikkeling Erfpachtrecht is verkoopbaar en kan worden beleend Vergelijking jaarlasten erfpacht - hypotheek voor belasting Uitgangspunten Vrije grondprijs: € 80.000 per ha Hoofdsom erfpachtfinanciering max. 70% = € 56.000/ha canon: 2,6% van 56.000 = € 1.456 /ha Indexering: consensus forecast inflatie ( 1,4 – 2,0%) Duur: 26 jaar • • • • • Agrarische Erfpachtfinanciering € 5.000 Hypotheek € 4.500 € 4.000 € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500 €1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13Jaren 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 Vergelijking jaarlasten erfpacht - hypotheek Na belasting (tarief 25%) Agrarische Erfpachtfinanciering Hypotheek € 4.500 € 4.000 € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500 €1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Jaren 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 Dank voor uw aandacht! Vragen?
© Copyright 2024 ExpyDoc
